1、物业的经营管理2012年12月目 录第一部分：基本概念第二部分：物业经营的基本运作第三部分：站在高峰往下看第四部分：物业公司的收入第五部分：物业公司的支出第六部分：物业公司的利润第七部分：关于赔偿及滞纳金等的处理第八部分：坐在地上看风景第九部分：关注事项第十部分：2013年公司关于考核的调整第一部分：基本概念（三）确认微利（一）物业管理服务单价的构成（二）总支出中各分项比例第一部分：基本概念物业管理服务单价构成第一部分：基本概念总支出中各分项所占比例工资55%其他综合15%设备设施10%清洁7%园林6%利润5%社区活动2%注：其他综合15%（含保险、公共秩序、办公费、固定资产折旧、税费等）第一2、部分：基本概念确认微利要想实现利润，物业费必须全部收回否则只能降低品质第二部分：物业经营的基本运作组织领导控制策划基本运作1制定工作方案2制定预算方案1一切资源2一切人员3一切部门4一台机器1参与（CZ案例）2指导（研究）3监督确保工作效率及经济效益1监督检查计划执行2阶段性节点不发生偏差3纠正偏差，形成纠正措施第二部分：物业经营的基本运作组织领导控制策划基本运作1制定工作方案2制定预算方案1一切资源2一切人员3一切部门4一台机器1参与（CZ案例）2指导（研究）3监督确保工作效率及经济效益1监督检查计划执行2阶段性节点不发生偏差3纠正偏差，形成纠正措施第二部分：物业经营的基本运作组织领导控制策3、划基本运作1制定工作方案2制定预算方案1一切资源2一切人员3一切部门4一台机器1参与（CZ案例）2指导（研究）3监督确保工作效率及经济效益1监督检查计划执行2阶段性节点不发生偏差3纠正偏差，形成纠正措施第二部分：物业经营的基本运作组织领导控制策划基本运作1制定工作方案2制定预算方案1一切资源2一切人员3一切部门4一台机器1参与（CZ案例）2指导（研究）3监督确保工作效率及经济效益1监督检查计划执行2阶段性节点不发生偏差3纠正偏差，形成纠正措施第三部分：站在高峰往下看物业公司经营的关键项活下来了活得更好制度程序应收项合理性第三部分：站在高峰往下看如何抓经营管理以身作则全员参与奖优罚劣第三部分：站4、在高峰往下看对分公司的绩效考核2013年按季度2014年按月度第四部分：物业公司的收入主营收入(演示收缴率、空置房)非主营收入（细分其他业务收入）办卡费停车费物业管理服务费有偿服务广告费其他第四部分：物业公司的收入现状改进方向思路分享稳主营，先外后内抓有偿有偿服务收入主营收入其他收入（违约金）第五部分：物业公司的支出类 别工资、福利（大于50%）材料成本税费其他支出第五部分：物业公司的支出工资福利1 工资可控2 福利不可控第五部分：物业公司的支出材料成本 清洁 维修、保养 绿化 安全 办公 公共水电费 其他税费1 营业税（增值税）2 其他税（教育、城建）其他支出1 车辆2 办公3 工具4 创示5、范第五部分：物业公司的支出第五部分：物业公司的支出2013年公司要求从严编制（科学性）严格执行可变费用预算下放权力第六部分：物业公司的利润利润=收入-支出利润因楼盘和分公司的不同而不同，不可一刀切收入要扩大支出不能当用不用2013年公司要求第七部分：关于赔偿及滞纳金等的处理第七部分：关于赔偿及滞纳金等的处理第八部分：坐在地上看风景龙湖 有偿 外包 中介租售 员工收入年平均增超13%绿城 19个子公司 免费游泳培训 长者体验计划雅居乐 预算的执行 环境的投入 社区活动的举办第九部分：关注事项公共用水 水费计算方法 月度基本用水量 用水量变化的原因 电费计算方法 月度基本用电量 用电量变化的原因公共用电 维修材料（流程确认) 办公耗材（无纸化） 工具耗 材第十部分：2013年关于公司考核的调整1 收入2 收缴率3 费用4 利润率5 利润6 有偿服务收入7 历史欠费收缴率考核指标第十部分：2013年关于公司考核的调整考核办法1以达标和未达标进行考核2完成指标即为达标，未完成即为不达标3一切数据来源以财务部门提供为准，一切结论由财务部门作出经营分析会1分公司每月一次，由分公司经理主持2区域每两个月一次，由区域总监主持3公司每年4月、7月、10月共三次，由财务经理主持思考 & 讨论如何开展有偿服务？如何奖罚？