1、致,最期待的开始置业置业杨浦区平凉街道杨浦区平凉街道1818街坊地块项目定位与广告策划思路提报街坊地块项目定位与广告策划思路提报谨呈上海置业谨呈上海置业 2015.01.152015.01.15WATCHONE SHANGHAIWATCHONE SHANGHAI一个伟大的策略抑或一个伟大的创意最需要的是一个伟大的客户感谢，使我们有机会宣泄一次对于专业的热情前 言1200-1600万总价8000080000以上以上/平平单价营销上的两个核心问题选择我们的理由？地段及产品以外的考量又是什么？市场是否支撑？客户是否认可？准豪宅真豪宅产品是否支撑？壹时势，造英雄贰论道，竞风流叁名扬，致千里目 录看宏观2、，波诡云谲。望市场，冠盖云集2015，审时，度势时事造英雄，英雄亦适时时势2015,看大势u国家政策走势u整体市场分析u地产市场分析市场回顾：经济形势2008/012008/052008/092009/012009/052009/092010/012010/052010/092011/012011/052011/092012/012012/052012/092013/012013/052013/092014/012014/052014/082014/10-15-10-5051015中国CPI同比增幅(月度)(%),2008/01,7.1中国CPI同比增幅(月度)(%),8.7中国CPI同比增幅3、(月度)(%),8.3中国CPI同比增幅(月度)(%),8.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2008/05,7.7中国CPI同比增幅(月度)(%),7.1中国CPI同比增幅(月度)(%),6.3中国CPI同比增幅(月度)(%),4.9中国CPI同比增幅(月度)(%),2008/09,4.6中国CPI同比增幅(月度)(%),4.0中国CPI同比增幅(月度)(%),2.4中国CPI同比增幅(月度)(%),1.2中国CPI同比增幅(月度)(%),2009/01,1.0中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.6中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.2中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.5中国4、CPI同比增幅(月度)(%),2009/05,-1.4中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.7中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.8中国CPI同比增幅(月度)(%),-1.2中国CPI同比增幅(月度)(%),2009/09,-0.8中国CPI同比增幅(月度)(%),-0.5中国CPI同比增幅(月度)(%),0.6中国CPI同比增幅(月度)(%),1.9中国CPI同比增幅(月度)(%),2010/01,1.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2.7中国CPI同比增幅(月度)(%),2.4中国CPI同比增幅(月度)(%),2.8中国CPI同比增幅(月度)(%),2010/05,3.1中国CP5、I同比增幅(月度)(%),2.9中国CPI同比增幅(月度)(%),3.3中国CPI同比增幅(月度)(%),3.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2010/09,3.6中国CPI同比增幅(月度)(%),4.4中国CPI同比增幅(月度)(%),5.1中国CPI同比增幅(月度)(%),4.6中国CPI同比增幅(月度)(%),2011/01,4.9中国CPI同比增幅(月度)(%),4.9中国CPI同比增幅(月度)(%),5.4中国CPI同比增幅(月度)(%),5.3中国CPI同比增幅(月度)(%),2011/05,5.5中国CPI同比增幅(月度)(%),6.4中国CPI同比增幅(月度)(%),6.56、中国CPI同比增幅(月度)(%),6.2中国CPI同比增幅(月度)(%),2011/09,6.1中国CPI同比增幅(月度)(%),5.5中国CPI同比增幅(月度)(%),4.2中国CPI同比增幅(月度)(%),4.1中国CPI同比增幅(月度)(%),2012/01,4.5中国CPI同比增幅(月度)(%),3.2中国CPI同比增幅(月度)(%),3.6中国CPI同比增幅(月度)(%),3.3中国CPI同比增幅(月度)(%),2012/05,3.0中国CPI同比增幅(月度)(%),2.2中国CPI同比增幅(月度)(%),1.8中国CPI同比增幅(月度)(%),2.0中国CPI同比增幅(月度)(%)7、,2012/09,1.9中国CPI同比增幅(月度)(%),1.7中国CPI同比增幅(月度)(%),2.0中国CPI同比增幅(月度)(%),2.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2013/01,2.0中国CPI同比增幅(月度)(%),3.2中国CPI同比增幅(月度)(%),2.1中国CPI同比增幅(月度)(%),2.4中国CPI同比增幅(月度)(%),2013/05,2.1中国CPI同比增幅(月度)(%),2.7中国CPI同比增幅(月度)(%),2.7中国CPI同比增幅(月度)(%),2.6中国CPI同比增幅(月度)(%),2013/09,3.1中国CPI同比增幅(月度)(%),3.2中国CP8、I同比增幅(月度)(%),3.0中国CPI同比增幅(月度)(%),2.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2014/01,2.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2.0中国CPI同比增幅(月度)(%),2.4中国CPI同比增幅(月度)(%),1.8中国CPI同比增幅(月度)(%),2014/05,2.5中国CPI同比增幅(月度)(%),2.3中国CPI同比增幅(月度)(%),2.3中国CPI同比增幅(月度)(%),2014/08,2.0中国CPI同比增幅(月度)(%),1.6中国CPI同比增幅(月度)(%),2014/10,1.6中国PPI同比增幅(月度)(%),2008/01,6.1中国PP9、I同比增幅(月度)(%),6.6中国PPI同比增幅(月度)(%),8.0中国PPI同比增幅(月度)(%),8.1中国PPI同比增幅(月度)(%),2008/05,8.2中国PPI同比增幅(月度)(%),8.8中国PPI同比增幅(月度)(%),10.0中国PPI同比增幅(月度)(%),10.1中国PPI同比增幅(月度)(%),2008/09,9.1中国PPI同比增幅(月度)(%),6.6中国PPI同比增幅(月度)(%),2.0中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.1中国PPI同比增幅(月度)(%),2009/01,-3.3中国PPI同比增幅(月度)(%),-4.5中国PPI同比增幅(月度)(%10、),-6.0中国PPI同比增幅(月度)(%),-6.6中国PPI同比增幅(月度)(%),2009/05,-7.2中国PPI同比增幅(月度)(%),-7.8中国PPI同比增幅(月度)(%),-8.2中国PPI同比增幅(月度)(%),-7.9中国PPI同比增幅(月度)(%),2009/09,-7.0中国PPI同比增幅(月度)(%),-5.8中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.1中国PPI同比增幅(月度)(%),1.7中国PPI同比增幅(月度)(%),2010/01,4.3中国PPI同比增幅(月度)(%),5.4中国PPI同比增幅(月度)(%),5.9中国PPI同比增幅(月度)(%),6.8中国11、PPI同比增幅(月度)(%),2010/05,7.1中国PPI同比增幅(月度)(%),6.4中国PPI同比增幅(月度)(%),4.8中国PPI同比增幅(月度)(%),4.3中国PPI同比增幅(月度)(%),2010/09,4.3中国PPI同比增幅(月度)(%),5.0中国PPI同比增幅(月度)(%),6.1中国PPI同比增幅(月度)(%),5.9中国PPI同比增幅(月度)(%),2011/01,6.6中国PPI同比增幅(月度)(%),7.2中国PPI同比增幅(月度)(%),7.3中国PPI同比增幅(月度)(%),6.8中国PPI同比增幅(月度)(%),2011/05,6.8中国PPI同比增幅(12、月度)(%),7.1中国PPI同比增幅(月度)(%),7.5中国PPI同比增幅(月度)(%),7.3中国PPI同比增幅(月度)(%),2011/09,6.5中国PPI同比增幅(月度)(%),5.0中国PPI同比增幅(月度)(%),2.7中国PPI同比增幅(月度)(%),1.7中国PPI同比增幅(月度)(%),2012/01,0.7中国PPI同比增幅(月度)(%),0.0中国PPI同比增幅(月度)(%),-0.3中国PPI同比增幅(月度)(%),-0.7中国PPI同比增幅(月度)(%),2012/05,-1.4中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.1中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.9中13、国PPI同比增幅(月度)(%),-3.5中国PPI同比增幅(月度)(%),2012/09,-3.6中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.8中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.2中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.9中国PPI同比增幅(月度)(%),2013/01,-1.6中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.6中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.9中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.6中国PPI同比增幅(月度)(%),2013/05,-2.9中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.7中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.3中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.6中国PP14、I同比增幅(月度)(%),2013/09,-1.3中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.5中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.4中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.4中国PPI同比增幅(月度)(%),2014/01,-1.6中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.0中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.3中国PPI同比增幅(月度)(%),-2.0中国PPI同比增幅(月度)(%),2014/05,-1.4中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.1中国PPI同比增幅(月度)(%),-0.9中国PPI同比增幅(月度)(%),2014/08,-1.2中国PPI同比增幅(月度)(%),-1.15、8中国PPI同比增幅(月度)(%),2014/10,-2.2中国CPI同比增幅(月度)(%)中国PPI同比增幅(月度)(%)2014年10月CPI同比增长1.6%，今年通胀压力总体平稳。PPI持续低位盘整，仍未出现复苏迹象花旗将中国今年全年GDP增速预估从7.5%下调至7.3%，2015年GDP增长预估从7.1%降至6.9%07Q107Q308Q108Q309Q109Q310Q110Q311Q111Q312Q112Q313Q113Q314Q114Q3024681012141614.014.514.414.211.311.010.69.66.67.58.29.212.111.110.610.4916、.7 9.69.4 9.37.97.77.6 7.7 7.77.6 7.7 7.77.4 7.47.42007Q1-2014Q3 2007Q1-2014Q3 国内生产总值国内生产总值（GDPGDP）走势走势2008.01-2014.10 CPI/PPI2008.01-2014.10 CPI/PPI走势走势经济形式不乐观，2015年下行压力剧增，GDP弃8保7“增长通胀双低”，经济大环境决定了2015年房地产总体形势不会再差市场回顾：行业政策中央不提“调控”，地方积极救市，多城市限购令松绑上海作为一线核心城市，限购令仍无退出时间表，制约楼市反弹高度中央层面中央层面地方层面地方层面上海层面上海层面17、提出“分类调控”房地产健康平稳发展扶植合理住宅需求首套房重提利率优惠央行930新政认房不认贷政策擦边、低调救市公积金/契税补贴限购全面松绑呼和浩特率先启动，大部分城市跟进相应930新政，年底成交反弹信贷从严额度收紧，利率上浮限购不撤上海是剩余5个限购城市之一930新政+普通商品房标准提升年底成交反弹降息降准降息降准央行央行930930新政新政普通住宅标准上调普通住宅标准上调降息+认房不认贷+普房标准上调，11年限购以来首次连续出现政策利好救市信号频现，楼市信心大幅提振，短期内必促市场反弹内环线外环线内环内：300万450万内外环：200万310万外环外：160万230万调整前，一手楼盘个数：818、8个调整后，一手楼盘个数：185个直接增幅：110%上海实施细则（认房不认贷）原房贷结清，新购一套普通住宅可按首套房办理贷款（首付3成）降低二手房交易税，保证未来一手房市场交易活跃度，远期意义更大存款基准利率下调0.25%贷款基准利率下调0.40%预判2015年仍有多次降息并且启动降准货币政策宽松，明年银行信贷形式明朗市场回顾：行业政策20132013年：年：12801280万方万方20092009年：年：19801980万方万方20072007年：年：20662066万方万方20082008年年6 6次降息，次降息，4 4次降准次降准20122012年年2 2次降息，次降息，3 3次降准次降19、准每轮降息降准通道开启后，市场都将迎来牛市行情限购下，2015年年成交量可参考2013年（1280万方）市场回顾：降息对楼市的影响06Q106Q206Q306Q407Q107Q207Q307Q408Q108Q208Q308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q314Q4010000002000000300000040000005000000600000070000008000000050001000015000200002500030000供应面积20、(平米）,06Q1,2406569供应面积(平米）,06Q2,5569554供应面积(平米）,06Q3,4477316供应面积(平米）,06Q4,3419676供应面积(平米）,07Q1,2080796供应面积(平米）,07Q2,4000703供应面积(平米）,07Q3,3860902供应面积(平米）,07Q4,3382436供应面积(平米）,08Q1,2487229供应面积(平米）,08Q2,3522481供应面积(平米）,08Q3,3207921供应面积(平米）,08Q4,3361918供应面积(平米）,09Q1,1951510供应面积(平米）,09Q2,3630655供应面积(平米）,021、9Q3,4274566供应面积(平米）,09Q4,3912845供应面积(平米）,10Q1,1649327供应面积(平米）,10Q2,2798129供应面积(平米）,10Q3,2985763供应面积(平米）,10Q4,3575407供应面积(平米）,11Q1,2020915供应面积(平米）,11Q2,3351639供应面积(平米）,11Q3,2806073供应面积(平米）,11Q4,2506523供应面积(平米）,12Q1,1097233供应面积(平米）,12Q2,2574143供应面积(平米）,12Q3,2915545供应面积(平米）,12Q4,2307103供应面积(平米）,13Q1,1822、48817供应面积(平米）,13Q2,3077140供应面积(平米）,13Q3,3076385供应面积(平米）,13Q4,3603139供应面积(平米）,14Q1,2613624供应面积(平米）,14Q2,2696282供应面积(平米）,14Q3,3262173供应面积(平米）,14Q4,3916842成交面积(平米）,06Q1,2434328成交面积(平米）,06Q2,5447936成交面积(平米）,06Q3,3814481成交面积(平米）,06Q4,3513158成交面积(平米）,07Q1,3588364成交面积(平米）,07Q2,6844655成交面积(平米）,07Q3,6180325成23、交面积(平米）,07Q4,3804468成交面积(平米）,08Q1,2158873成交面积(平米）,08Q2,2922545成交面积(平米）,08Q3,1814377成交面积(平米）,08Q4,2018401成交面积(平米）,09Q1,2747959成交面积(平米）,09Q2,6111984成交面积(平米）,09Q3,5027388成交面积(平米）,09Q4,4766799成交面积(平米）,10Q1,1709256成交面积(平米）,10Q2,1721699成交面积(平米）,10Q3,2428059成交面积(平米）,10Q4,3472850成交面积(平米）,11Q1,1571057成交面积(平米24、）,11Q2,2157948成交面积(平米）,11Q3,1823350成交面积(平米）,11Q4,1491875成交面积(平米）,12Q1,1342760成交面积(平米）,12Q2,2335203成交面积(平米）,12Q3,2340966成交面积(平米）,12Q4,2877094成交面积(平米）,13Q1,2929558成交面积(平米）,13Q2,2810621成交面积(平米）,13Q3,2921406成交面积(平米）,13Q4,3427789成交面积(平米）,14Q1,1922410成交面积(平米）,14Q2,1964681成交面积(平米）,14Q3,2009984成交面积(平米）,14Q425、,3446670成交均价(元/平米）,06Q1,9160成交均价(元/平米）,06Q2,9688成交均价(元/平米）,06Q3,9343成交均价(元/平米）,06Q4,9537成交均价(元/平米）,07Q1,9437成交均价(元/平米）,07Q2,10202成交均价(元/平米）,07Q3,10821成交均价(元/平米）,07Q4,11777成交均价(元/平米）,08Q1,12093成交均价(元/平米）,08Q2,15617成交均价(元/平米）,08Q3,13313成交均价(元/平米）,08Q4,12749成交均价(元/平米）,09Q1,12995成交均价(元/平米）,09Q2,14272成交均26、价(元/平米）,09Q3,17006成交均价(元/平米）,09Q4,18467成交均价(元/平米）,10Q1,20807成交均价(元/平米）,10Q2,23013成交均价(元/平米）,10Q3,21445成交均价(元/平米）,10Q4,23795成交均价(元/平米）,11Q1,23187成交均价(元/平米）,11Q2,22417成交均价(元/平米）,11Q3,22289成交均价(元/平米）,11Q4,21641成交均价(元/平米）,12Q1,21525成交均价(元/平米）,12Q2,23179成交均价(元/平米）,12Q3,23123成交均价(元/平米）,12Q4,21941成交均价(元/平米27、）,13Q1,23329成交均价(元/平米）,13Q2,23704成交均价(元/平米）,13Q3,24143成交均价(元/平米）,13Q4,24931成交均价(元/平米）,14Q1,25589成交均价(元/平米）,14Q2,26397成交均价(元/平米）,14Q3,26756成交均价(元/平米）,14Q4,284942006Q1-2014Q上海市商品住宅供求量价分析（按季度）供应面积(平米）成交面积(平米）市场回顾：2014年土地市场分析主流房企回归一线开发，上海土地市场持续高热，高溢价地块相继涌现2014年末土地市场再次成交井喷，前滩刷新单价地王房企上海高价格（非理性）拿地热情不减，预示依旧28、看好后市12月上海连续成交土地25幅，累计土地出让金超200亿。总价地王外滩投资，董家渡616、735地块248亿；单价地王三湘，前滩36-01地块，楼板价66629元/平，溢价率114%；土地名称区域板块环线总建面积()容积率受让方成交总价(万元)楼板价(元/)平凉街道47街坊地块杨浦东外滩内环内513182.5阳光城21080041078小东门街道616、735街坊地块黄浦豫园内环内7021405.54外滩投资248500035392平凉街道18街坊地块杨浦东外滩内环内825182.5置业32400039264前滩地区Z000801编制单元36-01地块浦东前滩内中环279312三湘18629、10066629前滩地区Z000801编制单元32-01地块浦东前滩内中环245172格力地产16140065832前滩地区Z000801编制单元38-01地块浦东前滩内中环268992.3格力地产14500053905定海社区B5-5地块杨浦东外滩内中环180002.5珠海华发6070033723五里桥街道104街坊39/1宗地块卢湾卢湾滨江内中环96391.4东方动力5770059859大宁路街道325街坊地块闸北大宁内中环2121442.2方兴101000047609杨思社区Z000602编制单元15-08地块浦东杨思内中环308831.2嘉宝实业10420033740张江南区配套生活基30、地A3-04浦东张江中外环370342三湘9650026057张江南区配套生活基地A1-05地块浦东张江中外环919842珠海华发23700025765顾村镇N12-1101单元05-01地块宝山顾村中外环1191051.8绿城24000020150周浦镇西社区PDP0-1001单元A-01-02地块南汇周康外郊环1057811.8厦门中骏20100019001周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-02地块南汇周康外郊环839271.7世茂集团15350018290惠南镇东城区A11-3地块南汇惠南外郊环1189291.8东源15570013092未来市场房价高成长性区域浦东：前滩、张江31、周康杨浦东外滩、闸北大宁、黄浦豫园市场回顾：2014年市场量价走势政策利好频出，2014年年末市场翘尾，月成交量超过2013年平均水平此轮市场调整结束，2015年二季度市场将企稳上扬2013年月均成交量：107万方；峰值：151万方/月2014年月均成交量：77.9万方；10-12月月均114.9万方31.120.9132.983.6134.489.776.491.0140.2 142.0 134.284.181.763.4116.283.484.8101.594.7100.6 131.0 119.2 123.3 149.295.951.9145.285.787.8107.673.586.032、132.6 132.6 119.490.766.139.686.571.956.068.665.661.174.3107.1 100.7 136.823129 24757 22951 23770 23356 23935 24779 23312 24329 24793 24817 25282 25554 25515 25649 25660 27469 26296 26418 26106 27590 27407 27560 30032供应(万方)成交(万方)成交均价(元/平)13.0113.0213.0313.0413.0513.0613.0713.0813.0913.113.1113.1214.33、0114.0214.0314.0414.0514.0614.0714.0814.0914.114.1114.1202040608010012014016005000100001500020000250003000035000供应(万方),13.01,31.1供应(万方),13.02,20.9供应(万方),13.03,132.9供应(万方),13.04,83.6供应(万方),13.05,134.4供应(万方),13.06,89.7供应(万方),13.07,76.4供应(万方),13.08,91.0供应(万方),13.09,140.2供应(万方),13.1,142.0供应(万方),13.11,1334、4.2供应(万方),13.12,84.1供应(万方),14.01,81.7供应(万方),14.02,63.4供应(万方),14.03,116.2供应(万方),14.04,83.4供应(万方),14.05,84.8供应(万方),14.06,101.5供应(万方),14.07,94.7供应(万方),14.08,100.6供应(万方),14.09,131.0供应(万方),14.1,119.2供应(万方),14.11,123.3供应(万方),14.12,149.2成交(万方),13.01,95.9成交(万方),13.02,51.9成交(万方),13.03,145.2成交(万方),13.04,85.7成35、交(万方),13.05,87.8成交(万方),13.06,107.6成交(万方),13.07,73.5成交(万方),13.08,86.0成交(万方),13.09,132.6成交(万方),13.1,132.6成交(万方),13.11,119.4成交(万方),13.12,90.7成交(万方),14.01,66.1成交(万方),14.02,39.6成交(万方),14.03,86.5成交(万方),14.04,71.9成交(万方),14.05,56.0成交(万方),14.06,68.6成交(万方),14.07,65.6成交(万方),14.08,61.1成交(万方),14.09,74.3成交(万方),1436、.1,107.1成交(万方),14.11,100.7成交(万方),14.12,136.8成交均价(元/平),13.01,23129成交均价(元/平),13.02,24757成交均价(元/平),13.03,22951成交均价(元/平),13.04,23770成交均价(元/平),13.05,23356成交均价(元/平),13.06,23935成交均价(元/平),13.07,24779成交均价(元/平),13.08,23312成交均价(元/平),13.09,24329成交均价(元/平),13.1,24793成交均价(元/平),13.11,24817成交均价(元/平),13.12,25282成交均价(37、元/平),14.01,25554成交均价(元/平),14.02,25515成交均价(元/平),14.03,25649成交均价(元/平),14.04,25660成交均价(元/平),14.05,27469成交均价(元/平),14.06,26296成交均价(元/平),14.07,26418成交均价(元/平),14.08,26106成交均价(元/平),14.09,27590成交均价(元/平),14.1,27407成交均价(元/平),14.11,27560成交均价(元/平),14.12,300322013.1-2014.12上海市商品住宅供求量价分析（按月度）市场回顾：2014年区域成交量价分析区域2038、12年2013年2014年1-12月成交面积（）环比（%）成交均价（元/）环比（%）成交面积（）环比（%）成交均价（元/）环比（%）成交面积（）环比（%）成交均价（元/）环比（%）市中心区域徐汇209547201.9853485-8.46198476-5.2853012-0.88289398 45.81 62467 17.84 黄浦3798791.35739970.166238364.2267758-8.43129668 107.86 75096 10.83 卢湾2946952.3763410-26.184865865.12661434.310-100.00 72536 9.67 长宁932239、468.141653-20.9173931-20.75032020.81110371 49.29 55379 10.05 静安10993-27.1258598-12.1928630160.436717914.6561910 116.24 79719 18.67 市区非核心区域浦东106983093.51355171.0811478357.29374185.351249674 8.87 43065 15.09 闵行83132679.5425399-8.46116471040.12881913.471267029 8.78 33646 16.75 普陀453326117.1933666-1.49540、8958730.064048220.24181528-69.21 44498 9.92 杨浦26903846.1338164-9.9645278068.34265011.75300239-33.69 44225 3.69 闸北20131119.3732405-4.482172287.913747215.64211414-2.68 44178 17.90 虹口22938-68.915131825.29105269358.9245515-11.3165649-37.64 53164 16.80 郊县区域嘉定143528830.4815260-9.61181602626.531739213.971841、37388 1.18 18525 6.52 宝山12685905.5818016-7.6413658187.662023112.31081053-20.85 22408 10.76 松江786986-1.6317680-15.53107350136.412009513.661305123 21.58 21797 8.47 南汇94617928.6416218-8.65159511068.58170114.891704161 6.84 18084 6.31 青浦73600244.7617211-16.76116624058.461978314.94869386-25.45 20574 4.00 42、金山35946531.29723-7.03824498129.371113714.54869883 5.50 11449 2.81 奉贤465864-30.45136253.8173027856.761610318.19717446-1.76 18841 17.01 崇明115112-27.481567319.0413868720.48163244.16237600 71.32 19114 17.09 2012-2014 上海市各区域商品住宅成交量价分析徐汇滨江规划虹桥商务区/浦江镇自贸区/迪士尼/世博/前滩2014年楼市运行趋势总体平稳，局部亮点浦东新区多次国家级规划相继出炉，整体房价快速上43、涨，15年仍将延续热点市场回顾：2014年成交排行项目名称区域板块总销（亿）成交面积（）成交套数成交均价（元/）1绿城锦绣兰庭 浦东 花木 46.0480836580569602绿城上海御园 浦东 森兰 42.3893358643454003绿地海域笙晖 宝山 杨行 25.6793375979274914尚汇豪庭徐汇康健田林30.654661357560285绿城盛世滨江 卢湾 滨江 29.9469882216652706新江湾中凯城市之光 杨浦 新江湾 27.5469882522394087万科城 闵行 马桥 27.211271251352214038大华锦绣华城浦东 花木北蔡26.295744、805524454859上海星河湾花园 闵行 颛桥 22.11608341923635310万科翡翠滨江浦东 洋泾22.663270714569277项目名称区域板块总销（亿）成交面积（）成交套数成交均价（元/）1中海紫御豪庭普陀长风58.79129121496455312瑞安瑞虹新城虹口四川北路42.3090226613468883雅戈尔长风8号普陀长风36.3279980495454184仁恒森兰雅苑浦东森兰34.0981444397418545御沁园南汇周康33.1431153837964215446城开万源城闵行古美31.836082262951387017上海星河湾花园闵行颛桥31.45、249486512306361218宝华海尚郡领浦东北蔡28.007577117624363189万科城闵行马桥25.903213913815441861710华润中央公园嘉定南翔25.1759103831889242472013年全年总销排行2014年全年总销排行25亿前十，30亿前七，58亿销冠各区域、品牌标杆项目纷纷入列20亿前十，30亿前二，40亿销冠绿城领跑全市市场2014年热销项目成交业绩相比2013年明显下滑绿城项目领跑全市市场回顾与展望“降息+930+普通住宅标准上调”=市场信心提振，楼市年末翘尾2015年上海楼市运行关键词：政策利好，整体上扬，局部亮点年成交量：将介于201346、年与2014年之间（1000-1300万方）成交格局：局部热点板块成交量及房价涨幅异常突出，浦东将延续高热点房价走势：13-14年内高溢价土地项目入市，房价必具备一定的上涨空间2015,看走势u区域发展走势u公寓市场走势u竞争走势分析杨浦2015年热点区域分析五角场功能区新江湾板块滨江发展带大连路总部研发集聚区未来3年，杨浦热点板块五角场/新江湾板块/大连路总部研发聚集区/环同济知识经济圈/滨江发展带2015年杨浦市场，滨江发展带成为重点开发板块杨浦区“十二五”规划重点五大功能区环同济知识经济圈上海公寓市场历史量价全市公寓受宏观调控影响明显，成交量波动较大，但价格持续上涨特别是限购/房产税影响47、，2011年后供求双降，2011-2013年供求双双大涨，14年受宏观经济形势不佳，成交明显回落，年成交容量2000-2400亿左右年度年度供应套数供应套数成交套数成交套数供求比供求比年总年总销（亿）销（亿）2006年1177791148751.0 1160.9 2007年1014581505271.5 1730.9 2008年96011700750.7 928.0 2009年1089751459951.3 2273.7 2010年84152714450.8 1540.3 2011年79052566530.7 1245.9 2012年63469689261.1 1686.0 2013年885248、6924841.0 2444.3 2014年95939721510.8 2109.7 136.1 114.9 102.9 112.0 91.187.174.099.3 107.6130.3 174.3 74.4 154.1 75.159.877.0 104.8 79.78910 9932 12467 14754 20509 20824 21889 23334 26462供应面积(万）成交面积(万）成交均价(元/）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年04080120160200050001000015000200002500030000供应面49、积(万）,2006年,136.1供应面积(万）,2007年,114.9供应面积(万）,2008年,102.9供应面积(万）,2009年,112.0供应面积(万）,2010年,91.1供应面积(万）,2011年,87.1供应面积(万）,2012年,74.0供应面积(万）,2013年,99.3供应面积(万）,2014年,107.6成交面积(万）,2006年,130.3成交面积(万）,2007年,174.3成交面积(万）,2008年,74.4成交面积(万）,2009年,154.1成交面积(万）,2010年,75.1成交面积(万）,2011年,59.8成交面积(万）,2012年,77.0成交面积(万）50、,2013年,104.8成交面积(万）,2014年,79.7成交均价(元/）,2006年,8910成交均价(元/）,2007年,9932成交均价(元/）,2008年,12467成交均价(元/）,2009年,14754成交均价(元/）,2010年,20509成交均价(元/）,2011年,20824成交均价(元/）,2012年,21889成交均价(元/）,2013年,23334成交均价(元/）,2014年,264622006-2014年上海公寓市场供求量价走势1000万/套以上中环内或内环内成交项目为主，成交面积达200-250为主其中，1200-1600万/套的价格区间，是成交的绝对主力上海高端51、公寓市场1000-2000万/套分析成交排名项目名称环线板块成交套数（套）成交金额（万元）成交均价（元/）套均总价（万/套）套均面积（/套）1 1绿城盛世滨江绿城盛世滨江中环内卢湾/世博滨江188 26034364984 1385 213 2 2中海紫御豪庭中海紫御豪庭中环内普陀/长风板块154 19843145769 1289 282 3 3万科翡翠滨江万科翡翠滨江内环内浦东/洋泾106 13930667165 1314 196 4 4尚汇豪庭尚汇豪庭中环内徐汇/康健田林94 9845856770 1047 185 5 5西岸西岸中环内徐汇/徐汇滨江91 14758574325 1622 252、18 6 6城开万源城四、五期城开万源城四、五期中环外闵行/古美91 12434951658 1366 265 7 7雅戈尔长风雅戈尔长风8 8号号中环内普陀/长风板块87 10773947851 1238 259 8 8花木绿城锦绣兰庭花木绿城锦绣兰庭内环内浦东/花木板块86 10450760572 1215 201 9 9上海星河湾上海星河湾外环外闵行/颛桥68 10060336338 1479 407 1010黄浦滩名苑黄浦滩名苑内环内黄浦/半淞园52 6803062068 1308 211 2014年总价1000-2000万/套成交排名杨浦公寓市场历史量价73.958.127.423.53、732.726.620.937.227.166.378.620.139.622.117.321.534.628.710464 12717 17234 21243 37943 40785 36523 41370 43165供应面积(万）成交面积(万）成交均价(元/）2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年010203040506070809005000100001500020000250003000035000400004500050000供应面积(万）,2006年,73.9供应面积(万）,2007年,58.1供应面积(万）,2008年,27.454、供应面积(万）,2009年,23.7供应面积(万）,2010年,32.7供应面积(万）,2011年,26.6供应面积(万）,2012年,20.9供应面积(万）,2013年,37.2供应面积(万）,2014年,27.1成交面积(万）,2006年,66.3成交面积(万）,2007年,78.6成交面积(万）,2008年,20.1成交面积(万）,2009年,39.6成交面积(万）,2010年,22.1成交面积(万）,2011年,17.3成交面积(万）,2012年,21.5成交面积(万）,2013年,34.6成交面积(万）,2014年,28.7成交均价(元/）,2006年,10464成交均价(元/）,255、007年,12717成交均价(元/）,2008年,17234成交均价(元/）,2009年,21243成交均价(元/）,2010年,37943成交均价(元/）,2011年,40785成交均价(元/）,2012年,36523成交均价(元/）,2013年,41370成交均价(元/）,2014年,431652006-2014年上海公寓市场供求量价走势年度供应套数成交套数供求比年总销（亿）2006年641559490.93 69.4 2007年491168211.39 100.0 2008年256218810.73 34.6 2009年185932981.77 84.1 2010年212115820.756、5 83.7 2011年181811390.63 70.7 2012年114014281.25 78.5 2013年260724310.93 143.1 2014年175318351.05 124.0 杨浦公寓2006-2007年成交量位居历史高位，但价格一路高歌猛进，2008年区域成交有所波动，但较前期成交明显回落，但价格上涨幅度较大14年受宏观经济形势不佳，成交明显回落，年成交容量100-140亿左右东外滩板块东外滩板块新江湾城板块新江湾城板块鞍山板块鞍山板块黄兴板块黄兴板块中原板块中原板块杨浦板块市场历史成交2014.01-2014.12，板块成交一览板块供应 套数 成交套数 成交套数占57、比成交价格板块地位 新江湾城板块1575157879.2%42501 国际化高尚居住区中高端项目云集 东外滩板块26534117.1%56074 满足普通住宅需求滨江规划发展驱动带动区域向中高端发展 五角场板块1211.1%28171 市级商业副中心 住宅项目较少黄兴绿地板块000.0%传统工人新村 居住密集区无在售项目中原板块0532.7%41236 控江路板块000.0%杨浦公寓集中供应东外滩板块和新江湾板块，新江湾成交占比近80%，几乎垄断杨浦区整体成交量，但近2年东外滩板块崛起，市场成交明显起色（占比达17%）大北区中环内市场未来供应2013年至今（虹口、杨浦及闸北）新增住宅或含住宅用58、地一览表地块地块土地名称土地名称区域区域板块板块总用地面总用地面积积()总建面积总建面积()容积容积率率土地现状土地现状土地属性土地属性出让时间出让时间成交总价成交总价(万元万元)楼板价楼板价(元元/)开发商开发商1 120132013年年7070号公告闸北区号公告闸北区411411街街坊坊2626丘地块丘地块闸北闸北大宁板块大宁板块9621962121563215632.32.3全部开工全部开工商住办商住办2013/5/292013/5/29366583665817000 17000 绿地集团绿地集团2 220132013年年141141号公告杨浦区延吉号公告杨浦区延吉街道街道222222街59、坊街坊杨浦杨浦 黄兴绿地板块黄兴绿地板块192881928836118361182 2全部开工全部开工住办住办2013/8/302013/8/3010620010620029404 29404 建发房产建发房产32013年238号公告闸北区天目西路街道118、119、120街坊地块闸北不夜城板块721721970744未开工-土地平整商住办2013/12/1625214812795 宝矿置业4 420132013年年262262号公告闸北区大宁号公告闸北区大宁路街道路街道325325街坊地块街坊地块闸北闸北大宁板块大宁板块1384791384792121442121442.22.2全部开工全部60、开工住宅住宅2014/1/282014/1/281010000101000047609 47609 方兴地产方兴地产52014年58号公告杨浦区平凉街道18街坊地块杨浦东外滩板块34710825182.5未开工-土地平整住宅2014/5/1632400039264 置业62014年131号公告杨浦区定海社区B5-5（大桥街道117街坊）地块杨浦东外滩板块8594180002.5未开工-土地平整住宅2014/11/136070033723 珠海华发72014年149号公告杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块杨浦东外滩板块27430513182.5未开工-土地平整住宅2014/1161、/2621080041078 阳光城集团方兴大宁金茂府方兴大宁金茂府（325325街坊）街坊）楼板价：楼板价：4760947609元元/绿地海珀星晖绿地海珀星晖（411411街坊街坊2626丘地块）丘地块）楼板价：楼板价：1700017000元元/建发公园首府建发公园首府（延吉街道（延吉街道222222街坊）街坊）楼板价：楼板价：2940429404元元/珠海华发项目珠海华发项目（大桥街道（大桥街道117117街坊）街坊）楼板价：楼板价：3372333723元元/阳光城项目阳光城项目（平凉街道（平凉街道4747街坊）街坊）楼板价：楼板价：4107841078元元/翡丽翡丽1818（平凉街道（平62、凉街道1818街坊）街坊）宝矿置业项目宝矿置业项目（118118，119,120119,120街坊）街坊）楼板价：楼板价：1279512795元元/北区13年至今，新拍土地7幅地块（含本案），目前已有3幅地块即将面市其中有方兴大宁金茂府、建发公园首府和绿地海珀星晖未来还有4幅地块入市，但阳光城项目直面黄浦江，距离本案最近，会有竞争威胁即将面市土地阶段杨浦公寓市场分析竞争格局2015年本案竞争区域地图东外滩板块东外滩板块主要竞争（同一板块、低总价竞争）主要竞争（同一板块、低总价竞争）公寓：阳光城项目竞品优势：直面黄浦江，资源丰富四川北路板块四川北路板块主要竞争（相邻板块、趋同总价竞争）主要竞争（63、相邻板块、趋同总价竞争）公寓：瑞虹新城2&9#地块，建邦十六区竞品优势：170万城市综合体，商业配套成熟洋泾板块洋泾板块主要竞争（相邻板块，趋同总价竞争）主要竞争（相邻板块，趋同总价竞争）公寓：万科翡翠滨江竞品优势：城市综合体，品牌保证不夜城板块不夜城板块干扰竞争（相邻板块、高总价竞争）干扰竞争（相邻板块、高总价竞争）公寓：华侨城苏河湾、绿洲雅宾利和中粮苏河湾（待推）竞品优势：城市资源、品牌保障大宁板块大宁板块干扰竞争（科技住宅，产品力较佳）干扰竞争（科技住宅，产品力较佳）公寓：大宁金茂府竞品优势：板块形象、科技奢装、品牌开发新江湾城板块新江湾城板块干扰竞争（生态住区，豪华型产品）干扰竞争（生64、态住区，豪华型产品）公寓：尚浦领世，嘉誉湾和新江湾城首府等竞品优势：面积较大，单价较低，且生态环境较佳大宁板块四川北路板块东外滩板块洋泾板块不夜城板块新江湾城板块区域竞品成交及在售存量分析本案所属东外滩板块，板块内无直接竞争项目；杨浦新江湾板块存量551套，主要集中于尚浦领世和城投新江湾首府项目；其次是闸北不夜城板块存量达393套，主要集中在绿洲雅宾利项目；虹口四川北路板块存量263套，主要集中在建邦16区，且后续均有推量，将对本案构成直接威胁区域区域/板块板块项目名称项目名称20142014年月累计成交年月累计成交目前存量目前存量成交面积成交面积 成交套数成交套数 成交均价成交均价 成交总价65、成交总价套均面积套均面积套均总价套均总价剩余面积剩余面积 剩余套数剩余套数 套均面积套均面积（）（）（套）（套）（元（元/）（万元）（万元）（）（）（万元）（万元）（）（）（套）（套）（套）（套）杨浦/新江湾板块尚浦领世38322 209 41277 158182183 757 69372315220 嘉誉湾20401 95 40111 81832215 861 1844381228 城投新江湾城首府7196 26 59509 42820277 1647 50201155324 小计小计 65,91965,919330330282,833282,833138,016138,016551551虹66、口/四川北路板块建邦16区3078 31 61136 18818 99 607 28071 261 108 瑞虹新城27987 259 53807 150589 108 581 2872144 小计小计 31,06531,065290290169,407169,40728,35828,358263263浦东/洋泾板块万科翡翠滨江3270714569277226585226 1563 36532130281 小计小计 32,70732,707145145226,585226,58536,53236,532130130闸北/不夜城板块绿洲雅宾利13746 87 60187 82734 158 9567、1 55646248224 华侨城苏河湾5261 20 95116 50038 263 2502 41195145284 小计小计 19,00719,007107107132,772132,77296,84196,841393393合计合计148,697148,697872872811,597811,597299,747299,7471,3371,337竞品未来上市量东外滩板块存量较低，库存主要集中在虹口四川北路板块和闸北不夜城板块，未来去库存压力较大；北区（含浦东洋泾板块）未来待上市量达96.8万，区域内陷入长期竞争。区域及板块项目名称单价（万）主力产品目前存量未来上市面积（万）剩余面积（）68、剩余套数（套）套均面积（）杨浦/新江湾板块尚浦领世4-4.5190-25069,372315220 0嘉誉湾4-4.5190-50018,44381228 4.3城投新江湾城首府5.0-7.0250-38050,201155324 0小计138,0165514.3杨浦/东外滩板块阳光城项目待定待定5.13虹口/四川北路板块建邦16区6 90-16028,071261108 17.9瑞虹新城待定73-2542872144 19.2小计28,35826337.1浦东/洋泾板块万科翡翠滨江6.5-7.5160-38036,53213028110闸北/不夜城板块绿洲雅宾利6-6.5109-38055,69、646248224 14.85华侨城苏河湾9.0-12.0177-33041,195145284 0中粮苏河湾待定180-2805.4小计96,84139320.25闸北/大宁板块大宁金茂府待定90-19020合计299,7471,33796.782015,看价势u重点上市项目时间及价格分析重点上市项目关注区域：西藏路、天潼路产品：170-380平精装公寓上市时间：持续推售价格预测：7.5万/平以上华侨城苏河湾（闸北）大宁金茂府（闸北）农房熙藏（闸北）区域：共和新路、平型关路产品：90-160平精装公寓上市时间：2015/4价格预测：8.5万/平以上区域：西藏路180号产品：140-160平精70、装公寓上市时间：持续推售价格预测：8万/平以上区域：西藏路产品：220平精装公寓上市时间：2015/10价格预测：8.5万/平以上中粮大悦城（闸北）瑞虹新城4期（虹口）集伟项目（杨浦）区域：临平路产品：平层精装公寓上市时间：2015/8价格预测：8万/平以上区域：杨树浦路、大连路产品：160-250平精装公寓上市时间：2015/10价格预测：10万/平以上重点上市项目关注小结看大势：政策利好，整体上扬，市场发展新机遇看走势：区域崛起，量价企升，未来可期新热点看价势：非一线豪宅价格筑底，坐七望八新常态价值的认同是个恒久的话题，处世的态度则是内心的表达2015，阅人、读心任他千帆竞秀，价值自在人心71、论道用昂贵的硬件产品堆砌价值，可以满足客户对豪宅奢华感的全部想象，并且一定程度上增加价格支撑点。但是，并不具备市场的唯一性。我们认为汇集全球顶尖装修品牌，打造奢华住宅享受。如，德国宝图Bulthaup整体橱柜，嘉格纳Gaggenau高端厨房电器七件套，欧美最先进八大机电系统等。案例：古北一号“颠覆沪上名宅标准”以昂贵石材、玻璃、全铜及不锈钢等金属的材质对比凸显奢华质感 贝尔高林主笔，5层垂直绿植，营造顶级园林。我们必须要提升产品背后的软价值，定位本案“唯一”标签，搭建客户需求与价值的高度关联；从而，完成单价的实现。因此作为置业最高产品系 蓝宝石C7系列代表作品，就产品本身而言，已经具备了相当的72、优势。但作为翡丽云邸项目的升级之作，我们还需要赋予其更优异的表现。同时为本案打造“唯一性”标签，我们尝试立足国际，建议围绕几大关键词，展开产品软性价值的提升。产品提升关键词：国际化/科技环保/人性化 产品提升当城心高端楼盘只能依靠稀少的绿化资源，如果我们私藏一整个中央公园？曼哈顿中央公园是城市的，伦敦海德公园是城市的，而我们的中央公园，是私有化的！当其它公园只能具备普通的公园属性，本案的中央公园，能够成为世界顶级品牌的秀场！世界级的翡丽项目，私享世界级的商演，如邀请 Dior凡尔赛宫的秘密花园来此举行。打造本案“国际化”与其他产品的核心区别不是依靠，而是占有 打造项目中心的中央公园，绝对纯粹的73、私有化。不是比肩，而是领创 城心奢侈资源，令人居跃升世界级的顶尖住区高度，私藏城心中央公园，上海仅此一处。国际化Internationalization 参考翡丽云邸的园林规划，本案在此基础上应再有提升科技环保 Environmental Science and Technology实现本案实现本案“科技环保科技环保”与其他产品的核心区别与其他产品的核心区别 领先，世界级的领先！绿色、低碳的硬件资源优越，超越想象的优越！智能社区、重点名校等 本案令科技环保变为业主的生活资产 谁说市中心难以享受满目绿荫？中水处理是把水质较好生活污水以及收集雨水经过技术处理后，作为非饮用水使用，水资源循环利用节省74、大量生活用水。高品质生活家，格外追求低碳环保 垂直植被，立体绿化，令奢望变成现实 厨房的先进理念 这是一个厨房污水处理的方案，传统的节水只是把污水再利用达到多用途，设计师Joris Bonnesoeur想到了一个过滤容器，可以把洗菜水和一系列的污水过滤到另外一个容器，真正的让污水“再生”，不断的循环再用。分类处理生活垃圾，将社区垃圾产生量降低50%，做到社区节能环保。垃圾分类处理 我们的速度，与世界同步 4G智慧化云社区，用独特“大、中、小”网服务模式，将家庭小网、社区中网、世界大网完美结合，打造“安全、便利、舒适、愉悦”生活空间，实现“身在外，家就在眼前；回到家，世界就在眼前”美好居住生活。75、打造本案打造本案“人性化人性化”与其他产品的核心区别与其他产品的核心区别私密，胜过别墅区的私密住区 独立电梯、女士步道 极致关怀，比一流酒店更加动人；增值服务，健康管家，智能车库 细节延伸，所到之处皆感动 售楼处温暖细节考虑，社会会所生活化配置本案令高端居者对于家的概念在第一秒就焕然一新。人性化Human-based 同楼不同梯，绝对私密 住户个人独立电梯 宠物问题在大多数的小区已经泛滥，针对部分住户不喜欢和猫狗同乘电梯，及个人隐私不备干扰的问题，我们设计全程无干扰的电梯。电梯按键上，设置带宠物按键：若业主养宠物，主人带宠物搭电梯时按一下宠物按钮，每个楼层电梯面板显示“狗狗”图案，让其等候电梯76、业主知晓电梯内有宠物。私密的夜归步道，女士专属 独自下班回家，对于女性来讲，是件比较尴尬的事情，即使是在居住的小区；针对他们，为其开通一条专属步道，可极大给予她们安全感，对项目品牌的好感度会成倍提升。极致关怀，国宾级享受 物业增值服务，如24小时贴身管家、全天候私家车代驾、宠物托管和米其林大厨私人厨师等人性化服务。“太美定制旅游”是国内首家旨在服务高端客户的定制旅行服务公司和生命资产定制管理机构，根据客户的兴趣爱好、时间安排及预算标准等，提供旅行计划，定制系列旅行服务。提供定制旅游服务“爱康国宾健康管理”是国内首家从客户的遗传基因、日常饮食习惯、生活习惯、生活环境等方面出发，对客户身体情况进行77、全面检查跟踪，对早期疾病提出预警并全方位健康干预，引进完善的医疗保健服务与信息技术，为重视健康的人群及其家庭提供系统的、科学的、人性化兼得的高级定制私人健康服务。提供家族医生服务 Beam健康手链 用户在佩戴时如果身体出现异常情况，就会向医生或者自己亲属的手机发出特定信号，第一时间为医生对患者诊断提供第一手资料；对于家中老人，除了必备的精神和物质关怀之外，私人医护中心会准备心脏除颤器，以保证发生意外是，患者能在第一时间得到救助。智能车行引导系统 在售楼处-样板段-样板房的展示系统内，通过视觉、听觉、触觉、味觉、嗅觉建立起五维感官体验，再次延伸翡丽系服务品质，从而让客户对品牌和项目的感受更为充分78、和立体。香道香道 在略带表演性的程序中，坚守令人愉悦和规矩的秩序，使我们在那种久违的仪式感中体味美好，香，不仅芳香养鼻、颐养身心，还可祛秽疗疾、养神养生。现场钢琴演奏现场钢琴演奏 聘请专业的钢琴演奏人员在贝多芬的月光奏鸣曲、巴赫的E调前奏曲、门德尔松的春之歌、王建中的彩云追月等几首曲目之间切换。达到让人放松的目的。艺术品展示艺术品展示 设置艺术品展厅，作为客户欣赏、沉思的区域，增加客户在售楼处在滞留的时间；通过与来访者最直接的体感接触，宣扬人类文化的博大。茶之味体验茶之味体验 闽北武夷山老枞水仙；云南勐库冰岛；安徽祁门安茶；四川雅安蒙顶茶；福建福鼎白豪银针。亦或是英国维多利亚式下午茶，如TWI79、NINGS，英国皇室御用茶；让参观者体会“人性化”关怀。售楼处“五感体验”视觉 触觉 味觉 嗅觉 听觉 服务的细节要尽量多的展现无疑，即使是在卫生间这样不起眼的空间，我们也希望来访者感受到温馨的服务.使来访者充分感受服务的细致。售楼处服务细节售楼处定制级礼品定制创意性的礼品，客户在感受独特心意的同时，更会将礼品珍藏或使用，从而达到留下印象的效果。关键词：创意、时尚、使用、实用 兔子手机座领带收纳盒时钟备忘录珠宝树天气预报瓶化妆镜会客、艺术品展示会客、艺术品展示 定位契合客层生活休闲需求定位契合客层生活休闲需求 设有健身中心、禅意热瑜伽、游泳池、设有健身中心、禅意热瑜伽、游泳池、儿童娱乐中心儿童80、娱乐中心 热瑜珈（SPA)禅意热瑜伽境界，伴随潺潺水流，身心灵都得到放松，可举办相应的暖场体验活动；品质会所，不同功能享受健身中心和恒温泳池 一年四季，业主置业后康体健身需求。致简需求，致精理念与服务；内环内纯住区滨江相望陆家嘴东外滩发展机遇概念包装/圈层营销尊级服务/身份标签基础价值基础共识地段区域自然资源配套设施产品形式前景预期软性价值面子工程综合配套齐备高端公寓产品天生因素增值价值（标准）品牌基因兑现承诺的保障时代因素（可用）后天因素（可控）产品价值有支撑，仍缺乏精神核心基因论豪宅是文化与资源的深度结合产品资源文化现场服务先天基础，标配价值后天管理，体验价值项目符号，独特价值价值基础推广81、核心现场体验单纯产品价值的建立，仍不足以确立本案的核心地位我们必须梳理本案独有的内涵，赋予其精神上的价值必要价值正如华润外滩九里外滩的商道精神新华路1号老上海地缘情结商道精神，于此传承走得出上海，走不出新华路龙湖颐和原著北京的皇族情缘佛香阁下的大屋顶在市场上，你可能并不记得他们的产品面积、容积率大小但你可以清晰的记住他们的豪宅印象。价值论关于本案的产品之上的价值我们将从历史印记、区域特点、人文底蕴、客群习性、地域传统、产品特点历史印记、区域特点、人文底蕴、客群习性、地域传统、产品特点等方面来解读本案的精神价值。阅史曾经最大的公共租界，如今的东方斯坦利森林百年历史，亦沧桑公共租界里的最核心位置,82、1890大上海计划规划和实施的中心,1928原住民与难民划界的区隔,1937上海工业文明的骄傲与自豪,1956上海老城改造的规划中趋于后发,1980东外滩战略实施蓄势正发,2015陆家嘴世界金融中心外滩百年商道图腾北外滩如日中天东外滩蓄势正发世界第一湾阅形咫尺陆家嘴，世界第一湾，得天独厚；虎踞龙盘，正当时1906,外白渡桥飞架南北，与外滩金融文明从此无间；1993,杨浦大桥横贯东西，杨浦与浦东开发息息相关；2003,大连路隧道开通，与世界金融中心畅通无阻；工业文明精神传承至今，现代文明发展的基石；文明印记，一脉传阅文上海文明，杨浦区优秀历史建筑群修复并保护；上海学府，杨浦区教育资源之雄厚无出其83、右者；上海知识，环同济知识经济圈打造独特而唯一；2010年5月，同济学子张海隽和10余名文保志愿者开始了一项“宏伟计划”调查、编制“杨浦区历史建筑地图”。2013年岁末，“杨浦区历史建筑地图”第一期以完成，涉及46处历史建筑，更多的是杨浦区独有的工业文明时代的历史印记。杨浦自来水厂1883杨浦自来水科技馆2006知识改变命运的一代人；寄予期待改变未来的一代；u他们生于70年代，基本没有受到文革的影响；u从小耳濡目染的是父辈们关于工作的快乐感受，所感受得到的是和小伙伴们无间的关系。u他们开始接受的是较为全面的教育，在改革开放的后期登上了自己的舞台，开始影响着这个世界；工作改变命运的一代人u他们生84、于解放前后，与新中国共同成长；u他们于工业建设的高潮中凭借技术和机遇改变了自身的命运；u他们是新中国第一代最为自豪的产业工人；u他们的成长、学习、工作、生活、成家立业都生根于这片土地；这里土地所承载的是他们的这里土地所承载的是他们的全部的情感与骄傲！全部的情感与骄傲！u他们或许已经出生、成长，或许尚在孕育、期盼；u伴随着他们的成长将是无与伦比的社会发展与进步；u他们是被寄予厚望的一代，父母为他们聚集了最好的资源；u他们是改变未来的一代，为时代而生，为未来而来。这里的文化认同与圈层归属这里的文化认同与圈层归属是他们不舍的情结。是他们不舍的情结。这里的资源将赋予未来更多这里的资源将赋予未来更多的可85、能和更广阔的空间。的可能和更广阔的空间。最典型的城市住民一代，最骄傲的工业文明后裔；时代背影，尽风华阅人风雨故园，境难舍阅情最自豪的曾经，最不舍的情结；生长于斯的从老工房到新里弄，从杨树浦到滨江，从自来水厂到博物馆，这里上海的记忆,从未离开过。眷恋热爱期盼源于生活的这里沉淀上海百年文化，这里俯仰滨江风景，自然与人文交织成最理想的人居。热土复兴的曾经最大的公共租界，从工业杨浦的辉煌到曾经的沉寂落寞，如今工业锈带的复兴，对它的热爱，一如从前。尊重内心深处的这里承载着上海的百年工业文明、百年高校文明、百年市政文明，一份举足轻重的历史遗产；阅筑一席府邸，悦自得内环内滨江岸，精装人文宅邸；临江精筑云级奢86、配历史文脉+黄浦江岸，占据城市稀缺自然人文资源，践行理想生活梦想高层公寓+高科技云社区+无垠视野以宽阔格局彰显人生内环罕见高端纯住宅居住区+奢侈精装+墅级空间更为纯粹的居住环境。立体交通路网+高校云集+商业配套齐聚,繁华生活画卷犒赏质感人生历史印记三个代表沧桑厚重内环滨江内环内纯正住区，南临世界第一湾岸滨江，东外滩蓄势正发区域特点人文底蕴客群习性地域传统产品解读文明传承最大租界规划和实施计划，上海工业百年的摇篮与骄傲从工业文明到现代文明，文化和知识浸润着每一寸土地历史地理文化深厚的文化沉淀与自然资源生长于斯厚土情深记忆中的、成长中的特殊印记，是这片土地独有的魅力需求匹配最为自豪的工业文明一代、87、感同身受的中坚力量，不曾远离承载着历史与文化的内涵，寄予厚望，人生至此匹配与认同家业情感定制独有地域认同，特殊情感归属与居住需求两个特征一个核心产品定位滨江云级奢适范本这是一个占据滨江稀缺地段，拥有一望无垠的江景资源、难得的绿色生态和云社区尖端科技的奢适生活豪宅社区。“范本”，象征着只供后来者仿效的物质、仿效的生活，它万众瞩目又只此唯一，这跟项目地理属性、产品特质是吻合的。产品定位滨江云级奢适范本滨江：滨江：黄埔江畔，稀缺+独一无二的地段价值；云级：云级：云社区+宽景公寓+江景视线的产品价值；奢适：奢适：奢侈的享受+舒适的生活+适合的人生；范本：范本：核心区域豪宅小型化的标杆示范作用；共鸣论核88、心价值认同和情感共鸣就人生阶段而言，必须体现收获及享受的时候了；就具体需求而言，改善生活质量的是其核心动因；泛杨浦区域处于上升阶段的中产阶层生意圈或工作范围和陆家嘴关系密切从翡丽云邸项目来看：70%来自于项目周边的客户群体50%的事业和生意与陆家嘴关联他们是他们要就生活情感而言，最难得的是生长于斯的记忆和圈子；就具体选择而言，最难舍的是土地价值的尊重和理解；他们想关于品质：不是粗俗的富有，不是表面的张扬，注重精神的内涵；关于细节：喜欢产品带来的细节考究，关注小细节带来的高品质享受；关于质量：健康生活，注重养生，注重生活的情趣；讲究与谁为伍，讲究谁在服务；讲究与谁为伍，讲究谁在服务；尊重与这片土89、地上的息息相关；尊重与这片土地上的息息相关；并非炫耀 实为理解和尊重！尊重尊重你的你的情感情感上海，中国近代工业发源地；杨浦，上海近代工业的摇篮。“世界仅存的最大滨江工业带”，中国近代工业早期的最高水平在此发迹。一个世纪后，此处成为无墙的艺术宫殿群，继续见证中国当代文明的骄傲。我们清楚，我们清楚，越了解它的价值和魅力所在，所以你才会对这片土地爱的深沉。我们知道，我们知道，这里有你和这座城市共同的记忆，有你无法割舍和抹去的情结。基于这样的懂得和认同，我们心怀感激基于这样的懂得和认同，我们心怀感激尊重你的情感，尊重地块历史，在一座城市的文化缩影之上，昭示当代智慧，筑造精彩未来。核心共鸣因为理解，所90、以尊重核心共鸣因为懂得，所以尊重尊重你的需求接近顶峰，也是在上海这片热土上正创造时代奇迹的人物；你们需要一处匹配身份、坐观成就的生活所在。这不仅是对生活需求的尊重，更是对人生的尊重。尊重你的体验注重每一处感受。以近乎苛刻的态度打造产品，尊重建筑与人居的关系，提供前所未有的舒适度，令建筑空间和景观空间自然渗透，形成和谐的住宅生活环境，卓越品质源自天性严谨的处事风范，更源于对你的尊重。核心共鸣因为尊重，所以尊重源于我们对土地价值的理解，缘于你对生活态度的坚持此时，此地一切，已然可以开始尊重，可以开始尊重，可以开始slogan滨江云级奢适范本关于案名翡丽18地域的尊重：平凉街道18街坊地块，这里见证91、着杨浦区“百年工业”、“百年高校”、“百年市政”三大文明的历史变迁，案名象征着杨浦的辉煌过去，也代表着杨浦更美好的未来。居住的尊重：延续高端翡丽系列属性，“翡丽“系列作为置业最高产品系 蓝宝石C7系列代表作品，本案名延续翡丽系列，是基于对居住的尊重，塑造一种“尊荣、优雅、智慧、超越”的奢适豪宅精神。文化的尊重：任何建筑都是人类文明的结晶，与文化密切相关。18自古在中国文化上就代表着文化、吉祥中国文化如“十八侯”、“十八学士”等那线条、笔直行走的几何美学勾勒历史与现代的恢宏记忆铸就仰视的不朽建筑本身亦隽永关键词：厚重、线条、天际蓝色的天幕下的苍穹一座城市豁然生色深邃的、流动的、变幻的包容万象，一92、如生活关键词：天幕、星空、蔚蓝另一种表达方式关于案名翡丽云门u延续翡丽云邸系列的传播和记忆度，同时又是超越云邸之作。u门，门第，历来指大宅之家，与产品匹配度相符。u“云门”源起中国最古老的舞蹈，相传为黄帝所作，象征礼仪，是古人最神圣仪式时的舞蹈，与项目流露的艺术气息和尊崇气质相符。u古人曰云门多指富贵之家。众多古诗词中提及云门皆为赞誉之词。如：自有云门符帝赏，自然会有云门符合天帝的赏赐。御征乘宫出郊甸，安歌率舞递将迎。自有云门符帝赏，犹持雷鼓答天成。全唐诗五郊乐章舒和不谋万世者，不足以谋一时。不谋全局者，不足以谋一隅2015，谋定，后动运筹帷幄，决胜千里名扬推广目标及策略品牌为王，话题炒作公关93、为主，影响至上现场为王，尊重体验覆盖大杨浦，影响陆家嘴，渗透北三县总体目标总体策略传播节奏形象启势客户召集盛大开盘第一阶段王者登临品牌升级内敛豪宅形象升级5810开盘12线上：品牌炒作+豪宅印象线下：资源嫁接+圈层聚集第二阶段精确制导发力圈层垂直打击力拓圈层推广：直击客户心理的传播效果拓客：覆盖目标客户的圈层挖掘第三阶段老业主利用诱导性蓄客推广全覆盖压迫式开盘推广：气势上塑造，心灵上诱导开盘：高端资源整合的轰动事件售楼处开放园林开放板房开放一轮影响深远的公关事件一个王者登临的项目形象形象启势品牌影响&豪宅印象第一阶段关于公关活动的原则和建议核心原则：必须借助高端资源，品牌形象与之粘联，提升开发94、品牌形象必须契合目标客户关注，引起其心灵上的共鸣必须是轰动性事件，使活动本身具有传播力。2015京沪双城艺术展暨翡丽18销售中心绽放盛典2015顶级艺术盛宴京沪双城艺术展来自北京的顶级艺术珍品与2015年上海双年展获奖展品同时展出。时间：6月（销售中心持续一个月）地点：售楼处示范区形式：艺术展人群：社会公众、艺术圈、媒体圈等2015国家地理杂志作品展地点：项目现场接待处形式：艺术品拍卖会时间：1天拍卖收藏的藏品，承诺部分公益用途，增加活动影响力和传播力。地点：项目现场接待处形式：收藏艺术讲座及鉴宝专场时间：1-2天邀请马未都、王刚等开坛讲座，并增加与客户的互动，现场鉴定。城市与艺术系列专题活动95、艺术无价珍藏艺术品现场拍卖会艺术无界艺术无藏收藏讲座与鉴宝专场地点：项目现场接待处形式：展览展示时间：一个月以艺术之名将国家地理杂志126周年部分获奖作品展现在项目售楼处。当季最为风光的时装盛宴与翡丽18项目绝美的园林完美融合。时间：8月（园林具备）地点：售楼处示范区形式：时装展演走秀规模：50名一线模特人群：新老业主，时尚人士、全城媒体等2015米兰时装周&翡丽顶级T台秀暨翡丽18现场园林开放线上微信、微博互动，引发全民关注点，借此挖掘潜在客户群线上换票渠道参与方式：释放活动信息关注翡丽18活动官方微信、微博互动转发/朋友圈，积够50个赞即可获取活动入场卷，一览时装精品的时尚风潮及翡丽18的96、高品质生活赠送礼票形式翡丽18倾情礼票巨献赠票方式：以电子邀请函形式进行高端客户邀请，可限制2名以内友人同行项目联动形式应邀来宾及参观大众凭入场卷进入会场，为保证现场的高端品质感，凡是入场参观者均需前往翡丽18进行个人信息登记，而后均可进入展馆内进行展品参观。炒作方式：十面埋伏拓客模式线上线下覆盖模式拓客攻势精确制导发力圈层&垂直打击力拓圈层第二阶段事业客户生活休闲资源渠道平台项目首先精确对位客户的应该是客户的生活与工作地图，涵盖客户消费、饮食、住宿、出行、活动等方方面面，从而在有效的营销范围内，强化极致的营销措施，从而达到购买的极致影响一个泛客户地图一个泛客户地图一张精确编织的客户渠道网一张97、精确编织的客户渠道网一场轰轰烈烈的拓客之战一场轰轰烈烈的拓客之战食食住住行行娱娱工工购购星级酒店高档餐饮咖啡店高档社区老社区等市内交通线（高架）出行交通线（高铁、航空）加油站、车友俱乐部等会所、高尔夫红酒坊康体SPA等写字楼企业总部行业协会、商会商圈商家一张精确编织的客户渠道网一本价值手册一个形象展示走进客户的生活娱乐消费场所（书刊、展架或LED机）一张客户地图一支拓展团队制作一张全面覆盖的泛客户地图，打造一张网罗的客户渠道网，直接快速获取客户资源！准备工作销售执行+拓客团队广告公司执行公司厅堂价值手册厅堂价值手册形象平面展示形象平面展示Text Text Text Text in herei98、n herein herein here高端高端高端高端餐饮餐饮餐饮餐饮咖啡店咖啡店咖啡店咖啡店星级星级星级星级酒店酒店酒店酒店陆家嘴泛杨浦外滩区域等极致的影响之“食”篇陆家嘴泛杨浦外滩区域等星巴克连锁研磨时光等目的：利用高端餐饮场所聚集的消费人群，吸引我们的需求客户关注。超百万人口覆盖超百万人口覆盖极致的影响之“住”篇杨浦区杨浦区虹口区虹口区浦东新区浦东新区黄浦区黄浦区闸北区闸北区宝山区宝山区社区广告资源占领社区广告资源占领社区住户物料投递社区住户物料投递重点重点主要主要主要主要次要次要次要次要车友俱乐部车友俱乐部汽车汽车4S4S店店高铁站高铁站高架道路高架道路极致的影响之“行”篇活动组织、99、数据拷客机场机场户外大牌展架、DM等灯箱、杂志灯箱、杂志宝马车友俱乐部奥迪车友俱乐部延安路隧道大连路隧道杨浦大桥东方路、世纪大道杨浦、虹口、闸北、浦东奥迪、宝马、奔驰4S店加油站高铁虹桥站、上海站高铁杂志虹桥机场、浦东机场机场灯箱航空杂志商业会所：商业会所：高尔夫俱乐部：高尔夫俱乐部：康体康体SPASPA：温泉会所：温泉会所：形形象象平平面面展展示示框框架架产产品品价价值值手手册册取取阅阅场馆广告场馆广告定位高端人群定位高端人群杂志连排广告杂志连排广告供休息区人群阅供休息区人群阅读，大批连排吸读，大批连排吸引人群注意力引人群注意力附赠毛巾附赠毛巾在毛巾上打上在毛巾上打上logologo，赠与会100、员，赠与会员人群人群极致的影响之“娱”篇企业：搜集项目周边企业办公楼：整理全市高档办公楼商会：搜集在沪商会协会：整理全市行业协会专项推介会专项推介会和高层联谊和高层联谊平面框架平面框架广告投放广告投放会员产品投会员产品投递和联谊递和联谊讲座邀请讲座邀请极致的影响之“工”篇商圈商圈奢侈品奢侈品资源资源外展设置外展设置跨界跨界形象展示形象展示单页派发单页派发礼品派送礼品派送客户共享客户共享专题展览专题展览活动赞助活动赞助五角场、人民广场、陆家嘴等CCIFC中国法国工商会全系奢侈品资源利用。极致的影响之“购”篇厂房：杨树浦水厂、英商怡和纱厂、上海机器织布局、杨树浦煤气厂、中国肥皂厂、杨树浦发电厂、慎101、昌洋行机器厂、裕丰纱厂明华糖厂、伦章造纸厂、恒丰纱厂、华盛纺织总厂学校：沪江大学、上海水产大学、同济大学、复旦大学信仰：沪东堂、西城回教堂、法善庵、太平报恩寺 市政：旧上海市政府新厦、市博物馆、市体育场、市图书馆忘不掉的，是时光上海文明印记地图创新物料客户到场、外出拓客小礼品客户到场、外出拓客小礼品杨树浦水厂杨树浦发电厂杨浦大桥沪东堂杨浦老年医院9号楼沪江大学历史建筑群上海公共安全器材厂（原上海国立音专）新亚集团产业（原工部局宰牲场）金泉钱币博物馆/卫生局（原汤公馆）海军411医院(原白氏旧居)创新物料拾景上海城厢记忆系列明信片套装客户到场、外出拓客小礼品客户到场、外出拓客小礼品本册以叙述故事102、的逻辑讲述产品，阐明对尊重的解读。尊重是营造归属感、是不负人文历史、是对每一个生命的负责、是潜心打造每一处细节，哪怕是光的走向，风吹来的方向，和一株植物的生长也不例外。创新物料上册：流光记忆本册着重描述上海近代工业发源地杨浦的前世今生，唤醒地脉情感。与其说这是一本描述项目地块前世今生的册子，不如说这是一群人与翡丽之间的情结所在。下册：知遇印象意向客户到场赠送意向客户到场赠送中国的瓦斯时代，从黄浦江畔开始上海驶入东外滩时间 你准备好了吗“辫子车”串起的里弄城厢最早的外资工厂，革命与爱情风云际会一面墙的理想翡丽18的园林故事创新物料老业主投递老业主投递售楼处连载售楼处连载城纪城纪定制级样板房邱德光邱德光海上风华海上风华风，从海上来带来了城市的光荣与梦想也带来了生活的畅享定制级样板房梁志天梁志天摩登盛宴摩登盛宴一个时代的摩登记忆如今绽放新的含义只为心中不舍的情结定制级样板房Candy&Candy（团队）时光印记时光印记绿城黄浦湾香港天玺 台湾宏盛帝宝 结语全部的灵感，源自读懂后的感动并非为秀专业而来全部的热情，是对翡丽18的尊重与期待祝，项目大成！感 谢 聆 听