1、开开盘盘前前风风险险检检查查记记录录表表 记记录录编编号号：检检查查方方法法专专业业类类别别检检查查内内容容关关注注重重点点现现存存问问题题整整改改要要求求责责任任人人资资料料检检查查销销售售管管理理项项目目背背景景资资料料商品房预售许可证（原件）是否取得并现场公示国有土地使用权证（复印件）建设用地规划证可证（复印件）建设工程规划许可证（复印件）建筑工程施工许可证（复印件）土地使用权出让/转让合同是否齐备，是否与现场一致环境评估报告、立项报告预售查丈报告项目规划要点项目设计要点、规划要点批复项目总规划图、详规图、各期总平图红线外场地和设施前期物业管理招投标资料销销售售前前期期合合同同销售代理合2、同是否齐备，是否合理设计合同广告发布合同整合推广代理合同销销售售宣宣传传资资料料售楼书发出的媒体广告：广告牌/报纸/电视/电台内容是否有错误诱导成分；用于派发的售楼资料内容准确程度，有否不确实和夸大成分，有否敏感法律问题，是否有做好声明提示；广告等宣传资料是否有注明有效期；报刊广告/单页广告、户型手册的提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目，如提示语：“本广告为要约邀请，双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。”“所有图则仅作示意用途，以当地政府有关部门审定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。”广告中使用非实景图片的应注明“效果图”或“非实景”3、；注意分期与整体容积率、绿地率、停车率的各类指标差异，容积率不要低于规划要点的规定；绿地率不要高于规划要点的规定；停车率不要高于规划要点的规定；商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致、确定；现场销售承诺内容及传播方式规定；各户型面积数据是否完成合法的丈量手续，和销售资料户型图是否全部一一对应到位和清晰准确；交楼标准清单与交楼标准房内容核对宣传册/折页户型手册户外广告/媒体广告围板现场包装/展板其他宣传资料价格条件：包括均价、起价、价格有效期、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件。设备和材料：包括电梯、洁具、橱柜、门窗、燃气炉、暖气片、插头插座、灯具，这些东西的品牌、型号、性能。楼盘或小区的主4、要经济指标：包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。销销售售管管理理绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。小区配套娱乐设施：主要是会所、游泳池、各类体育健身设施，这些设施的名称、面积或数量、是否收费、是否业主专用等。小区配套教育设施：主要指学校、幼儿园、托儿所，有没有、有多大、谁经营、怎么收费、入学资格、何时交付等。小区配套商业服务设施：主要有商场、医院、邮局、洗衣店、美容美发屋等。小区配套医疗服务：主要指社康中心的位置、面积等。停车场：车位的数量、车位配置比例、租售价格等。销销售售说说辞辞销售手册商业/公共/教育配套承诺和可实现性是否一致5、确定；关注在项目设计、工程、装修标准及配套教育、交通等条件变化后的版本更新。注意是否存在夸大成分，相关配套信息是否注明出处。现现场场公公示示销销售售文文件件/提提示示语语认购须知合同内容是否欠缺关于双方权利义务的主要条款，是否就合同正文的不合理内容制定补充条款；是否就主合同未约定事项制作附件，附件是否明确；是否就房产证办证期限有明确约定；管理用房、老人活动中心等配套设施的面积是否一致；是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款”；语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论；重要提示是否准确、完备。按揭须知缴款指南认购书商品买卖合同及补充合同合同附件装修标准收费项目和收费标准重要提示（6、红线外不利因素）车位分布图资资料料检检查查销销售售现现场场其其他他公公示示文文件件项目节能指标公示节能指标是否符合国家及广州当地的最低要求其其他他销销售售资资料料（合合同同附附图图）房屋平面图（一户一图）重点复核如下户型平面：1、首层2、顶层、3、转交单元4、结构转换层5、设备转换层6、建筑立面与标准层有变化层的平面7、平立面有变更的户型。合同附图是否齐全，附图是否与实际交付不符项目用地红线图销售示意图现现场场组组织织及及流流程程现场流线图现场流程是否符合政府法律法规，是否合理，是否体现人性关怀客户接待流程安排计划认购流程/认购规则销售价格表开盘应急预案物物业业管管理理物物业业公公司司的的选选7、聘聘选聘方式及过程合法物业公司资质是否符合要求；是否实行招投标；是否在预售前进行；选聘过程资料的保留及备案、选聘程序是否符合法规及主管部门要求。前前期期物物业业服服务务合合同同合法性/管理费定价符合地方指导价招标书内容与合同内容是否相符；签订时间、合同期限、合同双方的权利义务是否存在风险服务承诺是否可行；管理费价格在前期服务合同中的明确；是否存在价格倒挂的安排。前前期期物物业业服服务务协协议议（或或买买卖卖合合同同附附件件-物物业业管管理理部部份份）合法且无“霸王条款”内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益业业主主公公约约合法/及符合公序良俗内容的法律风险、是否侵犯买受人的合法权益销销售售承8、承诺诺服务承诺物业管理承诺是否存在夸大、虚假、无法兑现的情况现现场场检检查查销售管理现现场场公公示示销销售售文文件件/提提示示语语沙盘/模型提示及提示说明若有比例尺，比例尺是否准确；建筑物的朝向、间距、绿地、景观、后期规划用地、周边道路、环境、配套等标识是否准确；变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃调压站/房位置，市政规则道路、市政规划设施等位置是否在沙盘/模型中有明确标识、标识是否存在误导；提示说明内容：1.本沙盘/模型仅作效果参考，因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异 2.本模型/沙盘以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期9、的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料。总平面图及提示说明内容：本小区总平面示意图以规划部门批准的总体规划为依据绘制，只作总体效果参考。房屋及其环境的细节以买卖合同附图为准。每一期的具体规划，以当期报批的规划方案为准，不排除局部调整的可能性。敬请留意最新资料效果图提示说明应注明为“效果图”项目用地红线图是否准确组团及户型位置的示意是否准确销售现场提示语提示语是否有、是否准确、字体/位置是否醒目。提示内容：本公司要求工作人员热情、详尽地向客户介绍楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，最终以本公司提供的正式文字资料为准。户型图的提示说明内容：本户型图所标尺10、寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同，以合同附图为准。现场展示的设备、设施、材料说明是否准确交楼标准说明是否与销售说辞和合同一致销销售售现现场场其其他他公公示示文文件件商品房销售管理办法是否按要求悬挂城市商品房预售管理办法白蚁防治工程合同及验收证明项目节能指标公示（销售代理）授权委托书样样板板房房展展示示户型图的提示说明提示语内容：本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。样板房的提示及提示说明样板房单位是否清晰/准确，改动后是否有做好提示，参观区敏感区11、域提示标牌设置是否到位，内容是否准确；提示语如：本单位为装修示范，非交楼标准，室内陈设除注明外均非赠品。交楼标准提示说明现场展示的设备、设施、材料说明合同附图提示说明规规划划设设计计小小区区规规划划降噪隔音措施小区临高架路、高速公路、城市干道、铁路等噪音源侧的外窗是否考虑了降噪隔音措施变配电房、水泵房、垃圾转运站、煤气/天燃气调压房等配套设施是否对住户存在噪音影响，是否进行了相应的考虑设设计计变变更更规划变更是否存在小区公共设施、活动场所的调整与前期宣传不一致重点复核规划变更调整是否通过政府变更许可。新的规划是否与销售总图、模型、广告以及合同附图矛盾？通过政府审批的规划有无未满足控规要点的设计12、？（备注：有的项目规划方案虽然通过了政府方案报建，但是个别楼间距、日照等未满足政府控规要点的要求；日后有业主投诉的隐患）规规划划要要点点规划要点变配电房、水泵房、垃圾转运站等配套设施的位置、可能的影响在销售时是否明示设设计计变变更更做法变更等是否与销售陈述一致做法变更等是否与销售陈述一致规划变更调整是否通过政府变更许可规划变更调整是否通过政府变更许可现现场场检检查查销销售售现现场场其其他他公公示示文文件件是否按要求悬挂工程管理预预售售条条件件是否达到国家与地方法律法规商品房的预售条件1.施工许可证范围是否与预售范围一致；质监安监手续是否健全；2.工程形象进度是否达到要求（按各地规定形象进度要求13、）；3.施工进度安排及竣工交付时间是否确定工工程程变变更更材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致；材料、部品、施工做法变更是否与销售陈述一致；现现场场销售展示区与施工区之间的安全围护1.销售展示区与施工区之间的封隔是否封闭到位；2.销售通道安全防护措施是否到位重点复核工程做法与设计、国家规范标准强制性条文符合性（工法样板间）1.防护栏杆的高度/栏杆间距/安装位置/固定方式；2.安全玻璃的设置、净高等是否符合强条及设计要求；3.交楼样板间的户内分隔、施工做法是否与设计相符；4.材料、部品、设备、工程做法是否与销售陈述相符。防防渗渗漏漏措措施施样板工程的屋顶、厨卫、露台、外墙防水措施是否到位，样板工程的实际效果防防开开裂裂措措施施样板工程的楼板、墙体防开裂措施是否到位，样板工程的实际效果门门窗窗工工程程样板工程的门窗塞缝、打胶施工是否到位，样板工程的实际效果样样板板间间样板间使用功能检查示范单位装修使用功能是否真实可以实现物物业业管管理理前前期期物物业业服服务务合合同同前前期期物物业业服服务务合合同同是否公示前前期期物物业业服服务务协协议议（或或买买卖卖合合同同附附件件-物物业业管管理理部部份份）前前期期物物业业服服务务协协议议（或或买买卖卖合合同同附附件件-物物业业管管理理部部份份）业业主主公公约约业业主主公公约约物物业业管管理理是否公示