1、沈阳XX市府广场办公楼1座装修及配套工程项目（调整）申请报告目 录第一章 项目申报单位及项目概况11.1项目名称及建设单位11.2项目概况21.3主要技术经济指标8第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析92.1发展规划分析92.2产业政策分析102.3行业准入分析12第三章 节能方案分析153.1 建筑节能163.2供热节能措施173.3电气节能183.4节水节能193.5其它20第四章 建设用地、征地拆迁、移民安置及进度预计分析214.1项目选址及用地方案214.3进度预计21第五章 环境和生态影响分析225.1建设地点环境现状225.2编制依据225.3施工期对环境影响及治理措施225.2、4运营期对环境影响及治理措施235.5绿化245.6环境评价24第六章 项目组织及实施进度计划256.1项目机构组织256.2项目招投标25第七章 经济影响分析297.1效益分析297.2行业影响分析307.3区域经济影响分析30第八章 社会影响分析328.1项目对社会的影响分析328.2项目与所在地互适性分析33第一章 项目申报单位及项目概况1.1项目名称及建设单位1.1.1项目名称沈阳XX市府广场办公楼1座装修及配套工程项目（调整）1.1.2项目建设性质新建1.1.3建设单位基本概况建设单位名称：辽宁XX地产有限公司法定地址：法定代表人：联系人：联系电话：建设单位简介：辽宁XX地产有限公司3、成立于2006年，总注册资本20150万美元，为台港澳法人独资。以房地产开发经营、酒店建设经营，场地出租。物业管理，房地产中捷服务，商场内的餐饮业、游戏厅、室内娱乐、休闲健身，配套停车场为主要经营业务。公司下设项目发展部、财务部、工程部、人力资源部、行政部等部门，具有一支高素质、专业性强的房地产专业人才队伍，现有员工20人，其中高级管理人员7人，高级技术人员3人，大专以上学历员工占90%以上。公司仍在积极招聘人才。作为房地产开发企业，不仅要追求较高的经济效益，树立良好的企业形象，更肩负着拓展沈阳城市功能、提高人民居住质量，带动房地产蓬勃发展的使命。公司一直以诚信为本，利用新机制，探索新理念，实4、行规范性操作、正规化管理，在注重商品本身功能性的同时，不断寻求商品的附加价值，提高商品的内、外在品质，塑造地产品牌旗帜。无论从项目的规划、设计、建筑到服务均力求体现人性化，秉承“追求企业、人居和社会的和谐与可持续发展”的企业理念，以实现经济效益、社会效益、环境效益的同步发展为企业目标。1.2项目概况及调整依据本项目为办公楼1座配套装修工程项目（调整），项目于2008年九月已经核准，核准计划投资为9700万美元，现由于材料价格上涨、设计标准提高，采用世界上最先进的双桥箱电梯，幕墙采用最先进节能材料，消防等设备性能较高，装修采用环保进口装修材料，美元汇率贬值等原因，项目计划投资已大大超过已核准的总5、投资。由于本项目为外资投资项目，超出核准计划投资的资金无法调入国内，因此项目已面临资金链即将断裂的局面。辽宁XX地产有限公司已承诺新调入的资金全部用于本项目，不做它用。因此现对办公楼1座配套装修工程项目进行增资调整。1.2.1地理位置建设项目位于沈阳市沈河区。东至斗姆宫东侧，西至青年大街，南至中山路，北至小西路，周围商业气氛十分浓厚，地块环境优美，地理位置优越。1.2.2项目建设条件（1）区位交通建设项目位于沈阳市沈河区。东至斗姆宫东侧，西至青年大街，南至中山路，北至小西路，是沈阳市的中心地带，区域交通十分发达 ，周边配套设施完善，交通便利。（2）给水、排水本项目给水由市政给水管网供给，水质满6、足饮用水标准。本项目生活污水经污水处理站处理后排入市政排水管网，雨水、污水分流进行排放。（3）采暖本项目采暖采用水源热泵与市政供热管网相结合的方式供给，不新建锅炉房。（4）供电本项目供电由沈河电网供给，为满足供电要求及物业管理的要求，设置变电所，可以满足本项目供电需要。（5）供气本项目供气主要由沈阳市煤气公司统一供应。（6）通讯该地区电话通讯网由市政提供，线路数量可满足本项目需求。1.2.3建设内容本项目为沈阳XX市府广场办公楼1座装修及配套工程项目（调整），装修面积204421m2。其中地上建筑面积190981m2，地下建筑面积13440m2。地上68层，地下4层。项目装修内容主要为泥工工程7、墙面及顶面工程、油漆工程、安装工程、门窗工程、装饰工程、电梯工程、机电工程等。项目为大型综合写字楼。地上全部为写字楼，地下一、二、三、四层为机动及自行车停车场、卸货区等。配套设施有空调机房、进风机房、排风机房、通讯机房、发动机房、变压器房、低压配电房、高压配电房、生活水箱、消防水箱、生活水泵房和消防水泵房等。1.2.4消防1.2.4.1建筑消防（1）建筑物四周均设有环形消防通道，消防车可自由进入，便于消防人员作业。（2）根据建筑高度和其使用功能，按防火规范设置防火分区，确保建筑物的使用安全。（3）建筑物按规范要求设置安全出口，其安全疏散距离均能满足防火规范之要求。1.2.4.2给排水消防居住8、区室外消防用水按同一时间内的火灾次数和一次灭火用水量确定。本工程同一时间内的火灾次数为1次，一次灭火用水量为10L/s。居住区的主要干道上的生活消防管道采用环状布置，并设室外消火栓。1.2.4.3电气消防消防控制室设置在建筑物的设备用房，其隔墙的耐火极限不低于3h，楼板的耐火极限不低于2h，消防控制室的门应向疏散方向开启，且入口处应设置明显的标志，并有直通室外的安全出口。消防用电设备及其联动设备的供电采用双回路末端自动功换的方式，电压为380/220伏。供消防用的设备，应标注“消防”字样。导线电缆均采用阻燃型穿钢管敷设。消火栓系统：消火栓内设置消防按钮，消防按钮报警后，经确认方可手动起动消防泵9、。火灾事故照明及疏散标志：在出口通道、楼梯、疏散走廊、配电室均设置事故照明及疏散指示标志灯，事故照明及疏散指示灯具均采用自带蓄电池的专用灯具，供电时间不少于30分钟。1.2.5投资估算与资金筹措1.2.5.1估算依据本项目投资估算是根据建筑设计方案、相关图纸及建设单位提供相关资料，并参照类似工程的投资情况编制的。主要编制依据：（1）辽宁省建筑工程消耗量定额（2008年）（2）辽宁省装饰装修工程消耗量定额（2008年）（3）辽宁省安装工程消耗量定额（2008年）（4）2008年辽宁省建设工程费用标准（5）2009年第一期辽宁省工程造价信息1.2.5.2估算说明（1）装饰工程 装饰工程主要包括精装10、电梯、机电工程等，均按实际发生额计算。（2）管理费包括基本建设工作人员工资、办公费、差旅费、基建用固定资产折旧费、工器具使用费、印花税及与工程有关的其他管理性质的支出。本项目管理费在办公楼1座地下工程中已计算。（3）财务费用财务费用指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的各项费用。包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑净损失（有的企业如商品流通企业、保险企业进行单独核算，不包括在财务费用）、金融机构手续费，以及筹资发生的其他财务费用如债券印刷费、国外借款担保费等。本项目财务费用在办公楼1座地下工程中已计算。（4）汇率损失因人民币与美元汇率变化，企业受到汇率波动而受到一定损失，11、2008年美元对人民币汇率约为1：7.4，2011年9月汇率变为1：6.25，XX市府广场商场地下、地上项目总投资为0.97亿美元，汇率损失为9700*7.4-9700*6.2511155万元人民币（5）其他费用估算1）建设单位管理费，按第一部份工程费用合计1.5%计算。2）勘察设计费，按第一部份工程费用1%计算。3）工程监理费,按第一部份工程费用合计0.8%计算。4）招投标费,按第一部份工程费用0.5%计算。5）设计图纸审查费,按第一部份工程费用0.3%计算。6）预备费按一、二部分工程费用合计的6%计算。1.2.5.3估算说明投资估算结果本工程调整后总投资176221万元，其中：工程费用 112、49126万元 占总投资84.6%其他费用 17120万元 占总投资9.7%不可预见费 9975万元 占总投资5.7%具体详见投资估算表。1.2.5.4投资估算评估本项目调整后总投资176221万元，总建筑面积204421平方米，单位平米造价为8621元/平方米，投资结构属合理范围。1.2.5.5资金筹措本工程调整前计划投资9700万美元，现约合人民币60625万元人民币，调整后总投资为176221万元，约合2.82亿美元，调增115596万元。由建设单位自筹解决。建设单位已承诺新调入的资金全部用于本项目，不做它用。1.3主要技术经济指标序号指 标单 位数 量备注1占地面积33602总建筑面积13、2044213地上建筑面积1909814地下建筑面积1344054总投资万元1762216资金来源自筹第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1发展规划分析沈阳市城市建设全面启动并成为投资亮点。固定资产投资、基本建设投资，房地产开发投资同步快速增长，城市基础设施不断完善，城市环境不断得到改善，城市绿化建设全面展开，道路改造工程顺利进行，旧区改造如火如荼，河流整治工作正在进行，就未来城市规划而言，政府实行“南移东扩”战略。目前沈阳房地产市场正处于快速成长时期，但整体发展水平不高，落后于发达城市。由于沈阳房地产市场起步较晚，开发商能力不一，产品素质参差不齐，市场没有经过充分竞争，大多数开发商的14、开发理念、经营方式、运作手段，仍停留在开发的初期阶段，甚至呈现出散兵游勇，而消费者也尚未进行真正的理性消费阶段。本项目的介入，在适应市场的同时，还可以利用自身优势引导市场与消费者。产品设计的创新、项目理念的深化势必对沈阳房地产市场的成熟起到拉动和提升作用。本项目的建设符合和平区规划的基本原则（1）与城市发展总体规划相结合，科学布局，合理分工，高起点、适度超前。根据城市发展趋势和消费特点，业态选择有引导性，产业主流有时代性，经营技术有创新性，使各种商品流通业态在空间上布局科学，经营上分工合理，选项上特色突出，鼓励合作，实现有序竞争。（2）与建设绿色生态城区相结合，促进城区可持续发展。（3）以人为15、本，弘扬近代产业文化，弘扬现代产业文明相结合。（4）有效发挥规划对商业投资与发展的刚性引导和可操作性。2.2产业政策分析我国房地产市场快速、健康发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民收入水平提高及城市化进程加快。2010年,全国完成房地产开发投资48267亿元,同比增长33.2%,创1998年房地产改革以来的历史新高。12月当月房地产开发完成投资5570亿元,同比增长12%,增速比上月回落24.7个百分点,但环比增长20.4%,当月投资增速大幅回落主要受基数影响。 商品房销售量增速较上年大幅回落,房价环比连续四个月上涨。2010年,全国商品房销售面积10.43亿平方米,同比增长10.1%,16、增速比2009年低40.8个百分点;累计销售额5.25万亿元,同比增长18.3%,比2009年64.5个百分点。全年房价累计上涨7.4%,远低于2009年21.1%的累计涨幅。12月当月全国商品房销售面积21808万平方米,同比增长11.5%,增速较上月回落3个百分点。12月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.7%,环比上涨0.3%,已连续4个月保持环比上涨。 全年房屋新开工面积增速远超2009年,但供给压力依然不减。2010年,房屋新开工面积16.38亿平方米,同比增长40.7%,增速比2009年大幅提高28.2个百分点;房屋竣工面积7.6亿平方米,同比增长4.5%,增速比2009年17、下降15.5个百分点;全年共销售房屋10.43亿平方米,同比增长10.1%,远超当年竣工面积,因此,房屋供给压力依然较大。考虑到2010年新开工面积增幅较大,2011年仍会保持较高增幅,预计供给压力将在明年出现明显好转。在房地产市场快速发展的同时，局部地区出现了投资增长过快、商品房结构性不合理、房价增幅过大等问题。国家先后出台了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)、关于促进房地产市场持续健康发展的通知(国发200318号)、关于深入开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知(国办发明电200420号)、关于控制城镇房屋拆迁管理的通知(国办发200446号)等政策法规18、，对房地产市场出现的问题和矛盾加以控制和解决。一、房地产投资增幅高于固定资产投资增幅。二、房地产市场供求关系趋紧。三、住宅价格快速上涨，结构性问题凸现。四、投资性购房增长较快。沈阳市是辽宁省政治、经济、文化中心，目前正在朝着“全国区域性中心城市”的目标迈进。城市化进程的加快，城市人口的激增，使沈阳市房地产市场呈现出一片勃勃生机的景象。近几年来，随着沈阳市住房制度改革的不断深入，住房商品化使人们的住房观念发生了质的变化，已实现了质与量的飞跃。在全国楼市政策紧缩的环境下，沈阳市房地产市场依然保持着供需两旺的发展态势。2010年，沈阳商品住宅市场供应充足，达到1485.58万平方米，同比增长35%，19、补充了2009年市场低迷下的供应不足。分区域来看，2010年商品住宅供应基本集中在二、三环以外区域。其中供应最多的是东陵区、铁西新区、浑南新区，占整体供应的52%以上，沈河区最少，仅占2.02%。2010年沈阳市商品住宅平均销售价格同比增长22.23%，达到历史最高点，万元以上项目主要集中在金廊沿线。据研究数据显示，2010年沈阳市甲级写字楼租金水平增势明显，同比增长7.33%。其中五里河区域和北站区域租金水平上升最为明显。预计2011年，沈阳市甲级写字楼租金将继续稳步上涨，需求进一步释放。沈阳目前且今后510年内将保持着良好的经济发展态势和可喜的宏观经济发展环境，人民经济收入将逐步提高，并刺20、激着沈阳房地产市场的健康、有序的发展。2.3行业准入分析随着房价的一路攀升，很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业。由于房地产行业的准入门槛低，众多企业纷纷涌入房地产市场，给房地产行业注入了新的生机和活力，但同时也因为对行业的不了解而给产业的发展带来诸多不利因素。专家建议提高房地产行业的准入机制，完善房地产市场，推动房地产行业的积极健康发展。1、房企遍地开花由于门槛低，准入制较混乱，造成了国内的房地产企业“遍地开花”大大小小的房地产公司随处可见。而且上市公司热衷投资房地产现象已经是常态。有数据显示，到目前为止，我国已有300多家上市公司涉足房地产开发领域，有的甚至将主业转型为房地21、产。2、准入门槛需提高目前我国房地产行业的准入门槛还比较低，这样不利于行业发展的需要。随着房地产市场的日趋成熟以及一系列运行规则的变化，房地产行业越来越体现出了其依赖巨大的资本投资能力和高水平专业管理能力的特点，房地产市场也呈现出了明显的房地产企业品牌和产品品牌效应，这对非房地产类上市公司开展房地产开发业务是一个不小的障碍。如果不顾自己的专业管理能力，贸然进入这个行业，很容易对其现有的主营业务产生巨大影响。 投资房地产不仅要有资金优势，关键还是要具备房地产运营的良好管理经验，从上世纪90年代初期的投资推动型房地产热到现在的需求拉动型房地产热，城市居民住宅市场启动的确为介入房地产业提供了良好契机22、，但由于房地产投资周期长、管理水平要求高，投资房地产业必然存在风险，并非稳赚不赔。 很多外行企业看到房地产业的暴利，想方设法进入这一行业。随着国家宏观调控政策的不断出台，将有可能把更多的投机性开发商逐出市场，企业将回归理性和本分。哪里有钱赚企业就去哪里，本无可厚非。但是当越来越多的企业将快速发展的希望寄托在房地产上时，将会对经济造成损害。专家表示，规范房地产行业首先就是应当建立房地产市场严格的准入制度，使没有资质的企业不能进入这个市场。其次要建立起一个十分完善的法律体系和健全的信用市场以及严密的房地产市场监管体系，推动房地产行业积极健康的发展。第三章 节能方案分析我国正处于工业化和城镇化快速发23、展阶段，能源资源供应与经济社会发展的矛盾十分突出，经济发展面临着巨大的资源约束瓶颈和环境恶化压力。在全国420亿平方米的既有建筑中，95%以上为高能耗建筑，建筑在使用过程中，其采暖、空调、通风、照明等方面消耗的能源已占全国总能耗的30左右，与同等气候条件下的发达国家相比，单位建筑面积能耗要高出23倍。随着经济的发展，预计到2020年，我国还将新增建筑面积约300亿平方米，建筑耗能必将对我国的能源消耗造成长期的影响。据专家测算，如果按照节能标准建设，到2020年，建筑能耗年可节省3.35亿吨标准煤，空调高峰负荷可减少8000万千瓦时，相当于国家每年可减少电力建设投资约1万亿元，可见建筑节能效益显24、著。而在我国建筑中，公共建筑总面积约占居住建筑总面积的1/4，单位建筑面积能耗却是居住建筑的10倍左右，占总建筑耗能的比例高。由此可见，公共建筑节能潜力巨大，其节能推行的力度和深度，在很大程度上决定着建筑节能整体目标的实现。 实施可持续发展战略是我国的基本国策，要求在发展经济的同时，充分考虑环境、资源和生态的承受能力，保持人与自然的和谐发展，实现能源资源的节约和合理利用。从能源资源情况来看，我国是一个人均能源资源短缺的国家，可持续发展的承载能力相当脆弱，煤炭、石油、天然气、耕地、水资源和森林资源的人均拥有量仅为全球人均值的1/2、1/9、1/23、1/3、1/4和1/6，能源、资源供给不足已经25、成为经济社会发展和实现全面建设小康社会目标的主要制约因素。建筑节能工作就是要通过提高能源利用效率、减少不必要的能源浪费，从而达到节约能源的目的。因此，开展建筑节能，尤其是公共建筑节能已刻不容缓，势在必行。3.1 建筑节能根据居住建筑节能设计标准(DB2101 J012006)，公共建筑节能设计标准实施细则(DB2101 J022006)，居住建筑节能65，在外墙、屋顶、窗等围护结构传热系数上严格控制，构造上减少冷桥，加强窗户气密性，以利达到节能指标要求。（1）根据公共建筑节能设计标准（DB21/T1477-2006）进行设计，在围护结构传热系数上严格控制，使用适用、有效、合理、经济的环保生态技26、术，提升建筑主动节能水平，建筑用材实现环保、节能、无污染。（2）根据建筑物负荷的动态变化（部分负荷、部分空间下运行）的特点，采用合理的调控措施，合理选择风机、水泵的型号，使得风机、水泵工作在高效区，在有条件的情况下，采用变频调速设备，减少能源输配系统的能耗；采暖设备选用国家有关部门推荐使用的节能产品。（3）外窗。建筑物外窗采用保温性能好钢塑中空玻璃窗，在外侧装外遮阳板，在窗的内侧悬挂窗帘、百叶等内遮阳方式防止太阳的直射。（4）合理布置建筑物。本项目的主要建筑物按照节能和场地综合考虑，确定为南北朝向，尽量采用自然光，降低照明能耗，并可获取冬季日照的温室效果，又可避开夏季烈日西照产生的高温辐射。在27、建筑色彩上以浅色为主色调，以利于反射阳光的辐射和充分利用自然光线。为降低通风费用，尽量依靠自然通风降温，空间布局应比较开敞，开较大的窗口以利于自然通风。达到节能目的。（5）土地为不可再生资源，每新增建筑面积1万平方米，如全部使用实心粘土砖，仅烧砖取土就要毁坏耕地1.5亩以上，同样每生产1万块标准砖的新型墙材可节约标准煤0.62吨，节约47%左右。为了节约土地资源，本项目所有建筑将不再使用实心粘土砖，采用新型墙体建材，主要是粉煤灰烧节砖，粉煤灰量达到50%。另外，在平面布局上，充分考虑项目区的地形、地质、地貌等条件，因地制宜，使区域尽可能紧凑布置，使有限的土地创造出较高的功能和环境效果，争取以较28、小的投入产生较高的实用价值和优美的建筑效果。（6）搞好项目区绿化，美化环境，降低能耗。绿化对项目区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气温，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减轻城市的大气污染，降低噪声，遮阳隔热，是改善项目区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。3.2供热节能措施（1）供热管道外敷保温材料，最大程度降低热源在传送过程中的损失。（2）采暖设计室内设计温度为18，执行国家规范、标准规定的严寒地区建筑物的耗热指标限值。（3）在设计采暖供热系统时，应详细进行热负荷的调查和计算，确定系统的合理规模和供热半径。当系统的规模较大时，宜采用间接连接的一、二次水系统，从而提高热源的29、运行效率，减少输配电耗。3.3电气节能变电站的节能措施：（1）本项目按照全国民用建筑工程设计技术措施-电气节能篇标准，配电系统电压等级的确定：选用较高的配电电压深入负荷中心。（2）合理选定供电中心：将变压器(变电所)设置在负荷中心，可以减少低压侧线路长度，降低线路损耗。（3）合理选择变压器：选用高效低耗变压器。力求使变压器的实际负荷接近设计的最佳负荷，提高变压器的技术经济效益，减少变压器能耗。（4）合理选择线路路径：负荷线路尽量短，以降低线路损耗。（5）项目的供电线路、开关、自动化控制系统，全部按节能标准设计。照明节能措施： (1)在本工程中所有光源主要采用高效节能荧光灯，金属卤化物灯等新型光30、源。 (2)在满足显色性要求的基础上采用高效光源。 (3)根据视觉工作需要，精选照度水平。 (4)根据灯具光学特性，选用无眩光的高效灯具。 (5)荧光灯选用带补偿电容的电子启动器，将功率因数提高到0.9.（6）照明灯具控制，所控灯列与侧窗平行，一路不宜控制太多灯具，避免不必要的浪费。3.4节水节能（1）规划设计过程中按照“高质高用、低质低用”的用水原则，制定水量平衡方案。做到水质、水量确定合理，处理工艺先进，系统合理可靠。（2）给水系统实现分区供水，且各系统的供水方式、供水水量、供水压力合理。生活用水符合生活饮用水卫生标准（GB5749-2006），中水符合建筑中水设计规范（GB50336-231、002）。（3）排水系统实现雨污分流，采用生态处理方式进行污、废水再生处理并回用。污、废水和雨水排放不影响周围环境。（4）合理利用雨水，节约水资源，制定雨水径流管理计划，透水区保持透水和植被面积，不透水区选择合理的雨水收集利用方案。（5）绿化、冲厕、道路浇洒、洗车、扫除用水、景观补充水，且水质应符合相应标准。（6）绿化用水和景观用水在满足水质和安全要求的前提下，可采用高效的灌溉技术方案。（7）采取有效措施防止管网渗漏。（8）临时公厕采用生态厕所，采用节水型卫生器具。3.5其它所选设备均选用国家有关部门推荐使用的节能型产品。第四章 建设用地、征地拆迁、移民安置及进度预计分析建设项目位于沈阳市沈河32、区。东至斗姆宫东侧，西至青年大街，南至中山路，北至小西路，周围商业气氛十分浓厚，地块环境优美，地理位置优越。4.1动迁安置本项目为净地成交，不存在动迁安置问题。4.2进度预计项目计划于2011年3月开工，2012年3月竣工。第五章 环境和生态影响分析5.1建设地点环境现状建设项目位于沈阳市沈河区。东至斗姆宫东侧，西至青年大街，南至中山路，北至小西路，周围商业气氛十分浓厚，地块环境优美，地理位置优越。5.2编制依据（1）中华人民共和国环境影响评价法2003年9月1日实施（2）中华人民共和国国务院第253号令建设项目环境保护条例（3）“关于印发辽宁省建设项目环境监理管理暂行办法的通知”辽宁省环境保33、护局文件，辽环发200724号（4）沈阳市水源保护区管理规定沈阳市人民政府令第12号1997年5月5日（5）建筑施工场界噪声限值(GB12523-90)5.3施工期对环境影响及治理措施本项目在施工期内，应妥善处理工程建设对周边环境及秩序的影响。（1）噪声施工期间施工机械及运输车辆等产生非稳态噪声，具有噪声高、无规律、突发性等特点。因工程紧临街道，在施工时，应对施工场地围护，限制车辆运行路线和鸣笛，限制高噪声施工的时间，夜晚停止施工；选用低噪声性能的施工机械，并对施工机械进行润滑和保养。施工噪声应符合建筑施工场界噪声限值(GB1252390)规定。（2）污水施工地的生活污水、施工中开挖的土方和堆34、放的建筑材料被雨水冲刷而形成的污水，会对附近的水体造成一定污染。施工地生活污水经化粪池预处理后，排入市政排污管网。对施工开挖的土方和堆放的建筑材料采取围护和遮盖等措施防止流失，应有专人负责管理，并定期清运。（3）扬尘建筑材料在运输、装卸、拌合及土方堆放过程中易产生扬尘。采取措施：将运输车辆车厢密闭，定期清扫施工场地及运输路面上散落的土、石方，定期洒水，使TSP浓度低于GB162971996大气污染物综合排放标准颗粒物无组织排放监控浓度限值1.0mgm3。（4）废弃物影响施工期固体废弃物主要来自施工过程中开挖的土方和废弃的建筑材料，经集中收集后全部运至城市垃圾处理场妥善堆放，以减少对环境的影响。35、5.4运营期对环境影响及治理措施（1）污染源本项目产生的废水主要为住户产生的生活污水，固体废弃物主要为上述居住人员产生的生活垃圾，废气主要为厨房排放的油烟，主要噪声源为交通噪声。（2）治理措施废水按照雨污分流原则进行排放，粪便污水经化粪池处理后可达标排放。生活垃圾在小区内合理布置垃圾箱，设专用垃圾堆点，定期清运至城市垃圾站。对住户厨房所排放的油烟的治理，可通过扩大小区内绿化面积，改善小区的空气状况。噪声可采取增加与噪音源的距离，设绿化带、广场、围墙，密闭门窗等措施，达到降噪的目的。5.5绿化本项目应在主要道路两侧种植树木，建筑周围及部分空地上，采用点、线、面相结合的方法，设计绿化带，栽花种草。36、并根据实际情况，设计小品、雕塑等园林景点，设置公共绿地和广场，提供公众娱乐休闲活动空间，通过绿化、美化措施。 5.6环境评价本项目环境空间设计合理，其建设不会造成城市环境的质量恶化和对周围自然环境的污染和破坏。在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均能满足要求。建成后，既可以丰富城市的景观设置，又给居民创造了一个舒适、健康的办公环境。第六章 项目组织及实施进度计划6.1项目机构组织公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司设置管理机构，负责公司的日常经营管理。下设若干管理部门，分别负责各部门的业务工作。公司实行全员劳动合同制，通过社会招聘有经验的管理人员、工程技术人员、市场营销人员及37、其他人员，经专业培训合格上岗。设立建设工程部，作为本项目前期工作和建设工程管理的专门机构。6.2项目招投标根据国家发展计划委员会第九号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定的有关精神，市发改委负责指导和协调招标投标工作，各有关行政主管部门具体负责对本行业领域的招标投标的监督执法工作。本项目根据中华人民共和国招标投标法的有关规定，组织进行招标投标活动。本项目的招标范围建议为：勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料的采购。招标方式为邀请招标，通过邀请招标，可以在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及丰富经验的设计单位、监理公司、施工企业和生产供应商，以保证38、工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托具有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标范围和招标方式由市发改委审批确定。招标人和投标人均需遵循招标投标法律和法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：投标邀请书、准备招标文件、发售招标文件、组织现场考察、投标预备会、发送补充文件、接受投标书、开标、评标、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。本项目招投标的具体要求详见表6-1、表6-2。表6-1审 批 部 门 核 准 意 见招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察设计39、建筑工程安装工程监理主要设备重要材料审批部门核准意见说明审批部门盖章年 月 日表62招 标 基 本 情 况 表招标组织形式招标方式不采用招标方式招标范围招标估算金额（万元）投标单位资质等级要求拟划分标段（个）委托招标自行招标公开招标邀请招标全部招标部分招标勘察甲级设计甲级建筑工程一级安装工程一级监理工程甲级设备一级重要材料一级情况说明：建设项目单位（盖章）年 月 日第七章 经济影响分析7.1效益分析7.1.1成本、费用和各项税收结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本、费用和税收水平。（1）销售费用销售费用按市场惯例，包括代理、广告、律师等费用，以销售收入的0.5%计算。（240、）营业税及附加按规定营业税税率为5%，城市建设维护税为营业税的7%，教育费附加为营业税的5%。（3）土地增值税土地增值税按四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。（4）企业所得税企业所得税税率按25%计取。7.2行业影响分析本项目的实施充分利用和平区的宝贵地块，调整该地区格局，提升沈阳市的建筑形象，也有利于提高该地区的房地产价值，并拉动和促进相关41、服务业的发展。项目区域不仅在功能分区和功能定位上体现了规划高起点，设计高标准，物业高质量，而且其优越的地理位置和区位优势也十分突出。具有便利的交通、通讯、商业、文化、教育、医疗等服务机构。项目将改变现有的人文环境，成为沈城人二十一世纪向往的商住、居住花园和投资的热点，其房地产价值存在着巨大的升值潜力。该项目的建设可以带来了新一轮“移民”的大潮，吸引全国各地的高科技人才汇集到这里。提高当地文化品味，带动商业、服务业等第三产业的发展，为当地培育新的经济增长点，促进沈阳经济和社会的发展。由此可见，该项目建设对经济发展的贡献是相当可观的。沈阳市2010年全年房地产开发完成投资额1632亿元人民币，同比42、增长32.7%，可提供约720万个就业机会，房地产行业每增加1名职工，可带动相关行业增加2名职工。本项目的建设更多地增加了劳动岗位，创造了就业机会，有利于该地区的社会稳定和经济繁荣。7.3区域经济影响分析沈阳是中国东北地区的政治、经济、商业、文化、科技、金融、旅游中心，也是东北地区最大的中心城市。以沈阳市为枢纽的东北地区，已建成的四通八达的陆空交通运输体系和通信网络，使沈阳成为东北地区通往全国、走向世界的重要枢纽，成为我国与世界进行政治、经济、文化、科技交流的主要基地。经济一体化进程使沈阳的中心城市地位进一步增强，在区域发展中充分发挥龙头带动作用，促使区域经济迈向国际化已成为沈阳的历史重任。沈43、阳还是东北亚的地理中心。东北亚各国的经济具有很强的互补性，是近年来世界经济领域的一个活跃区域。沈阳也正在致力于成为东北亚商业、文化、金融、旅游中心。沈阳市是最具经济活力的中心城区，经济总量在东北三省各市城区中名列前茅。随着中国加入WTO和对外开放力度的不断增强，沈阳对外经济贸易和实际利用外资大幅度增长。根据沈阳市提出的提前进入小康社会的奋斗目标，沈阳市经济将更加繁荣兴旺，促进人们的生活和消费水平大大提高，人们的消费结构也随之逐步改变。本项目的建设正是顺应了这一发展趋势，将对沈阳的经济发展发挥带动作用。第八章 社会影响分析8.1项目对社会的影响分析（1）该项目的实施对地区居民就业的影响项目建成后44、，将带动相关产业发展，可增加就业岗位，对发展当地的经济具有重要意义。（2）本项目的建设有利于城市的产业结构的改善我国当前存在着三次产业增加值在国民生产总值中各自所占的比重不合理，三次产业本身发展不足、本身问题较多，地区产业布局同构化现象严重，主导产业作用不明显等一系列问题。当前产业结构中存在的问题，制约了我国经济的发展，影响了我国经济发展的速度、质量和后劲。在经过分析和论述后，在新世纪的挑战和机遇面前，在新的形势下，要保持中国经济稳定、健康和快速的发展，产业结构问题的解决迫在眉睫，产业结构的调整势在必行。产业结构的调整，应该按照党的十五大报告所确定的方向和原则，从加快第三产业发展、控制工业部门45、扩张、促进社会资源的合理流动和有效配置、促进产业技术进步等多个方面考虑采取对策。沈阳市在城市的建设过程中存在着一些制约因素，其中产业结构已不适应大都市发展的要求，第三产业发展水平有待进一步提高，城市的综合服务功能仍较薄弱，服务设施能力不足。根据2008年全国服务业工作会议的精神，近年来，我国服务业规模持续扩大，就业迅速增加，在经济社会生活中发挥着越来越重要的作用。在新的形势下，要深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，加大产业结构调整力度，坚持重点突破与全面发展相结合、发展服务产业与强化公共服务相结合、推进自主创新与深化改革开放相结合、利用市场机制与加大政策支持相结合，加快把服务业发展成46、为国民经济的主导产业。以加快沈阳市服务业的发展，提升中心城区服务功能，扩大就业，促进经济结构调整。本项目建设完全符合国家经济发展政策和沈阳市产业结构调整方向。8.2项目与所在地互适性分析（1）利益群体对项目的态度及参与程度企业对项目的建设持积极的支持态度。周围的住户对项目也持支持的态度。项目的建设可增加就业岗位，解决所在地的一部分剩余劳动力的就业问题。提高当地的文化品味，因此当地居民希望项目能尽快实施，给当地带来收益。（2）各级组织对项目的态度及支持程度本项目受到沈阳市、区各级组织及部门的大力支持，对项目的进展程度十分关心，并催促企业尽快实施项目，同时给本项目提供了诸多的优惠条件。对需要地方提供的交通、电力、通信和供水等基础设施条件给予了大力的支持和配合。（3）地区文化状况对项目的适应程度项目所在地现有技术、文化状况可以达到项目建设和发展的需要，当地居民的教育水平适应项目要求的技术条件,可保证实现项目既定目标。总之，项目所在地满足项目顺利实施的各种条件，可保证项目的实施。