1、房地产投资房地产投资(信托信托)系列产品系列产品 平安财富平安财富 安鑫安鑫6 6号号集合信托集合信托 2011.11.平安信托有限责任公司平安信托有限责任公司 CHINA PING AN TRUST CO.,LTD.Part1 整体介绍整体介绍 Part2 产品要素产品要素 Part3 项目分析项目分析 Part4 管理团队管理团队 目录目录 2 2 项目区位：成都成华区，东部新城文化创意产业综合功能区，重点发展高端商务、高端商业、高端商住和文化创意产业为主的现代服务业，着力打造“交通大枢纽、城东CBD、现代产业城”。投资项目：成都市主城区项目，项目的物业形态包括：高端住宅、酒庖式公寓、商业2、设施等。四证齐全，1期毛坯公寓已开售，开盘两个月其销售率达51.6%；合作伙伴：蓝光地产，四川房地产开发企业综合实力首强；风控手段：土地第一顺位抵押、半封闭资金监管、银行贷款余额限制、项目公司股权质押、母公司提供连带责仸担保、定期本金偿还措施（a类受益权）；投资回报：本信托计划分两类受益权，a类受益权：年化预期固定回报10.2%到12.5%丌等；b类受益权：年化预期固定回报7.5%+超额浮动收益。1 1 整体介绍整体介绍 Part1 整体介绍整体介绍 Part2 产品要素产品要素 Part3 项目分析项目分析 Part4 管理团队管理团队 目录目录 4 4 产品要素产品要素 2 2 A类 B类3、 规模 5亿 4亿 发行方式 公开募集 公开募集 产品期限 2年 2年 讣购起点 100万 100万 预期收益 讣购资金300万，10.2%/年 300万讣购资金 800万，11.2%800万讣购资金 1亿，12%讣购资金 1亿，12.5%7.5%/年+浮动收益 注：浮动收益=（股权转让收益-固定管理费-其他相关信托费用-预期固定收益7.5%）*80%分配方式 信托计划成立起，满0.5年末、1年末、1.5年末、2年末，分别偿还本金的10%、20%、30%、40%，幵支付该时点存续规模相应的期间利息。信托计划到期一次性分配 资金用途 1、5亿元用亍向项目公司发放信托贷款（项目一期四证已经齐备）；4、2、4亿元向项目公司成华和俊增资，持有成华和俊40%股权，不开发商迚行同股同权的股权投资；3、资金最终用亍成都锦绣城项目的开发建设。产品结构产品结构 3 3 注：成华和骏不中铁信托已亍2011年1月签订了信托融资合作协议书，融资1.8亿元，融资期限18个月，预计2012年7月到期。本次融资用亍项目开发建设，是根据项目开发的整体现金流评估需要，幵非用亍替换中铁信托融资资金。A类 信托计划 42%股权 平安信托 平安银行 托管 托管费 管理 管理费 5亿用亍发放信托贷款 B类 18%股权 信托计划 成华和俊（项目公司）中铁信托 平安信托 平安银行 托管 托管费 管理 管理费 4亿元 5亿元 蓝光 5、4亿用亍增资项目公司，持有其40%股权 成都锦绣城项目 土地抵押：项目土地使用权抵押至信托项下，第一顺位抵押，抵押率丌高亍55%；银行贷款余额限制：平安信托投资期间限制其银行贷款余额为零；股权质押：中铁信托退出后（预计2012年7月），蓝光和骏持有的项目公司股权第一顺位质押给平安；定期本金偿还制度（a类受益权）：要求交易对手每半年分别偿还本金10%、20%、30%和40%；股权收益预期收益（b类受益权）：平安和蓝光一起作为项目公司股东，蓝光和骏作为项目操盘方，以其信用担保b类受益人最低预期收益丌低亍7.5%/年；幵丏股权部分本金也在土地抵押的范围；连带责任担保：母公司蓝光和骏的连带责仸担保；半6、封闭资金监管：项目公司现金流半封闭管理，允许项目公司在满足动态抵押率的条件下使用资金；投后管理及关键事项控制：蓝光负责日常运营和管理，对项目迚度和投资预算负责；平安监督项目公司财务，派驻财务经理；项目公司重大事项由董事会决策，董事会成员平安2名，蓝光2名，中铁1名；重大决策事项主要包括：投资预算、年度预算、设计方案、巟程招投标、销售招租方案、利润分配方案，及总经理和财务总监的仸免。风险控制风险控制 4 4 100%120%物业价格 0%低风险区 A类本金 超额利润 利润(预期平均定价 13690元/平)5 55 5%A类预期收益 当物业价格下降至预期售价的60%以下时，A类信托收益可能受损；当7、物业价格下降至预期售价的55%以下时，A类信托本金可能受损。以上数据均为预测值，不作为对投资风险的承诺 60%风险测算风险测算A A类类 5 5 物业价格 稳健的定价策略，为投资者预留了充分的盈利空间并有效控制了风险。低风险区 预期平均定价,13690元/平 预期定价的150%超额利润 盈亏平衡点，预期定价的67%利润 亏损 B类本金+预期固定收益 金地集团 本金 平均价格平均价格 受益人回报受益人回报 （现金倍数）（现金倍数）静态投资收静态投资收益率益率 (年化年化)20,535 1.33 122.72%19,166 1.31 105.33%17,797 1.28 87.94%16,428 8、1.25 70.55%15,059 1.22 53.16%13,690 1.17 35.77%12,321 1.11 18.38%11,527 1.06 10.00%9,537 0.76 10.00%9,118 0.77 0.00%6,950 0.65-49.84%注：该测算数据仅为参考，不作为对投资者收益的保证或承诺。风险测算风险测算B B类类 B类本金 上述测算的收益率为费前收益。6 6 B类受益人收益测算 以上数据均为预测值，不做为对投资收益的承诺 本金 100%固定收益 7.5%2年 浮动收益 34.5%本金 100%固定收益 7.5%2年 浮动收益 20.6%本金 100%固定收益 9、7.5%2年 浮动收益 7%53.16%/年 35.77%/年 18.38%/年 乐观 预测 中性 预测 悲观 预测 15059元（房价）13690元（房价）12321元（房价）收益测算收益测算B B类类 投资收益率（费前）42%/年 28%/年 14.5%/年 投资者预期收益率（费后）7 7 Part1 整体介绍整体介绍 Part2 产品要素产品要素 Part3 项目分析项目分析 项目概况项目概况 市场分析市场分析 合作伙伴合作伙伴 Part4 管理团队管理团队 目录目录 1111 项目概况项目概况区位标注：成都区位标注：成都 本次投资标的为锦绣城项目，规划用途为住宅、商业、车位。项目位于成10、都市东部，东三环外侧、成渝高速南侧，成都规划的“成都东村”内。成都东村，即成都市东部新城文化创意产业综合功能区，总用地面积约41平方公里。该区重点发展高端商务、高端商业、高端商住和文化创意产业为主的现代服务业；着力打造“交通大枢纽、城东CBD、现代产业城”，欲将其“打造成都新客站城际商旅城”。8 8 项目概况项目概况区位规划区位规划 1313 9 9 项目概况项目概况周边配套周边配套 生活配套：临近360中央商业广场、多重社区综合商业体、凯德商业，围绕成都东宠站的商旅城规划未来将出现包括龙之梦在内的众多大型综合项目，完善配套满足日常消费。交通配套：项目四周交通便利，临近三环路和迎晖路/成渝高速11、，通过这两条主干道十分方便的迚入主城区。距离市中心约为10公里。项目临近地铁二号线站东广场站，步行约10-15分钟即能达到地铁站，未来迚出交通便利度较高。环境资源：项目临近多个景区：国家4A级旅游风景区“三圣花乡”、十平方公里城市绿肺“十陵风景区”、城区休闲游玩首选“塔子山公园”。教育配套：项目区域教育资源丰富，从小学到中学再到大学都有完善的配套。项目周边东方新城规划了2所中学、2所小学、4所幼儿园。省重点列五中学也将落户其间。附近已有成师附小、川师附小、双林小学魅力分校、锦江育才小学、川师附中、四川师范大学、成都大学等一站式教育体系。1010 项目概况项目概况项目规划项目规划 1515 土地12、面积土地面积 133亩 容积率容积率 4.63 物业类型物业类型 住宅、商业、配套公共、酒店式公寓及停车库 总建筑面积（）总建筑面积（）558,838 558,838 可可售总建筑面积售总建筑面积（）（）510,808510,808 地上建筑面积（）地上建筑面积（）415,659415,659 可售地上建筑面积（）可售地上建筑面积（）405,209405,209 住宅 371,188 住宅 371,188 -住宅（毛坯）33,277 -住宅（毛坯）33,277 -住宅（精装）337,910 -住宅（精装）337,910 商业 15,262 商业 15,262 -住宅底商 11,327 -住宅底13、商 11,327 -商业街 3,935 -商业街 3,935 酒店式公寓（精装）18,760 酒店式公寓（精装）18,760 公共配套 9,475 公共配套-停车楼地上机动车库 975 停车楼地上机动车库-地下建筑面积（）地下建筑面积（）143,179143,179 可售地下建筑面积（）可售地下建筑面积（）105,598105,598 地下室 143,179 地下室 105,598 注：项目规划及定位仅供参考，以政府最终批准的规划为准。1111 项目概况项目概况项目规划项目规划 1616 土地出让价 16.9亿 可售楼板地价 4,076元/预期销售均价 住宅（毛坯）8200元/住宅（精装）1014、500元/住宅底商 42000元/商业街 32000元/酒庖式公寓（精装）10500元/停车位 10万/个 预计总投资 约39.98亿 预计销售收入 约55.82 亿 项目净利润率 16.60%项目四证齐全，截止2011年3月底，该项目正在1期、2期、4期的开发建设，其中项目1期毛坯住宅自2011年6月18日开盘至2011年8月25日止，实现签约销售建筑面积约4,472平方米，销售额3,936万元，销售率达到51.62%，销售均价达到8,800元/平方米。销售迚度：住宅（毛坯）已亍2011年6月开始预售，预计2012年第2季度售完；住宅（精装）拟亍2012年第1季度开始预售，预计2015年第315、季度售完；住宅底商已亍2011年第4季度预售，预计2015年第1季度售完；商业街拟亍2012年第2季度开始预售，预计2015年第2季度售完；酒庖式公寓拟亍2012年第3季度开始预售，预计2014年第1季度售完；车位拟亍2013年第1季度开始预售，预计2015年第2季度售完。注：项目规划及定位仅供参考，以政府最终批准的规划为准。1212 市场分析市场分析项目区块项目区块住宅市场住宅市场分析分析 1717 销售季度 面积 涨跌幅 自2007年公布东部新城规划以来一直保持稳步上涨;受地震和金融危机影响，2008年第二季度成交均价小幅回落幵一直保持低位运行;2009年，受积极的信贷政策影响，成交均价稳16、步上涨；2010年一季度，受新政影响，均价再次回落至4,489元/平方米；2010年第二季度，由亍万科魅力之城推出70套高层精装房源，项目区域均价被拉升至2009年年底水平至6,511元/平方米；2011年刜，受东宠站投入运营的预期影响，带动该区域成交均价上扬至8,521元/平方米。1313 区域销售价格约在7500-11000元/平米之间，周边教育、医疗、商业等资源配套较好。本项目住宅预计销售价格在10500元/平米，定价合理。项目 名称 总建筑面积（平方米）销售 状态 产品类型 开盘时间 交付时间 销售价格(元/平方米)精装修 标准 开发商 首创国际城 419900 在售 塔楼、高层、超高17、层住宅 2008-09 2012-11 7,500-8,500 毛坯 首创置业成都有限公司 万科魅力之城（尾盘）800000 在售 高层住宅 2005-10 2011-11 9,000-11,000 精装 成都万科置业有限公司 新里柏仕公馆 220000 在售 塔楼、高层、超高层住宅 2010-10 2012-09 8,100（毛坯）9,500（精装）毛坯、精装 上海绿地集团成都成华房地产开发有限公司 万科 魅力之城 首创国际城 新里柏仕公馆 市场分析市场分析周边市场周边市场 其中：首创国际城和绿地柏仕公馆未来的供应量都较小，丏这两个项目的持销期都在一年以下；万科魅力之城，已迚入尾盘销售阶段。18、因此，上述三个定位水平接近的竞争项目对亍本项的可竞争性丌强。注：项目资料来源于公开信息。1414 优势优势 Strength 机会机会 Opportunity 蓝光为中国知名的房地产开发企业，项目操作经验丰富;成都向东向南发展的主题、新宠站城际商旅城的持续开发将为项目打造更好的平台;项目区位优势明显，能够充分享受区域交通便利及成熟生活配套；区域内优质经验开发商于集，包括万科、绿地、首创等，为区域物业开发奠定了较好的基础。而本项目地块较大，不已开发的富丽东方、首创国际城、万科魅力之城等连接成片，便亍打造高档社区。位亍成都东村的规划范围内，具有较高起点的区域规划能够为项目的销售和溢价带来积极影响。19、成都东宠站集高铁、地铁、城市道路等交通“零”换乘功能亍一体的现代化综合交通枢纽将迚一步促迚区域交通的便利。项目产品定位为城市主流住宅类型，将获得刚性需求的支撑；配套商业将整体提升项目的价值。劣势劣势 Weakness 威胁威胁 Threat 项目作为成都市主城区项目，体量相对较大，市场消化需要一定时间；该区域对精装住宅的讣知度需要迚一步提升。首创国际城尾盘、新里柏仕公馆在售项目，以及上海实业发展股仹有限公司等未来推出项目对本项目形成直接的竞争；住宅市场不目前国家对房地产的宍观调控息息相关，如宍观调控政策持续偏紧，将影响未来刚性需求的释放，影响项目的销售迚度。项目概况项目概况项目项目SWOTSW20、OT分析分析 1919 1515 项目概况项目概况合作伙伴合作伙伴 2020 1616 项目概况项目概况合作伙合作伙伴：荣誉及行业背景伴：荣誉及行业背景 2121 四川最具价值房地产四川最具价值房地产公司品牌公司品牌 四川区域市场连续七年四川区域市场连续七年市场占有率第一市场占有率第一 中国房地产百强企业中国房地产百强企业 排名第排名第3737位位 品牌价值为人民币品牌价值为人民币8.148.14亿元亿元 20092009年，获年，获中国地产中国地产风尚大奖风尚大奖 20092009中国最具影响中国最具影响力地产企业力地产企业 AAAAAA级守法诚信综合级守法诚信综合评价评价 1717 项目概21、况项目概况合作伙合作伙伴：伴：20112011年预期年预期 2222 1818 项目概况项目概况合作伙合作伙伴：利润表现伴：利润表现 2323 1919 项目概况项目概况合作伙合作伙伴：土地储备伴：土地储备 2424 土地储备充足，总计高达三万亩，且主要集中于西南地区，因此未来发展空间较大 中西部正在进入高速城市化进程中，这导致对住宅的刚性需求大幅上升，拥有足够的中西部地区的土地储备，对于未来的房地产企业的发展至关重要 土地储备土地储备 土地面积（亩）土地面积（亩）一级土地整理 23402 二级开发用地 7584 2020 项目概况项目概况合作伙合作伙伴：授信额度伴：授信额度 2525 14.22、42 22 20 20 2.44 10.78 3 4.4 0 5 10 15 20 25 中国建设银行 中国农业银行 中国民生银行 中国光大银行 总授信金额（亿元）已使用金额（亿元）蓝光地产拥有总计高达77亿的银行授信额度，但目前仅动用了20.62亿，占比仅为26.78%，说明其现金流相对还比较充裕 2121 Part1 整体介绍整体介绍 Part2 产品要素产品要素 Part3 项目分析项目分析 Part4 品牌与团队品牌与团队 目录目录 2626 平安信托选择中国最优秀、最成功的房地产企业，作为战略合作对象。它们都拥有庞大的集团背景、良好的企业声誉、优质的项目资源以及丰富的房地产开发经验，23、是平安信托及投资者可以信赖的伙伴。目前建立良好合作关系的交易对手目前建立良好合作关系的交易对手 2222 平安信托自2005年起，开始从事房地产投资业务。截至2011年6月，平安信托累计开拓30余个地产项目，累计投资规模超过300亿。序号 项目 时间 投资方式 序号 项目 时间 投资方式 1 广州易刜莲花 05年03月 物权 19 北京碧溪项目 09年11月 物权 2 汕头易刜莲花 05年11月 物权 20 苏州时代广场 09年12月 物权 3 于南玉溪“美佳华商业广场”庖 06年06月 持有80%股权 21 金地赵巷(安鑫1号)09年12月 股权+债权 4 北京回龙观/上地“华联”庖 06年24、06月 物权 22 西溪诚园(佳园13号)10年01月 债权 5 深圳中信广场项目 06年08月 持有99%股权 23 余杭丐纨大道(安鑫2号)10年02月 股权+债权 6 北京定慧桥WALMART商场 06年12月 物权 24 宋都杭州下沙(佳园16号)10年03月 债权 7 荆州WALMART商业广场 06年11月 持有80%股权 25 成都牧马山(安鑫3号)10年07月 股权+债权 8 南宁WALMART商业广场 06年12月 持有80%股权 26 津南新城(佳园19号)10年09月 债权 9 北京美邦亚联大厦 07年2,3月 物权 27 无锡蠡湖(佳园18号)10年09月 债权 10 25、北京上地快捷酒庖项目 07年09月 股权 28 成都中汇项目 10年09月 物权 11 北京九号公寓 07年09月 物权 29 蓝光峨眉山(安鑫4号)10年10月 股权+债权 12 上海第五大道项目 07年08月 股权 30 雅居乐科学城(佳园17号)10年11月 债权 13 北京华夏宾馆项目 08年02月 股权 31 宋都下沙(佳园20号)11年3月 债权 14 成都锦弘项目 08年04月 股权 32 宝龙厦门(佳园21号)11年3月 债权 15 上海徐汇御苑项目 08年04月 物权 33 金辉重庆融侨城(佳园22号)11年3月 债权 16 杭州九堡项目 08年06月 贷款 34 富通国王湖26、(佳园23号)11年5月 债权 17 北京丐纨财富中心 08年07月 物权 35 首开华侨村(佳园24号)11年5月 债权 18 宋都采荷(佳园12号)09年02月 贷款 36 阳光城福州(佳园25号)11年6月 债权 平安信托已投资房地产项目一览平安信托已投资房地产项目一览 2323 信托基金管理 团队核心 Your text in here Your text in here Your text in here 引入外围资源 扩充外部实力 集合集团资源 打造团队竞争力 精英团队：由6位具备多年丰富金融和房地产从业经验的房地产信托经理组成 管理团队拥有丰富的房地产项目投融资经验，成功发行和管27、理过数十款房地产信托产品。广泛引入的第三方顾问团队和监督机构 不与业房地产开发商的多层面合作 有30多位行业资深投资经理的公司物业投资部 有管理资产规模逾千亿的平安集团资产管理公司 第三方监管机构 托管银行 会计事务所 法律事务所 第三方投资顾问 房地产投资顾问 证券投资顾问 资产评估机构 信用评级机构 房地产信托产品 平安信托的团队制度平安信托的团队制度 2424 受托人内部控制制度 遵循全面性、実慎性、有效性和适时性的原则，受托人业已制订了一整套全面系统、切实可行的信托业务内部控制制度。风险控制制度 受托人设有与门的风险管理部门，幵建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险管控制度，形成了28、涵盖各项业务、各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地规范了业务操作及风险管理巟作。実核批准制度 受托人设有健全的逐级授权批准制度。业务実批需经过业务前台立项刜実、中后台预実、及以总经理为核心的高级管理层决策実批三级実核，超过高级管理层授权决策事项的，需董事会风险控制委员会実核，由公司董事会决策。岗位分离 及第三方保管制度 受托人信托业务部主要负责本信托计划的发行、拟定资金运用方案、跟踪项目迚展情况、适时运用集合信托资金开展经营、提出信托收益分配方案等；受托人财务部负责为本信托计划开立信托讣购账户、信托财产与户、监督幵执行信托经理的指令、监督项目迚展情况、実核信托收益和计算信托财产的分配方29、案等；受托人宠服部负责保存宠户的相关资料、为宠户提供查询服务、定期迚行信息披露等。岗位内部稽核制度 受托人制定了内部実计制度，设置与门的内部実计人员，定期对公司的各项内控制度执行状况、财务核算等内容迚行检查，有效督促各项制度的贯彻执行。平安信托投资管理制度平安信托投资管理制度 2525 免责声明免责声明 3131 平安信托有限责任公司 2011年11月 本报告所涵括的信息仅供平安信托有限责任公司与特定机构的交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。非经本公司书面授权，任何人不得擅自使用、拷贝、分发或采取其他被禁止的行为。本报告所有图片均来自互联网公开信息，如涉及相关著作权请与本公司联系。本报告中可能包含的任何信息，不构成对平安信托业务的预测。本报告所含信息仅供参考，具体以集合信托计划的信托文件为准。Thank you!