1、物业工程管理方案 一概述 物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产 品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。 我们将在 “科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与2、真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。 二、物业工程部内部统筹管理： 1) 负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好； 2) 深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查； 33、) 编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4) 制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5) 制订部门工作计划； 6) 主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式； 7) 每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施； 8) 审核部门报表、请示和报告； 9) 制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估； 10) 整理上报部门合理化建议； 11) 组织部门创新活动； 12) 处理下级上报的各类问题； 13) 处理突发事件； 14) 组织本部门评优活动。 3、协作其它部门 （1）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作； （2）协4、作人力资源部做好人员培训、员工生活工作； （3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。 4、对客服务管理 （1）及时处理业主提出的问题； （2）处理突发事件。 5、自我管理 （1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划； （2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训； （3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实； （4）定期自我总结，总结管理中的不足。 三、督促和落实部门内部管理计划： 1、部门班以上级别工作例会 （1）主持部门工作例会； （2）传达公司会议精神； （3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明。 2、学习与研究 （1）每天利用部门例会时间学习企业文化； （2）5、组织人员研究解决工作中存在的疑难问题； 3、督促基层管理人员培训部门员工 (1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责； （2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训,员工通过训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。 （3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力； （4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训； 4、检查与评估 （1）检查工作，定期做出评估； （2）检查工作表格的填写情况； （36、）检查员工对公司企业文化学习情况； （4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。 5、沟通会 （1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作； （2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题； （3）及时通报沟通会内容； （4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员的违纪行为（5）将沟通会内容整理在案7、，上交物业公司片区主任审阅指导。 6、专题总结会 （1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施； （2）追究相关人员的责任； （3）拟定分析报告，报片区主任审批。 7、“创新、合理化建议”制度的落实 （1）收集合理化建议，审核建议汇总表； （2）审批后组织实施创新合理化建议； 8、设备安全运行工作 （1）制订设备安全运行责任制； （2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。 四、与其他部门协作 1、配合公司其它部门工作 积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。 2、质量跟踪 现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。 3、与行政部采购管理负责人协8、调 （1）保证各类备品备件的及时供应； （2）做好设备零配件的管理。 4、与其他部门协作 （1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作； （2）做好使用设备部门的技术操作培训。 五、对业主服务管理 1、阅读报表 （1）阅读当日工作日志，检查设备巡查表，掌握设备运行情况； （2）阅读当日设备维修登记表，掌握设备维修情况。 2、现场督导 （1）亲临现场指导，及时解决协调问题； （2）对督导过程中遇到的问题及时进行补救。 3、处理客人投诉或突发事件 （1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因； （2）协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务； （3）若属人为原因9、造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。 六、自我管理： 月度总结 进行月度工作总结,必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。 七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求： 1. 设备机房 1） 每月清洁 1 次，室内无杂物。 2） 在明显易取位置配备消防器材，每月检查 1 次消防器材，确保完好有效。 3） 设施设备标志、标牌齐全。 4） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。 5） 交接班记录、工作日志等齐全、完整。 2.1 共用部位： 1 房屋结构 每季度检查 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象10、时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。 2 建筑部件 1） 每季度检查 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。 2） 每月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃等。 3） 每月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。 4） 每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。 3 附属构筑物 1） 每月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。 2） 每季度检查 1 次雨、污水管井等。 3） 每季度巡查 1 次大门、围墙、围栏等。 4） 每月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。 5） 每年检测 1 次防雷装置。11、信号系统应加装信号级电涌保护器。 2.2 二次供水设施 1 每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录； 2 生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录； 3 机房需人走上锁。 2.3排水系统 1 排水设施 每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。每次降雨前后及过程中对主要排水口、管井进行检查。 2 污水泵 汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检查设备运行状态；每周进行 1 次手动启动测试；每季度养护 1 次。 3 化粪池 每一年检查 1 次化粪池；组织安排清掏。 2.4 消防泵房 1.每日检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力12、表指示。在正常 情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于“自动”位置。 2.消火栓泵、喷淋泵每月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的 正常使用。 3.维修员每周对泵房地面和设备外表进行一次清洁。 4.按照水泵维护保养规程定期对水泵进行维护保养，并作好相关工作记录。 5.保证水泵房的通风、照明设施完好。 6.未经部门负责人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必须进入机房的人员，当值人员必须详细记录表机房外来人员登记表上。 2.5 照明和电气设备 1 楼内照明 每班巡视 1 次，一般故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。 2 楼外照明 每日巡视 1 次，13、一般故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。 3 应急照明 每日巡视 1 次，发现故障，即时修复。 2.6 变配电系统 1 每日巡视检查设备房设施设备，并填写运行记录； 2 每月检查紧固系统接线端子，保证接触良好； 3 每月检修发电机1次，并试车15分钟； 4 雷雨季节来临前检查系统防雷接地情况； 5 检测：每年检验 1 次内部结算电能表。 2.7 智能可是监控门禁系统 2.7.1 监控系统： 每周维护检查红外线报警装置一次，进行故障测试； 每月维护除尘一次，确保录像清晰； 每月全面检查线路接头及系统元件； 具体如下： 报警控制管理主机：每月检查设备运行14、状态1次； 每月表面清洁 1 次； 每年内部除尘1 次。 对讲门口机每月检查2次按键、显示屏等；表面清洁每月/ 2 次。 网络控制箱：每半年检查 1 次外观、接线；每半年表面清洁 1 次；每 年内部除尘 1 次。 红外对射探测器： 每月检查 1 次接线、探测范围、防水状况等；每半年表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。 图像采集设备：每周检查 1 次监视画面、录像功能；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1 次。摄像机：每季度检查 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水状况等， 进行相应的调试；每季度镜头表面清洁 1 次；每年防护罩内 部除尘 1 次。 解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行相应的调15、试；每月表面清洁 1 次；每年内部除尘 1次。 云台：每半年检查 1 次运转、接线，进行清晰度调校；每半年 表面清洁 1 次；每年转动部位上润滑油 1 次。 巡更点：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次；每日存储 巡更记录。 读卡器：每季度检查 1 次外观；每季度表面清洁 1 次，查看防水 状况。 电磁锁门锁：每季度检查 1 次吸力、外观、接线。出门按钮：每季度检查 1 次开锁功能、接线。 2 可视对讲系统： 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用； 每周检查器件箱及备用电源； 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。 每日检查 1 次监视16、画面、录像功能；每周表面清洁 1 次；每季度内部除尘 1 次。 3 停车管理系统： 办理新卡及续缴管理费后当天内录入用户信息； 系统管理员每周进行系统维护一次； 维修班每天检查道闸、读卡器及出票机； 外委公司保证系统维护半年内不少于三次。 2.8 电梯 1 电梯在投入使用前或者投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯的显著位置。 2 在电梯安全检验合格有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定期检验申请。 3 每月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定期检查中发现的问题应及时排除；电梯的安全附件、安全保护装置、测量调控装置及有关附属仪器仪表应每年进行校验、检修17、。 4 应与有资质的电梯制造、安装、改造、维修单位签订电梯维保合同，约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任。对专项服务企业的维修保养工作进行监督，对专项服务企业定期检修计划的落实情况进行监督。 5 配备电梯安全管理人员。定期对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，保证其具备必要的安全知识。 6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即启动事故应急预案，组织救援，并及时向电梯维保单位负责人报告。物业服务人员应在15 分钟内到达现场，专业维修人员应在 30 分钟内到达现场。 2.9 园林景观水系统 1 每天开启水景前检查系统管网及控制部件；每季度进行防渗漏和防漏电检查，保证用电18、安全。 2 使用期间每周巡查 1 次喷水池、水泵及其附属设施，并配制水处理药剂， 水质符合卫生要求；3 每年进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。 4 设置必要的安全警示标志。 2.10 有线电视系统 1 每天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量； 2 接业主报修1小时内解决问题； 3 每周全面检查一次线路信号放大器，发现问题一小时内通知电视网络公司解决； 4 每年信号接入单位系统维护保养不少于2次。 2.11 网络系统 1 每天早晚巡视检查单元门机机门锁一次，保证系统正常使用； 2 每周检查器件箱及备用电源； 3 每年由外委公司进行系统全面维护检修保养一次，并根据需要更新电源及配件。 总之，物业服务工作是讲究团队协同作战的一项工作，也是一项细水长流的工作，更是一项需要我们不断坚持，不断总结，不断付出的一项工作。任何一个环节做得不到位，都会对整个物业工作带来极大的影响，我们必须统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在公司领导的带领和大力支持下，物业公司管辖下地各小区的物业管理工作，围绕以服务为主的发展思路，创新工作模式，强化内部管理，外树公司形象，努力适应新形势下对物业管理工作的发展要求，制定了清晰的运作路线，并展开行之有效的工作。