1、第五章 建筑物区分所有权 目的要求目前我国的法律还没有正式采用建筑物区分所有权的概念。由于现代城市的发展和人口的高度集中而形成了复合性集合住宅，随之而产生了需要调整这种住宅关系的建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是与房地产所有权、共有等有着明显区别的一种特殊权利，通过研究建筑物区分所有权制度，将有助于区分相关权利人的权利与义务，以及正确处理因物业管理而产生的相关法律问题。教学重点第一节 建筑物区分所有权概述一、建筑物区分所有权的产生现代建筑物区分所有权是随着工商业的发展、城市的形成、人口的集中形成了复合性集合住宅而发展起来的，这种财产权利的复杂性在于： 1整个建筑物与每个住房的利益密切相2、关，权利人取得了建筑中单个单元的所有权，但是构成每个住宅所必需的墙壁、地板、屋顶等，同时也受他人的权利支配，谁也没有权利单独处分这些“属于自己的东西”。2尽管建筑物内一些设施只属于一部分人使用而其他人一般不使用，但是建筑物内的走道、通道、楼梯、电梯，以及建筑物外的道路、花木草坪、游乐场地等，却是全体住户都能使用的公共设施。3建筑物内关于水、煤、电、气等供应管道以及排放管道,存在全体住户和供应公司的权利分割点、以及个人与整体的权利分割点的确定问题。4建筑物内的住户整体对地基拥有权利并承担义务，既对土地权利形成了按分共有的关系。二、建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权在德国称为“住宅所有权3、”，法国称为“住宅分层所有权”, 瑞士称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”，在日本和我国台湾称为“建筑物区分所有权”。建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共同部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所形成的成员权之总称。建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权。建筑物区分所有权主要的特点是：1建筑物区分所有权权利主体身份的多重性，其具有三种不同的身份，既是专有所有权人，又是共有持分权人和成员权人； 2建筑物区分所有权中专有所有权是主导性的，取得了专有所有权，就意味着取4、得了共同部分持分权及成员权；专有所有权的大小，决定了其共有部分持分权和成员权（如表决权）的大小。3建筑物区分所有权的各项权利的一体性，即专有部分的所有权、共有部分的持分权和住宅所有人的成员权三者的权利视为一体，不可分离。专有部分的所有权进行转让、抵押、继承等，共有部分的持分权和住宅所有人的成员权也随之发生变更。 第二节 建筑物区分所有权的法律关系一、专有部分所有权（一）专有所有权的客体所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。在建筑物区分所有的情况下，专有所有权的客体是主要的部分，其构成必须具备的条件是： 第一，必须具有构造上的独立性。第二，必须具有使用上的独立性。 第三，能够通过登5、记予以公示并表现出法律上的独立性。（二）专有所有权的内容专有所有权人与一般所有权人享有的权利应该是相同的，即具有绝对性、永久性和排他性。二、共有部分的持分权（一）共有部分的客体共有部分的持分权的客体指向的是建筑物的共有部分。所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分，或者说建筑物中由区分所有权人全体或部分予以共同所有。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等。由于共有部分涉及到的范围相当广泛，一般采取法定共有和公约约定共有两种确定其范围的方式。（二）共有部分的持分权的内容建筑物区分所有权人作为共有部分持分权人对共有部分享有权利和义务，其法律特点是：第一，共有部分与专有6、部分不可分离。第二，区分所有人对共有部分所享有的权利主要是法定的。 第三，各区分所有人对共有部分享有的共有权利既可以是按份共有，也可以是共同共有。我国房地产登记是以房屋的建筑面积为依据，但是商品房可以按“套”或“单元”出售，也可以按照套内的建筑面积或者建筑面积销售。每套或每单元房屋建筑面积公式应是：单元建筑面积套内建筑面积分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积就是共有部分的持分权的客体。三、住宅所有人的成员权所谓的成员权是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务。它不但是财产关系，更主要的是管理7、关系，也是与专有所有权、共有所有权紧密结合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等，同时承担相应的义务。第三节 建筑物区分所有权人与物业管理一、建筑物区分所有权与物业管理的关系建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，建筑物区分所有权不仅是建立物业管理活动中的业主大会、业主委员会、管理规约等制度的基础，而且还涵盖了物业管理立法、物业管理法律关系、业主的权利义务、物业管理公司的选聘、物业管理服务合同的订立、管理费的收取和使用、建筑物共同费用的分摊、装修管理、建筑物整体的使用和管理以及维修保养、建筑物的修缮改良以及更新重建、共有收益的分配与使用等等在物业管理8、活动中所遇到的一系列理论和实践问题。可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。二、物业管理的原则1合理原则区分所有权人在行使权利时，就必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人或整体利益。区分所有权人在室内装修、装饰时无论支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱、天花或地板的位置是否与他人相邻，均不得拆除或截断支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱、天花或地板，也不得在支撑承重和抗震结构的墙、梁、柱上拆修建壁橱，拆除重建相邻的非承重和非抗震墙必须征得相邻方区分所有权人的同意，非相邻的非承重和非抗震墙可以合理利用，但不得整体拆除。此外，区分所有权人在使用自己专有部分时必须合理使用，9、不能只顾自己获益而不顾他人安危，不得超出建筑物楼板允许的使用负荷。2多数原则 多数原则是指使用或利用区分所有建筑物的共有部分时，应当以多数共有人的一致意见来定之。共有的多数原则为国家法律所确认。 3约定原则 全体区分所有权人或其他人可通过约定的方式取得共有部分的使用权。这种约定方式的具体内容包括建筑物的全体区分所有权人对建筑物屋顶享有一般的共有权，如屋顶维修保养、安装或修理屋顶的共用设施、设备、乘凉、晾晒衣服等，获得广告位专用权这种延伸的特定建筑物区分所有权人不得妨碍这些共有权利的实现。 4整体利益优先原则 多数区分所有权人为经济利益或其他利益所驱使，作出对区分建筑物整体有不利影响的决定时，其10、他区分所有权人可以整体利益优先的原则进行抗辩。三、建筑物区分所有权人行使物业管理的主要权利 建筑物区分所有权人作为管理团体的成员所享有的权利主要体现在以下四个方面： 1. 表决权。表决权是指区分所有权人参加建筑物管理团体的大会，对会议讨论的事项所享有的投票表决权。这是区分所有权人最重要的一项成员权。 2. 参与订立管理规约权。参与订立管理规约权是指区分所有权人参加建筑物管理团体的大会，参与订立管理规约的权利。 3. 选聘、解聘及监督管理人以及管理服务人的权利。选聘、解聘及监督管理人以及管理服务人的权利是指建筑物区分所有权人作为管理团体的一个成员，有权选聘、解聘管理人以及管理服务人，有权对管理人11、以及管理服务人的管理行为进行监督。 4. 请求权。请求权是指区分所有权人作为管理团体的成员而对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权，如请求召集区分所有权人管理团体集会（即业主大会）的权利，这是请求权中的一项重要权利。本章结论建筑物区分所有权是指包含多个单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。建筑物区分所有权是一种特殊的复合性的不动产所有权，该权利中包含了三种不同的权利：一是专有部分的所有权，二是共有权部分的持分权，三是住宅所有人的成员权。专有所有权的客体就是建筑物的专有部分；对建筑物中不属于专有部分的共用部分由区分所有权人全体或部分予以共同所有；所谓的成员权是建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的权利与承担，它不但是财产关系，更主要的是管理关系。建筑物区分所有权与物业管理的各项活动息息相关，可以说，建筑物区分所有权构筑了物业管理的理论体系和法律基础。