1、芜湖县星湖湾地块可研汇报 安徽商业 区域公司2017年3月29日核心指标摘要核心指标摘要评估指标评估指标 内容内容指标值指标值备注备注战战略略漏漏斗斗准入准入城市房价46002017年高层销售价格经济/GDP196.5亿元2015年芜湖县人口30万/35万/2015年常住/户籍/年份百强县/区投资潜力百强县是否百强县/区初判初判地段地段A AA B CA B C容积率容积率2.22.2规模规模7620676206计容建计容建面（）面（）楼面价楼面价13661366起始楼面价起始楼面价市市场场漏漏斗斗市场市场库存38万（现有存量32万+碧桂园已成交土地待结转6万）含待结转量及含当年潜在供地容量容2、量48.6348.63万方万方芜湖县芜湖县20162016年住宅成交年住宅成交单盘爆量500套以上热销楼盘年成交量去库存周期去库存周期8 8个月个月所有有效库存所有有效库存/套数套数价格评估价格评估高层高层4600/49504600/4950洋房洋房5600/61005600/6100静态价格静态价格/入市价格入市价格评估指标评估指标 内容内容指标值指标值备注备注财财务务漏漏斗斗销售指标销售指标销售单价5664不含车位总货值总货值4535545355含车位含车位销售周期销售周期6 6个月个月首开销售金额10200元推出3万方，销售60%运营计划运营计划运营指标运营指标3.0/6/6.23.0/3、6/6.2开工开工/开盘开盘/现金流回正（月）现金流回正（月）结构封顶13.8从拿地（月）竣工备案24.7从开工（月）成本成本适配标准适配标准CCTOP A B C DTOP A B C D报规单方造价2390注明集团管控标准可售单方造价3051注明集团管控标准单车位面积30注明集团管控标准三费费率1225/1179/1373管理2.7%/营销2.6%/财务3%融资融资目标单位目标单位信托信托杠杆杠杆/比例比例1 1：1.51.5融资成本融资成本15%15%开发贷开发贷62406240万元万元自有资金峰值自有资金峰值55945594万元万元盈利指标盈利指标起拍楼面价1366元/销售毛利率13.4、4%销售净利率10%销售净利额4201现金流回正时间6.2个月含融资IRR61.5%项目内部收益率 税后年自有资金投资回报率145.7%备注：按起拍楼面价1366元/计算作业流程与控管制度对照作业流程与控管制度对照时间时间工作工作决策点决策点与集团控管对照与集团控管对照2017.3.21初判申请表准入审议2017.3.25地块头脑风暴会价格判断2017.3.30可研上会投资决策目目 录录第一章：战略漏斗评估第一章：战略漏斗评估第一章：战略漏斗评估第一章：战略漏斗评估第二章：市场漏斗评估第三章：财务漏斗评估第一章：战略漏斗评估第一章：战略漏斗评估1、地块基础信息2、地块资源梳理3、地块属性判断15、地块基础信息三、土地三、土地款支付款支付节奏节奏保证金5000万元，竞得后30个工作日内全额付清。一、地块基础信息一、地块基础信息二、备注社区用房应方便使用且位于建筑首层的建筑面积不小于80平方米2、地块资源梳理地块位于芜湖县主城区范围内，紧邻东湖公园，且三面环水；地块位于芜湖县主城区范围内，紧邻东湖公园，且三面环水；周边交通便利，城市成熟配套，稀缺景观资源及优质学区资源周边交通便利，城市成熟配套，稀缺景观资源及优质学区资源配套详细商业生活天润发、沚津影城、未来城、1912商业街、延安路步行街、百悦城公园东湖公园教育芜湖县实验小学、芜湖县第二中学交通世纪大道、湾新路3、地块属性判断地块位于芜6、湖县主城区，紧邻东湖公园公园，周边配套资源、景观资源优势明显评估点评估点评估结果评估结果与集团控管对照与集团控管对照布局战略符合度封闭市场封闭市场溢出市场波段市场商业市场城市准入符合度土地成本机会有有 无市场供需机会有有 无小版块机会有有 无市场爆量机会有有 无产品打造机会有有 无户型结构机会有 无总价结构机会有有 无购买力机会有 无对手结构机会有有 无营销能力机会有 无市场周期符合度萧条：量跌价跌量盘价跌量稳价盘复苏：量升价盘量升价稳量价齐升量价齐升繁荣：量顶价升量价高位量跌价顶衰退：量急跌价微跌量价齐跌量跌价急跌符合符合 不符合地块地段符合度A+A A-B+B B-C+CC-符合符合 不符7、合地块规模符合度1212万万12-20万20万符合符合 不符合产品溢价符合度1.51.5-2.02.0-2.52.5-3.0 3.0符合 不符合H60H80100符合 不符合R20R282835符合 不符合地块地价符合度P/P30%P/P40%P/P40%符合 不符合综合评估1、宗地位置较好，配套资源、景观资源优势明显2、市场机会较好目目 录录第一章：战略漏斗评估第二章：市场漏斗评估第二章：市场漏斗评估第二章：市场漏斗评估第二章：市场漏斗评估第三章：财务漏斗评估第二章：市场漏斗评估第二章：市场漏斗评估1、供需分析2、竞争分析3、使命定位4、产品定位5、价格定位6、方案设计1、供需分析土地计划【8、未来供应未来供应】芜湖县芜湖县20142014年后近三年无商品住宅用地供应，仅年后近三年无商品住宅用地供应，仅20172017年年1 1月碧桂园拿地月碧桂园拿地8888亩亩，20172017后续后续供地计划尚未供地计划尚未出台出台供需分析供需分析存量统计销量统计 去化周期控管指标评估结果口径现有存量（万）已拍待结转量（万）合计（万）销售量（2016年销售量）现货去化周期（月）总体去化周期（月）芜湖县3263848.636.67.9现有存量去化15个月总体存量36个月符合 1、供需分析供需/去化销售期整体市场的供需压力如何？o非常大 o大 o一般 弱 o无如何规避或减缓影响？对策为？1、市场暂无9、品牌房企的优质产品入市，以产品设计及示范区打造区别市场；2、目前市场以高层为主，以区别于市场的洋房产品区别市场，形成溢价；3、强化本案地段优势、配套优势、价格资源优势。现有市场库存量去化周期为现有市场库存量去化周期为6.66.6个月；总体存量去化周期为个月；总体存量去化周期为7.97.9个月个月2022/7/131、市场供需板块/爆量201420152016201701-0201020304050600.000.200.400.600.801.001.201.4043.0842.7331.734.3634.545.2948.6312.31.250.940.650.352014年-2017年芜湖10、县商品住宅供求分析（万）供应面积成交面积供求比楼盘名称成交套数国信学府春天502元盛阳光城428全顺未来城414百悦城368芜湖悦达广场356尚城国际320品樾红郡168东城国际146中睿御景湾116广居正阳公馆862016年芜湖县住宅供求比0.65,最近2017年1-2月供求比为0.35，市场明显供不应求；2016年销冠楼盘超500套，主要由于单个楼盘推出量有限。2、竞争分析楼盘名称主力产品优势点主力客户未来城高层、小高层主城区、商业配套刚需、刚改百悦城高层体量、物业刚需、刚改正阳公馆高层位置、产品面积刚需、刚改学府春天高层学区、产品面积刚改、教育需求碧桂园（未售）高层、洋房学区、精装修、品11、牌刚改、教育需求阳光城高层体量、价格、学区刚需、刚改、教育需求本项目洋房主城区、东湖旁、品牌、产品品质改善、生活改善、资源改善现有市场热销项目及品牌房企项目与本项目竞争性一般现有市场热销项目及品牌房企项目与本项目竞争性一般3、使命定位项目特点：芜湖县主城区、紧邻东湖公园拿地策略：短平快，实现高周转项目公司战略：改善型产品，现金流项目储备结构：深耕细作安徽市场，冲击规模刚需加改善：改善型产品快速去化，贡献业绩：现金流项目品牌形象要求：当地市场标杆项目项目品牌形象承担角色本项目中高等现金流项目本案在中梁集团承担角色质：实现利润，中高端产品量：冲刺2017年销售目标速：快速去化，现金流为王名：深耕细12、作，布局安徽中高端改善型产品，快速去化实现现金流项目，支撑集团2017年目标冲刺4、产品定位高层产品面积段户型功能套数比例100-1103/2/225%110-1203/2/250%120-1304/2/225%电梯洋房面积段户型功能套数比例120-1304/2/220%130-1404/2/250%150-1605/2/230%5、价格定位目前价格目前价格入市价格入市价格高层46004950电梯洋房560061001、高层：未来城高层住宅均价4600元/，学府春天高层住宅均价4600元/；2、洋房：目前市场无直接可对标项目，但从前期御景湾的高层和洋房价差在1000元/左右预估。6、方案设计-13、总图/指标2栋34层高层，1栋18层小高层，8栋5-8层洋房；占地52亩，容积率2.2，计容总面积76206，其中住宅73216，商业2000目目 录录第一章：战略漏斗评估第二章：市场漏斗评估第三章：财务漏斗评估第三章：财务漏斗评估第三章：财务漏斗评估第三章：财务漏斗评估第三章：财务漏斗评估第三章：财务漏斗评估1、货值测算2、销售计划3、里程碑计划4、成本计划5、资金计划6、拟申请授权地价7、盈利指标测算1、货值测算项目整盘总货值 45355 万元，整盘均价 5664 元/（不含车位）2017 年 11 月 8 日开盘，2018 年 5 月清盘，销售周期 6 个月品类计量系数现在售价上市售价单14、价总销单价总销高层38755.8460017827.76495018990.34洋房34460560019986.8610021020.6商业2000120002400120002400车位550 500002750500002750可售面积75216 计容面积76206 不含车位总销 39525.3642604.82含车位总销 42275.3645354.82不含车位均价 5255 5664 含车位均价 5621 6030 2、销售计划符不符合营销控管要求？符合符合 不符合分期物业形态可售/持有面积持有/销售均价（万元）销售计划2016年2017年2018年2019年(M2)Q1Q2Q3Q415、Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4一期高层公寓38756 销售 0.50 签约面积（平方米）19,377.90 11,626.74 7,751.16 平均单价（万元）0.4950 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 0.50 销售签约金额（万元）-9,592.06 5,755.24 3,836.82 -签约回款金额（万元）-4,796.03 4,028.67 2,685.78 -按揭回款金额（万元）-4,796.03 1,726.57 1,151.05 -本期回款金额（万元）-4,796.03 8,824.70 4,16、412.35 1,151.05 -一期花园洋房34460 销售 0.61 签约面积（平方米）13,784.00 13,784.00 6,892.00 平均单价（万元）0.6100 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 0.61 销售签约金额（万元）-8,408.24 8,408.24 4,204.12 -签约回款金额（万元）-5,885.77 5,885.77 2,942.88 -按揭回款金额（万元）-2,522.47 2,522.47 1,261.24 -本期回款金额（万元）-5,885.77 8,408.24 5,465.36 17、1,261.24 -一期商铺2000 销售 1.20 签约面积（平方米）1,000.00 1,000.00 平均单价（万元）1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 1.20 销售签约金额（万元）1,200.00 1,200.00 -签约回款金额（万元）600.00 600.00 -按揭回款金额（万元）600.00 600.00 -本期回款金额（万元）-1,200.00 1,200.00 -/车位（个数）550 销售 5.00 签约个数 165 165 165 55 平均单价（万元）5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.00 5.18、00 5.00 销售签约金额（万元）-825.00 825.00 825.00 275.00 -本期回款金额（万元）-825.00 825.00 825.00 275.00 -可签约合计（含持有）/可签约金额（万元）-18,000.30 15,363.48 10,065.94 825.00 825.00 275.00 -可回款合计（含持有）可回款金额（万元）-10,681.80 18,432.94 11,902.70 3,237.28 825.00 275.00 -销售面积（不含车位）75,216/销售金额（不含车位）42,604.72 总销售金额（含车位）45,354.72 总销售均价，不含19、车位（元）5,664.33 总持有面积0 总持有金额 -总货值 45,354.72 总可售面积（包括实际销售和持有）75,216 总销售均价包含车位 6,029.95 合计签约计划（万元）45,354.72 2016年 -2017年 18,000.30 2018年 27,079.42 2019年 275.00 2020年 -2021年 -2022年 -2023年 -合计回款计划（万元）45,354.72 -10,681.80 34,397.92 275.00 -3、里程碑计划指标指标时间节点时间节点耗时统计耗时统计控管要求控管要求对照对照获地时间2017/5/10符合 不符合取得扩初批复20120、7/9/7符合 不符合取得建设工程施工许可证2017/10/17符合 不符合售楼区全部完成、开放2017/9/30符合 不符合完成首批开盘地下结构工程(主楼部分0.00)2017/11/1符合 不符合开盘预售（开始预售）2017/11/8符合 不符合主体结构封顶（高层）2018/7/4符合 不符合取得竣工备案证明2019/5/30符合 不符合开始交房2019/6/13符合 不符合4、成本计划备注：备注：1.按照地价1366元/计算可售单方造价 3051 元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？符合符合 不符合不符合；报规单方造价 2390 元/，符不符合控管要求？符不符合控管要求？符合符合 21、不不符合符合；编号成本科目目标成本（含留存资产）其中持有资产成本建面单方（总建筑面积）可售单方（总可售面积）2016年2017年2018年2019年（万元）（万元）（元/）（元/）Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q418项目开发投资（成本直接费）34,104.46 -3,552.33 4,534.21 -11,156.22 557.23 641.84 2,579.01 3,278.25 2,288.18 4,399.67 4,090.23 2,976.72 2,013.67 112.76 1土地成本 11,156.22 1,162.04 1,483.23 11,1522、6.22 -28建安工程费 22,948.23 -2,390.30 3,050.99 -557.23 641.84 2,579.01 3,278.25 2,288.18 4,399.67 4,090.23 2,976.72 2,013.67 112.76 2开发前期准备费用 1,040.72 108.40 138.37 -445 311 285 -3主体建筑工程费 11,616.92 1,210.02 1,544.48 -18 82 895 1,644 1,644 2,579 1,978 1,556 1,220 4主体安装工程费 2,064.15 215.00 274.43 -153 102 23、102 102 496 529 478 -102 5小区管网道路工程费 1,513.14 157.61 201.17 -439 439 519 116 -6园林环境工程费 785.38 81.81 104.42 -196 196 196 196 -7配套设施费 5,207.75 542.44 692.37 -81 81 1,258 1,494 504 504 761 55 471 -8开发间接费用 720.17 75.01 95.75 -14 15 38 38 38 186 186 173 11 11 9期间费用 3,766.33 -392.30 500.74 -543.97 631.33 624、31.33 631.33 631.33 209.29 121.93 121.93 121.93 121.93 -9.1管理费 1,219.35 127.01 162.11 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 121.93 9.2营销费 1,174.18 122.30 156.11 234.84 234.84 234.84 234.84 234.84 -9.3财务费 1,372.80 142.99 182.51 -187.20 274.56 274.56 274.56 274.56 87.36 -19项目总25、投资（不含税费）37,870.79-3,944.645,034.95-11,700.191,188.561,273.173,210.343,909.582,497.484,521.614,212.163,098.662,135.60112.765、资金计划-资金筹集1 1、前端融资、前端融资部分部分指标数值/说明控管要求对照资金峰值5594万元融资方式中梁、信托以单一信托方式符合符合 不符合融资杠杆土地款的1:1.5符合符合 不符合中梁出资4160万元含契税、规费等信托出资6240万元含契税、规费等融资成本年化利息15%符合符合 不符合合作方式待定符合符合 不符合融资风险可控股东利息计提符合 26、不符合融资期限12个月符合符合 不符合2 2、项目贷、项目贷部分部分指标数值/说明控管要求对照目标贷款银行待定符合符合 不符合贷款金额6240万元贷款利息7%符合符合 不符合贷款期限12个月符合符合 不符合5、资金计划-融资计划编号科目融资总额2016年2017年2018年万元Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q41融资总额12,480-6,240.006,240.00-1.1银行贷款6,240 6,240.00 1.2其它融资6,240 6,240.00 2融资归还12,480.00-6,240.006,240.00-3.1银行贷款6,240.00 -6,240.00 -3.2其它27、融资6,240.00 -6,240.00 3财务费用1,372.80-187.20274.56274.56274.56274.5687.36-3.1银行贷款利息436.80 -87.36 87.36 87.36 87.36 87.36 3.2其它融资成本936.00 -187.20 187.20 187.20 187.20 187.20 3.3理财收入（负数冲抵其他融资成本，请填写负数）-5、资金计划-项目现金流16Q116Q216Q316Q417Q117Q217Q317Q418Q118Q218Q318Q419Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q328、21Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q323Q424Q124Q224Q324Q4 2025(5,594)(544)8,22422,27523,30417,61313,8769,9256,4604,3244,2114,201本项目周期内实际累计现金流（不含自有资金成本、含融资）6、拟申请授权地价起始地价：起始地价：总价总价10400万元，名义楼板价名义楼板价1366元/，实际楼板价实际楼板价1366_元/；申请地价：申请地价：总价总价10400万元，名义楼板价名义楼板价 1366元/，实际楼板价实际楼板价 1366 元/，溢价率溢价率_0_0_%，对应净利润率，对应净利润29、率 10 10%。拟申请授权价说明：一手项目为拟申请授权价二手项目为真实地价，包括名义价格、溢价或税务影响7、财务测算盈利指标一览表指标名称指标名称指标值指标值单位单位说明说明一、主营业务收入一、主营业务收入41891万元 项目可售资产总值，含计划销售和持有 其中：持有总货值0万元 按成本价计算 销售货值（含车位）45355万元 包括车位 销售货值（不含车位）42605万元 不包括可售车位金额 二、主营业务成本二、主营业务成本32057万元 其中：土地成本10400万元 土地起拍总价 契税312万元 土地中标总价*3%其他规费576万元 大市政配套费、教育配套费等 建安成本22948万元 总建30、筑面积*报规单方造价2390元/三、营业税及三费用三、营业税及三费用19,072万元 1、营业税及附加510万元 2、销售费用1194万元 按制度，总货值*费率_2.6_%3、管理费用1225万元 按制度，总货值*费率_2.7_%4、财务费用1373万元 综合非银融资成本_15_%，开发贷融资成本_7_%四四、毛利润、毛利润5568万元 一-二-三 五五、毛利润率、毛利润率13.37%毛利润/主营业务收入 六六、净、净利润利润4201万元 毛利润-土地增值税-所得税 七七、销售净利率、销售净利率10%净利润/主营业务收入 特别注意：需使用申请地价计算7、财务测算投资效率指标一览表序号序号指标名31、称指标名称指标值指标值单位单位控管要求控管要求对照对照说明说明1 1总投资额38013 万元不含税金的全部投入2 2留存资产成本0万元持有资产总投资额3 3投资规模系数 4.02 符合 不符合总货值/土地成本4自有资金投资峰值5594 万元项目投入最大时累计金额5 5税前自有资金投资回报率101%毛利润自有资金投资总额（峰值）6 6税后自有资金投资回报率75%净利润自有资金投资总额（峰值)7 7税后年自有资金投入回报率 145%符合 不符合净利润/（自有资金（峰值）*静态投资回收期(年)）8 8土地成本占平均售价比例39%符合 不符合单方土地价格单方总平均售价（含车位）9 9EVA值（经济增加32、值）3970 万元项目税后净利润-集团资本成本+项目资金利息收入（暂不计）1010ROE（净资产收益率）65%符合 不符合净利润（自有资金平均投入开发周期年)）11IRR(项目内部收益率）61.5%符合 不符合项目内部收益率12项目累计现金流回正时间1（月）(含融资)6.2符合 不符合累计现金流转正周期（含融资）1313项目累计现金流回正时间2（月）(不含融资)9.9 符合 不符合累计现金流转正周期（不包含融资）1414拿地到四证时间（天）160天符合 不符合拿地至取得施工许可证周期1515拿地到开盘时间（天）180天符合 不符合拿地至取得项目首次开盘周期1616竣工结转时间（天）2019/533、/30日期符合 不符合项目竣工交付85%以上的日期7、财务测算地价敏感性分析销售价格（元销售价格（元/平方米；万元）平方米；万元）对应楼板价（元对应楼板价（元/平方米）平方米）高层高层单价单价洋房均价洋房均价总货值总货值销售净利率销售净利率0%时时销售销售净利率净利率7.5%时时销售销售净利率净利率9%时时销售销售净利率净利率10%时时49506100453552074154314381366楼面价（元）土地总价（万元）建安工程费（万元）管理费用（万元）营销费用（万元）财务费用（万元）成本支出（万元）销售收入（万元）税费（万元）销售利润（万元）销售利润率（%）销售净利润（万元）销售净利润率（%34、）1,019 8,564 22,948 1,225 1,179 1,024 34,939 45,355 2,088 8,328 20.0%6,246 15%1,228 10,207 22,948 1,225 1,179 1,234 36,793 45,355 1,874 6,687 16.0%5,015 12%1,366 11,288 22,948 1,225 1,179 1,373 38,013 45,355 1,741 5,601 13.4%4,201 10%1,438 11,851 22,948 1,225 1,179 1,445 38,648 45,355 1,672 5,035 1235、.0%3,776 9%1,543 12,675 22,948 1,225 1,179 1,551 39,578 45,355 1,570 4,206 10.0%3,155 7.5%1,720 14,062 22,948 1,225 1,179 1,728 41,142 45,355 1,400 2,813 6.7%2,110 5%1,862 15,173 22,948 1,225 1,179 1,871 42,395 45,355 1,263 1,696 4.0%1,272 3%2,074 16,838 22,948 1,225 1,179 2,084 44,274 45,355 1,058 23 0.1%17 0%