1、21支渠及周边城市地段景观工程项目建议书xx2010年02月项 目 建 议 书项目名称：21支渠及周边城市地段景观工程建设地点：什邡市雍城东路21支渠建设性质：新建项目申报单位：xx城市建设投资公司申报时间：2010年02月一、项目背景1、基本情况 21支渠是人民渠支渠，水源引自石亭江。 21支渠在什邡城区东部南北向贯穿城区，本项目地块位于21支渠德什公路以南段，沿雍城东路向南绵延约1.9公里。周边现状用地性质主要是农业用地、居住、工业、商业以及部分行政办公用地。2、基本建设情况本项目地块处于什邡市城东区域，紧邻什邡（雍城）广场和什邡市行政政务中心，北临什邡中学，周边未来是高档社区，现北京援建2、的北京小学、雍城中学和人民医院。在交通系统规划中，东西向经过区域的德什公路、金河南路规划为城市主要道路，并在南北方向上规划一条城市主要道路。已建成的雍城东路成为打通沿水渠南北走向的主要道路，并作为连接项目地块与人民渠、项目地块与城区市中心的主要道路，规划中的三条规划道路直接连接雍城东路和环城东路，可达城区各个区域，交通将十分便捷。本项目目前电信、 水、电、气等专业管理运营机构比较落后或处于空白状态，并且项目所在地附近没有大型的商业及娱乐机构与设施。二、项目建设的重要性和必要性什邡是一座古老的天府小城，座落于成都平原西北边缘。其历史悠久，上溯到公元前221年秦朝时候，大量的文物和文献资料证明，早3、在先秦时期，什邡已是一个多民族聚居、经济繁荣的方国。什邡自汉高祖六年（公元前201年）置县之后，迄今已有两千多年的历史。历史上，这个地处四川盆地的小县曾声名远扬，因为秦代著名水利学家李冰曾在此治水并仙逝于此，也是著名农学家张师古就佛教南禅八祖马道一(世称马祖)的故乡，汉代名将雍齿的受封之地。目前，21支渠南端地段因未经规划，建筑混乱，严重影响了全市的窗口形象，与城市市现状不符，亟待改造，同时，按照项目区上位规划的要求，本项目将依托现有场地条件和什邡市的历史文化，对21支渠及周边城市地段进行景观工程规划与设计，因此本项目的实施，是适应时代的发展要求，应运而生。（1）有利于提高城市知名度，树立对外4、良好形象。实施人民渠21支渠及周边城市地段景观工程项目，可以借助近期正在开展的什邡市历史文化名城保护规划的实施，以及 “”地震及震后北京和全国人民援建什邡这一重大历史事件，使得什邡市在较短的时间内为国内外所了解，进而形成品牌效应，这必将有效提升什邡市在国内外的知名度和影响力，树立起什邡市在外部世界的良好形象。（2）有利于促进开放融入战略，扩大对外开放。通过实施人民渠21支渠及周边城市地段景观工程项目，不但可以推动什邡市休闲规模和档次，而且可以吸引更多的资金、技术和信息催生新的发展项目。同时，一些现代文明的生活理念和生活方式不断涌入，也将进一步加快干部群众思想解放和观念转变的步伐。所有这些必将从5、根本上提升什邡市的对外开放水平，使什邡市不断融入四川省乃至全国经济发展的大环境，在更高的层次上开展对外交流与合作。（3）有利于提升周边区域的整体价值，将带来什邡市东部区域高档社区的范围扩大，随着交通环境和交通工具的改善，人们活动范围的扩大，消费者对距离的心理理解由原来用远近来比较转变为用实际到达的时间来衡量，从什邡市的中心到21支渠的时间在20分钟以内，加上政府和主管部门对21支渠及周边城市地段的定位，从某种意义上是将城东高档社区的范围进一步扩大。同时历史渊源区和农耕文明区主题公园的建造，以及工业印记区和绿色生态区的建设，将形成一个能为城市市区居民提供容纳将近1万人的休闲娱乐、商务接待的公共服6、务场所，这将大大的提升周边区域的土地价值。（4）有利于促进基础设施建设，优化发展环境。实施人民渠21支渠及周边城市地段景观工程项目，将会使政府有关部门进一步加大对基础设施建设领域的投资力度，并采取有效措施，吸引民间资本投入这一领域，从而有效改观当地的基础设施状况，为什邡市经济社会提供更加良好的发展环境。（5）有利于带动相关产业，调整产业结构。通过21支渠及周边城市地段的建设，势必形成一个以休闲、娱乐、购物、度假、运动、露天演出、大型活动等旅游、服务项目为支撑产业的可持续发展的高档社区。这些服务产品将成为城东区域的支撑产业，为什邡市进一步调整产业结构，促进优化升级起到重要的推动作用。（6）有利于7、促进什邡市文化产业的发展。实施人民渠21支渠景观工程项目，可以使什邡市的民间文化和民俗风情有机会通过众多的载体展示出来，形成规模可观的文化产业形态，从而有力地提升什邡市旅游的文化品位和内涵，为加快什邡市文化产业发展步伐起到积极的促进作用。三、项目设计依据1、什邡市城区控制性详细规划（2008年-2020年）；2、21支渠及周边城市地段修建性详细规划设计（2009年）；3、什邡市城市建设投资公司提供的现状图及有关资料。四、项目建设内容1、环境总体布局及功能分区。2、规划区内道路规划、交通组织。3、规划区内的园林绿化设计。4、规划区内的水系、水景设计。5、规划区内主要建筑物的改造设计。6.规划区新8、建建筑物及景观建筑小品的设计。7、规划区市政及主要服务设施的设计及规划位置。8、规划区视觉指示系统设计五、建设规模什邡市人民渠21支渠及周边城市地段景观工程项目占地面积约45公顷，建筑面积约2万平方米，依据地形特点及上位规划理念，园区自南向北分为四个区域，分别命名为：第一地块（历史渊源区）、第二地块（农耕文明区）、第三地块（工业印记区）、第四地块（绿色生态区）。第一地块：主要由综合服务厅1；草亭1、2、3、4、5、6；栈桥构成的景观建筑群。占地面积：18270；建筑面积：634。第二地块：主要由5个茶棚构成两个小建筑组团，散落在由灌溉沟渠自然分割出的小地块之间。占地面积：29360；建筑面积：9、543。第三地块：主要对园区内的路网、单体建筑的改造及周边水系重新调整设计，占地面积：64900；建筑面积：7828。第四地块：主要由广场及人群集散地、码头、儿童游乐场、老年活动园区、其他广场及集散地、湖心岛等组成。占地面积：318810；建筑面积：9896。五、项目选址什邡市雍城东路21支渠，占地面积约45公顷。六、项目运作思路、建设原则和目标（一）运作思路：21支渠及周边城市地段景观工程项目的运作思路是建立在成都市及国内中小城市同类项目成功运作的成功案例和对什邡市及周边市镇的公共服务区、城市广场、商业区市场调研和对房地产开发项目进行深入调查了解的基础上，提出具体运作思路如下：1、土地资源再10、加工：第一阶段把项目地块修建成为一个城市公共服务区域，聚集什邡休闲、度假、购物、娱乐、运动、露天演出、大型活动的消费人气，将生地变成熟地，完成土地资源的再加工过程，使其成为什邡市城东区域的主题公园，同时获取提升周边地块价值的效应。这一阶段主要由政府出资建设：首先政府对项目地块征地拆迁，完成土地的粗加工，所需土地费用为20250万元（30万/亩，共675亩）；其次政府出资建设项目一期建设（第一、二地块区域整体，第三、四地块环境及所有道路市政管线），完成土地的再加工，所需费用为10000万元。2、打造出新的城东时尚商业街区及高档商务接待区：第二阶段在土地成熟之后，不断完善区域功能，提升项目区域的档11、次和消费层次。这一阶段主要建设内容为改造第三地块（工业印记区）的旧厂房和新建第四地块（绿色生态区）的湖心岛高档商务中心以及配套建筑单体建设。根据项目可操作性及实际运作方式可以采用两种方式来实施。方式一：由政府出资建设第三地块的时尚商品店、西餐吧、酒吧等和第四地块的湖心岛商务区及餐吧等经营性用房，建设投入使用后由政府通过招标，将这两区域的经营性用房进行整体出租转让经营权，期限为25年，期满收回，政府承担管理维护费。方式二：政府挂牌出让第三地块和第四地块经营性用房所用土地，出让年限为40年，拍卖出让起始价为人民币110万/亩，采用增价拍卖竞价方式，由竞买后竞得人投资建设经营，竞买后竞得人须缴纳土地12、征地费用30万/亩及土地契税（按土地价格购成总额的3%计算）。3、打造新的城东高档社区：项目分部建设投入使用后，将会带来区域功能完善及周边地块的不断升值，在此基础之上再由政府挂牌出让周边地块土地，由竞拍后竞得人再分步对这些地块进行商业房地产开发，例如项目周边地块A B C D共20公顷（300亩），土地增值后开发建设商业房地产，房地产升值暂估为500元/，容积率按2.0计算，土地增值后土地竞拍总收益（较之土地增值前效益）为10000万元。（二）建设原则规划设计以体现21支渠历史的延续性和其在城市发展格局中的重要地位为出发点，依托现有场地条件，分区分段打造不同的历史文化内涵，记载了蜀人从高山到平13、原，从农业到工业，再到追求生态和谐家园的历史过程。并通过环境景观的设计，凸现21支渠在城市发展格局中的重要地位。1、什邡历史的溯源注重对古蜀文化的继承和发扬，通过对古蜀文化起源地自然与人文环境的塑造，打造厚重的文化氛围。2、治水与农耕文明通过设置大片稻田、闸口以及农耕雕塑群，展现农耕时代的耕作场景，并在沿河处零星设置传统民居， 供游人休憩所用。3、近现代工业印记充分发掘现有场地条件，依托现有存在众多的工业厂房，经过改造成为艺术展示区。4、城市绿色的引擎现代城市发展越来越向生态、和谐的方向发展，走为什邡市绿化结构中的重要滨水履带和城市生态绿地，项目区南部以实现生态效益为目标，将水系自然引入场地内14、，形成“水道穿场”的格局。合理配置植物群落，布置人工湿地，广泛种植挺水、浮水和沉水植物，增强水体自净能力。通过修复生态界面，完善区域整体的生态系统，改善地区自然生态环境。（三）建设目标21支渠及周边城市地段景观工程项目是什邡市启动改造与重建过程中重要的环节，新的城市公共游乐与休闲中心的出现，将有效改善什邡市市民的休闲游乐环境，将彻底改变什邡市市民的消费观念，全面升级什邡市的城市环境和商业品质，引领什邡市的时尚品质消费潮流。该休闲区域辐射整个什邡及周边区域，将为未来什邡市市区的居民和消费群体提供休闲放松场所和时尚消费阵地，为经营者提供品质管理和人气支撑，为投资者提供全新的投资模式和增值服务。2115、支渠及周边城市地段景观工程的实施将会在更高层次、更深程度上改善21支渠周边环境；提升21支渠周边地块价值；加快什邡市休闲规模和档次的发展，更快形成具有区域特色的历史文化名城。七、投资概算整个项目总投资15000万元（仅为项目建设费用，不包含土地征地费用20250万元），其中：1、基础设施配套总额为6280万元，包括675亩土地范围内的道路、路政设施及路面铺装等，其中第一地块：896万元、第二地块：596万元、第三地块：727万元、第四地块：4058万元。2、园林建设园林建设投资2003万元，其中，景观绿化1508万元，设备购置费495万元。 3、建筑单体建设成本总额为6410万元，总建筑面积116、.99万平方米，单价为3200元/平方米。其中，82栋单体建筑2269.30万元，餐馆、凉亭、长廊、码头等4140.70万元。4、工程建设其他费用总额为500万元，包括建设单位管理费、可研报告编制费、工程勘察费、工程设计费、施工图审查费、工程监理费、招标代理服务费、招标交易服务费、竣工图编制费、施工人员意外伤害保险、预备费。另土地征地费用为20250万元（按每亩30万元/亩，共675亩）期间费用为：园林维护及管理费为150万元/年，按投资总额的1.0%计算；政府维护及管理费主要指第三、四地块经营性用房整体出租，政府监管管理维护费用150万元/年，按经营性用房投总额的2%计算。八、效益分析1、社17、会效益：21支渠及周边城市地段景观工程的规划理念已经不是停留在原有的营造小环境的规划理念上，而是上升到将整个项目融入到整个自然生态的大环境中，在保护原有的生态环境不受破坏的基础上，同时对小环境进行精心的梳理调整，是真正意义上的可持续发展理念。同时城市主题公园的建造、时尚商业街区和高档商务接待区的建设，将形成一个能拥有约1万人口，可供观光游憩、休闲娱乐、购物消费、商务接待的公共休闲服务区和高档商业商务区。本项目的启动还将带动房地产、旅游、建筑、通讯、交通等20余个相关行业，项目的实施预计可提供1000一2000人就业机会。2、经济效益：从直接的经济效益来看，本项目从2010年起，按1年的建设期计算，年平均投资收益率达到40.5%，投资回收期4-5年，属投资回收期较短的投资项目，项目的投资内部收益率38.5%，处在非常高的水平；是一个有着良好经济效益的项目。从间接的经济效益来看，本项目的实施，将促使周边土地的全面增值。如周边地块A B C D（20公顷），若在项目建设投入使用后再挂牌出让，由此带来的土地增值总收益为10000万元。