1、房地产开发管理体系幕墙工程标准化管理应用指引释义：标准化管理-指开发工作过程中的程序化、规范化管理。应用-指研究宗旨源于实际工作需要、服务于实际工作需要。指引-指所提示方法、工具等为思路性建议，应用中根据项目情况灵活应对。一、 前言房地产开发过程中，幕墙工程（尤其是大型综合体）属于一个专业性较强，既影响美观、又涉及功能性并商务份额较大的分项，建筑设计院和业主方工程设计人员专业程度严重不足，幕墙工程设计和承包产业分工欠细，开发商常常处于图纸不可控、成本不可控、工期不可控及质量不可控的窘境，幕墙工程标准化管理应用指引的编制试图解决房地产开发过程中幕墙工程相关工作涉及的管理问题，拟建一套以开发商为导2、向的全过程管理体系及管理工具，从而全面提升幕墙工程管理质量和实体质量，提升性价比。 研讨着重于解决目标问题的过程控制。编制过程中，以保证品质为前提，将成本控制理念渗透到每一个业务环节及管控过程，强化过程中的成本管控：其中包括方案设计阶段经济合理性评估、技术合理的统一招标图、翔实准确的商务清单、明确的质量目标和管控要求，规避实施过程中不合理的商务增量等。工程实践证明：通过该管控体系在实际工程中的应用，取得了良好的经济效益和质量效果，投资方面的优化达到了行业先进水平。执行管理工具的说明：该套执行管理工具文件一共36个，分别依据开发过程中四个不同阶段而编制，站在业主角度引导开发商各职能部门人员如何进3、行过程管控，内容形式包括标准管理文件模板、管理工具、参考评审表单、问题库、主辅材清单及商务清单等等，可提供业主各部门成员不同阶段工作及相应文件编制参考和借鉴，由于篇幅有限，本文仅列举各管理工具文件名称，简要介绍各工具文件概略思路和内容。二、幕墙工程标准化管理应用指引基本管控框架体系模型项目管理流程技术支持积累执行管理工具a) 基本思路：立足于解决幕墙专项工作中的“4W1H”的基本管理问题。即“WHO”由谁做；“WHERE”在哪个阶段做；“WHEN”在什么时候做；“WHAT”要做什么内容；“HOW”应该怎样执行？ b) 项目管理流程：解决问题 - 由谁做？什么阶段做？做什么？c) 执行管理工具：4、解决问题 - 怎样做？d) 技术支持积累：解决问题 - 知识经验积累和企业标准三、 体系分系统概略介绍1. 项目管理流程 将幕墙专项工程做了符合行业规律及房地产开发要求的合理分解，为开发计划和专业计划的编制及工作组织提供参考。 明确划定各部门工作职责及工作界面。 在流程中解决分项工作中存在的现状问题，并以【管理工具】的形式给以解决方案的建议指引，最终使得流程得以落地实施。流程解决了“由谁做、什么阶段做、做什么”问题，下表所示的执行管理工具将解决“怎样做”，各阶段对应之管理工具示例详表一。表一：【执行管理工具T-XX】列表编号文件内容简述分类T0幕墙工程专项设计工作手册T1幕墙工程顾问咨询服务工5、作内容设计阶段T2幕墙方案评估报告设计阶段T3一次设计预留条件设计阶段T4专项工程产品标准（幕墙）模板文件设计阶段T5幕墙工程招标图设计任务书模版文件设计阶段T6幕墙工程量清单模板（造价咨询）成本T7幕墙系统主要材料样板清单设计阶段T8幕墙系统工程技术规范模版设计阶段T9参考工程量清单及格式要求模板设计阶段T10幕墙设计计算书评审示例设计阶段T11招标图设计评审示例设计阶段T12技术扣示例招投标T12-1技术扣答复文件示例招投标阶段T12-2技术扣答复文件示例招投标阶段T13工程管理能力问卷题库招投标阶段T14技术标评审示例-设计部分招投标阶段T15技术经济分析示例招投标阶段T16技术标评审示6、例-工程部分招投标阶段T17中标技术方案承诺书招投标阶段T18幕墙工程深化设计要求深化设计阶段T19深化设计交底会会议纪要示例深化设计阶段T21深化设计评审意见报告模板文件深化设计阶段T22幕墙成品保护的管控要求招投标阶段T23幕墙技术质量标准（实体）招投标阶段T24幕墙工程试验一览表招投标阶段T25幕墙招标工程范围及界面划分指引招投标阶段T29幕墙材料样板确认单工程管理阶段T30编制幕墙工程管理规划的要求工程管理阶段T31对监理管控要求工程管理阶段T32材料排产及供货质量要求工程管理阶段T33隐蔽工程重要节点的检查工程管理阶段T34幕墙工程验收方案要求工程管理阶段T35预埋件的管理控制工程管7、理阶段T36幕墙施工测量与定位的管理控制工程管理阶段T37工序质量验收管控工程管理阶段2. 执行管理工具编制： 内部工具：指导开发商一线操作人员该做什么、如何做。 外部工具：指导同合作方相关的的工作内容、要求。 编制原则：把控执行过程中的关键点。2.1. 幕墙设计阶段管理应用指引2.1.1. 顾问咨询委托l 细化工作内容和成果要求【T1】：向合作方明确我们在全程顾问咨询服务过程中的详细成果要求，改变过去顾问公司只完成招标图即完成任务的现状，强化其对开发商的外脑辅助咨询决策的职能；同时也是对顾问公司管理的隐形强制管理。l 规范设计委托【T5】：将委托设计合同标准化，将我们关注的各项问题，通常也是8、经常发生的问题在合约里明确，避免因经验不足造成的缺项漏项导致后期工作的被动。2.1.2. 过程成果l 方案评估【T2】：在建筑方案设计阶段，幕墙设计师介入建筑外立面的设计，协同建筑师评估建筑外立面设计的技术和经济合理性；弥补建筑师对幕墙工程设计上的专业欠缺，从最根本上把控方案达到相对最优化。l 幕墙工程对一次设计反提设计条件【T3】：由于幕墙的专业性较强，建筑师及开发商设计管理人员对一些较特殊的技术要求缺乏预见性，导致幕墙设计和主体建筑设计之间易产生矛盾，对建筑外立面设计的实现不利或影响建筑功能的合理实现。本表单搜集了一些幕墙外立面设计上的常见问题，为建筑设计乃至后续的施工图设计提供参考。l 9、产品标准【T4】：以往设计过程中，对专项设计的产品标准重视程度不够，影响了设计成果的整体完善性。本表单初步梳理了幕墙工程产品标准的基本思路，尤其结合了成本方面的要求，成为后续一切相关工作的基本指导原则。这是一个管理理念的改变。当然，如同建筑设计、精装修设计的产品标准一样，其编制深度也是随着工作的不断深入而逐步细化完善的。2.1.3. 最终成果l 参考工程量清单的编制要求【T9】：以往委托设计过程中，很少委托顾问公司编制幕墙工程量清单。本表单一方面约定了顾问公司在完善设计的同时出具一份参考清单，供后续造价咨询公司规范编制参考；另一方面，也对幕墙招标图设计的完整性提出了高要求，因为其设计的漏项落项10、将导致工程量数据的缺失。l 技术规范【T8】：以往工作中，开发商工作人员编制工程技术规范，受到专业性限制，编制的质量往往不高、针对性不强。本要求意在将该项工作交由专业顾问公司去做，可充分发挥其专业性；同时规范格式模板，便于专业技术的积累和逐步形成产品标准。开发商人员将主要精力放在重点关注的问题上即可。l 主要应用材料清单【T7】：虽然设计说明中通常会表达，单独列项便于我们进一步审核细化产品标准，同时对后续的招投标工作有较大指导意义。l 计算书：以结构计算书为主，根据项目情况也可约定其它技术性能的计算要求。意在约束幕墙设计师的随意性和欺诈性，同时也便于我们对顾问公司的能力评审，以供其它项目操作参11、考。l 图纸：评审。2.1.4. 成果评审l 评审单【T11】：意在使图纸评审规范化，不同部门、不同人员评审内容和重点应有所不同，避免眉毛胡子一把抓，没有重点，导致审图流于形式。l 计算书评审【T10】：这是一项专业性很强的工作，借助外脑是一个可供借鉴的办法。2.2. 幕墙招投标阶段管理应用指引2.2.1. 招标资格预审l 技术能力考核及评审（技术扣的设置）:【T12/T12-1/T12-2】：在这个阶段补充一项深化设计能力考核的步骤，结合实际项目的具体情况提出若干个技术问题，以问卷答题的形式获得投标单位的答复。其作用在于：直接横向评审参投单位的技术能力；考核其投标意愿和认真程度；一些较好的设12、计、工程做法也可以经评审后进入我们的知识经验积累数据库，便于我司获得博采众长的行业专项工程做法。当然，该项工作也可以移植到发标阶段去做，并作为评审技术标的内容之一。2.2.2. 综合能力测试l 工程管理能力评审T13：除了深化设计能力的考核外，工程管理能力也是项目能否顺利实现的重要保证。我们设计了一个基本题库，将我们关心的重要问题以问答的形式固化下来。在实际项目操作中，可以针对特定项目的重点难点提出有针对性的问题，征得投标单位的解答。一方面可以促使投标单位在工程之初仔细研究工程组织实施，另外可提高招投标尤其是技术标的严肃性，减少走形式走过场的情况。此外，我们虽然在工程管理规划中已经研讨了重点难13、点问题，但投标单位的答复和思考依然可以为我们制定更合理的工程方案提供借鉴。总之，目标是将问题预控在招投标阶段解决。2.2.3. 招标专用文件l 工程量清单T6：以往的清单编制单位，往往对幕墙工程的专业性不足，导致编制的清单不利于我们提炼出我们最关心的数据，也不利于经济标的评审。修正后的清单模板借鉴了其它开发公司的优点，同时结合我们的要求，规范了格式，按照幕墙特点层层分解，以求横纵向数据提取和对比分析较为清晰。l 工程范围划分T25：工程范围和工程界面往往是产生商务增量问题的环节。本单提示操作者重视该项工作，并标识了关键点。l 质量标准要求T23：明确提出总的质量目标和分项质量目标，将我们最关注14、的要求重点提出来，并进入合约条件要求。l 试验检测T24：将以往后置的试验要求前置到招投标阶段。l 深化设计要求T18：将以往后置的要求前置到招投标阶段，关注细节。2.2.4. 招投标评审l 技术标评审分析T14：以往的技术方案评审仅为定性判断，针对幕墙工程需重点关注的指标及性能评审缺乏定量判断。基于此，结合项目实践，设计了一个综合判断技术方案的表单，将定性化的判断予以量化，利用统计学的方法加以分析，得出有说服力的结论。当然，这只是一种尝试，相信还会有更好的方法。此外，技术标的工程管理部分也可以采用类似方法判断。本工具的目的是强化技术标评审的手段，加大其发言力度，争取更优的招标成果。l 技术经15、济分析T15：任何一个成功的招标成果应该都是建立在合理的“技术经济分析”基础之上的，片面的强调价格最低或是追求技术、质量的完美，最终受损失的只能是开发商。因为在市场经济的条件下不会有“雷锋”，承包商也不会亏钱做项目，他们一定会从各个层面的工作中将利润“挤出来”。所以技术经济分析可以明确我们的目标是追求较高的性能价格比，在特定项目的要求下，实现产品服务的性能和投入的最佳配置。本表单例稿在此做了一些尝试。l 技术方案承诺书T17：一些承包商在招投标阶段，对开发商的要求均能表示应允，而实际建设过程中却偷工减料，无非是利益驱动。而现状合约条款针对技术性能和方案的约定尚较为宽泛。为进一步完善合约约束，本16、表单尝试将我们特别关注的技术方案要求提炼出来，由承包商进行再次确认，希望对后期的工程建设的工作打下良好铺垫。2.3. 幕墙深化设计阶段管理应用指引2.3.1. 深化设计准备l 深化设计交底T19：以往的情况是施工单位中标后，拿着招标图直接做深化设计。本表单增加了一个工作环节，即由项目部组织有承包商、顾问公司、设计院乃至总包、监理共同参加的深化设计前的交底会，将其设计条件从不同的角度分别交代清楚，利于设计过程的顺畅传递，避免深化设计走样。这也是以往工作中经常出现的问题。2.3.2. 评审及确认l 优化设计：在深化设计过程中，优化设计是一个很可能出现的情况，这是我们需要进行判断。首先其原则是不能修17、改原设计，否则是为变更招标条件；同时应针对其合理优化加以鼓励并进行复合流程要求的确认。实际执行过程中，灵活变通是最重要的。l 深化设计评审单T21：将深化设计的评审以记录单的形式记录下来备查。2.3.3. 材料样板管理l 样板制作及确认2.3.4. 实体样板管理l 视觉效果l 典型工艺：实行样板制度，推广“首件样板”制，每一分项工程施工前均要作工艺样板，从内在质量到外观观感，得到认可一致达到共识，确认已达优质，经雇主、幕墙顾问及监理工程师验收后，再全面铺开。2.4. 幕墙工程建设阶段管理应用指引2.4.1. 施工准备l 组织编制幕墙工程管理规划T30：幕墙系统是多工种跨专业集成，业主项目部需根18、据幕墙体系特点分析出本项目幕墙重点和难点、管理措施和管理目标，同时要求幕墙承包商根据业主提出之管理目标编制管理规划，经评审后实施。l 对监理管控要求【T31】：应在前期针对监理公司对幕墙上的管控提前提出要求，做好管理准备。l 重要供应商首次协调会：幕墙系统各零部件供应商的供应质量和进度极大影响幕墙系统整体质量和进度，通常幕墙承包商作为集成者对分布于全国各地零部件供应商约束能力较差，业主应督促幕墙承包商发起并关注主要供应商的选择及可否施加影响。首次协调会参加者通常为：玻璃供应商代表、铝型材供应代表、铝板供应商代表、钢结构供应商代表等较大影响幕墙系统质量进度之重要供应商地区代理人或负责人。本次协调19、会上宣布幕墙整体计划，划分生产加工批次，建立供应商管理名录，业主需重点强调项目整体质量、进度目标，宣布如：驻厂督造等业主管理措施，强调供应商协调一致。l 首批材料进入加工前联检：幕墙部件供应商分布于全国各地，使用标准涵盖各自金属加工标准、建材标准、施工规范、企业标准等。保证幕墙各部件加工供应符合项目整体质量要求，进行首批材料进入加工前到货联检，追求各供应商企标、专业标准及规范在幕墙系统的一致，比如型材在铝合金生产厂喷涂后发至幕墙承包商工厂前需统一验收标准：按精装修标准来验收铝型材涂饰。2.4.2. 过程控制l 重要构件加工工厂督造：幕墙构件加工是否准确是影响幕墙系统质量重要因素，追求最大化地工20、厂化加工是保证构件加工精度的唯一手段，业主项目部需对工厂加工班组、加工设备、生产线、质检体系进行监督和检查，重要加工设备和生产线或班组应指定，以保证加工质量。对于集中生产的构件，开展工厂督造，保证其人员、设备、机械相对固定和熟练程度，以保证构配件加工质量。l 重要材料供应加工前告知及反馈制度【T32】：幕墙承包商在采购构配件、原材料前需提前知会业主，业主项目部按周收集材料供应加工及发货信息，对于外加工工厂排产、加工、发货需提前7天告知，对于发至现场之加工成品需提前24小时告知，以免因设计变更导致构配件报废而造成损失；幕墙承包商一般懒于提供信息，但业主项目部需督促并定期和供应商取得联系，保证其信21、息提供之准确。l 幕墙系统交叉或衍生设施的专业协调：幕墙系统往往与精装修、通风、照明、泛光、LED、LOGO、防水等专业有交叉或其衍生于幕墙系统上，需于幕墙体系上开孔、固定、穿线等，幕墙工程管理需将与其交叉部分纳入到管理范围内，并推动专业配合及深化设计优化。协调以下专业承包商进行专业配合：机电承包商、泛光及照明承包商、LED承包商、LOGO室外广告承包商等。为其它专业找到最佳的如孔位、固定位、受力构件等交叉点并合理划分各自工作范围，保证幕墙系统功能，并在风雨实验中检验。l 隐蔽工程重要节点的检查T33。2.4.3. 验收及试验l 验收方案的审批T34、T35、T36、T37：分别提示相关工作要22、点。3. 技术支持积累3.1. 编制幕墙工程技术体系文件的意义l 编制标准化应用指引技术文件的实质是建立数据库，为知识经验的积累搭建了一个平台；着眼于开发商实际工作中最急需的基本内容，从开发商的视角提炼出我们最需要的东西，便于大家日常翻阅使用，使之成为操作支持工具。 l 做产品-做品牌-做标准，为建立【（幕墙工程）企业标准】建立雏形，。l 指导开发工作中，避免进入技术误区，追求无限度的技术完美。l 技术体系完善程度不是一蹴而就的，而是长期实践、不断积累、修正的结果。3.2. 幕墙工程技术体系文件的基本内容3.2.1. 常用材料部品库：包括幕墙常用主辅材的技术特点及选用要点等。3.2.2. 常用23、幕墙系统库：包括常用幕墙系统的基本形式、技术特点和应用要点等。3.2.3. 典型标准节点：根据常用系统和选材，制作标准系统的基本典型节点图，为建立幕墙系统企业标准打下初步基础。3.2.4. 案例库：为多项目的操作搭建了一个知识经验积累的重要平台。四、编制幕墙工程标准化管理应用指引的宗旨和意义该项成果立足开发商各职能部门角度，内容涵盖设计、成本、招标、深化及全过程施工管理，提供了直接、简明、适用的业主各职能部门操作应用管理系列工具包和模板，规范并引导了各阶段工作内涵和工作质量。1、 整个体系编制以开发项目为研究源，所有问题围绕解决实际管理瓶颈和操作盲区展开，工具包具有极大的应用价值。2、 渗透设24、计、采购、成本及施工的管理全程，系统清晰地解剖每一个过程及环节，丰满工具包具有多方位管理维度。3、 降低幕墙工程产业链不规范带给开发商的管控难度和不合理的成本投入，获得高品质的设计服务质量、工程管控过程和清晰详实的商务，实现优好性价比；4、 操作模板化、指引性文件的方式，使之成为快速开发战略一项重要而适用的管理工具。为综合体开发及快速复制提供了直接的、可操作的高效管理工具和手段！5、 该标准化管理指引为综合体幕墙全程管理提供了框架性平台，有了这个平台，随着项目开发、经验积累它将不断丰富、不断完善、日臻成熟；重要的是，它也可以成为其他类似专项工程开发借鉴的一种管理思路。五、 附件1. 幕墙工程标25、准化管理应用指引-【幕墙工程-专项设计管理流程】2. 幕墙工程标准化管理应用指引-【执行管理工具】3. 幕墙工程标准化管理应用指引-【技术体系】六、 结语幕墙工程标准化管理应用指引的编制为房地产项目开发的管理及实施提供了一个基本参考标靶。虽然房地产开发工作涉及众多的技术问题，尤其是专项工程（如幕墙）更是庞杂宽广，但我们是负责项目开发的操盘手，不论是公司/项目管理层，还是负责一线技术及工程管理的工程师，需要明确的是：技术不会是我们的专长，那些专项行业的专业人员才是技术专家；而我们所要做的，是站在开发商经营战略的角度上审视各个层面的问题、哪怕是技术问题，避免在实际管理工作中进入技术研究的误区，而忽视了我们真正的职责，即：在这个问题上，我们该做什么，我们要求合作单位做什么，如何真正、充分发挥他们的聪明才智以达成企业目标。如果形成了这样的共识，我们编制的这套指引才达到了真正目的，从而为提升房地产开发的项目管理水平作出贡献。注：文章中涉及的T1-T36管理工具由于篇幅限制在这里未能呈现，需要探讨者可以与编制组成员联系，共同交流学习。