1、精装修施工管理作业指引精装修施工管理作业指引 编制编制 日期日期 审核审核 日期日期 批准批准 日期日期 一、一、 作业指引作业指引目的目的 规范公司项目的精装修工程的管理，确保高品质地实现精装物业产品。 二、二、 适用范围适用范围 适用于本公司开发的所有项目精装修施工管理。 三、三、 职责职责 3.13.1 工程部工程部 3.1.1 组织装修施工图纸会审； 3.1.2 负责组织施工过程中装修工程材料验收； 3.1.3 负责落实施工样板，按施工样板进行施工； 3.1.4 负责组织装修施工质量、成本、进度、安全文明的管理工作； 3.1.5 负责组织施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行2、验收，精装完工后组织竣工验 收。 3.23.2 总工室总工室/ /设计管理部设计管理部 3.2.1 负责组织装修设计方案/施工图纸设计； 3.2.2 负责组织装修工程材料设备的选型定样及封样工作； 3.2.3 根据装修指标进行限额设计，并在方案设计阶段同核算部评审。 3.33.3 招标招标中心中心/ /招标招标专职机构专职机构 3.3.1 负责组织精装修工程施工单位的招采工作。 3.43.4 供应部供应部 3.4.1 负责材料设备的采购工作，根据需要参与验收。 3.53.5 核算部核算部 3.5.1 前期制定装修指标，并在设计阶段进行成本控制，避免开工后提出成本超标，影响现场组织及 进度。 四3、四、 关键活动描述关键活动描述 4.14.1 装修工程前期装修工程前期 4.1.1 工程部根据项目总体控制计划提出装修进场时间要求，并确认进场装修的条件；总工室/设 计管理部根据项目总体控制计划提出装修出图计划；招标中心/招标专职机构提出装修工程 招标计划。 4.1.2 工程部组织装修施工图会审、交底并收集各部门资料，总工室/设计管理部、装修公司等参与， 并提出图纸会审意见。工程部负责图纸会审纪要的完善、深化图纸、交设计单位完善装修施工 图及补充图。 4.1.3 招标中心/招标专职机构根据项目总体控制计划编制相应的装修工程招标计划 ，按招标 程序组织设计、项目人员对装修公司进行考察，工程部参4、加技术标的评定，具体操作要求及程 序见工程招标管理流程 。 4.1.4 施工图完成后，总工室/设计管理部根据产品标准与选型定板作业指引完成相关材料设备的 选型定样及封样工作，作为现场样板制作的依据。 4.1.5 总工室/设计管理部、工程部负责对需要专项审查的装修图纸进行完善，交开发部做专项审查， 专项审查通过交工程部执行。 4.1.6 装修施工单位确定后，工程部组织精装施工单位对图纸认真审图，并根据需要进行图纸的二次 深化设计，经装饰设计师审核确认。 4.1.7 供应部对工程部进行甲供材料、设备合约的交底。 4.1.8 工程部按计划提供施工进场条件，做好土建移交工作面验收工作。 1) 土建移交5、工作面验收原则 a) 书面确认原则：所有的移交验收，均要求工程部、施工单位、接受方进行现场验收，并办 理书面验收文件，书面验收文件一式四份。 b) 全数验收原则：精装修房屋的土建移交工作面验收要求按照房间编号全数验收，并形成每 户的验收记录。住宅公共部位交楼验收可以进行综合验收。 2) 土建移交工作面验收程序 a) 土建总包按照土建移交工作面记录表要求及国家相关质量验收标准组织自检； b) 总包在自检验收合格后， 提请工程部组织验收， 工程部组织验收合格后 （需形成验收报告） ， 组织办理精装修房屋中间移交验收，要求每户全数检查，形成一户一表，工程部存档一份， 总包单位一份； c) 精装修房屋6、土建移交工作面的主要内容为合同附图符合性、室内土建施工质量、土建给排 水管道施工质量、电气施工质量、住户铝合金门窗安装质量、公共部位（阳台、私家花园 等）涂料施工质量，重点检查内容： 房间土建施工质量：地面、墙面、顶棚、房间大小头、外墙渗漏、室内卫生等； 装修单位对照合同附图和装修设计图纸，进行合同附图符合性验收； 装修单位需和土建总包办理室内平水线交接确认记录； 装修单位需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录； 厨卫间需进行蓄水移交试验验收； 阳台、露台部位需进行排水倒坡验收； 给排水管道需进行试压及通球试验； 电气工程需进行通电测试。 d) 总包及分包施工单位对于精装修房屋土建移交工作面验7、收中提出的问题必须在规定时间内 整改完毕。否则，甲方会安排其它单位整改，按实际发生费用另加 15%管理费，从总包工 程款中扣回。 e) 中间移交验收后，并不免除施工单位的质量责任，施工单位仍需按照房屋质量保修协议 相关要求进行相应的保修责任。 4.24.2 装修工程施工阶段装修工程施工阶段 4.2.1 工程部组织施工单位进场施工，并对装修施工公司进行合约、材料、质量标准、安全文明交底 和培训。 4.2.2 工程部负责材料的进场验收工作，并移交施工单位进行保管。 4.2.3 施工单位完成施工样板后，总工室/设计管理部装饰设计师负责现场施工样板的签字确认，施工 过程中，总工室/设计管理部负责对品质8、的把控及装修设计变更的管理。 4.2.4 工程部负责现场施工的进度和质量控制及安全文明检查工作，跟进设计变更，对合约外的现场 签证进行管理。 4.34.3 装修工程验收和移交阶段装修工程验收和移交阶段 4.3.1 工程部负责组织设计、施工单位对装修工程的各子分步、分项、隐蔽工程进行验收，必要时会 同装饰设计师一同进行验收。 4.3.2 精装完工后，由工程部组织竣工验收并完善竣工资料。 4.3.3 在交物业公司前，工程部组织整改工作，移交相应的图纸、资料及装饰工程实体至物业公司。 4.44.4 精装工作节点要求及注意事项精装工作节点要求及注意事项 流流 程程 说说 明明 责任部门责任部门 时时 9、间间 要要 求求 支持性文件支持性文件/ /记录表格记录表格/ /备注备注 准准 备备 阶阶 段段 开开 工工 准准 备备 资资 料料 准准 备备 交楼标准 总工室/设计 管理部 齐全资料提交至 工程部应保证在 开工前 20 天 一户一图 （合同附 图） 总工室/设计 管理部 齐全资料提交至 工程部应保证在 开工前 20 天 销售平面 图 销售策划部 齐全资料提交至 工程部应保证在 开工前 20 天 甲供材供 货合同 供应部 精装总包进场前2 个月 注意供货期，及时订货；木地板、 座厕、浴缸需提前招标，为土建提 供安装要求 厨柜图 总工室/设计 管理部 0 之前 需进行图纸二次深化，注意核实水10、 电位置 装修图纸 总工室/设计 管理部 0 之前 注意核实水电位置 材料明细 表 总工室/设计 管理部 精装总包进场前2 个月 精装总包 合同 工程部 精装总包进场前 15 天 现现 场场 条条 件件 砌体户型 样板、水电 户型样板、 抹灰样板 验收 工程部 户型样板完成后2 天内 户型砌筑施工样板验收表 工序样板验收记录/复合样板 验收记录 注意空调洞位置、门洞尺寸；座厕、 浴缸、地漏排水管，镜前灯、厨房 水电位置；窗台大理石部位不作抹 灰 外墙淋水 整改完成 工程部 精装总包进场前 15 天 室内永久 性用水具 备 工程部 交楼前 3 个月 带水压施工，以尽早发现管网渗漏 点 用电点明 11、确 工程部 精装总包进场前 15 天 注意土建总包与精装总包协议的签 订 室内平水 线交接 工程部 精装总包进场前 15 天 电梯验收 通过 工程部 精装总包进场前 15 天 室外施工 道路完成 工程部 精装总包进场前 15 天 流流 程程 说说 明明 责任部门责任部门 时时 间间 要要 求求 支持性文件支持性文件/ /记录表格记录表格/ /备注备注 其 它 材料样板 供应部 总工室/设计 管理部 精装总包进场前1 个月 施施 工工 准准 备备 开工令 工程部 按现场进度 装修图纸会审 工程部 精装总包进场后7 天内 设计图纸会审记录 合同培训、 技术交 底、 成品保护培训 工程部 精装总包进12、场后7 天内 精装重要分项工程施工要点 精装成品保护要求 土建移交工作面 交底 工程部 精装总包进场后7 天内 施工组织设计方 案审批 工程部 精装总包进场后7 天内 1、注意审核管理人员配置、劳动力 情况、现场平面布置、重要分项工 程施工方案 2、精装施工工序 节点控制点签定 工程部 精装总包进场后7 天内 明确相应奖罚 土建移交工作面 工程部 土建移交工作面 后 2 天内 住宅中间移交验收记录表 材料申报审核 工程部 按材料供应期的 时间要求 顾客要求变更协 议签订 工程部、客户 服务部 主体结构封顶前 材料验收 工程部 材料进场当天 注意首批材料的对版 分项精装工程技 术交底 工程部 分13、项精装样板开 工前 7 天 施施 工工 阶阶 段段 分项精装样板施工及验 收 工程部 分项精装样板完 工 2 天内 分项/分部工程施工段 划分 工程部 分项/分部工程大 面积开工前 7 天 分项/分部工程施工及 验收 工程部 分项/分部工程完 工 2 天内 精装修重点检查一览表 木门安装施工样板确认表 木门重点检查一览表 按审核确定的施工工序 实施精装大面积施工及 验收 工程部 按 施工组织设计 方案 中申报工序 装修房屋模拟验收记录表 室内空气检测 工程部 流流 程程 说说 明明 责任部门责任部门 时时 间间 要要 求求 支持性文件支持性文件/ /记录表格记录表格/ /备注备注 验验 收收 14、阶阶 段段 产品交付 工程部、物业 公司 五、五、 支持性文件支持性文件 5.15.1 流程及作业指引流程及作业指引 5.1.1 工程招标管理流程 5.1.2 项目工程管理流程 5.1.3 产品标准与部品选型定板作业指引 5.1.4 材料设备采购管理流程 5.1.5 工程验收管理作业指引 5.1.6 设计变更管理作业指引 5.25.2 表单及模板（参考）表单及模板（参考） 5.2.1 精装修施工工序（参考） 5.2.2 精装重要分项工程施工要点 5.2.3 精装成品保护要求 5.2.4 户型砌筑施工样板验收表 5.2.5 土建移交精装工作面记录表 5.2.6 土建移交精装修工作面交接单 5.2.7 精装修重点检查一览表 5.2.8 木门重点检查一览表 5.2.9 住宅中间移交验收记录表