1、劲隆地块项目定位构想劲隆地块项目定位构想NO1：地块属性初探1、项目区位2、项目交通3、项目周边4、项目配套5、项目指标6、地块现状区位：项目位于重庆市5大传统主城区之一九龙坡区火炬大道。九龙园区杨家坪商圈巴国城3公里二郎二郎科技新城高科创业园大堰金科大社区2公里彩云湖项目紧临巴国城房地产开发热点区域和金科大社区，靠近蟠龙、大堰城中村改造区。距二郎科技新城2公里，杨家坪商圈直线距离3公里。本案翼龙路轻轨2号线火炬大道剑龙路蟠龙大道大堰站至石桥铺至杨家坪项目紧靠火炬大道和翼龙路两条城市主干道，交通便捷，238、806、891等多条公交路线直达主城各区，但往来车辆会对项目造成噪音影响。本案交通：项2、目交通相对便捷，但往来车辆带来噪音污染。1400亩彩云湖生态公园巴国城特色文化商业街重钢总医院兴隆城市广场（在建）金科商业街本案项目所在区域多个商业街，南部有重钢总院，1400亩彩云湖公园距项目直线距离不到800米，但项目周边配套缺乏。配套：项目所在区域配套相对完善，但项目周边配套缺乏。本案恒冠钢材市场金科云湖天都金科五金机电城绿云钢材石材市场四至：周边以钢材、机电市场为主，形象脏乱，居住环境较差，北临金科住宅区地块周边高压线交错，线网从地块上空穿过；地块内部为拆迁中的厂房；现状：地块周边高压线密集，内部为拆迁中的厂房。建设用地面积：50496 建筑面积：207256 地上：176736 地下3、：41090（按1067个车库估算，地下占80%）容积率：3.5（其中居住建筑控制在2.5以内，商业公建等控制在1以内）建筑密度：35%绿地率：30%限高：100米用地性质：商住用地。公共设置：6班幼儿园、社区卫生站指标：中小规模项目，公建指标5万方。224m200m177m41,090 41,090 41,090 41,090 41,090 北部地块与公路之间约9米高差。地势：地势不平，且与周边道路高差较大，整体北高南低。H:公路322mH:地块313mH:公路319mH:公路315mH:公路310mH:地块310mH:地块313mH:公路321mH:公路317mH:地块316mH:地块314、3mH:地块314mH:公路311m西部公路北高南低，高差约10米。南部较为平整，地块与公路无高差。东部北高南低，公路高差约9米。地块高差约2米项目属性关键词：品牌、便捷、区域潜力好、高压线噪音大优势劣势交通相对便捷中小规模 紧临房地产开发热点区域5万方公建要求隆鑫西区品牌影响力资源差、高压线周边配套缺乏、形象档次差高差较大、噪音较大NO2：区域机会经济：区域经济实力雄厚，发展势头良好本案 小学 中学学校根据九龙坡“退二进三”的规划（即工业退出，三产业进入），项目所在区域的工业区将调规为住宅区，绿云钢材市场将整体搬迁，改造为绿地。项目周边钢材市场带来的脏、乱、差形象将随着钢材市场的搬迁和城市建5、设发展得到改善，且项目附近规划有多所中、小学，东北面规划有一个商业中心。项目所在区域规划为居住区，项目周边脏、乱、差形象将随着区域改造得到改善，配套也将日益发展成熟。项目南面规划的绿化带将为项目提供良好的景观和环境资源。规划：项目形象将随着区域改造而改善，配套也将完善，项目发展空间大蟠龙、大堰城中村改造，总面积为90万平方米，定位为“栖居蟠龙”，区域未来将成为九龙坡的中央居住区。彩云湖规划：未来片区内几大社区的联动效应，将带来片区居住氛围的整体提升，而本项目位于片区的中心位置.万达项目利好：据九龙坡区官方信息，万达将在水碾片区投资63亿元建城市综合体（占地约231亩），包括大型商业中心、高档写6、字楼、公寓、配套住宅等多功能为一体的大型城市综合体。已于5月中旬与政府签订投资意向协议，正在进行拿地前的准备工作。势头好形象改善配套完善区域经济：区域规划基础强区域机会：依托区域规划和其他品牌企业进驻，潜力十足。联动效应支撑有力项目不利因素弱化，价值提升空间大项目发展后劲足NO3：方向研判A:住宅板块本项目蓝光彩云府体量：97805方产品形态：高层套内单价：6900元/恒基翠庭体量：59487方产品形态：高层套内单价：7300元/兴茂盛世国际（待售）体量：304400方产品形态：高层套内单价：6400元/（预计）春风与湖体量：540000方产品形态：高层套内单价：7600元/千叶中央街区体量：7、180000方产品形态：公寓、写字楼套内单价：7800元/兴隆城市广场体量：119217 方产品形态：高层套内单价：7200元/中交丽景体量：906416 方产品形态：高层、洋房套内单价：6900元/朵力品道体量：183783方产品形态：高层套内单价：6600元/晋愉盛世融城体量：700000 方产品形态：高层、洋房套内单价：6800元/中豪公园（待售）体量：171464方产品形态：高层套内单价：6400元/（预计）A:住宅板块政策环境：调控长期化压力，刚需市场有望释放市场需求：畅销户型1.5房和2房，面积区间50-70，总价区间40-60万未来竞争：潜在供应大，未来竞争激烈策略：以刚需为项目8、突破口，迎合市场主力刚性需求，快速销售规避未来竞争商业市场结论：区域板块商业供应体量较大，竞争激烈，项目自身公建体量偏大，与周边住宅区隔离，短期内无法改善，运作风险较高针对项目公建发展方向的可行性研判：写字楼市场、公寓市场、专业市场B:商业板块写字楼可行性研判区位：未在中心商务区，且离中心商圈有较远的距离，缺乏商务氛围规模：项目总体量小，不成气候，难以与大规模的综合体项目竞争配套：难以便捷享受商圈配套，并自身无高端酒店设置环境：周边多为专业市场，形象档次差写字楼方向地段：未来大社区中心，有较大的升值潜力交通：通达性良好，交通便捷配套：自身配套支撑，北面靠近规划商业中心客群：二郎科技新城规划带来9、的青年客群、投资客群公寓方向公寓可行性研判政府有意识的引导有初步的产业集群辐射周边的区位交通完善的配套服务政策优惠宣传推广规范市场历史成因产业集群品牌资源配套设施物流服务信息交流市场管理片区交通全市交通大区域交通主题专业市场发展四大基础条件主题市场可行性研判陈家坪老机电市场为起源，规模近18万方，发展成熟，经营状况良好，租金水平约为60-90元/；九龙园区机电基地（包括金科机电城、光华机电城、恒胜机电城）规模近20万方，经营状况一般，租金水平仅为30-100元/；重庆国际五金机电城，规划规模50万方，目前运营规模约4万方，经营惨淡，未来供应量巨大。竞争激烈、整体形象较差专业市场业态可行性研判机10、电市场重庆步入汽车消费快速增长期；形成了汽车销售、汽配、汽车用品、汽车维修、汽车美容、汽车养护为一体的汽车后市场产业链；重庆北部汽博中心规模大，发展成熟，13万方的综合展厅“名车广场”、二手车交易市场、汽车用品市场、汽车配件市场、车管所、汽车检测站、汽车驾校、汽车电影院、一站式服务中心等十大功能区；二郎汽配城发展落后，规模小，有扩张需求。朝阳产业/有市场需求/形象一般专业市场业态可行性研判汽车后市场八益建材市场九龙坡石桥铺正街，距本项目直线距离6公里左右。重庆市较老的建材市场，中低端，产品以墙地砖为主，形象档次有待提升。居然之家九龙坡二郎迎宾大道，距本项目直线距离2.3公里。中高档，交通便利。11、有市场需求/形象有提升空间专业市场业态可行性研判家居建材市场发展方向交通配套规模升级需求竞争环境氛围成熟度租金承受力行业发展潜力环境影响匹配度五金机电汽车后市场家居建材片区规划为居住大社区，巴国城大量在建楼盘将带来对家居建材的市场需求；项目所在位置四面道路环绕，交通便捷；汽车后市场为朝阳产业，发展潜力大，且区域内缺乏，存在市场机会点项目专业市场业态发展方向匹配度分析根据本项目的优势，和市场集中与需求情况分析以及和项目整体形象匹配度、行业发展潜力，片区规划等因素，集汽车销售、汽配、汽车用品、汽车维修、汽车美容、汽车养护为一体的汽车后市场、以及建材家居装饰是本项目优选的专业市场业态；专业市场业态可12、行性研判家居建材市场NO4：定位构想宜居大社区中心精品FOCUS时尚社区关键词:FASHION（时尚）OPEN（开放）CONFIDENCE（自信）UNIQUE（唯一）SELF-MOTIVED（自立）建筑造型简洁亮丽社区配套充满运动元素社区年轻人聚集v年轻的v阳光的v便利的v共享的v都市的v小尺度的一切不因小而陋，但因小而精。一切不因小而陋，但因小而精。社区社区小而精致小而精致配套配套小而实用小而实用户型户型小而舒适小而舒适精品项目风格借鉴Art Deco建筑风格与中式风格的结合我们的客户：刚性需求+投资客户诉求：生活便利性+全新生活理念+价格+升值潜力居住型需求产品特征总结：产品创新小户型总价13、敏感交通便利 投资型产品特征总结：投资回报长期发展配套完善交通便利不管住的房子有多大、面子一定要过得去，他们是创业潮中最时尚、最洒脱的一群人 他们时尚，个性，热爱生活，追求理想 喜欢与前程的气息为伴、喜欢在城市的轨道上与时间赛跑置业目的：首次置业，改租为买，改善居住环境，追求城市化的生活，过渡性居住行为特征：时尚、精致的生活情调，受过高等教育，工作比较稳定，小有积蓄，但财力有限，对总价敏感；核心客户补充客户偶得客户1、区县客户置业目的：自住兼投资行为特征：希望在主城置业但购买力有限的年轻人；为子女在主城置业九龙坡、大渡口白领为主，2535岁年轻人，单身、两口和小三口之家少量三口之家：强调居家、14、私密、安全2、个体为主的投资客户置业目的：投资行为特征：看重区域位置和未来发展的公寓投资客 项目客户定位户型套内面积（）套数比例1*1*14010%1.5房5025%2房单卫6040%2.5房单卫7020%3房双卫805%时尚精品小户，控制面积，控制总价，提高附加值住宅产品户型配比1、住宅梯户比：3梯8户2、小户型公寓式住宅集中设置，单层建筑面积控制在600平米左右.2.5房双卫示意住宅价格定价方式说明：本案选取项目所在区域主要可比项目进行对比分析，通过对比法的方式对项目价格进行评定：项目区域地段 交通条件 周边环境 周边配套 项目规模 市场形象 产品设计 品牌形象 服务形象 合计套内均价调整15、价格影响系数加权价格权重系数（%）12131111910121111100恒基翠庭8810861011998.8273007317 10%732 晋愉盛世融城 1010108989999.1568006570 20%1314 中交丽景 1010108989999.1569006666 20%1333 兴隆城市广场1010108688778.327200765010%765朵力品道91098679898.4468007122 15%1068 春风与湖1110109889878.9676007498 10%750 蓝光彩云府1010109689888.7769006955 15%1043 本案9 16、910108 88 87 79 99 99 910108.848.841 170057005根据修正，得出项目目前套内单价为7000元/左右预计项目明年推出，销售周期一年半左右，分三次加推，每次价格上涨3-5%(300元左右)。首次面市均价7200元/，第二次7500元/,第三次7800元/.综合得出项目平均售价为套内7500元/左右，建面6200元/左右。B:商业板块方案一：商业+公寓方案二：纯商业根据项目6万方公建要求，对以下两种商业组合进行了论证维度一：价值对比参考售价取值，结合项目销售周期和区位，综合考虑本项目商业建议售价为：在售商业项目名称东海阿特豪斯兴隆城市广场龙力巴国御景中交丽景17、建面均价（元/）2万3万（首层）2万2.7万（首层）1.5万（二层）测算前提售价预估方案对比一层二层三层四层建面单价（元/）260001200090007000方案一：主力为二层临街商业平均售价取值为建面单价19000元/方案二：主要为四层纯商业平均售价取值为建面单价11000元/商业公寓在售千叶中央街区公寓售价建面约6090元/平米建议本项目公寓售价建面约建面约6300元元/平米。平米。按按28%的公摊系数，的公摊系数，套内约套内约8000元元/平米。平米。维度一：收益对比方案对比方案一：商业+公寓说明：地价按48650 万元计算商业建面单价：19000元/平米公寓建面单价：6300元/平米18、税前收益为15800 15800 万元总利润价值评估序号项目计算基数()建面均价(元/)金额（万元）1高层126,240 6,200 78,269 2商业9,000 19,000 17,100 3公寓39,546 6,300 24,914 4车库计算基数(个)均价(元/个)金额（万元）1,058 90,000 9,519 5合计 129,802 四、项目实际收入利润表序号项目单位数量备注1项目可实现的销售收入万元万元129,802 129,802 2支出万元万元114,002 114,002 2.1开发建设成本万元104,267 2.2营业税万元7,139 销售收入（实际销售收入）5.52.319、交易税费万元1,298 销售收入（实际销售收入）12.4土地增值税万元1,298 销售收入（实际销售收入）1（预征）3税前收益（不含经营性资产）万元万元15,800 15,800 税前收益收入（实际收入）-支出4税前投资回报率（不含经营性资产）比率比率15.15%15.15%投资回报率税前收益/开发建设成本5税后收益（不含经营性资产）万元万元11,850 11,850 税后收益税前收益-所得税(税率25%)6税后投资回报率（不含经营性资产）比率比率11.36%11.36%投资回报率税后收益/开发建设成本维度一：收益对比方案对比方案二：纯商业税前收益为31217 31217 万元说明：地价按4820、650 万元计算商业建面单价：11000元/平米总利润价值评估序号项目计算基数()建面均价(元/)金额（万元）1高层126,240 6,200 78,269 2商业48,546 11,000 53,401 7车库计算基数(个)均价(元/个)金额（万元）1,097 90,000 9,875 8合计 141,545 项目实际收入利润表序号项目单位数量备注1项目可实现的销售收入万元万元141,545 141,545 2支出万元万元110,328 110,328 2.1开发建设成本万元99,712 2.2营业税万元7,785 销售收入（实际销售收入）5.52.3交易税费万元1,415 销售收入（实际销21、售收入）12.4土地增值税万元1,415 销售收入（实际销售收入）1（预征）3税前收益（不含经营性资产）万元万元31,217 31,217 税前收益收入（实际收入）-支出4税前投资回报率（不含经营性资产）比率比率31.31%31.31%投资回报率税前收益/开发建设成本5税后收益（不含经营性资产）万元万元23,413 23,413 税后收益税前收益-所得税(税率25%)6税后投资回报率（不含经营性资产）比率比率23.48%23.48%投资回报率税后收益/开发建设成本方案二收益高于方案一维度二：去化分析方案对比地块周边目前商业氛围不浓，且未形成大型居住区，人气缺乏，因此商业较公寓去化速度相对较慢，22、且方案二高层商业去化相对底商更缓。第一年第二年商业公寓公寓去化体量（）90001977319773建面单价（元/）1900063006300销售额（万元）17100 12457 12457 合计29557 12457 第一年第二年第三年第四年去化体量（）1600013000100009546建面单价（元/）11000110001100011000销售额（万元）17600143001100010500.6合计17600143001100010500.6方案二：纯商业方案一：商业+公寓方案一回款速度远高与方案二维度三：开发风险方案对比项目所在区域有7大商业区，总体量约55万方大型商业需经历2-3年23、培育期，其快速变现的能力不如公寓项目东北部规划有一片商业中心5万方纯商业开发风险较大，全部变现难度非常大纯集中商业较底商销售难度更大方案对比方案一：商业+公寓方案二：纯商业收益低高去化较快较慢风险较低很高根据方案对比，在项目没有强制性要求做5万方集中式商业的条件下，建议采用方案一商业+公寓的产品组合，以降低项目较大体量商业公建带来的开发、销售风险。FOCUS特色街区特色 个性 时尚 轻松 便捷商业形象：打造时尚、特色的商业配套，突显主题focus精品社区理念商业发展方向建议：方案一公寓发展方向建议户型套内面积（）比例单间配套25-3040%1房35-4040%2房50-5520%楼层：26-224、7层层高：3.3米梯户比：4梯18户单层面积：户均建面按40计算，则单层面积在750左右时尚公寓，品质小户，小而精的私人空间Box-Office弹性演绎平面菜单式组合 由小户型公寓向STUDIO或SOHO转变1、地块南北高差10米左右，约两层商业的高度，可以创造多临街面，车库层可以在东面和南面平接，结合地形在北东南三面设置商业（如下示意图）。2、临街商业，主要设置于地块南面长度约380米，主力商铺进深12米，商业平均楼层2层，初步估计可设置约9000平米；层高4.5-5.1米。业态：餐饮、社区型商业为主3、余下39546平米左右的公建设置为2栋左右的SOHO公寓。方案1：商业及公寓布局建议南平25、街层北平街层东立面示意图住宅公寓二层车库一层车库二层商业一层商业超市整体布局方案一：商业+公寓 布局可行性论证建设用地面积：50496 地上建筑面积：176736 容积率：3.5建筑密度：35%绿地率：30%限高：100米用地性质：商住用地公共设置：6班幼儿园、社区卫生站项目首层建筑面积为17673（规划用地面积X建筑密度），根据测算方案一实际占地面积约13542 ，符合用地指标。项目技术经济指标方案一实际用地面积体量（）占地面积（）备注高层126,240 4320（预估）共6栋，30-32层，单层面积约600，占地面积上浮20%考虑公寓39,5461800共2栋，26-27层，单层面积约7526、0，占地面积上浮20%考虑商业9,0005472（预估）根据地块实际测量，周长800米，进深取值12米，主要为共2层，占地面积上浮20%考虑社区卫生站150150根据规划要求幼儿园1,8001800根据规划要求合计176,736 13542（预估）商业业态针对年轻人的活力社区型商业/辐射周边专业市场的特色餐饮街/休闲娱乐大类面积（平米）楼层类 别主力超市20001层超市社区型商业20001层便利店/趣玩吧/时尚书吧/面包店/洗衣店/电器FOCUS特色街区特色餐饮街25001、2层大型主力中餐/茶餐厅/特色中餐休闲娱乐类15002、3层健身中心/美容/保健中心/个性护理读书馆/主题酒吧/网络会所27、其它1,0001、2层汽车美容、中介、培训、服饰FOCUS商业中心个性 时尚 轻松 便捷商业发展方向建议：方案二商业临街商业体量：约6000 楼层：2+1层进深：12-15米业态：社区型商业集中式商业体量：约4.2万方楼层：3层，局部4层业态：专业市场或商业中心整体布局方案二：集中式商业住宅商业业态大类面积（）楼层类 别FOCUS商业中心主力超市5000集中商业区：1层2层超市社区型商3000临街商业区：13层便利店/超市/趣玩吧/时尚书吧/面包店/洗衣店/美容美发 餐饮、娱乐6000临街、集中商业区：13层层大型主力中餐、茶餐厅、特色中餐、健身中心/美容/保健中心/个性护理/读书馆/主题酒吧28、/网络会所汽车后市场19000集中式商业区：12层汽车销售、汽配、汽车用品、汽车维修、汽车美容、汽车养护家居市场15000集中式商业区：1-3层家具、家居饰品以专业市场为主，集超市、社区商业于一体的商业中心商业业态大类面积楼层类 别FOCUS商业中心主力超市7000集中商业区：超市社区型商业3000临街商业区：13层层便利店/超市/趣玩吧/时尚书吧/面包店/洗衣店/美容美发时尚购物类13000临街、集中式商业区：1-2层品牌服装/潮流饰品/鞋/包/日常家用等特色餐饮街15000临街、集中式商业区：1-3层特色中餐/茶餐厅/快餐店/咖啡馆休闲娱乐类10000临街、集中式商业区：2-3层美容/健身29、瑜伽/舞蹈书吧/KTV/台球/咖啡厅/茶楼/网络会所/电影院片区生活商业中心附表业态便利店美容/发廊洗衣店/冲印店药店/花店/糕点房银行/邮局/证券书店/音响碟片店服务中介/家政配置面积（）50-20050-50015-3020-120/7-20/15-60200以上30-50020-80层高（m）4.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.0柱距（m）8888888消防按规范配置消防系统空调商业广场型和城市广场型购物中心应考虑中央空调，生活广场型购物中心可预留分体空调机位给排水需独立水源需独立水源糕点房需独立水源需独立水源无特殊要求无特殊要30、求取水点无独立水源的店铺应考虑公用取水点，取水点半径应不超过照明电源线接驳至场内动力电配置糕点房配置水电表配置独立电表、远程控制、集中安置车位糕点房需送货停车位卫生间公用公用公用公用公用公用公用通讯/视讯接驳至场内店招统一规格统一规格统一规格统一规格独立店招统一规格统一规格社区服务社区服务物业配置需求表物业配置需求表店铺面积：店铺面积：20-8020-80柱距：柱距：8m8m层高：层高：4.5 m4.5 m附表服装类物业配置需求表服装类物业配置需求表业态一般专卖店品牌专卖店配置面积（）20-8080-200层高（m）4.5-5.04.5-5.0柱距（m）88店铺规格门面宽度在4/深度6门面宽度31、不低于8米消防按规范配置消防系统空调商业广场型和城市广场型购物中心应考虑中央空调，生活广场型购物中心可预留分体空调机位给排水根据需要可设立独立给排水取水点无独立水源的店铺应考虑公用取水点，取水点半径应不超过用电电源线接驳至场内水电表配置独立电表、远程控制、集中安置卫生间公用/使用半径不超过通讯/视讯接驳至场内店招统一规格在统一规格前提下可考虑个性需求一般专卖店面积需求：一般专卖店面积需求：20-8020-80品牌专卖店面积需求：品牌专卖店面积需求：80-20080-200层高：层高：4.5-5 m4.5-5 m附表业态洋快餐中式快餐中餐西餐水/酒吧配置正餐特色餐饮正餐特色（烧/烤/自助等）面积32、（）250-500200-5001000-3000500-2000500-1000200-2000100-300厨房面积（）50-8050-100100-20050-8080-12050-10020-50层高（m）4.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.04.5-5.0柱距（m）8888888荷载（kg/）350350350350350350350出入口不低于16米8米以上8米以上8米以上8米以上8米以上6米以上位置要求临购物中心主入口需要有临街展示面需要有临街展示面空调提供空调机位或中央空调（独立计量）用水（L/天）18202018181818用气（33、m3/h/）0.0750.0750.0650.150.050.050.05用电（w/）250250100801109090给 排 水 管 径（mm）100100100100100100100排风/烟在设计和安装时需考虑基本配置排污在设计和安装时需考虑基本配置垃圾通道及堆放不影响客流/店面/经营水电表计量独立计量电/货梯个别面积较大餐饮需考虑垂直电梯/货梯解决垂直交通和货物运输卫生间独立卫生间通讯/视讯接驳至场内店招独立店招位置餐饮物业配置需求表餐饮物业配置需求表大型餐饮面积需求：大型餐饮面积需求：1000-20001000-2000中型餐饮面积需求：中型餐饮面积需求：300-500300-5034、0小型餐饮面积需求：小型餐饮面积需求：100-300100-300柱距：柱距：8m8m层高：层高：4.5-5 m4.5-5 m附表业态健身中心书吧/网吧茶楼/洗浴主题娱乐场/电玩KTV/夜总会/迪吧水/酒吧配置面积（）500-2000200-1500200-3000300-3000500-4000100-300层高（m）55555-84.5-5.0柱距（m）88888，中庭无柱8荷载（kg/）350350350-800350500350出入口宽度8米以上8米以上8米以上8米以上8-16米6米以上空调单冷单冷冷暖、中央空调单冷、中央空调冷暖、中央空调用水有供水有供水有供水有供水有供水有供水用电（35、KVA）50-10050-200不低于20050-300不低于30090用气燃气管道接至场内燃气管道接至场内燃气管道接至场内 燃气管道接至场内照明一般照明一般照明一般照明一般照明一般照明一般照明给排水配有配有配有配有配有配有排风/烟配有配有配有配有水电表配置独立水电表独立水电表独立水电表独立水电表独立水电表独立水电表电梯/步梯根据业态所处的不同楼层位置需考虑垂直动线交通组织，个别需考虑单独的垂直电梯卫生间配浴室、洗手间独立洗手间独立洗手间独立洗手间独立洗手间独立洗手间店招独立店招位及广告位独立店招及临街广告位休闲娱乐物业配置需求表休闲娱乐物业配置需求表茶楼茶楼/洗浴洗浴/KTV/KTV面积需求36、：面积需求：400-800400-800酒吧：酒吧：100-300100-300 柱距：柱距：8m8m层高：层高：5 m5 mTHANKSTHANKS谢谢谢谢附件：市场环境1、宏观环境2、住宅市场3、商业市场市场明显回升，逐步企稳重庆主城区商品房存量变动图（万平米）2011年1月-2012年5月重庆主城区商品房成交量价月度走势图（万平米、元/平方米）数据来源：重庆网上房地产、世联数据平台进入2012年，在刚性需求持续释放的带动下，重庆主城商品房成交量明显回升。目前，月成交量稳定在180万平米上下，月成交均价稳定在6500元/平方米上下。得益于成交量的迅速回升，市场存量从高位开始回落，去存货取得37、了明显的效果。宏观政策环境分析：经济增速回落明显，宏观经济形势不容乐观政策政策环境分析：长期调控基调不变，政策底部或许显现n2012年2月6日温家宝在中南海主持召开五次座谈会上表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。n2012年3 月14 日温家宝在记者新闻会上提出，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配。现在房价远远没有回到合理价位，调控不能放松。n2012年3 月16 日国务院常务会议确定政府工作报告重点工作，布置七项任务，其中包含“坚定不移贯彻房地产市场调控政策”。n2012年4月3日温家宝在福建、上38、海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会上强调，坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。n2012年4月3日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。政策政策环境分析：地方政府政策积极微调类型内容代表城市一免免或减征购房契税或退税马鞍山、武汉、北京、芜湖、扬州二调调整首套房贷利率恢复基准利率北京、上海、天津、重庆、广州、杭州、昆明、济南、南京、成都、哈尔滨、南昌、深圳、中山、东莞、苏州等三变改变普通住房价格标准天津、增城、中山、上海、南昌四提提高公积金贷款额度重庆、合肥、吉林、南京、常州、广州、武汉、沈阳等五户重启购房入户政策长春六补补贴首次置业青岛、重庆、杭州、芜39、湖七放放松限购条件佛山、成都、上海、象山八松土地松绑北京、广州、杭州、成都、昆明近期地产微调不完全统计表迄今为止，地方政府房地产政策“微调”的案例已达30多个，其中仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许。在经济持续放缓和国务院强调“稳增长”的背景下，楼市政策的预调微调已是水到渠成的事情。只要不触及调控政策的核心“限购、限贷”，鼓励刚性需求释放的政策基本都能放行。政策小结：2宏观经济形势不容乐观，无论是中央还是地方均加快了政策的预调微调步伐。1信心有所恢复，市场成交较为乐观，对价格的支撑作用逐步显现，房价继续下跌的可能性较小。3宏观经济形势将决定行业政策和货币政策的紧松程度，而二者将决定市场40、筑底时间的长短，经济形势不容乐观将缩短筑底时间。板块：项目所在的巴国城板块为目前房地产开发热点区域住宅九滨路板块杨家坪板块巴国城板块华岩板块九龙坡住宅市场主要分为以下四大板块：l滨江生活区九滨路板块依托日渐稀缺的江景资源，主要为品牌开发商高端楼盘。l商业中心区杨家坪板块依托杨家坪核心商业区完善的配套和便捷的交通，区域中心，供应项目少l未来中央生活区巴国板块新的居住社区，房地产热点开发区，在售项目多，配套日益完善。l新生组团代言者华岩板块城市新区开发，在售项目多，发展潜力大，但目前区位较偏，人气相对不足。竞争：竞争项目多为高层项目，套内单价以6500-7500元/平米为主住宅重点竞争板块彩云湖-41、巴国城片区在售楼盘概况本项目蓝光彩云府体量：97805方产品形态：高层套内单价：6900元/恒基翠庭体量：59487方产品形态：高层套内单价：7300元/兴茂盛世国际（待售）体量：304400方产品形态：高层套内单价：6400元/（预计）春风与湖体量：540000方产品形态：高层套内单价：7600元/兴隆城市广场体量：119217 方产品形态：高层套内单价：7200元/中交丽景体量：906416 方产品形态：高层、洋房套内单价：6900元/朵力品道体量：183783方产品形态：高层套内单价：6600元/晋愉盛世融城体量：700000 方产品形态：高层、洋房套内单价：6800元/中豪公园尚城（待42、售）体量：171464方产品形态：高层套内单价：6400元/（预计）渝高香洲体量：270000方产品形态：小高层、洋房、别墅套内单价：千叶中央街区体量：180000方产品形态：公寓、写字楼套内单价：7800元/户型配比住宅板块板块项目名称项目名称户型户型梯户比主力面积主力面积区间区间户型配比赠送情况赠送情况巴国城板块中交丽景2*2*12梯4户6712%7-11平米阳台、院馆2*2*12梯6户67-7024%2*2*22梯4户77-8022%3*2*22梯4户95-11730%3*2*22梯6户94-10012%晋愉盛世融城2*2*13梯6户6824%6-12平米院馆、阳台2*2*23梯6户7643、27%3*2*23梯6户100-10949%朵力品道2*2*13梯8户67-7350%6-10平米飘窗、阳台、院馆3*2*23梯8户90-9350%兴隆城市广场1*1*12梯11户/13户31-499%2-45平米阳台、飘窗、院馆、挑空、露台2*2*12梯11户/13户43-8790%4*2*22梯13户99-1091%中豪公园尚城（待售）2*2*13梯8户61.0390%6-10平米入户花园、阳台2*2*13梯8户63.0810%彩云湖板块春风与湖2*2*13梯6户70-7646%7-13平米阳台、院馆、飘窗、入户花园2*2*23梯6户82-8321%3*2*23梯6户99-11233%蓝光44、彩云府2*2*13梯6户68-7798%4-30平米阳台、飘窗、挑空、露台3*2*23梯6户115-1172%兴茂盛世国际（待售）2*2*23梯6户84-8650%6-10平米院馆、飘窗、阳台3*2*23梯6户107-12250%竞争楼盘户型配比分析畅销产品：49-70平米，总价40-60万住宅板块板块项目名称项目名称开盘日期开盘日期户型户型当期开盘套数当期开盘套数开盘当天销售套数开盘当天销售套数开盘当天销售率开盘当天销售率 主力面积区间主力面积区间总价区间总价区间巴国城板块中交丽景2012/2/202*2*16666100%6745-483*2*2663553%99-10662-70201245、/4/212*2*15050100%6747-492*2*2252080%8155-593*2*2251560%10066-682012/4/292*2*11203025%67-7147-523*2*260610%95-10161-68晋愉盛世融城2012/4/202*2*12929100%6849-512*2*2311135%7659-633*2*2622032%97-9869-74朵力品道2012/5/92*2*1222200100%67-7343-483*2*222314163%90-9353-60兴隆城市广场2012/6/91*1*1342882%31-4922-402*2*1327246、1867%43-8729-754*2*24250%99-10974-84彩云湖板块春风与湖2011/12/312*2*119411559%70-7646-492*2*2665076%8253-573*2*21302822%9964-682012/4/72*2*11553120%70-7654-612*2*29389%8265-693*2*21241310%11283-87蓝光彩云府2012/4/222*2*118514076%68-7744-563*2*2400%115-117105-115竞争楼盘户型去化分析户型：户型方正，赠送比较大住宅春风与湖套内81.97，赠送面积约11中交丽景套内6747、，赠送面积约7客户群：以九龙坡、大渡口首置型刚需客户为购房主力住宅竞争楼盘户客户分析项目名称中交丽景晋愉盛世融城朵力品道兴隆城市广场春风与湖蓝光彩云府客户来源大渡口、九龙坡80%，区县10%，其他10%九龙坡、大渡口90%，区县10%九龙坡、大渡口85%，区县15%九龙坡、大渡口80%，区县10%、其他10%大渡口、九龙坡80%，区县15%，其他5%九龙坡、大渡口80%，区县10%、其他10%行业特征一般企业员工，个体商户个体工商户、企业员工、公务员一般企业员工、个体商户个体商户居多一般企业员工，个体商户个体商户、一般员工购房目的首置70%，首改20%，自住兼投资10%首置80%，首改15%，48、自住兼投资5%首置80%，首改15%，自住兼投资5%首置75%，首改15%，自住兼投资10%首置70%，首改25%，自住兼投资5%首置85%，首改5%，自住兼投资10%购房关注点品牌、规模、资源、价格品牌区域影响力、环境、价格价格、环境配套、环境、价格环境、配套、规模、价格价格、配套p客户来源：九龙坡和大渡口区域为主，区县客户占10%20%；p行业特征：个体工商户和企业员工为主，其次为公务员；p购房目的：首置为主，小部分改善客户，投资比例不到10%；p关注点：环境、开发商品牌、资源和价格潜在：潜在供应大，未来竞争激烈住宅项目销售期内主要在售及潜在竞争项目约11个，潜在供应约266万方，未来竞争49、非常激烈。楼盘名称潜在供应体量（）去化周期中交丽景542016晋愉盛世融城252015朵力品道152013兴隆城市广场132013中豪公园尚城172013春风与湖352015蓝光彩云府62013兴茂盛世国际202014千叶中央街区102013渝高香洲272015恒基二期252015华美时代192014潜在供应解析住宅市场小结政策：政策严控 但刚需有望松绑市场：首置型刚需客户为主 中小面积低总价紧凑房型为畅销户型竞争：未来供应量大，竞争异常激烈分布：项目所在区域为中小规模的新建商圈，以专业市场和配套、休闲商业为主商业商业格局：周边区域内有多个商业项目，且均具一定规模，商业竞争较为激烈商业巴国城商50、业街体量：12万方定位：中高端餐饮为主，含五星级酒店、休闲娱乐和便利店等金科商业街体量：5万方定位：社区型商业、餐饮街中交公园大街体量：7.4万方定位：公园休闲商业中心，A区：全生活配套临街商业，B区：公园休闲式商业街C区：生活配套集中式商业千叶中央街区体量：7万方定位：集休闲、娱乐、购物、餐饮于一体的大型时尚购物街区本案兴隆城市广场体量：4万方定位：商业中心，含11000平米人人乐超市和10000平米大型百货商场。金科机电城体量：15000平米定位：五金、机电专业市场晋愉盛世融城体量：10万方定位：重庆风情商业街金科西城大院商业街体量：1万平米定位：超市、银行、机电金科商业街商业金科商业街主51、要依托金科大社区，位于130万平方米金科西城大社区，紧邻金科西城大院和巴国城公园。主要包括金科百宴汇和金科社区底商。金科百宴汇是一条集泰国菜、日韩料理、意大利菜、法国菜等多国菜式的美味盛宴商业街。金科底商主要为满足社区需求以及周边商业的配套商业。租金水平内街：3060元/平米。外街：100-150元/平米金科机电城商业租金水平临街商铺：70-100元/平米内街商铺：30-40元/平米 金科机电城定位为经营轴承、阀门、橡胶、矿山设备、起重设备、电器等多种机电产品的专业市场。商铺为3层，一层为销售用途，二、三层办公或居住。金科西城大院商业街商业租金水平西城大院临街商铺：180元-300/平米绿韵康52、城临街商铺：160-200元/平米 金科西城大院商业街定位于社区底商，主要是高级餐厅、新世纪超市、银行等中高端商业，均为两层商业，租金水平较高。北侧绿韵康城底商主要是以机械工程商业为主。巴国城商业巴国城总占地面积350亩，纯商业宫廷建筑物12万方，容积率0.56。内含生态公园，星级酒店，品牌餐饮街，巴国歌剧院，巴人博物馆等业态。项目被评为重庆历史文化保护片区，授予“巴国美食城”、“巴国城生态公园”、“2005中国知名文化地产”，“全国十大典型商用物业”等美誉；巴国城定位不仅仅是区域商业配套，更是跳出区域的全市目的性消费中心。租金水平二楼商铺：60元/平米一楼商铺：80-120元/平米兴隆城市广53、场商业体量：4万方（含2万方人人乐超市和10000平米大型百货商场）业态：时尚精品、休闲娱乐、餐饮、酒店（商务型）售价：预计约30000元/平米兴隆城市广场距项目步行仅几分路程，规划为4万方的商业中心。中交公园大街商业A区：全生活配套临街商业。单铺建面8660平米。B区：公园休闲式商业街。业态：休闲娱乐、高级特色餐饮。经营方式：自持，统一招商、管理。C区：生活配套集中式商业。含近万平米永辉超市售价：一层27000元/平米，二层15000元/平米租金：130-180元/平米中交.公园大街（潜在）74000平米西城公园休闲商业中心千叶中央街区商业1F：时尚卖场、生活超市、金融、零售等业态。（洽谈肯54、德基和星巴克）2F：大中型餐饮、KTV、休闲中心。（洽谈巴菲盛宴）3F：休闲文娱专区。（含7个厅的保利万和五星级影院）千叶.中央街区（潜在）约30000平米 以时尚商业为主体，以便捷消费为主题晋愉盛世融城商业晋愉盛世融城规划有10万平米重庆岁月商业街、融入现代中式文化的五星级酒店、甲级写字楼兴茂盛世国际商业兴茂盛世国际由10栋高层住宅楼，1栋酒店式公寓（4.4万方）和3层商业（3.6万方）组成，兴茂盛世国际将引进大型超市、国际品牌折扣店、商品名牌店、各种专卖店、KTV会所、美食城、五星级影院和餐饮等，打造成具有西城区域地标性的高尚城市综合体。项目所在商圈为新建商圈，中等规模 项目所在区域有7个55、中大型商业街（含潜在已知），总体量约55万方 项目东北部规划有大片潜在未知的商业，对项目造成潜在竞争 项目所在区域商业业态以生活配套和休闲、餐饮和专业市场为主 临街商铺租金水平30200元/平米，主要为100-150元/平米，临街商业售价2.5-3.5万元/平米商业商业小结：结合项目周边规划，商业潜在供应充足，项目商业体量风险较大公寓现状：区域内在售公寓项目仅千叶中央街区目前区域内以住宅为主，仅千叶中央街区规划有公寓产品金科500间与城市日记是区域内典型的公寓项目目前区域内公寓产品均以单体楼为主，供量较小。千叶中央街区城市日记金科500间公寓千叶中央街区千叶中央街区酒店式公寓（3栋）体量：7万56、方单层面积：761-863平米梯户比：4梯14户层数：1#、3#为29层，2#为30层户型面积区间：4481平米（建面）清水 全线燃气接入价格：约6100元/（建面）面积区间（建筑面积）套数占比40-507721%50-6017949%60-629025%72-81185%总计364公寓城市日记渝高城市日记（已售罄）体量：3.4万方单层面积：800-1000平米(建面）梯户比：4梯19户层数：32层户型面积区间：37.562.65平米（建面）租金价格：30-40元/售价：6500元/（建面，二手房）公寓金科500间金科500间（已售罄）体量：2.5万方单层面积：700-800平米(建面）梯户比：3梯15户层数：31层户型面积区间：70-150平米（建面）租金价格：30-40元/售价：7500元/（建面，二手房）千叶中央街区规划有近7万方的公寓供应，造成潜在竞争项目所在区域公寓供应仅金科500间与城市日记，出租情况一般租金水平3040元/平米，二手房建面售价约6500-7500元/平米目前区域市场对于公寓需求较小，未来供量相对也不高，随着区域发展，有一定的市场机会。公寓公寓小结：现有公寓供应量少，租售情况一般，未来潜在供应量不大