1、南京莫愁路文化产业园项目南京莫愁路文化产业园项目投资运营策划方案投资运营策划方案中国中国南京南京20122012 年年 1111 月月2目目录录前言.4一、项目策划宗旨.4二、项目策划目标关键词.4三、项目基础资料.4（一）项目区位.4（二）规划范围及技术指标.5（三）内部综合概况.6四、项目综合分析.15（一）利害关系分析.15（二）市场需求分析.18（三）外部条件分析.21（四）内部资源可利用分析.23五、项目定位.24（一）SWOT 分析.24（二）项目定位体系.26六、项目规划.29（一）总体规划.29（二）业态构成.29（三）功能分区示意.30七、资源储备及目标客户.32八、项目投资2、测算.34（一）项目改造计划.34（二）项目投入产出分析.363南京莫愁路文化产业园暨南京莫愁路文化产业园暨“中国声艺场中国声艺场”项目项目投资运营策划方案投资运营策划方案前前言言感谢白下区商务局给予我们团队参与贵局关于南京市莫愁路“南京工艺制作厂”改造成文化产业园项目事项的前期策划研究工作。自上次与史局长沟通之后，我们专门安排时间对项目及周边、南京相关文化产业园、全国有名的文化产业园以及行业发展趋势和产业发展政策进行了调研，并对我们团队可利用的相关资源进行了梳理和沟通，就该产业园项目的投资运营策划方案汇报如下：一、项目策划宗旨一、项目策划宗旨站得住站得住要有市场基础！要有市场基础！传得开传得3、开要能创造社会热点！要能创造社会热点！留得下留得下要出品牌、出作品！要出品牌、出作品！二、项目策划目标关键词二、项目策划目标关键词影响力影响力建成全国有影响力的文化产业园。建成全国有影响力的文化产业园。凝聚力凝聚力打造完整产业链，创造相关产业集群效应。打造完整产业链，创造相关产业集群效应。推动力推动力以点带线，以线连面，点线面融合形成协同效应；以点带线，以线连面，点线面融合形成协同效应；推动项目及周边地区创建为南京文化消费中心区；推动项目及周边地区创建为南京文化消费中心区；推动大新街口地区文化内涵升级；推动大新街口地区文化内涵升级；推动白下区经济结构进一步充实完善与创新发展。推动白下区经济结构4、进一步充实完善与创新发展。三、项目基础资料三、项目基础资料（一）项目区位（一）项目区位地处城市中心地处城市中心，泛新街口商圈泛新街口商圈：项目地处南京市白下区繁华位置，东为莫愁路，南临朝天宫西路，西接罗廊巷，属于新街口商圈西扩地区，属于“大新街口商圈”概念，区位优势明显。文化氛围浓郁文化氛围浓郁，白下文化遗产核心区白下文化遗产核心区：项目内部拥有荷兰大使馆遗址、东面紧邻朝天宫博物馆、莫愁路教堂，冶山民俗文化街，南面为传统的古玩字画一条4街，以及不远处的仓巷明清一条街等，是白下区文化资源最集中的区域。高大梧桐高大梧桐，莫愁路林荫大道莫愁路林荫大道：莫愁路地名本身就具有浓厚的历史感，道路两侧高大的5、梧桐树，更加渲染了区域独特的历史人文气息。缺点：缺点：项目主入口街道莫愁路沿街为“机电销售一条街”，商业形象较差影响了整个片区的文化休闲氛围。（二）规划范围及技术指标（二）规划范围及技术指标项目地址为南京市白下区莫愁路 329 号，东面紧邻南京市朝天宫博物馆。项目规划范围东至莫愁路、西至罗廊巷、南至黄鹏新村、北至侯家桥，占地约47019.3 平方米，总建筑面积 47066.69 平方米（不含无产权建筑面积）。其中，本次开发范围占地约本次开发范围占地约 4.24.2 公顷，建筑面积约公顷，建筑面积约 3.753.75 万平方米万平方米。其余建筑占地约 0.5 公顷，建筑面积 0.96 万平方米（6、暂不作为本次开发范围）。项目现状为南京市工艺装备制造厂厂址，目前仍在生产办公中，计划 2012年底前全部搬迁完成。5（三）内部综合概况（三）内部综合概况1 1、内部功能布局、内部功能布局项目内部是以四个相对独立的功能片区组成：沿街商业区沿街商业区、办公及综合配套办公及综合配套区、生产区及员工宿舍区。区、生产区及员工宿舍区。沿街商业区沿街商业区：主要包括沿街出租的机电门面、KTV、商务办公及宾馆等功能。办公及综合配套区办公及综合配套区：主要包括办公、食堂、浴室、舞厅、宿舍等职工日常生活等功能。生产区生产区：主要包括生产车间、仓储等功能员工宿舍区员工宿舍区：厂区部分员工及家属居住。主出入口内部办公7、楼62 2、现状道路交通、现状道路交通道路交通道路交通：现状主要依靠一条东西向道路，宽度为 6 米；其他道路多为尽端式道路，宽度约 4.5 米。出入口：出入口：现状出入口 2 个，其中主入口位于莫愁路，次入口位于罗廊巷。停车场：停车场：现状厂区内无规划集中停车场，停车方式主要为路边临时停车。7缺点：缺点：主要出入道路莫愁路为单行线（由南向北），驾车交通较为不便（从新街口、汉中路方向）。西部出入口罗廊巷以及朝天宫西街目前环境较差（期待政府改造）。内部动线不够流畅，未能形成环形结构。3 3、现状景观绿化、现状景观绿化道路绿化：道路绿化：现状绿化主要沿厂区内主干道布置，呈带状布置，绿化带宽度2-3.8、5 米。景观广场：景观广场：现状景观主要位于厂区入口处，为喷泉和景观广场。建筑绿化：建筑绿化：现状为建筑周边及墙体绿化较好，但面积不大。4 4、现状市政设施、现状市政设施供水设施：供水设施：两处自来水公司供水，莫愁路 328 号表径 75 毫米；罗廊巷表径150 毫米。雨污水设施：雨污水设施：雨污混流。网络设施：网络设施：按现有电线杆接线入厂区。供暖设施：供暖设施：无集中供暖设施。电力设施：电力设施：采用杆式接入，内部在用配电房一处，容量 5200 千伏安；废弃配电房一处。8消防设施：消防设施：目前园区内无独立消防系统，路边设有消防栓。环卫设施环卫设施：厕所 5 个。5 5、其他现状、其他现状9、露天行吊作业区：露天行吊作业区：占地面积约 1200 平方米。篮球场：篮球场：占地面积约 700 平方米。人防设施：人防设施：占地面积约 1618 平方米，层高 2.2 米。96 6、现状建筑概况、现状建筑概况现状建筑层数现状建筑层数：地块内车间和仓库建筑以 1-3 层为主，办公及居住建筑以多层为主。建筑层数栋数（个）1 层742 层173 层105 层16 层1总计103现状建筑年代：现状建筑年代：现状建筑年代从民国到 2000 年以后，各个时期建筑都有，以 70 年代以后建筑居多。建筑年代栋数（个）民国350 年代1770 年代3080 年代190 年代372000 以后15总计1031010、现状建筑结构现状建筑结构：现状建筑结构以砖混为主，其中车间和仓库建筑以钢混和排架结构为主。建筑结构栋数（个）砖木23砖混55钢混7排架8框架9玻璃1总计10311现状建筑功能现状建筑功能：现状建筑功能以办公、仓储及车间为主，商业主要沿莫愁路分布。现状建筑利用概况：现状建筑利用概况：建筑类别面积（平方米）可利用建筑37506.4537506.45不可利用建筑9520.34无产权建筑813.63总计47840.42现状建筑产权概况：现状建筑产权概况：12建筑类别面积（平方米）自有产权建筑40709.8承租公房建筑5915承租教会建筑402无产权建筑813.63总计47840.42现状建筑对外租赁情11、况：现状建筑对外租赁情况：用途内容出租一层沿街商铺出租学校租用沿街卡拉 ok 出租沿街办公出租浴室出租产权私有员工宿舍房改房现状建筑指标汇总：现状建筑指标汇总：建筑面积（平方米）地下面积1618地上面积45134.62占地面积（平方米）47019.3容积率0.96建筑密度（%）60%绿化率（%）9.213项目建筑透视图四、项目综合分析四、项目综合分析（一）利害关系分析（一）利害关系分析1 1、平衡好相关利益者之间的关系、平衡好相关利益者之间的关系利益方多赢利益方多赢主要是指平衡好项目投资主体即“南京工艺装备制造厂”和“白下区人民政府”，开发运营管理商以及周边居民单位的关系。确保相关利益方价值共12、赢。如下图所示：142 2、处理好与周边各功能之间的关系、处理好与周边各功能之间的关系减少矛盾冲突减少矛盾冲突地块的周边功能现状是以小区和居住配套为主。因此在厂区改造规划设计时，对其定位、功能布局和业态选择就要充分考虑与周边功能之间的协调关系，不能给周边居民生活带来不便和干扰影响。153 3、衔接好与周边区域发展之间的关系、衔接好与周边区域发展之间的关系符合城市规划要求符合城市规划要求新街口规划定位新街口规划定位根据南京市总体规划（2007-2030），规划新街口是南京传统的城市中心，以商贸、商务等综合服务功能为主。老城南规划定位老城南规划定位根据南京老城南历史城区保护规划与城市设计，城南是南13、京城市发展的重要城市公共空间，主要功能为旅游、文化娱乐、居住、休闲、展示为主。4 4、衔接好与城市社会经济发展战略之间的关系、衔接好与城市社会经济发展战略之间的关系 符合省市发展战略符合省市发展战略“文化强省文化强省”战略战略：江苏作为文化大省，在全国具有举足轻重的地位，文化强省是江苏十二五发展战略的核心组成部分。“三都市三都市、三名城三名城”战略战略：南京市正大力发展建设世界历史文化名城、世界教育名城、中国科技与创业创新名城、世界软件名城、亚洲体育名城等战略，全面建设现代化、国际性、人文绿都。“历史文化、教育、科技创新”是南京打造第二轮率先战略的核心特征。本项目的开发，具备“天时、地利、人和14、”等各项特征。16（二）市场需求分析（二）市场需求分析1 1、全国主流都市文化产业园发展趋势、全国主流都市文化产业园发展趋势通过对北京、上海、广州、成都等城市同类型都市文化产业园发展趋势的调研，具有以下发展特征：将老厂房的改造，上升到工业遗址公园的开发利用的高度对待，规划设计要求更高。对内外景观环境的要求更加优美（外部市政环境，内部景观氛围）；配套条件要求更高（如停车、休闲配套等）；园区主题特色要更加鲜明，内部个性化空间的可塑性更强；逐步摆脱相对餐饮娱乐休闲街区和创意办公街区聚集的传统特征，对园区主导产业的产业链打造要求更高；172 2、南京市主要都市创意产业园特征、南京市主要都市创意产业园特15、征南京的文化创意产业园主要有晨光 1865 都市产业园、曼度嘉年华、世界之窗创意产业园、南京 1912、红山创意工厂、石头城 6 号创意产业园、清凉山文化创意园区等，因为特色不够明显，主题不够鲜明，大多园区与普通大众百姓生活脱节，文化二字不够彰显，许多人根本都不知道文化创意产业园的存在，或者仅仅模糊地知道一两家。多数园区确实很有南京特色的民国风味，颇有文艺情调，做到了传统与现代的结合，但给人感觉只是借助了古老的建筑和周边风景的外壳，并没有从实质上给人留下深刻的印象。现在随着政府对文化产业园的关注度提升，南京不少园区正悄然“变脸”，以期带给市民更多文化体验。比如 创意中央 将搬来专业录音棚，满足16、市民 音乐家的梦想，MATRIX 实验空间会举办各种时尚展览、演出；南京 1865 产业园中，可动手制作瓷艺、调制红酒；红山创意工厂推出话剧演出、汽车文化吧；创意东 8 区之前的相声专场、创意市集、涂鸦大赛等也深受市民喜爱。南京主要都市产业园区定位南京主要都市产业园区定位：主要分为科技研发类、文化创意类、高端商务类和高端休闲类。其中18科技研发类：世界之窗科技软件园文化创意类：红山创意工厂、板仓动漫产业园、世界之窗创意产业园、南京晨光 1865 创意产业园、创意中央科技文化园高端商务类：石榴财智中心城市休闲类：曼度嘉年华南京主要都市产业园区功能业态：南京主要都市产业园区功能业态：共有 7 类功17、能业态，其中，创意办公类约占 55%，商务接待约占 8%，时尚购物约占 5%，文化休闲约占 7%，精品餐饮约占 10%，教育培训约占 10%，展示发布约占 5%。南京现有的文化产业园存在以下问题：重招商轻运营重招商轻运营，重硬件轻软件重硬件轻软件，缺主缺主题缺核心产业，缺名企缺品牌，规模小，市场影响力和号召力弱题缺核心产业，缺名企缺品牌，规模小，市场影响力和号召力弱，“二房东二房东”的的商业模式是普遍现象，虽然个别园区开始尝试特色产业的转型，但目前只是商业模式是普遍现象，虽然个别园区开始尝试特色产业的转型，但目前只是添添砖加瓦优化而已，未能形成主导产业，更没有形成全产业链体系。砖加瓦优化而已，18、未能形成主导产业，更没有形成全产业链体系。3 3、新街口及周边商务载体特征、新街口及周边商务载体特征项目地处大新街口商圈西扩地区，新街口经过多年的发展，已经形成全国著名的商务商业中心区。高楼云集，写字楼众多，但是新街口的企业办公大多以商务办公为主，且办公空间功能单一雷同。新街口地区如果出现主题特色鲜明的文化创新产业园区，将是对新街口商务氛围和商务结构的良好提升。4 4、项目周边文化产业载体特征、项目周边文化产业载体特征项目周边文化遗址众多项目周边文化遗址众多，但文化产业载体严重不足但文化产业载体严重不足。朝天宫地区是南京传统的古玩交易市场，白下区政府也一直希望打造一条连接南捕厅、朝天宫及堂子街19、的历史文化发展带，但目前除了露天的低档古玩市场外，只有朝天宫东侧不足191500 平米的沿街商铺作为文化艺术品的展示、交易场所，为文化产业发展所能提供的载体几乎没有。（三）外部条件分析（三）外部条件分析1 1、外部交通条件、外部交通条件（1）周边道路系统快速路：城西干道位于规划区的西侧，目前正在改造施工，预计 2013 年底竣工通车。主干道：规划区北侧为汉中路，东为中山路，南为升州路。支路：规划区支路主要有罗廊巷，侯家桥等。与地块相邻的路为：莫愁路和罗廊巷，其中莫愁路为单行道，罗廊巷道路红线宽度为 14 米。（2）轨道交通地铁一号线站点新街口站、张府园站；地铁二号线站点新街口站、上海路站和汉中20、门站，远期地铁 5 号线（将建成朝天宫站，目前离规划区最近的是上海路站，约 700 米）。（3）公共停车场配套规划区东侧有地下停车场一处，朝天宫地下停车场（停车位 131 个，其中2070 个已用，61 个未用）。2 2、周边配套资源、周边配套资源（1）文化资源全国重点文物保护单位：朝天宫，堂子街太平天国壁画；国家重点博物馆：南京市博物馆，一座综合性历史艺术类博物馆。（2）医疗资源周边集聚了江苏和南京最权威的医疗服务机构：江苏省中医院，江苏省口腔医院，南京市妇幼保健院，南医大美容整形医院等。（3）教育资源周边有全国著名的两所医学院（南京中医科大学和南京医科大学）及一所南京幼儿师范学校。（4）商21、业配套资源餐饮：王府美食街；宾馆：五星级酒店一所喜来登度假酒店；快捷酒店：有 7 天、锦江之星、汉庭快捷酒店等。21（四）内部资源可利用分析（四）内部资源可利用分析1 1、建筑利用现状及问题、建筑利用现状及问题占地空间较为局促，整体建筑面积作为文化产业园区来说相对较小，占地形状不太规整，内部动线不够流畅，不利于整体产业空间的布局；项目主出入口形象较好，北出入口空间较为局促；部分办公楼立面形象规整，利于改造利用；西侧两幢厂房为简易钢架结构，无法利用，需拆除，改建；主要厂房形象立面一般，没有独有特色，立面需要出新；项目内部景观植被保留的较为完善，利用价值较高。部分建筑老化、腐蚀严重，房屋顶部漏水，22、后续改造成本较高。如以下照片所示：222 2、道路及市政配套现状及问题分析、道路及市政配套现状及问题分析道路较窄，尽端路较多，停车空间不足，需增设停车场；内部自来水管道漏水严重，供水管需重新铺设；内部雨污混流，业态转变后需进行雨污分流；内部强电弱电线路未分，网络系统需重新铺设；无专用消防供水管道，业态转变后，需进行消防专项规划建设；因为是生产厂房，所以没有暖通系统，需增加空调等暖通系统。五、项目定位五、项目定位（一）（一）SWOTSWOTSWOTSWOT 分析分析 优势优势（StrengthStrengthStrengthStrength）南京目前唯一一家紧贴新街口商业中心的老厂区，地铁 2 23、号线上海路站近在咫尺，规划中的 5 号线朝天宫站就在门口，区位条件得天独厚；厂区周边文化遗址众多、教育、医疗、商业等配套资源丰富；23厂区内部整体肌理保存完好，功能布局相对清晰，有利于整治规划实施；工业历史文化遗存保留较好，体现了企业从 50 年代到 2000 年不同时期的建筑风格；厂区内厂房及仓库建筑层高较高，空间可塑性较强；厂区生态环境较好，绿化率相对较高；劣势（劣势（WeaknessWeaknessWeaknessWeakness）交通出行压力较大，莫愁路为单行线，罗廊巷道路较窄，且紧邻密度高的居住小区，无法引入人流车流较大的商业业态；紧邻厂区周边是大量居住小区及小学等相关生活配套，因此24、也无法引入对居民生活干扰较大的商业业态；厂区内部建筑密度较大，以厂房和仓库为主，建筑品质不高，立面形象一般，设计改造工作量较大；现状内部主要道路宽度只有 6 米，不论是地面停车还是双向会车都存在很大的问题，需要进行拓宽改造，且道路多数为尽端道路，需进行环形改造；停车配套严重不足。厂区内部目前停车位不足 50 个，外部可拓展利用资源很少（朝天宫地下 60 个公共停车位可以利用），如用地性质由原工业转化为商业，办公，按南京市停车位配套标准，0.5-0.8 个/100 平方米，建筑面积 5-6 万平方米算，至少还需 300 个停车位；市政下水管道老旧，基本需要全部整改，改造成本较大；园区未实行雨污分25、流，无法引入餐饮等商业业态；弱电、暖通系统需要重新铺设，否则无法满足未来办公需求；沿街商业业态层次低，形象差，影响园区档次。机会机会（O O O Opportunitypportunitypportunitypportunity）南京正在建设国家级创新城市，实施“三名城、三都市”战略；青奥会召开，进一步加快了南京国际化的发展步伐；白下区大力推进文化产业的发展，重点打造南捕厅-朝天宫-堂子街历史文化发展带；24新街口商圈商务及商业功能不断外溢；大新街口地区商务办公同质化严重，企业对个性化、差异化、创意性、科技型产业空间需求日增；南京的都市产业园，以传统的创意办公、餐饮休闲为主，没有主题特色鲜明的26、，具有鲜明产业导向的影响力品牌文化产业园。威胁威胁（T T T Threathreathreathreat）城西干道快速化改造施工，至 2013 年底才能竣工，这对项目前期招商推广会带来一定影响；城东金城集团等其它老厂区目前也正在进行改造开发，都市产业园的竞争将变得更加激烈；新街口核心区目前有德基二期、金鹰三期、金陵饭店二期等一批在建项目，未来几年还将有大量高端的商务写字楼和高品质商业物业进入市场，因此新街口地区高端物业的供应量会激增；内部物业部分是承租教堂和房产经营公司，在项目运作上需要提前做好对接；厂区与项目周边居民小区多处红线相连，改造过程可能会造成扰民而导致工期受阻；新一轮政府的控制性27、详细规划，将地块主导功能规划为商业和居住，本次都市产业园改造还需注意处理好与规划的关系。（二）项目定位体系（二）项目定位体系根据对项目基础资源的调研，以及内外条件的综合分析，我们认为本项目作为一个城市中心，地处核心商圈边缘区域的，毗邻众多文化遗址特征的，具有工业遗址老厂房改造特征的改造项目，应当打造成一个“具有市场基础具有市场基础，符合产业符合产业政策导向政策导向，具有鲜明主题特色和明确主导产业特征的具有鲜明主题特色和明确主导产业特征的”的文化产业园项目，打造南京具有标志性的，有全国影响力的主题都市创意产业园区。南京具有标志性的，有全国影响力的主题都市创意产业园区。我们团队经过调研分析及充分思28、考，根据我们拥有的特殊资源情况根据我们拥有的特殊资源情况，并吸取中国成功产业园的经验，最终确立的项目定位如下：项目定位项目定位中国首个声音艺术文化产业园中国首个声音艺术文化产业园25 概念主题概念主题声音艺术后花园，江南文化新高地声音艺术后花园，江南文化新高地 市场定位市场定位 符合十二五文化创新和产业升级的发展战略；满足南京及周边高端商务文化消费需求；满足青少年高端文化艺术修养素质教育消费需求；满足都市年轻流行数字音乐文化消费需求；满足社会大众语音艺术数字化消费需求。客群定位客群定位 通过声音艺术创作和传播集聚平台的打造，通过与龙头产业公司龙头产业公司的合作，从而围绕声音艺术产业打造全产业链29、全产业链，吸引上下游各种中小上下游各种中小型企业型企业的入住；通过声音艺术主题园区开放式空间的运营，吸引都市高雅品位中青都市高雅品位中青年文化休闲消费人群以及时尚潮流年轻的数字流行音乐消费人群年文化休闲消费人群以及时尚潮流年轻的数字流行音乐消费人群；通过音乐类、语言类、幼儿艺术类等的主题艺术培训，吸引各种专各种专业以及爱好人群业以及爱好人群的进修、培训等消费需求。通过与主题声音艺术场馆的建设及其相配套的商业休闲业态引入，吸引南京及往来高端商务人士南京及往来高端商务人士的高端商务交流和高尚休闲消费；通过文化产业独特的创新标志性园区的建设，吸引各界政府参观、各界政府参观、考察、接待人群考察、接待人30、群，以展示文化创新产业的示范基地建设成果。产业定位产业定位围绕声音艺术产品类声音艺术产品类（音乐、配音、语言、音效、器乐、器材等）的创意研26发、设计制作、数字化软件开发与生产、市场推广、广告传播、商业消费、版权交易及国际交流等全产业链全产业链，集结中国相关行业龙头企业龙头企业、影响力品牌及明星影响力品牌及明星，通过排行榜、音乐节、行业盛典三大运营抓手三大运营抓手，打造一个中国最具影响力和商业中国最具影响力和商业魅力的细分行业的顶级文化创意产业园魅力的细分行业的顶级文化创意产业园。招商定位招商定位招商主题：高端、高雅、精品、精彩高端、高雅、精品、精彩招商对象：高端产业、高雅艺术、精品业态、精彩31、生活高端产业围绕声音艺术核心主题，面向数字音乐创作制作、音效渲染、儿童动漫剧场、声音艺术博物馆、声音产品版权交易、声音 DIY 礼品制作、配音制作、语言艺术创作、器乐展销、声音播放器材展销、数字化声音软件研发销售、声音艺术类培训等高端文化产业；高雅艺术面向高尚人群，引进高雅的艺术形态，如高雅的声音艺术博物馆、高雅的互动视听空间、高雅的数字流行音乐及著名音乐人创作与演艺基地、高雅的艺术家会馆、高雅的企业家沙龙等艺术空间，打造高端商务人群的聚集地；精品业态强调引入的业态与品牌的精品性，强调龙头产业公司的代表性，强调商业配套业态的高尚性，强调展示与销售产品的品牌性，强调培训业态的权威性等；精彩生活园32、区围绕声音艺术，营造一种高端产业聚集、高智人群汇集、高尚休闲商业点缀等精彩生活空间，引入艺术家会馆、博物馆、音乐餐厅、音乐酒吧、红酒咖啡吧、品牌商务简餐茶社、品牌艺术产品体验馆、互动音乐体验馆、动漫剧场等精彩生活业态。27 项目案名项目案名中国声艺场中国声艺场*TOPTOP VIOCEVIOCE MALLMALL六、项目规划六、项目规划（一）总体规划（一）总体规划一主题馆、三产品线、七种业态、八大产业项目，九大服务功能。一主题馆、三产品线、七种业态、八大产业项目，九大服务功能。（二）业态构成（二）业态构成 一个主题核心馆一个主题核心馆建立国家级、中国唯一的建立国家级、中国唯一的“声音艺术博物馆33、声音艺术博物馆”三条产业生产线三条产业生产线音乐产品线语言产品线播放软件及器材 七种商业业态七种商业业态商务办公创作制作演艺发布教辅培训休闲餐饮商业零售博 物 馆 八大核心产业项目八大核心产业项目声音数字化开发中心；DIY 声音礼品设计制作中心；经典影视声音互动体验中心；著名品牌展示发布推广中心；28国际化声音产品版权交易中心；中国顶级青少年艺术培训中心；动漫作品首演剧场及衍生品销售中心。九类服务功能九类服务功能园区将为入住企业和消费者提供如下服务创意设计个性制作品牌发布会议展示国际交流版权交易商务休闲运营管理市场推广（三）功能分区示意（三）功能分区示意29 声音艺术博物馆声音艺术博物馆设“中34、国声音艺术博物馆”、“声音艺术知识产权交易中心”、“声音艺术国际交流中心”、“声音艺术互动体验中心”、“音乐理疗中心”等，如图中 9所示区域。声音艺术产品开发区声音艺术产品开发区主要包括音乐、歌曲、配音、音效、DIY 声音礼品、儿童动漫（动漫创作及产品展销）、语言艺术（如主持艺术等）、私人工作室等声音艺术类产品的全产业链创作、制作以及相关声音类播放及体验类科技软件开发等，如图中 13、14、15 所示区域。艺术教辅培训中心艺术教辅培训中心围绕声音艺术，设置音乐类、语言类、乐器类等相关艺术类的教育培训功能，如图中 11 所示区域。音乐剧场、声音测试、发布、互动体验中心音乐剧场、声音测试、发布、互35、动体验中心打造高标准的音乐剧场、小型多功能厅等，涵盖小型演艺厅、发布厅、声音测试、互动视听、艺术品展销、TOP SHOW 等功能空间，如图中 10 所示区域。声音播放器材及数字化软件展销中心声音播放器材及数字化软件展销中心打造各种声音播放器材、器乐产品、演奏产品以及数字化声音软件产品的展示与交易场所，如图中 8 以及 4、5 的 1 层商业所示区域。LOFTLOFT 文化创意产业区文化创意产业区涵盖其它相关文化创意产业，如软件研发、工业设计、艺术设计、广告创作、广告制作、文艺创作、私人工作室等，如图中 12 所示区域。商务办公区商务办公区包括精品商务办公楼，如图 4、5 所示区域（1 层除外，36、1 层为器材展销中心），园区服务中心（运营管理中心、招商中心等，如图 1 所示区域）。休闲配套区休闲配套区“音乐休闲沙龙”：利用入口处一层颇具艺术气质的建筑，结合“音乐及器乐主题”开设“现代器乐主题咖啡”、“古典音乐主题茶社”等休闲业态，营造高端商务交流的休闲空间，如图 6 所示；30“音乐主题餐饮”：如图中 2、3 区域所示，利用原有的篮球场空间改建成停车厂，引入时尚高雅的音乐主题餐饮，为园区提供高端餐饮配套。“艺术家会馆”利用民国保护建筑，打造“会所型”艺术家精品创作、产品展示，艺术交流的高雅空间。如图中 7 所示区域。沿街商业区（厂家保留区）沿街商业区（厂家保留区）为工厂保留建筑区，后期37、建议统一改造成精品休闲商业街，图中 16 所示。七、资源储备及目标客户七、资源储备及目标客户为确保项目开发及运营成功，我们已经储备了以下的核心品牌资源，并将作为项目开发运营的主要目标合作客户：1 1、央广传媒集团：、央广传媒集团：凭借团队与中国央广传媒集团高层的资源，拟计划将引入“央广传媒南方基地”，并联合央广传媒打造国家级“声音艺术博物馆”，作为项目的龙头企业和核心主题项目，并以围绕声音艺术核心主题，打造全产业链。2 2、中央电视台（少儿、电影、音乐、综艺等频道、中央电视台（少儿、电影、音乐、综艺等频道）：项目团队主要成员与中央电视台少儿频道建立了良好的合作关系，并进一步梳理资源，计划引入中38、央电视台少儿频道、电影频道、音乐频道、综艺频道等相关资源落户并授牌。3 3、中央音乐学院、中国传媒大学：、中央音乐学院、中国传媒大学：计划引入中央音乐学院、中国传媒大学相关品牌与教师资源，推动项目内部教育培训中心、声音艺术开发中心等相关中心建设。4 4、中国文联声音艺术委员会、中国文联声音艺术委员会中国金话筒奖：中国金话筒奖：31计划与中国文联声音艺术委员会进行合作，计划引入“中国金话筒奖”，将项目打造成该奖项的重要颁奖和商业运作基地，重点打造语言艺术开发中心。5 5、三宝、刘欢等中国好声音导师及栏目公司：、三宝、刘欢等中国好声音导师及栏目公司：计划与三宝、刘欢等中国流行乐坛著名音乐家和艺人进39、行合作，引入私人工作室或栏目公司的运作基地之一。6 6、江苏广电少儿频道、北京卡酷动漫频道；、江苏广电少儿频道、北京卡酷动漫频道；计划在与中央电视台少儿频道合作的基础上，加强与江苏广电少儿频道、北京卡酷动漫频道等合作，重点建设项目的少儿教育与影视制作基地。7 7、中国电信、移动、联通的相关基地公司：、中国电信、移动、联通的相关基地公司：拟考虑与中国电信、移动、联通等三大运营商的基地公司进行合作，引入“音乐、阅读、视频、游戏”等项目的分基地运作。8 8、北京后海、成都空瓶子音乐酒吧：、北京后海、成都空瓶子音乐酒吧：作为以声音艺术为核心主题的文化园区，项目拟将配套部分高雅而具有品牌影响力的休闲商业40、配套，计划引入北京后海、成都空瓶子等全国具有著名的音乐酒吧。9 9、全国、全国 300300 音乐电台联盟：音乐电台联盟：计划与音乐电台联盟加强合作，打造数字音乐排行榜、流行音乐季等项目的运作中心、演艺中心、发布中心。32八、项目投资测算八、项目投资测算（一）项目改造计划（一）项目改造计划（1 1）建筑改造）建筑改造厂区建筑按照拆除、出新、修缮、改造、保留和改造进行分类改造，厂房总建筑面积约 37506.45，改造后的总建筑面积约 58442.13，其中约 4179（第34幢厂房及第40幢地下消防空间）作为声音艺术博物馆以及音乐剧场使用，其余建筑利用建筑空间进行改造后面积约 50263.13 41、对外进行出租使用（租金测算以此为基础）。具体如下表所示：建筑建筑类型建筑改造方式建筑面积（平方米）用途现状建筑面积规划建筑面积无产权建筑拆除813.630.00停车绿化小计813.630.00停车绿化产权建筑出新13865.8013865.80出租改建3 层分隔2810.467026.15出租地下一层0.004000.00停车改造2 层分隔15899.9928619.98出租改造地下消防1618.001618.00自用修缮751.20751.20出租2561.002561.00自用小计37506.4558442.13保留9560.249560.24厂方保留小计47066.6968002.37小42、计（地下）1618.005618.00小计（地上）45448.6962384.37自用面积合计自用面积合计4179.004179.00出租面积合计出租面积合计50263.1350263.13地下停车合计地下停车合计4000.004000.00（2 2）道路改造）道路改造厂区道路需重新铺设，材质为沥青，部分道路需要拓宽处理，道路总面积约7599 平方米。道路种类道路宽度道路长度道路面积主干道6m947 m5682 次干道4.5 m426 m1917 总计1373 m7599 33（3 3）市政改造）市政改造序号项目造价（万元）1给水管网重新敷设802消防水管网新敷设503消防水泵房804污水管网43、新敷设1005雨水管网改造1506电力电缆通道1507通信管道508通信设备609道路照明改造8010合计800（4 4）绿化改造）绿化改造厂区绿化改造面积为约 6291 平方米（5 5）停车改造）停车改造厂区新建立体机械停车位约 104 个。（6 6）暖通改造）暖通改造厂区需安装中央空调建筑面积约 58787.8 平方米。（7 7）电梯改造）电梯改造主要是厂区现有的办公楼进行增设电梯，约 8 部。道路改造示意图34电梯改造示意图项目改造后园区建筑分布示意图（二）项目投入产出分析（二）项目投入产出分析1 1、投资及测算标准说明、投资及测算标准说明按改造建筑面积约 50263.13 平米进行测算44、，相关标准如下：前期费用（建筑和环境工程设计费等）：平均 120 元/平米计算；建设规费：150 元/平米的基配费，按照 60 元/平米申请减免；道路改造：按 250 元/平米计算；景观改造：按绿化占地面积 300 元/平米投资（含景观艺术标志等）；市政改造：按约 800 万元预估；35立体停车：按新增立体车位 104 个估测，单个造价 6 万元预估；暖通改造：按照 80 元/平米预估；电梯改造：按增加 8 部，20 万元/部预估；建筑改造成本：按平均 1500 元/平米计算；博物馆及音乐剧场建设成本：按 8000 元/平米计算；前期运营费：前期招商费按照 120 元/平米预估（前期招商阶段前45、两年投入），前期管理费按照 100 元/平米预估（前两年）；财务成本：项目融资 1 亿元，按照五年期，融资成本按照年利 8%计算；后期日常管理费：后 18 年的项目日常管理费用；后期日常营销费：后 18 年项目日常营销推广费用；厂区租金：按 1200 万元/年（白下区政府告知的标准），第一年支付 50%，第二年支付 80%，第三年支付 100%，之后每年 3%递增。2 2、投资估算表（、投资估算表（2020 年计算期合计投资）年计算期合计投资）投资投资分类分类费用类别费用类别面积数量面积数量平米平米/个个标准标准单位单位投资投资（万元）（万元）直接投资1、前期设计费用37506120元/平米446、502、规费5844260元/平米3513、道路改造7599250元/平米1904、绿化6291300元/平米1895、市政8006、停车10460000元/个6247、暖通5844280元/平米4688、电梯8200000元/个1609、建筑375061500元/平米562610、前期招商58442120元/平米70111、前期管理58442100元/平米58412、博物馆及音乐剧场建设41798000元/平米334313、前 2 年租金投入37506元/平米.天1560直接投资小计直接投资小计1504615046间接1、后期运营管理费5844250元/平米.年52602、后期营销推广费5847、44235元/平米.年368236投资3、财务费41504、后期租金支付28097间接投资小计间接投资小计4118941189总计总计2020 年计项目总投资年计项目总投资5623556235以上合计为 20 年期限合计投资测算，直接投资为项目启动期的一次性投入费用，间接投资主要指后期运营期间的运营管理以及财务费用以及每年支付给厂区投资主体的租赁费用等。根据上表所示，项目直接投入约根据上表所示，项目直接投入约 1.51.5 亿元，亿元，2020 年项年项目总投资约目总投资约 5.65.6 亿元。亿元。3 3、项目收入测算、项目收入测算（1 1）项目收入来源分析）项目收入来源分析 项目租金收入（48、基础保底收入）项目租金收入（基础保底收入）项目启动后，将面向合作资源以及目标客户群体展开招商工作。按照上述建筑改造计划，改造后的总建筑面积约 58442.13，其中约 4179（第 34 幢厂房及第 40 幢地下消防空间）作为声音艺术博物馆以及音乐剧场使用，对外出租面积约 50263.13，以此作为租金收益测算的基础。初步估测，未来项目的出租用途办公与商业的占比约 2:1 的比例（在实际操作中，将尽量提高商业的占比），根据调研，计划初始办公的租金水平为 2.5元/平米.天，商业的租金水平定位 3-4 元/平米.天。现有测算中，我们按照 2.5元/平米.天的保底标准进行测算。具体测算见附件。项目49、运营收入（团队努力收入）项目运营收入（团队努力收入）政府专项扶持基金政府专项扶持基金园区申请地方政府专项扶持基金补贴：根据与白下区政府的沟通，未来可申请的相关扶持基金，包括文化类扶持基金，产业园区类扶持基金，如有科技企业、总部经济企业入住，可申请科技类和总部经济类专项奖励等，如引入著名文化专家、青年科技人才，可享有额外的专项奖招商励等。园区参与组建园区参与组建“国家级声音艺术博物馆国家级声音艺术博物馆”建设，申请国家级专项特别文化建设，申请国家级专项特别文化产业扶持基金。产业扶持基金。地方政府留存税费返还地方政府留存税费返还根据与白下区政府的沟通，针对该项目，区一级政府所发生的所有地方性税收可50、全部返回给园区。37 园区运营服务收入园区运营服务收入参与园区主题产业运营收入分成，包括声音艺术博物馆、声音艺术知识产权交易中心、音乐剧场等运营收入；向园区企业提供各种创意、设计、推广、活动等配套服务的运营收入等。（2 2）项目租金收益测算（保底收益测算）项目租金收益测算（保底收益测算）以实际对外出租总建筑面积约为 50000 平米，起始平均租金方面，办公部分按照单价 2.5 元/平米.天计算，商业部分按照单价 3.5 元/平米.天测算，预计办公与商业的分配比例为 70%：30%（在未来的实际操作中尽量增加商业的比重，以提高租金收益水平），但在此测算时按照办公部分进行，商业部分暂不考虑。租金水51、平平均每年 3%递增，20 年平均租金为 2.8 元/平米.天，平均年租金收入约为 5110 万元/年，税收按照租金的 5.56%缴纳营业税。租金收入按前三年不涨，三年之后按照每年 3%递增，部分重要客户实行优惠政策（第一年免租期，装修款支持等）；项目第 1-2 年为建设期，第 3-4 年为培育期。第一年即启动出租，出租率暂不计算，第二年出租率按 50%、第三年 80%水平计算，第四年之后按保持 95%水平测算。根据租金收益测算分析，项目按 20 年计算，可实现税后租金收入约 10.36亿元，扣除总投资约 5.61 亿元，预计实际收益约 4.17 亿元，累计税后净利润约2.76 亿元。项目实际52、投资额：项目实际投资额：1.51.5 亿元；亿元；项目投资回报率：项目投资回报率：100%100%2.762.76 亿元亿元/1.5/1.5 亿元亿元184%184%项目经营平衡点：项目将在第项目经营平衡点：项目将在第 3 3 年到达日常经营的盈亏平衡点；年到达日常经营的盈亏平衡点；项目投资回收期：项目将在第项目投资回收期：项目将在第 1010 年收回前期投资。年收回前期投资。项目内部报酬率：约项目内部报酬率：约 9.53%9.53%特别说明特别说明：本次测算仅按照租金收入进行测算本次测算仅按照租金收入进行测算，政府扶持基金政府扶持基金、政策补贴政策补贴、税收返还及运营收入暂不考虑其中，具体见53、附件税收返还及运营收入暂不考虑其中，具体见附件“租金收益财务测算表租金收益财务测算表”。4 4、项目投入资金来源、项目投入资金来源项目直接投资约 1.5 亿元，其中启动资金约 5000 万元，后续资金约 10000万元整。项目后期运营资金主要是通过项目后期运营收益进行支出。先期启动资金：约先期启动资金：约 50005000 万元万元38主要用途：主要是指项目启动的各项费用，包括公司注册、项目前期、规划设计、项目招商、前期工程（进场筹备、工程招标、建设预付款等）、租金预付款以及人员、行政等管理费用支出。资金来源：自筹资金、募集资金、投资基金等。后期建设资金：约后期建设资金：约 10000100054、0 万元万元主要用途：主要是指项目正式建设费用，包括园区各项改造费用，重要主题场馆内部装修建设费用等，包括建筑改造、项目贷款期限 3-5 年。资金来源：自筹资金、募集资金、银行融资、投资基金等。备注：根据以上投资方式，备注：根据以上投资方式，2020 年持续经营的年持续经营的“自有资金年投资回报率自有资金年投资回报率”为为100%100%2.762.76 亿元亿元/5000/5000 万元万元/20/20 年年27.6%27.6%。“中国声艺场中国声艺场”运营管理团队运营管理团队20122012 年年 1 12 2 月月39附表：租金收益财务测算表（单位：万元）附表：租金收益财务测算表（单位：55、万元）收支收支时间时间合计合计第第 1 1 年年第第 2 2 年年第第 3 3 年年第第 4 4 年年第第 5 5 年年第第 6 6 年年第第 7 7 年年第第 8 8 年年第第 9 9 年年第第 1 10 0年年第第 1 11 1年年第第 1 12 2年年第第 1 13 3年年第第 1 14 4年年第第 1 15 5年年第第 1 16 6年年第第 1 17 7年年第第 1 18 8年年第第 1 19 9年年第第 2020 年年投入建设成本1220012200100001000022002200租金成本（万元）29657600960120012361273131113511391143314756、61520156616131661171117621815187019261983管理费用（万元）6000300300300300300300300300300300300300300300300300300300300300300300营销费用（万元）4300400400300300200200200200200200200200200200200200200200200200200200财务费用（万元）4000800800800800800投资合计（万元）5615756157121004560250025362573181118511891193319762020206621132161257、21122622315237024262483收入平均租金元/天2.82.52.52.52.62.72.72.82.93.03.13.23.33.43.53.63.73.83.94.04.1空置率100%50%20%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%租金收益（万元）10362602293366944884623476149045051520353595520568558566031621263996591678869927202税费营业税（万元）580358030128205251259267275283291300309318328338348358369358、80392403利润经营利润（万元）4166641666(12100)(2395)96496417011791268327792877297830833190330134153533365437783906403941754315累计利润（万元）41666(12100)(14495)(13532)(11831)(10040)(7357)(4578)(1701)127743607551108521426717799214532523129137331763735141666所得税按照 25%交纳14040241425448671695719745771798825854883913945977101010441079净利润税后净利润(12100)(2395)72312751343201220842158223423122393247625612649274028342930302931313236累计税后净利润2762627626(12100)(14495)(13773)(12497)(11154)(9142)(7058)(4900)(2666)(354)(354)2039451570769726124661529918229212582438927626（结（结束束）