1、1本报告是严格保密的。*郴州中珠高斯贝尔项目郴州中珠高斯贝尔项目投标报告投标报告本报告是严格保密的。22目录目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7本报告是严格保密的。33目录目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7本报告是严格保密的。44项目位于项目位于郴州苏仙区东部郊区郴州苏仙区东部郊区，距离市中心约，距离市中心约9-10km9-10km，属于，属于城市远郊项目城市远郊项目项目本体分析项目2、本体分析项目区位项目区位p项目区位：项目区位：项目位于郴州市苏仙区湘南学院旁，毗邻郴州大道，目前属于城市规划新区；p项目距离：项目距离：主干道：主干道：距离郴州大道约0.8km；政府：政府：距离苏仙区政府7.5km，郴州市政府约10km；交通枢纽：交通枢纽：距离郴州火车站约8.6km，郴州西高铁站约15.5km；商圈：商圈：距离北湖传统商圈约9km，距离五岭商圈约10km；苏仙区郴州大道京珠高速国庆路人民路火车站南岭大道北湖区青年大道市政府北湖区政府苏仙区政府高铁站五岭商圈北湖商圈本报告是严格保密的。5项目属于规划新区，项目属于规划新区，2km2km范围范围内规划一定市政内规划一定市政及教育配3、套，而目前及教育配套，而目前生活购物配套较为缺乏生活购物配套较为缺乏5苏仙区苏仙区人民医院人民医院湘南学院湘南学院株洲职业株洲职业技术学院技术学院观山洞村观山洞村小学小学至尊宝至尊宝幼儿园幼儿园体育中心体育中心区政府区政府（在建）（在建）会展中心会展中心周边配套：周边配套：p教育配套：教育配套：株洲职业技术学院约2km、湘南学院1.3km、观山洞村小学约1.4km以及至尊宝幼儿园约2km;p医疗配套：医疗配套：苏仙区人民医院约1.4km；p市政配套：市政配套：会展中心约1.6km，体育中心约1.5km，新区政府约1.6km；p生活购物配套：生活购物配套：目前区域周边生活购物配套主要以小店铺为主4、且档次较低，缺乏相对档次较高的集中型商业。新区政府体育中心湘南学院周边商业周边商业项目本体分析项目本体分析周边配套周边配套本报告是严格保密的。6目前区域交通路网相对简单，且项目目前区域交通路网相对简单，且项目不临主干不临主干道道郴州大道，整体通达性相对较差郴州大道，整体通达性相对较差6郴州大道京珠高速0.8km青年大道郴州大道郴州大道郴州大道郴州大道京珠高速京珠高速主干道主干道p郴州大道：郴州大道：东西双向八车道，郴资一体化横向交通轴，是直接连接本区域与高铁的交通干道，本项目不临离郴州大道，直线距离约0.8km；p青年大道：青年大道：东西双向八车道，属于连接区域与城市中心的交通干道，本项目距离5、青年大道直线距离约2.8km。公交线路：公交线路：高斯贝尔公交站（距离本项目约200m）p高斯贝尔火车站：高斯贝尔火车站：22路、33路、36路、39路、59路p高斯贝尔出口加工区：高斯贝尔出口加工区：56路p高斯贝尔塘溪乡政府：高斯贝尔塘溪乡政府：60路2.8km项目本体分析项目本体分析区域交通区域交通本报告是严格保密的。7项目拥有一定项目拥有一定山体资源山体资源，周边高斯贝尔宿舍区，周边高斯贝尔宿舍区，地块地块进入及昭示性相对较差进入及昭示性相对较差7p地块基本指标：地块基本指标：地块区位：地块区位：郴州市后营大道以南占地规模：占地规模：总用地合计约7.3万，约110亩容容 积积 率：率：6、地块平均容积率3.4供应规模：供应规模：按现有容积率计算，总建面约25万，其中商业建面约2万。p地块外部情况：南北两侧：南北两侧：项目南北两侧为山体环绕，南侧为自来水厂；项目西北侧为高斯贝尔宿舍区，东北侧则为湘南学院宿舍区。市政道路穿过本项目市政道路穿过本项目11高斯贝尔宿舍景观池2高斯贝尔宿舍楼23高斯贝尔入口34自来水厂45边界绿植566湘南学院宿舍区7入口78边界入口8地块一地块一地块二地块二 山体山体湘南学院宿舍高斯贝尔后后 营营 大大 道道项目本体分析项目本体分析外部属性外部属性本报告是严格保密的。8地块内部多缓坡，地势具有明显高差地块内部多缓坡，地势具有明显高差,具有具有一定一定坡7、地资源坡地资源8地块一地块一地块二地块二311缓坡2内部缓坡2344局部高低地势5山体5低地p地块内部情况地块内部情况地块地势：地块地势：地块整体呈南高北低、西高东低地势，内部多缓坡；高差：高差：各地块局部高差约20m，整体高差约40m；项目本体分析项目本体分析内部属性内部属性本报告是严格保密的。99三线城市远郊规划新区，拥有一定山体坡地资三线城市远郊规划新区，拥有一定山体坡地资源，高容积率中等规模住宅开发项目源，高容积率中等规模住宅开发项目p项目属性：p区域属性：三线城市三线城市位于郴州苏仙区东部郊区，属于郴州城市边缘位于郴州苏仙区东部郊区，属于郴州城市边缘配套缺乏配套缺乏区域周边市政及教育8、配套相对丰富，目前生活购物配套较为缺乏规划利好规划利好区域处于郴资一体化城市发展意向上，未来教育新区区域处于郴资一体化城市发展意向上，未来教育新区交通仍待完善交通仍待完善区域虽有郴州大道、青年大道区域虽有郴州大道、青年大道 ，但整体交通网络布局相，但整体交通网络布局相对简单，仍待完善对简单，仍待完善山体资源山体资源地块为山体环绕，且内部拥有高差约地块为山体环绕，且内部拥有高差约20204040米的山体、坡米的山体、坡地资源；地资源；中小规模项目中小规模项目项目总建筑面积约项目总建筑面积约2525万，在片区内属中等规模项目万，在片区内属中等规模项目高容积率高容积率项目整体容积率为项目整体容积率为9、3.43.4，在片区属于高容积率项目，在片区属于高容积率项目较差进入性较差进入性地块不临主干道，且进入口受高斯贝尔、湘南学院所影响，地块不临主干道，且进入口受高斯贝尔、湘南学院所影响，项目进入性及昭示性较差项目进入性及昭示性较差有利因素：未来土地价值有利因素：未来土地价值空间和开发巨大空间空间和开发巨大空间u拥有一定的坡地景观资源；u城市发展意向上，未来区域规划美好；不利因素：规划落实时间不利因素：规划落实时间的不确定及周边配套的不的不确定及周边配套的不完善完善u政府规划新区多，其他区域规划已经落实并在建设中，但本区域规划尚未落实、时间不确定；u目前区域配套不足；u处陌生新区，又无法形成大盘规10、模。项目本体分析项目本体分析属性界定属性界定本报告是严格保密的。1010目录目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7本报告是严格保密的。11中珠提出的项目目标中珠提出的项目目标11开发目标开发目标目标一：打造郴州区域标杆产品，树立中珠地产品牌形象。目标一：打造郴州区域标杆产品，树立中珠地产品牌形象。目标二：控制风险，实现项目稳健的滚动开发。目标二：控制风险，实现项目稳健的滚动开发。目标三：湖南市场后期项目以及一级市场运作提供铺垫。目标三：湖南市场后期项目以及一级市场运作提供铺垫。客户关注的问题11、：客户关注的问题：u如何在对产品进行创新对产品进行创新，树立一个产品原型，作为品牌延伸及企业今后发展的一条重要产品线？u如何在陌生新区如何实现市场较高价格？使项目叫好，由叫座？使项目叫好，由叫座？项目核心问题项目核心问题开发目标开发目标本报告是严格保密的。1212我们通过金字塔模型来分析和界定核心问我们通过金字塔模型来分析和界定核心问题题R2R2我们想要什么？我们想要什么？（针对目标的规范分析）（针对目标的规范分析）u品牌目标：品牌目标：打造郴州市场标杆产品，形成影响力，树立企业品牌；u利润目标：利润目标：在保证产品滚动开发的前提下追求利润最大化；u战略目标：战略目标：通过本项目拉动奠定中珠在12、湖南市场定位，为一级市场与后续其它项目运作做铺垫。S S我们有什么？我们有什么？（针对现状的实证分析）（针对现状的实证分析）u品牌：品牌：有一定的品牌基础，但在郴州并不强势；u区域：区域：未来规划利好，但没有具体的时间节点，区域价值未被认知；u项目：项目：近郊中等规模项目，拥有的坡地自然资源并不强势，但生活配套不足，周边环境杂乱。核心问题是什么？核心问题是什么？我们怎么办？我们怎么办？（解决方案的提出）（解决方案的提出）项目核心问题项目核心问题核心问题提出核心问题提出本报告是严格保密的。1313基于世联对项目的理解，我们认为项目应基于世联对项目的理解，我们认为项目应该解决的核心问题是：该解决的13、核心问题是：城市近郊中等规模项目如何占位未来树立区城市近郊中等规模项目如何占位未来树立区域标杆？域标杆？区域标杆区域标杆品质标杆品质标杆去化标杆去化标杆高价热销项目核心问题项目核心问题核心问题界定核心问题界定本报告是严格保密的。1414“高价热销高价热销”-开发模型开发模型模式一：产品全面领先；模式一：产品全面领先；案例：世纪城案例：世纪城-国际公馆、国际公馆、模式三：富人区定位模式；模式三：富人区定位模式；案例：案例：招华招华-曦城曦城模式二：改变项目价值体系，模式二：改变项目价值体系，引入外部生态体系（或资源），重塑项目与生态体系互动关系；引入外部生态体系（或资源），重塑项目与生态体系互动14、关系；模式五：高科技模式；模式五：高科技模式；案例：红树西岸、锋尚国际公寓案例：红树西岸、锋尚国际公寓模式四：人造稀缺或唯一性，奢侈品模式；模式四：人造稀缺或唯一性，奢侈品模式；案例：案例：公爵小镇公爵小镇郊区郊区“高价高价热销热销”项目项目成功成功KPIKPI项目核心问题项目核心问题发展方向初判发展方向初判本报告是严格保密的。1515项目一期项目二期项目二期u总占地面积：总占地面积：3434万平米；万平米；u总建筑面积：总建筑面积：3838万平米；万平米；u一期产品：联排、洋房；一期产品：联排、洋房；u开盘时间：开盘时间：2003.112003.11；u二期产品：联排（二期产品：联排（23515、-245235-245平米）、台地（平米）、台地（235-251235-251平米）平米）、叠加（、叠加（185-215185-215平米）、洋平米）、洋房（房（9393平米两房，平米两房，120-152120-152三三房，房，160160平米四房）；平米四房）；u二期容积率：二期容积率：1.2071.207；u产品联排、台地、叠加、洋产品联排、台地、叠加、洋房：房：u客户构成：早期到东莞发展客户构成：早期到东莞发展的外地私企业主（的外地私企业主（40%40%）、本）、本地人（地人（30%30%）、台湾、香港等）、台湾、香港等外籍客户（外籍客户（20%20%）、企业高管）、企业高管和公务员（16、和公务员（10%10%）世纪城世纪城国际公馆国际公馆市场反响：东莞市场市场反响：东莞市场TOHO-TOHO-联排别墅的引入者；联排别墅的引入者；开发评价：东莞第一豪宅，成功引入联排别墅、台地别墅；开发评价：东莞第一豪宅，成功引入联排别墅、台地别墅；东莞豪宅价格的标杆，一直引导东莞市场的发胀；东莞豪宅价格的标杆，一直引导东莞市场的发胀；宣传语：宣传语：“以国际视野造城以国际视野造城”；产品全面领先模式：产品全面领先模式：世纪城成功引入联排别世纪城成功引入联排别墅、台地别墅，成为东莞市场豪宅领导者墅、台地别墅，成为东莞市场豪宅领导者开发模式一开发模式一本报告是严格保密的。1616改变项目价值体系：17、改变项目价值体系：利用自然资源，将其纳利用自然资源，将其纳入生态体系，重塑项目与生态体系互动关系；入生态体系，重塑项目与生态体系互动关系；山野公园：保留原始地势，在地形突出点设置山野公园，供业主日常休闲运动，较一般的会所生态性强对资源（山体）整合利用对资源（山体）整合利用借势：打破地块原有的地块局限，重新塑造地块与周边生态体系的互动关系；类似项目：兰溪谷类似项目：兰溪谷/鸣鸣溪谷溪谷/金地香蜜山金地香蜜山开发模式二开发模式二本报告是严格保密的。1717典型案例：曦城典型案例：曦城定位：富人区定位：富人区森林别墅森林别墅富人区定位模式：富人区定位模式：曦城利用自身规模及区域曦城利用自身规模及区域18、优势，打造纯别墅富人区优势，打造纯别墅富人区总占地总占地2.32.3平方公里，平方公里，产品：产品：30003000套别墅，套别墅，项目简介：全国最大的纯别墅住宅区，独立别墅、双拼别项目简介：全国最大的纯别墅住宅区，独立别墅、双拼别墅、连体别墅三种形式，以独立别墅、双拼别墅为主体。墅、连体别墅三种形式，以独立别墅、双拼别墅为主体。建筑面积介于建筑面积介于212902212902平方米之间。平方米之间。特点：深圳唯一四周都与深圳基本生态控制线紧挨的小区，特点：深圳唯一四周都与深圳基本生态控制线紧挨的小区，资源：拥有占地超过资源：拥有占地超过4 4万平方米的社区山体中央公园的社万平方米的社区山体中19、央公园的社区。尖岗山高尚住宅区以海拔区。尖岗山高尚住宅区以海拔202.90202.90米的尖岗山为中心，米的尖岗山为中心，与占地与占地7272万平方米的宝安公园隔路相望。万平方米的宝安公园隔路相望。配套：配套：中、小学：中、小学：九年制双语学校九年制双语学校 幼儿园：幼儿园：国际双语幼儿园国际双语幼儿园 商场：商场：5 5万平方米高档商业区万平方米高档商业区 开发模式三开发模式三本报告是严格保密的。18公爵小镇公爵小镇惠州汤泉惠州汤泉为英国查尔斯王子御用建为英国查尔斯王子御用建筑师凯斯筑师凯斯达比设计开发；达比设计开发；位置：背倚惠州汤山山脉位置：背倚惠州汤山山脉资源：毗邻资源：毗邻2727洞20、汤泉高尔夫球场洞汤泉高尔夫球场总占地：总占地：2525万平方米万平方米产品形式：产品形式：101101栋原版独栋别墅栋原版独栋别墅 项目均价项目均价1.81.8万万/平米，平米，同期惠州独栋同期惠州独栋1.01.0万万/平米平米席席绝版的收藏品；席席绝版的收藏品；人造稀缺或唯一性：人造稀缺或唯一性：公爵小镇利用奢侈品将其公爵小镇利用奢侈品将其打造为风格各异、栋栋唯一的收藏品打造为风格各异、栋栋唯一的收藏品开发模式四开发模式四本报告是严格保密的。19举措：科技住宅举措：科技住宅科技创造舒适生活科技创造舒适生活价值提升举措价值提升举措 通过高科技战略提升价值通过高科技战略提升价值n欧洲居住标准，新21、风系统、欧洲居住标准，新风系统、LOW-ELOW-E玻璃、玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统大子系统;市场反应市场反应n周边价格平台周边价格平台7000-80007000-8000元元/平米，本项平米，本项目实现均价目实现均价1050010500元元/平米；平米；适宜条件：适宜条件：n前期资金投入大；大量高端客户；前期资金投入大；大量高端客户；锋尚国际公寓锋尚国际公寓n城市：北京n总建筑面积:约8万m2n容积率：3n项目概况项目概况：四栋塔楼和两栋板楼组成n户型：以面积平米的一房和两房为主，占；科技附加值提升科技附加值提升高科技模式：高科技模22、式：利用科技创新住宅概念，提升利用科技创新住宅概念，提升产品附加值，从而实现区域价值突破产品附加值，从而实现区域价值突破开发模式五开发模式五本报告是严格保密的。20产品全面领先模式产品全面领先模式适用条件：市场非常粗放，产品形态非常原始，市场产品形态有创新空间；郴州属于三四线城市，虽然已经有品牌开发商如碧适用条件：市场非常粗放，产品形态非常原始，市场产品形态有创新空间；郴州属于三四线城市，虽然已经有品牌开发商如碧桂园、恒大等进入，但市场与一二线市场仍然有差距，产品创新仍然还有一定发挥空间；桂园、恒大等进入，但市场与一二线市场仍然有差距，产品创新仍然还有一定发挥空间；改变项目价值体系改变项目价值23、体系适用条件：适用条件：项目自身具有一定的自然生态资源，可与周边生态体系进行互动；本项目具有一定的坡地资源，且周边为山环绕，可利用周边山体进行修饰，可将其作为项目私家山体公园富人区定位模式富人区定位模式适用条件：适用条件：项目具有强势区域价值，且项目属于中低容积率大规模项目;本项目所处区域价值一般，且属于中等规模高容积率项目；人造稀缺或唯一性模式人造稀缺或唯一性模式适用条件：适用条件：项目前期需要大量的资金沉淀，对资金要求较高；本项目依据稳健滚动的开发开发目标，大量沉淀资金加大投资风险；高科技模式高科技模式适用条件：适用条件：城市发展相对成熟区域，客户有着领先的居住理念和要求；本项目处于三线城24、市，高科技住宅高成本投入势必会拔高产品价格相对挑战市场本项目可从本项目可从产品产品与与放大自身资源放大自身资源两个层面塑两个层面塑造核心价值造核心价值项目核心问题项目核心问题发展方向初判发展方向初判本报告是严格保密的。2121目录目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7本报告是严格保密的。2222宏观大势介绍本报告是严格保密的。2323中央对楼市调控政策将长期坚持与深入中央对楼市调控政策将长期坚持与深入时间时间房地产房地产&土地政策土地政策房地产政策2012年1月31日国务院总理温家宝31 日25、上午主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归2012年2月20日温家宝总理在20 日上午主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展2012 年3 月5 日国务院总理温家宝向大会作政府工作报告，提出严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归2012 年3 月16 日国务院总理温家宝召开的国务院常务会议，确定政府工作报告重点工作部门分工，坚定不移贯彻房地产市场调控政策2012 年4 月13 日温总理13 日上午在国务院常务会议上的讲话，巩固房地产市场调控成果2012 年5 26、月23 日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控政策2012 年6 月19 日住建部再次通过人民日报称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”2012年8月19日7月下旬至8月上旬，国务院派出八个督查组对16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行督促检查。中国政府网8月18日通报了最新一次房地产市场调控督查结果，总体上肯定各地落实相关政策措施的工作，同时提出一些地方房价环比上涨，个别地方放松限购条件、发放购房补贴，市场监管力度不足等需要特别关注的问题未来储备推出房地产新政1、未来房产税范围或进一步扩大：湖南、湖北或将27、成为国家下一步进行房产税改革试点区域，但目前暂时喊停，试点则将侧重于如何将房产税的计税依据由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。2、其他中央房地产政策储备主要包括提高二手房交易税费、提高首套房贷首付、重启价格控制目标、房地产贷款再收紧、限售、扩大和限购限贷的城市和延长时间、约谈和问责地方政府官员、商品房预售制微调、加强商品房预售款监管、加强普通住宅土地供应、加强土地空置打击力度、加强保障房建设力度。土地政策2012 年6 月1 日闲置土地处置办法已经2012 年5 月22 日国土资源部第1 次部务会议修订通过，予以发布，自2012 年7 月1 日起施行。闲置土地满1 28、年按地价20%征闲置费。未动工开发满两年，无偿收回国有建设用地使用权2012年9月国家政策：国家政策：9 9月月国土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集国土资源部下发关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加约用地的通知，要求各地严格执行各类土地使用标准，加大审查力度，加强对标准执行的监管和评价。未按规范格式填写、或项目用地不符合供地政强对标准执行的监管和评价。未按规范格式填写、或项目用地不符合供地政策和土地使用标准要求的，不予受理策和土地使用标准要求的，不予受理宏观大势介绍宏观大势介绍政策趋势政策趋势本报告是严格保密的。29、24242011年GDP增速全省第三，达1346亿元自2009年起进入高速发展期，GDP增长率达14%以上20112011年湖南各市州年湖南各市州GDPGDP总值及增长率总值及增长率城市城市GDPGDP（亿元）（亿元）增长率增长率长沙长沙5619.335619.3314.5%14.5%岳阳岳阳1899.491899.4914.2%14.2%常德常德1811.191811.1914.1%14.1%衡阳衡阳1746.441746.4414.2%14.2%株洲株洲1563.881563.8814.1%14.1%郴州郴州1346.381346.3814.3%14.3%湘潭湘潭1131.411131.430、114.4%14.4%永州永州962.28962.2813.0%13.0%邵阳邵阳907.23907.2313.2%13.2%益阳益阳883.63883.6313.2%13.2%怀化怀化837.36837.3614.1%14.1%张家界张家界298.04298.0414.0%14.0%郴州经济整体呈郴州经济整体呈快速发展态势快速发展态势，GDPGDP年均增年均增长率长率14%14%以上，以上，20112011年年GDPGDP增速为全省第三增速为全省第三全市社会消费品零售总额482.0亿元，同比增长18.1%宏观大势介绍宏观大势介绍城市经济指标城市经济指标本报告是严格保密的。2525郴州产业结构31、主要以第二、三产业为主，其中郴州产业结构主要以第二、三产业为主，其中第二产业占比稳步提升至第二产业占比稳步提升至57%57%湘潭历年各产业占比郴州素有“中国有色金属之乡”、“中国银都”、“湖南能源基地”之称，是华南能源的重要供应地。矿产资源替在价值2656亿元，人均占用量位居全省第一。郴州是农产品供应基地之一，临武鸭、桂阳烟、东江鱼、裕湘面、永兴冰糖橙、桂东玲珑茶等农副产品主享誉海内外。u第二产业：占第二产业：占55%，以金属、煤矿开采加工业和农，以金属、煤矿开采加工业和农副产品加工为主，近年来成为珠三角产业转移基地，副产品加工为主，近年来成为珠三角产业转移基地，大量劳动密集型企业涌入大量劳动32、密集型企业涌入u第三产业：占第三产业：占33%，以旅游业为主，以旅游业为主u郴州2003年被评为 中国优秀旅游城市 也是中国温泉之乡 第二产业占比稳步提升第二产业占比稳步提升2011年前十一个月，郴州市一、二、三次产业增加值144、656和395亿元，分别增长3.6%、16.4%和14%数据来源：数据来源：2011年郴州市国民经济和社会发展统年郴州市国民经济和社会发展统计公报计公报宏观大势介绍宏观大势介绍城市产业结构城市产业结构本报告是严格保密的。2626城镇率25.3%城镇率41.7%城镇人口以年增长率城镇人口以年增长率5.2%5.2%增长增长每年增加每年增加7.67.6万人城镇人口万人城镇33、人口郴州城镇人口增长率为郴州城镇人口增长率为5.2%5.2%，20102010年达年达191191万万人，年人均收入约人，年人均收入约1.51.5万元，位于全省第万元，位于全省第7 7宏观大势介绍宏观大势介绍城市人口收入城市人口收入本报告是严格保密的。2727u城市发展城市发展 方向上南延东进，西优北提，东进优先，形成方向上南延东进，西优北提，东进优先，形成“双城多组团双城多组团”的空间结构；积极推进的空间结构；积极推进“郴资桂一体化郴资桂一体化”，建设大郴州，建设大郴州，20152015年中心城区达年中心城区达100100平方公里，城镇人口平方公里，城镇人口达达100100万人万人，以京珠高34、速为界，建设以京珠高速为界，建设“两城两城”，本项目将，本项目将处于城市次中心区域处于城市次中心区域项目处于项目处于“郴资一体化郴资一体化”建设发展意向上，区建设发展意向上，区域未来规划为市级教育体育中心域未来规划为市级教育体育中心东城区东城区槐树下组团槐树下组团城前岭组团城前岭组团西城区西城区郴州市郴州市资兴市资兴市桂阳县桂阳县郴资桂高等公路郴资桂高等公路东城将成为重要的居住住宅功能区，项目地块处于体育教育中心和综合服务中心辐射区，未来发展潜力巨大资料来源：郴州市城市规划设计院门户网资料来源：郴州市城市规划设计院门户网市级教育体育中心东城综合服务中心项目核心问题项目核心问题区域规划区域规划本35、报告是严格保密的。2828小结小结政策影响政策影响城市规划城市规划宏观经济宏观经济在政策持续调控下，高端市场风险加大城市发展方向上，市级教育体育中心规划，未来城市高尚居住区从城市宏观经济良性运行发展，有着强劲的中高端客户基础宏观大势介绍宏观大势介绍小结小结我们区域有机会成为我们区域有机会成为 大郴州未来城市的高尚住宅首选之地大郴州未来城市的高尚住宅首选之地本报告是严格保密的。2929郴州市场研判本报告是严格保密的。3030p20092009年以来郴州房地产发展驶入高速快车道：年以来郴州房地产发展驶入高速快车道：郴州房地产开发投资额至2009年以来增长率均超过35%，且2010年属于爆发年增长率36、达到61.5%；高速发展期郴州市场研判郴州市场研判年开发投资额年开发投资额目前郴州房地产处于高速发展阶段，本项目目前郴州房地产处于高速发展阶段，本项目的入市机会与风险并存的入市机会与风险并存本报告是严格保密的。313120112011年郴州商品房销售面积约年郴州商品房销售面积约224224万平，且按万平，且按照照50-80%50-80%速率增长速率增长31年销售面积增长率50%-80%p20102010年以来郴州房地产销售持续火爆：年以来郴州房地产销售持续火爆：2010年郴州商品销售面积约126.7万平，2011年约224.4万平，年增长率达到50-80%；郴州市场研判郴州市场研判年销售面积年37、销售面积本报告是严格保密的。3232郴州市场供应面积：郴州市场供应面积：90-14090-140平三房四房平三房四房60-60-105105平两房三房平两房三房=135-170=135-170平四房五房平四房五房3030505070709090110110130130150150170170一房一房两房两房/三房三房三房三房/四房四房四房四房/五房五房五房及以上五房及以上30-7030-7040-5040-5065-10565-10575-9075-9090-14090-140110-140110-140135-170135-170140-160140-160170170以上以上180-20038、180-200占比占比50%-70%50%-70%占比占比15%-25%15%-25%占比占比15%-25%15%-25%占比占比5%5%占比占比5%-10%5%-10%郴州市场研判郴州市场研判产品供应产品供应本报告是严格保密的。3333目前郴州市场主流赠送在目前郴州市场主流赠送在101015%15%左右，赠左右，赠送方式多为阳台、飘窗及入户花园送方式多为阳台、飘窗及入户花园郴州典型项目高层产品设计郴州典型项目高层产品设计二房二房三房三房四房四房楼盘名称产权建筑面积实际建筑面积赠送率赠送方式产权建筑面积实际建筑面积赠送率赠送方式产权建筑面积实际建筑面积赠送率赠送方式顺源北湖一号1111231139、%入户花园、阳台半赠送135-143148-1569%-10%入户花园、阳台半赠送151-154172-17514%入户花园、阳台半赠送湘南人家 13315214%入户花园半赠送+阳台半赠送+飘窗全赠送145 1557%阳台半赠送+飘窗全赠送亿枫翠城93109-11417%-23%飘窗全赠送+多阳台半赠送124150-15821%-27%飘窗全赠送+多阳台半赠送君临天下9311423%结构板全赠送+阳台半赠送10414338%结构板全赠送+入户花园、阳台半赠送p目前郴州主流赠送率多为目前郴州主流赠送率多为10%-15%,10%-15%,赠送方式主要通过入户花园、阳台、飘窗等，赠送方式主要通过入40、户花园、阳台、飘窗等，君临天下通过搭结构板方式实现约君临天下通过搭结构板方式实现约23-38%23-38%赠送赠送郴州市场研判郴州市场研判产品赠送产品赠送本报告是严格保密的。3434郴州市场研判郴州市场研判销售走量销售走量郴州典型项目月均消化情况（高层产品）郴州典型项目月均消化情况（高层产品）楼盘名称销售价格(元/)推出时间推出套数消化速度（套/月）龙凤嘉园二期49002011年10月90057华宁春城45002011年4月132053龙泉名邸500009年8月180038顺源北湖一号470012年9月底开盘9030中珠爱莲湖畔43002012年2月25020东田金湾高层高层42002011年41、12月18718716别墅别墅750075002011年12月30302 2碧桂园翡翠山碧桂园翡翠山高层高层45004500（带精装）（带精装）12年8月首次开盘 11月加推924924185185多层多层5000500032324 4别墅别墅8000-18000-1万万1011011313市场高层月均销售市场高层月均销售5656套左右，多层和别墅去套左右，多层和别墅去化较慢化较慢碧桂园翡翠山碧桂园翡翠山:8月推出5栋高层及100多套多层与别墅，目前别墅去化完毕、高层去化80%、多层去化50%；11月加推2栋高层，均价4300-4500元（带精装），开盘当天去化70%东田金湾东田金湾:一期推出42、30套别墅基本售磬；二期于2011年年末推出小高层目前基本售磬。本报告是严格保密的。35郴州房地产市场研究小结郴州房地产市场研究小结郴州市场研判郴州市场研判小结小结城市发展水平、房地产投资和销售总量城市发展水平、房地产投资和销售总量：p郴州处于快速城市化阶段，资金密集型行业加速发展，房地产行业享有机会；p从郴州房地产总投资和总销售来看，郴州房地产处于高速发展阶段，有相当的入市机会。1产品供应产品供应：市场供应90-14090-140平三房四房平三房四房60-10560-105平两房三房平两房三房=135-170=135-170平四平四房五房房五房，热销面积集中在，热销面积集中在110-140143、10-140平三房平三房，近几年均价在上升但有减缓趋势。2产品面积赠送产品面积赠送：p郴州市场主流赠送在主流赠送在101015%15%左右，赠送方式多为阳台、飘窗及入户花园，赠送是一大买点。3去化速度去化速度：高层住宅单盘平均月消化在月消化在5656套左右套左右，本项目区域内高层产品消化速度达到100套/月；多层4套/月，别墅2-4套/月，去化速度较差。435本报告是严格保密的。3636市场竞争分析本报告是严格保密的。3737主要分为七大板块，价格高地在北湖及苏仙主要分为七大板块，价格高地在北湖及苏仙岭板块，项目未来主要面临王仙岭板块竞争岭板块，项目未来主要面临王仙岭板块竞争武广新城板块武广新44、城板块苏仙岭板块苏仙岭板块历史核心历史核心板块，完善的配套，市政资源板块，完善的配套，市政资源p主力户型：二房：主力户型：二房：85-10585-105三房：三房：125-140 p客户群体：周边职员，泛公务员，私营业主客户群体：周边职员，泛公务员，私营业主p代表楼盘：代表楼盘：苏仙传奇、苏仙苏仙御景湾王仙岭板块王仙岭板块城市新区板块，交通便利，景观资源丰富城市新区板块，交通便利，景观资源丰富p主力户型：三房：主力户型：三房：120-145120-145p客户群体：主要为私营业主、职员，泛公务员，返乡客客户群体：主要为私营业主、职员，泛公务员，返乡客p代表楼盘：中珠代表楼盘：中珠 爱莲湖畔、东45、田金湾爱莲湖畔、东田金湾北湖公园板块北湖公园板块中心城市地段，交通便利，配套完善，拥中心城市地段，交通便利，配套完善，拥北湖景观资源北湖景观资源p主力户型：主力户型：110110140140二房、三房二房、三房p客户群体：客户群体：私营业主、泛公务员、返乡客私营业主、泛公务员、返乡客p代表楼盘：北湖一号、代表楼盘：北湖一号、祥云国际祥云国际骆仙岭板块骆仙岭板块城市旧区，配套完善，依山伴水城市旧区，配套完善，依山伴水p主力户型：二房：主力户型：二房：80-95三房：三房：125-150p客户群体：主要为周边职员，泛公务员，返乡客客户群体：主要为周边职员，泛公务员，返乡客p代表楼盘：恒大华府、亿枫46、翠城代表楼盘：恒大华府、亿枫翠城南塔公园板块南塔公园板块城市近郊板块，自然条件优越城市近郊板块，自然条件优越p供应产品：供应产品：126-150126-150三房三房p客户群体：客户群体：主要为周边职员，泛公务员，县市客户主要为周边职员，泛公务员，县市客户p代表楼盘：华宁春城、振兴代表楼盘：华宁春城、振兴玫瑰园玫瑰园武广新城板块武广新城板块高铁新城，发展潜力巨大高铁新城，发展潜力巨大p主力户型：二房：主力户型：二房：75-9575-95三房：三房：130-145130-145p客户群体：客户群体：返乡置业客户居多返乡置业客户居多p代表楼盘：华盛世纪新城、芙景佳园代表楼盘：华盛世纪新城、芙景佳园47、五岭广场板块五岭广场板块新市政府和五岭广场带来新市政府和五岭广场带来资源集聚效应，往中高档住宅区发展资源集聚效应，往中高档住宅区发展p主力户型：二房：主力户型：二房：80-9580-95三房：三房：115-130115-130p客户群体：客户群体：单位职工、私营业主居多、返乡客户单位职工、私营业主居多、返乡客户p代表楼盘：龙凤嘉园、中地翡翠湾代表楼盘：龙凤嘉园、中地翡翠湾 本项目本项目42005000元元/4000400047004700元元/4600460050005000元元/4200420046004600元元/47005400元元/38004000元元/420042004800480048、元元/市场竞争分析市场竞争分析市场格局市场格局本报告是严格保密的。383838价格体系价格体系住宅约住宅约4600460050005000元元/主力产品主力产品二房：二房：85-10585-105三房：三房：125-140125-140代表项目代表项目苏仙传奇、苏仙传奇、苏仙苏仙御景湾御景湾客户群体客户群体n周边职员，泛公务员，私营业主周边职员，泛公务员，私营业主特点特点n成熟城区，教育医疗配套齐全，交成熟城区，教育医疗配套齐全，交通通达性良好，商业价值凸显；通通达性良好，商业价值凸显；n纯住宅项目较少，规模普遍较小，纯住宅项目较少，规模普遍较小，土地供应少土地供应少板块特征板块特征位置位置郴49、州苏仙区飞虹路生源百货旁郴州苏仙区飞虹路生源百货旁规模规模占地面积：占地面积：2649826498平方米；建面平方米；建面132585132585平方米平方米产品销售产品销售目前第四期，一期目前第四期，一期0505年开盘，四期年开盘，四期1111年年6 6月开盘，小面积走得快，月开盘，小面积走得快，9090130130的二、三房最好卖。其中，的二、三房最好卖。其中，110110120120的三房最快。两房中的三房最快。两房中80809090多的户型多的户型最好卖最好卖面积区间面积区间8 87 7-1-17272,的二房至四房，的二房至四房，120-140120-140三三房的户型占房的户型占750、0%70%客户构成客户构成周围上班的，包括铁路、医院、电信局各单位的；陪读房，一般是地县的生意人来买来给孩子上学。苏仙岭板块苏仙岭板块依托优质的教育配套和完备的医疗配套，区依托优质的教育配套和完备的医疗配套，区域价格处于中高水平；目前土地较少供应，属于后期开发区域价格处于中高水平；目前土地较少供应，属于后期开发区域，旧城改造项目居多域，旧城改造项目居多苏仙传奇苏仙传奇市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析p优越的地段和完善的配套，土地资源稀有，属于板块价格居高区域。优越的地段和完善的配套，土地资源稀有，属于板块价格居高区域。本报告是严格保密的。3939价格体系价格体系住宅约住宅约4200-451、6004200-4600元元/主力产品主力产品三房：三房：120-145120-145代表项目代表项目中珠中珠 爱莲湖畔、东田金湾爱莲湖畔、东田金湾客户群体客户群体n私营业主、企业职员，私营业主、企业职员，泛公务员泛公务员，返乡客返乡客特点特点n位于郴州位于郴州“东进东进”线上，具有良好线上，具有良好的规划和交通、相对老城区更为优质的规划和交通、相对老城区更为优质的居住环境是吸引客户的重要因素；的居住环境是吸引客户的重要因素；n生活配套相对缺乏，整体入住率较生活配套相对缺乏，整体入住率较低，生活氛围不浓；低，生活氛围不浓；n区域整体价格相对较低。区域整体价格相对较低。板块特征板块特征位置位置郴52、州大道爱莲路79号规模规模占地占地5 5万平，建面万平，建面1717万平万平产品销售产品销售一共十栋，09年底开始推出。目前只剩推出的最后两栋。2T4户，101150多平米的3、4房，共250套左右。130150多的3、4房走得快，现阶段小面积的走得快面积区间面积区间90-14090-140的二房至四房的二房至四房客户构成客户构成1、个体工商户占50%：其中，来自市里和县里的各一半。2、企事业单位及公务员3、其他，主要包括返乡人员王仙岭板块板块王仙岭板块板块地处城市东移沿线，目前郴州热点开发地处城市东移沿线，目前郴州热点开发区域，以较低的价格及经济开发区的规划取胜，但配套缺乏区域，以较低的价格53、及经济开发区的规划取胜，但配套缺乏导致价格较低。区域发展潜力很大导致价格较低。区域发展潜力很大中珠 爱莲湖畔市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析本报告是严格保密的。4040价格体系价格体系住宅住宅4000-47004000-4700元元/主力产品主力产品高层三房：高层三房：126-150126-150以及部分洋房、别墅以及部分洋房、别墅代表项目代表项目华宁春城、振兴华宁春城、振兴玫瑰园玫瑰园客户群体客户群体n周边职员，周边职员，泛公务员泛公务员，县市客户，县市客户特点特点n依托强势自然资源景观，高端舒适依托强势自然资源景观，高端舒适产品产品n处于处于“南延东进南延东进”区域，发展潜力区域，54、发展潜力好好板块特征板块特征位置位置樟树岭隧道与青年大道交汇处（环保局对面）规模规模占地面积：99517，户数：1320产品销售产品销售p在售为在售为2 2期，推了期，推了8 8栋，面积区间：栋，面积区间：107107320320，主力户型：，主力户型：107107130130二、三房二、三房价格价格p43004300元元/平米平米客户构成客户构成来自区域：周边来自区域：周边职业：机关单位泛公务员、生意人为主，职业：机关单位泛公务员、生意人为主，周边县市客户周边县市客户南塔公园板块南塔公园板块地处城市东南，主打南塔公园环境资源，地处城市东南，主打南塔公园环境资源，借助借助“南延东进南延东进”的55、规划利好，拥有良好的发展潜力的规划利好，拥有良好的发展潜力市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析华宁春城华宁春城本报告是严格保密的。414141区域均价区域均价4700470054005400元元/主力产品主力产品110110140140二房、三房二房、三房代表项目代表项目北湖一号、北湖一号、祥云国际客户群体客户群体私营业主、泛公务员、返乡客私营业主、泛公务员、返乡客特点特点n中心城区地段中心城区地段n土地供应缺乏，开发项目以旧城改土地供应缺乏，开发项目以旧城改造为主，开发进程缓慢；造为主，开发进程缓慢；n拥有较为优越的自然景观资源；拥有较为优越的自然景观资源；板块特征板块特征位置位置北湖区56、北湖区同心路规模规模占地面积：占地面积：5 5万平方米，建筑面积：万平方米，建筑面积：2121万万 平方米；户数平方米；户数 1476 1476产品销售产品销售11年入市，推出1476套房源；面积区间：50200；均价4700元。2012.9.282012.9.28开盘，推了地开盘，推了地势最高的第势最高的第1414栋，栋，9090套左右的房源，套左右的房源，2T3H2T3H，15%15%18%18%的公摊，销售率的公摊，销售率65%65%面积区间面积区间力户型：135166的三房、四房客户构成客户构成返乡客、生意人、公务员（各占三分返乡客、生意人、公务员（各占三分之一）之一）北湖公园板块北湖57、公园板块位于中心城市地段，周边交通便利，商业位于中心城市地段，周边交通便利，商业配套完善，拥有北湖公园景观资源，目前是郴州的住宅价格配套完善，拥有北湖公园景观资源，目前是郴州的住宅价格标杆区域标杆区域市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析北湖一号北湖一号p拥有优越的自然景观资源，并位于城市中心地段，价格标杆板块。拥有优越的自然景观资源，并位于城市中心地段，价格标杆板块。本报告是严格保密的。4242价格体系价格体系住宅约住宅约4200420050005000元元/平米平米主力产品主力产品二房：二房：80-9580-95左右左右三房：三房：125-150125-150左右左右代表项目代表项目恒大58、华府、亿枫翠城客户群体客户群体n周边职员，泛公务员，返乡客周边职员，泛公务员，返乡客特点特点n区域内依山伴水，传统西城，认知区域内依山伴水，传统西城，认知度较好度较好n处于城市发展反方向，发展潜力不处于城市发展反方向，发展潜力不大，投资需求极少大，投资需求极少板块特征板块特征位置位置郴州市骆仙西区寒溪路规模规模占地面积：600亩，建筑面积：410000，户数：3078产品销售产品销售分二期开发，目前均价约分二期开发，目前均价约40004000元元/；一期一期8 8栋，去年栋，去年9 9月月1010日开盘，总共日开盘，总共423423套，当天销售约套，当天销售约50%50%，目前仅有十几套，目前59、仅有十几套5858一房与一房与160160四房；四房；面积区间面积区间户型区间：户型区间：8080150150，主推，主推120120的的三房两厅三房两厅客户构成客户构成客户主要为周边客户，返乡客客户主要为周边客户，返乡客骆仙岭板块骆仙岭板块城市旧区，有较完善的配套，依山伴水，城市旧区，有较完善的配套，依山伴水，附带骆仙岭景观资源附带骆仙岭景观资源恒大华府恒大华府市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析本报告是严格保密的。4343价格体系价格体系住宅约住宅约4200420047004700元元/平米平米主力产品主力产品二房：二房：80-9580-95左右左右三房：三房：120-130120-160、30左右左右代表项目代表项目龙凤嘉园、中地翡翠湾龙凤嘉园、中地翡翠湾 客户群体客户群体n职工、私营业主居多、返乡客户职工、私营业主居多、返乡客户特点特点n位于城市南延线上，区域发展潜力位于城市南延线上，区域发展潜力大大n享有五岭广场等城市顶级市政资源板块特征板块特征位置位置青年大道人民医院南院东侧规模规模占地面积：占地面积：8585亩，建筑面积：亩，建筑面积：148929.4148929.4，户数，户数：11101110产品销售产品销售0909年入市，分年入市，分2 2期开发；期开发；1 1期期0909年开盘，年开盘，已基本售完。已基本售完。2 2期期2011.102011.10开始销售，开始61、销售，推出推出900900多户，剩余多户，剩余100100多套，多套，面积区间面积区间面积区间：面积区间：4141145145，41416161的的1 1房，房，7878101101的的2+12+1房（入户花园），房（入户花园），126126145145的三房；的三房；客户构成客户构成生意人（市区、县城）占生意人（市区、县城）占50%50%：企事：企事业单位员工业单位员工25%25%；返乡客；返乡客25%25%。五岭广场板块五岭广场板块位于城市南延线上，享有市政府市政位于城市南延线上，享有市政府市政资源，新城商业配套更加完善，区域发展潜力大资源，新城商业配套更加完善，区域发展潜力大龙凤嘉园市场62、竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析本报告是严格保密的。4444价格体系价格体系住宅约住宅约3800380040004000元元/平米平米主力产品主力产品二房：二房：80-9580-95左右左右三房：三房：130-140130-140左右左右代表项目代表项目华盛世纪新城、芙景佳园华盛世纪新城、芙景佳园客户群体客户群体n返乡客占多数、部分原住民、地县客返乡客占多数、部分原住民、地县客户，投资客户户，投资客户特点特点n位于城市高铁站新城，区域发展潜力位于城市高铁站新城，区域发展潜力极大极大n性价比高性价比高n返乡客户为重要客户返乡客户为重要客户板块特征板块特征位置位置武广高铁火车西站对面规模规模占63、地面积：占地面积：2323万平方米；建筑面积：万平方米；建筑面积：7070万平方米万平方米产品销售产品销售1212年年8 8月开盘，一期月开盘，一期10001000多套，可售部多套，可售部分去化分去化60%60%面积区间面积区间面积区间：面积区间：130-180130-180的三房、四房；的三房、四房；客户构成客户构成返乡客户返乡客户周边原住民周边原住民武广新城板块武广新城板块交通枢纽板块，高铁驱动区域发展，交通枢纽板块，高铁驱动区域发展，区域发展潜力较大，但现有配套不足，居住氛围差区域发展潜力较大，但现有配套不足，居住氛围差华盛世纪新城市场竞争分析市场竞争分析板块分析板块分析本报告是严格保密64、的。4545编编号号土地位置土地位置出让面出让面积积出让出让性质性质容积容积率率1郴州大道与京郴州大道与京珠高速交汇处珠高速交汇处东南东南25 亩亩商业商业1.0R1.22郴州大道与观郴州大道与观山大道交汇处山大道交汇处东南东南86亩亩商住商住两用两用3.5 高斯贝尔宿舍区高斯贝尔宿舍区 对地块影响：后营大道沿线对地块影响：后营大道沿线 噪声噪声 高斯贝尔宿舍区噪声高斯贝尔宿舍区噪声噪声分析：噪声分析：项目主要受到后营大道沿线的车行项目主要受到后营大道沿线的车行噪声及地块东侧高斯贝尔宿舍区生活噪声营销噪声及地块东侧高斯贝尔宿舍区生活噪声营销项目整体规划构思项目整体规划构思噪声分析噪声分析本报告65、是严格保密的。98住宅价值排序：住宅价值排序：Block4Block2Block1Block3Block4Block2Block1Block398项目整体规划构思项目整体规划构思住宅价值排序住宅价值排序进入性进入性私密性私密性噪声噪声景观景观昭示性昭示性总计总计权重权重10%10%25%25%25%25%35%35%5%5%100%100%BLOCK 1BLOCK 19 97 77 78 89 97.77.7BLOCK 2BLOCK 27 79 99 98 87 78.58.5BLOCK 3BLOCK 310106 66 67 79 96.96.9BLOCK 4BLOCK 48 810108 66、810108 89.29.2Block 1Block 1Block 2Block 2Block 4Block 4Block 3Block 3交通路网：交通路网：p距离郴州大道距离郴州大道800m800m；p后营大道从地块中穿后营大道从地块中穿过；过；本报告是严格保密的。99商业研判：商业研判：商业节点聚集人气带动商铺销售，商业节点聚集人气带动商铺销售，主入口东向设置引导人流主入口东向设置引导人流99项目整体规划构思项目整体规划构思商业价值研判商业价值研判Block 1Block 1Block 2Block 2Block 4Block 4Block 3Block 3商业节点主入口主入口主入口主入67、口商业价值排序：商业价值排序：根据对周边环境及交通路网分析，可得出地块四条边界的商业价值排序：地块西边地块东边；商业节点与主入口设商业节点与主入口设置则充分考虑指引人置则充分考虑指引人流走向，带动周边商流走向，带动周边商铺销售；铺销售；结论：从减低销售风险以及实现销售价值的角度出发，本项目商业规划以两层商本项目商业规划以两层商铺为主要规划形态考虑，铺为主要规划形态考虑，建议后营大道布置，在重要道路交叉口布置商业节点，节点初步建议做半集中式商业广场，半集中式商业广场，聚集人气从而带动周边商铺销售带动周边商铺销售；主入口建主入口建议开在东向议开在东向，可吸引人气东流，且也只有东向地块有充足进深做园68、林景观主轴。本报告是严格保密的。100100100规划核心问题是基于地块价值，落实整体发展规划核心问题是基于地块价值，落实整体发展战略，塑造产品形象，打造区域生活中心战略，塑造产品形象，打造区域生活中心布局规划建议布局规划建议1 1：尽量顺应自然高差、使建筑融入自然，结合自来水厂流水，：尽量顺应自然高差、使建筑融入自然，结合自来水厂流水，打造原山、原石、原水社区打造原山、原石、原水社区规划原则规划原则自来水厂自来水厂本报告是严格保密的。101101101布局规划建议布局规划建议2 2：利用坡地地势，人车分流设计，打造生态阳光停车库：利用坡地地势，人车分流设计，打造生态阳光停车库规划核心问题是基69、于地块价值，落实整体发展规划核心问题是基于地块价值，落实整体发展战略，塑造产品形象，打造区域生活中心战略，塑造产品形象，打造区域生活中心规划原则规划原则本报告是严格保密的。102102中央园林小区车行入口小区人行入口景观轴线组团园林幼儿园超市小区车行主入口小区人行主入口中央园林组团园林组团园林中央园林景观设计原则：景观设计原则：整个社区考虑最大化绿色公共空间，保留缓坡打造中央园林，不同组团将儿童乐园、亲子世界、老人运动健身等主题性、参与性理念融入园林。园林景观轴设计依托山体走势，打造景观通廊人行主入口西至，牵引人流，带动西边商铺销售超市、幼儿园作为项目价值撬动点，建议处于不同的分期，以持续撬动70、项目。布局构思：行列式局部围合住宅+组团园林；整个规划排布按内外城理念分区，内城宜居，外城繁华，展现区域生活中心的城市印象本报告是严格保密的。103项目分两期开发，世联建议分期策略上需保证项目分两期开发，世联建议分期策略上需保证最优化的营销展示及项目开发目标最优化的营销展示及项目开发目标103高斯贝尔高斯贝尔宿舍区宿舍区湘南中学湘南中学宿舍区宿舍区湘南中学湘南中学自来水厂自来水厂郴郴 州州 大大 道道后营大后营大 道道项目地块一优先开发项目地块一优先开发整体由北往南：整体由北往南：p更加符合项目目标：更加符合项目目标：项目目标是首期以市场热销中小户型快速回现，后期导入中大户型树立品质；一期开发71、用地更加靠近道路及宿舍区，居住价值低于二期用地；p更加利于营销展示先更加利于营销展示先行：行：一期开发用地占据最好的昭示性，利于营销中心设置及主入口的设置；p利于二期产品提供溢利于二期产品提供溢价支撑价支撑:保证项目二期产品具有更为舒适的居住价值一期一期二期二期地块一地块一地块二地块二营销中心营销中心（未来商业广场）（未来商业广场）本报告是严格保密的。104一期以中小户型为主帮助项目快速回现，二期一期以中小户型为主帮助项目快速回现，二期逐渐放大大户型比例，从而奠定项目品质逐渐放大大户型比例，从而奠定项目品质104项目户型配比建议项目户型配比建议住宅一期住宅一期住宅二期住宅二期户型户型面积区间面72、积区间建面建面()面积占比面积占比建面建面()面积占比面积占比标准标准2+12+1房房90-9590-954000033%2900027%标准标准3+13+1房房120-125120-1256000050%2050019%舒适舒适4 4房房135-140135-1401600013%3000027%舒适舒适4+14+1房房150-160150-16050004%1800017%豪华豪华5 5房房180-190180-19000%1150010%汇总汇总121000121000100%100%109000109000100%100%p项目分期户型配比建议项目分期户型配比建议p项目前期建议以市场热73、销的中小户型起势，保证销售项目前期建议以市场热销的中小户型起势，保证销售速度，实现现金流滚动，后期逐渐放大户型，奠定项目速度，实现现金流滚动，后期逐渐放大户型，奠定项目品质。品质。本报告是严格保密的。105105目录目录项目本体分析2公司及项目团队简介1项目发展战略及定位54房地产市场机会分析项目初步规划建议6核心问题界定及发展方向初判3项目物业发展建议7本报告是严格保密的。106106山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高74、形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。107107碧桂园翡翠山北湖一号东田金湾华宁春城龙凤嘉园龙泉名邸苏仙传奇天润天城p郴州典型项目建筑风格盘点现代风格：现代风格：北湖一号、东田金湾、华宁春城、苏仙传奇、天润天城、龙泉名邸、龙凤嘉园简欧风格：简欧风格：碧桂园翡翠山p郴州市场建筑风格主要75、以现代风格为主，随着大型开发商介入市场风格也逐渐多样化郴州市场建筑风格发展比较滞后主要以现代风郴州市场建筑风格发展比较滞后主要以现代风格为主，随着品牌开发商介入风格逐渐多样化格为主，随着品牌开发商介入风格逐渐多样化风情化立面风情化立面市场盘点市场盘点本报告是严格保密的。108108 建筑风格建筑风格特点特点适用情况适用情况欧式风格欧式风格p与市场其他高层产品形成差异化，市场识别力强与市场其他高层产品形成差异化，市场识别力强p营造异域风情，整体档次较高，品质感较强营造异域风情，整体档次较高，品质感较强突出异域风情，可突出突出异域风情，可突出楼盘档次楼盘档次并形成差异化，但打造纯粹并形成差异化，但76、打造纯粹成本成本很高很高，现代风格现代风格p强调简单实用强调简单实用p多由垂直的线条形成简约的外立面多由垂直的线条形成简约的外立面整体风格时尚、轻快，但整体风格时尚、轻快，但档次感档次感与品质感相对欠缺与品质感相对欠缺，且，且市场认同市场认同度一般度一般，难以跳出市场，难以跳出市场ART-DECOART-DECOpART-DECOART-DECO风格强调建筑物的高耸、挺拔，代表向风格强调建筑物的高耸、挺拔，代表向上的精神上的精神pART-DECOART-DECO风格浓厚色彩，给人以稳重感风格浓厚色彩，给人以稳重感建筑高耸、挺拔，品质感强，建筑高耸、挺拔，品质感强，整整体风格沉稳大气且文化韵味强77、体风格沉稳大气且文化韵味强ART-DECO沉稳大气形象及文化韵味感稳大气形象及文化韵味感比较符合本项目山居十八院的形象定位，且市场客户对建筑外立面的品质比较敏感，ARTDECOARTDECO建筑高耸挺拨展建筑高耸挺拨展现出的尊贵意向现出的尊贵意向也更能体现项目泛中产阶级的客户定位建筑风格建议建筑风格建议综合考虑项目的整体定位、客户需求及各建筑风格的特点、成本因素等，建议本项综合考虑项目的整体定位、客户需求及各建筑风格的特点、成本因素等，建议本项目采用目采用ART-DECOART-DECO建筑风格建筑风格风情化立面风情化立面世联建议世联建议ART-DECOART-DECO建筑风格，建筑风格，沉稳78、大气的建筑意沉稳、大气的建筑意向，塑造区域品质居住典范向，塑造区域品质居住典范本报告是严格保密的。109109109挺拔向上的建筑形体，挺拔向上的建筑形体，清晰的装饰线条清晰的装饰线条底部引用仿石材基座、石柱等底部引用仿石材基座、石柱等融合古典主义的元素的融合古典主义的元素的建筑屋顶造型建筑屋顶造型ARTDECO风格通过建筑元素、色系应用、材质区隔等主要通过竖向的窗带、竖向的装饰线条等细部结构注重对垂直线条的强化风情化立面风情化立面ART-DECOART-DECO细部腰线细部腰线结构造型：结构造型：三段式建筑结构，对垂直线条的强三段式建筑结构，对垂直线条的强调：竖向的窗带、竖向的装饰线条等造79、型。调：竖向的窗带、竖向的装饰线条等造型。本报告是严格保密的。110110结构造型：结构造型：ART DECOART DECO风格善于运用多层次的几何线型风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位。线、顶角线等部位。p在内部门窗、栏杆、家具细部亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息。p，采用横三段的立面构图，在纵向上深浅颜色对比，展现优雅摩登的建筑风格。八角飘窗，门廊、等细部装饰，展现隽永而不失现代的建筑气质。风情化立面风情化立面ART-DECOART-DECO本报80、告是严格保密的。111111色调：色调：采用暖色系深色调立面，局部点缀明亮采用暖色系深色调立面，局部点缀明亮色彩，整体色调体现高品质感，消除区域陌生色彩，整体色调体现高品质感，消除区域陌生立面采用暖色系深色调，立面采用暖色系深色调，可选择浅灰、浅赭石、雅灰、暖黄等颜色，具较高品质感；并具有较好的耐污和抗老化能力。局部点缀明亮色彩，局部点缀明亮色彩，丰富立面形象。整体感觉大气，营造强烈的都市感，可有效消整体感觉大气，营造强烈的都市感，可有效消除区域陌生，除区域陌生，营造出华贵感强烈的高尚住宅。暖暖色色调调为为主，主，局局部部点点缀缀明明亮亮色色彩彩风情化立面风情化立面ART-DECOART-DE81、CO本报告是严格保密的。112112112建筑用材：建筑用材：建议底部采用石材增加建筑品质，建议底部采用石材增加建筑品质，高处墙体则使用仿石漆控制成本高处墙体则使用仿石漆控制成本p建筑主体外墙考虑到选择涂料品质感不强且有可能成本不低，为此建议使用石材结合仿石漆的搭配，在不损坏外墙品质的前提下控制成本；p基座材料建议采用高品质的石材石材，提升近距离的观感与品质感；而楼体相对感知较远处则使用仿石仿石漆漆。风情化立面风情化立面ART-DECOART-DECO本报告是严格保密的。113113113采用品质感强的采用品质感强的ART-DECOART-DECO建筑风格，材料建议使用石建筑风格，材料建议使用82、石材结合仿石漆，在保障品质的前提下注重成本控制，色材结合仿石漆，在保障品质的前提下注重成本控制，色系建议以柔和明快的暖色系为主系建议以柔和明快的暖色系为主u外立面采用经典的外立面采用经典的ART-DECO，体现建筑挺拔稳重感与文化韵味；，体现建筑挺拔稳重感与文化韵味；u减少细节的复杂性，简化立面等；减少细节的复杂性，简化立面等；建筑造型建筑造型u建议采用多种材质，以丰富立面，可见近观的基座部分立面，采用较高档的石材，建议采用多种材质，以丰富立面，可见近观的基座部分立面，采用较高档的石材，例如例如1-41-4层；而在不可近观部分建筑外墙材料建议选择仿石材涂料层；而在不可近观部分建筑外墙材料建议选83、择仿石材涂料外墙材料外墙材料u建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩体现高品质感，整体沉稳、建筑色彩以柔和明快的暖色调为主，局部点缀明亮色彩体现高品质感，整体沉稳、大气。大气。色系色系风情化立面风情化立面小结小结本报告是严格保密的。114114山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价84、值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。115115主入口主入口景观节点景观节点组团园林组团园林首席坡地园林首席坡地园林主入口主入口利用项目高差，形成自上而下的跌水景观，既提升入口气势，又充满活力利用项目高差，形成自上而下的跌水景观，既提升入口气势，又充满活力打造社区气派标识，并引入树阵，整体树立社区尊贵感打造社区气派标识，并引入树阵，整体树立社区尊贵感项目主入口结合项目高差，打造叠水景观，项目主入口结合项目高差，打造叠85、水景观，并结合树阵，整体提升项目品质感并结合树阵，整体提升项目品质感主入口主入口本报告是严格保密的。116116主景观轴是内部主要的景观步道和视线通主景观轴是内部主要的景观步道和视线通廊，突出与坡地地形的结合和重要节点绿廊，突出与坡地地形的结合和重要节点绿化化主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴首席坡地园林首席坡地园林主景观轴主景观轴p 打造关键：打造关键：以绿化为主，尽量减少铺以绿化为主，尽量减少铺装，打造拾街而上的台地生态园林景观，装，打造拾街而上的台地生态园林景观，通过不同树木的搭配和栽植方式，呈现出通过不同树木的搭配和栽植方式，呈现出叠次的多重树阵，并辅以少量水景叠次的多重树阵86、，并辅以少量水景 本报告是严格保密的。117117利用自身地形特征进行坡地景观处理，形成与建筑形利用自身地形特征进行坡地景观处理，形成与建筑形成自然的过渡成自然的过渡,同时通过层次感、错落感化解建筑密度同时通过层次感、错落感化解建筑密度高带来的压抑高带来的压抑 项目建筑密度大，需要具有层次感、错落感的园林景观化解高建筑密度带来的压抑感利用地块坡地地貌，打造特色坡地景观通过流水、台阶等方式的景观布置进一步强化高差首席坡地园林首席坡地园林主景观轴主景观轴主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴上海绿城社区剖面图上海绿城社区剖面图强化景观高差竖向设计强化景观高差竖向设计本报告是严格保密的。11887、118依坡地地形，丰富景观层次性，并依此而依坡地地形，丰富景观层次性，并依此而建大量休憩空间，体现园林参与感建大量休憩空间，体现园林参与感主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴首席坡地园林首席坡地园林主景观轴主景观轴p充分利用项目自身自充分利用项目自身自然资源，发挥园林设计然资源，发挥园林设计艺术的原生态园林风格。艺术的原生态园林风格。斜坡斜坡+灌木灌木+步行系统步行系统=九曲花街九曲花街本报告是严格保密的。119119注重楼栋、组团的连接，设置风雨连廊，建筑与注重楼栋、组团的连接，设置风雨连廊，建筑与绿化景观全方位渗透、连接，形成统一的大社区绿化景观全方位渗透、连接，形成统一的大社区 88、主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴p建筑主题景观轴线与建筑主题景观轴线与人流交通流线相结合，人流交通流线相结合，达到达到“步移景异步移景异”的丰的丰富景观层次。富景观层次。首席坡地园林首席坡地园林主景观轴主景观轴p连廊细节处可进行文化元素植入，强化山居院落生活模式打造连廊细节处可进行文化元素植入，强化山居院落生活模式打造本报告是严格保密的。120120人行道路以曲线窄路为主，小空间里营造人行道路以曲线窄路为主，小空间里营造大环境大环境主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴p线性宛转的园林小路提升线性宛转的园林小路提升园林的亲和力，移步易景的园林的亲和力，移步易景的园林规划使社区89、充满休闲气园林规划使社区充满休闲气氛氛首席坡地园林首席坡地园林主景观轴主景观轴本报告是严格保密的。121121121不同组团园林赋予不同主题：不同组团园林赋予不同主题：打造满足全家男打造满足全家男女老少合家欢的可参与性休闲运动空间女老少合家欢的可参与性休闲运动空间打造要点打造要点1 1、青年人、青年人青年运动天地青年运动天地一个三人篮球场或羽毛球场场地的设置，对目标客户下一个三人篮球场或羽毛球场场地的设置，对目标客户下楼即可运动的健康生活需求的零距离满足楼即可运动的健康生活需求的零距离满足打造要点打造要点2 2、儿童儿童儿童藏迷乐园儿童藏迷乐园通过结合山体山脚的坡地，铺设塑胶地面及趣味游乐设通90、过结合山体山脚的坡地，铺设塑胶地面及趣味游乐设施打造社区儿童的游乐园施打造社区儿童的游乐园打造点打造点3 3、合家欢、合家欢星空草场星空草场围绕山脚设置环山慢跑（步）径围绕山脚设置环山慢跑（步）径&健身广场，打造一个健身广场，打造一个以休闲散步为主的老人健身广场以休闲散步为主的老人健身广场打造点打造点4 4、老年人、老年人老人晨练场老人晨练场社区空地铺设草皮及健身设施，设置家庭娱乐空间社区空地铺设草皮及健身设施，设置家庭娱乐空间首席坡地园林首席坡地园林组团园林组团园林主入口主入口园林组团园林组团主景观轴主景观轴1423本报告是严格保密的。122122122122青年运动天地p将小体量的运动场地91、设置在中小住宅组团中央，满足客户功能将小体量的运动场地设置在中小住宅组团中央，满足客户功能需求的同时富有观赏性需求的同时富有观赏性p在中小户型楼栋组团空间打造以三人篮球场、羽毛球在中小户型楼栋组团空间打造以三人篮球场、羽毛球场等运动场所聚集的中心庭院运动广场场等运动场所聚集的中心庭院运动广场前期运动化主题组团园林打造：前期运动化主题组团园林打造：充分挖掘组团园林公共空间大众休闲运动充分挖掘组团园林公共空间大众休闲运动功能，打造四大运动主题休闲广场功能，打造四大运动主题休闲广场体验体验本报告是严格保密的。123123123123p全社区无限上网，沐浴在开放式的园林全社区无限上网，沐浴在开放式的园92、林当中充分享受科技、时尚带来的便利当中充分享受科技、时尚带来的便利WIFE社区p任何角落、任何时间，无线网络带来无限任何角落、任何时间，无线网络带来无限可能可能本报告是严格保密的。124124124124儿童藏迷乐园p坡地景观与儿童活动设施结合坡地景观与儿童活动设施结合p重点关注山脚坡地园林景观与趣味儿童活动重点关注山脚坡地园林景观与趣味儿童活动场所的营造，打造社区聚集人气场场所的营造，打造社区聚集人气场p关键词关键词小型运动场、儿童活动区域小型运动场、儿童活动区域p局部休整地势，设置小型沙滩、塑胶坡地以及营造独特的趣味局部休整地势，设置小型沙滩、塑胶坡地以及营造独特的趣味感儿童活动区域，让在93、家门口与小伙伴玩耍不再是城市里的梦想感儿童活动区域，让在家门口与小伙伴玩耍不再是城市里的梦想本报告是严格保密的。125125125125p山脚：环山慢跑（步）径山脚：环山慢跑（步）径&健身广场健身广场打造一个以休闲散步为主的老人健身广场打造一个以休闲散步为主的老人健身广场p健身石径：可在山脚处结合沙砾长廊铺设，长廊中的一健身石径：可在山脚处结合沙砾长廊铺设，长廊中的一条由而鹅卵石铺陈的足底按摩石径，无论天气如何都可供条由而鹅卵石铺陈的足底按摩石径，无论天气如何都可供老人散步，脚底按摩强健身体老人散步，脚底按摩强健身体老人晨练场本报告是严格保密的。126126126126p宠物撒欢场宠物撒欢场&94、健身场：设置大面积开阔健身场：设置大面积开阔草坪，及健身器材，给生活在城市中您的草坪，及健身器材，给生活在城市中您的家人及宠物设置一些家庭娱乐空间家人及宠物设置一些家庭娱乐空间星空草场设置一些娱乐设置一些娱乐,锻炼器材锻炼器材,提高参与性提高参与性.本报告是严格保密的。127127山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建95、筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。128128建议利用坡地地形，采用侧面采光的方式，建议利用坡地地形，采用侧面采光的方式，打造生态阳光地下车库打造生态阳光地下车库p生态式地下停车，局部顶部开敞，采取侧面采光的方式p植物引入车库内部，利用坡地地形形成停车场内部立体景观p局部使用玻璃窗，引入绿色景观,有美化效果;自然采光，环保节能。侧面采光与景观结合侧面采光与景观结合局部顶部使用玻璃窗局部顶96、部使用玻璃窗阳光生态车库阳光生态车库-本资料来自 -129利用坡地地形实现利用坡地地形实现“人车分层人车分层”构思构思绿色植被绿色植被顶板覆土顶板覆土车库顶板车库顶板入口直接进入地下入口直接进入地下地下车库电梯入户地下车库电梯入户基于人性关怀的人车分层（立体分流）构思基于人性关怀的人车分层（立体分流）构思本报告是严格保密的。130130山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住97、形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。131131充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通充分利用底层架空进行绿化，打通景观视觉通道，延伸绿意入户，打造绿色生态大堂道，延伸绿意入户，打造绿色生态大堂架空层绿化是社区绿化的延伸。架空层绿化与组团绿化形成良好过渡局部木廊架营山居文化元素形成景观视觉通廊绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密98、的。132132山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。133133高层造院：99、高层造院：利用高差架空，融合中国院落文化，利用高差架空，融合中国院落文化，打造全新的山居院落生活模式打造全新的山居院落生活模式123456789101112131415161718p高层造院：高层造院：紧扣山居十八院主题，利用坡地高差，结合中国的院落文化，打造集自然、人文、现代于一体的全新生活模式；p利用高差架空阳光车库，顶层通利用高差架空阳光车库，顶层通过绿植及小品打造院落。过绿植及小品打造院落。p连廊：连廊：院落之间用连廊串接，院落之间各具特色，又可整体统一十八院展十八院展高层造院高层造院本报告是严格保密的。134高层造院：高层造院：十八院落利用园林设计、雕塑小品十八院落利用园林设计、雕塑100、小品赋予专属与自己的主题生活赋予专属与自己的主题生活134十八院落赋予十八主题：利用园林设计、雕塑小品等元素建立专属与自己的十八院十八院落赋予十八主题：利用园林设计、雕塑小品等元素建立专属与自己的十八院落景观，不同的院落赋予不同的主题，山居十八院畅享的不仅仅是一种生活落景观，不同的院落赋予不同的主题，山居十八院畅享的不仅仅是一种生活1234567891011121314151617 18十八院展十八院展高层造院高层造院-本资料来自 -135“山居十八院山居十八院”建筑在院落里建筑在院落里集合自然、人文、现代与一体的全新生活模式集合自然、人文、现代与一体的全新生活模式 “一切建筑不论是什么样一切101、建筑不论是什么样子，都成为了被接纳环境子，都成为了被接纳环境的一部分，而在这的一部分，而在这18处我处我们的环境又是略有不同的，们的环境又是略有不同的，没有人真正的看单体的建没有人真正的看单体的建筑，因为我们几乎把建筑筑，因为我们几乎把建筑当成了环境，在当成了环境，在“山居十山居十八院八院”我们让建筑不只是我们让建筑不只是建筑，建筑也成为了环境建筑，建筑也成为了环境的一部分。的一部分。”在在这里，这里，我们开始明白我们开始明白123456789101112131415161718本报告是严格保密的。136136山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套102、价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。137137项目周边山体私家山体公园私家山体公园与政府沟通了解周边山体用地未来规划方向，与政府沟通了解周边山体用地未来规划103、方向，看是否可通过合作代建的名义适当修葺打造私家山体公园看是否可通过合作代建的名义适当修葺打造私家山体公园本报告是严格保密的。138138山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层104、造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂-本资料来自 -139方式：赠送一半面积凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：阳阳 台台阳台、露台、入户花园、内庭院阳台结合客厅或主卧布置，增阳台结合客厅或主卧布置，增加宽敞感，赠送一半面积。加宽敞感，赠送一半面积。对小户型而言，赠送面积较少，对小户型而言，赠送面积较少，逐渐被露台取代。逐渐被露台取代。-本资料来自 -140奇偶层送露台，赠送全部面积奇偶层送露台，赠送全部面积赠送全部面积露露 台台阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型105、创新方式：方式：赠送全部面积-本资料来自 -141入户花园阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送一半面积入户花园提供入口缓冲入户花园提供入口缓冲空间，引入更多室外空空间，引入更多室外空间，提高产品舒适度。间，提高产品舒适度。-本资料来自 -142内庭院内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：阳台、露台、入户花园、内庭院方式：赠送一半面积内庭院将室外景观引入室内，创内庭院将室外景观引入室内，创造更私密的半室外空间，也可灵造更私密的半室外空间，也可灵活用于扩大室内空间。赠送面积活用于扩大室内空106、间。赠送面积效率非最高，但实用性较强。效率非最高，但实用性较强。-本资料来自 -143凸凸 窗窗阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：半赠送（郴州可全赠送)凸窗增加了室凸窗增加了室内可使用空间内可使用空间和视野开阔感，和视野开阔感，但赠送面积较但赠送面积较小。小。-本资料来自 -144层高小于层高小于2.202.20米的夹层不计建筑米的夹层不计建筑面积面积夹夹 层层阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：赠送全部面积在层高允许的情况下，夹层产品具有较强的灵在层高允许107、的情况下，夹层产品具有较强的灵活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，活性，赠送的面积较多，但空间舒适度一般，市场接受度不高。市场接受度不高。-本资料来自 -145复复 式式阳台、露台、入户花园、内庭院凸窗夹层、复式结构目前市场常用户型创新方式：目前市场常用户型创新方式：方式：以自然层计算建筑面积复式产品分区明确，通复式产品分区明确，通高空间有较高舒适及尊高空间有较高舒适及尊贵感，以自然层计算建贵感，以自然层计算建筑面积，面积有较大弹筑面积，面积有较大弹性。性。-本资料来自 -146户型赠送方式小结：户型赠送方式小结：创新方式创新方式赠送方式赠送方式实用指数实用指数适用性适用性创新指数创新指数108、市场接受度市场接受度阳台阳台赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品露台露台赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品入户花园入户花园赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品内庭院内庭院赠送一半面积赠送一半面积适用各种产品适用各种产品凸窗凸窗赠送全部面积赠送全部面积适用各种产品适用各种产品夹层夹层赠送全部面积赠送全部面积适用投资型产适用投资型产品品复式复式赠送部分面积赠送部分面积适用高端产品适用高端产品-本资料来自 -147提升户型创新方式基本原则提升户型创新方式基本原则:n 除生活阳台外，尽可能减少采用阳台，用双层高（奇偶层）露台代替阳台。n 露台以提升产品品质为主要目109、标，设置应适当考虑实际使用中改房的可能，提高产品得房率和实用性，达到提升产品价值的目的。n 入户花园设置应避免窄长形，以免成为过道，奇偶层布置，以增加赠送面积，提升产品价值；入户花园位置选择应具有适当独立性，并具有改房的可能，以提高产品得房率和实用性。n 内庭院应考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜靠近客厅餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。n 凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同设置，可提升产品品质感；凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用性，提升产品价值。-本资料来自 -148 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台110、n 用奇偶层露台代替阳台，进一步增加赠送面积。奇偶层露台结合客厅、内庭院奇偶层露台结合客厅、内庭院布置布置，客厅宽敞、大气、景色，客厅宽敞、大气、景色袭人，改变了小户型拥挤狭窄袭人，改变了小户型拥挤狭窄的一般感受，达到小中见大的的一般感受，达到小中见大的效果。效果。景观肆虐的闯入，景观肆虐的闯入，阳光灿烂可人阳光灿烂可人露台结合凸窗布露台结合凸窗布置置，利用落地凸，利用落地凸窗的特性，设置窗的特性，设置步入式阳台，模步入式阳台，模糊的阳台同房间糊的阳台同房间区分，步入式阳区分，步入式阳台的设置可根据台的设置可根据使用者的喜好选使用者的喜好选择安装，抛弃传择安装，抛弃传统的居家模式。统的居家模式111、。n 露台以提升产品品质为主要目标进行设置。奇偶层露台-本资料来自 -149n 入户花园设置应避免窄长形，以免成为过道，奇偶层布置，以增加赠送面积，提升产品价值。n 入户花园位置选择应具有适当独立性，并具有改房的可能，以提高产品得房率和实用性。奇偶层入户花园长条形长条形布置使空间成为过道，布置使空间成为过道，难以灵活利用，实用性不足。难以灵活利用，实用性不足。奇偶层奇偶层布置增加实用面积，入户花园相对独立，使用灵布置增加实用面积，入户花园相对独立，使用灵活，也可改房增加产品价值。活，也可改房增加产品价值。-本资料来自 -150n 内庭院应考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜靠近客厅112、餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。双层高内庭院结合内庭院立体绿化，打破单结合内庭院立体绿化，打破单调界面。立体绿化，为社区营调界面。立体绿化，为社区营造一个环保的多层次空间体系造一个环保的多层次空间体系奇偶层双层高内庭院布置，提高内庭院实用性，提升产品价值。-本资料来自 -151n 凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用性，提升产品价值。步入式落地凸窗n 凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同设置，可提升产品品质感。凸窗最大化设置，既增加产品可用面积，又提升产品品质，实现产品价值的最大化。本报告是严格保密的。152152山山居居十十八八院院成成功功K113、 KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。153153153商业配套体系是本项目打造区域生活中心的关键点，关键114、商业配套体系是本项目打造区域生活中心的关键点，关键是重点迎合目标客户最关注需求是重点迎合目标客户最关注需求超市、教育超市、教育突破机会：品牌超市、基础教育突破机会：品牌超市、基础教育普遍水平：杂乱、低端的住宅底商普遍水平：杂乱、低端的住宅底商区域商业配套目前普遍以杂乱的住宅底商为主区域商业配套目前普遍以杂乱的住宅底商为主关键关注点的品牌化形成差异，构筑竞争力，突破竞争关键关注点的品牌化形成差异，构筑竞争力，突破竞争营造打动关键需求、品质感体验商业配套的建议营造打动关键需求、品质感体验商业配套的建议主力店驱动主力店驱动品牌超市品牌超市迎合目标客户喜好业态的风情商业街迎合目标客户喜好业态的风情商业115、街成长性配套成长性配套品牌幼儿园品牌幼儿园本报告是严格保密的。154依据世联经验，项目依据世联经验，项目2 2万方商业体量适合万方商业体量适合做邻里型商业，服务项目本身及周边人群做邻里型商业，服务项目本身及周边人群154产品定位产品定位商业定位商业定位近邻型近邻型社区型社区型区域型区域型超级区域型超级区域型能量中心能量中心Power CentersPower Centers营业面积营业面积(平米平米)3000-140003000-140009000-350009000-3500035000-7500035000-750007500075000以上以上23000-5500023000-55000116、建筑面积建筑面积(平米平米)1.21.2万万-6-6万万4 4万万-16-16万万1616万万-40-40万万2424万万-50-50万万1010万万-33-33万万店铺特征店铺特征日用品、食品日用品、食品综合品类综合品类综合品类、服综合品类、服装类装类综合品类、服装综合品类、服装类类Category KillerCategory Killer业态杀手店业态杀手店店铺数量（个）店铺数量（个）10-2010-2020-4020-40100-200100-200200200以上以上50-10050-100主力店个数主力店个数1 1个以上个以上2 2个以上个以上2 2个以上个以上3 3个以上个以上3117、 3个以上个以上停车场（台）停车场（台）50-10050-100300-500300-5002000-50002000-50005000-100005000-100004000-50004000-5000对象人口（万对象人口（万人）人）1-21-25-105-1050-10050-100200200以上以上10-5010-50核心商圈半径核心商圈半径（公里）（公里）1-21-23-53-510-2010-2020-3020-308-168-16租赁店的构成租赁店的构成超级市场、专业超级市场、专业店、综合店、药店、综合店、药店、洗衣店及其店、洗衣店及其(10-20(10-20家家)量贩店量贩店(118、1(1家家)、专业店、餐饮专业店、餐饮店及其他店及其他(20-(20-4040家家)百货店百货店(2(2家家)、量贩店量贩店(2(2家家)、服装店、餐饮服装店、餐饮店、杂货店及店、杂货店及其他其他(100-200(100-200家家)百货店百货店(2-6(2-6家家)、量贩店量贩店(2-3(2-3家家)、服装店、餐饮店、服装店、餐饮店、杂货店及其他杂货店及其他(180-250(180-250家家)主力店（大盒子主力店（大盒子零售商）占零售商）占60%-60%-80%80%p 世联经验模型世联经验模型本报告是严格保密的。155约约2 2万方的商业承载何种使命万方的商业承载何种使命155使命一使命119、一p快速回现：快速回现：邻里型商业的主要产品形态为商铺，商铺作为高利润可售产品扮演担负着的重要任务；使命二使命二p补缺区域空白，打造区域生活中心：补缺区域空白，打造区域生活中心：本项目区域缺乏生活购物配套，作为项目配套的2万方商业应以填补区域生活空缺为目的，成就项目区域生活中心产品定位产品定位商业定位商业定位问题：承担着使命前提下，约问题：承担着使命前提下，约2万方商业如何定位？万方商业如何定位？本报告是严格保密的。156156深圳万科红：半集中式商业模式打造，成深圳万科红：半集中式商业模式打造，成功实现项目区域突破及产品的热销功实现项目区域突破及产品的热销156深圳万科红基本指标深圳万科红基120、本指标项目地址项目地址龙岗区布吉街龙岗区布吉街道锦龙路与惠道锦龙路与惠康路交汇处康路交汇处发展商发展商深圳市万科房深圳市万科房地产有限公司地产有限公司建筑面积建筑面积3600036000开业时间开业时间2011.122011.12商业类型商业类型小型购物中心小型购物中心商业层数商业层数3 3层层项目概况项目概况商业建筑面积约商业建筑面积约3600036000平米，共平米，共344344套商铺；地下一套商铺；地下一层约层约1.81.8万，万，不销售，一、二层约不销售，一、二层约190190间铺出售间铺出售铺位面积铺位面积面积在面积在15-15015-150平平之间，主力面积在之间，主力面积在15121、-8015-80。经营模式经营模式租售模式，租赁物业采用一、二层五年平均租售模式，租赁物业采用一、二层五年平均4.8%4.8%回回报的返租模式销售（前三年一次性返还约报的返租模式销售（前三年一次性返还约11%11%，四、，四、五年分别五年分别6%6%，7%7%返还）返还）典型品牌典型品牌华润万家、麦当劳、星巴克、必胜客华润万家、麦当劳、星巴克、必胜客销售情况销售情况20112011年年3 3月月2626日，日，3 3月月2626日，推出日，推出190190套商铺，均价套商铺，均价3-103-10万之间，首日销售率达万之间，首日销售率达95%95%案例案例深圳万科红深圳万科红深圳万科红深圳万科红122、本报告是严格保密的。157157万科红龙前身：属于京南工业区，项目东万科红龙前身：属于京南工业区，项目东南西北四个方向均是工厂，周边商业档次南西北四个方向均是工厂，周边商业档次非常差非常差红20082008年至年至20102010年市场狂飙突进，而布年市场狂飙突进，而布吉却一直保持温吞水的状态，除荔山公吉却一直保持温吞水的状态，除荔山公馆市场表现突出外，其他项目表现一般，馆市场表现突出外，其他项目表现一般，非热点片区非热点片区位于京南工业区，东西南北四个方向位于京南工业区，东西南北四个方向都是工厂，周边商业档次较差，东面有都是工厂，周边商业档次较差，东面有大片垃圾处理场。大片垃圾处理场。周边环123、境较差案例案例深圳万科红深圳万科红本报告是严格保密的。158158万科红依托万科红依托3.63.6万方商业合理堆砌及合理的万方商业合理堆砌及合理的动线划铺及品牌商家牵引实现区域标杆形动线划铺及品牌商家牵引实现区域标杆形象象集中式商业广场集中式商业广场半集中式商业模式：半集中式商业模式：外部：将外部：将3.63.6万方商业聚集打造万方商业聚集打造购物广场，吸引人流，放大商业购物广场，吸引人流，放大商业效应；效应；内部：通过动线设计将集中商内部：通过动线设计将集中商业划分为不同散铺，并通过合理业划分为不同散铺，并通过合理的业态规划实现销售；的业态规划实现销售；成功引进麦当劳、必胜客、毛成功引进麦当124、劳、必胜客、毛家饭店、华润万家等知名品牌带家饭店、华润万家等知名品牌带动住宅商铺销售。动住宅商铺销售。万科红通过合理的半集中商万科红通过合理的半集中商业设置，在实现商铺销售的业设置，在实现商铺销售的同时，从而也提升罗湖北城同时，从而也提升罗湖北城商业业态档次，带动罗湖北商业业态档次，带动罗湖北城商业升级换代。城商业升级换代。案例案例深圳万科红深圳万科红本报告是严格保密的。159万科红案例对于本项目启示万科红案例对于本项目启示159启示一启示一p合理堆砌商业，营造聚集效应：合理堆砌商业，营造聚集效应：充分运用约2万方商业指标，将其聚集打造半集中式商业广场，充分吸引区域人流，营造区域商业标杆；启示125、二启示二p合理划铺，控制总价：合理划铺，控制总价：控制内部业态，形成统一的商业氛围，且按照动线合理将内部空间划分为各个小铺，控制总价降低购买门槛；启示三启示三p预留主力铺位，吸引品牌商家：预留主力铺位，吸引品牌商家：内部预留位置面积适宜的主力铺位，吸引品牌商家进驻，从而带动周边其它铺位销售。案例案例深圳万科红深圳万科红本报告是严格保密的。160本项目本项目2 2万方商业主要以服务社区及周边人群万方商业主要以服务社区及周边人群为主，形态则以商业街及精品生活超市为主为主，形态则以商业街及精品生活超市为主商业街：商业街：约约1515,000,000精品超市：精品超市：约约5,0005,000商业指标126、商业指标2020,000,000服务于社区居住人群的基本生活商业街商业街大型精品超市大型精品超市产品定位产品定位商业定位商业定位位置：位置：商业价值较好，主要分布地上一层与地上二层位置：位置：商业价值较差位置，尽量在地下一层或者地上二层本报告是严格保密的。161161161集购物餐饮休闲娱乐于一体，形成新活力极；集购物餐饮休闲娱乐于一体，形成新活力极；业态比业态比例例餐饮：购物：休闲娱乐餐饮：购物：休闲娱乐=5=5：3 3：2 2餐饮社区购物50%30%湖南各地知名特色餐饮(25%)(25%)知名连锁西餐(15%)(15%)中小型便民餐饮(10%)(10%)女人及小孩服饰、母婴用品、儿童玩具（127、15%15%）学生用品、精品（5%)5%)水果、干洗、药店、美发、移动等日常便民服务(10%)(10%)休闲娱乐学生休闲：KTV、溜冰场、书吧等(10%)(10%)大众休闲：影院、茶室、健身房等(10%)(10%)20%商业配套商业配套业态建议业态建议本报告是严格保密的。162162精品生活超市：精品生活超市：满足生活所需的核心满足生活所需的核心购物购物配套，为项目商配套，为项目商业聚集人气，带动周边商铺销售，商家以知名品牌为宜业聚集人气，带动周边商铺销售，商家以知名品牌为宜p功能：功能：1、项目生活配套，提供住宅溢价；2、聚集人气带动商铺p面积：面积：约为0.5万左右；位置建议在地下一层或者128、地上二层。p品牌：品牌：沃尔玛、新一佳、人人乐、华润万家等社区店为宜。本报告是严格保密的。163163商业街：商业街：餐饮餐饮引进国内连锁品牌餐饮，作为家庭、亲友聚引进国内连锁品牌餐饮，作为家庭、亲友聚餐的大本营，烘托家庭生活消费中心主题氛围餐的大本营，烘托家庭生活消费中心主题氛围品牌餐饮如：俏江南、海底捞、金钱豹、火间土、四海一家、鼎悦坊、湘鄂情、江南厨子、巴西烤肉等。本报告是严格保密的。164本报告是严格保密的。164商业街：商业街：休闲娱乐休闲娱乐建议引入温莎建议引入温莎KTVKTV、星巴克咖啡、足浴、健身、星巴克咖啡、足浴、健身、SPASPA美容美体等，打造区域活力之源美容美体等，打造129、区域活力之源本报告是严格保密的。165165p划铺原则划铺原则利于单价提升、总价可控：利于单价提升、总价可控：满足经营需求的基础上适当划小，利于控制总价、扩大招商面、快速变现、提升单价；预留弹性操作空间：预留弹性操作空间：面积组合的弹性、业态选择的弹性，面积上小铺划分，可灵活组合；其次，根据业态的不同，确定商铺大小、进深及面宽，餐饮等管道的预留临街面价值最大化：临街面价值最大化：临路部分商铺开间相对内铺适当减小，外铺建议4-5m，内铺建议4-6m，实现沿街面商业价值的最大化发挥p划铺建议划铺建议层数：层数：整体建议以两层为主面积：面积：一层底商50-60为主，二层可放大到200-300开间：开130、间：商业价值较高的临路外铺建议45m，相对价值较低内铺建议46m进深：进深：以8-12m左右，部分业态可增加层高：层高：做到市场的主流5.6m左右，部分业态可增加商业街：商业街：满足生活所需的核心配套，为项目商业聚集人气，带满足生活所需的核心配套，为项目商业聚集人气，带动周边商铺销售，商家以知名品牌为宜动周边商铺销售，商家以知名品牌为宜本报告是严格保密的。166166166社区商业参考社区商业参考开间开间进深进深面积面积生活服务生活服务类类商业商业药店药店4-64-6米米6-86-8米米20-5020-50平米平米面包房面包房2.5-42.5-4米米4-74-7米米15-2515-25平米平米131、洗衣店洗衣店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-4015-40平米平米冲印店冲印店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-3015-30平米平米便利店便利店5-125-12米米6-106-10米米20-10020-100平米平米家政服务家政服务2.5-52.5-5米米6-86-8米米20-3020-30平米平米中介中介3-103-10米米7-107-10米米20-8020-80平米平米布艺布艺4-54-5米米7-127-12米米30-5030-50平米平米美容美发美容美发3-103-10米米7-127-12米米20-10020-100平米平米音像店音像店3-83-8米米6-96132、-9米米15-5015-50平米平米超市超市约约50005000平米平米餐饮餐饮6-106-10米米12-1812-18米米70-10070-100平米平米根据世联经验，社区商业不同业态的经营单元指标参根据世联经验，社区商业不同业态的经营单元指标参考，建议本项目标准面宽考，建议本项目标准面宽4 4米，进深适度米，进深适度划铺原则划铺原则u在满足经营需求的基础上适当在满足经营需求的基础上适当划小，划小，利于控制总价、扩大利于控制总价、扩大招商面、快速变现、提升单价；招商面、快速变现、提升单价；平面标准单元平面标准单元u根据居住区街铺型商业各种业态所需的基本经营面积，进深控制在10-1210-12133、米米为宜；开间控制在4-84-8米米为宜；u对于对于昭示性好，临城市主干道的铺，可适当将面积扩大，以目的性消费商业为主，如婚纱摄影、美容美发、培训机构等；u对于靠近社区内部的街铺，建议控面积，以小铺为主，利于走量销售。商业配套商业配套尺寸建议尺寸建议本报告是严格保密的。167167商业街：商业街：餐饮餐饮引进国内连锁品牌餐饮，作为家庭、亲友聚引进国内连锁品牌餐饮，作为家庭、亲友聚餐的大本营，烘托家庭生活消费中心主题氛围餐的大本营，烘托家庭生活消费中心主题氛围品牌餐饮如：俏江南、海底捞、金钱豹、火间土、四海一家、鼎悦坊、湘鄂情、江南厨子、巴西烤肉等。本报告是严格保密的。168本报告是严格保密的。134、168商业街：商业街：休闲娱乐休闲娱乐建议引入温莎建议引入温莎KTVKTV、星巴克咖啡、足浴、健身、星巴克咖啡、足浴、健身、SPASPA美容美体等，打造区域活力之源美容美体等，打造区域活力之源本报告是严格保密的。169169山山居居十十八八院院成成功功K KP PI I十八院展十八院展区域为王区域为王高配套价值体系高配套价值体系商业配套商业配套教育配套教育配套彰显项目核心配套价值彰显项目核心配套价值唯美山居唯美山居高形象价值体系高形象价值体系首席坡地园林首席坡地园林首席山居品质居住形象首席山居品质居住形象私家公园溢价私家公园溢价风情化建筑立面风情化建筑立面高附加价值体系高附加价值体系集自然、人135、文及现代一集自然、人文及现代一体的山居院落生活模式体的山居院落生活模式高层造院溢价高层造院溢价户型产品溢价户型产品溢价阳光生态车库阳光生态车库绿色生态大堂绿色生态大堂本报告是严格保密的。170170170营建高标准幼儿园，提供优质教育设施解营建高标准幼儿园，提供优质教育设施解决幼儿教育问题，提升项目形象与竞争力决幼儿教育问题，提升项目形象与竞争力p规模确定：规模确定：幼儿园建设投入成本较低、运营费用不高，打造领先的高标准的国际双语幼儿园利于提升项目形象与竞争力；整个社区预计居住人口约6000人，幼儿园适龄儿童按15人/千人计算，每班按30人计算，共设3 3个班个班；一般情况下，幼儿园建筑面积按136、912m2/人计算，建议面积约为面积约为1000m1000m2 2；p选址：选址：建议幼儿园于第二期建设第二期建设，具体选址应符合相关规划设计规范要求，充分考虑服务半径。数据来源：湖南省幼儿园办园标准配套配套幼儿园幼儿园本报告是严格保密的。171171丰富的色彩搭配、趣味性的建筑设计，结丰富的色彩搭配、趣味性的建筑设计，结合室内的精巧设计，从设计角度突显品质合室内的精巧设计，从设计角度突显品质黎巴嫩的黎巴嫩的“棉花糖棉花糖”幼儿园幼儿园家育苑幼儿园家育苑幼儿园形象建议：形象建议：n幼儿教育机构的设计注重趣味性与艺术性；n以暖色为主的丰富色系、建筑形状的灵巧设计、内部功能空间的精巧设计等方面，从137、建筑环境的角度突出幼儿园的高品质。配套配套幼儿园幼儿园本报告是严格保密的。172172172附件附件 启动区建议启动区建议本报告是严格保密的。173173173项目区域居住氛围不足、及较差的进入性是项目初期面临的问题之一：一方面，市场实践经验表明实景展示对改变客户对区域的印象能起到良好作用。实景展示对客户带来眼见为实的视觉感官观感冲击眼见为实的视觉感官观感冲击，引起其对项目生项目生活方式的认可及憧憬；活方式的认可及憧憬；另一方面，核心展示区对展现本项目领先的开发理念、彰显城市山居院落的生活价值、自然奢享生活方式的演绎，起到关键作用，从而迅速奠定整体形象；启动区核心展示有利项目快速起势、展现项目138、整体形象启动区核心展示有利项目快速起势、展现项目整体形象 综合以上因素，本项目启动区的营建构思：综合以上因素，本项目启动区的营建构思：风情展示区风情展示区+样板产品展示区样板产品展示区构成元素：构成元素：营销中心、坡地式园林、社区主入口、园林绿化及样板房等；规模：规模：综合考虑成本控制要求，以“出效果”为原则，小而精，不求做大做全。本项目启动区营建思路本项目启动区营建思路启动区建议启动区建议启动区营建思路启动区营建思路本报告是严格保密的。174174174营销阶段合理设计展示体验路线，让客户跟随我营销阶段合理设计展示体验路线，让客户跟随我们的脚步亲身感受项目的风情与高品质们的脚步亲身感受项目的139、风情与高品质入口广场入口广场营销中心营销中心坡地式园林坡地式园林样板房样板房p展示区体验路线：展示区体验路线：营销中心营销中心坡地式园林坡地式园林一期住宅一期住宅样板房样板房看楼通道看楼通道进入通道进入通道入口广场入口广场进入通道进入通道启动区建议启动区建议体验路线建议体验路线建议本报告是严格保密的。175175启动区展示关键启动区展示关键1 1：私家化道路：私家化道路从通往郴州大道入从通往郴州大道入口开始包装，一直延伸至项目，将其包装为通往项目的口开始包装，一直延伸至项目，将其包装为通往项目的“私家路私家路”p项目至芙蓉路路口：项目至芙蓉路路口：在芙蓉路口及道路两旁设置项目道旗等导视工具，强140、化项目的可进入性启动区建议启动区建议私家化道路私家化道路项目导视牌项目导视牌道路两侧道旗设置道路两侧道旗设置道路两侧道旗设置道路两侧道旗设置郴州大道0.8km本报告是严格保密的。176176176176p与与外部城市的链接外部城市的链接&区隔：区隔：城市化意向的城市地标小品建筑城市化意向的城市地标小品建筑&与绿化相结合大气开放与绿化相结合大气开放的入口公共广场的入口公共广场启动区展示关键启动区展示关键2 2：入口广场：入口广场体现标识性和城市感体现标识性和城市感与城市与城市结合，结合，“喷泉喷泉”形态的水，出现在大气、开放的城市广场形态的水，出现在大气、开放的城市广场社区形象入口、风情广场社区141、形象入口、风情广场启动区建议启动区建议入口广场入口广场本报告是严格保密的。177177177启动区展示关键启动区展示关键3 3：约约50005000左右的奢华品质营销中心，左右的奢华品质营销中心，销售期一层设置为展示及接待区域，二层设置为办公区销售期一层设置为展示及接待区域，二层设置为办公区域；后期作为精品超市主力店域；后期作为精品超市主力店p鉴于本项目地块的封闭性强，唯入口处为昭示性比较强；同时基于房地产销售期展示区昭示性的重要性，建议将本项目的营销中心建在入口处p后期营销中心可作为为精品主力店超市关键词：尊贵、品质关键词：尊贵、品质p富丽堂皇的大堂；富丽堂皇的大堂；p绿化小品将植物引入室绿142、化小品将植物引入室内空间，为会所添加了生内空间，为会所添加了生气和情趣；气和情趣；p更品质铺装；更品质铺装；p尊贵化的吧台与贴心服尊贵化的吧台与贴心服务务。启动区建议启动区建议营销中心营销中心本报告是严格保密的。178178178启动区展示关键启动区展示关键4 4：看房通道：看房通道采采用半封闭看房通道形式，用半封闭看房通道形式，在区隔不良视野的保证下，使园林景观得到最大化展示，提在区隔不良视野的保证下，使园林景观得到最大化展示，提高客户体验感高客户体验感构建要点构建要点安全第一安全第一尊贵体验感尊贵体验感时尚、都市感强时尚、都市感强导视牌导视牌在通道入口处在通道入口处放置安全帽放置安全帽4.143、5米米3米米扶扶栏栏0.7米米p构建原则：区隔南向的施工视野，保证启动区最优化展示启动区建议启动区建议看房通道看房通道本报告是严格保密的。179启动区展示关键启动区展示关键5 5：园林景观展示：园林景观展示以小见大，启动以小见大，启动期开放园林一个节点，展示山居坡地园林风格期开放园林一个节点，展示山居坡地园林风格体现景观主轴的气势。精致绿化和小品体现绿色园林景观魅力。设置休闲设施营造良好的居住氛围。179精致小品展示精致小品展示启动区建议启动区建议园林展示园林展示休闲廊架、座椅休闲廊架、座椅本报告是严格保密的。180180180启动区展示关键启动区展示关键6 6：样板展示：样板展示为客户营造舒144、适为客户营造舒适的高品质生活体验场景，亲身品味未来生活意境的高品质生活体验场景，亲身品味未来生活意境样板房景观打造样板房景观打造导视标志导视标志样板房样板房样板房样板房门口的细心提示门口的细心提示样板房内的景观画遮挡外部施工样板房内的景观画遮挡外部施工启动区建议启动区建议样板房展示样板房展示本报告是严格保密的。181181181启动区展示关键启动区展示关键6 6：样板展示：样板展示物管服务前置，从入门开始，物管服务前置，从入门开始，展现的都是贴心、微笑的服务，打动人的可能不只是房子展现的都是贴心、微笑的服务，打动人的可能不只是房子样板房的贴心服务样板房的贴心服务随处可感知的微笑服务随处可感知的微笑服务吧台休闲的体验吧台休闲的体验售楼处的灿烂迎宾售楼处的灿烂迎宾关键词：微笑、无处不在关键词：微笑、无处不在p依据客户动线，展现物管素质，要依据客户动线，展现物管素质，要求微笑服务；求微笑服务；p重要节点强调：入口的保安形象、重要节点强调：入口的保安形象、售楼处的服务人员、样板间的保洁。售楼处的服务人员、样板间的保洁。启动区建议启动区建议样板房展示样板房展示