1、建筑面积计算与建设工程竣工规划核建筑面积计算与建设工程竣工规划核实实主要内容主要内容1.建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定；建筑工程建筑面积与容积率计算，如何符合“建设用地容积率管理规定”2.当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法3.建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序4.建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理5.建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、现场勘查与确认6.建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查7.规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制8.规划行政审批、许可程序；建设工程规划验收2、管理9.建筑面积计算与规划核实中常见疑难问题解决及案例剖析1.建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定；容积率的计算，如何符合计算部位的规定；容积率的计算，如何符合“建设用地建设用地积率管理规定积率管理规定”。1 1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/2 1/2 面面积。积。建筑面积的计算，在主体结构内3、形成建筑空间，满足计算面积结构层高要求建筑面积的计算，在主体结构内形成建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室的均应按本条规定计算建筑面积。主体结构外的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高外走廊、室外楼梯等按相应条款计算建筑面积。当外墙结构本身在一个层高范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。范围不等厚时，以楼地面结构标高处的外围水平面积计算。1.1建筑面积一般部位、特殊部位、不纳入建筑面积计算部位的规定2 2 建筑物内设有局部楼层时建筑物内设有局部楼层时( (见图见图4、1 1），对于局部楼层的二层及以上楼），对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在其结构底板水平面积计算。层高在2.20m2.20m及以上者应计算全而积；层高不及以上者应计算全而积；层高不足足2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。3 3 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在2.10m2.10m及以上的部位应计算及以上的部位应计算全面积；结构净高在全面积；结构净高在1.20m1.20m及5、以上至及以上至2.10m2.10m及以下的部位应计算及以下的部位应计算1/21/2面积；面积；结构净高在结构净高在1.20m1.20m以下的部位不应计算建筑面积。以下的部位不应计算建筑面积。4 4 对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在2.10m2.10m及以上的部位应计算及以上的部位应计算全面积；结构净高在全面积；结构净高在1.20m1.20m及以上至及以上至2.10m2.10m及以下的部位应计算及以下的部位应计算1/21/2面积；结面积；结构净高在构净高在1.20m1.20m以下的部位不应计算建筑面积。场馆看台下的建筑空间因其以下的部位不应计算建筑面积。场6、馆看台下的建筑空间因其上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应上部结构多为斜板，所以采用净高的尺寸划定建筑面积的计算范围和对应规则。规则。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上面积计算建筑面积。室内单独设置的有围护设施的悬挑看台，因其看台上部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面部高有顶盖且可供人使用，所以按看台板的结构底板水平投影计算建筑面积。积。顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的顶盖无7、围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/21/2计算面积。计算面积。“有顶盖无围护结构的场馆看台有顶盖无围护结构的场馆看台”所称的所称的“场馆场馆”为专业术语，指各为专业术语，指各种种“场场”类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。类建筑，如：体育场、足球场、网球场、带看台的风雨操场等。5 5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；及以上的，应计算全面积； 结构层高在结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面面积。积。地下室作为设8、备、管道层按建筑工程建筑面积计算规范第地下室作为设备、管道层按建筑工程建筑面积计算规范第3.0.263.0.26条执行；地下室的各种竖向井道按建筑工程建筑面积计算规范第条执行；地下室的各种竖向井道按建筑工程建筑面积计算规范第3.0.193.0.19条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按建筑工程建筑面条执行；地下室的围护结构不垂直于水平面的按建筑工程建筑面积计算规范每积计算规范每3.0.183.0.18条规定执行。条规定执行。6 6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的积的1/21/2计算面积。出入口坡道分有顶盖9、出入口坡道和无顶盖出入口坡计算面积。出入口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。地下室入口见图阳光板顶盖等）。地下室入口见图2 2。7 7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑物架空层及10、坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在建筑面积。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也本条既适用于建筑物吊脚架空层、深基础架空层的建筑面积计算，也适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚适用于目前部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个甚至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间的建筑面积计算。架至多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空11、间的建筑面积计算。架空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图空层中有围护结构的建筑空间按相关规定计算。建筑物吊脚架空层见图3 3。8 8 建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设置的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在2.20m2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/21/2面积。面积。9 9 建筑物间的架空走廊，建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护12、设施的，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外应按其围护结构外围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板围水平面积计算全面积。无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算水平投影面积计算l/2l/2面积。（无维护结构的架空走廊见图面积。（无维护结构的架空走廊见图4 4，有维护结，有维护结构的架空走廊见图构的架空走廊见图5 5。）。）10 10 对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有13、围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在的应按其结构层面积分别计算。结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面及以上的，应计算全面积；结构层高在积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算l/2l/2面积。面积。本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车本条主要规定了图书馆中立体书库、仓储中心的立体仓库、大型停车场的立体车库等建筑的建筑面积计算规定。起局部分隔、储存等作用的书场的立体车库等建筑的建筑面积计算14、规定。起局部分隔、储存等作用的书架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分架层、货架层或可升降的立体钢结构停车层均不属于结构层，故该部分分层不计算建筑面积。层不计算建筑面积。11 11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应以下的，应计算计算l/2l/2面积。面积。12 12 附属在建筑物外墙落地橱窗、应按其围护结构外围水平面积计算。附属在建筑物外墙落地橱15、窗、应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应以下的，应计算计算1/2 1/2 面积。面积。13 13 窗台与室内楼地面高差在窗台与室内楼地面高差在0.45m0.45m以下且结构净高在以下且结构净高在2.10m2.10m及以上的凸及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2 1/2 面积。面积。14 14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影16、面积计算1/2 1/2 面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算面积计算1/2 1/2 面积。（檐廊见图面积。（檐廊见图6 6）15 15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在2.20m2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计算以下的，应计算1/2 1/2 面面积。（门斗见图积。（门斗见图7 7）16 16 门廊应按其顶板水平投影面积计算门廊应按其顶板水平投影17、面积计算1/2 1/2 计算建筑面积；雨篷分为计算建筑面积；雨篷分为有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，有柱雨篷和无柱雨篷，没有出挑宽度的限制，也不受跨越层数的限制，均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的均计算建筑面积。有柱雨蓬应按其结构板水平投影面积的1/21/2计算建筑面计算建筑面积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在积；无柱雨蓬的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在2.10m2.10m及以上的，及以上的，应按雨蓬结构板水平投影面积的应按雨蓬结构板水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板计算建筑面积。无柱雨篷，其结构板不能跨层18、，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于不能跨层，并受出挑宽度的限制，设计出挑宽度大于或等于2.102.10米时才米时才计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽计算建筑面积。出挑宽度，系指雨篷结构外边线至外墙结构外边线的宽度，弧形或异形时取最大宽度。度，弧形或异形时取最大宽度。17 17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在结构层高在2.20m2.20m及以上的应计算全面积；结构层高在及以上的应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应以下的，应计算计算1/2 1/2 19、面积。面积。18 18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外围水平面积计算。结构净高在计算。结构净高在2.10m2.10m及以上的部位，应计算全面积；结构净高在及以上的部位，应计算全面积；结构净高在1.20m1.20m及以上至及以上至2.10m2.10m以下的部位，应计算以下的部位，应计算1/2 1/2 面积。结构净高在面积。结构净高在1.20m1.20m及以及以下的部位，不应计算建筑面积。下的部位，不应计算建筑面积。本规范的本规范的20052005版条文中仅对维护结构向外倾斜进行了规定，本次修订后条版条文中仅对维护结构向外倾斜20、进行了规定，本次修订后条文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是文对向内、向外倾斜均适用。在划分高度上，本条使用的是“结构净高结构净高”，与，与其他正常平楼层其他正常平楼层按层高划分不同，但与斜屋面划按层高划分不同，但与斜屋面划分原则一致。由于目前很多建筑分原则一致。由于目前很多建筑追求新、奇、特，造型越来越复追求新、奇、特，造型越来越复杂，很多时候无法明确区分什么杂，很多时候无法明确区分什么是围护结构、什么是屋顶，因此是围护结构、什么是屋顶，因此对于斜维护结构与斜屋顶采用相对于斜维护结构与斜屋顶采用相同的计算规则，即只要外壳倾斜同的计算规则，即只要外壳倾斜，就按结构净高划段，分别21、计算，就按结构净高划段，分别计算建筑面积，斜维护结构见图建筑面积，斜维护结构见图8 8。19 19 建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，建筑物内的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井，烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑全面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在算面积，且结构净高在2.10m2.10m及以上的，应计算全面积；及以上的，应计算全面积； 结构净高在结构净高在2.10m2.10m及以下的，应计算及以下的，应计算1/21/2面积。建筑物的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有面积。建筑物22、的楼梯间层数按建筑物的层数计算。有顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图顶盖的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井见图9 9。20 20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基计算建筑面积。室外楼梯作为连接该建筑物层与层之间交通不可缺少的基本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。本部件，无论从其功能、还是工程计价的要求来说，均需计算建筑面积。层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分23、投影到建筑物范围的层数。利层数为室外楼梯依附的楼层数，即梯段部分投影到建筑物范围的层数。利用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室用室外楼梯下部的建筑空间不得重复计算建筑面积；利用地势砌筑的为室外踏步，不计算建筑面积。外踏步，不计算建筑面积。21 21 在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；在主体结构内的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算全面积； 在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算在主体结构外的阳台，应按其围护结构外围水平面积计算1/21/2面积。面积。建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建建筑物的阳台，不论24、其形式如何，均以建筑物主体结构为界分别计算建筑面积。筑面积。22 22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的其顶盖水平投影面积的1/21/2计算建筑面积。计算建筑面积。23 23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用幕墙以其在建筑中所起的作用和功能来区分，直接作为外墙起围护作用的幕墙，按其外边线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，的幕墙，按其外边25、线计算建筑面积；设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙，不计算筑面积。不计算筑面积。24 24 建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入建筑物外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本自然层建筑面积。为贯彻国家节能要求，鼓励建筑外墙采取保温措施，本规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较规范将保温材料的厚度计入建筑面积，但计算方法较20052005年有一定变化。年有一定变化。建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外建筑物外墙外侧有保温隔热层的，保温隔热层以保温材料的净厚度乘以外26、墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度墙结构的外边线长度按建筑物的自然层计算建筑面积，其外墙外边线长度不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、不扣除门窗和建筑物外的已计算建筑面积构件（如阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层落地橱窗等部件）所占长度。当建筑物外已计算面积的构件有保温隔热层时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外时，其保温隔热层也不再计算建筑面积。外墙是斜面者按楼面楼板处的外墙外边线长度乘以保温材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺墙外边线长度乘以保温27、材料的净厚度计算。外墙外保温以沿高度方向满铺为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走为准，某层外墙外保温铺设高度未达到全部高度时（不包含阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的廊、门斗、落地橱窗、雨篷、飘窗等），不计算建筑面积。保温隔热层的建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护建筑面积是以保温隔热材料的厚度来计算，不包含抹灰层、防潮层、保护层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图层（墙）的厚度。建筑外墙外保温见图1010。25 25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计与室内相通的变形缝，应按其28、自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。低跨面积内。26 26 对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在构层高在2.20m2.20m以上的，应计算全面积；结构层高在以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m2.20m以下的，应计以下的，应计算算1/21/2面积。面积。设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工设备层、管道层虽然其具体功能与普通楼层不同，但在结构上及施工消耗上29、并无本质区别，且本规范定义自然层为消耗上并无本质区别，且本规范定义自然层为“按楼地面结构分层的楼按楼地面结构分层的楼层层”，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。，因此设备、管道楼层归为自然层，其计算规则与普通楼层相同。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。在吊顶空间内设置管道的，则吊顶空间部分不能被视为设备层、管道层。2727、 下列项目不应计算面积：下列项目不应计算面积：1 1） 与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与户室开门与建筑物内不相连通的建筑部件，指的是建筑外墙外不与户室开门连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳30、台相通的空调室连通，起装饰作用的敞开式挑台（廊）、平台，以及不与阳台相通的空调室外机隔板（箱）等设备平台部件；外机隔板（箱）等设备平台部件；2 2）骑楼（图）骑楼（图1111）、过街楼（图）、过街楼（图1212）的底层的开放公共空间和建筑物通道；）的底层的开放公共空间和建筑物通道；3 3） 舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台舞台及后台悬挂幕布和布景的天桥、挑台等；指的是影剧院的舞台及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和及为舞台服务的可供上人维修、悬挂幕布、布置灯光及布景等搭设的天桥和挑台等构件设施；挑台等构件设施；4 4） 露台、露天游泳池、31、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；露台、露天游泳池、花架、屋顶水箱及装饰性结构构件；5 5） 建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台；建筑物内不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑不构成结构层的操作平台、上料平台（包括工业厂房、搅拌站和料仓等建筑中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服中的设备操作控制平台、上料平台等），其主要作用为室内构筑物或设备服务的独立上人设施，因此不计算建筑面积。务的独立上人设施，因此不计算建筑面积。6 6） 勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、32、镶贴块料面层、装勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在饰性幕墙、主体结构外的空调机外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在2.10m2.10m及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附墙及以下的无柱雨篷和顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷；附墙柱是指非结构性装饰柱。柱是指非结构性装饰柱。7 7） 窗台与室内地面高差在窗台与室内地面高差在0.45m0.45m以下且结构净高在以下且结构净高在2.10m2.10m及以下的凸及以下的凸（飘）窗，窗台与室内地面高差在（飘）窗，窗台与室内地面高差在0.4533、m0.45m及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯及以上的凸（飘）窗；室外钢楼梯需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物需要区分具体用途，如专用于消防楼梯，则不计算建筑面积，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范唯一通道、兼用于消防，则需要按本规范3.0.203.0.20条计算建筑面积。条计算建筑面积。8 8） 室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；室外爬梯、室外专用消防钢楼梯；9 9） 无围护结构的观光电梯；无围护结构的观光电梯；1010） 建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）建筑物以外地下人防通道、独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油34、（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥等构筑物。1.2容积率计算，如何符合“建设用地容积率管理规定”容积率：容积率：又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负又称建筑面积毛密度。项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0 0标高标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。 容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为通常以地块面积为1 1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即，地35、块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。为容积率的值。容积率：容积率：针对一般城区：针对一般城区：容积率容积率= =地上总建筑面积地上总建筑面积规划用地面积规划用地面积 针对工业区：针对工业区：容积率容积率= =（厂区建筑面积（厂区建筑面积+ +构筑物面积）构筑物面积）厂区占地面积厂区占地面积 当建筑物层高超过当建筑物层高超过8 8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算( (各个地区或城市有各个地区或城市有各自相关规定各自相关规定) )。 容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。容积率越高，居民的舒适度越低，反之则舒适度越高。 36、绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用绿地率与其相反。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。容积率和绿地率这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规第一条：为进一步规范建设用地容积率的管理，根据中华人民共和国城乡规划法37、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。划法、城市、镇控制性详细规划编制审批办法等法律法规，制定本办法。第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用第二条：在城市、镇规划区内以划拨或出让方式提供国有土地使用权的建设用地的容积率管理，适用本办法。地的容积率管理，适用本办法。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。第三条容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。家有关标准规38、范确定。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第四条以出让方式提供国有土地使用权的，第四条以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，同的组成部分。未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未不得出让国有土地使用权。容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合纳39、入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。同无效。城乡规划法：城乡规划法：第三十八条：在城市、镇规划区第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出未确定规划条件的地块，不得出让国40、有土地使用权。让国有土地使用权。 建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第四条第四条 以划拨方式提供国有土地使用权的以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取标，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地41、得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地。方人民政府土地主管部门申请用地。城乡规划法：城乡规划法：第三十七条：在城市、镇规划区第三十七条：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请部门提出建设用地规划许可申请 ，由城市、县人民政府城乡规划，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、42、面积、允许定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划建设的范围，核发建设用地规划许可证。许可证。 建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第五条任何单位和个人都应当遵守经第五条任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整。确需调整的，应当按本标，不得随意调整。确需调整的，应当按本办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形办法的规定进行，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。式代替规定程序调整容积率。住住建建部部：严严禁禁政政府府以以会会议议纪纪要要调调整整容积率容积率本报北京本报北京3 3月月43、2626日讯日讯住住建建部部近近日日出出台台的的建建设设用用地地容容积积率率管管理理办办法法明明确确规规定定, ,国国有有土土地地使使用用权权一一经经出出让让或或划划拨拨, ,任任何何单单位位和和个个人人都都应应当当遵遵守守经经依依法法批批准准的的控控制制性性详详细细规规划划确确定定的的容容积积率率指指标标, ,不不得得随随意意调调整整、更更改改, ,不不得得以以政政府府会会议议纪纪要要等形式代替规定程序调整容积率。等形式代替规定程序调整容积率。法制日报：法制日报：建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第六条在国有土地使用权划拨或出让第六条在国有土地使用权划拨或出让前需调整控制性详细44、规划确定的容积率的，前需调整控制性详细规划确定的容积率的，应当遵照城市、镇控制性详细规划编制审应当遵照城市、镇控制性详细规划编制审批办法第二十条的规定执行。批办法第二十条的规定执行。控规编制审批办法：控规编制审批办法：第二十条：经批准后的控制性详细规划第二十条：经批准后的控制性详细规划具有法定效力，任何单位和个人不得随具有法定效力，任何单位和个人不得随意修改；确需修改的，应当按照下列程意修改；确需修改的，应当按照下列程序进行：序进行：（一）控制性详细规划组织编制机关（一）控制性详细规划组织编制机关应当组织对控制性详细规划修改的必要应当组织对控制性详细规划修改的必要性进行专题论证；性进行专题论证45、；（二）控制性详细规划组织编制机关（二）控制性详细规划组织编制机关应当采用多种方式征求规划地段内利害应当采用多种方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应当组织听证；关系人的意见，必要时应当组织听证；（三）控制性详细规划组织编制机关（三）控制性详细规划组织编制机关提出修改控制性详细规划的建议，并向提出修改控制性详细规划的建议，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可组织编制修改方案；关同意后，方可组织编制修改方案；（四）修改后应当按法定程序审查报（四）修改后应当按法定程序审查报批。报批材料中应当附具规划地段内利批。报批材料中应当附具规划地段内利害46、关系人意见及处理结果。害关系人意见及处理结果。控制性详细规划修改涉及城市总体规控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先划、镇总体规划强制性内容的，应当先修改总体规划。修改总体规划。 第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得第七条国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整：（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（一）因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；（二）因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已（二）因城47、乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（三）国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；（四）法律、法规规定的其他条件。（四）法律、法规规定的其他条件。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出第八条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率不符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或48、个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理（一）建设单位或个人向控制性详细规划组织编制机关提出书面申请并说明变更理由；由；（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部（二）控制性详细规划组织编制机关应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式（三）控制性详细规划组织编制机关应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意49、见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向（四）控制性详细规划组织编制机关提出修改或不修改控制性详细规划的建议，向原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，原审批机关专题报告，并附有关部门意见及论证、公示等情况。经原审批机关同意修改的，方可组织编制修改方案；方可组织编制修改方案；（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材（五）修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。报批材料中50、应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；料中应当附具规划地段内利害关系人意见及处理结果；（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，（六）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让第九条国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率符合划拨或出让地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：地块控制性详细规划要求的，应当符合以下程序要求：（一）建设单位或51、个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整（一）建设单位或个人向城市、县城乡规划主管部门提出书面申请报告，说明调整的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技的理由并附拟调整方案，调整方案应表明调整前后的用地总平面布局方案、主要经济技术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；术指标、建筑空间环境、与周围用地和建筑的关系、交通影响评价等内容；（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并（二）城乡规划主管部门应就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必52、要性进行专题论证；组织技术人员、相关部门、专家对容积率修改的必要性进行专题论证；专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取专家论证应根据项目情况确定专家的专业构成和数量，从建立的专家库中随机抽取有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专有关专家，论证意见应当附专家名单和本人签名，保证专家论证的公正性、科学性。专家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；家与申请调整容积率的单位或个人有利害关系的，应当回避；（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地（三）城乡规划主管部门应当通过本地主要媒体和53、现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；段内利害关系人的意见，必要时应进行走访、座谈或组织听证；（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公（四）城乡规划主管部门依法提出修改或不修改建议并附有关部门意见、论证、公示等情况报城市、县人民政府批准；示等情况报城市、县人民政府批准；（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，（五）经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门。建设用地容积率管理办法：建设54、用地容积率管理办法：第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任第十条城市、县城乡规划主管部门应当将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名部门等内容在办公地点和政府网站上公开。在论证后，应将参与论证的专家名单公开。单公开。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守第十一条城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理，必须严格遵守经批准的控制性详细规划确定的容积率。经批准的控制性详细规划确定的容积率。对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规55、划许对同一建设项目，在给出规划条件、建设用地规划许可、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率均应符合控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直控制性详细规划确定的容积率，且前后一致，并将各环节的审批结果公开，直至该项目竣工验收完成。至该项目竣工验收完成。对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，对于分期开发的建设项目，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，应该符合规划条件、建设用地规划许可证确定的容积率要求。应该符合规划条件、建设用地规划56、许可证确定的容积率要求。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第十二条县级以上地方人民政府城乡第十二条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程进行核实时，要严规划主管部门对建设工程进行核实时，要严格审查建设工程是否符合容积率要求。未经格审查建设工程是否符合容积率要求。未经核实或经核实不符合容积率要求的，建设单核实或经核实不符合容积率要求的，建设单位不得组织竣工验收。位不得组织竣工验收。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：闲置土地处置办法（修订草案）闲置土地处置办法（修订草案）第第二二条条 本本办办法法所所称称闲闲置置土土地地，是是指指土土地地使使用用者者依依法法取取57、得得国国有有建建设设用用地地使使用用权权后后，未未经经原原批批准准用用地地的的人人民民政政府府批批准准，超超过过约约定定、规规定定的的期期限限未未动动工工开开发建设的国有建设用地。发建设的国有建设用地。具具有有下下列列情情形形之之一一的的，也也可可以以认认定定为为闲置土地：闲置土地：（一一）国国有有建建设设用用地地有有偿偿使使用用合合同同或或者者划划拨拨决决定定书书未未约约定定、规规定定动动工工开开发发建建设设日日期期，自自国国有有建建设设用用地地有有偿偿使使用用合合同同生生效效或或者者划划拨拨决决定定书书核核发发之之日日起起满满1 1年未动工开发建设的；年未动工开发建设的；（二二）已已动动工58、工开开发发建建设设但但开开发发建建设设面面积积占占应应动动工工开开发发建建设设总总面面积积不不足足1/31/3或或者者已已投投资资额额占占总总投投资资额额不不足足25%25%，且且未未经经原原批批准准用用地地的的人人民民政政府府批批准准，中中止开发建设连续满止开发建设连续满1 1年的；年的；（三三）法法律律、行行政政法法规规规规定定的的其其他他情情形。形。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。据土地闲置处置有关规定执行59、。闲置土地处置办法（修订草案）闲置土地处置办法（修订草案）第第十十六六条条 闲闲置置土土地地处处置置方方案案可可以以选选择择下下列方式：列方式：（一一）延延长长动动工工开开发发建建设设期期限限。签签订订补补充充协协议议，重重新新按按规规定定约约定定动动工工、竣竣工工期期限限和和违违约约责责任任。延延长长动动工工期期限限最最长长不不得得超超过过1 1年；年；（二二）改改变变土土地地用用途途。按按新新用用途途重重新新办办理理相相关关用用地地手手续续，并并按按新新用用途途核核算算、收收缴缴或或者者退退还还土土地地价价款款。改改变变用用途途后后的的土土地地利利用用必须符合土地利用总体规划和城乡规划；必60、须符合土地利用总体规划和城乡规划；（三三）安安排排临临时时使使用用。待待原原项项目目具具备备开开发发建建设设条条件件，土土地地使使用用者者重重新新开开发发建建设设。临临时使用期限最长不得超过时使用期限最长不得超过2 2年；年；（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；（四）协议有偿收回国有建设用地使用权；（五五）置置换换土土地地。对对已已缴缴清清土土地地价价款款、落落实实项项目目资资金金，且且因因规规划划调调整整造造成成闲闲置置的的，可可以以为为土土地地使使用用者者置置换换其其他他价价值值相相当当、用用途途相相同同的的国国有有建建设设用用地地进进行行开开发发建建设设。涉涉及及出出让让土土地地的的，61、应应当当重重新新签签订订土土地地出出让让合合同同，并并在在合合同同中中注注明明为为置置换换土土地地。置置换换土土地可以按规定采取协议方式出让。地可以按规定采取协议方式出让。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。据土地闲置处置有关规定执行。闲置土地处置办法（修订草案）闲置土地处置办法（修订草案）第第十十七七条条 县县级级以以上上地地方方国国土土资资源源主主管管部部门门与与土土地地使使用用者者协协商商未未能能就就处处置置方62、方式式达达成成一致的，按照下列方式处理：一致的，按照下列方式处理：（一一）土土地地闲闲置置满满1 1年年的的，由由县县级级以以上上地地方方国国土土资资源源主主管管部部门门报报经经本本级级人人民民政政府府批批准准后后，向向土土地地使使用用者者下下达达征征缴缴土土地地闲闲置置费费决决定定书书，按按土土地地出出让让或或者者划划拨拨土土地地价价款的款的20%20%征缴土地闲置费；征缴土地闲置费；（二二）未未动动工工开开发发建建设设，土土地地闲闲置置满满2 2年年的的，由由县县级级以以上上地地方方国国土土资资源源主主管管部部门门按按照照土土地地管管理理法法第第3737条条和和城城市市房房地地产产管管理理63、法法第第2626条条的的规规定定，报报经经有有批批准准权权的的人人民民政政府府批批准准后后，向向土土地地使使用用者者下下达达收收回回国国有有建建设设用用地地使使用用权权决决定定书书，无无偿偿收收回回土土地地使使用用权权。闲闲置置土土地地设设有有抵抵押押权权的，同时抄送相关土地抵押权人。的，同时抄送相关土地抵押权人。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管理办法：第十三条因建设单位或个人原因提出第十三条因建设单位或个人原因提出申请容积率调整而不能按期开工的项目，依申请容积率调整而不能按期开工的项目，依据土地闲置处置有关规定执行。据土地闲置处置有关规定执行。建设用地容积率管理办法：建设用地容积率管64、理办法：第十四条建设单位或个人违反本办法第十四条建设单位或个人违反本办法规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以规定，擅自调整容积率进行建设的，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门应按照上地方人民政府城乡规划主管部门应按照城乡规划法第六十四条规定查处。城乡规划法第六十四条规定查处。城乡规划法：城乡规划法：第六十四条未取得建设工程第六十四条未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对设；尚可采取改65、正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。工程造价百分之十以下的罚款。 北京市容积率指标计算规则（北京市容积率指标计算规则（20062006年）年）一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑一、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面66、积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（筑面积计算规范（GB/T50353-2005GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。定执行。 二、当住宅建筑标准层层高大于二、当住宅建筑标准层层高大于4.94.9米米 (2.67、7 (2.7米米+2.2+2.2米米) )时，不论层内是否有隔层，建筑面积时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的的计算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当住宅建筑层高大于倍计算；当住宅建筑层高大于7.67.6米（米（2.72.7米米2+2.22+2.2米）米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 3倍计算。倍计算。 三、当办公建筑标准层层高大于三、当办公建筑标准层层高大于5.55.5米米(3.3(3.3米米+2.2+2.2米米) )时，不论层内是否有隔层，建筑面积时，不论层内是否有隔层68、，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的的计算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当办公建筑层高大于倍计算；当办公建筑层高大于8.88.8米（米（3.33.3米米2+2.22+2.2米）米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 3倍计算。倍计算。 四、当普通商业建筑标准层层高大于四、当普通商业建筑标准层层高大于6.16.1米米 (3.9 (3.9米米+2.2+2.2米米) )时，不论层内是否有隔层，建筑时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的面积的计算值按该层水平投影面积的2 2倍计算；当普69、通商业建筑层高大于倍计算；当普通商业建筑层高大于1010米（米（3.93.9米米2+2.22+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3 3倍计算。倍计算。 五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计五、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。算。六、地下空间的顶板面高出室外地面六、地下空间的顶板面高出室外地面1.51.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板70、面高出室外地面不足计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.51.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.20.2米作为室外地坪，之后再按米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。上述规定核准。 七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，七、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑独立式住宅建筑和特殊用途的大71、型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005GB/T50353-2005）的规定执行。）的规定执行。 八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。 上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（20112011）第一条（目的、依据）第一条（目的、依据）为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根72、为了加强城乡规划管理，进一步规范规划管理中建设工程的建筑面积计算，现根据建筑工程建筑面积计算规范（据建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005GB/T50353-2005）等国家和本市的有关规定，结）等国家和本市的有关规定，结合本市实际情况，制定本规定。合本市实际情况，制定本规定。第二条（适用范围）第二条（适用范围）本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规本市行政区域内各项建设工程在建筑设计和项目申报、审批、竣工测量、竣工规划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。划土地综合验收等管理中涉及建筑面积计算的，应当遵守本规定。筑面积。筑面积73、。第三条（基本原则）第三条（基本原则）建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。计平面用途及性质。建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。审材料。规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核规划管理部门在建设74、项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责令纠正。令纠正。第四条（建设工程建筑面积的计算）第四条（建设工程建筑面积的计算）建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准建筑工程建筑面积计算规范建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005GB/T50353-2005）。）。第五条（核计容积率时建筑面积的计算）第五条（核计容积率时建筑面积的计算）在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明75、确的建筑面积计算方法的，建在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：设工程的建筑面积按照以下规则计算：（一）设备层、避难层和设备管道夹层（一）设备层、避难层和设备管道夹层设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。入操作使用的楼层。避难层指建筑高度超过避难层指建筑高度超过100100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。高度76、在高度在2.22.2米以下（含米以下（含2.22.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.22.2米以上的设米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。梯间、电梯井、其他功能性用房77、），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.22.2米以下（含米以下（含2.22.2米）的，不计算建筑面积；高度在米）的，不计算建筑面积；高度在2.22.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。积计算建筑面积并计入容积率。（二）地下室（二）地下室地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入78、容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/21/2，地下室在室外地面以上部分，地下室在室外地面以上部分的高度不超过的高度不超过1 1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其79、他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.30.3米。米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。地下室设置通风采光井以改善地下80、室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.81.8米（含米（含1.81.8米）。超过米）。超过1.81.8米的，采光井地米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。坪标高视作该建筑的室外地坪标高。（三）商业、办公建筑的层高（三）商业、办公建筑的层高商业、办公建筑标准层层高不宜超过商业、办公建筑标准层层高不宜超过4.54.5米。标准层层高超出米。标准层层高超出4.54.5米的，按每米的，按每2.82.8米为一层、余米为一层、余数81、进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。（四）阳台（四）阳台阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的1/21/2计入容积率；否则，应按其水平投计入容积率；否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率：82、影面积的全面积计入容积率：阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.81.8米（含米（含1.81.8米），米），且其水平投影面积小于或者等于且其水平投影面积小于或者等于8 8平方米的。平方米的。保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。（五）飘窗（五）飘窗飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容83、积率：并计入容积率：飘窗台面与室内地面的高差应不小于飘窗台面与室内地面的高差应不小于0.50.5米，飘窗高度应不超过米，飘窗高度应不超过2.22.2米，且自外墙墙体结构外米，且自外墙墙体结构外边线至飘窗外边线距离不超过边线至飘窗外边线距离不超过0.60.6米。米。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通84、的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于饰性构件。进深小于或者等于0.60.6米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）项关于阳台的规定执行。项关于阳台的规定执行。花池、空调外花池、空调外 挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.60.6米的，米的，不计算建筑面积。花池、空调外不计算建筑面积。花池、空调外 挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范围以内或进深大于围以内或85、进深大于0.60.6米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（七）其他（七）其他住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。第六条（报送要求）第六条（报送要求）建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算资料86、，并填写单幢建筑物建筑分层面积表和建筑面积汇总表，设计单位应根据设计资料，并填写单幢建筑物建筑分层面积表和建筑面积汇总表，设计单位应根据设计文件予以签注盖章。文件予以签注盖章。第七条（历史问题的处理）第七条（历史问题的处理）在自本规定施行起，建设单位（个人）送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本规在自本规定施行起，建设单位（个人）送审建设项目建设工程设计方案时，均应按本规定计算建筑面积、容积率。定计算建筑面积、容积率。已取得建设工程设计方案审核意见或建设工程规划许可证，但尚未进行竣工规已取得建设工程设计方案审核意见或建设工程规划许可证，但尚未进行竣工规划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人87、）、设计单位申报时图文不一致、存在隐瞒实划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人）、设计单位申报时图文不一致、存在隐瞒实有建筑面积的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核有建筑面积的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照计容积率的，按照“谁审批、谁负责谁审批、谁负责”的原则，应抓紧自查梳理、及时纠正。的原则，应抓紧自查梳理、及时纠正。第八条（处理）第八条（处理）对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管理部88、门按照相关法律法规的规定予以行政处罚。理部门按照相关法律法规的规定予以行政处罚。对违反本规定，擅自核准建筑面积、核计容积率的规划管理部门，按照有关法律法规的规对违反本规定，擅自核准建筑面积、核计容积率的规划管理部门，按照有关法律法规的规定追究相应的法律责任。定追究相应的法律责任。对违反本规定，不如实申报建筑面积的设计单位、建设单位（个人），将列入不诚信名单对违反本规定，不如实申报建筑面积的设计单位、建设单位（个人），将列入不诚信名单向社会公布，规划管理部门应当通报建设行政管理部门处理。向社会公布，规划管理部门应当通报建设行政管理部门处理。第九条（解释）第九条（解释）本规定系根据国家和本市既有相89、关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土本规定系根据国家和本市既有相关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土资源管理局解释。资源管理局解释。建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现现行计算规范适用问题的，规划管理部建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现现行计算规范适用问题的，规划管理部门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。第十条（施行日期）第十条（施行日期）本规定自本规定自20112011年年1010月月1 1日起施行。日起施行。20002000年年3 3月月1515日上90、海市城市规划管理局发布的上海市建日上海市城市规划管理局发布的上海市建筑面积计算规划管理暂行规定（沪规法（筑面积计算规划管理暂行规定（沪规法（20002000）156156号）同时废止。号）同时废止。2.当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和当前我国建设工程竣工规划核实工作现状分析和核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法核实中遇到的新情况、新问题及其解决思路和方法2.1背景背景城市规划由于经济社会的快速发展带来的城市规划由于经济社会的快速发展带来的外部效应外部效应也也越来越明显。城市建设管理略显滞后。越来越明显。城市建设管理略显滞后。2.1背景背景各类违法建设现象屡屡发生。虽然各个城市91、相继成立了城市管理监察大队等组织，在某种程度上遏制了部分违法建设行为的发生和蔓延。涉及到行政相对人的切身利益（某些情况下是商业利润），法规的修改完善跟不上社会的发展变化，“钻法律的空子”、“打擦边球”。2.2城区内的插建、扩建现象城区内的插建、扩建现象建成区内的插建、扩建大致分为两类：一类为程序性违章，此类建筑符合规划技术规定，由于规划制定时对未来发展趋势的预测的局限，使某些地区的规划功能不够健全，这些插建、扩建建筑为适应这种需要而产生，实际是对规划的弥补和反馈；另一类为实质性违章，此类建筑本身缺乏存在的合理性，既违反城乡规划法规，又给规划、环境以及居民生活带来严重影响。2.2城区内的插建、扩92、建现象城区内的插建、扩建现象原因分析：从客观上讲是规划设计标准与社会经济发展、人民生活水平提高不相适应的产物：早期的城区设计标准偏低，已满足不了居民的需要，有关单位在未办理手续的情况下进行了插建、扩建。部分建设单位擅自改变城区规划，造成公建设施建设严重滞后，继而出现插建、扩建现象。由不同开发单位建设的区域，配套设施建设标准较低，造成插建、扩建现象严重。2.2城区内的插建、扩建现象城区内的插建、扩建现象原因分析：社区管理部门为解决辖区内下岗居民的再就业，以及从自身创收角度出发，进行违章插建、扩建。由于居民家庭结构变化和住房需求的增加，导致部分居民在住区域附近擅自插建、搭建。缺乏可持续发展的思想，93、城区规划设计时缺少预留用地，导致需求增加后插建。2.3工程项目超面积建设工程项目超面积建设工程项目超面积建设是指在批准的详规范围内，符合用地性质并经审批的项目，建成后建筑面积超过国有土地使用权出让合同或建筑工程规划许可证规定的面积。某市超面积项目比例达86.8%，超出上述控制范围受到处罚的项目比例达20.9%。某市办公楼建设预算和面积严重超标2.3工程项目超面积建设工程项目超面积建设原因分析：开发单位送审项目的不确定性，导致工程项目超面积建设。规划许可证的内容不够明确，如许可证注明了项目的规模、层数、高度、位置等，但在实际检查时，这些指标所包含的具体内容却较难把握。2.4规划控制地块的管理规划94、控制地块的管理建筑物改变使用性质是指由于地块的区位和周边环境发生变化后，建筑物使用性质的趋利改变。在某市建筑物改变使用性质的矛盾主要集中在两方面：建成区域内的居住用房“破墙开店”；是使用性质改变后与所在区域规划功能发生冲突。2.4规划控制地块的管理规划控制地块的管理原因分析：动迁政策缺乏统一性和一贯性，很大程度上误导了规划控制地块内农、居民户的违法建设行为。征地单位与属地政府部门之间管理职责不明确，导致对规划控制地块的管理脱节，各类矛盾突出。部分开发单位出于自身经营需要，对已征地块长期不启动开发，造成地块“征而未用”，产生一系列管理问题。2.5城市的粗放式发展城市的粗放式发展历史文化名城重开发95、轻保护，致使历史文化遗产遭到破坏。城市忽视风景名胜区保护，造成自然生态和景观资源迅速退化和消失。一些城市变更规划、大拆大建，资源能源浪费严重。某风景名胜区过度开发某风景名胜区过度开发2.6解决思路和方法解决思路和方法完善法规体系建设，制订地方性城镇建设工程竣工规划核实管理办法依照国家和地方的建设规范，强化规划核实测量技术。强化建设工程审批程序管理，减少违纪违规的因素。加强规划监督和行政执法，保障城市各项建设纳入城市规划轨道。2.6解决思路和方法解决思路和方法*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第一条为进一步规范本市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理工作，根据中华人民共和国城96、乡规划法、*省建设厅监察厅关于切实加强经营性用地容积率规划管理和监督检查的通知（*建规2007150号）和*省建设厅对建筑面积计算有关问题的复函等规定，结合本市实际情况，制定本办法。第二条本市市区范围内建设工程建筑面积和容积率规划核实的管理适用本办法。第三条建设工程规划核实时，应当以建设工程规划许可证(副本)的图纸文件内容为依据，并审查建设用地范围内的建筑面积是否符合规划许可确定的建筑面积和容积率。未取得建设工程规划许可证，建(构)筑物的体量、位置、外形等明显不符合规划要求，构成违法建设的，规划核实前先依法查处违法建设。2.6解决思路和方法解决思路和方法*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实97、管理办法第四条规划核实时建筑面积的测量按照房产测量规范(GB/T17986-2000)及相关规定执行。申请建设工程规划核实时，建设单位应向规划部门提交具有相应资质等级的测绘单位出具的规划核实测绘报告。规划核实测绘报告是规划部门依法对建筑面积、容积率及相关规划许可要素进行规划核实的凭据。规划核实测绘报告包括工程竣工测绘报告和建筑面积测量报告，要求如下：（一）工程竣工测绘报告由具有相应规划测绘资质等级的单位，对建设用地范围内建(构)筑物的体量、位置、外形、间距、主要立面和竖向尺寸等规划要素进行实测后出具；（二）建筑面积测量报告由具有相应房产测绘资质等级的单位，依据房产测量规范(GB/T17986-98、2000)及房产测量有关规定对建设用地范围内建(构)筑物的建筑面积进行实测后出具。2.6解决思路和方法解决思路和方法*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第五条由于房产测量规范(GB/T17986-2000)与建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)计算建筑面积的规定不一致等原因，本市市区建设工程规划核实时，房产测量建筑面积(以下简称实测建筑面积)与建设工程规划许可证(副本)许可建筑面积（以下简称许可建筑面积）两者之间的误差允许范围为3。有地下工程的，地下工程的实测建筑面积误差允许范围和地上工程的实测建筑面积误差允许范围均为3；建设工程包含2个或2个以上单体建筑的，单99、体建筑的实测建筑面积误差允许范围为5。第六条实测建筑面积在误差允许范围内的，视为建筑面积和容积率符合规划要求。在误差允许范围内，实测建筑面积低于或超出许可建筑面积的部分，土地出让金不再多退少补。在误差允许范围内，相关规费按实结算。2.6解决思路和方法解决思路和方法*市市区建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法第七条实测建筑面积超出误差允许范围的，先按违法建设依法处理，对予以保留的建（构）筑物，再按下列情况进行处理：（一）对超出3以上（不含3%）的部分，按照关于明确超容积率建设项目补缴土地出让金标准的通知(常国土资发2005139号)明确标准的2倍补缴土地出让金；（二）对低于3以下的部分，土地100、出让金不予退还；（三）相关规费按实结算。第八条规划部门按实测建筑面积出具建设工程规划核实合格单，建设工程规划核实全部结束后换发建设工程规划许可证（正本）。第九条房屋产权登记时，房屋产权登记机构按建设工程规划核实合格单中认定的实测建筑面积进行登记。未取得规划部门建设工程规划核实合格单的，建设单位不得组织竣工验收，房屋产权登记机构不予产权登记。第十条本办法自2009年1月1日起施行。3.建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序建设工程竣工规划核实的内容、依据及程序3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容什么是建设工程竣工规划核实？建设工程竣工规划核实是指各级城乡规划主管部门以建设工程规划许可证审批101、内容和批准的相关图件为依据，对已竣工的建设工程进行规划条件复核和确认的行政行为。建设工程规划核实只有通过测量手段，获取竣工后建设工程的各项规划指标，才能检查城乡规划的建设工程许可是否已得到正确实施，评估建设工程项目社会效益和影响。规划核实测量是规划核实的基础性工作，也是相关部门科学行政、依法行政的重要依据。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容规划核实的主要内容验核建设工程放线报告；核实建设工程是否按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图确定的内容进行建设；检查规划建设用地范围内应拆除的建筑物是否按规定拆除；核发建设工程竣工规划核实确认书或乡村建设竣工规划核实确认书及其附件102、附图；办理纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设工程竣工规划核实确认协办函；办理建设工程竣工规划核实不予确认函等。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容建（构）筑工程管线工程道路工程绿化工程3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容规划核实技术方案的主要内容和技术指标相比竣工测量，规划核实测量工作内容和技术指标应该具有更广泛的内涵，测量内容能够更好地服务建设规划主管部门的审批和批后管理的要求。因此，在编制规划核实技术规程时，设定测量及调查的内容主要有：3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容建（构）筑工程规划核实的内容：建（构）筑工程规划核实的内容：平面布局核查建设用地红线、建筑位置、103、建筑间距、室外地面标高以及建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压线走廊等距离等。空间布局核查建筑物层数、建筑高度、建筑层高及功能是否符合规划许可内容。建筑立面核查建筑物或构筑物的立面（含色彩）是否与所批准的建筑设计方案图、建筑施工图等相符。主要技术指标核查建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度等主要指标是否改变。建设项目配套工程绿化工程、停车场（库）、配电房、垃圾站、市政公用设施、重要地段建筑物夜景工程建设、地下工程管线等是否按照规划许可内容进行建设。临时设施拆除情况用地红线内建筑临时设施（含围墙、广告牌、工棚等）是否已拆除到位。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容管线工程规划核104、实的内容：管线工程的位置、长度、规格、转折点和检查井、导管孔数、材料质量、管顶（底）标高及对地距离等；其他规划要求。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容市政交通工程规划核实的内容：交通工程位置、长度、宽度、路面标高、桥梁纵坡、梁底标高、涵管顶部标高等；道路横断面布置；道路附属设施（含天桥、地道等）其他规划要求。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容绿化工程规划核实的内容：绿化工程规划核实的内容：宅旁（宅间）绿地面积计算的起止界的规定：绿地边界对宅间路、组团路和小区路算到路边，当小区路设有人行便道时算到便道边，沿居住区路、城市道路则算到红线；距房墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；105、道路绿地面积计算，以道路红线内规划的绿地面积为准进行计算；院落式组团绿地面积计算起止界的规定：绿地边界距宅间路、组团路和小区路路边1.0m；当小区路有人行便道时，算到人行便道边；临城市道路、居住区级道路时算到道路红线；距房屋墙脚1.5m；对其他围墙、院墙算到墙脚；开敞型院落式组团绿地，应至少有一个面面向小区路，或向建筑控制线宽度不小于10m的组团级主路敞开，并向其开设绿地的主要出入口；其他块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地。沿居住区（级）道路、城市道路的公共绿地算到红线。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容建设工程竣工规划条件核实测量中重点把握的6个技术指标建设工程竣工规106、划条件核实测量项目有6大指标需要重点把握，建设单位施工队伍一般在这几个指标中出现这样和那样的问题，验收这6大指标符合有关规定之要求，是竣工规划条件核实测量工作的重点。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容1建筑面积测算指标建筑面积测算必须正确，建筑物量取位置、边长丈量、面积测算标准、计算方法及结果等是否正确、是否符合有关规定的要求。2建筑高度测算指标建筑高度测量要准确，建筑物高度测算起止的位置、测量方法、测量数据均要符合规范要求。若建筑物顶有不同位置的高度，均应测量标注不同位置的高度，便于上级部门审核，真实反映实际情况。3建筑间距测算指标一定要结合该项目规划总平布置图，准确标注于竣工总平面107、图上。建筑间距标注时应考虑到项目规划时对邻宗建筑的间距要求，总平面图和规划许可证上明确要求的间距应全部测绘并准确表示。3.1规划核实的主要内容规划核实的主要内容4建筑退让红线距离测算指标将项目用地红线图上用地角点坐标，展绘至竣工平面图上，按要求标注出建筑角点或外墙面至红线垂直距离。如果两侧退让距离不一致的必须分别标注。5建设用地面积测算指标以批准的用地红线图角点坐标围成的面积为准，扣除代征道路和公共绿化带的面积，建设用地若有超占用地面积一定要准确测绘并加以明示。用地面积要计算正确，不允许错误的现象。6建筑占地面积测算指标掌握好建筑面积的全算、半算及不算的标准，熟悉掌握面积测算细则，测算的方法要108、有依据，才能保证测算面积的正确。以上6项建设工程竣工规划条件核实测量指标是在竣工测量过程中重要的指标，它直接影响工程项目的测绘成果质量。3.2规划核实的依据规划核实的依据城乡二城乡二元结构元结构 统一的城统一的城乡规划体乡规划体系系 一法一条例：一法一条例：城市规划法城市规划法（19901990年年4 4月月1 1日实施）日实施）村庄和集镇规划建设管理条例村庄和集镇规划建设管理条例 （19931993年年1111月月1 1日实施）日实施）弊端：其一，不利于城乡统筹均衡发展弊端：其一，不利于城乡统筹均衡发展其二，造成法律空白地带其二，造成法律空白地带城乡规划法城乡规划法（20082008年年1 109、1月月1 1日实施）日实施）城乡规划立法背景3.2规划核实的依据规划核实的依据城乡规划法规体系1、法律（全国人大、主席令）中华人民共和国城乡规划法2、行政法规（国务院）村庄和集镇规划建设管理条例（待修订）历史文化名城名镇名村保护条例3、地方性法规（省和有立法权城市的人大）4、部门规章5、地方规章（省长、较大的市市长令）3.2规划核实的依据规划核实的依据立法过程城市规划条例（国务院1984年1月5日颁布）中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布，1990年4月1日起施行中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日颁布，2008年1月1日起施行3.2规划核实的依据规划核实的依据第四十五110、条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。3.2规划核实的依据规划核实的依据1.中华人民共和国城乡规划法；2.中华人民共和国行政许可法；3.中华人民共和国测绘法；4.中华人民共和国测绘成果管理条例;5.城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；6.其他相关法律、法规、规范及标准。3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程规划许可的一般流程规划许可的一般流程3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程规划许可的一般流程规划许可的一般流程111、3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程规划许可的一般流程规划许可的一般流程3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程申报条件已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程核实依据1.中华人民共和国城乡规划法112、；2.中华人民共和国行政许可法；3.中华人民共和国测绘法；4.中华人民共和国测绘成果管理条例;5.*市城市总体规划、控制性详细规划、各类专项和专业规划；6.城市国有土地使用权出让转让规划管理办法；7.其他相关法律、法规、规范及标准。3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程办理所需证件（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程例：*市规划局关于规划核实的规定申报范围已取得建设工程规划验线合格通知书的建设113、工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程例：*市城乡规划法律法规体系中华人民共和国城乡规划法*省城乡规划条例*市城乡规划条例3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程例：*市城乡规划法律法规体系3.3规划核实的工作流程规划核实的工作流程例：*114、市城乡规划法律法规体系3.3建设工程竣工规划核实的建设工程竣工规划核实的程序程序建筑工程规划核实三环节123放放线线核核实实基基础础竣竣工工核核实实工工程程竣竣工工核核实实3.3建设工程竣工规划核实的程建设工程竣工规划核实的程序序放线报告与放线核实放线报告，是指放线单位依据规划主管部门审定的建筑施工图有关规划部分内容，对建筑工程实施定位测量形成的测量成果。放线核实，是指规划主管部门将放线报告与依法审定的建筑工程总平面图进行对照，验核该建筑工程的放线情况与城乡规划主管部门审定的总平面图是否一致。3.3建设工程竣工规划核实的建设工程竣工规划核实的程序程序基础竣工测量报告与基础竣工核实基础竣工测量报115、告，是指放线单位对建筑工程基础竣工情况验测形成的测量成果。基础竣工核实，是指规划主管部门将基础竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图确定的有关建筑基础规划部分内容进行对照，验核建筑工程基础的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。3.3建设工程竣工规划核实的建设工程竣工规划核实的程序程序工程竣工测量报告与工程竣工核实工程竣工测量报告是指放线单位对建筑工程竣工后进行实地测量形成的测量成果。工程竣工核实，是指规划主管部门将工程竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图所确定的内容进行对照，验核建筑工程的建设情况是否与建设116、工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。3.3建设工程竣工规划核实的程建设工程竣工规划核实的程序序规划核实的三个环节（一）放线核实具有测绘行政主管部门颁发的规划定线测量、规划验测测量测绘资质的放线单位，应当依据规划主管部门出具的建设工程放线通知单和依法审定的建筑施工图对建筑工程实施定位测量，并及时出具放线报告。放线报告应包括文本和附图，文本应有放线回单、放线比较分析表等内容。规划核实联系人应将建设工程放线定位的验核情况如实地填写在放线回单上，并在放线报告上签字存档。必要时，规划核实联系人应当到现场核实放线定位情况。建设工程经放线核实，符合规划要求的，方可核发建设工程规划许可证及其附117、件、附图。3.3建设工程竣工规划核实的程序建设工程竣工规划核实的程序规划核实的三个环节（二）基础竣工规划核实建设工程基础竣工，并确定主体工程轴线位置后，建设单位书面通知放线单位进行基础竣工测量。放线单位自收到基础竣工测量书面通知之日起3日内，应当组织人员实施建设工程基础竣工测量，并及时出具基础竣工测量报告。基础竣工测量报告应包括文本和附图，文本应有基础竣工验线回单、基础竣工测量比较分析表等内容。规划核实联系人应将基础竣工验核情况如实地填写在基础竣工验线回单上，并在基础竣工测量报告上签字存档。3.3建设工程竣工规划核实的建设工程竣工规划核实的程序程序规划核实的三个环节（三）工程竣工规划核实建设工118、程竣工后，建设单位应当及时通知放线单位进行建设工程竣工测量、出具建建设工程竣工测量报告。工程竣工测量报告应包括文本和附图。文本应载明以下内容：建设工程竣工验线回单建设工程竣工比较分析表建设工程建筑面积明细表建设工程建筑面积汇总表其他情况说明等。其中，建设工程使用功能应严格按照建设工程规划许可证及附图确定的功能标注。附图应为实测1：500现状地形管线图实测1：500现状地形建筑比较图各楼层实测平面图。4.建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的建设项目的分期核实、建筑面积误差等核实中的有关问题及处理有关问题及处理4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实建设项目分期规划许可一个建设项目的规119、划许可一般分为两个阶段：建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段。对同一个建设项目作出两个或两个以上合法有效的同种规划许可，即为分期规划许可，包括按照建设项目具体建设工程的不同实施时序作出互为独立的规划许可和后期许可变更前期规划许可两类分期规划许可形式。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实分期规划许可包括两种情形：一种情形是建设单位分期报送建设工程设计方案，城乡规划主管部门根据分期审定的建设工程设计方案，分期核发建设工程规划许可证。另一种情形是建设单位报送整个建设项目的建设工程设计方案，在城乡规划主管部门审定后，分期申请办理建设工程规划许可证。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期120、规划核实建设项目规划核实是指城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据，对已竣工的建设工程是否符合规划条件进行复核和确认的行政行为。建设项目分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证，分两次或两次以上进行复核的规划核实。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实分期规划核实的实施方式主要有：（1）分段规划核实。指建设单位完成一栋建筑工程的某一部分后申请规划核实。实践中表现为先核实裙楼、后核实塔楼。（2）分栋规划核实。指建设单位完成一栋或几栋建筑工程后申请规划核实。（3）分性质核实。指建设单位根据建筑物的不同使用功能（主要区分为住宅和公建）后申请规划核实。此外还121、有分层核实、分轴线核实（以建筑的某一轴线为界核实）等等。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实分期规划核实从启动主体来分，主要有以下两类：（1）建设单位（2）有关人民政府或人民法院。在建设项目竣工前，建设单位已破产或被工商部门注销其市场主体资格，建设项目的规划核实手续无相关主体来申请办理；或者建设项目虽全面完成，但存在违法建设行为，在建设单位未履行行政处罚决定，城乡规划主管部门不予规划核实的情况下，房屋购买人要求办理相关手续。这时，为了维护社会稳定，有关人民政府往往会出面协调建设项目已建成部分的规划核实事宜。此外，人民法院在司法处置未经规划核实的建设项目时，往往要求城乡规划主管部门协助122、执行司法裁定而对建设项目进行分期规划核实。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实建设工程分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容，分两次或两次以上进行复核的规划核实。从时间分布上看，它既包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之前的分期规划核实，又包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之后的分期规划核实。对于前者，它既不利于城乡规划主管部门对建设工程是否按规划要求实施情况进行监督，也不会对房屋的预售产生任何影响，更不会对建设单位的资金周转产生消极影响。对于后者，它是一种理论分析中存在的现象，在当前的建设项目的规划管理中还未出现类似123、案例。因此，建设工程分期规划核实原则上应当禁止。但对一些“烂尾楼”和“四久工程”（久划不拆，久拆不完、久拆不建、久建不完的工程），基于维护社会公共利益、保护房屋购买人的合法权益的目的，可以进行分期规划核实。4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实建设工程竣工后，建设单位或个人应当向市住建局申请规划核实，分期实施的建设工程，可申请分期规划核实，申请分期规划核实须符合以下条件：（一）分期规划核实范围内单体建筑已按照批准的施工图设计文件建设竣工；（二）分期规划核实范围内的绿化、道路、停车位等配套设施及整体功能配套设施已按照审定方案建设竣工；4.1建设项目分期规划核实建设项目分期规划核实（三）规124、划许可要求的物管用房不在分期规划核实范围内的，应提供符合标准的临时物管用房；（四）建成区与施工区已设置安全隔离设施；（五）建设单位或个人已将申请分期规划核实的理由、分期规划实施情况、安全隔离设施的设置等相关内容予以公告、公示，并征求相关利害关系人意见。4.2核实中的有关问题及处核实中的有关问题及处理理当前建设项目分期规划许可与分期规划核实存在的问题（1）建设项目分期规划许可往往对业主的物权关系产生不利影响在对建设项目进行分期规划许可中，建设单位往往会根据市场的反馈情况，申请对经审定的建设工程设计方案进行调整，这种调整通常会表现为三个方面：一是总建筑规模的变化；二是建设工程设计方案总平面图的改变125、，例如建筑布局以及建筑物之间间距的变化；三是房屋户型的改变，导致建筑区划内可居住人口发生改变。4.2核实中的有关问题及处核实中的有关问题及处理理这些变化既有优化原建设工程设计方案的调整，也有恶化原建设工程设计方案的变化，比如总建筑规模的增加、建筑物之间间距的缩小、人均公共绿地和公共服务设施的减少。这些不利变化对业主的相邻关系、公共设施的共有权等权益将产生不利影响。此外，对建设项目进行分期规划许可，不利于配套设施的完善，最终损害业主的合法权益。一些不诚信的开发商在申请分期规划许可时，往往先建住宅部分，将大部分配套设施留在后期建设。在住宅预售完毕后，携款远走，甚至将公司注销，导致大量配套设施无人修126、建，损害业主权利，甚至损害该配套设施服务区域内所有居民的利益。4.2核实中的有关问题及处理核实中的有关问题及处理（2）建设项目分期规划许可与分期规划核实容易导致违法建设行为的发生建设项目分期规划许可与分期规划核实除了给规划管理带来难度，在一定程度上也给违法建设行为打开了“方便”之门，其主要表现为以下三种情况：一是建设单位在修建前期建设工程规划许可证确定的内容时，往往不报批后期工程的建设工程设计方案或在不取得后期工程建设工程规划许可证的情况下，擅自建设后期工程。二是易导致应拆除的建筑物不拆除，损害规划权威，不利于城乡规划实施。在分期规划许可和分期规划核实的建设项目中，一些开发商将必须拆除的建（构127、）筑物的地块放在后期建设，在前期工程修建完毕并实现预售后，不再修建后期工程，留下大量的应拆除的建（构）筑物，严重影响了建筑区划内的环境，损害了规划权威。三是建设单位对后期建设工程或应拆除的建（构）筑物非法转让，然后一走了之。这既影响了规划的实施，又埋下了社会不稳定隐患。4.2核实中的有关问题及核实中的有关问题及处理处理（3）建设项目分期规划许可与分期规划核实降低了规划行政效率，并易引发诉讼分期规划许可往往涉及到后阶段规划许可对前阶段规划许可的变更，以及修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图。按照相关法律规定，已购买前期房屋的买受人系后期工程规划许可的利害关系人。此时进行规划许128、可时，根据城乡规划法第五十条和行政许可法第四十七条的规定，城乡规划主管部门应当采取公示或听证的方式听取利害关系人的意见。公示或听证过程中，对利害关系人的甄别、听证会的举行，听证笔录的运用等环节，都会浪费大量的人力、物力，这必然增加行政成本，降低行政效率。同时，尽管城乡规划主管部门依法履行了公示和听证程序，但利害关系人仍然因不满开发商的种种行为而状告城乡规划主管部门的规划行政许可行为，引发大量诉讼。4.2核实中的有关问题及处核实中的有关问题及处理理城乡规划法虽然未对建设项目是否可以进行分期规划许可和分期规划核实作出明确规定，但基于建设单位有效利用资金、适应市场需求以及建设项目自身的特点等原因，城129、乡规划主管部门应申请对建设项目进行分期规划许可有其必要性，但在进行分期规划许可时，要把握好相关合理性原则；而对建设项目进行分期规划核实则要严格限制，坚持以禁止分期规划核实为主，允许分期规划核实为辅的原则，以保障相关单位或个人的合法权益，保证城乡规划的正常有序实施。5.建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、建设工程竣工规划核实申请、受理及图件核验、现场勘查与确认现场勘查与确认5.1建设工程竣工规划核实申请、建设工程竣工规划核实申请、受理受理办理所需证件（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变130、更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。*市建设工程规划条件核实申请表市建设工程规划条件核实申请表项目名称建设单位项目地点设计单位建设用地规划许可证编号建设工程规划许可证编号一、项目性质与申请事项（打“”选择）1、项目性质新建工程扩建、改建工程2、申请事项建筑工程规划条件核实绿化工程规划条件核实市政工程规划条件核实（道路工程桥涵工程架空线路埋地管线其它）二、项目情况摘要1、建筑工程项目名称建筑物功能栋数层数建筑面积（平方米）结构类型2、市政工程项目名称工程规模起点坐标终点坐标3、绿化工程项目名称总用地面积绿地率绿化面积园建面积申请人承诺：1、我单位已阅知有关备注说明，并承诺对申报资131、料的真实性及数据的准确性（含电子文件与图纸的一致性）负责，自愿承担虚报、瞒报、造假等不正当手段而产生的一切法律责任。2、若有书面材料需通知申请人，可按本表填写的通讯地址邮寄送达。（申请单位（人）（签章）工程设计单位（盖章）法定代表人：年月日年月日注册建筑师（盖章）工程施工单位（盖章）年月日年月日市城市建设档案馆核验档案意见市城市建设档案馆（盖章）年月日送交材料名称及数量：送交材料名称及数量：名称数量备注归档资料01、*市规划建设项目登记表1原件1份02、*市建设工程规划条件核实申请表1原件1份03、申请人身份证明材料1同一建设单位，同一建设项目已提供此项资料的可免04、建设工程规划许可证及附件132、1复印件1份，核原件05、建设项目规划条件1复印件1份，核原件06、经批准的总平面规划图、补充市政工程相关审批图纸、建筑施工图1原件1份，含总平面图、各层建筑平面图、立面图、剖面图、市政及建设过程有关规划修改的批件07、建（构）筑竣工测量图及建筑周边隐蔽工程竣工测量图（测量报告、房产测绘报告）1各原件1份08、建（构）筑物各向立面的过塑4R彩照1原件1套09、*市建设工程规划批后管理登记表2原件2份10、属旧区改造的须附征拆绿线1原件1份11、面积核准申请表3原件3份13、基础设施配套费缴费证明1复印件1份14、绿化工程各向立面的过塑4R彩照1原件1套15、竣工测量图及隐蔽工程竣工测量图及测量133、成果表1原件1份16、园林建筑竣工测量图及建筑周边隐蔽工程竣工测量图1原件1份17、土地使用证或国土部门提供的土地使用权资料或证明及附图1复印件一份，核原件18、经批准的施工图设计图（原件，含总平面图、纵断面图、横断面图及建设过程有关规划修改的批件，验收合格后退回）19、电子文件光盘建设工程竣工规划核实申请表建设工程竣工规划核实申请表建筑工程类建设单位（申请单位）名称（盖公章）地址单位法人姓名电话联系人电话建设工程（建设项目）工程（项目）名称地址工程经办人姓名电话建设工程规划许可证编号建字第建号设计单位设计单位名称地址设计负责人姓名电话施工单位施工单位名称地址施工负责人姓名电话建字第建号建设工134、程规划许可证及其附件附图批准的建设工程已竣工，现申请对竣工规划核实：申请建设工程竣工规划核实内容地块面积（M2）总建筑面积（平方米）居住面积（平方米）公 建 面积 （ 平方米）工 业 面积 （ 平方米）车库面积（平方米）配套面积（平方米） 其他面积（平方米）停车位个数备注建设工程竣工规划核实对比情况栋号楼层居住面积（M2）公建面积（平方米）工业面积（平方米）车库面积（平方米）配套面积（平方米）其他面积（平方米）停车位个数备注许可测量许可测量许可测量许可测量许可测量许可测量许可测量合计许可的总建筑面积（平方米）。其中：地上建筑面积（平方米），地下建筑面积（平方米）申请核实的总建筑面积（平方米）。135、其中：地上建筑面积（平方米），地下建筑面积（平方米）申请竣工规划核实说明：附件、附图名称：建筑工程类核实附表及附图要求建筑工程类核实附表及附图要求建设工程规划核实确认书编号建设单位（个人）建设项目名称建设地点用地面积规划控制指标建筑面积容积率建筑密度绿地率建筑高度（M）地面停车位（个）地下停车位（个）机动车非机动车机动车非机动车许可情况核实情况建筑情况地上建筑面积（M2）住宅商业办公工业仓储其他计算容积率不计容积率合计地下建筑面积（M2）商业仓储其他计算容积率不计容积率合计竣工测绘情况施工场地清理和临时建筑（设施）拆除情况市政设施接入情况绿化、环艺完成情况商品房公益性服务设施用房落实情况其他规136、划许可内容核实情况竣工规划核实结论意见（盖章）年月日参与人员签字 市政管线工程类核实附表市政管线工程类核实附表建设工程规划核实确认书编号 建设单位工程名称建设位置许可情况架空管线长度：m，规格：，对地距离：m地下管线长度：m，口径：mm，导管孔数：，埋设深度：cm备注（电力、电讯需说明电压、对数，燃气类管线需说明压力值）核实情况架空管线长度：m，规格：，对地距离：m地下管线长度：m，口径：mm，导管孔数：，埋设深度：cm备注（电力、电讯需说明电压、对数，燃气类管线需说明压力值）竣工规划核实结论意见（盖章）年月日参与人员签字市政交通工程类核实附表市政交通工程类核实附表建设工程规划核实确认书编号建137、设单位工程名称建设位置许可情况起止路段道路（公路）桥梁长度（m）宽度（m）标准横断面宽度（m）标准断面宽度（m）长度（m）形式梁底标高（m）核实情况起止路段道路（公路）桥梁长度（m）宽度（m）标准横断面宽度（m）标准断面宽度（m）长度（m）形式梁底标高（m）竣工规划核实结论意见（盖章）年月日参与人员签字5.2图件核验、现场勘查与确认图件核验、现场勘查与确认竣工规划核实确认时限规划主管部门应自收到申请材料之日起五个工作日内作出受理、不予受理或要求补正材料的决定；作出上述决定后逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。竣工规划核实确认应自受理之日起二十个工作日内作出决定，并核发建设工程竣工规划核138、实确认书及其附件、附图；不能在上述规定期限内作出的，经规划主管部门分管负责人批准，可延长五个工作日，并告知申请人延长期限的理由。例如：纳入*市建设领域行政审批制度改革试点方案的建设工程竣工规划核实确认应自受理之日起十个工作日内作出决定，并核发建设工程竣工规划核实确认协办函或建设工程竣工规划核实不予确认函。5.2图件核验、现场勘查与确认图件核验、现场勘查与确认建设工程竣工规划核实确认（一）建设工程竣工规划核实确认的概念建设工程竣工规划核实确认，是指建设工程按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图所确定的内容全面竣工后，被许可人提出申请，由规划主管部门依据建设工程规划许可证或乡村建139、设规划许可证及其附件、附图所确定的内容进行验核后，对符合建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图的，核发建设工程竣工规划核实确认书及其附件、附图。其中，纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设项目，办理建设工程规划核实确认协办函。不符合的，办理建设工程竣工规划核实不予确认函，并对违法建设行为依法予以查处。5.2图件核验、现场勘查与确认图件核验、现场勘查与确认（二）竣工规划核实确认的方式建设工程竣工规划核实确认分为分段、分栋、全面竣工规划核实确认等方式。原则上采取全面竣工规划核实确认的方式，一般不采取分段、分栋竣工规划核实确认。因确特殊情况，需采取建设工程竣工分段、分栋规划核实确认的，140、应按程序审批。5.2图件核验、现场勘查与确图件核验、现场勘查与确认认（二）竣工规划核实确认的方式采取建设工程竣工分段规划核实确认方式的，竣工分段规划核实确认的建筑部分应具有相对独立、完整的使用功能和相应的配套设施，并能正常投入使用。采取建设工程竣工分栋规划核实确认方式的，竣工分栋规划核实的建筑与相邻其他建筑的间距，应满足规划管理技术规定要求，同时应具有完整的使用功能、相应的配套设施，并能正常投入使用。凡是采取建设工程竣工分段、分栋规划核实确认方式的，在对建设工程最后部分进行规划核实确认时，必须全面完成建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容。6.建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工141、程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设项目规划许可制度建设工程规划许可制度是我国建设工程规划管理的重要制度。根据城乡规划法的规定，我国建设工程规划许可制度包括建设用地规划许可、建设工程规划许可（乡村建设规划许可）。其中，对按照国家规定需要有关部门批准或者核准，且以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位在将建设项目报送有关部门批准或者核准前，须向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设项目规划许可制度建设用地规划许可证是城乡规划主142、管部门依据控制性详细规划，审核建设用地的位置、面积及建设规模，确认建设用地符合城乡规划要求的法律凭证；建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）是经城乡规划主管部门依法审核，确认相关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。通过建设工程规划许可，一是可以确认有关建设活动符合法定规划的要求，确保建设主体的合法权益；二是可以作为城乡规划主管部门对建设活动进行监督检查的法定依据；三是可以作为城乡建设档案的重要内容。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设项目规划核实制度建设工程从开工建设至竣工是一个连续的产品生产过程，在这个过程中，对于建设单位在建设活动中是否严格143、遵守规划许可的要求，城乡规划主管部门需要进行必要的监督检查。鉴于此，人们对建设工程规划核实有了不同的理解。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设项目规划核实制度建设项目规划核实制度建设工程规划核实即建设工程的批后管理，是一个多阶段的动态过程，主要包括建设工程放线验线、建设工程基础竣工核实和建设工程竣工规划核实三个阶段；将建设工程规划核实理解成一个多阶段的动态过程，从加强规划管理，及时发现和制止违法建设行为的角度来看，有其合理性。但从城乡规划法的规定来看，建设工程规划核实是建设单位组织建设工程竣工验收的前置条件。若不实施建设工程规划核实，建设单位将不144、能组织建设工程竣工验收，从而对行政相对人的权利义务产生影响。因此，建设工程规划核实是一个行政行为，而不是一个过程，即建设工程竣工规划核实。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程规划核实重点是建设工程竣工规划核实，即在建设工程竣工后，城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据对建设工程是否符合规划许可进行检验并对符合规划许可要求的核发规划核实证明的行为。对经规划核实不符合规划许可要求的，依法进行处理。城市规划实施监督检查的任务(1)城市土地使用情况的监督检查(2)对建设活动全过程的行政检查(3)查处违法用地和违法建设(4)对建设用地145、规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查。(5)对建筑物、构筑物使用性质的监督检查。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(1)城市土地使用情况的监督检查其中包括两方面的内容：一是对建设工程使用土地情况的监督检查；二是对规划建成区和规划保留、控制地区的规划控制情况的监督检查。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(2)对建设活动全过程的行政检查具体任务：一是建设工程开工前的订立红线界桩和复验灰线；二是建设工程施工检查和竣工后的规划验收。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的146、监督管理与检查(3)查处违法用地和违法建设建设单位或个人未取得城市规划行政主管部门批准的建设用地规划许可证，或者未按照建设用地规划许可证核准的用地范围和使用要求使用土地的，均属违法用地。建设单位或个人未取得城市规划行政主管部门批准的建设工程规划许可证就擅自进行建设，或者虽然领取了建设工程规划许可证但未按建设工程规划许可证的要求进行建设，均属违法建设。城市规划行政上管部门通过监督检查，及时制止并依法作出处理。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(4)对建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的合法性进行监督检查。(5)对建筑物、构筑物使用性质的监督检查。147、建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查城市规划实施监督检查的依据城市规划实施的监督检查是一种行政执法行为，其工作依据必须完备、可靠、合法。重要依据有：(1)法律、法规依据。(2)城市规划依据。(3)事实依据对建设用地、建设工程的实施情况，违法用地、违法建没的实际情况，以及相关方面的证据，是其查处结论的事实依据。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查城市规划实施监督检查的主要特点(1)是城市规划行政主管部门的具体行政行为，它以行政机关的名义进行。(2)是城市规划行政主管部门的单向强制性行为，不需要征得建设单位或个148、人的同意。行政主体在作行政检查时，建设单位或个人有服从和协助的义务，否则必须承担相应的法律责任，(3)行政检查必须依法进行。由于行政检查涉及面广，对建设单位或个人权利的影响广泛而且直接，因此必须要有直接的法律依据。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查城市规划实施监督检查的方法(1)普遍检查与特定检查(2)职权检查、授权检查与委托检查(3)巡视检查和跟踪检查(4)主动检查和被动椅查(5)联合检查和单独检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查城市规划实施监督检查的内容(1)道路规划红线订界(2)复验灰线(3)建149、设过程竣工规划验收建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(1)道路规划红线订界建设工程涉及道路规划红线的，才有这项工作内容。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(2)复验灰线复验灰线主要针对建筑工程，应检查以下内容：检查建筑工程施工现场是否悬挂建设工程规划许可证。检查建筑工程总平面放样是否符合建设工程规划许可证核准的图纸。检查建筑工程基础的外沿与道路规划红线、与相邻建筑物外墙、与建设用地边界的距离：检查建筑工程外墙长、宽尺寸。查看基地周围环境及有无架空高压电线等对建筑工程施工有相应要求的情况。对市政管线或市政150、交通工程，应当检查管线或道路的中心线位置。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查(3)建设过程竣工规划验收建筑工程竣工规划验收内容：检查各项是否符合建设工程规划许可证及其核准图纸的要求，包括总平面布局、技术指标、建筑立面造型和室外设施等。市政管线工程竣工规划验收内容：包括中心线位置、测绘部门跟测落实情况、其他规划要求。市政交通工程竣工规划验收内容：中心线位置、横断面布置、路面结构、路面标高及桥梁净空高度和其他规划要求。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查城市规划实施监督检查的程序和操作要求(1)申请程序一是申151、请订立道路规划红线界桩(仅限于建设工程涉及道路规划红线的)；二是申请复验灰线，三是申请建筑工程竣工规划验收。(2)检查程序对照于上述申请程序，分别进行行政检查。(3)核发程序建设工程竣工经城市规划行政主管部门规划验收合格的，核发建设工程竣工规划验收合格证明。建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查建设工程竣工规划核实工作的监督管理与检查7.规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制机制规划核实过程中规划与相关部门规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制之间的工作协调机制规划联系人制度规划主管部门在核发建设工程放线通知书时，在建筑工程规划核实责152、任告知书中确定一名建设工程规划核实联系人。规划核实联系人的主要职责如下：（1）负责建设工程规划核实的具体工作；（2）监督检查建设工程实施情况；（3）查处建设单位、放线单位、建筑设计单位的违法行为；（4）协调处理建设工程实施过程中其他有关规划问题；（5）有关法律法规规章和规范性文件规定的其他职责。规划核实过程中规划与相关部门之规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制间的工作协调机制责任告知书制度-1规划主管部门在核发建设工程放线通知书时，同时核发建筑工程规划核实责任告知书，并确定建设工程规划核实联系人。建设单位应将该责任告知书转送放线单位、设计单位和施工单位。建筑工程规划核实责任告知书的主153、要内容：建设单位、建设工程名称、规划核实联系人姓名及电话、规划核实联系人职责，建设单位、放线单位、施工单位、建筑设计单位的职责，建筑工程规划核实工作流程等。规划核实过程中规划与相关部规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制门之间的工作协调机制责任告知书制度-21、建设单位的职责（1）应在施工现场公示经规划主管部门依法审定的建设工程设计方案总平面图；（2）应积极配合规划主管部门对建筑工程实施规划核实，并提供与规划核实相关的文件、资料；（3）严格按照建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容建设，不得擅自修改。确需修改的，应向建筑工程所在地规划主管部门提出申请，经依法批准后，方可修改；规划154、核实过程中规划与相关部门规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制之间的工作协调机制责任告知书制度-3（4）应委托具有相应资质的放线单位对上述建筑工程实施放线、基础竣工、工程竣工等三个环节的测量；（5）应与规划核实联系人应保持工作联系，及时将建设工程的放线报告、基础竣工测量报告、工程竣工测量报告等材料、分别报请建设工程所在地规划主管部门予以核实后，方可开展下阶段的工作；（6）不按照建设工程规划许可证及其及附件、附图所确定的内容进行建设的；或建设工程放线、基础竣工、工程竣工等三个环节未经规划核实擅自开展下阶段工作，出现违法建设行为的，应承担相应的法律责任。规划核实过程中规划与相关部规划核实过155、程中规划与相关部门之间的工作协调机制门之间的工作协调机制责任告知书制度-42、放线单位、建筑设计单位、施工单位的职责（1）放线单位、建筑设计单位应当按照国家或本市有关城乡规划、测绘技术标准的规定进行测量和设计；（2）放线单位应当具有相应的测绘资质，并对其出具的测量报告的真实性负责。（3）建筑设计单位、施工单位不得违反建设工程规划许可证及其附件、附图的要求擅自变更设计和施工。规划核实过程中规划与相关部门规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制之间的工作协调机制责任告知书制度-53、建筑工程规划核实工作流程（1）建筑工程放线核实流程建设单位向规划主管部门提出申请规划主管部门发放线通知单建设单156、位通知放线单位到现场测量放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供放线报告规划主管部门验核放线报告规划主管部门核发建设工程规划许可证及附件、附图。规划核实过程中规划与相关部门规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协调机制之间的工作协调机制责任告知书制度-63、建筑工程规划核实工作流程（2）建筑工程基础竣工规划核实流程建设单位在基础竣工后通知放线单位放线单位进场测量放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供基础竣工测量报告建设单位向规划主管部门申请基础竣工核实规划主管部门将核实情况填写在基础竣工验线回单上并明确是否符合规划许可要求。规划核实过程中规划与相关部门规划核实过程中规划与相关部门之间的工作协157、调机制之间的工作协调机制责任告知书制度-73、建筑工程规划核实工作流程（3）建筑工程竣工规划核实流程建设单位在工程竣工后通知放线单位放线单位进场测量放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供工程竣工测量报告建设单位向规划主管部门申请建设工程竣工规划核实确认规划主管部门核发建设工程竣工规划核实确认书及其附件、附图。8.规划行政审批、许可程序，建设工程规划验收管规划行政审批、许可程序，建设工程规划验收管理理8.1规划审批与许可规划审批与许可市人大审查通过市人大审查通过城城市市人人民民政政府府组组织织城城市市总总体体规规划划编制工作编制工作专专家家组组审审查查规划纲要规划纲要省城市规划委员省城市规划委158、员会会国务院审批国务院审批建设部建设部城城市市总总体体规规划划部际联席会议部际联席会议省人民政府审查省人民政府审查 编编制制批批准准国务院审批大城市总体规划流程示意国务院审批大城市总体规划流程示意编制与审批城市规划的责任单位编制与审批城市规划的责任单位城乡规划变更的审批城市人民政府对城市总体规划进行局部调整，要报同级人民代表大会常务委员会和原批准机关备案； 涉及对城市总体规划规定的城市性质、规模、发展方向和总体布局重大变更的，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意后报原批准机关审批。8.1规划审批与许可规划审批与许可近年来颁发的几个重要文件国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发200159、213号）关于贯彻落实国务院关于加强城乡规划监督管理的通知的通知（建规2002204号）关于开展城乡规划效能监察的通知（建规2005161号）国办转发关于加强城市总体规划工作的意见（国办发200612号）8.1规划审批与许可规划审批与许可分级审批原则即我国的城市规划审批决策权分属不同级别的行政主体。国务院负责审批：全国的城镇体系规划，省、自治区的省域城镇体系规划，直辖市的城市总体规划，省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院所确定的城市的总体规划。省、自治区、直辖市人民政府负责审批其直接管辖的设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，负责审批城市分区规划和有权编制分区规划的城市的重要详细规划；160、（地级）市人民政府负责审批其直接管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，负责审批其直接管辖的城市分区规划和有权编制分区规划的城市的重要详细规划；县级人民政府负责审批其他非县级人民政府所在地镇的总体规划和详细规划。8.1规划审批与许可规划审批与许可总体规划审查前置原则 即我国的城市总体规划审批决策必须经过相应的审查机构的审查，审查程序先于决策程序。城乡规划法规定：“省、自治区人民政府组织编制的省域城镇体系规划，城市、县人民政府组织编制的总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经本级人民代表大会常务委员会审议”。8.1规划审批与许可规划审批与许可“省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市161、的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批”，“镇人民政府组织编制的镇总体规划，在报上一级人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议”。可见，审查程序是城市总体规划审批决策的必经程序，审查程序先于决策程序，但相应的审查机构行使的仅为审查权，而并非审批权。8.1规划审批与许可规划审批与许可行政最终决策原则即我国的城市规划审批最终决策权掌握在行政机关或其行政主管部门手里。按照城乡规划法的规定，我国行使城市规划审批最终决策权的主体分别为国务院，省、自治区、直辖市人民政府，（地级）市人民政府，县级人民政府。可见，我国城市规划的审批决策权，尤其是城市控制性详细规划和修建性详细规划的审批决策162、权主要集中于政府。由于我国城市总体规划实行了审查前置原则，所以城市总体规划审批决策权受到民意代表机关（人民代表大会或者其常务委员会）一定的制约。8.1规划审批与许可规划审批与许可对于控制性详细规划和修建性详细规划，城市规划的制定机关则集编制权与审批权于一身，缺乏有效的分工与制约。受我国政治体制的影响，城市政府与规划管理部门几乎主宰了规划的审批最终决策权。城市规划方案由政府至政府，“自上而下”，始终在狭窄的范围内流动，即城市要形成什么样的规模、具有那些性质，都是由政府在作决定。政府作为惟一的代表全体社会成员的公共利益并合法地垄断了强制力的社会组织，是组织集体决策、进行公共选择的基本形式，以组织公163、共物品的“生产”和“供给”、向社会提供公共服务为其基本职能。8.1规划审批与许可规划审批与许可城市总体规划编制与报批城市总体规划由市政府组织编制，市规划局负责具体工作。1根据社会经济发展状况及城市建设的需要，提请市政府组织编制城市总体规划，市政府下达规划编制计划，提出总体要求。2拟定城市总体规划编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，开展总体规划编制工作。3针对编制中的重大问题，由市政府组织有关部门进行综合协调和论证。8.1规划审批与许可规划审批与许可城市总体规划编制与报批4提请建设部组织召开总体规划纲要审查会，审查规划大纲。5提请建设部组织召开总体规划论证会，审查规划方案。6报请市164、城市规划委员会对总体规划方案进行审议，提请市人大审查同意后，依照有关规定上报审批。7城市总体规划经国务院批准后，将成果印制、公布、归档并组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可分区规划编制与报批分区规划由市规划局组织编制。1拟定分区规划编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料。2组织相关部门对规划设计单位提交的分区规划方案进行初审，形成初审意见。修改完善后形成中间成果。3经审核，组织专家及相关部门对中间成果进行评审，形成专家意见和会议纪要。经修改完善后，形成报批成果。4报批成果经市规划局审查通过后，拟定上报文件，报市规划委员会审议；经市规划委员会审议通过后，报市政165、府审批。5经市政府批准后，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可专业规划综合协调和报批1单独编制的各专业规划应在城市总体规划的指导下进行，不得违反城市总体规划确定的基本原则。由各业务部门编制的各专项规划，应经市规划局综合协调，报市规划委员会审议通过后，由市政府审批。2市级以上层次规划协调项目，拟定意见报市政府，由市政府报上级来文部门；市一级规划协调项目，拟定意见发送来函单位，抄送市政府。8.1规划审批与许可规划审批与许可市政专项规划的编制和报批市政专项规划由市规划局组织编制。1拟定市政专项规划编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料.2组166、织相关部门对规划设计单位提交的市政专项规划方案进行初审，形成初审意见。修改完善后形成中间成果。3经审核，组织专家及相关部门对规划中间成果进行评审，形成专家意见和会议纪要。经修改完善后，形成报批成果。4报批成果经市规划局审查通过后，拟定上报文件，报市规划委员会审议；经市规划委员会审议通过后，报市政府审批。5经市政府批准后，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可法定图则的编制和报批法定图则由市规划局组织编制。1拟定法定图则编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料。2公开展示法定图则草案，征求区政府、相关部门和公众的意见，修改完善后报市规划委员167、会审议。3经市规划委员会审议通过后，报市政府审批。4经市政府批准后，报市人大常委会备案，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可控制性详细规划的编制与报批控制性详细规划由市规划局组织编制，必要时可会同有关区政府或业务主管部门共同组织。1拟定控制性详细规划编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料。2组织相关部门对规划设计单位提交的控制性详细规划方案进行初审，形成初审意见。修改完善后形成中间成果。3经审核，组织专家及相关部门对规划中间成果进行评审，形成专家意见和会议纪要。经修改完善后，形成报批成果。4报批成果经市规划局审查通过后，拟定上报文件，168、报市规划委员会审议；经市规划委员会审议通过后，报市政府审批。5经市政府批准后，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可修建性详细规划的编制与报批城市重点地区的修建性详细规划由市规划局组织编制，城市一般地段单独编制的修建性详细规划由区政府、业务主管部门或建设单位组织编制。市规划局组织编制的修建性详细规划，由市规划局拟定修建性详细规划编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料。其他单位委托单独编制的修建性详细规划，由市规划局下达规划设计条件，并负责组织审查。8.1规划审批与许可规划审批与许可城市设计的编制和报批城市重点地段城市设计由市规划局单独编169、制和审批；贯穿于城市规划各阶段的城市设计，作为各阶段规划的组成部分，随各阶段规划一起编制和审批。1拟定城市设计编制任务书，择优委托规划设计单位，签订项目合同书，提供相关基础资料。2组织相关部门对规划设计单位提交的城市设计方案进行初审，形成初审意见。修改完善后形成中间成果。8.1规划审批与许可规划审批与许可城市设计的编制和报批3经审核，组织专家及相关部门对中间成果进行评审，形成专家意见和会议纪要。经修改完善后，形成报批成果。4报批成果经市规划局审查通过后，拟定上报文件，报市规划委员会审议；经市规划委员会审议通过后，报市政府审批。5经市政府批准后，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与170、许可规划审批与许可村镇规划的编制和报批建制镇和村庄规划由所在地区人民政府组织编制。1下达区政府确定的村镇规划编制项目的规划设计条件。2组织相关部门对规划设计单位提交的村镇规划方案进行审查，必要时邀请专家进行评审。在此基础上形成村镇规划报批成果。3建制镇总体规划由市规划局拟定上报文件，报市规划委员会审议；经市规划委员会审议通过后，报市政府审批。建制镇其他村镇规划由市规划局审查和审批，村庄规划由规划分局审查和审批。4经批准后，将成果印制、公布、归档和组织宣传。8.1规划审批与许可规划审批与许可规划管理部门在修建性详细规划阶段的工作重点规划进行之初，如果委托方是政府部门，规划管理部门要做好组织编制的171、工作。如果委托方是开发商或其他部门，规划管理部门要给定规划条件，与设计部门沟通。规划进行当中，要与设计部门交流情况、协调各职能部门意见。成果审查，修建性详细规划项目在提交成果时一般要开成果汇报会，重要的修建性详细规划项目一般要经过专家评审会审查再上报审批。城市详细规划由城市人民政府审批，已编制并批准分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，可由城市人民政府授权城市规划主管部门审批。8.1规划审批与许可规划审批与许可所需材料（例）建设单位根据相关规定和办法组织自检后，持以下资料提出建设工程竣工规划验收申请：1、建设工程竣工规划验收申请报告和建设工程竣工规划验收表；2、建设工172、程规划许可证副本及建设工程规划审批单；3、已批准的修建性详细规划或总平面规划图（或平面定位图）、管线工程规划图、建筑单体规划图（含建筑施工图、亮化施工图等）及其他相关图纸。4、规划放线、验线成果资料；8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理所需材料5、建设工程正负零、层高、层数和外墙色彩验收合格单，地下管线工程覆土前验收合格单；6、竣工测量图(含地下室、地下管线)；7、其他相关资料；8、以上资料的电子文件。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收程序建设工程竣工规划验收的程序:1、规划管理室审查申报资料，资料符合要求的予以受理，2天内组织验收。不符合要求的退回并一次性告之需补充173、资料内容；2、规划管理室会同综合技术室、法制办和监察中队赴现场进行验收，各股室1天内提出验收意见交规划管理室汇总；8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收程序3、规划管理室整理验收情况报分管副局长审定。验收合格的，规划管理室1天内核发建设工程规划许可证正本。验收不合格的，规划管理室与参与验收股室根据验收情况1天内商定限期整改意见，书面反馈给申请人，限期整改。整改竣工的，划管理一室依申请再次组织验收，经复查验收合格的，核发建设工程规划许可证正本。无法整改但不影响规划实施的，由法制办按照分局有关规定启动规划确认程序。无法整改且影响规划实施的，由监察中队启动行政强制程序。4、规划管理室在验174、收合格核发证件后3天内将竣工验收资料整理归档，定期交办公室建库存档。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收程序经验收发现申请验收前的违法建设行为未接受处理或未结案的，监察中队应当提出暂停验收程序，待违法行为处理完毕后继续进行验收程序。经验收认定基本按照规划批准的图纸施工，但存在轻微违法行为，依法可以不予行政处罚的，监察人员报监察中队长审定后转规划管理室，规划管理室审核并转法制办会签后，报分管副局长审查同意，核发建设工程规划许可证正本。经验收认定存在违法建设行为且应给予行政处罚的，监察中队应当及时转入处罚程序，建设单位或个人履行处罚决定后，规划管理室方可办理验收手续。8.2建设工程规175、划验收管理建设工程规划验收管理验收内容建筑工程规划验收的主要内容：1、平面布局，主要包括用地范围、退线距离（包括红线、绿线、蓝线、黄线、紫线等）、平面布置、建筑间距、退界距离、出入口位置、室内外竖向高程等。2、技术经济指标，主要包括建筑占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位等。3、建筑单体，主要包括建筑立面造型、屋顶形式、外墙色彩与材质、附属构筑物、建筑层数、建筑层高、建筑高度、建筑檐口、窗台、室外空调搁板等位置、建筑使用性质与室内平面布置、地下室布局、地下室面积与高度、亮化工程设施等。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收内容4、配建设施，主要包括道路系统、绿地系176、统、配建小学或幼儿园、无障碍设施、停车场、踏步、围墙、大门、物业管理、会所、室外活动场地、公厕、垃圾站、建筑小品、水池、雕塑、各种管线等；临时设施和施工场地。5、批后跟踪监督，主要包括批后公示公告、放线验线、正负零、层高、层数、外墙色彩等验收、施工中监督检查和违法建设查处记录等。6、其他相关内容。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收内容管线工程规划验收的主要内容：1、给水、雨水、污水、电力、电讯、燃气等各类管线工程的平面布置、管径和敷设方式；雨水、污水排放形式。2、管线中心线、转折点和检查井位置。3、管线规格、材质及电缆孔数。4、埋设深度及架空线架空高度。5、城市公用管线与单位管177、线的衔接关系。6、批后跟踪监督，主要包括批后公告、放线验线、施工中监督检查和违法建设查处记录等。7、其他相关内容。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收内容道路工程及市政设施规划验收的主要内容：1、平面位置。2、管线及横断面布置。3、路面标高及桥梁净空高度。4、工程规模。5、批后跟踪监督，主要包括批后公告、放线验线、施工中监督检查和违法建设查处记录等。6、其他相关内容。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收标准建筑工程规划验收必须达到下列标准：1、建筑平面定位符合已审定的修建性详细规划或总平面图要求。2、建筑单体符合已审批的施工图。3、拆除规划工程许可规定拆除的建筑物、178、构筑物及工程建设时所建的全部临时设施、施工渣土清运完毕。4、公厕、垃圾站（含垃圾围子）、室外给排水管道等公共配套设施、绿化工程、建筑基地环境已按规划审批要求实施建设。5、管线和道路已按所批准规划实施建设。6、对规划部门的承诺已履行，且无邻里矛盾。7、符合其他规划要求。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收标准成片开发的住宅小区，可以组织整体规划验收，小区的配套设施应与住宅同步实施。整体规划验收除必须符合第七条、第十条规定外，小区内配套设施项目建设还必须符合已审批的规划要求。分期建设的住宅小区，可进行分期验收。前期验收时配套设施投资完成额必须至少达到配套设施投资总额的70%，同时满足179、前期所必须的和不可分期建设的配套设施应一步到位。后期30%投资的配套设施全部完成后方可组织小区整体验收。整体验收时必须征求有关职能部门意见。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理验收标准管线工程、道路工程及市政工程规划验收必须达到下列标准：（一）竣工测量资料符合建设工程规划许可证及其附件的内容。（二）施工过程中的修改设计经过规划部门的批准同意。（三）无关设施已清理完毕，施工渣土清运完毕。（四）配套设施和环境整治按要求落实到位。（五）符合其他规划要求。8.2建设工程规划验收管理建设工程规划验收管理9.建筑面积计算与规划核实中常见疑难问题解决及建筑面积计算与规划核实中常见疑难问题解决及案例180、剖析案例剖析（1）.规划核实中，如建筑密度超规划条件应怎么处理？肯定与许可的总平面不一致，找出不一致的方面，如地方规定，核实面积和许可面积在误差允许范围内，则可通过，如超出范围，按照地方规定处罚。（2）.现阶段发放建设工程规划许可证，但是存在验收前发放规划核实文件。如果核实文件与审批的面积等出入较大，如何处理的？看有没有地方规定，一般地方规定核实面积和许可面积之间可以有一定的误差允许范围。（3）.有一个项目已经建成，其中有两栋11层的住宅楼，原间距45米，建设过程中由于其他原因南侧住宅楼北移了1.5米，现状43.5米，日照分析没有造成影响，这种情况如何核实呢？追究放线核实单位的责任。（4）.在181、规划确认核实的过程中,总建筑面积、地上、地下建筑面积以未分摊为准，但具体到商业、住宅、物管时应该以分摊后的建筑面积为准吗？均已分摊，总面积不变。（5）.规划核实中绿地率不够怎么办?肯定与许可总平面不一致，找出问题，进行整改。（6）.审批时，规划条件中的建筑高度是算到女儿墙吗?顶上设计的栏杆算不算高度?算到檐口或女儿墙高度，顶上栏杆不算。（7）.国标中主体结构内阳台建筑面积计全面积，但原来地方规定关于1.8m以内阳台算一半计容，如何处理？服从国标。（8）.规划要求中“室内车位按45平方米/个计；室外车位按30平方米/个计”怎么理解首层架空的建筑？怎么算占地面积？架空部分是算一半还是全算？架空部分182、算全部占地面积。（9）.商办楼中庭，中庭那块屋顶是玻璃顶，面积算一层面积还是不算面积？算一层建筑面积。（10）.规划核实验收阳台计算面积吗?算面积。（11）.建筑基底面积的规定?消防通道算基底面积吗？建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。消防通道看具体位置。（12）.一层架空层计算面积是按照顶板的水平投影面183、积计算（二层的面积吗？）那算占地面积的时候,这块架空层是算哪一部分面积？建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。架空层算一层面积。（13）.地下室作为商业是否计容积率?地下车库坡道怎么计算规划核实面积?按照地方“容积率计算规则”。出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。出入184、口坡道分有顶盖出入口坡道和无顶盖出入口坡道，出入口坡道的挑出长度，为顶盖结构外边线至外墙结构外边线的长度；顶盖以设计图纸为准，对后增加及建设单位自行增加的顶盖等，不计算建筑面积。顶盖不分材料种类（如钢筋混凝土顶盖、彩钢板顶盖、阳光板顶盖等）。（14）.高层复式住宅里的核心筒算双层面积吗？(每两层设一个电梯厅)按照依附楼层计算，如住宅算2层，核心筒算2层，如果依附楼层算1层，核心筒算1层。（15）.车库出入口是否计算建筑密度？建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的外围水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按185、立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算，因此要看具体情况。（16）.小区内二层加变电房超计容150平方米，规划核实怎么办？按照地方“建设工程建筑面积和容积率规划核实管理办法”，150平方米估计在误差允许范围内。（17）.规划核实时需要核实小区内的配套管网设施吗？比如雨水、污水燃气热力等管网如何核实？需提供什么资料？配套管网设施需要核实，见3.1规划核实的主要内容。（18）.请问自动扶梯算不算建筑面积?根据哪条？自动扶梯不单独计算建筑面积，是指不再单独计算建筑面积，因为洞口已按自然层计算了建筑面积。致谢！