1、房地产开发有限公司工程管理暂行办法（第二版）福建房地产开发有限公司福建房地产开发有限公司工程管理暂行办法1.目的为贯彻执行“以质量求生存，以诚信求发展”的企业方针，树立产品品牌和企业品牌，加强工程质量、进度和成本控制，特制定本管理办法。2.范围本管理办法适用于房地产开发有限公司所属各工程项目。3.职责和组织3.1 房地产开发有限公司总工办、工程部负责本管理办法的制订、修改、解释、指导和监督检查。3.2 房地产开发有限公司工程部、造价部、材料部、总工办驻现场办公室（质检部）贯彻执行本管理办法。3.3 房地产开发有限公司工程管理组织结构 总经理 分管副总 分管副总 总工程师技术控制(工程部、材料部2、造价部) 工程部 材料部 造价部 绿色项目部 3地项目部 八期A项目 景观项目部 。4. 工程质量管理4.1 质量管理目标努力消除质量通病，避免因重大工程质量问题引发客户投诉。项目工程验收合格率达到100%，优良工程（榕城杯）计划创建实现率100% 。4.2 工程部负责公司工程质量的管理，工程部代表公司和下属项目部项目经理签订质量责任状。质监部指导和检查工程项目质量情况，监督项目部、工程部质量职责和目标的落实。工程部和质检部根据工程质量情况进行奖罚。公司和工程部、质检部签订质量责任状。4.3 项目部经理对所管项目的质量管理负第一责任。质检部应在各项目设置和指定专职的各专业质检工程师，明确其岗3、位责任。4.4 工程师要熟悉施工图，及时发现施工图的错漏碰缺，及时反馈给设计单位或设计部；应认真核对有关放样、定位、标高、土方等测量数据和资料。4.5 工程师应检查施工组织设计中的质量控制内容，对其工艺、方案、技术标准认真研究、抓住工程施工的难点、重点、特点，寻找解决的最佳方案来指导现场的实际操作。提出可行性的合理化建议来促进工程质量的提高。4.6 对监理细则、规划、月报进行全面的汇总，有针对性重点检查监理实施情况。施工关键工序、主要部位要坚持旁站，对整体作业经常检查。4.7 严格加强过程控制，及时纠正不合理的施工工序，坚持“三检”，监督相关单位严格按规范及标准进行施工，违反者给予处罚。4.84、 隐蔽工程全数检查，隐蔽工程内容均应经验收合格并办理手续后方可进行隐蔽。4.9 消除质量通病，要有预防质量通病的施工方案和保证措施。容易引起业主投诉的外墙、屋面、厨房、卫生间的渗漏通病和楼板裂缝通病等要尽量杜绝。4.10 协调处理各专业工种的施工配合，监督各专业的预埋、预留及相互间成品保护等工作。4.11 装饰工程实行“样板制”，砖墙和外装饰采用样板墙、内装饰采用样板间，防水采用样板面，样板经认定后作为操作和验收的标准，达不到样板标准不予验收，未做样板的不得施工。4.12 屋面装饰、外墙装饰（含面砖、涂料）、内墙面砖、楼地面面砖、均必须先做施工方案和材质选择，经相关单位认可后方可施工。施工过程5、应及时跟踪，发现存在质量问题应及时反馈和纠正。确保整体效果达到预期的目标。4.13 建立实施质量检查日记、现场工程例会和质量专题会制度。4.14 现场质量验收按关于加强项目施工验收管理规定文件编号RX-GC（2007）A-02有关规定执行。4.15工程部和总工办驻现场人员牵头组织质量检查小组，分阶段对项目进行质量评比，并进行奖罚。 现场质量问题处罚详见附表一；考核详见附表二A。5. 工程进度管理5.1 进度管理目标按合同工期竣工并通过各项验收，确保公司的总体计划得以贯彻执行。5.2 项目工程师对进度计划和人、料、机使用计划进行分析和审查，提出修改或者合理化提议；严控施工过程、设备配置和材料采购6、按计划进行。5.3 因各种原因出现施工进度滞后，项目部应能够提出针对性的补救方案和措施。如加人、加设备、加班、采用新技术新工艺和调整工序等方法。5.4 为了确保工程按计划进行，工程款的支付在非特殊情况下应按合同履行，工程部和造价部对工程进度款签字确认后，公司在10日内予以支付款项。特殊情况下，缓付和拒付的由公司领导确定。导致进度延期的，考核时予以顺延。5.5 工程部和总工办驻现场办公室按阶段进度和总体进度对各单位（单项）工程施工进度进行考核，详见附表二B6. 工程材料管理6.1 材料管理目标 材料质量符合相关标准和合同要求；材料供应确保施工进度；材料采购符合工程成本控制要求。6.2 甲供材料的7、管理 材料部负责市场调查和询价，除垄断性产品和特殊材料外，其它产品和材料必须保证有多家供货商（三家以上）提供充分齐全的品牌、规格、型号，进行性价分析，由招标小组选择确定招标的邀请供货单位。 材料部编写材料采购招标文件和拟定合同条款，造价部审核。评标和定标按房地产开发有限公司工程招标管理办法及内字（2007）023号关于工程招标文件及合同等审批的通知有关规定执行。 材料部负责跟踪监督供应商的材料生产、供货，负责和施工单位的材料交接验收，不合格材料不得交付施工单位。 甲供材料至现场经工程部、材料部和施工单位双方验收合格后，开具材料入库单。材料发票与入库单齐全方可按合同约定申请支付材料款。6.3 施8、工单位提供的材料管理 项目部参与材料的初验、见证取样和跟踪材料送检，核对检测报告的性能及指标，对不符合要求的材料给予退场。 现场材料有组织堆放，满足文明施工要求。 所有工程材料（含土建、水电、煤气、电信、网络、智能、景观、绿化等），必须符合相应质量标准和规范等要求，不合格材料一经发现立即退场。 工程部和总工办驻现场办公室对工程所采用的建筑材料进行抽检，对材料管理、现场堆放、标识、材质品牌、检测性能、加工工艺和观感等进行检查， 给予奖罚。6.4 材料品牌确定按RX-GC（2007）A-03文件材料品牌确定流程条款执行。7. 施工技术资料和内业管理7.1 管理目标 施工技术资料和内业符合相关标准和9、规定，遵循ISO标准化管理宗旨，确保工程管理的程序化、标准化和制度化，避免失误。7.2 项目部（工程部）应做好项目资料的管理工作。对放样勘测数据、施工内业资料和监理内业资料应及时认真核查。重要数据的核查应指定专人并签字负责，按规定应留底的资料应做好存档管理工作，配备专职或兼职资料管理人员。7.3 项目部（工程部）向公司提供的工程资料应确保真实性，不得弄虚作假。对于特殊情况，需要领导批准并及时向公司行政中心备案。7.4 工程内业资料及责任人签字应及时到位，非特殊情况不得事后补充和补签。7.5 施工图会审纪要、施工组织设计、施工进度计划、质量月报、监理规划、监理细则、监理月报、重要工地例会纪要、重10、要部位重要工序技术方案、专项施工特殊措施、基础验收记录、竣工验收记录、质量事故处理方案及其它工程部认为重要的工程数据或文件应在7日内抄报副本(或复印件)至总工办驻现场办公室。完整的工程技术资料存放项目部（工程部），项目竣工验收后交公司行政中心存档。7.6 项目部应监督监理单位、施工单位严格按福建省建筑工程文件管理规程等有关标准和规定整理技术资料。施工管理资料、施工质量验收资料和施工检测资料，随工程进度整理齐全。项目部对当月检查出的问题，必须在限期内及时弥补处理。8. 工程变更和设计修改管理按工程设计变更管理（试行），编号：RX-GC（2008）A-01执行9. 工程安全管理和文明施工9.1 管11、理目标 确保安全生产，杜绝安全事故，维护项目信誉和公司声誉。9.2 签订施工承包合同中应明确施工单位承当全部安全责任。9.3 建筑物外架材料和搭设应遵守有关规范，并定期检查。9.4 施工井架要求投入使用前施工单位应自检，监理等有关部门复检，达到要求后正式投入使用。作业人员持证上岗，不得违章作业，并定时检查，发现问题及时整改，确保机械处于良好的运行状态。9.5 临时用电应根据现场需要，合理布置供电线路，设备保护齐全，设备操作应规范，施工组织设计应合理，不得超负荷运行，跟踪线路的运行情况，发现安全隐患及时整改，确保供电线安全稳定的运行。9.6 经常进行安全教育，提高安全意识。 9.7 抓好“三宝四12、口五临边”等安全设施工作。9.8 施工现场围墙、大门、保卫值班室和洗车台要在施工前按规定做好，工地实行封闭管理，保卫人员应对文明施工设施经常检查。9.9 施工现场应成立安全、文明施工领导小组，建立健全安全、文明生产制度，对工人进行安全、文明生产教育、检查和指导。9.10 施工现场道路应进行硬化处理，专职清洁工进行日常保洁，减少工地粉尘污染。9.11 工程部和总工办驻现场办公室分阶段对项目部进行安全、文明生产及施工用电进行考核，考核内容见附表二C。10奖励和处罚10.1 公司项目部代表公司对施工单位和监理机构进行管理和质量监督。施工单位和监理公司的奖罚，工程部按照房地产开发有限公司关于项目施工单13、位及监理机构的工程质量管理规定执行，处罚意见7日内工程部报公司总工办驻现场办公室备案。10.2 按照房地产开发有限公司关于项目施工单位及监理机构的工程质量管理规定对施工单位和监理单位的进行奖罚的条款应纳入相应项目的施工承包合同和监理委托合同。10.3 在日常施工过程，项目管理人员和质检人员随时检查项目，对施工队伍和监理机构进行进行处理时，公司项目工程师负有责任的，质检工程师按附表一进行处罚，及时报工程部和总工办备案。10.4 工程部和总工办驻现场办公室按工程形象进度（如基础完工、五分之一结构、封顶、落架、竣工等关键节点）或按月、季度对各项目部人员进行阶段性工程管理工作考核和奖罚，奖罚按本办法附14、表二执行。工程部、总工办驻现场办公室提出奖罚意见，报公司领导批准后执行。10.5 项目竣工验收后综合评选“优秀个人”和“优秀项目经理”，分别给予重奖 壹万 元和 贰万 元，表现差的人员给予严肃处理。10.6 优秀项目管理人员考核基本标准（1） 无重大过失（2） 无质量事故、安全事故（3） 分管项目按时或提前完成（4） 竣工交房过程未出现因施工质量引起的批量投诉和重大投诉（5） 工程变更控制合理，未出现因项目部管理失误引起的工程返工10.7 如发生重大质量事故或重大技术性事故，项目工程师和项目经理取消该年度奖金11其它11.1 工程部应充分利用和调动监理机构的人员，充分授权，加强管理，通过奖罚等15、手段发挥其积极性和提高管理效率。11.2 工程部要尽量组织工程管理人员参观学习其它楼盘。吸取教训，学习先进经验和工艺。11.3 对项目重要建材要及早和充分调研，全面了解和掌握各项性能指标，包括以往使用情况及相应配套的施工工艺。 附表（一）质量问题处罚规定 项目发生质量问题，项目部应及时督促施工单位和监理机构进行整改，并通报公司总工办驻现场办公室。如因项目部对施工单位和监理机构质量工作监督和管理不严，发生质量问题不能及时发现和纠正，在公司质检工程师、设计单位、质量监督站等部门的质量检查中发现问题的，对公司项目经理和项目工程师进行通报批评和罚款处理。类型工程质量问题项目部经理罚款（元）项目工程师罚16、款（元）一、工程材料质量控制材料未经检验投入使用每次200300每次5001000使用不合格材料每次200500每次5002000搅拌机旁未设立砼配合比标志牌每次50每次100材料未按施工平面布置图存放、保管和标识每次50每次100整改工作未按时完成一次100300一次2001000二、施工工序质量控制隐蔽项目未经验收施工单位自行隐蔽每次100300每次2001000砼试块不合格一次50一次200工序间“三检”制度不落实每次30每次100装未执行“样板”制度每次100300每次5001000整改工作未按时完成一次100300一次2001000类型质量问题项目经理罚款（元）项目部工程师罚款（元）17、三、分项、分部、单位工程质量主控项目不合格一项100一项300500一般项目不合格一项30一项100观感评价为“差”一项100一项300500整改工作未按时完成一次100300一次5001000四、项目工程技术资料管理施工检测、验收、管理资料不全一项10一项30工程材料质保资料不全一项 10一项 30应签证技术资料未及时签证一项10一项50整改工作未按时完成一次100200一次200500五、其他发生一般质量事故每次300500每次5002000发生重大质量事故每次5002000每次20005000因质量问题被建设主管部门通报和处罚每次200300每次5001000在施工和保修期内，因施工质量18、产生渗漏、裂缝，导致业主投诉一次200300一次5001000附表（二）阶段性考核奖罚规定A、工程质量奖罚工程分项检查项目检查次数项目工程师奖励项目工程师罚款1、基础工程（桩基、承台）桩基检测每栋一次800元800元轴线、标高砼强度、观感2、地下室工程渗 漏每区一次按栋奖励1000元/栋800元/栋轴线、标高砼强度、观感3、主体结构工程轴线、标高每栋一至二次1000元800元结构各项检测砼强度、观感4、砌筑工程（砌体及抹灰）灰缝、顶砌每栋一至二次1000元800元垂直度、平整度工艺、观感5、外墙装饰工程（外墙面砖、涂料及打底层）材 料每栋一至二次1200元1000元工艺、观感渗 漏6、屋面及防19、水工程（屋面防水、屋面瓦）材 料每栋一次1200元1000元工艺、观感渗 漏7、门窗工程（门、窗、栏杆）规格、尺寸每栋一次1200元1000元塞缝、打胶观感、渗漏8、土建材料材料品牌、质量每区一次2000元1500元9、消 防渗漏、工艺每栋一次700元600元10、供水、排水渗漏、坡度、垂直度、标高每栋一次700元600元11、电气强弱电预埋及墙体配管阶段按图施工、工艺每栋一次500元400元12、电气（箱、盒、穿线、面板、灯具）工艺、标高每栋一次500元400元13、煤气工艺、标高、位置规格每区一次500元400元14、暖通工艺、标高、位置规格每区一次500元400元15、景观（硬景）道路广20、场每区一次1000元700元小 品16、景观（软景）绿化种植每区一次1000元700元17、质量投诉主控项目及超过20%的一般项目质量问题每 区1000-5000元1000-5000元18、一般事故按项目1000-5000元19、重大事故按项目特殊处理20、交房卫生每区一次1000元600元备注：1、新项目开工后，由总工办按项目规模、层数及施工难度等情况，拟定考核计划，经总工及分管副总批准后实施。 2、对阶段性考核项目，若项目工程师未通知总工办验收即自行隐蔽或后续无法检查，对该项目将不予考核，同时按规定给予处罚。 3、出现水电项目质量问题，水电副经理与项目经理各连带处罚10%（且不低于100元21、）。4、项目经理奖励和罚款金额为项目工程师相应奖罚金额的20%；对工程同一分项中连续出现的较严重质量问题（主控项目）达三次以上，项目经理连带处罚为100%。5、以上项目为重点检查项目，其它项目按规范执行。B、工程进度奖罚（按区考核）工程节点按时奖励滞后处罚考核对象1、0.00（无地下室）1000700项目经理2、0.00（带地下室）15001000项目经理3、五分之一结构15001000项目经理4、结构封顶 1000 700项目经理5、单体验收20001400项目经理6、室外管网工程20001400水电副经理7、智能化工程20001400水电副经理8、绿化景观、道路20001400景观项目经理22、9、交房及整改20001400项目经理注： 1、工序前面节点按时完成，但后续节点工期延误的，除按本节点罚款外，前面所有节点进度奖励扣回。工序前面节点延误，但后续节点工期按时完成的，除按本节点奖励外，前面所有节点进度罚款返还70%。2、序号15、9的工序相关负责的土建工程师各连带奖励或处罚30%，水电工程师各连带奖励或处罚20%；序号6、7相关负责的水电工程师连带奖励或处罚30%，土建工程师各连带奖励或处罚20%；序号8的工序相关负责的景观工程师各连带奖励或处罚30%。3、交房及整改时间：l 未涉及厂家材料供货的套内土建和水电问题整改10天l 门窗、墙体、屋面、露台和管边渗漏整改15天l 更换门23、窗、入户门的不超过30天l 其它整改非特殊原因均不得超过20天l 因特殊原因确需延期的报总工办驻现场办公室和公司领导批准C、工程安全奖罚处罚项目考核部位处罚金额1、安全问题被通报每 区1000元/次.人2、较大安全隐患每 区1000元/次.人3、工伤每 区1000元/次.人4、一般事故每 区1000元/次.人5、死亡每 区3000元/次6、重大事故每 区3000元/次注：1-4项考核对象为项目工程师（按土建或水电类安全问题对责任人处罚）；56项考核对象为项目经理未发生4-6项安全问题，项目工程师各奖励5000元，项目经理奖励5000元。D、其它项目工程部位检查项目检查次数合格(奖励)不合格(处罚)考核对象定位测量建筑物定位每区一次10001000测量工程师室外工程管网定位标高测量每区一次10001000土建工程师景观工程道路定位、标高测量每区一次10001000景观工程师土方测量数量每区一次10001000测量工程师合同及协议条款合同、协议条款执行情况阶段检查/1000工程师或项目经理