1、本报告是严格保密的。1隆鑫地产隆鑫地产杨柳河项目投标报告杨柳河项目投标报告 本报告是严格保密的。2投标，需要解决的问题：投标，需要解决的问题：1、此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值、此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值没有详细调研和深没有详细调研和深 入研究的方案没有价值入研究的方案没有价值2、寻找与项目契合与企业契合的顾问公司：、寻找与项目契合与企业契合的顾问公司：p项目的契合：作为大盘，我们对区域价值的理解；项目的契合：作为大盘，我们对区域价值的理解；p企业的契合：作为跨区域的开发商，进入成都的战略。企业的契合：作为跨区域的开发商，进入成都的战略。3、相关视野、相关视2、野为开发商减少试错，提供更多选择的解决之道。为开发商减少试错，提供更多选择的解决之道。本报告是严格保密的。3报告框架报告框架31 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业决策3 3市场、未来市场、未来4 4区域价值依托区域价值依托5 5价值承载价值承载6 6项目初步构想项目初步构想7 7世联实践世联实践3本报告是严格保密的。44项目属性项目属性1。难题本报告是严格保密的。5脱离牧马山、慢城太久远脱离牧马山、慢城太久远依靠谁？好像目前都不能非常强势支撑！依靠谁？好像目前都不能非常强势支撑！牧马山价值需要提升，项目区域价值更要提升牧马山价值需要提升，项目区域价值更要提升方向？方向3、？项目印象项目印象1 1区域价值模糊：区域价值模糊：牧马山边缘化区域，花源镇未成熟，牧马山边缘化区域，花源镇未成熟，进入性、认知度不足进入性、认知度不足龙湖长桥郡牧山骊景半山卫城萨尔茨堡中航云岭牧马山片区南洋国际本项目花源镇花源镇慢城慢城牧马山牧马山纯粹、高端纯粹、高端p项目位于花源镇，距牧马项目位于花源镇，距牧马山山5 5公里；公里；p需要主动纳入牧马山，但需要主动纳入牧马山，但有些牵强；有些牵强；p 项目周边极不成熟，花源项目周边极不成熟，花源镇发展仍在初始阶段镇发展仍在初始阶段在牧马山在牧马山被边缘化被边缘化的区域！的区域！龙湖长桥郡与龙湖长桥郡与牧山骊景的开牧山骊景的开发将牧马山区发将4、牧马山区域顺势外扩。域顺势外扩。本报告是严格保密的。6项目印象项目印象22竞争层级：竞争层级：跨区域、板块的多层级竞争跨区域、板块的多层级竞争区域内：项目如何在置信、龙湖的强势品牌、产品力下突围区域内：项目如何在置信、龙湖的强势品牌、产品力下突围华阳板块：华阳板块：高端高端+近城市近城市龙泉板块：龙泉板块：中低端中低端+资源资源温江板块：温江板块：中端中端+近城市近城市浣花溪：稀浣花溪：稀缺缺+城市属性城市属性都江堰：都江堰：高端高端+资源属性资源属性牧马山板块：牧马山板块：高端高端+资源属资源属性性15分钟30分钟30-40分钟一个小时30分钟郫县板块：中郫县板块：中低端低端+资源属资源属性5、性在品牌的强势价值下，与置信、龙湖的竞争并不在同一起跑线上在品牌的强势价值下，与置信、龙湖的竞争并不在同一起跑线上2、城市郊区半小、城市郊区半小时车程内板块竞争时车程内板块竞争1、大牧马山区域、大牧马山区域的竞争的竞争+龙湖长桥郡龙湖长桥郡置信牧山丽景置信牧山丽景成都周边大量各类档次的低密度竞争成都周边大量各类档次的低密度竞争本报告是严格保密的。7相比牧马山其他项目有山有水有品牌，我们资源不强势，相对不足！相比牧马山其他项目有山有水有品牌，我们资源不强势，相对不足！农地、茂密植被农地、茂密植被原生态的杨柳河原生态的杨柳河滨江公园、水上运动区滨江公园、水上运动区北大附中北大附中项目印象项目印象36、 3资源禀赋：资源禀赋：很生态、很自然，这似乎是我们的全部很生态、很自然，这似乎是我们的全部生态围绕的绿水城邦生态围绕的绿水城邦山、高尔夫、品牌山、高尔夫、品牌麓山国际麓山国际半山卫城半山卫城牧马山、湖牧马山、湖牧山丽景牧山丽景山、湖、产品、公园、品牌山、湖、产品、公园、品牌龙湖长桥郡龙湖长桥郡山、水、岛、公园、品牌山、水、岛、公园、品牌山、高尔夫、湖、公园、酒店、品牌山、高尔夫、湖、公园、酒店、品牌保利公园保利公园198198本报告是严格保密的。8有资源，但，她并不稀缺有资源，但，她并不稀缺开车开车3030公里公里比牧马山还要遥远；比牧马山还要遥远；待开发，进入性差待开发，进入性差不成熟，且7、不在牧马山核心区域；不成熟，且不在牧马山核心区域；隆鑫很牛！但能否超越龙湖、置信隆鑫很牛！但能否超越龙湖、置信但我们但我们似乎很难似乎很难一般陌生区低密度项目的成功，往往是一般陌生区低密度项目的成功，往往是近郊、适度的距离近郊、适度的距离麓山国际；麓山国际；或者她们有强势的休闲度假配套打造或者她们有强势的休闲度假配套打造保利保利198198、中信山语湖；、中信山语湖；或者她们有超大规模支撑其或者她们有超大规模支撑其“城城”的定位的定位深圳曦城、江与城深圳曦城、江与城或者她们很精致、是名牌或者她们很精致、是名牌长桥郡、牧山丽景长桥郡、牧山丽景或者她们的资源很稀缺或者她们的资源很稀缺华侨城天麓；华8、侨城天麓；项目属性初步界定：项目属性初步界定：省会、传统高端度假居住区边缘、陌生区、非强势资源大规模项目省会、传统高端度假居住区边缘、陌生区、非强势资源大规模项目但我们同样有有诸多机会等待挖掘但我们同样有有诸多机会等待挖掘本报告是严格保密的。99核心问题核心问题解析解析2。机会本报告是严格保密的。10机会机会1 1：0909大趋势：回暖？牛市？大趋势：回暖？牛市？市场向好带来的契机，更加市场向好带来的契机，更加突破的开发策略制定突破的开发策略制定2 2、全球资产价格上升、全球资产价格上升（能源、基础材料、房产等价格上升）：这一趋势将对房地产的（能源、基础材料、房产等价格上升）：这一趋势将对房地9、产的走势有极大刺激作用；走势有极大刺激作用；09不仅仅是阳春，而是往相对平稳健康的利好面恢复？不仅仅是阳春，而是往相对平稳健康的利好面恢复？0909年市场的年市场的“WW”型跌荡走势将不再出现型跌荡走势将不再出现0909年开始市场将年开始市场将开始复苏上扬开始复苏上扬1 1、市场经济宏观面：、市场经济宏观面：0909年使市场陷入低谷的利空事件不太可能出现，经济恢年使市场陷入低谷的利空事件不太可能出现，经济恢 复正常的可能性较大；复正常的可能性较大；4 4、国家政策利好刺激：、国家政策利好刺激：a a政府希望看到土地及房地产市场的活跃，拉动内需的好机会，政府希望看到土地及房地产市场的活跃，拉动内10、需的好机会，b b土地松绑，土地松绑，c c“持续大幅度降息持续大幅度降息”：金融环境转为宽松。：金融环境转为宽松。3 3、金融流动性的增加、金融流动性的增加：a a前一二季度银行房贷的增长，前一二季度银行房贷的增长，b4b4万亿投入对流动性的促进，万亿投入对流动性的促进，c c金融对开发的松绑；金融对开发的松绑；本报告是严格保密的。11机会机会1 1：0909大趋势：大趋势：进入复苏期的未来市场，房地产的几个定鉴进入复苏期的未来市场，房地产的几个定鉴 1 1复苏期，房地产问题更多是局部竞争问题：复苏期，房地产问题更多是局部竞争问题：p竞争强度大，但没有区域的寡头垄断实力时就需要更加谨慎；竞争11、强度大，但没有区域的寡头垄断实力时就需要更加谨慎；p对价格的控制非常关键，启动助动的价格策略。对价格的控制非常关键，启动助动的价格策略。可采取适度激进的开发战略：可采取适度激进的开发战略：p0909年是少有的拿地时机，新的入市机会出现年是少有的拿地时机，新的入市机会出现从某种意义上，U型反弹还是回暖上扬也许并不重要。气定眼明，做足功课，这样的年景，正适合朴实为台，浪漫起舞。陈董说，陈董说，0909年将朴实而浪漫。年将朴实而浪漫。2 2“去同质化去同质化”应对买方市场挑战应对买方市场挑战尘埃落定，营销回归尘埃落定，营销回归3 32007200720072007升值营销升值营销升值营销升值营销2012、08200820082008降价营销降价营销降价营销降价营销2009200920092009功能营销功能营销功能营销功能营销本报告是严格保密的。12机会机会2 2：牧马山价值转型：牧马山价值转型：新牧马山目前已成为被认可的城市最高新牧马山目前已成为被认可的城市最高端的度假居住板块，但其价值仍有待进一步挖掘端的度假居住板块，但其价值仍有待进一步挖掘牧马山牧马山牧马山板块牧马山板块牧马山新城牧马山新城1、功能的转变、功能的转变2、价值的提升、价值的提升牧马山能否从单纯的高端板块成为低密度居住的第一选择？牧马山能否从单纯的高端板块成为低密度居住的第一选择？好比北京的温榆河和亚北板块好比北京的温榆河和13、亚北板块从休闲度假的从休闲度假的1.5居所向第一居所过渡的过程。居所向第一居所过渡的过程。3、品牌大盘的烘托、品牌大盘的烘托品牌开发商的介入和政府的品牌开发商的介入和政府的“慢城慢城”规划，使这种价值的放大成为规划，使这种价值的放大成为可能！可能！本报告是严格保密的。13n区域级大盘价值挖掘关键区域级大盘价值挖掘关键 自我立势自我立势 超越竞争超越竞争n区域级大盘运作总结区域级大盘运作总结初期如何挖掘区域价值起势初期如何挖掘区域价值起势 项目一期项目一期=项目整体项目整体机会机会3 3：大盘自身的可延展性：大盘自身的可延展性200200亩与亩与750750亩不仅仅是大盘与小亩不仅仅是大盘与小盘14、的区别盘的区别1 1、大盘的价值更在区域的价值挖掘提升、大盘的价值更在区域的价值挖掘提升借势？价值的提升？借势？价值的提升？2 2、竞争层级已经不仅仅落入价格、产品？，而是转化为区域价值挖掘的层面。、竞争层级已经不仅仅落入价格、产品？，而是转化为区域价值挖掘的层面。200200亩到亩到750750亩到亩到10001000亩可以操作的空间是不同的；亩可以操作的空间是不同的；当项目上升到区域层级，是否继续周边拿地，发挥大盘边际效益？当项目上升到区域层级，是否继续周边拿地，发挥大盘边际效益？本报告是严格保密的。14报告框架报告框架14141 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业15、决策3 3市场、未来市场、未来4 4区域价值依托区域价值依托5 5价值承载价值承载6 6项目初步构想项目初步构想7 7世联实践世联实践本报告是严格保密的。15企业战略选择企业战略选择房地产开发企业拓展新区域的典型四种代表模式，隆鑫走哪房地产开发企业拓展新区域的典型四种代表模式，隆鑫走哪条路？条路？典型代表典型代表典型代表典型代表全国多种产品线复制全国多种产品线复制，中高端产品线大规模复中高端产品线大规模复制制全国统一产品系列复全国统一产品系列复制制，郊区高性价比产品，郊区高性价比产品为主，开发模式复制为主，开发模式复制高形象高品牌策略高形象高品牌策略，高端形象品质，引领高端形象品质，引领市场，16、走品牌路线市场，走品牌路线客户会客户会客户的主客户的主导性导性万科万科金地金地龙湖龙湖绿城绿城新鸿基新鸿基万科万科四大发展四大发展四大发展四大发展模式模式模式模式发展模式发展模式发展模式发展模式碧桂园碧桂园雅居乐雅居乐“量大就是美量大就是美”“产品系列化、标准化产品系列化、标准化”“区域性主导，区域性主导，形成边际效应形成边际效应”本报告是严格保密的。16首先从企业自身情况看：首先从企业自身情况看：0808年隆鑫开发量已居重庆第三，作为快速成长的地产企年隆鑫开发量已居重庆第三，作为快速成长的地产企业，隆鑫在重庆已经树立品牌知名度，但在成都品牌大腕众多情况下并不强势业，隆鑫在重庆已经树立品牌知名17、度，但在成都品牌大腕众多情况下并不强势隆鑫国际隆鑫国际俊逸第一江岸俊逸第一江岸天雨方天雨方花漾湖花漾湖花漾四季花漾四季花漾的山谷花漾的山谷隆鑫重隆鑫重庆项目庆项目开发商开发商品牌建设情况品牌建设情况长桥郡长桥郡重庆龙湖成都一流牧山丽景牧山丽景成都置信成都一流麓山国际社区麓山国际社区成都万华项目知名度高于企业知名度雅居乐花园雅居乐花园雅居乐香港上市企业国色天乡度假区国色天乡度假区成都置信成都一流中粮中粮.御岭湾御岭湾中粮世界500强建发建发.千岛国际千岛国际厦门建发年营业额300亿，中国500强低密度低密度市场强市场强势的品势的品牌竞争牌竞争本报告是严格保密的。17战略发展战略发展基本特征基本特18、征相关案例相关案例适用前提适用前提本阶段本阶段“品品牌牌”应是适合应是适合于企业关注的于企业关注的重点重点规模化规模化“量大就是美“碧桂园、雅居乐开发商具有极强的土地获取能力开发商具有极强的土地获取能力标准化标准化产品系列化、标准化万科金地产品系列成熟的异地化扩张经验成熟的异地化扩张经验完美的企业终端执行力完美的企业终端执行力有规模化扩张的战略需要有规模化扩张的战略需要品牌化品牌化社区开发商的区域性主导，形成边际效应招商在蛇口、华侨城在南山、万科在坂雪岗先天性（或逐渐形成）的区域性先天性（或逐渐形成）的区域性资源或成本优势资源或成本优势客户会客户会客户的主导性新鸿基/万科会庞大的客户基础或客户19、专营的能庞大的客户基础或客户专营的能力，强势品牌的支撑力，强势品牌的支撑其次，从第一次进入的模式选择的适用条件上看其次，从第一次进入的模式选择的适用条件上看：量？标准化？客户会？都不适量？标准化？客户会？都不适合于隆鑫现阶段的企业情况合于隆鑫现阶段的企业情况隆鑫在成都更适宜走一种偏稳健的隆鑫在成都更适宜走一种偏稳健的“品牌品牌”建立道路建立道路“品牌品牌”化战略，是目前成都市场众多品牌竞争下的突破口化战略，是目前成都市场众多品牌竞争下的突破口本报告是严格保密的。1809091010年品牌的提升机会，品牌的飞跃成为一种可能：年品牌的提升机会，品牌的飞跃成为一种可能：p0808年是一个企业品牌价值20、贬损的阶段，品牌更多的成为一种负担；年是一个企业品牌价值贬损的阶段，品牌更多的成为一种负担；p0909年后在上升期去讲年后在上升期去讲“品牌品牌”的提升才更有意义；的提升才更有意义；1 1相对陌生区相对陌生区品牌的建立会增加会增加大盘的边际效益；品牌的建立会增加会增加大盘的边际效益；当形成新的区域价值时，品牌将更容易达成。当形成新的区域价值时，品牌将更容易达成。2 2另外，从目前市场大势及项目素质对项目的品牌战略来讲都是利好另外，从目前市场大势及项目素质对项目的品牌战略来讲都是利好牛市下的适度激进牛市下的适度激进品牌战略下，作为容易提升区域价值的本项目，品牌战略下，作为容易提升区域价值的本项目21、，可考虑后续继续在周边拿地；可考虑后续继续在周边拿地；继续扩大品牌提升后的大盘边际效益。继续扩大品牌提升后的大盘边际效益。本报告是严格保密的。19对于隆鑫第一次进入成都，对于隆鑫第一次进入成都，“杨柳河项目意味着什么？杨柳河项目意味着什么？”花漾岭杨柳河项目城东建材路项目隆鑫成都项目隆鑫成都项目项目战略的组合拳项目战略的组合拳考虑各个项目在成都战略布局中各自不同的作用考虑各个项目在成都战略布局中各自不同的作用优质资源强势发展区域项目优质资源强势发展区域项目品牌主导品牌主导品牌协助品牌协助+现金流支持现金流支持本报告是严格保密的。20品牌提升案例品牌提升案例星河地产星河地产星河华居星河华居星河国22、际星河国际星河丹堤星河丹堤星河星河Coco parkCoco park星河星河旧改起家的CBD综合运营商企业简介：企业简介：深圳市星河房地产开发有限公司成立于1994年4月2日，公司前身深圳市怡和企业公司成立于1988年12月，1999年12月新怡和实业发展有限公司更名为星河房地产开发有限公司，独立开发了“星河明居”、“星河雅居”、“星河华居”、“星河国际花园”等“星河”系列品牌的大中型房地产项目，十余年来，公司开发的房地产总建筑面积近100多万平方米。星河地产星河地产旧改起家的豪宅品牌开发商旧改起家的豪宅品牌开发商本报告是严格保密的。21写字楼写字楼住宅住宅20072007年年200620023、6年年20052005年前年前住宅开发住宅开发住宅、写字楼开发住宅、写字楼开发星河国际星河国际星河丹堤星河丹堤星河世纪星河世纪星河星河Coco ParkCoco Park星河丽思卡尔顿星河丽思卡尔顿星河华居星河华居星河雅居星河雅居星河第三空间星河第三空间商业商业20052005年年CBDCBD综合运营商综合运营商市场形象市场形象星河地产星河地产从从20052005年以前单纯开发住宅到年以前单纯开发住宅到20072007年产品多样性开发，年产品多样性开发，在市场上树立了在市场上树立了“CBDCBD综合运营商综合运营商”的品牌形象的品牌形象本报告是严格保密的。22最终通过两个经典豪宅项目的打造最终24、通过两个经典豪宅项目的打造，奠定星河之于深圳的行业地位，让星河地产，奠定星河之于深圳的行业地位，让星河地产成为操作豪宅项目的专家成为操作豪宅项目的专家围绕核心的多元化时代围绕核心的多元化时代奠定深圳豪宅开发品牌地位奠定深圳豪宅开发品牌地位多项目运作（积累核心经验）多项目运作（积累核心经验）开始建立豪宅开发品牌开始建立豪宅开发品牌单项目运作（机会型导向）单项目运作（机会型导向）品牌形成初期品牌形成初期星河丹堤时代星河丹堤时代星河国际时代星河国际时代星河明居时代星河明居时代星河国际星河国际星河世纪星河世纪购物公园购物公园星河丹堤星河丹堤星河雅宝工业园星河雅宝工业园星河明居星河明居深圳星河地产的三部25、曲深圳星河地产的三部曲本报告是严格保密的。23星河品牌是这样走过来的星河品牌是这样走过来的时间时间事件诉求诉求2002.9正式提出星河国际八大革命纲领星河国际八大革命纲领树立有责任感的开发商形象2005.8星河会星河会成立客户资源、圈层传播品牌2005.10CoCo ParkCoCo Park全球招商全球招商扩大品牌影响力2005.10星河世纪获得国际建筑设计金奖国际建筑设计金奖项目营销、品牌影响力2006.4星河第三空间全球招商星河第三空间全球招商扩大品牌影响力2006.4Coco Park成果发布会成果发布会扩大品牌影响力2006.5郊野公园捐赠仪式捐赠仪式项目营销、与政府合作扩大品牌影响26、力2006.9中国中国CEOCEO俱乐部挂牌俱乐部挂牌星河丹堤项目营销、品牌嫁接扩大影响力2006.11国际设计大师国际设计大师评鉴之城市生态人居城市生态人居奖奖项目营销，品牌影响力p制定标准、星河系、品牌嫁接、国际性、政府合作并通过一系列与品牌嫁接的项目营销活动嫁接并通过一系列与品牌嫁接的项目营销活动嫁接，继续巩固品牌影响力：，继续巩固品牌影响力：制定标准、星河系、品牌嫁接、国际性、政府合作制定标准、星河系、品牌嫁接、国际性、政府合作本报告是严格保密的。24报告框架报告框架241 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业决策3 3低密度市场竞争低密度市场竞争4 4区域价值依27、托区域价值依托5 5价值承载价值承载6 6项目初步构想项目初步构想7 7世联实践世联实践24本报告是严格保密的。2525成都低密成都低密度竞争度竞争1。格局本报告是严格保密的。26竞争格局竞争格局板块竞争格局板块竞争格局：由于板块历史形成的地位价格等因素，：由于板块历史形成的地位价格等因素，与牧马山板块形成最直接竞争板块是华阳板块与牧马山板块形成最直接竞争板块是华阳板块温江板块：温江板块：中端中端+近城市近城市都江堰都江堰+青城山：青城山：牧马山板块：牧马山板块：15分钟30分钟30-40分钟一个小时30分钟郫县板块郫县板块以独栋价格为参比价格来比以独栋价格为参比价格来比较区域价格较区域价格828、000-20000元，度假属性8500-12000元，非成熟别墅区域龙泉板块：龙泉板块：9000-17000元（度假属性，中粮御岭湾进驻抬高了整个区域价格）13000-18000元，度假属性但有向第一居所转换的趋势8500-15000元，度假兼城市属性新都板块：新都板块：无独栋社区，非成熟别墅区域华阳板块：华阳板块：高端高端+近城市近城市稀缺稀缺+城市属城市属性性高端城市别墅区域高端城市别墅区域高端度假别墅区域高端度假别墅区域中高端度假别墅区中高端度假别墅区未成熟别墅区域未成熟别墅区域独栋基本已没有销售，双拼价格在30000万/元左右12000-30000元，城市属性项目名称项目名称所在区所在29、区位位距离距离成都成都国色天乡国色天乡度假区度假区温江万春镇17KM今日田园今日田园郫县友爱镇22KM中粮中粮.御岭御岭湾湾龙泉同安镇18KM建发建发.千岛千岛国际国际双流正兴镇19KM但在这两个板块之外仍有大但在这两个板块之外仍有大量与本项目存在竞争的项目，量与本项目存在竞争的项目，同样会分流本项目客户同样会分流本项目客户本报告是严格保密的。27p置信、龙湖进入牧马山之前，半山卫城、萨尔茨堡每年别墅去化量在60-80套左右；p但去年牧山丽景和长桥郡强势进入后，两个楼盘均出现了销量大幅回落，仅售出10-20套别墅。两强在牧山板块的别墅份额已经接近80%；p本项目在牧马山区域的竞争主要来自于长桥30、郡、牧山丽本项目在牧马山区域的竞争主要来自于长桥郡、牧山丽景、半山卫城。景、半山卫城。半山卫城半山卫城绿野牧歌绿野牧歌牧马山易城牧马山易城维也纳森林别墅维也纳森林别墅萨尔茨堡萨尔茨堡中航中航云岭云岭华新国际华新国际长城集团长城集团龙湖长桥郡龙湖长桥郡置信牧山丽景置信牧山丽景南洋国际南洋国际在售项目在售项目牧山丽景牧山丽景长桥郡长桥郡VS竞争格局竞争格局区域竞争：区域竞争：牧马山区域内竞争格局被龙湖和置信打破，由于品质和牧马山区域内竞争格局被龙湖和置信打破，由于品质和品牌的差异，牧马山的楼盘在对峙中限于被动地位品牌的差异，牧马山的楼盘在对峙中限于被动地位本报告是严格保密的。28区域内典型项目区域31、内典型项目龙湖长桥郡：龙湖长桥郡：500500平米的主力户型、泛牧马山强势资源、龙平米的主力户型、泛牧马山强势资源、龙湖品牌溢价，旨在打造成都顶级别墅湖品牌溢价，旨在打造成都顶级别墅规模规模占地面积：800亩，一期371亩，容积率0.31；二期260亩，三期180亩产品类型产品类型别墅（纯独栋别墅社区）户型配比户型配比300-900的三房、四房。主力户型为500，占40%-50%。300的占20%，900的四五栋。价格价格均价13000元/平方米、600万/套 客户客户60%是四川省的客户，这些客户里60%是成都市区的，外省的有一部分销售状况销售状况共推出217套，年前消化150套，是成都别墅32、市场单盘销售冠军是成都别墅市场单盘销售冠军。年后至2月底，销售10套。卖点卖点自然景观（两河三岛），龙湖品牌配套配套牧山大道、北大附中、花源镇其他其他龙湖进入成都第一个别墅项目，计划有涨价动作，一是楼盘园林日趋完善，二期现房销售，龙湖周边再拿地、成都“小阳春”等利好消息，使得项目信心增加。项目成功经验项目成功经验p龙湖品牌溢价形成的顶级高端定位，同时注重以符合顶级定位的标准龙湖品牌溢价形成的顶级高端定位，同时注重以符合顶级定位的标准来感动购房者，从意境区、样板房、售楼部、外立面、沿河景观带的打来感动购房者，从意境区、样板房、售楼部、外立面、沿河景观带的打造甚至销售细节都独具匠心；造甚至销售细节33、都独具匠心；p水岸线较长，引入杨柳河水系形成水岸线较长，引入杨柳河水系形成50%的别墅临河或临水，多座桥的的别墅临河或临水，多座桥的打造；打造；p牧山板块中唯一一块具备山、水、林等资源占有的大盘。牧山板块中唯一一块具备山、水、林等资源占有的大盘。本报告是严格保密的。29开发商开发商成都置信实业（集团）有限公司；位置位置新津花源镇，大件路旁，与双楠大道相邻；规模规模占地730亩，分三期开发，一期容积率0.45 120亩，97套；产品类型产品类型别墅（纯独栋别墅社区）；户型配比户型配比一期200-300平米，二期300-400多平米，三期豪华别墅，面积将会放大；价格价格价格在1万2-1万3元/平方34、米；客户客户地震前外地客户多，震后减少了，多为商人、工厂、高官，行政机关，一期客户是中等收入的中产阶级，二期，更大些的别墅，中上等阶级，客群的年龄在30-50岁之间，过渡型的的客户多些，只能买这个价位；销售状况销售状况一期08年初开盘，97套，剩下3套，已交房，二期08年11月开盘，销售100多套；卖点卖点牧马山，小别墅，置信品牌，七大中央系统；配套配套迷你高尔夫挥杆练习场，多功能会所（带SPA功能等）。区域内典型项目区域内典型项目置信牧山丽景：先期以中小别墅启动，后期豪华别墅继续拔置信牧山丽景：先期以中小别墅启动，后期豪华别墅继续拔升升项目成功经验项目成功经验p经过市场研究后发现联排、叠拼的35、支撑性很弱，遂调整思路，进行独经过市场研究后发现联排、叠拼的支撑性很弱，遂调整思路，进行独栋规划；栋规划；p主力户型为满足基本别墅需求、布局紧凑的主力户型为满足基本别墅需求、布局紧凑的220-260平米的四房，通平米的四房，通过总价的控制来促进快速销售；过总价的控制来促进快速销售；p七大中央系统：精装修花园、中央空调系统、中央新风系统、中央吸七大中央系统：精装修花园、中央空调系统、中央新风系统、中央吸尘系统、中央净水系统、中央热水系统、地暖系统、家居智能化系统；尘系统、中央净水系统、中央热水系统、地暖系统、家居智能化系统；本报告是严格保密的。30基础资基础资料料n净用地面积：净用地面积：57.36、3657.36亩亩n代征道路面积代征道路面积:26.50:26.50亩亩(不参于各项指标计算不参于各项指标计算)n代征绿地面积代征绿地面积:59.20:59.20亩亩(不参于各项指标计算不参于各项指标计算)n容积率：容积率：0.80.8n用地性质用地性质:一类居住一类居住产品及产品及价格价格小独栋：面积小独栋：面积300-400300-400平米；大小联排：平米；大小联排：160-230160-230平米；叠墅洋房：平米；叠墅洋房：140140平米左右（未最终确定）平米左右（未最终确定）规模因素：规模因素：小规模低密度开发自然资源：自然资源：近山近水，杨柳河和牧马山为项目提供了较好的景观资源。37、临河岸50米规划为双流政府将打造的临河景观绿化带限制条件：限制条件：地块紧临正在施工的成新快速路，对项目的负面影响较大。建筑高度不大于15米。区域内未来竞争项目区域内未来竞争项目开元项目：小规模类低密度组合项目，核心优势：位置、开元项目：小规模类低密度组合项目，核心优势：位置、资源资源本报告是严格保密的。31华新国际项目艺朗项目基础资料基础资料n用地面积：500亩n容积率：0.8产品及价格产品及价格联排、叠加基础资料基础资料n用地面积：200亩/300亩n蔚蓝卡地亚开发商，口碑好，品质取胜产品及价格产品及价格未确定核心竞争力：规模、昭示性核心竞争力：品牌、品质本报告是严格保密的。32独栋独栋项38、目名称项目名称主力面积区主力面积区间（平米）间（平米）销售均价销售均价（元（元/平米）平米）销售总价销售总价（万）（万）区域内竞争区域内竞争长桥郡长桥郡375-49513000400-2000万牧山丽景牧山丽景218-26312000200万起半山卫城半山卫城280-37011000250-350万萨尔茨堡萨尔茨堡270-36013000300-370万区域外竞争区域外竞争麓山国际社区麓山国际社区205-28322000640-2500万雅居乐花园雅居乐花园199-24520000300-800万蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚540-79030000起2150-3800万国色天乡度假区国色天乡度假区6339、0-86011000600-1000万今日田园今日田园292-37110000210-458万中粮中粮.御岭湾御岭湾268-34511000330-680万独栋独栋区域内竞争主要以独栋为主，在牧山丽景小独栋供应完毕后，紧凑型独区域内竞争主要以独栋为主，在牧山丽景小独栋供应完毕后，紧凑型独栋供应稀缺，面积供应集中缺乏多样化的面积段产品，价格水平没有拉开栋供应稀缺，面积供应集中缺乏多样化的面积段产品，价格水平没有拉开档次档次面积面积代表楼盘代表楼盘大大500500平米以上平米以上长桥郡、中航云岭、蔚蓝卡地亚长桥郡、中航云岭、蔚蓝卡地亚中中350350500500平米平米中粮御嶺湾、鹭湖宫中粮御嶺湾40、鹭湖宫小小350350平米以下平米以下蓝光观岭、牧山丽景、雅居乐、麓山国际蓝光观岭、牧山丽景、雅居乐、麓山国际面积：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加面积：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加价格集中在价格集中在1100013000元元/平米平米本报告是严格保密的。33独栋销售面积：独栋销售面积：350350平米以下小独栋受市场追捧，也是市场主力供应产品，平米以下小独栋受市场追捧，也是市场主力供应产品，500500平米以上大独栋成为市场亮点平米以上大独栋成为市场亮点独栋产品走量面积箱体（平米）4004002502503003003503504504502002041、0蓝蓝光光观观岭岭长长桥桥郡郡 雅雅居居乐乐本本项项目目 牧牧山山丽丽景景麓麓山山国国际际 银银湖湖三三期期50050010001000 萨萨尔尔茨茨堡堡蔚蔚蓝蓝卡卡地地亚亚三三利利宅宅院院白白云云渡渡中中航航云云岭岭鹭鹭湖湖宫宫国国一一澳澳乡乡御御岭岭湾湾300300以下小独栋在市场表现良好以下小独栋在市场表现良好500500以上大独栋成为市场亮点以上大独栋成为市场亮点本报告是严格保密的。34n后续2009年成都别墅市场小独栋别墅将成为一大亮点，雅居乐花园雅居乐花园不再推出驷马屋，取而代之230-250230-250平米平米的小独栋将成为其供应主力。牧山丽景牧山丽景2 2期期推出的独栋别墅独42、栋别墅面积在210-270210-270平米，而半山卫城半山卫城于2009年4月即将开盘的2期以160-200160-200平米的小独平米的小独栋供应为主，蓝光蓝光观岭国际社区、麓山国际、置信国色天观岭国际社区、麓山国际、置信国色天乡乡，都将延续小独栋别墅延续小独栋别墅的设计开发设计开发。项目项目推售时间推售时间独栋面积独栋面积销售价格销售价格销售情况销售情况蓝光观岭蓝光观岭2009.2220-270m2120-130万/套开盘1小时售完麓山国际社区麓山国际社区2009.3205-283m2320-450万/套5小时内售出53套小独栋高性价比产品：凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。小独栋高43、性价比产品：凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。本报告是严格保密的。35大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，稀缺的资源环境，成功实现高价销售。大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，稀缺的资源环境，成功实现高价销售。n麓山国际社区麓山国际社区的别墅最高端产品黑黑钻山庄定制别墅钻山庄定制别墅有可能20092009年面市年面市；另外龙湖龙湖.长桥郡长桥郡3 3期定制别墅期定制别墅也有望在近一两年推出。蔚蓝卡地亚、中粮蔚蓝卡地亚、中粮.御岭湾、国色天香别墅、等还有大量御岭湾、国色天香别墅、等还有大量别墅房源陆续推出别墅房源陆续推出。除在售别墅项目，以恒大恒大.金碧天下金碧天下为代表高品质潜在项目也有望44、在2009年面市。未来众多品牌开发商打造的高品质项目将使成都别墅产品品质进一步升级。项目项目推售时间推售时间独栋面积独栋面积销售价格（万销售价格（万/）销售情况销售情况蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚0707年年1212月月500-700m500-700m2 215001500万万/套起套起二期销售情况良好二期销售情况良好龙湖长桥郡龙湖长桥郡0808年年7 7月月350-960m350-960m2 2470-1200470-1200万万/套套目前两期同时在售，一期目前两期同时在售，一期销售月销售月50%50%，二期已售罄，二期已售罄本报告是严格保密的。36类别墅产品（联排、双拼、叠加）主要出现在区域外的项45、目中，价格水平并类别墅产品（联排、双拼、叠加）主要出现在区域外的项目中，价格水平并未与独栋产生较大差异，但仅在相对近郊的区位销售情况较好未与独栋产生较大差异，但仅在相对近郊的区位销售情况较好联排产品联排产品竞争面竞争面项目名称项目名称面积区间面积区间（平米）（平米）主力面积区主力面积区间（平米）间（平米）销售均价销售均价（元（元/平米）平米）销售总价销售总价（万）（万）区域竞争萨尔茨堡210-260210-2608000170-200万板块竞争雅居乐花园152-203152-18911000205-270万蔚蓝卡地亚236-381270-37012000320-500万圈层竞争今日田园260-46、320290-3106000150-200万建发.千岛国际190-360260未定200万左右叠拼产品叠拼产品竞争面竞争面项目名称项目名称面积区间面积区间（平米）（平米）主力面积区主力面积区间（平米）间（平米）销售均价销售均价（元（元/平米）平米）销售总价销售总价（万）（万）板块竞争麓山国际社区211-238211-23812000250-350万蔚蓝卡地亚234-304234-3048000250-350万圈层竞争国色天乡度假区230-270230-2707400150-200万今日田园150-190150-190450060-100万本报告是严格保密的。37成都未来别墅市场供应情况：成都未47、来别墅市场供应情况：别墅供应后续放量增大，别墅供应后续放量增大，20102010年将迎来供应的高峰期年将迎来供应的高峰期阳光太极阳光太极芙蓉锦绣芙蓉锦绣，总户数，总户数129户，户，已经全部推出已经全部推出 萨尔茨堡萨尔茨堡 建面建面5万，现在已销售了万，现在已销售了50%。三期。三期50栋年底推出栋年底推出09.0409.0609.0909.12201020112012中粮中粮御嶺湾御嶺湾 20002000亩，亩，800800套套，R=0.34R=0.34，建面约，建面约133133万万 ，未来，未来2 2期期0909年底年底1010月推出月推出信达信达 银泰花园银泰花园 建面建面9万，总户48、数万，总户数246户，剩余约户，剩余约7000蔚蓝卡地亚蔚蓝卡地亚 总占地总占地589亩，已开发亩，已开发271亩，三期亩，三期09年下半年开发年下半年开发成都雅居乐花园成都雅居乐花园 总建面总建面172万，万，500套别墅已售完，未来推售时间未定套别墅已售完，未来推售时间未定置信置信牧山丽景牧山丽景 占地占地730亩，已开发剩余开发亩，已开发剩余开发608亩，未来推出时间未定亩，未来推出时间未定龙湖长桥郡龙湖长桥郡 占地占地800亩，建面约亩，建面约53万，剩余万，剩余169套，未来推出时间未定套，未来推出时间未定观岭国际社区观岭国际社区 总占地总占地4200亩，一期开发亩，一期开发300亩49、，剩余亩，剩余3900亩，二期目前未建亩，二期目前未建三利宅院三利宅院白云渡白云渡 总建面总建面11万，总户数万，总户数290户，剩余十几套户，剩余十几套 龙泉龙泉双流双流半山卫城半山卫城 总户数总户数352户，已售户，已售180多套，剩余多套，剩余170多套，未来二期将于多套，未来二期将于09年底推出年底推出香颐丽都香颐丽都鹭湖宫鹭湖宫 建面建面30万，万，3期目前未建，未来推出时间未定期目前未建，未来推出时间未定温江温江华阳华阳新津新津金堂金堂麓山国际麓山国际 总占地总占地4300亩，目前开发仅一半，亩，目前开发仅一半，4月份将推出月份将推出50套别墅套别墅伯爵山伯爵山 总占地总占地20050、亩，预计亩，预计6月份入市月份入市本项目本项目 总占地总占地6500亩，建面亩，建面200万万目前成都各区中大盘均在初期或中期阶段，故目前成都各区中大盘均在初期或中期阶段，故2009-20102009-2010年的开发，将相继大量供应入市年的开发，将相继大量供应入市本报告是严格保密的。38市场小结1、区域内：价格差异没有拉开，缺乏类别墅等产品供应，独栋同质化价格差异没有拉开，缺乏类别墅等产品供应，独栋同质化竞争较严重，因此品牌的号召力与产品的细节成为区域竞争中购房者重要的竞争较严重，因此品牌的号召力与产品的细节成为区域竞争中购房者重要的考量依据考量依据3、市场需求以经济型与中高端为主：300-51、400万的经济型独栋和500-600万中高档独栋目前销售情况较好4、2010年将迎来供应的高峰期：目前成都各区中大盘开发均为初期或中期阶段，前两年持续开发，2010将相继大量供应入市2、区域外：面积、产品形态更加多元化，牧马山目前处于华阳板块之后的第二价格梯度本报告是严格保密的。3939成都低密成都低密度客户度客户1。客户本报告是严格保密的。40板块板块客户来源客户来源客户层次客户层次驱动因素驱动因素客户特征客户特征浣花溪浣花溪60%为成都客户，外省客户占到大约30%财富顶尖阶层城市企业大老板，政府高层等华阳华阳主要为成都客户，部分省外、港台客户城市顶尖才智阶层近城市、高尔夫知识层面高，有相当52、财富积累都江堰都江堰本地客户、成都客户、阿坝州以及深圳等外来客户高端客户居多，对产品和品质要求很高资源投资、养老多种置业需求，财富聚集者温江温江主要为成都客户，有部分省内和全国其他城市客户，少量海外中高级白领和高级财富人士低价、近城市知识层面高，处于财富上升阶段牧马山牧马山客户较广泛，除成都客户，外地客户占较大比例顶级财富人士资源、近城市拥有雄厚财富实力，知识层面较高新都新都主要为区域内小私企老板及周边就近区域客户城市中间阶层低价、资源财富积累期，属于小私企发展阶段龙泉龙泉成都为主，部分省外人士城市中间阶层低价、资源财富积累期，有较高文化层次成都别墅客户构成：成都别墅客户构成：成都客户为主流，53、同时周边州县、外省客户为补充的格局，成都客户为主流，同时周边州县、外省客户为补充的格局，多为多为私企老板、企事业高管等职业私企老板、企事业高管等职业本报告是严格保密的。41别墅占有与收藏者特点：别墅占有与收藏者特点：购买力：购买力：600万及以上，强调拥有城市稀缺居住资源；年龄年龄：45岁以上居住状况：居住状况：已完成多次高品质置业；置业目的是休闲和度假置业特征：置业特征：对价格最不敏感，关注对象主要是资源型独栋n对强势资源的占有欲望导致顶级富豪目前难以对无品牌、非强势资源的项目产生兴趣；n置业区域重点在牧马山与华阳片区，看重牧马山国际高尔夫资源及原生态松林及坡地与华阳片区的国际高尔夫与顶级项54、目配套。n看重别墅除居住功能外所赋予的价值，别墅是一种收藏，是进入一个圈层的标识。别墅客户分类：顶级富豪别墅客户分类：顶级富豪别墅占有与收藏者别墅占有与收藏者购买力最强，强调购买力最强，强调“强势资源的占有强势资源的占有”与与“国际顶级配套的享用国际顶级配套的享用”，实际看重别，实际看重别墅赋予的圈层标签，尊贵感墅赋予的圈层标签，尊贵感龙湖长桥郡户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋350-960均价1.5万元/400-2000万成都市区客户为主。自住+投资牧马山、杨柳河3000会所蔚蓝卡地亚户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋500-700均价3万元/以上，总价1500-2100万/套以成55、都本地客户为主私家顶级会所、大平面湖景本报告是严格保密的。42高端富人高端富人别墅生活者别墅生活者强调生态资源与城市生活的结合，钟情别墅赋予的生活方式与身份的彰显强调生态资源与城市生活的结合，钟情别墅赋予的生活方式与身份的彰显蓝光观岭国一澳乡别墅生活者特点：别墅生活者特点：购买力：购买力：300600万；年龄年龄：4045岁中年居住状况：居住状况：在市区已经多次置业，有别墅置业经验置业特征：置业特征：关注对象为独栋，寻找最适合住的别墅n较高的产品体验要求，有别于老城的生活理念，产品偏高端，注重身份需求n希望远离老城的嘈杂和喧嚣，强调低密度产品形式中粮御岭湾户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋56、290-490均价9000-1.7万元/，总价280-600万成都客户为主，有深圳、香港等地的客户青城山御景湖香颐丽都鹭湖宫户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋400-860均价8000-1.6万元/总价400-1300万成都客户为主运动场、大型购物中心、银行、700商业街本报告是严格保密的。43中产阶层中产阶层别墅追梦者别墅追梦者别墅追梦者，渴望资源占有但资金有限，对别墅的追求是其置业的关键心别墅追梦者，渴望资源占有但资金有限，对别墅的追求是其置业的关键心理动因理动因蓝光观岭别墅追梦者特点：别墅追梦者特点：购买力：购买力：300万以下；年龄：年龄：3040岁中青年居住状况：居住状况：在市区57、已经完成首次或多次置业；置业特征：置业特征：关注对象为普通小独栋，或联排和叠加n容易接受先进的生活理念，有限的财富在多种消费中平衡，但更愿意为实质性的利益买单n强调对别墅生活的追求，价格敏感度也比较高；n意向社区层次偏中档，追求高舒适及实用的产品；蓝光观岭户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋210-490均价4900-1.1万元/总价140-530万成都市区客户为主自住+投资学校、医院、幼儿园国一澳乡户型面积价格区间主要客户资源与配套独栋200-300均价1.1万-1.3万元/总价260-300万四川省内客户为主网球场、游泳池、会所、健身房本报告是严格保密的。44客户分类客户分类财富层面财富58、层面代表项目代表项目顶级顶级富豪富豪资源占有资源占有与收藏型与收藏型客户客户购买力最强能承受600600万以上万以上别墅龙湖长桥郡、蔚蓝卡地亚、中航云岭、麓山国际高端高端富人富人 别墅生活别墅生活驱动型客驱动型客户户购买力较强能承受200-200-600600万万以上别墅中粮御嶺湾、鹭湖宫、芙蓉古城大宅、牧山丽景中产中产阶层阶层别墅梦想别墅梦想驱动型客驱动型客户户购买力有限仅承受200200万以下万以下别墅蓝光观岭、国一澳乡、雅居乐成都低密度客户成都低密度客户0808年后年后客户置业特征变化：客户置业特征变化：pp影响最小，但绝对强调资源的绝对占有影响最小，但绝对强调资源的绝对占有影响最小，但59、绝对强调资源的绝对占有影响最小，但绝对强调资源的绝对占有危机后的变化危机后的变化危机后的变化危机后的变化pp对产品的功能外延、价值赠送升级更加对产品的功能外延、价值赠送升级更加对产品的功能外延、价值赠送升级更加对产品的功能外延、价值赠送升级更加关注关注关注关注关注更多产品附加价值、外延价关注更多产品附加价值、外延价关注更多产品附加价值、外延价关注更多产品附加价值、外延价值值值值pp影响最大，但震后低密度情节更加强烈；影响最大，但震后低密度情节更加强烈；影响最大，但震后低密度情节更加强烈；影响最大，但震后低密度情节更加强烈；pp总价是其最最关注的重点；总价是其最最关注的重点；总价是其最最关注的重60、点；总价是其最最关注的重点；pp寻找成都周边众多更亲民、大众化的低寻找成都周边众多更亲民、大众化的低寻找成都周边众多更亲民、大众化的低寻找成都周边众多更亲民、大众化的低密度板块的替代品密度板块的替代品密度板块的替代品密度板块的替代品品牌战略下，启动阶段最适合本项目的客户群体品牌战略下，启动阶段最适合本项目的客户群体高端富人高端富人本报告是严格保密的。45客户分析1公共活动面积项目建筑面积别墅语言1别墅的面积不代表别墅的档次客户分析2景观资源享有价格敏感别墅语言2家门里的面积看出去的面积客户分析3产品细节感受、功能延展产品整体别墅语言3何为别墅？别墅定义在于细节、功能客户分析4生活方式产品本身别61、墅语言4别墅的档次在别墅之外产品观：生活 物质生活观：细节 整体消费观：产品之外 产品成都低密度客户成都低密度客户核心目标客户的置业驱动因素核心目标客户的置业驱动因素本报告是严格保密的。46报告框架报告框架461 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业决策3 3市场、未来市场、未来4 4区域价值依托区域价值依托5 5价值承载价值承载6 6项目初步构想项目初步构想7 7世联实践世联实践46本报告是严格保密的。4747区域价值区域价值解读解读1。坐标本报告是严格保密的。48区域价值解读区域价值解读1 1：新津？花源？牧马山？新津？花源？牧马山？区域价值依托区域价值依托观点观点观62、点观点1 1 1 1将项目纳入到牧马山的区域价值体系当中去：将项目纳入到牧马山的区域价值体系当中去：p对于郊区项目来说，区域价值的再造和升级永远是项目开发的第一要务；对于郊区项目来说，区域价值的再造和升级永远是项目开发的第一要务；p本项目是牧马山边缘化区域；本项目是牧马山边缘化区域；p但本项目价值无疑要与牧马山板块发生关系，但本项目价值无疑要与牧马山板块发生关系，高举牧山区域价值大旗。高举牧山区域价值大旗。牧马山牧马山牧马山板块牧马山板块华阳华阳本报告是严格保密的。49区域价值解读区域价值解读1 1：世联操作案例上海佘山世联操作案例上海佘山银湖银湖区域价值重塑，区域价值重塑，高举高举“佘山板块63、佘山板块”大旗大旗p05年房地产市场处于年房地产市场处于“淡市淡市”期期，佘山版块居住价值认知尚未凸显；，佘山版块居住价值认知尚未凸显；p项目处于离佘山项目处于离佘山3-4公里的泗泾镇，公里的泗泾镇，未列入佘山区域未列入佘山区域；p核心举措核心举措炒热佘山版块，建立炒热佘山版块，建立“大佘山大佘山”概念，将本项目纳入佘山概念，将本项目纳入佘山宜居休闲度假体系；宜居休闲度假体系；案例一：上海佘山案例一：上海佘山案例一：上海佘山案例一：上海佘山银湖别墅银湖别墅银湖别墅银湖别墅机场、佘山、打造完备配套机场、佘山、打造完备配套为生活而生的第一居所为生活而生的第一居所佘山休闲佘山休闲度假区度假区大佘山板64、块大佘山板块本报告是严格保密的。50区域价值解读区域价值解读1 1：世联操作案例星河丹堤世联操作案例星河丹堤区域营销贯彻项目开区域营销贯彻项目开发，关联深圳传统豪宅区发，关联深圳传统豪宅区“西银湖西银湖”p“项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。”代理一部经理代理一部经理 邓震宇。邓震宇。p核心举措核心举措将区域营销观念贯彻到项目开发里，定位将区域营销观念贯彻到项目开发里，定位“西银湖西银湖”强调自强调自身和高价值区域65、的关联来弱化关口形象，身和高价值区域的关联来弱化关口形象，600600万赞助修建银湖山郊野公园。万赞助修建银湖山郊野公园。案例二：深圳星河丹堤案例二：深圳星河丹堤案例二：深圳星河丹堤案例二：深圳星河丹堤西银湖城市原生别墅群西银湖城市原生别墅群银湖山银湖山 城市别墅城市别墅 CEOCEO官邸官邸借势与深圳传统豪宅区银湖的关系借势与深圳传统豪宅区银湖的关系原原生生湖湖银银湖湖山山郊郊野野公公园园本报告是严格保密的。5151但但是是仅仅依靠牧马山的价值并不足够：仅仅依靠牧马山的价值并不足够：p我们不在牧马山的价值核心；我们不在牧马山的价值核心；p牧马山自身价值有待提升。牧马山自身价值有待提升。需要继66、续寻找区域价值提升面需要继续寻找区域价值提升面本报告是严格保密的。52区域价值解读区域价值解读2 2：牧马山板块仍处在满足城市休闲度假功能、依靠牧马山板块仍处在满足城市休闲度假功能、依靠资源打造的阶段，如何进行区域价值升级资源打造的阶段，如何进行区域价值升级观点观点观点观点2 2 2 2p区域的发展与升级往往体现在客户置业目的的变化，和板块承载功能的提区域的发展与升级往往体现在客户置业目的的变化，和板块承载功能的提升升;p牧马山板块面临如何从纯休闲度假区向高端居住区过渡提升的问题，以建牧马山板块面临如何从纯休闲度假区向高端居住区过渡提升的问题，以建立脱离于同质化郊区板块竞争体系的独特竞争力。立67、脱离于同质化郊区板块竞争体系的独特竞争力。p温榆河板块之于北京温榆河板块之于北京p佘山别墅区之于上海佘山别墅区之于上海p青山湖度假区之于杭州青山湖度假区之于杭州郊区休闲郊区休闲度假区度假区休闲居住区休闲居住区CVDCVD中央别墅区中央别墅区温榆河温榆河中央别墅区中央别墅区机场机场佘山佘山机场机场每一个大型城市都应每一个大型城市都应有一个与空港有密切有一个与空港有密切关联的国际化社区，关联的国际化社区，形成城市的国际化高形成城市的国际化高端居住板块。端居住板块。本报告是严格保密的。53整体概况：整体概况：p区位：京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域区位：京城东北郊温榆河与机场高速路相交68、围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群；是北京最早的高档别墅群；p交通：京承、京顺、机场高速以及规划中的交通：京承、京顺、机场高速以及规划中的1313、1515号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立号轨道交通线路、机场高速北线构成的四通八达的立体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑体交通网络也为注重高效的国际化社区提供了硬件支撑 ；p资源：四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一资源：四季长流的河水和茂密的成片树林形成的自然环境，加之政府主导的绿色生态走廊规划，使这一带成为北京最适合居住的区域带成为北京最适合居住的区域；p发展现状：69、经过十多年发展，已成为名副其实的发展现状：经过十多年发展，已成为名副其实的CVD(CVD(中央别墅区中央别墅区)，形成了一处高端居住带。特别是政，形成了一处高端居住带。特别是政府斥资府斥资1515亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资亿元对温榆河进行治理，奥运会水上项目基地将在温榆河边建设，投资4040余亿元的北京国际展览余亿元的北京国际展览中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行中心选址在天竺等，目前中央别墅区正朝着京城最为出色的别墅区这一目标稳步前行。关键词：关键词：城市近郊、空港城市近郊、空港自然、外向、纯粹自然、外向、纯粹商务休70、闲居住区商务休闲居住区区域价值解读区域价值解读2 2：案例研究案例研究北京顺义温榆河中央别墅区：北京北京顺义温榆河中央别墅区：北京国际化顶级别墅社区的典范国际化顶级别墅社区的典范温榆河温榆河中央别墅区中央别墅区机场机场本报告是严格保密的。54北京顺义中央别墅区：前期别墅住宅启动，后期政府规划配套推动北京顺义中央别墅区：前期别墅住宅启动，后期政府规划配套推动19921992199419941996-20001996-20002001-20022001-20022003-20072003-20072007-2007-至今至今别墅启动阶段别墅启动阶段别墅区初步形成阶段别墅区初步形成阶段旅游度假环境成71、功旅游度假环境成功塑造塑造政府规划实施阶政府规划实施阶段段进入成熟期进入成熟期p丽京正式入住，丽京正式入住，开发的丽京花园开发的丽京花园成为顺义中央别成为顺义中央别墅区的先导，墅区的先导，9494年欧陆苑正式开年欧陆苑正式开工工p 别墅的大量入住，同别墅的大量入住，同时带来了众多外地品牌时带来了众多外地品牌开发商，打造了一个个开发商，打造了一个个传世精品，传世精品，裕京花园、裕京花园、香江花园、名都园香江花园、名都园 ，新世界集团的丽高王府、新世界集团的丽高王府、丽斯花园等，高档别墅丽斯花园等，高档别墅区的氛围逐步形成区的氛围逐步形成p 20 20多家高档度假多家高档度假村、高尔夫以及赛村、高72、尔夫以及赛马场等休闲娱乐场马场等休闲娱乐场所所p 大量国际配套学大量国际配套学校的设立校的设立北京空港城、北京空港城、新国际展览中心新国际展览中心即将落户即将落户CVDCVD周边。总体规划周边。总体规划面积面积86.586.5平方公平方公里的空港城与机里的空港城与机场无缝对接后，场无缝对接后，将成为集航空系将成为集航空系统、物流园区、统、物流园区、汽车制造、出口汽车制造、出口加工、航空城等加工、航空城等为一体的国际化为一体的国际化港口港口 p几十个高档项目的几十个高档项目的开发，打造了北京开发，打造了北京最高端别墅区的形最高端别墅区的形象，提升了整个板象，提升了整个板块的居住价值和投块的居住价73、值和投资价值资价值第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段区域价值解读区域价值解读2 2：案例研究案例研究北京顺义温榆河中央别墅区北京顺义温榆河中央别墅区本报告是严格保密的。55关键词：关键词：城市郊区、空港、城市郊区、空港、纯粹、文化传承地纯粹、文化传承地旅游、商务休闲区旅游、商务休闲区区域价值解读区域价值解读2 2：案例研究案例研究上海佘山中央别墅区：上海城市郊上海佘山中央别墅区：上海城市郊区商务休闲旅游度假区区商务休闲旅游度假区整体概况：整体概况：p区位：地处上海西南的松江区，紧邻松江大学城，据上海市中心区位：地处上海西南的松江区，紧邻松江大学城，据上海市中心3535公里，离虹桥74、国际机场公里，离虹桥国际机场1818公里；公里；p资源：分为东西两山。西佘山，海拔资源：分为东西两山。西佘山，海拔9898米，因有远东第一圣母大殿之称的天主教堂而驰名中外，每年都米，因有远东第一圣母大殿之称的天主教堂而驰名中外，每年都有十几万信徒前来佘山敬礼圣母；东佘山，海拔有十几万信徒前来佘山敬礼圣母；东佘山，海拔7474米，以茂林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古米，以茂林修竹、奇峰怪石、悬崖峭壁、竹径通幽、古迹依稀，而令人起怀古之情而名闻遐迩；迹依稀，而令人起怀古之情而名闻遐迩；p发展现状：上海唯一的国家级旅游度假区，近年来，开发的发展现状：上海唯一的国家级旅游度假区，近年来，开发的75、“月湖月湖”、“上海天马国际高尔夫乡村俱乐上海天马国际高尔夫乡村俱乐部部”，世茂国际会议中心、佘山国际高尔夫俱乐部、生态绿地月湖等一批亲山亲水的旅游商务居住设施建，世茂国际会议中心、佘山国际高尔夫俱乐部、生态绿地月湖等一批亲山亲水的旅游商务居住设施建设，已成为户郊休闲、度假、娱乐、洽谈、健身的好去处。设，已成为户郊休闲、度假、娱乐、洽谈、健身的好去处。佘山佘山机场机场本报告是严格保密的。56200220022003200320052005200620062007200720102010常住人口常住人口低于低于1.91.9万万2 2万万8 8万万达到达到1515万万交通交通从从A9A9经过延安高76、架，到徐家汇经过延安高架，到徐家汇上下班高峰需要上下班高峰需要1 1小时，公共交小时，公共交通缺失，来往市区交通不方便通缺失，来往市区交通不方便轨道交通轨道交通R4R4将在将在20072007年底开通，届时到徐年底开通，届时到徐家汇将缩短到家汇将缩短到35-4035-40分钟，交通问题基本解分钟，交通问题基本解决决1111条公交线路往返于泗泾条公交线路往返于泗泾镇和市区镇和市区配套配套没有成型的商业配套，日常生没有成型的商业配套，日常生活主要从市区采购满足活主要从市区采购满足子女教育主要在市区满足子女教育主要在市区满足世贸国际会议中心五星级黄金假日酒店世贸国际会议中心五星级黄金假日酒店 OUT77、LETSOUTLETS（品牌折扣店）项目上海奥特莱（品牌折扣店）项目上海奥特莱特品牌直销广场特品牌直销广场 R4R4泗泾站将兴建一个商业中心泗泾站将兴建一个商业中心赵巷别墅区配套趋于成熟赵巷别墅区配套趋于成熟天马山现代服务业集聚区天马山现代服务业集聚区（宾馆（宾馆+运动休闲运动休闲+餐饮餐饮娱乐）娱乐）安居房及政府配套的教育安居房及政府配套的教育资源更完善资源更完善旅游旅游国家森林公国家森林公园园 辰山国家植物园一期辰山国家植物园一期 华侨城大型旅游项目华侨城大型旅游项目 佘佘山数码影视基地山数码影视基地 水上水上旅游集散中心旅游集散中心 住房平均容住房平均容积率积率0.50.50.510.578、11 1住房类型住房类型纯粹低密度社区纯粹低密度社区中低密度社区中低密度社区+安居房安居房1 1期期中密度社区中密度社区+安居房安居房2-42-4期期区域属性区域属性单纯的旅游单纯的旅游度假风景区度假风景区高品质国际化的别墅居住社区高品质国际化的别墅居住社区融合旅游与中高档住宅区的多元化城市社融合旅游与中高档住宅区的多元化城市社区区上海佘山中央别墅区区域气质的演变：上海佘山中央别墅区区域气质的演变：单纯的旅游度假风景区单纯的旅游度假风景区(居住价值未挖掘居住价值未挖掘)低密度别墅低密度别墅/富人富人住区住区(封闭封闭)多元化城市社区多元化城市社区(开放开放/融合融合)区域价值解读区域价值解读279、 2：案例研究案例研究上海佘山上海佘山本报告是严格保密的。57区域价值解读区域价值解读2 2：成都目前还没有形成类似温榆河、佘山的中央别成都目前还没有形成类似温榆河、佘山的中央别墅区的城市板块墅区的城市板块华阳板块：华阳板块：未来未来城市高城市高端别墅端别墅板块，板块，供应稀缺供应稀缺龙泉板块：龙泉板块：平民路线，平民路线，中低端类别中低端类别墅供应区墅供应区温江板块：温江板块：未来中端类未来中端类别墅主力供别墅主力供应区应区郫县板块：郫县板块：平民路线，平民路线，中低端休中低端休闲别墅供闲别墅供应区应区浣花溪浣花溪/城南：城南：淡出市淡出市场视线场视线的绝版的绝版都江堰：都江堰：高端自然高端80、自然生态型度生态型度假别墅板假别墅板块块牧马山板块牧马山板块？1 15 5分分钟钟3030分钟分钟30-4030-40分钟分钟一一个个小小时时3030分钟分钟牧马山能否形成成都的中央别墅居住区？牧马山能否形成成都的中央别墅居住区？本报告是严格保密的。58？温江温江牧马山牧马山华阳华阳12453“都市休闲区都市休闲区”KPI大度假环境大度假环境城市配套便城市配套便利利适宜居住适宜居住微弱资源微弱资源交通便利交通便利三个片区其他条件和基础都比较相似，唯一的区别就是目前所形成的片区形象以及形象形成的支撑点不同三个片区其他条件和基础都比较相似，唯一的区别就是目前所形成的片区形象以及形象形成的支撑点不同81、区域价值解读区域价值解读2 2：区域价值区域价值板块视角，牧马山、温江、华阳具板块视角，牧马山、温江、华阳具备都市休闲区的条件，谁更具备中央别墅区气质备都市休闲区的条件，谁更具备中央别墅区气质牧马山牧马山华阳华阳温江温江现状现状以众多高端别墅为主打，发展迅速以麓山国际带动，整体发展滞后，但后劲十足处在城市发展主轨迹上，发展迅速片区形象片区形象高端、纯粹整体高端形象不够中端资源资源成都周边唯一的山、高尔夫、森林公园等高尔夫花博会政府规划政府规划“天府客厅、智慧高地”，政府强势引导政府规划的主方向之一政府的主要规划方向区位区位距成都市区15公里距成都市区12公里距成都市区16公里p通过三个片区的比82、较，通过三个片区的比较，我们发现高档、纯粹是牧我们发现高档、纯粹是牧马山区别于其他的特质；马山区别于其他的特质；p且其与空港的良好关系，且其与空港的良好关系，使得其独具其他区域不具使得其独具其他区域不具备的绝对优势。备的绝对优势。本报告是严格保密的。59国内中央国内中央别墅区别墅区区区 位位资源条件资源条件城市近郊、距主城区城市近郊、距主城区1小时内小时内车程、临近机场车程、临近机场自然人文资源丰富、有山有水自然人文资源丰富、有山有水区域气质区域气质纯粹的高档别墅社区纯粹的高档别墅社区客户特征客户特征高端客户、低调内敛、圈层感高端客户、低调内敛、圈层感强、国外客户多、以居住为主强、国外客户多、83、以居住为主配套特征配套特征顶级休闲度假配套、生活配套顶级休闲度假配套、生活配套齐全齐全政府规划政府规划政府是区域发展的主动力、区政府是区域发展的主动力、区域政府规划力度强域政府规划力度强产品特征产品特征中前期以独栋为主，后期出现中前期以独栋为主，后期出现联排等产品联排等产品距城区半小时车程、距机场4公里成都近郊唯一的山、牧山湖、人文沉淀浓郁成都公认的“富人区”高端客户、中高端客户为主，投资度假较多高端休闲度假配套少且项目间相互封闭，休闲居住不便利政府规划力度强，道路、酒店、学校、商务，但未实现早期全部以独栋为主，目前出现少量错拼产品牧马山片区牧马山片区中央别墅区中央别墅区区域价值解读区域价值解84、读2 2受制于配套的滞后，中央别墅区的区域特征尚受制于配套的滞后，中央别墅区的区域特征尚未完全形成未完全形成59本报告是严格保密的。6060通过对比，发现牧马山板块最有可能成为独立于通过对比，发现牧马山板块最有可能成为独立于城市价值体系之外的中央别墅区板块城市价值体系之外的中央别墅区板块板块功能升级定位：板块功能升级定位：空港空港空港空港未来规划未来规划未来规划未来规划利好利好利好利好历史上的历史上的历史上的历史上的血统尊贵血统尊贵血统尊贵血统尊贵强势山水强势山水强势山水强势山水资源资源资源资源无疑依托牧马山板块区域价值营销，是本项目能够脱离区域外竞争的重要条件！无疑依托牧马山板块区域价值营销85、，是本项目能够脱离区域外竞争的重要条件！但目前配套条件差，区域形象不够突出，没有形成高端休闲居住区域特征。但目前配套条件差，区域形象不够突出，没有形成高端休闲居住区域特征。牧马山需从纯粹休闲度假区向休闲居住板块的中央别墅区过渡牧马山需从纯粹休闲度假区向休闲居住板块的中央别墅区过渡高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫本报告是严格保密的。61重庆北部新区重庆北部新区重庆向北重庆向北 案例：金开八大金刚案例：金开八大金刚受制于配套的滞后，中央别墅区的区域特征尚未完全形成受制于配套的滞后，中央别墅区的区域特征尚未完全形成牧马山的牧马山的CVDCVD价值形成提升需要板块内的联合区域营销价值形成提升需要板块内的联合区86、域营销与政府联合的营销体系与政府联合的营销体系区域规划、未来发展前景区域规划、未来发展前景品质高尚居住氛围品质高尚居住氛围前沿的设计理念前沿的设计理念各大项目同炒区域的大气营销手段各大项目同炒区域的大气营销手段p联合的区域运营；联合的区域运营；p提升区域定位和市场认知。提升区域定位和市场认知。p市场认知：牧马山应该高端，但高端的原因是什么？为什么比其他板块更牛？市场认知：牧马山应该高端，但高端的原因是什么？为什么比其他板块更牛？p牧马山不缺资源、不缺档次、不缺高品质的产品，但缺乏市场对牧马山不缺资源、不缺档次、不缺高品质的产品，但缺乏市场对CVD真正价值的认可；真正价值的认可；p客户是有限理性87、的客户是有限理性的CVD形成的道路上，我们需要以前瞻的眼光联合区域引领了城市的形成的道路上，我们需要以前瞻的眼光联合区域引领了城市的风向标。风向标。深圳大梅沙深圳大梅沙深圳向东深圳向东 案例：蓝色盐田案例：蓝色盐田本报告是严格保密的。6262区域价值区域价值再提升再提升2。重构区域价值解读区域价值解读3 3本报告是严格保密的。6363牧马山牧马山需要脱离花园需要脱离花园需要脱离花园需要脱离花园镇价值体系镇价值体系镇价值体系镇价值体系实际上的边缘化实际上的边缘化实际上的边缘化实际上的边缘化距牧马山距牧马山距牧马山距牧马山3 35 5公里公里公里公里竞争项目更竞争项目更竞争项目更竞争项目更近牧马山88、，近牧马山，近牧马山，近牧马山，资源更加强资源更加强资源更加强资源更加强势势势势p我们与牧马山的项目价值差异点在于？我们与牧马山的项目价值差异点在于？p价值再提升！价值再提升！p给板块以全新定义！给板块以全新定义！为突破区域内不利竞争层级，避免陷入不利的区域价值竞争体系，为突破区域内不利竞争层级，避免陷入不利的区域价值竞争体系，本项目需要在牧马山价值上寻找再提升！本项目需要在牧马山价值上寻找再提升！本报告是严格保密的。64区域价值再提升案例区域价值再提升案例星河国际启动背景：中心南区处于雏形期星河国际启动背景：中心南区处于雏形期黄埔一期黄埔一期深业花园深业花园中心区北区中心区北区国际会展中心国89、际会展中心大中华交易广场大中华交易广场中心区南区中心区南区成熟程度成熟程度自然景观自然景观生活氛围生活氛围项目工程进度项目工程进度高高低低VSVS优优差差强强弱弱快快慢慢项目背景：项目背景：p 政府定位的中心区，未来最具发展潜质的CBD核心价值地段；p 项目所在南区当下发展极不成熟，配套缺乏；p 客户对南区认知度低，而北区发展成熟，为豪宅聚集地，配套齐全；p 容积率远高于周边楼盘；p 星河地产品牌价值不足，仍在建立。本报告是严格保密的。65国际会展中心国际会展中心国际级地下商场国际级地下商场国际级酒店国际级酒店国际概念国际概念Shopping park国际商会大厦国际商会大厦超高层甲级写字搂超90、高层甲级写字搂区域价值再提升案例区域价值再提升案例星河国际：星河国际：项目地块价值再认识，重新定项目地块价值再认识，重新定义区域，创造新高度义区域，创造新高度北区是深圳的，南区是国际的北区是深圳的，南区是国际的南区是深圳市唯一的纯南区是深圳市唯一的纯CBD CBD 城市中心高品质国际人居所城市中心高品质国际人居所国际性是项目所在地块最为鲜明的特质国际性是项目所在地块最为鲜明的特质拥有生态但又高于生态，使得星河国际可冲出环深圳湾和香蜜湖的围追堵截拥有生态但又高于生态，使得星河国际可冲出环深圳湾和香蜜湖的围追堵截本报告是严格保密的。66政府对花源镇政府对花源镇“曼特小镇曼特小镇”的慢生活规划，正好91、为牧马山南区的崛的慢生活规划，正好为牧马山南区的崛起提供了契机起提供了契机节庆广节庆广场区场区主要公共空间，功能综合、多样。硬质铺地，主要公共空间，功能综合、多样。硬质铺地，周边建筑开放性功能周边建筑开放性功能休闲慢休闲慢购区购区两侧高密度的建筑底层用作商业功能，局部品牌旗舰店提升街区商业品位音乐漫音乐漫步区步区笔直的街道，周边建筑密度不高，相对较高的绿化率。街道某一侧开放，作为小型绿地和停留与休闲空间。沿街建筑为音乐工坊、影视创作俱乐部等慢餐娱慢餐娱乐区乐区两侧高密度的建筑，商店、底层的饮食店以及上面楼层的住宅创意遐创意遐想区想区沿街建筑独特的功能，如艺术创意中心、画廊、沙龙、陶艺等富有创意92、气氛的建筑滨水休滨水休闲区闲区利用自然水系将水引入到城市街区中，并围绕水景布置安静的公共空间，提供宁静惬意的水城小镇生活欧洲经典城市风貌的个性主体小镇欧洲经典城市风貌的个性主体小镇中心、活力、商业、休闲居中心、活力、商业、休闲居住住本报告是严格保密的。67“都市休闲示范区都市休闲示范区”“中央别墅示范区中央别墅示范区”牧马山是成都的，牧马山南区是国际的牧马山是成都的，牧马山南区是国际的“成都国际成都国际CVDCVD慢生活示范区慢生活示范区”对于本区域来说对于本区域来说CVDCVD不应仅仅是牧马山的一座山头，牧马山之前的发展，仅不应仅仅是牧马山的一座山头，牧马山之前的发展，仅仅是仅是CVDCVD93、的发展雏形，已成历史，的发展雏形，已成历史，更具更具CVD实力的牧马山南区正在此形成实力的牧马山南区正在此形成国际学校国际学校国际学校国际学校牧山天堂牧山天堂牧山天堂牧山天堂高端商务高端商务高端商务高端商务休闲休闲休闲休闲都市休闲都市休闲都市休闲都市休闲示范新区示范新区示范新区示范新区中心中心中心中心曼特小镇曼特小镇曼特小镇曼特小镇“慢城规慢城规慢城规慢城规划划划划”牧山核心牧山核心牧山核心牧山核心“老去老去老去老去”牧马山牧马山p牧山核心正在老去牧山核心正在老去牧马牧马山本身用地即将开发殆尽；山本身用地即将开发殆尽；p更多的土地出让及开发主力更多的土地出让及开发主力方向，向花源镇发展。方向，94、向花源镇发展。更加国际化的配套、欧洲小镇形式的国际化规划更加国际化的配套、欧洲小镇形式的国际化规划北大附中北大附中本报告是严格保密的。68“成都国际成都国际CVD，慢城的生活主张，慢城的生活主张”城市精英反思中的向往城市精英反思中的向往有闲阶层的特权，奢侈的全新演绎有闲阶层的特权，奢侈的全新演绎CVDCVD居的自由与休闲，丰富的演绎空间居的自由与休闲，丰富的演绎空间一个时代的话题，大盘形象的持续发展一个时代的话题，大盘形象的持续发展SLOW CITY 隆鑫隆鑫湾流汇湾流汇（CVD慢生活的极致演绎）慢生活的极致演绎）必须有人扛起必须有人扛起CVD南的大旗南的大旗建立片区高度与影响力建立片区高度与95、影响力大盘规模大盘规模豪宅标签豪宅标签品牌发展品牌发展慢的内涵慢的内涵本报告是严格保密的。69慢生活规划意向：内城、外城慢生活规划意向：内城、外城750750亩作为整体进行规划考虑，在亩作为整体进行规划考虑，在750750亩亩全部范围内，形成充满活力和有自循环功能的全部范围内，形成充满活力和有自循环功能的CVDCVD居住系统居住系统内城内城纯正的别墅高端居住，强调私密、尊纯正的别墅高端居住，强调私密、尊享、资源的最大化占有，整体形象档次的体现享、资源的最大化占有，整体形象档次的体现商业规划商业规划慢城规划中的休闲慢城规划中的休闲慢购区慢购区外城外城强调开放、小镇活力中心，容积率提强调开放、小镇96、活力中心，容积率提升的主要空间。升的主要空间。“新市镇主义新市镇主义”组成部分组成部分提升居住品质生活氛围的同时，内外城不相互干扰，提升居住品质生活氛围的同时，内外城不相互干扰，内城外城相互促进，互为功能补充，形成开放内城外城相互促进，互为功能补充，形成开放私密共融的小镇形态私密共融的小镇形态规划前提原则：规划前提原则：p以以750亩整体考虑规划，而非仅仅限于亩整体考虑规划，而非仅仅限于200多亩；多亩；p同时考虑同时考虑200多亩作启动期的可展示性、通达性、多亩作启动期的可展示性、通达性、昭示性。昭示性。本报告是严格保密的。70规划提升：规划提升：景观价值再造景观价值再造如何营造形象的差异化97、价值点，最大如何营造形象的差异化价值点，最大化发挥地块滨河、绿水环绕的特色化发挥地块滨河、绿水环绕的特色a、已有价值最大化发挥、已有价值最大化发挥滨江景观轴线，沿河高价值区滨江景观轴线，沿河高价值区域的景观价值最大化挖掘；域的景观价值最大化挖掘；b、内部价值再造、内部价值再造地块内部缺少天然强势资源，需要在内地块内部缺少天然强势资源，需要在内部构建强势景观资源体系部构建强势景观资源体系需要有水系、景观节点、景观大需要有水系、景观节点、景观大道等景观轴线的贯穿。道等景观轴线的贯穿。小镇意向景观小镇意向景观轴线轴线强调强调活力、风情活力、风情水景轴线水景轴线强调私密、休强调私密、休闲、尊贵闲、尊贵98、湿地公园绿轴湿地公园绿轴强调私密、强调私密、生态、健康生态、健康本报告是严格保密的。71项目形象差异点项目形象差异点水景的强势再造和极致演绎，作为慢生活的载水景的强势再造和极致演绎，作为慢生活的载体体，以水的形态对慢生活的集中诠释，以水的形态对慢生活的集中诠释龙湖在形象上以植被、生态、景观的细节取胜；龙湖在形象上以植被、生态、景观的细节取胜；置信同样以公园式的景观和产品品质化打造为核心要点；置信同样以公园式的景观和产品品质化打造为核心要点；我们与区域内两大巨头的强势差异点我们与区域内两大巨头的强势差异点1 1：以水的多种形态玩味慢生活的丰富体验以水的多种形态玩味慢生活的丰富体验演绎水演绎水的的99、N N种形态种形态本报告是严格保密的。72滨水而居的滨水而居的“慢慢”生活体验生活体验玩味水的玩味水的“N”N”种形态种形态体现外城的体现外城的“动动”，内城的，内城的“静静”安静的、蜿蜒的、跌荡的、动感的、生态的、开放的安静的、蜿蜒的、跌荡的、动感的、生态的、开放的码头码头 溪流溪流 音乐喷泉音乐喷泉 水上会所水上会所 滨水别墅滨水别墅 玩味水的各种形态玩味水的各种形态 本报告是严格保密的。73报告框架报告框架731 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业决策3 3市场、未来市场、未来4 4区域价值依托区域价值依托5 5价值提升价值提升项目定位初步构想项目定位初步构想6 100、6项目初步构想项目初步构想7 7世联实践世联实践73本报告是严格保密的。74创新提升创新提升细节提升细节提升规划提升规划提升功能提升功能提升形象提升形象提升74价值价值提升提升价值挖掘价值挖掘挖掘什么样的价值？挖掘什么样的价值？本报告是严格保密的。7575价值提升价值提升功能提升功能提升1。住当别的项目还在强调近山近水时，我们强调居当别的项目还在强调近山近水时，我们强调居住的价值、品位住的价值、品位创新提升创新提升细节提升细节提升规划提升规划提升功能提升功能提升形象提升形象提升本报告是严格保密的。76项目的价值升级需要先从定位方向的研判着手项目的价值升级需要先从定位方向的研判着手休闲度假？第一101、居所？休闲度假？第一居所？从单一层面价值挖掘入手不足以实现项目突破，需要从开发方向入从单一层面价值挖掘入手不足以实现项目突破，需要从开发方向入手，寻找项目升级的机会手，寻找项目升级的机会难以有很大突破难以有很大突破基本面基本面陷入同质化竞争陷入同质化竞争基本面基本面机会之一机会之一基本面基本面产品产品资源资源配套配套差异化竞争的突破点之一差异化竞争的突破点之一锦上添花锦上添花主题主题p项目突破方向：项目突破方向：本报告是严格保密的。77世联操作案例研究：世联操作案例研究：东海岸东海岸当大梅沙其他项目都在提供纯粹度当大梅沙其他项目都在提供纯粹度假生活时，打出假生活时，打出“海岸生活第一居所概念海102、岸生活第一居所概念”p项目基本情况：项目基本情况：位置：位置：距盐田区政府约10多公里，市区30多公里；随盐坝高速、深盐快速等干线运营，距城市中心约40min车程；规模：规模：占地：26.8万，总建面约21.8万;容积率：容积率：0.8;销售均价：销售均价：35000元/。盐田区域形象价值重塑，颠覆区域价值盐田区域形象价值重塑，颠覆区域价值区域发展演变：近城市中心区的嘈杂港口区区域发展演变：近城市中心区的嘈杂港口区高端滨海低密度区域；高端滨海低密度区域；客户置业目的演变：低端房地产客户置业目的演变：低端房地产休闲度假区休闲度假区-生活第一居所。生活第一居所。海岸生活第一居所，跳离以度假为主题的103、区域主题海岸生活第一居所，跳离以度假为主题的区域主题产品开发逐步明晰为第一居所产品；产品开发逐步明晰为第一居所产品；区域交通及配套的完善促使项目具备了成为第一居所的条件。区域交通及配套的完善促使项目具备了成为第一居所的条件。东海岸东海岸倚天阁倚天阁优品艺墅优品艺墅海世界海世界领海领海湖心岛湖心岛心海伽蓝心海伽蓝海语东园海语东园大梅沙海滨公园盐坝高速东海岸80米2000米如此大规模项目如仅仅依靠休闲度假为依托，没有完备居住配套，如此大规模项目如仅仅依靠休闲度假为依托，没有完备居住配套，是难以在价值提升和消化量上有所突破的。是难以在价值提升和消化量上有所突破的。本报告是严格保密的。78世联操作案例104、研究世联操作案例研究佘山佘山银湖银湖p项目概况：占地面积：4670000万平米建筑面积：108000平米楼座展示：409 绿化率70.00容积率0.26 均价 26000元/平方米p周围交通：R4线、近虹桥机场，沪青平高速公路，七宝等地 自驾车路线：延安路高架-沪青平高速公路-赵巷出口下 p配套设施：配套设施：内部配套：内部配套：会所、游泳池、网会所、游泳池、网球场、私人花园球场、私人花园 、社区幼儿园、社区幼儿园、社区邮局、超市、社区救护中心社区邮局、超市、社区救护中心外部配套：松江中学，松江大外部配套：松江中学，松江大学城、工行、区中心医院学城、工行、区中心医院 其他：其他：假日酒店，佘山105、国家旅假日酒店，佘山国家旅游区，高尔夫球场游区，高尔夫球场项目背景及世联对问题的梳理：项目背景及世联对问题的梳理：跳脱纯粹休闲度假的范畴，成为佘山板块距离佘山最远，但居跳脱纯粹休闲度假的范畴，成为佘山板块距离佘山最远，但居住人口最多，价值提升最快，最有可能成为区域内第一居所的住人口最多，价值提升最快，最有可能成为区域内第一居所的项目。项目。借助周边配套，以完备的内部配套，打造项目第一居所借助周边配套，以完备的内部配套，打造项目第一居所意向，提升项目价值。意向，提升项目价值。本报告是严格保密的。79同区域价值的提升类似，项目的价值提升，同样依靠开发战略方向同区域价值的提升类似，项目的价值提升，同106、样依靠开发战略方向的升级寻求突破的升级寻求突破p项目：纯粹休闲度假的第二居所同提供休闲居住生活的第一居所整合！项目：纯粹休闲度假的第二居所同提供休闲居住生活的第一居所整合！本项目能否成为牧马山片区步入成熟期的领跑者和引航者？本项目能否成为牧马山片区步入成熟期的领跑者和引航者？p发展初发展初期往往是期往往是以规划的以规划的拉动开始拉动开始的；的；萌芽期萌芽期卖预期卖预期p区域不完善，无主题性；区域不完善，无主题性；p客户购买纯粹以资源占有客户购买纯粹以资源占有为目的，所以和资源的远近为目的，所以和资源的远近自然成为评判物业价值的唯自然成为评判物业价值的唯一标准。一标准。发展期发展期卖资源卖资源成107、熟期成熟期卖生活卖生活p多元的、主题性强的和完善的配多元的、主题性强的和完善的配套；套；p构建出更加复合的吸引力，能提构建出更加复合的吸引力，能提供给客户更加多元的生活方式；供给客户更加多元的生活方式；p无独特资源项目往往依靠自身的无独特资源项目往往依靠自身的特色成为整个区域的资源整合者而特色成为整个区域的资源整合者而并非附庸。并非附庸。牧马山片区牧马山片区目前阶段目前阶段远郊休闲远郊休闲度假区度假区休闲居住区休闲居住区CVDCVD中央别墅区中央别墅区p项目的升级与突破，往往体现在客户的置业行为变化；项目的升级与突破，往往体现在客户的置业行为变化；p本项目需要有非常规操作的纯休闲度假主题向融入108、居住配套本项目需要有非常规操作的纯休闲度假主题向融入居住配套整合的第一居所概念发展。整合的第一居所概念发展。牧马牧马山现山现阶段阶段“住住”的价值的最大化发挥的价值的最大化发挥本报告是严格保密的。8080价值提升价值提升规划提升规划提升2。定位物业类型？规划增值？开发节奏？物业类型？规划增值？开发节奏？创新提升创新提升细节提升细节提升功能提升功能提升规划提升规划提升形象提升形象提升本报告是严格保密的。81规划提升前提：节奏规划提升前提：节奏R1.2R花园花园露台露台中庭及架空层赠送价值因实用性不同存在差异中庭及架空层赠送价值因实用性不同存在差异经验借鉴本报告是严格保密的。1011、形象上：最纯109、正的北美别墅、形象上：最纯正的北美别墅美国兰乔圣菲小镇打造原班人马美国兰乔圣菲小镇打造原班人马兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴强势创新价值点：强势创新价值点：1细致的产品设计，细致的产品设计，2超值的实用空间赠送，超值的实用空间赠送，3地下地下X空间的极致演绎空间的极致演绎创新，并非毫无节制的滥用；创新，并非毫无节制的滥用；一个项目仅需要一个项目仅需要1 12 2个强势创新价值点，但必须做到个强势创新价值点，但必须做到震撼！震撼！p引进纯正北美别墅外立面精装修样板图纸和材料，设计师提供了完整的外立面精装修图纸确保所有精致细节都可引进纯正北美别墅外立面精装修样板图纸和材料，设计师提供了完整的外立110、面精装修图纸确保所有精致细节都可以呈现，材料样板从美国寄来，不是以呈现，材料样板从美国寄来，不是1 1种而是种而是7 7种；种；p7 7种材料颜色方案散布，在小区内任何一点都感受到周边建筑丰富的材料颜色变化。种材料颜色方案散布，在小区内任何一点都感受到周边建筑丰富的材料颜色变化。本报告是严格保密的。102兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴强势价值创新点：强势价值创新点：2超值的实用庭院超值的实用庭院空间赠送空间赠送首层户型首层户型p首层以庭院作为赠首层以庭院作为赠送，提升空间感附加送，提升空间感附加值和居住舒适度。值和居住舒适度。p365平米户型采取平米户型采取多层次院落的处理方多层次院落的处理111、方式，柱廊等过渡空间式，柱廊等过渡空间也得到再现也得到再现下沉内庭院下沉内庭院下沉内庭院下沉内庭院全采光地下室全采光地下室1F2F3F0.00道路道路p整体楼盘地坪抬高一层；整体楼盘地坪抬高一层；车库车库天井天井下沉庭院下沉庭院0.00本报告是严格保密的。103兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴强势价值创新点：强势价值创新点：2超值的实用地下超值的实用地下空间赠送以超大地下的空间及豪华四车位赠送提升项目居住舒适度空间赠送以超大地下的空间及豪华四车位赠送提升项目居住舒适度双地下室空间赠送，利用下沉式庭院及天井，实现双地下室空间赠送，利用下沉式庭院及天井，实现地地下空间全采光，全地面化下空间全采光，112、全地面化p365365平米户型赠送地下室约平米户型赠送地下室约280280平米平米p457457平米户型赠送地下室约平米户型赠送地下室约410410平米平米p每户均按每户均按4 4车位设计车位设计p宴会厅、家庭厅、娱乐房宴会厅、家庭厅、娱乐房通风采光与地面一层完全相同通风采光与地面一层完全相同本报告是严格保密的。104兰乔圣菲案例借鉴兰乔圣菲案例借鉴强势价值创新点：强势价值创新点：3 3地下地下X空间的极致演绎空间的极致演绎X空间空间篮球场篮球场工作间工作间多变空间多变空间本报告是严格保密的。105地下集中停车地下集中停车人车分流、车库直接入户、将园林空间最大化。人车分流、车库直接入户、将园林113、空间最大化。双首层设计双首层设计好用的地下空间好用的地下空间水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴经典美式建筑经典美式建筑 高性价比纯别墅社区高性价比纯别墅社区经典美式建筑经典美式建筑谦虚、内敛、品质、自然于一体的美式建筑谦虚、内敛、品质、自然于一体的美式建筑超大赠送面积超大赠送面积赠送比例达赠送比例达70%70%200%200%，实际售价可按对折计算。，实际售价可按对折计算。大量挑空空间设计大量挑空空间设计实用赠送、丰富空间感受实用赠送、丰富空间感受p区位区位：宝安区龙华，7分钟车程抵香密湖；10分钟抵福田CBD；p规模规模：占地143047.25平米，建面85850平米；p容积率容积率：0.6；p产114、品产品：一期5栋24套联排，面积220-360平米；二期35栋139套，联排27栋，面积200-350平米，双拼8栋，340-440平米；p价格价格：一期实现均价35000元/平米；二期2008年9月20日开盘，均价40000元/平米；p客户客户：关内的深圳本地客户为主。本报告是严格保密的。106水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴充分利用坡地地形，进行了双首层与人车分流充分利用坡地地形，进行了双首层与人车分流设计，增加了地下室的实用性与整体面积尺度设计，增加了地下室的实用性与整体面积尺度双首层设计双首层设计地下室采光，增加实用性地下室采光，增加实用性人车分流，车库直接入户人车分流，车库直接入户超大赠115、送面积，超大赠送面积，赠送比例达赠送比例达70%70%200%200%p利用地块山体背景及原有地形高差，形成依山傍水的立体空间立体空间，同时，充分利用了坡地地形，进行巧妙的双首层与人车分流设计双首层与人车分流设计，增加了地下室地下室的可实用性与园林尺度可实用性与园林尺度，同时扩大了赠送面积赠送面积。本报告是严格保密的。107水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴1打造经典风格社区，尽显纯粹精品打造经典风格社区，尽显纯粹精品生活生活p通过打造纯粹美式通过打造纯粹美式风格建筑和园林社区，风格建筑和园林社区，凸显尊享生活品质；凸显尊享生活品质；p运用坡屋顶、木质运用坡屋顶、木质花架、石墙等经典元花架、石墙等经116、典元素外化风格主题。素外化风格主题。项目风格的打造抓住项目风格的打造抓住纯纯粹、一致！粹、一致！通过外通过外化元素与有效细节打造凸显化元素与有效细节打造凸显项目品质。项目品质。本报告是严格保密的。108水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴2地下集中停车，最大化园林空间，地下集中停车，最大化园林空间，缓解高覆盖率带来的压抑感缓解高覆盖率带来的压抑感社区入口人车分流社区入口人车分流车行入口车行入口车行入口车行入口人行入口人行入口人行入口人行入口副首层规划图副首层规划图一层规划图一层规划图效果图效果图效果图效果图p通过人车分流，缓解高覆盖通过人车分流，缓解高覆盖率带来的别墅率带来的别墅“过密过密”的视觉的视117、觉效果，同时结合园林空间的打效果，同时结合园林空间的打造展现低密度社区的私密感。造展现低密度社区的私密感。由地下车行道停车入库由地下车行道停车入库由地下车行道停车入库由地下车行道停车入库立体人车分流立体人车分流的设计，把地面空间最大限的设计，把地面空间最大限度留给了公共景观和私家庭院。度留给了公共景观和私家庭院。本报告是严格保密的。109p利用项目的坡地地势，利用项目的坡地地势，打造半地下室，增大赠送打造半地下室，增大赠送空间，提高物业的性价比；空间，提高物业的性价比；p双首层设计，优化地下双首层设计，优化地下室采光，使得地下室的使室采光，使得地下室的使用功能更加丰富，提高舒用功能更加丰富，提118、高舒适度。适度。双首层双首层半地下室1F2F道路道路车库车库地下室地下室采光井采光井水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴3因地制宜，双首层创新设计，提高因地制宜，双首层创新设计，提高地下空间的舒适性与实用性地下空间的舒适性与实用性入口入口入口入口双首层设计双首层设计双首层设计双首层设计3F0.00本报告是严格保密的。110水榭山案例借鉴水榭山案例借鉴4通过空间设计，面积赠送，丰富空通过空间设计，面积赠送，丰富空间感受间感受地下室空间赠送地下室空间赠送地下室空间赠送地下室空间赠送浴池浴池浴池浴池地下室空间赠送地下室空间赠送地下室空间赠送地下室空间赠送娱乐活动厅娱乐活动厅娱乐活动厅娱乐活动厅全赠送小阁楼全119、赠送小阁楼全赠送小阁楼全赠送小阁楼顶层阁楼空间赠送顶层阁楼空间赠送顶层阁楼空间赠送顶层阁楼空间赠送超大面积赠送，超大面积赠送，赠送比例达赠送比例达70%200%，全面提高价格竞争力。，全面提高价格竞争力。本报告是严格保密的。111项目产品创新的溢价模式项目产品创新的溢价模式n利用地势尽量以地下室赠送为主n并多采用挑空的形式增加建筑体量感，增加实用赠送空间n项目初期在容积率相对较低情况下，可以采用大面积花园、地下空间的赠送n如果后期容积率进一步提升，难以采用大面积地下及花园赠送更多考虑户型中露台的赠送及中庭、高厅赠送的实用性本报告是严格保密的。112112价值提升价值提升细节提升细节提升4。品味120、豪宅？什么是豪宅？豪宅？什么是豪宅？形象提升形象提升创新提升创新提升功能提升功能提升细节提升细节提升规划提升规划提升本报告是严格保密的。113华府（高层）华府（高层）别墅产品豪宅尺度细节别墅产品豪宅尺度细节香蜜湖一号产品细节借鉴香蜜湖一号产品细节借鉴细节成就豪宅！经验借鉴l香蜜湖一号的尺度细节香蜜湖一号的尺度细节间距间距1818米米l体现舒适的间距尺度体现舒适的间距尺度本报告是严格保密的。114香蜜湖一号产品细节借鉴香蜜湖一号产品细节借鉴酒酒窖窖内院内院露台露台后花园后花园前花园前花园游游泳泳池池地下室地下室1f2f3f阳台阳台阳台阳台阳阳台台p建筑面积建筑面积350350平米，赠送面积平米，121、赠送面积350350平米，赠送比平米，赠送比1 1：1 1p前中后三重错落庭院设计，花园赠送前中后三重错落庭院设计，花园赠送140140平米平米p部分带私家泳池设计部分带私家泳池设计p全部送半地下室，地下室赠送全部送半地下室，地下室赠送160160平米，全采光平米，全采光p室内客厅挑高，可隔房，赠送室内客厅挑高，可隔房，赠送5555平米平米本报告是严格保密的。115最终在对客户需求的细分把握之下，打造产品与客户最终在对客户需求的细分把握之下，打造产品与客户生活将形成极好的将形成极好的匹配的户型产品，高度契合客户需求。别墅面别墅面积积客户需求整体性分析客户需求整体性分析客厅客厅餐厅餐厅厨房厨房花122、园花园主人房主人房次卧次卧其他其他280-280-320320宽度7米以上宽度3-6米3.5米,中西厨每间都与花园或阳台相通,露台面积要大主人房尺度5米以上,配置双洗手位的洗手间以及男女主人单独的衣帽间最好是全部做成套房形式,次主卧套房,宽度为3.5以上关注主客分区,主仆分区,关注错层花园带来的对视问题330-330-400400宽度7-10米之间宽度5-73.5米,中西厨露台面积越大越好,最好能种植名贵的老树木5米以上宽度,带独立书房,设计相对私密,洗手间配置双洗手卫双马桶,设置独立女士化妆间,设置两个3米左右的大衣帽间全部为套房设计,次主卧宽度在4.5米以上,功能齐备,带独立书房,需要空中123、大花园设计,需要客厅层高6米以上,类似别墅的泳池及SPA生活等设计概念500500宽度8-12米之间宽度6-84.5米,中西厨露台面积越大越好,最好能种植名贵的老树木5米以上宽度,带独立书房,设计相对私密,洗手间配置双洗手卫双马桶,设置独立女士化妆间,设置两个4米左右的大衣帽间全部为套房设计,次主卧宽度在5米以上,功能齐备,带独立书房,需要空中大花园设计,需要客厅层高6米以上,类似别墅的泳池及SPA生活等设计概念客户需求下的别墅产品细节思考客户需求下的别墅产品细节思考1尺度敏感点尺度敏感点：擒获客户擒获客户的空间功能感知的空间功能感知基本尺度感的满足基本尺度感的满足本报告是严格保密的。116豪124、宅客户对配置的感知，首先存在于一些几何豪宅客户对配置的感知，首先存在于一些几何尺度和材质和材质质地上，因此上，因此需要在这些关键点上需要形成需要在这些关键点上需要形成高标准。感知点感知点感知因素感知因素感知结果感知结果公共公共配置配置社区大门社区大门高度、宽度、容积、墙面材质、社区通道l大尺度带来大气势（玻托菲诺）l专属性带来尊贵感（香蜜湖1号）入户大堂入户大堂厅高、柱子的粗细、地面材质、配饰的造价（吊灯、台面）l厅高：6-8m（常规），8-10m（高品质，香蜜湖1号）l高造价配饰（华府天地千万水晶吊灯）地下空间地下空间采光、通风、通道宽窄、舒适性、便利性l阳光景观车库、通过车库由电梯进入大堂125、或住宅而无需绕行 电梯厅电梯厅高度、采光、墙面材质、地面材质高电梯厅（9-12m)、装饰水晶吊灯、金碧辉煌的色调单元单元内部内部配置配置门窗门窗居室门的宽、高、材料，五金配件尺度、光泽、材质l材质：实木复合门（胡桃、樱桃、花梨）、铝合金门窗l大尺度的门：高2.5m，宽1.5m玻璃玻璃透光感、厚度、装饰效果l8mm-10mm(较大厚度)地板地板质地、色泽客户需求下的别墅产品细节思考客户需求下的别墅产品细节思考2价值敏感点：价值敏感点：擒获客擒获客户的视觉感知户的视觉感知赢取好感赢取好感本报告是严格保密的。117客户需求下的别墅产品细节思考客户需求下的别墅产品细节思考3定制化：定制化：满足客户的满126、足客户的个性化需求个性化需求在在别墅产品中，结合对客户需求的细分把握，创新产品产品中，结合对客户需求的细分把握，创新产品空间/功能，与客户与客户生活将形成极好的将形成极好的匹配，美誉度的，美誉度的至高点。客户需求细节亮点客户需求细节亮点单元内部单元内部设置设置卫生间（浴室）多设置些挂钩，用于女主人挂首饰等使用洗衣机位与烘干机位的统一设计主卧配备超大衣帽间（7.2米宽）公共空间公共空间配置配置地下设置部分宽大车位（适用如陆虎揽胜长4950 宽2191高1863mm，奔驰S600长5205宽1870高1485mm）兰桥圣菲的地下多功能空间从硬件的细节完美角度，时刻使客户享受到被服务与关注的尊贵感从127、硬件的细节完美角度，时刻使客户享受到被服务与关注的尊贵感具体产品细节尺度建议详见附件五具体产品细节尺度建议详见附件五产品分析产品分析本报告是严格保密的。118世联：豪宅专家豪宅细节始终就是我们经营的专业，也是我们豪宅专家的核心竞争力所在。长年以来，我们对深圳最一线的顶级客户的持续关注，让我们成为在此部分最具话语权的豪宅专家！客户需求下的别墅产品细节思考客户需求下的别墅产品细节思考4尺度细节优化尺度细节优化00-03年间：年间：波托菲诺.天鹅堡、中信星光名庭、纯水岸、港中旅花园、碧海红树园一期、华侨城锦绣花园三期.翡翠郡、擎天华庭、硅谷别墅二期城市山谷、新世界倚山花园一期.翠林别墅、鼎太风华社区128、馨园二期(假日托乐嘉)、加州地带、桐景花园、金碧世家、丹枫白露苑、美庐锦园、城市绿洲花园二期、玮鹏花园、星河国际花园、风临左岸名苑、海语东园、冠城世家、学林雅院、荣超花园、风和日丽、新新家园、圆龙园、观澜豪园、大世纪花园二期、今日家园、丰润花园、九州家园、桃源居锦绣清华园、金钟大厦、丽阳天下名苑、龙威花园、汇源阁、石鸿融景园、新街口、锦冠华城、泰华明珠、桃源居、优品建筑、蓝山美墅、绿景新苑、绿景新洋房、海阔天空雅居、雍景轩、蓝湾半岛04-05年间：年间：中信红树湾花城、香蜜湖1号、城市山谷三期、波托菲诺.天鹅堡二期区、海怡东方花园、鸿翔花园一期、丽晶国际（德业新城花园）、新天地名居、中信红树129、湾二期、新世界倚山花园二期、鸿翔花园二期、金地香蜜山、悠然天地家园、缇香名苑、港中旅花园二期、香格丽苑、金泓凯旋城、绿景新美域、Vi70君悦阁、城市主场、友邻公寓、晶品居、米兰公寓、大世纪水山缘三期、大世纪水山缘四期、潜龙华城、碧海红树园二期、熙湾俊庭、桃源居世外桃源、御景湾花园、泰华俊庭、广信花园（小洋房）、纯海岸雅居、圣源华庭、翡翠华庭、淘金山湖景花园、欧陆经典、城市天地广场、天地峰景园、银晖名居、中信高尔夫别墅区1期、中泰燕南名庭、06-08年：年：星河丹堤、香蜜湖1号二期、万科17英里、中信栖湖、港中旅花园(二期)、中信红树湾三期、慢城、春华四季园、花里林居、大世纪花园（三期）、澳城、130、凤凰谷、桃源居、宏发领域、九号院馆、奥林华府、优品艺墅、瀚城、金地梅陇镇、城市山谷、中央悦城、鸿景翠峰、兰乔圣菲、星河丹堤、招华曦城、金地梅陇镇、华侨城天鹭、万科东海岸、后海公馆、中城天邑、高发城弛、华润幸福里本报告是严格保密的。119一线豪宅的长期实践令世联豪宅产品主流模式把握准确一线豪宅的长期实践令世联豪宅产品主流模式把握准确香蜜湖香蜜湖1号完善产品号完善产品/服务模式将成为深圳一线豪宅的一种并不易模仿到位服务模式将成为深圳一线豪宅的一种并不易模仿到位主流模式主流模式模式模式世联豪宅世联豪宅实践实践世联观点世联观点市场实现市场实现奠定市场香蜜湖1号将产品转化为奢侈的艺术珍藏品城市中最值得珍131、藏的物业，奢华与极致的尊贵象征红树湾打造片区价值，引导客户用远见缔造未来生活与国际化并肩的湾区生活，时尚居住与新锐生活的象征波托菲诺用西式的生活打造生活格调深圳最具格调与人文的经典楼盘胜地市场标杆星河丹堤以新兴文化标签圈定客户阶层，结合产品力最终实现项目的形象升级最强大的深圳CEO居住群落，象征着权力与山水的占有中旅国际公馆运用富含文化底蕴的公馆概念，吸引以公务员为主流的文化层人士公务员及学者聚居的楼盘金地香蜜山结合山居生活与国际网球的体育竞技来打造纯生态的新兴山居价值观纯生态的现代居住理念缇香名苑借炒作片区内已成型的成熟生活环境来为本项目生活做铺垫成熟片区内的高档品质楼盘香格丽苑借香蜜湖成熟132、的环境来打造主流生活概念成熟片区内的高档品质楼盘星河国际对生活作出革命性突破，提倡CBD生活方式中心区CBD永远无法被取代的霸主地位，楼盘形象标杆鸿翔御景东园迎合区域客户以水为财的风水心理，打造水社区的社区生活概念罗湖中心区风水最好的宝地本报告是严格保密的。120120价值提升价值提升形象提升形象提升5。原型寻找类似都市休闲示范点国外小镇寻找类似都市休闲示范点国外小镇创新提升创新提升细节提升细节提升功能提升功能提升形象提升形象提升规划提升规划提升本报告是严格保密的。121形象纲领：形象纲领：“成都国际成都国际CVD，慢城的生活主张，慢城的生活主张”SLOW CITY本报告是严格保密的。122阅133、读阅读CVD慢生活示范慢生活示范CVD慢生活是自然的、生态的。慢生活是自然的、生态的。什么是什么是CVD的慢城生活？的慢城生活？1 1、一种创新的生活观念、一种创新的生活观念本报告是严格保密的。123慢生活是有风情的、文化的。慢生活是有风情的、文化的。阅读阅读CVD慢生活示范慢生活示范什么是什么是CVD的慢城生活？的慢城生活？2 2、一种与城市差异化的生活状态、一种与城市差异化的生活状态本报告是严格保密的。124阅读阅读CVD慢生活示范慢生活示范什么是什么是CVD的慢城生活？的慢城生活？CVD景观：水价值的无限放大景观：水价值的无限放大大大小小的水体大大小小的水体3 3、一种与水更加亲密接触的134、居住形态、一种与水更加亲密接触的居住形态本报告是严格保密的。125阅读阅读CVD慢生活示范慢生活示范什么是什么是CVD的慢城生活？的慢城生活？4 4、一组开放活力的秀场、一组开放活力的秀场以以“造场造场”的方式形成的方式形成“慢城慢城”都市休闲生活都市休闲生活开放步行方式娱乐和饮食场所。开放步行方式娱乐和饮食场所。本报告是严格保密的。126基于慢生活小镇的风情格调，及市场现有建筑风格参考基于慢生活小镇的风情格调，及市场现有建筑风格参考建议项目仍以欧式风格为主要元素建议项目仍以欧式风格为主要元素项目项目风格风格麓山国际麓山国际地中海、北美龙湖长桥郡龙湖长桥郡英伦牧山丽景牧山丽景地中海蔚蓝卡地亚蔚135、蓝卡地亚新古典主义萨尔茨堡萨尔茨堡地中海芙蓉大宅芙蓉大宅新中式蓝光观岭蓝光观岭北美龙湖长桥郡牧山丽景萨尔茨堡萨尔茨堡市场主要以欧式建筑风格为主本报告是严格保密的。127形象提升：产品风格建议形象提升：产品风格建议延续慢城的延续慢城的“曼特小镇曼特小镇”规划意境，以及区域内对规划意境，以及区域内对欧式风格形象演绎，选择欧式风格形象演绎，选择欧洲小镇欧洲小镇为项目的形象蓝本为项目的形象蓝本圣芭芭拉圣芭芭拉圣芭芭拉圣芭芭拉普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯普罗旺斯托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳托斯卡纳班佛小镇班佛小镇班佛小镇班佛小镇瑞士圣莫丽斯瑞士圣莫丽斯瑞士圣莫丽斯瑞士圣莫丽斯安塔卢西亚安塔卢西亚安塔卢西亚安塔卢136、西亚格拉斯小镇格拉斯小镇格拉斯小镇格拉斯小镇萨罗尼克海湾萨罗尼克海湾萨罗尼克海湾萨罗尼克海湾本报告是严格保密的。128圣圣塔塔芭芭芭芭拉拉小小镇镇Santa barbara圣塔芭芭拉坐落在美国南加州兰圣乔菲边上，人口约圣塔芭芭拉坐落在美国南加州兰圣乔菲边上，人口约圣塔芭芭拉坐落在美国南加州兰圣乔菲边上，人口约圣塔芭芭拉坐落在美国南加州兰圣乔菲边上，人口约9 9万，是一座典型万，是一座典型万，是一座典型万，是一座典型的西班牙风情小镇，有着洛杉矶的西班牙风情小镇，有着洛杉矶的西班牙风情小镇，有着洛杉矶的西班牙风情小镇，有着洛杉矶“后花园后花园后花园后花园”之称。之称。之称。之称。这里是一向是名人钟137、爱的居住地。靠海的圣塔芭芭拉卻和蔼可亲，风这里是一向是名人钟爱的居住地。靠海的圣塔芭芭拉卻和蔼可亲，风这里是一向是名人钟爱的居住地。靠海的圣塔芭芭拉卻和蔼可亲，风这里是一向是名人钟爱的居住地。靠海的圣塔芭芭拉卻和蔼可亲，风光明媚的白色沙滩全年无休，棕梠大道上望的天空沒有遮蔽，四月的光明媚的白色沙滩全年无休，棕梠大道上望的天空沒有遮蔽，四月的光明媚的白色沙滩全年无休，棕梠大道上望的天空沒有遮蔽，四月的光明媚的白色沙滩全年无休，棕梠大道上望的天空沒有遮蔽，四月的山，难得的綠，落日的夕阳红的至极山，难得的綠，落日的夕阳红的至极山，难得的綠，落日的夕阳红的至极山，难得的綠，落日的夕阳红的至极 圣芭芭拉138、圣芭芭拉美国第一镇，洛杉矶后花园美国第一镇，洛杉矶后花园本报告是严格保密的。129普罗旺斯之于法国，正如香格里拉之于中国普罗旺斯之于法国，正如香格里拉之于中国pp普罗旺斯是包括今天法国的普罗旺斯普罗旺斯是包括今天法国的普罗旺斯普罗旺斯是包括今天法国的普罗旺斯普罗旺斯是包括今天法国的普罗旺斯-阿尔卑斯阿尔卑斯阿尔卑斯阿尔卑斯-蓝色海岸在内的地区。它位于法国蓝色海岸在内的地区。它位于法国蓝色海岸在内的地区。它位于法国蓝色海岸在内的地区。它位于法国南部，从地中海沿岸一直延伸到内陆的丘陵地带。由于隆河谷地坐落于此，他成为南部，从地中海沿岸一直延伸到内陆的丘陵地带。由于隆河谷地坐落于此，他成为南部，从地139、中海沿岸一直延伸到内陆的丘陵地带。由于隆河谷地坐落于此，他成为南部，从地中海沿岸一直延伸到内陆的丘陵地带。由于隆河谷地坐落于此，他成为了联系北欧和南欧的重要文化与商业纽带，因此被称为了联系北欧和南欧的重要文化与商业纽带，因此被称为了联系北欧和南欧的重要文化与商业纽带，因此被称为了联系北欧和南欧的重要文化与商业纽带，因此被称为“南大门南大门南大门南大门”；pp普罗旺斯属于地中海亚热带气候，长年温暖干燥。普罗旺斯属于地中海亚热带气候，长年温暖干燥。普罗旺斯属于地中海亚热带气候，长年温暖干燥。普罗旺斯属于地中海亚热带气候，长年温暖干燥。普普罗罗旺旺斯斯大大区区Provence-Alpes-Cte d140、Azur 本报告是严格保密的。130托托斯斯卡卡纳纳大大区区Toscana district文艺复兴的历史积淀文艺复兴的历史积淀文艺复兴的历史积淀文艺复兴的历史积淀托斯卡纳式建筑托斯卡纳式建筑托斯卡纳式建筑托斯卡纳式建筑唯美的自然风光唯美的自然风光唯美的自然风光唯美的自然风光中世纪小镇的聚集地中世纪小镇的聚集地中世纪小镇的聚集地中世纪小镇的聚集地托斯卡纳托斯卡纳区位于意大利中西部，区位于意大利中西部，61座各具特色座各具特色的小镇足让每个游人迷失在其近千年的历史当中的小镇足让每个游人迷失在其近千年的历史当中本报告是严格保密的。131法国格拉斯小镇法国格拉斯小镇香水博物馆与工厂香水博物馆与工厂香141、水博物馆与工厂香水博物馆与工厂Notre Dame du Puy cathedral 17Notre Dame du Puy cathedral 17世纪古教堂世纪古教堂世纪古教堂世纪古教堂Boulevard Jeu de Ballon Boulevard Jeu de Ballon 风情商业街风情商业街风情商业街风情商业街the Place aux Aires the Place aux Aires 中心广场中心广场中心广场中心广场格格拉拉斯斯小小镇镇VILLE DEGRASSEGrasse Theater&Convention center Grasse Theater&Conventio142、n center 小镇剧院、集会小镇剧院、集会小镇剧院、集会小镇剧院、集会中心以及私家俱乐部中心以及私家俱乐部中心以及私家俱乐部中心以及私家俱乐部GIPGIP香水学院香水学院香水学院香水学院本报告是严格保密的。132班班弗弗小小镇镇Alberta banff班弗班弗-位于加拿大阿尔伯达省卡加利西面的一个小镇，是一座典型的北美风情小镇位于加拿大阿尔伯达省卡加利西面的一个小镇，是一座典型的北美风情小镇位于加拿大阿尔伯达省卡加利西面的一个小镇，是一座典型的北美风情小镇位于加拿大阿尔伯达省卡加利西面的一个小镇，是一座典型的北美风情小镇迷人的自然风景、温泉、高尔夫、冰酒等一系列复合的元素共同塑造了小镇闲143、适、迷人的自然风景、温泉、高尔夫、冰酒等一系列复合的元素共同塑造了小镇闲适、迷人的自然风景、温泉、高尔夫、冰酒等一系列复合的元素共同塑造了小镇闲适、迷人的自然风景、温泉、高尔夫、冰酒等一系列复合的元素共同塑造了小镇闲适、自然而又充满活力和时尚感的生活氛围自然而又充满活力和时尚感的生活氛围自然而又充满活力和时尚感的生活氛围自然而又充满活力和时尚感的生活氛围本报告是严格保密的。133瑞士圣莫丽斯瑞士圣莫丽斯“太阳的故乡太阳的故乡”圣莫丽斯圣莫丽斯圣莫丽斯位于瑞士东南部格劳宾登地区，北纬圣莫丽斯位于瑞士东南部格劳宾登地区，北纬圣莫丽斯位于瑞士东南部格劳宾登地区，北纬圣莫丽斯位于瑞士东南部格劳宾登地区144、，北纬45454545，东经，东经，东经，东经6 6 6 6，地处阿尔卑斯山南，地处阿尔卑斯山南，地处阿尔卑斯山南，地处阿尔卑斯山南麓，海拔麓，海拔麓，海拔麓，海拔1768176817681768米，水气与云雾很少抵达这么高的地方，一年之中有米，水气与云雾很少抵达这么高的地方，一年之中有米，水气与云雾很少抵达这么高的地方，一年之中有米，水气与云雾很少抵达这么高的地方，一年之中有322322322322天都是晴天，天都是晴天，天都是晴天，天都是晴天，被称作太阳的故乡被称作太阳的故乡被称作太阳的故乡被称作太阳的故乡圣圣莫莫丽丽斯斯StMORITZ本报告是严格保密的。134安安达达卢卢西西亚亚大大区145、区Andalusia province安达卢西亚安达卢西亚西班牙的天然花园西班牙的天然花园西班牙的天然花园西班牙的天然花园欧洲的阿拉伯印记欧洲的阿拉伯印记欧洲的阿拉伯印记欧洲的阿拉伯印记奔放的佛朗明哥文化奔放的佛朗明哥文化奔放的佛朗明哥文化奔放的佛朗明哥文化闻名遐迩的白色村庄闻名遐迩的白色村庄闻名遐迩的白色村庄闻名遐迩的白色村庄本报告是严格保密的。135萨萨罗罗尼尼克克湾湾Saronic成群的白色房子建在山崖上，衬托着蔚蓝的海岸，从爱琴海上吹来的海风成群的白色房子建在山崖上，衬托着蔚蓝的海岸，从爱琴海上吹来的海风成群的白色房子建在山崖上，衬托着蔚蓝的海岸，从爱琴海上吹来的海风成群的白色房子建在146、山崖上，衬托着蔚蓝的海岸，从爱琴海上吹来的海风总能使人慢慢地融入这蓝与白的无尽浪漫之中。爱琴海的浪漫不仅仅因为总能使人慢慢地融入这蓝与白的无尽浪漫之中。爱琴海的浪漫不仅仅因为总能使人慢慢地融入这蓝与白的无尽浪漫之中。爱琴海的浪漫不仅仅因为总能使人慢慢地融入这蓝与白的无尽浪漫之中。爱琴海的浪漫不仅仅因为它地属爱情的国度它地属爱情的国度它地属爱情的国度它地属爱情的国度希腊，更为直接的是希腊，更为直接的是希腊，更为直接的是希腊，更为直接的是,乍听之下，她的名字总使人乍听之下，她的名字总使人乍听之下，她的名字总使人乍听之下，她的名字总使人想到想到想到想到“爱情海爱情海爱情海爱情海”萨莱米斯岛萨莱米斯岛147、萨莱米斯岛萨莱米斯岛 SalamisSalamis爱琴岛爱琴岛爱琴岛爱琴岛 AeginaAegina斯派采岛斯派采岛斯派采岛斯派采岛 SpetsesSpetses伊兹拉岛伊兹拉岛伊兹拉岛伊兹拉岛 HydraHydra波罗斯岛波罗斯岛波罗斯岛波罗斯岛 PorosPoros圣芭芭拉印象圣芭芭拉印象-缓慢缓慢-精雕细琢的品味尊贵精雕细琢的品味尊贵 恬静恬静-远离尘嚣的欣赏底蕴远离尘嚣的欣赏底蕴 诠释建筑艺术与心灵回归的完美融合诠释建筑艺术与心灵回归的完美融合 形象建议：以美国西海岸圣芭芭拉为小镇蓝本，以地中海风情演绎形象建议：以美国西海岸圣芭芭拉为小镇蓝本，以地中海风情演绎闲散、闲情、诗意的慢城小镇148、生活意向闲散、闲情、诗意的慢城小镇生活意向本报告是严格保密的。137报告框架报告框架1371 12 2属性解析及问题梳理属性解析及问题梳理 企业决策企业决策3 3市场、未来市场、未来4 4区域价值依托区域价值依托5 5价值提升价值提升项目定位初步构想项目定位初步构想6 6世联实践世联实践137本报告是严格保密的。138138世联操作世联操作成都案例成都案例1本报告是严格保密的。139中信蜀都项目中信蜀都项目成都案例成都案例成都成都 高新区高新区 陴县陴县 3030分钟车程分钟车程p项目基本情况：项目基本情况：区位：区位：成都近郊，距市区30分钟车程，城际快铁通车将形成记成都“十五分钟生活圈”；149、规模：规模：7300多亩土地整理，现进行二级开发一期170亩，后续一级开发与二级开发并行；容积率：容积率：4.2。中信蜀都中信蜀都中信蜀都中信蜀都70007000多亩整体规划多亩整体规划多亩整体规划多亩整体规划区域大盘启动区撬动区域大盘启动区撬动后期一级开发利益的价值标杆；后期一级开发利益的价值标杆；启动区的利益实现兼顾区域整体形象立势。启动区的利益实现兼顾区域整体形象立势。世联价值实现世联价值实现以城市视角，重新审视项目，主动城市化挖掘；以城市视角，重新审视项目，主动城市化挖掘；整体定位与产品组合多样化抉择分析。整体定位与产品组合多样化抉择分析。本报告是严格保密的。140鹰联成都牧马山项目鹰150、联成都牧马山项目成都案例成都案例p项目基本情况：项目基本情况：区位：区位：牧马山，传统别墅区；占地占地：199亩；容积率容积率：小于1.0；限制条件限制条件：限高11米。价值如何实现最大化？价值如何实现最大化？卖什么样的产品？市场实现度如何？卖什么样的产品？市场实现度如何？以什么样的价值，卖给什么人？以什么样的价值，卖给什么人？世联价值实现世联价值实现牧马山区域价值再挖掘，未来发展趋势分析；牧马山区域价值再挖掘，未来发展趋势分析；符合区域发展与客户需求的居住休闲产品打造。符合区域发展与客户需求的居住休闲产品打造。牧马山高尔夫牧马山高尔夫牧山湖牧山湖牧马山片区牧马山片区市中心区市中心区华阳华阳双151、流机场双流机场本报告是严格保密的。141中信都江堰西区玉堂项目中信都江堰西区玉堂项目区域价值的嫁接与重新定位区域价值的嫁接与重新定位中信中信30003000多亩大盘操手，中国休闲度假重心打造；多亩大盘操手，中国休闲度假重心打造；启动区谁会过来买？以什么样的产品来吸引客户？启动区谁会过来买？以什么样的产品来吸引客户？世联价值实现世联价值实现核心价值依托挖掘；核心价值依托挖掘；启动区市场客户定位与度假产品打造。启动区市场客户定位与度假产品打造。成都案例成都案例p项目基本情况：项目基本情况：区位：区位：都江堰-青城山片区为传统休闲度假区，位于都江堰的西区，都江堰与青城山之间；占地占地：2400多亩住152、宅、800多亩商业；启动区综合容积率启动区综合容积率：0.8左右；限制条件限制条件：限高7层。中信整理住宅用地中信整理住宅用地中信整理住宅用地中信整理住宅用地(约约约约2400240024002400亩亩亩亩)本报告是严格保密的。142都江堰都江堰香颂湖国际社区香颂湖国际社区低成本运作下的大盘滚动开发低成本运作下的大盘滚动开发休闲度假为主，嫁接青城山元素与未来新区规划；休闲度假为主，嫁接青城山元素与未来新区规划；启动区谁会过来买？以什么样的产品来吸引客户？启动区谁会过来买？以什么样的产品来吸引客户？世联价值实现世联价值实现大盘价值最大化；大盘价值最大化；小面积低总价的产品先启动市场。小面积低总153、价的产品先启动市场。成都案例成都案例p项目基本情况：项目基本情况：区位：区位：都江堰翠月湖镇；占地占地：2000多亩住宅；容积率容积率：一期一批次别墅容积率0.3，洋房容积率1.28；产品类型产品类型：复合型产品独栋、联排、合院、洋房、公寓。本报告是严格保密的。143中海国际社区中海国际社区成都案例成都案例20042004年年4 4月月1515日，中海地产联手香港信和以规划方案总分第一名日，中海地产联手香港信和以规划方案总分第一名的优势和的优势和11.9111.91亿元的高价成功竞得亿元的高价成功竞得18111811亩成都国际社区地块（当亩成都国际社区地块（当时地王）；时地王）；2005200154、5年开盘至今，受到市场热捧。年开盘至今，受到市场热捧。本报告是严格保密的。144144世联操作类似世联操作类似低密度案例低密度案例2本报告是严格保密的。145面临片区内与外的激烈竞争，主动脱离竞争层面临片区内与外的激烈竞争，主动脱离竞争层级，突破竞争，是本项目成功的重要因素级，突破竞争，是本项目成功的重要因素杭州杭州-湖光山社湖光山社核心点：如何脱离竞争？核心点：如何脱离竞争？4 45 52 21 1城城区区西湖西湖3 36 6楼盘名称楼盘名称容积率容积率建面建面（万（万mm2 2 ）户型户型（mm2 2）青山湖青山湖8181号号0.33.6350-550青山湖畔青山湖畔0.3790220-4155、00青云山居青云山居0.2425250-420青城山语间青城山语间0.2325182-340锦绣钱塘锦绣钱塘0.2822307-500总供应量总供应量220220万平方米万平方米1 12 23 34 45 56 6湘湖板块之江板块小和山板块银湖板块闲林板块青山湖板块片区间竞争激烈，尤为银湖与闲林；片区间竞争激烈，尤为银湖与闲林；片区内部片区内部产品同质现象产品同质现象严重严重多样化产品路线多样化产品路线，区别区域内单一独区别区域内单一独栋类型。栋类型。控产品面积控产品面积，均，均小于竞争楼盘，小于竞争楼盘，打价格打价格；将公建配套规划将公建配套规划于后续土地帮助于后续土地帮助控地控地；突破板块156、，突破板块，强调强调规划与未来规划与未来；主主动动脱脱离离竞竞争争层层级级！本报告是严格保密的。146位于杭州成熟别墅区，大盘操作，虽在区域内位于杭州成熟别墅区，大盘操作，虽在区域内无强势资源，却已实现淡市下的开盘大胜无强势资源，却已实现淡市下的开盘大胜6Km38Km杭州外环资源与优势资源与优势:青山湖片区青山湖片区p位于杭州西部临安市青山湖板块，远依杭州，近靠临安，距杭州市区38公里，距临安市区6公里左右；p以秀山明湖为特色的城郊型综合功能片区，为杭州六大别墅板块之一。项目困境与难题项目困境与难题p板块竞争：杭州多个郊区板块都以低密度产品开发为主导；p内部竞争同质化：区域内6个在售项目，规模157、较大，并与本项目开发期基本重叠；p位于以湖为主题的资源板块，但本项目离青山湖湖面约2公里。p项目基本指标：项目基本指标：占地733733余亩余亩；容积率0.7；一期总建面约3万平米;复合建筑类型复合建筑类型：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、小高层公寓。p开发商首个远郊大盘，首次拿地458亩，后续拿地273亩；p销售战果销售战果:开发商目标:开盘销售套数30套+销售金额6000万;销售成果:开盘开盘销售套数3434套套+销售金额75697569万元万元；片区内消化速度最快的项目之一。杭州杭州-湖光山社湖光山社本报告是严格保密的。147佘山佘山银湖银湖p项目概况：占地面积：4670000万平米建筑面158、积：108000平米；楼座展示：409；绿化率70.00；容积率0.26；均价 26000元/平方米。p周围交通：R4线、近虹桥机场，沪青平高速公路，七宝等地自驾车路线：延安路高架-沪青平高速公路-赵巷出口下。p配套设施：内部配套：会所、游泳池、网球场、私人花园、社区幼儿园、社区邮局、超市、社区救护中心；外部配套：松江中学，松江大学城、工行、区中心医院；其他：假日酒店，佘山国家旅游区，高尔夫球场。1.1.0505年房地产市场处于年房地产市场处于“淡市淡市”期期，佘山版块居住价值认知尚未凸显；，佘山版块居住价值认知尚未凸显；2.2.项目处于离佘山项目处于离佘山3-43-4公里的泗泾镇，公里的泗泾159、镇，未列入佘山区域未列入佘山区域；3.3.购买客户购买客户群体比较单薄群体比较单薄，但周边，但周边竞争激烈竞争激烈。项目背景及世联对问题的梳理：项目背景及世联对问题的梳理：世联进入世联进入从区域价值再造、客户梳理、优化传播渠道三个方面重从区域价值再造、客户梳理、优化传播渠道三个方面重新定位银湖项目，使其快速占位上海非核心版块第一梯新定位银湖项目，使其快速占位上海非核心版块第一梯队，实现了队，实现了2.82.8万的均价。万的均价。上海案例上海案例本报告是严格保密的。148佘山月湖别墅佘山月湖别墅上海案例上海案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：上海松江区林荫路位置：上海松江区林荫路规模：总建筑160、面积约规模：总建筑面积约4 4万万销售均价：销售均价：1300013000元元/项目位于松江区域佘山板块，为上海高档别墅集聚度最高的区域；项目位于松江区域佘山板块，为上海高档别墅集聚度最高的区域；本项目为精心打造绿色生态园林景观最典型的例子，私家高尔夫、本项目为精心打造绿色生态园林景观最典型的例子，私家高尔夫、山水园艺、大户豪宅；山水园艺、大户豪宅；佘山月湖相比上海市场其它高端别墅，更具有契合佘山地脉、时佘山月湖相比上海市场其它高端别墅，更具有契合佘山地脉、时代精神、上海文化的优势。代精神、上海文化的优势。月湖山庄，佘山之巅月湖山庄，佘山之巅本报告是严格保密的。149保利十二橡树庄园保利十二橡161、树庄园武汉案例武汉案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：位置：；紧邻中环线入口，直接通达武昌、汉口商业中心；从莘松公路、沪松公路、嘉松公路均可到达规模：规模：占地：750亩，总建面32069.78平方米容积率：容积率：0.4;销售均价：销售均价：12000元/。价值重新整合与挖掘价值重新整合与挖掘推售策略与保利品牌嫁接；推售策略与保利品牌嫁接；纯独栋社区，体验尊贵独享感觉。纯独栋社区，体验尊贵独享感觉。世联价值实现世联价值实现推出推出7070套，三个月内热销套，三个月内热销4040多套；多套；月均销售套数月均销售套数5-65-6套，高于市场水平近一倍。套，高于市场水平近一倍。本报告是严格保密162、的。150万科高尔夫城市花园万科高尔夫城市花园武汉案例武汉案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：位置：规划中的近郊“副中心”之一的东西湖区，位于外环线以外，距市中心约15分钟车程规模：规模：占地570亩，总建成面60万平方米容积率：容积率：1.39;销售均价：销售均价：别墅15000元/；高层6500元/追随市场的价值调整追随市场的价值调整因市利导，重新解构客户，将价值点转化为利益点；因市利导，重新解构客户，将价值点转化为利益点；突出高性价比与稀缺景观的双重价值，打动客户，不得不买。突出高性价比与稀缺景观的双重价值，打动客户，不得不买。世联价值实现世联价值实现无推广、无积累客户状况下，启动异163、地联动等情况下，实现三个月销售无推广、无积累客户状况下，启动异地联动等情况下，实现三个月销售面积为面积为38753875平方米的快速销售，总销金额约平方米的快速销售，总销金额约35353535万元。万元。本报告是严格保密的。151麦卡伦地麦卡伦地北京案例北京案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：亚北，五环至六环位置：亚北，五环至六环规模：占地：规模：占地：2020万，总万，总建面约建面约9 9万万容积率：容积率：0.410.41销售均价：销售均价：1500015000元元/亚运村及亚亚运村及亚北区域北区域麦卡伦地麦卡伦地温榆河别墅带温榆河别墅带亚北区域发展状态（亚北区域发展状态（0303年大164、规模低密度项目开发至今）年大规模低密度项目开发至今）区域发展演变：核心城市陌生区域区域发展演变：核心城市陌生区域成熟高端低密度区域；成熟高端低密度区域；客户置业目的演变：第二居所客户置业目的演变：第二居所城市外扩后第一居所。城市外扩后第一居所。新学院派风格别墅：充分挖掘产品自身价值打造项目优势新学院派风格别墅：充分挖掘产品自身价值打造项目优势都铎式、工匠式、草原式三种建筑风格，奠定产品基础；都铎式、工匠式、草原式三种建筑风格，奠定产品基础；充分体现策划力，使别墅回归居住之本，注重实用性、居家性；充分体现策划力，使别墅回归居住之本，注重实用性、居家性；精准客户定位，精准客户定位，直效营销，注重降165、低营销成本。直效营销，注重降低营销成本。本报告是严格保密的。152湾流汇湾流汇北京案例北京案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：亚北，五环至六环位置：亚北，五环至六环规模：占地：规模：占地：2323万，总万，总建面约建面约1111万万容积率：容积率：0.440.44销售均价：销售均价：1.81.8万万-2.6-2.6万元万元/全溪境别墅社区：把握市场发展趋势发挥项目差异化优势全溪境别墅社区：把握市场发展趋势发挥项目差异化优势利用成熟别墅区域价值，吸引首次购买别墅的低密度情结客户；利用成熟别墅区域价值，吸引首次购买别墅的低密度情结客户；在市场竞争激烈的背景下，通过总价优势的差异化策略取胜；在市166、场竞争激烈的背景下，通过总价优势的差异化策略取胜；高举高打，强势启动，利用曾子墨名人效应高调入市；高举高打，强势启动，利用曾子墨名人效应高调入市；整合周边大型休闲娱乐场所资源，同时整合周边大型休闲娱乐场所资源，同时各类规模营销活动（巡展）各类规模营销活动（巡展）穿插进行，拓展客户范围，穿插进行，拓展客户范围，扩大并巩固知名度和宣传影响力；扩大并巩固知名度和宣传影响力；拓宽营销渠道，将最大价值点传递给客户。拓宽营销渠道，将最大价值点传递给客户。本报告是严格保密的。153圣芭芭拉圣芭芭拉无锡案例无锡案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：马山太湖国家旅游位置：马山太湖国家旅游度区度区规模：占地规模167、：占地3636万，总建万，总建面约面约4141万万容积率：容积率：0.90.9销售均价：销售均价：0.5-10.5-1万万/项目三个主要困境：项目三个主要困境：离市区距离远；离市区距离远；非城市主要发展区，规划中片区功能未定义；非城市主要发展区，规划中片区功能未定义；无强势资源，靠山不亲山，邻湖不望湖。无强势资源，靠山不亲山，邻湖不望湖。解决途径：解决途径：多角度区域价值聚焦：区域价值营销多角度区域价值聚焦：区域价值营销+产品价值营销产品价值营销+充分体验展示充分体验展示+聚焦聚焦生活方式；生活方式；锚定中高端人群，高品质低总价；锚定中高端人群，高品质低总价；前期配套大量投入，规避区域陌生，打168、造城市另一极。前期配套大量投入，规避区域陌生，打造城市另一极。马山太湖本报告是严格保密的。154东海岸东海岸深圳案例深圳案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：位置：距盐田区政府约10多公里，市区30多公里；随盐坝高速、深盐快速等干线运营，距城市中心约40min车程规模：规模：占地：26.8万总建面约21.8万容积率：容积率：0.8销售均价：销售均价：35000元/盐田区域形象价值重塑，颠覆区域价值盐田区域形象价值重塑，颠覆区域价值区域发展演变：近城市中心区的嘈杂港口区区域发展演变：近城市中心区的嘈杂港口区高端滨海低密度区域；高端滨海低密度区域；客户置业目的演变：低端房地产客户置业目的演变：低169、端房地产休闲度假区休闲度假区-生第一居所。生第一居所。海岸生活第一居所，跳离以度假为主题的区域主题海岸生活第一居所，跳离以度假为主题的区域主题产品开发逐步明晰为第一居所产品；产品开发逐步明晰为第一居所产品；区域交通及配套的完善促使项目具备了成为第一居所的条件。区域交通及配套的完善促使项目具备了成为第一居所的条件。东海岸东海岸倚天阁倚天阁优品艺墅优品艺墅海世界海世界领海领海湖心岛湖心岛心海伽蓝心海伽蓝海语东园海语东园大梅沙海滨公园盐坝高速东海岸80米2000米本报告是严格保密的。155招华曦城招华曦城p项目基本情况：项目基本情况：位置：宝安，广深高速宝位置：宝安，广深高速宝安出口尖岗山地块安出口170、尖岗山地块规模：占地规模：占地386862386862平方米平方米总建面：总建面：196500196500平方米平方米 容积率：容积率：0.510.51销售均价销售均价：4800048000元元/平方平方米米 深圳案例深圳案例实力品牌开发商打造纯正别墅社区：随市而动，突出项目实力品牌开发商打造纯正别墅社区：随市而动，突出项目高端别墅特性，用品牌与强势资源打动客户高端别墅特性，用品牌与强势资源打动客户利用高速公路的便捷性，宣传本项目远离嘈杂，但不远离城市利用高速公路的便捷性，宣传本项目远离嘈杂，但不远离城市主打招商与华侨城两大品牌开发商，缔造山城别墅精品主打招商与华侨城两大品牌开发商，缔造山城别171、墅精品华南地区第一大商业中心，引入全球一线品牌，精致生活华南地区第一大商业中心，引入全球一线品牌，精致生活铁岗水库、四面环山，打造百年不变优质环境铁岗水库、四面环山，打造百年不变优质环境针对高端客户，多维度生活化短信，反复传达优质生活信息针对高端客户，多维度生活化短信，反复传达优质生活信息本报告是严格保密的。156东部华侨城东部华侨城天麓天麓p项目基本情况：项目基本情况：位置：盐田区，大梅沙生位置：盐田区，大梅沙生态旅游区态旅游区规模：占地规模：占地82899.18m282899.18m2建面：建面：8269.97 m28269.97 m2容积率：容积率：0.080.08销售均价销售均价：5-172、205-20万元万元/平平方米方米深圳案例深圳案例利用品牌优势整合资源，打造深圳顶级豪宅利用品牌优势整合资源，打造深圳顶级豪宅把绝世资源最大外化，树立深圳第一资源豪宅的绝对高端形象；把绝世资源最大外化，树立深圳第一资源豪宅的绝对高端形象；独一无二的建筑规划，让别墅沿着自然地势布置，使得别墅成为独一无二的建筑规划，让别墅沿着自然地势布置，使得别墅成为东部华侨城的另一道景观；东部华侨城的另一道景观；把东部华侨城景观纳入项目体系；把东部华侨城景观纳入项目体系；采用深圳首个直升机看房等高端服务，打造尊享身份感；采用深圳首个直升机看房等高端服务，打造尊享身份感；炒热东部华侨城，旅游配套先行，直接拉动地产173、价值。炒热东部华侨城，旅游配套先行，直接拉动地产价值。本报告是严格保密的。157万科万科1717英里英里深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：深圳市大鹏湾位置：深圳市大鹏湾规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约5 5万万销售均价：销售均价：3200032000元元/不可复制的海滨资源，独特的建筑设计，成就了不可复制的海滨资源，独特的建筑设计，成就了1717英里与众不同英里与众不同的豪宅气质。的豪宅气质。1717英里英里我能与这个世界保持的距离我能与这个世界保持的距离本报告是严格保密的。158158世联操作其他世联操作其他高端项目案例高端项目案例3本报告是严格保密的。159波托菲诺波托菲诺174、深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：南山区华侨城位置：南山区华侨城规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约2121万万销售均价：销售均价：2500025000元元/首推旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主首推旅游地产品牌营销：依托华侨城旅游地产背景，创造旅游主题地产社区，强调波托菲诺生活格调；题地产社区，强调波托菲诺生活格调；细分市场差异化营销：首推细分市场差异化营销：首推VIPVIP卡方式储客；卡方式储客；首创深圳地产营销推广模式：专家报告会。首创深圳地产营销推广模式：专家报告会。波托菲诺生活格调波托菲诺生活格调本报告是严格保密的。160中信高尔夫别墅中信高尔夫别墅中信175、高尔夫中信高尔夫242242万平米私藏原林，万平米私藏原林，109109户纯别墅社区；户纯别墅社区；湖、山、原林、高尔夫四者的结合，深圳仅此一处；湖、山、原林、高尔夫四者的结合，深圳仅此一处；私藏原林与品牌物管缔造私家私藏原林与品牌物管缔造私家“领地领地”。看不见的上层生活看不见的上层生活深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：龙岗植物园内位置：龙岗植物园内 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约2.72.7万万销售均价：销售均价：2300023000元元/本报告是严格保密的。161城市山谷城市山谷深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：南山沙河西路与北位置：南山沙河西路与北环大道交176、汇处环大道交汇处规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约8 8万万销售均价：销售均价：1800018000元元/精确的定位，利用其位置适宜的、商务便捷的、环境优雅的，打精确的定位，利用其位置适宜的、商务便捷的、环境优雅的，打造新知富的未来中国造新知富的未来中国“硅谷硅谷”；超低成本营销，最直效的推广方式，最终的营销费用仅为超低成本营销，最直效的推广方式，最终的营销费用仅为0.30.3（传统的为（传统的为1 1）。）。城市院街别墅，低调的奢华城市院街别墅，低调的奢华本报告是严格保密的。162优品艺墅优品艺墅深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：深圳大梅沙位置：深圳大梅沙规模：总建筑面积约规模177、：总建筑面积约2.22.2万万销售均价：销售均价：1000010000元元/大梅沙独特的山海关系确定了场地基本的景观结构，中国传统背大梅沙独特的山海关系确定了场地基本的景观结构，中国传统背山面水的理想人居环境在此演绎，并以一种新兴城市特有的乐观主山面水的理想人居环境在此演绎，并以一种新兴城市特有的乐观主义精神，力求呈现出建筑与环境相互契合的新形象；义精神，力求呈现出建筑与环境相互契合的新形象；这里的居住环境具有坚定的外表，拒绝一切浮华的诱惑，保护涵这里的居住环境具有坚定的外表，拒绝一切浮华的诱惑，保护涵浑厚实的生活。浑厚实的生活。高尚住宅，海滨生活高尚住宅，海滨生活本报告是严格保密的。163淘178、金山淘金山深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：罗湖区东北面深圳位置：罗湖区东北面深圳水库右岸水库右岸 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约4949万万销售均价：销售均价：1200012000元元/湖泊、山峦、坡地、森林，天地造化只腾挪出这湖泊、山峦、坡地、森林，天地造化只腾挪出这4949万天然领土，万天然领土，为少数人筑就半山大宅；为少数人筑就半山大宅；淘金山，淘金山，1515万的土地给了建筑，万的土地给了建筑，2020万湖泊和万湖泊和3838万山林还给万山林还给自然和人，将源于山湖的自然秉性与健康价值，全部融入半山生活自然和人，将源于山湖的自然秉性与健康价值，全部融入半山生活之中。179、之中。突破区域价格，成就豪宅地位突破区域价格，成就豪宅地位本报告是严格保密的。164星河星河丹堤丹堤深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：彩田路北，银湖以位置：彩田路北，银湖以西西 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约3636万万销售均价：销售均价：5900059000元元/（独栋）、（独栋）、3200032000（联排）（联排）顺水向西，银湖光芒，在西银湖再度显耀；顺水向西，银湖光芒，在西银湖再度显耀；三面环山，三面环山，9.19.1万湖泊，延续稀缺性原生山水的占有，再造一万湖泊，延续稀缺性原生山水的占有，再造一个梦想居所的高度；个梦想居所的高度；西银湖，静静安享于都市边缘，蕴藏在城180、市与自然之间，以繁华西银湖，静静安享于都市边缘，蕴藏在城市与自然之间，以繁华与宁静间的便捷切换，释放与生俱来的自如。与宁静间的便捷切换，释放与生俱来的自如。城市原生别墅区城市原生别墅区本报告是严格保密的。165香蜜湖香蜜湖1 1号号深圳案例深圳案例项目基本情况项目基本情况位置：深圳市福田区香蜜位置：深圳市福田区香蜜湖湖 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约1313万万销售均价：销售均价：3900039000元元/强化香蜜湖生态的美丽湖景和尊享深圳强化香蜜湖生态的美丽湖景和尊享深圳CBDCBD中心区的城市中心资中心区的城市中心资源，打造符合真正意义上的主流豪宅；源，打造符合真正意义上的主流豪宅；181、大气的宣传姿态和尊贵品质感的楼盘包装，给客户完全体验，新大气的宣传姿态和尊贵品质感的楼盘包装，给客户完全体验，新蓄客方式打破了禁筹令对客户积累的限制。蓄客方式打破了禁筹令对客户积累的限制。一个城市的珍藏一个城市的珍藏本报告是严格保密的。166融泽府融泽府北京案例北京案例项目基本情况项目基本情况位置：西二环与长安街的位置：西二环与长安街的交汇处交汇处 规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约4 4万万销售均价：销售均价：1700017000元元/居河岸之幽静，不废都市之繁华；居河岸之幽静，不废都市之繁华；融泽府项目闹中取静、藏风纳水，临水建宅；融泽府项目闹中取静、藏风纳水，临水建宅；项目从规划、园林182、建筑、户型布局到室内的装修的处理，借鉴项目从规划、园林、建筑、户型布局到室内的装修的处理，借鉴不同的艺术手法将建筑与周边的环境巧妙地融为一体，尽显厚重的不同的艺术手法将建筑与周边的环境巧妙地融为一体，尽显厚重的大宅气势。大宅气势。西二环稀缺纯版社区，内城藏品豪宅西二环稀缺纯版社区，内城藏品豪宅本报告是严格保密的。167亮马名居亮马名居北京案例北京案例项目基本情况项目基本情况位置：燕莎桥东位置：燕莎桥东规模：总建筑面积规模：总建筑面积8 8万多万多销售均价：销售价格由销售均价：销售价格由80008000元元/提升至实现均价提升至实现均价1150011500元元/，营销费用，营销费用1%1%。准183、确把握入市时机、客户需求，有效整合推广渠道，实现项目稳准确把握入市时机、客户需求，有效整合推广渠道，实现项目稳健启动及价值提升；健启动及价值提升；营销费用最低价格提升最大；营销费用最低价格提升最大；精准的市场定位和整合资源，全面提升项目价值；精准的市场定位和整合资源，全面提升项目价值；奠定区域豪宅形象地位。奠定区域豪宅形象地位。本报告是严格保密的。168锋尚国际公寓锋尚国际公寓北京案例北京案例项目基本情况项目基本情况位置：万柳位置：万柳规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约8 8万万销售均价：策划代理前销售均价：策划代理前70007000元元/，策划代理后，策划代理后1050010500元元/北184、京市场首创高科技住宅，改变塔楼的竞争弱势，建立全新价值北京市场首创高科技住宅，改变塔楼的竞争弱势，建立全新价值体系；体系；“告别空调暖气时代告别空调暖气时代”家喻户晓，京城首推家喻户晓，京城首推“裸体样板间裸体样板间”，高，高举高打、控制放量，创造市场奇迹。举高打、控制放量，创造市场奇迹。锋过处，度量失衡锋过处，度量失衡本报告是严格保密的。169北京案例北京案例项目基本情况项目基本情况位置：朝阳公园南侧位置：朝阳公园南侧规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约3030万万销售均价：销售均价：1400014000元元/棕榈泉国际公寓棕榈泉国际公寓建立中心公园豪宅物业的价值体系；建立中心公园豪宅物业的185、价值体系；扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知；扭转项目形象，建立客户对豪宅区域的认知；“入住供楼入住供楼”解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式，使之解决期房困扰，京城首推入住前零按揭方式，使之成为北京核心区经典城市豪宅。成为北京核心区经典城市豪宅。本报告是严格保密的。170西山美庐西山美庐北京顶级别墅经典力作北京顶级别墅经典力作全程服务：全程服务：项目定位、设计、销售；项目定位、设计、销售；突破区域价格界限，解决成本瓶颈；突破区域价格界限，解决成本瓶颈；整合区域资源，定位顶级别墅；整合区域资源，定位顶级别墅；产品（流水别墅）功能创新；产品（流水别墅）功能创新；制定针对性营销策略，创造别墅186、市场销售奇迹。制定针对性营销策略，创造别墅市场销售奇迹。北京案例北京案例项目基本情况项目基本情况位置：西五环杏石口位置：西五环杏石口规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约1010万万销售价格：销售价格：27002700美元美元/销售率销售率100%100%本报告是严格保密的。171复地元墅复地元墅北京案例北京案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：亚北，小汤山区域位置：亚北，小汤山区域规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约8.28.2万万销售均价：销售均价：1300013000元元/纯独栋全溪境别墅：先进居住理念的完美诠释；纯独栋全溪境别墅：先进居住理念的完美诠释；全球知名建筑事务所全球知名建筑事187、务所TFPTFP首席设计师泰瑞爵士担纲设计，首席设计师泰瑞爵士担纲设计，奠定产奠定产品品质基础；品品质基础；时尚、清新、健康、灵动，时尚、清新、健康、灵动，充分体现策划力，赋予别墅实用性之充分体现策划力，赋予别墅实用性之外的全新居住概念；外的全新居住概念；充分挖掘本体价值，塑造极致产品。充分挖掘本体价值，塑造极致产品。本报告是严格保密的。172水岸蓝桥水岸蓝桥上海案例上海案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：上海市宝山区大华位置：上海市宝山区大华居住区居住区规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约25.525.5万万销售均价：销售均价：1284012840元元/项目位于宝山区大华居住区，交通便利188、，生活配套成熟；项目位于宝山区大华居住区，交通便利，生活配套成熟；本项目以小高层公寓与联排别墅为主打产品；本项目以小高层公寓与联排别墅为主打产品；在宝山区大华社区的激烈竞争中，凭借项目自身条件与营销战略在宝山区大华社区的激烈竞争中，凭借项目自身条件与营销战略脱颖而出。脱颖而出。泊心泊心 泊岸泊岸 泊墅泊墅本报告是严格保密的。173世纪城世纪城 国际公馆国际公馆东莞案例东莞案例p项目基本情况：项目基本情况：位置：东莞市东莞大道旁位置：东莞市东莞大道旁规模：总建筑面积约规模：总建筑面积约20.620.6万万销售均价：销售均价：1000010000元元/东莞首个以东莞首个以TOWNHOUSETOWN189、HOUSE为主要建筑形式的低密度生态豪宅社区为主要建筑形式的低密度生态豪宅社区开创东莞房地产市场先河的开创东莞房地产市场先河的TOHOTOHO社区的打造，打击东莞市区房社区的打造，打击东莞市区房地产市场上的大平面和复式产品，树立社区高档的形象，创建社区地产市场上的大平面和复式产品，树立社区高档的形象，创建社区品牌；品牌；国际公馆的形象确立国际公馆的形象确立,赋予项目建立一套全新的标准体系；赋予项目建立一套全新的标准体系；刷新东莞房地产市场。刷新东莞房地产市场。华南地区最具规模的华南地区最具规模的TOWNHOUSETOWNHOUSE社区社区本报告是严格保密的。174国贸国贸 蓝海和国贸蓝海和国贸190、 天域天域厦门案例厦门案例国贸国贸 蓝海蓝海项目位置：厦门五缘湾项目位置：厦门五缘湾 项目规模：占地项目规模：占地6967169671；建筑面积；建筑面积173086173086 销售均价：别墅销售均价：别墅720-2240720-2240万元万元/套套 ，高层约，高层约2500025000元元/国贸国贸 天域天域20072007年年9 9月，国贸在五缘湾拿下两块月，国贸在五缘湾拿下两块“地王地王”，楼面价分别为，楼面价分别为1444714447元元/和和1753317533元元/，此后我司与国贸达成战略合作；，此后我司与国贸达成战略合作；本报告是严格保密的。175长沙长沙 藏珑藏珑长沙案例长191、沙案例项目总占地面积约项目总占地面积约15001500亩，首期开发的第亩，首期开发的第一地块占地面积约一地块占地面积约500500亩，总用地面积约亩，总用地面积约307300307300平方米，总建筑面积约平方米，总建筑面积约460160460160平方米平方米;高层项目实现约高层项目实现约65006500元元/平方米；平方米；双瑞首次进入长沙，藏珑项目奠定市场影双瑞首次进入长沙，藏珑项目奠定市场影响力。响力。本报告是严格保密的。176银城西堤国际银城西堤国际南京案例南京案例项目位置：项目位于河西新城区的奥体中心核心居住板块，紧邻项目位置：项目位于河西新城区的奥体中心核心居住板块，紧邻 CBD192、CBD，地块东面为黄山路，南面为奥体大街，西面为庐山路，北面，地块东面为黄山路，南面为奥体大街，西面为庐山路，北面为梦都大街。为梦都大街。客户问题：客户问题：大盘如何开发？大盘如何开发？在未来竞争环境中，项目如何脱颖而出在未来竞争环境中，项目如何脱颖而出？世联服务内容：世联服务内容：发展战略与整体定位发展战略与整体定位物业发展建议物业发展建议p项目基本情况：项目基本情况：规划总用地面积规划总用地面积31.0531.05万，万，规划总建面规划总建面69.2269.22万，其万，其中地上总建面中地上总建面52.7152.71万，万，地下总建面地下总建面16.5116.51万；万；项目容积率约项目容积率约1.7 1.7