1、建筑业纳税评估模型（只适用于楼房建设）第一篇 建筑业基本情况简介1.1行业概况1.2行业特点1.3基建项目基本建设程序1.4建筑施工程序1.5建筑业经营方式1.6建筑业涉及的中介机构1.7行业涉税疑点第二篇 建筑业纳税评估模型的建立与应用2.1纳税评估模型简介纳税评估指标体系内容应用流程2.2根据评估重点，合理选用指标2.3围绕选用指标，全面采集信息内部信息采集外部信息采集2.4统筹思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论收入分析类成本费用分析代扣代征税款分析2.5建筑业纳税评估模型的应用实例第一篇 建筑行业基本情况简介1.1行业概况建筑安装，是指使用建筑材料建造建筑物、构筑物并对其进2、行修缮、装饰以及安装各种设备的劳务活动。建筑行业是国民经济的一个重要物质生产部门，担负着投资建设的重要任务，它是实现固定资产扩大再生产的支柱行业，是一个地区经济发展的龙头产业，也是地方税收收入的重要来源。目前，建筑业税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。1.2行业特点一是建筑项目生产周期长。每一单件产品需要较长的时间。二是施工生产流动性大。承建的工程固定不动，需要按照指定的位置组织施工，组织流动施工特征鲜明，给组织、管理和施工带来了许多特殊困难。三是产品生产的品种复杂。建筑企业生产的最终产品其类型、规模、结构、型号、规格等极不相同，要求对不同用途和不同标准的产品单独设计、单3、独施工、单独定价。建筑企业必须根据这一特点，编制施工图和预算、施工组织设计、建筑材料供应计划、劳动力使用计划、施工机械配量计划和资金筹措及使用计划等，周密策划建设产品生产的人、财、物需要量，并按计划、预算、定额、程序对整个施工过程实行监督与控制。四是建筑施工企业多而杂。目前在建筑安装市场，建筑企业分为全民所有制、城镇集体所有制企业、农村建筑队三种，建筑资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。五是内部管理规范化程度不同。一般建筑安装企业实行公司、工区（工程处、分公司）和施工队（项目经理部）三级组织管理模式，规模较小的建筑安装企业实行公司和工区两级组织管理模式。在公司一级主要设立下列与生产4、经营有关的部门：经营或市场开发部门、工程项目管理部门、材料与设备采购管理部门、质量和安全管理部门、人力资源或劳资部门、预算部门、财务部门、审计部门。六是税收贡献率高。随着城市化、工业化建设步伐的加快，建筑业税收已成为地方财政收入不可或缺的重要来源。七是税收征管难度大。建筑业税收征管涉及税种多，财务核算复杂，销售和结算形式多样，行业特点在很大程度上为纳税人主观上的拖延和偷逃税款提供了便利，使得建筑业税收漏征漏管现象较为普遍，增加了税收征管的难度。 1.3基建项目基本建设程序提交项目建议书进行可行性研究报告决策阶段筹建机构编制工程概算设计文件阶段编制工程图纸和说明书编制工程预算征地拆迁和三通一平工5、程地质勘察组织设备、材料订货建设准备阶段准备施工图纸招标投标施工单位发放中标通知书建设实施阶段建筑安装施工工程交工验收竣工验收，交付使用。编制竣工决算处理剩余物资和资金1.4建筑施工程序（1）先地下，后地上。（2）先土建，后设备。（3）先主体，后围护。（4）先结构，后装饰。1.5建筑业经营方式建设单位与建筑企业通过不同形式建立承发包关系，签订施工合同，按合同要求组织施工，其中建设单位为合同的甲方（又称发包方），建筑企业为合同的乙方（又称承包方）。目前市场上最常见的三种承包方式：第一种是包工包料。第二种是包工半包料。第三种是包工不包料。另外，分包、无资质的建筑安装企业和个人挂靠有资质的建筑安装企6、业的现象比较普遍，总包方一般向分包、挂靠方收取分包、挂靠工程价款一定比例的管理费。1.6建筑业涉及的中介机构（1）建设工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。（2）审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的重要依据，对审核建筑业应税收入的真实性具有重要参考价值。1.7行业常见涉税疑点（一）未按规定确认应税收入一是目前多采取委托建设单位在付款环节委托代征的办法，由于建设方未按合同履约付款，施工企业不按营业税暂行条例及企业所得税法规定确认应税收入，收取工程款项后挂“预收7、账款”、“应付账款”、“短期借款”、“应收账款”等科目，造成营业税费及企业所得税等延迟申报缴纳；二是收取临时设施费、劳保基金、施工机构迁移费、材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前竣工奖等，未按规定确认收入；三是由于工程质量问题而发生向建设单位支付的罚款和因延误工期造成的损失，违反规定冲减工程收入，增加工程成本；四是未将“甲方供料”的材料价款计入计税依据，部分建设单位未按规定委托代征，施工企业也未按照规定申报纳税；五是部分纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，未能按照现行营业税政策规定分别核算应税劳务的营业额，未按照规定申报纳税。（二）隐匿应税收入一是以自建自用建筑物名义向关联企业提供建8、筑劳务，未确认应税收入；二是发包方以开发产品、厂房、土地使用权、材料物资等抵偿债务，承包方未按规定确认工程收入；三是收取的机械作业收入、材料转让收入、固定资产转让收入等未结转收入；四是合同决算环节发包方提供的水电费等成本费用直接坐支收入，差额开票申报纳税；五是出租收入、资质管理费等收入项目，未按照规定或错用税目税率申报纳税。（三）未按规定结转成本费用一是工程成本结转采取暂估成本，对未能及时取得正式发票的工程成本，企业会计处理往往存在暂估成本的做法，与税法强调的合法性、真实性原则相悖；二是将直接费用和间接费用提前转入工程成本；三是擅自缩短临时设施的摊销期，虚增临时设施摊销成本；四是虚列耗用材料的9、单价、数量，将尚未耗用的材料、不属于材料成本、不能税前扣除的其他费用以及取得虚开发票或虚构购进材料业务列入成本，虚增工程成本；五是虚列临时性、季节性施工人员工资，虚增人工费用成本。（四）企业所得税行业税负不均衡一是个别查账征收企业所得税负担率偏低，甚至零税负；二是部分企业未将其他业务收入、营业外收入作为核定基数，已核定税款不能及时足额申报。（五）未按规定代征和扣缴税款一是工程分包未按照规定委托代征营业税等税费；二是将高级管理人员、施工人员的工资人为肢解，个人所得税扣缴比例偏低、税收贡献率较低。（六）发票管理、使用相对混乱一是实行“项目经理”管理模式，按项目经理的工程承包款确认工程成本，而不是按10、工程项目结算书审定的价款或内部结算书作为工程成本，成本票据难以规范。二是发票取得不合法，如沙、石、土等大都无法取得发票，采取虚列工资表或以低税负票替代较高税负的发票，造成成本项目上的串混，人为降低税负;发票内容填写不完整、涂改及字迹潦草等，特别是开具发票的日期不填写，引起纳税义务发生时间的确认问题，从而造成滞后申报、占压税款等情况；三是向发包方提供虚开的发票，发包方据此虚增固定资产价值或虚增税前扣除额。为此，建立建筑业纳税评估模型，对纳税申报情况的真实性、及时性做出准确判断，强化重点行业的税收管理，成为推进税源专业化管理的一个重要课题。第二篇 建筑业纳税评估模型的建立与应用2.1纳税评估模型简11、介结合建筑业常见涉税问题，依据营业税暂行条例及实施细则、企业所得税法及实施条例等现行税收法律、法规以及规范性文件规定，从建筑业务流程入手，实行分项目、分税种管理的理念，依托内外信息，特别是参照建筑工程量计算规则、建筑工程消耗量定额、建筑工程消耗量定额价目表、建筑工程费用项目组成及计算规则等外部第三方信息，通过科学选取样本单位工程，进行数据采集，分类整理，逐一计算设置指标的数值和比率，选取事关税源监控的关键要素，确定出行业指标的正常区间值，作为评价纳税人纳税遵从度的预警值，以此来衡量和判断企业纳税是否正常、税负是否合理。纳税评估指标体系内容（一）建筑业纳税评估指标体系建筑业纳税评估指标体系序号指12、标名称计算公式区间值或参照值适用情况1营业税入库率（当期入库营业税+当期已被代征营业税）（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）3%100%1包工包料、包工半包料、包工不包料2单位建筑面积主要建筑材料单耗单位工程实际耗用钢筋数量决算建筑面积32公斤-33公斤七层以下的普通住宅(框架结构)35公斤-40公斤小高层(框架结构)50公斤-60公斤12层及以上高层(框架结构)单位工程实际耗用商品混凝土数量决算建筑面积0.26方-0.28方七层以下的普通住宅(框架结构)0.30方-0.35方小高层(框架结构)0.44方-0.48方12层及以上高层(框架结构)单位工程实际耗用水泥数量决算建筑面13、积55公斤-60公斤七层以下的普通住宅(框架结构、外购混凝土)155公斤-170公斤七层以下的普通住宅(框架结构、现场搅拌混凝土)65公斤-70公斤小高层(框架结构、外购混凝土)70公斤-76公斤12层及以上高层(框架结构、外购混凝土)3成本拨款率被代征营业额累计总额建筑安装工程成本工程形象进度100%55%-95%同14材料占建筑安装工程成本比材料费用建筑安装工程成本100%60%-65%包工包料50%-55% 包工半包料5人工费用占建筑安装成本比人工费用建筑安装工程成本100%15%-20%包工包料25%-30% 包工半包料70%-85% 包工不包料6机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑14、安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）建筑安装成本比100%20%-25%包工包料15%-20% 包工半包料15%-30% 包工不包料7应税劳务收入与混合销售收入比应税劳务收入（应税劳务收入+货物的销售额）100%4%-8%钢结构房、钢结构产品用于企业厂房建设等5%-8%铝合金门窗 25%-30%防水处理83年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比3年以上未核销应收账款单位工程决算收入100%5%-40%账外核算以物抵债9资质挂靠费率资质挂靠收入资质挂靠项目竣工决算收入100%1%-2%挂靠施工10毛利率(主营业务收入-主营业务成本)主营业务收入100%10%-15%查账征收核定征收115、1期间费用率(管理费用+财务费用+销售费用)主营业务收入100%2%-5%12所得税实际负担率当期实际缴纳的企业所得税（收入总额-不征税收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）100%2.5%-2.64%核定征收0.5%-3.0%查账征收13项目实现税收进度（项目开工以来申报税款+被代征税款） 依据项目合同估算实现的税收100%60%-95%同114形象进度付款额度累计付款总额（项目合同估算收入实际工程形象进度合同约定的付款比例）100%60%-95%同115个税扣缴率被扣缴个税管理高层人数管理高层人数100%90%-100%主要包括经理、副经理、部门负责人及工程项目负责人被扣16、缴个税施工人数施工人数100%80%-90%施工人员（二）本纳税评估指标体系结合市目前建筑市场实际，以常见的市场份额较大的框架结构居住类建筑建设项目为测算主体，兼顾与其配套相关的提供建筑业劳务并销售自产货物行为的应税营业额的确定，强化建筑业个人所得税的源泉扣缴，具体指标内容如下：1、营业税入库率：（当期申报入库营业税+当期已被代征营业税）（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）3%100%参照值：1分单位工程采集建筑企业入库的建筑业营业税税款（含当期分包工程营业税），从建设单位采集委托代征的税款，合并计算得出实缴税款；分单位工程采集建筑企业已经结转的主营业务收入和收取的预收账款余额17、，合并计算后乘以法定税率得出应缴税款，实缴税款与应缴税款相除，与参照值进行比对，判断是否存在已经付款未同步代征税款、已经收款未申报税款的疑点。同时应注意单位工程收入是否列其他应付款、短期借款等科目。该指标设置依据现行政策和管理实际，建筑企业取得的预收账款通常低于按合同形象进度应确认的收入，特别是在跨年度工程的情况下，考虑实际纳税能力，年终可考虑将预收账款余额同时作为营业税和核定征收企业所得税的计税依据，以简化评估程序。该指标可同时用于评估建筑企业一定时期内营业税纳税申报情况，但应注意资产负债表的其他应付款、短期借款等科目是否有未按规定结转收入情况。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗（1）单位建筑18、面积钢筋单耗：单位工程实际耗用钢筋数量决算建筑面积，区间值为：32公斤-33公斤 七层以下的普通住宅(框架结构)35公斤-40公斤 小高层(框架结构)50公斤-60公斤 12层及以上高层(框架结构)从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的钢筋用量，从建设单位或施工企业获取工程造价审定（定案）表，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积钢筋实际单耗，与区间值进行比对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题，单位工程耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。指标在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。小高层指建筑标准分类中高层的8-9层和19、高层住宅的10-11层。目前市12层以下住宅为框架结构，无剪力墙结构；12层及以上住宅多为框架结构，个别为剪力墙结构。采用剪力墙结构的，单位建筑面积钢筋单耗最高参照值为70公斤左右。（2）单位建筑面积商品混凝土单耗：单位工程实际耗用商品混凝土数量决算建筑面积，区间值为：0.26方-0.28方 七层以下的普通住宅(框架结构)0.30方-0.35方 小高层(框架结构)0.44方-0.48方 12层及以上高层(框架结构)从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的商品混凝土用量，从建设单位或施工企业获取工程造价审定（定案）表，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积商品混凝土实际单耗，与区间值进行比20、对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题，单位工程耗用材料真实，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。指标在应用时应注意建筑基础及户型格局不同，实际单耗不同。该指标没有设定七层以下的普通住宅建筑企业现场搅拌混凝土的单耗，因为目前建筑市场强制要求建筑企业使用商品混凝土。经过测算，建筑企业现场搅拌混凝土的单耗一般在0.24方-0.26方。七层以上的普通住宅一般采用外购商品混凝土。12层及以上高层采用剪力墙结构的较少，参照值为：120平米及以上的大户型为0、55方/平米左右，80-100平米的小户型参照值0.66方/平米左右。（3）单位建筑面积水泥单耗：单位工程实21、际耗用商品混凝土数量决算建筑面积，区间值为： 55公斤-60公斤 七层以下的普通住宅(框架结构、外购混凝土)155公斤-170公斤 七层以下的普通住宅(框架结构、现场搅拌混凝土)65公斤-70公斤 小高层(框架结构)70公斤-75公斤 12层及以上高层(框架结构)从施工企业获取已经竣工决算单位工程实际耗用的水泥用量，从建设单位或施工企业获取工程造价审定（定案）表，掌握最终确定的建筑面积，计算单位建筑面积实际耗用的水泥数量，与区间值进行比对，判断是否存在虚耗材料成本、不同单位工程之间人为调剂材料成本的问题；单位工程耗用材料情况，判断是否存在已决算面积之外的其他工程项目收入。指标在应用时应注意建筑22、基础及户型格局不同，实际单耗不同。注意单位工程主体建设采用外购商品混泥土与现场搅拌混凝土的，实际单耗差异较大。该指标设定中现场搅拌混凝土和外购商品混凝土情形均包括内外墙面抹灰、外墙面粘贴瓷砖、地面抹灰、砌筑用沙浆等用途，不同标号水泥不再区分，使用数量合并计算。另外，根据调查测算，外墙面采用保温层加抹面沙浆加粘贴面砖的与外墙面采用保温层加抹面沙浆加涂料的相比增加的水泥用量，均摊到决算建筑面积上，七层以下的普通建筑单位建筑面积多6.6公斤左右，七层以上（含七层）普通建筑单位建筑面积多6公斤左右。3、成本拨款率：被代征营业额累计总额建筑安装工程成本工程形象进度100%区间值为：55%-95%从建设单23、位调取工程验收单、建筑安装工程施工进度明细表、工程结算书、有关监理资料，对已完工的工程还应调取审计师事务所出具的审计报告，总体掌握工程进度、完成工程量、工程付款、委托代征税款数据，计算成本拨款率，低于区间值下限的为异常，判断是否存在“甲方供料”行为。该指标设定依据包工包料情形下人工费、材料费、机械费用、其他直接费用和间接费用的通常比例，综合考虑建设方自行购置电梯等设备成本，生产厂商直接销售自产货物并提供应税劳务的铝合金、玻璃幕墙等材料成本以及工程竣工结算后保留5左右的质量保证（保修）金等因素，合理测算确定。该指标适用于包工包料、包工半包料、包工不包料三种情形。4、材料占建筑安装工程成本比：材料24、费用建筑安装工程成本100%区间值为：60%-65% 包工包料50%-55% 包工半包料从施工企业获取单位工程财务核算耗用的材料费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算材料占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列材料成本税前扣除等行为。该指标设定中鉴于包工半包料情形复杂，采用包料程度不一，指标测算采用行业通常情况，即主体建设由施工方提供，主体建设完工后部分建筑辅料由建设方购买提供。 5、人工费用占建筑安装成本比：人工费用建筑安装工程成本100%区间值为：15%-20%包工包料25%-30%包工半包料70%-85%包工不包料从施工企业获取单位25、工程财务核算耗用的人工费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算人工费用占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚列、多列工资费用税前扣除等行为。该指标设定中包工不包料情况测算数据，以建筑企业派驻人员施工同时安排配套建筑机械入场作业为依据，纯粹采用“包清工”形式的，人工费用占建筑安装总成本比例为100%，是本指标设置的例外情况。 6、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比：（机械费用+其他直接费用+间接费用）建筑安装成本比100%区间值为：20%-25% 包工包料15%-20% 包工半包料15%-30% 包工不包料从施工企业获取单位工程财务核26、算耗用的机械费用、其他直接费用、间接费用、建筑施工成本、结转的主营业务成本，计算机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装工程成本比，与区间值比较，判断工程形式，分析确认是否存在“甲方供料”、虚提、虚列、多列成本费用税前扣除等行为。7、应税劳务收入与混合销售收入比：应税劳务收入（应税劳务收入+货物的销售额）100%区间值为：4%-8% 钢结构房、钢结构产品用于企业厂房建设等。5%-8% 铝合金门窗25%-30% 防水处理从建设单位获取销售钢结构房、钢结构产品、铝合金门窗、防水处理相关合同协议、销售发票以及财务核算资料、申报资料，按照合同项目，分项测算确认提供建筑业劳务收入与混合销售收入的比例，27、与区间值比较，判断提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，是否按照规定将劳务收入从总收入中进行合理剥离，并按照规定分别开票结算、申报纳税。该指标适用于提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为。8、3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比：3年以上未核销应收账款单位工程决算收入100%区间值为：5%-40%从施工企业逐笔获取3年以上未核销应收账款明细及其占原单位工程决算收入，计算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业未按规定进行税前扣除财产损失申请审批的原因，判断是否存在账外核算以商品房、建筑材料等实物抵偿工程欠款、尾款等情形。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决算前后28、，发包人应按不低于工程价款的60，不高于工程价款的90向承包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5左右的质量保证（保修）金等因素确定。 9、资质挂靠费率：资质挂靠收入资质挂靠项目竣工决算收入100%区间值为：1%-2%从施工企业逐笔获取资质挂靠收入及其对应的单位工程决算收入，计算确定比例，与区间值进行比对，分析确认企业是否按照通常费率标准收取，判断是否按照规定入账核算，是否存在账外收取等情形。该指标设定考虑规范建筑市场下收费标准（一般为5%-7%），结合我市实际执行情况确定：一是资质挂靠费与单位工程决算收入挂钩，实际执行收费标准较低，一般在2%以下；二是部分无资质、低资质单位采取按年定29、额缴纳管理费形式挂靠。10、毛利率：(主营业务收入-主营业务成本)主营业务收入100%区间值为：10%-15%从建筑施工企业采集单位工程的主营业务收入、主营业务成本资料，计算毛利率，与区间值进行比对，判断是否存在多提、多列、虚列成本费用而少申报应纳税所得额或应税收入疑点。该指标设定以财务核算规范的建筑施工企业确定，运用该指标计算单位工程毛利率的同时，可从大集中系统财务报表采集一定时期的主营业务收入、主营业务成本资料，计算整体毛利率，与单位工程毛利率进行比对，分析查找疑点。11、期间费用率：(管理费用+财务费用+销售费用)主营业务收入100%区间值为：2%-5%从大集中系统采集管理费用、财务费用30、销售费用以及主营业务收入资料，计算期间费用率，判断是否存在虚列、多列期间费用而少申报应纳税所得额疑点。该指标设定以财务核算规范的建筑施工企业确定，注意期间费用无法在各个单位工程之间区分，以一定时期内整体的期间费用率为参照。12、所得税实际负担率：当期实际缴纳的企业所得税（收入总额-不征税收入-免税收入+预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）100%区间值为：2.50%-2.64% 核定征收 0.50%-3.0% 查账征收从大集中系统采集当期实际缴纳的企业所得税数据，从大集中系统财务报表采集收入总额、征税收入、免税收入、预收账款的余额数据，计算所得税实际负担率，与区间值进行比对，区分核定征收31、与查账征收情形，判断是否存在多提、多列、虚列成本费用而低于省局确定所得税税负最低预警率，是否存在按照规定的核定征收率缴纳企业所得税，存在未按照规定及时申报缴纳企业所得税，存在欠税等疑点。同时，该指标计算中选取预收账款的期末余额和期初余额，是基于建筑企业通常取得工程款项低于按照工程形象进度付款的设定前提，如果建筑企业严格按照工程形象进度确认收入或者期末预收账款为某项目正式开工前的预收账款，可忽略不计。该指标设定中核定征收企业区间值的确定，按照国税发200830号和国税函2009377号文件规定，依据市局确定的应税所得率，注意税法变动年度税率调整（2007年法定税率33%，2008年法定税率为2532、%。），综合考虑2007至2009年税率变化合理确定；查账征收企业区间值的确定，依据山东省地税局建筑业所得税税负最低预警率确定下限，选取多个样本企业，以实际税务稽查进行纳税调整后测算的平均税负，确认上限。 13、项目实现税收进度：（项目开工以来申报税款+被代征税款） 依据项目合同估算实现的税收100%区间值为：60%-95%从建设施工企业和建设单位采集项目开工以来申报税款（含分包工程已代征税款）和已被代征税款数据，从建设施工企业或建设单位采集建筑安装施工合同和工程预决算资料，估算或确认项目合同收入，计算项目实现税收进度，与区间值进行比对，判断建设单位是否按照合同规定付款、代征税款，建筑施工企业33、是否按照合同规定确认应税收入、申报纳税和代征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实现是否同步配比。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决算前后，发包人应按不低于工程价款的60，不高于工程价款的90向承包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5左右的质量保证（保修）金等因素确定。单位工程采取包工包料、包工半包料、包工不包料形式，该指标均适用。14、形象进度付款额度：累计付款总额（项目合同估算收入实际工程形象进度合同约定的付款比例）100%区间值为：60%-95%从建设单位采集项目累计付款总额数据，从建设施工企业或建设单位采集工程验收单、建筑安装工程施工进度明细表、工34、程结算书等有关监理资料或审计报告，确认实际工程形象进度，依据合同约定的付款比例，计算形象进度付款额度。与区间值进行比对，判断建设单位是否按照合同规定付款、代征税款，建筑施工企业是否按照合同规定确认应税收入、申报纳税和代征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实现是否同步配比。该指标设定结合建筑企业工程进度款的结算程序，一般在单位工程决算前后，发包人应按不低于工程价款的60，不高于工程价款的90向承包人支付工程进度款。同时考虑工程竣工结算后保留5左右的质量保证（保修）金等因素确定。单位工程采取包工包料、包工半包料、包工不包料形式，该指标均适用。15、个税扣缴率（1）被扣缴个税管理高层比率：被扣缴35、个税管理高层人数管理高层人数100%区间值为：90%-100%（2）被扣缴个税施工人比率：被扣缴个税施工人数施工人数100%区间值为：80%-90%从大集中系统采集年所得12万元以上个人所得税申报和个人所得税全员全额申报基础数据信息，从建筑施工企业分类采集管理人员和施工人员的数量、工资收入等情况，分别计算被扣缴个税管理高层比率和被扣缴个税施工人比率，与区间值进行比对，判断建筑企业是否按照规定代扣代缴个人所得税，是否存在人为肢解工资收入、偷逃个人所得税等疑点。该指标设定主要依据税收政策规定和税收管理实际，为强化个税管理、堵塞漏洞而设。管理高层主要包括经理、副经理、部门负责人及工程项目负责人等。应36、用流程首先，根据评估重点合理选用指标；其次，围绕选用指标，采集内外部信息并计算出指标数值；最后，统筹思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论。2.2根据评估重点，合理选用指标1、分析收入确认、纳税申报情况主要涉及指标有：营业税入库率；单位建筑面积主要建筑材料单耗；成本拨款率；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；应税劳务收入与混合销售收入比；3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比；资质挂靠费率。2、分析成本费用确认、纳税申报情况主要涉及指标有：单位建筑面积主要建筑材料单耗；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成37、本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；毛利率；期间费用率；所得税实际负担率。3、分析税款扣缴、纳税申报情况主要涉及指标有：项目实现税收进度、形象进度付款额度、个税扣缴率。实际应用中，根据评估重点选用的指标分析结果互通交融，一般要求纳税评估人员在建筑企业案头分析环节进行“一揽子”评估分析，各个评估指标综合运用、相互印证，确保客观公正地评价企业的纳税情况。2.3围绕选用指标，全面采集信息内部信息采集内部信息采集主要是到大集中系统和企业财务部门采集财务基础信息、纳税申报、成本核算、税款代征扣缴等信息。建筑企业财务信息采集表(一)项 目评 估 年 度备注主营业务收入主营业业务成本其他38、业务收入管理费用财务费用销售费用营业外收入利润总额不征税收入免税收入所得税净利润预收账款期初余额预收账款期末余额建筑企业纳税申报信息采集表(二)项 目评 估 年 度税种税目自行申报代征税款已被代征税款自行申报代征税款已被代征税款营业税建筑业服务业城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税个人所得税工资薪金所得利息股息红利印花税建筑安装合同购销合同房产税土地使用税建筑企业单位工程基本情况采集表(三)项目情况评估年度备注项目名称施工单位建设单位开工时间竣工时间合同金额决算金额累计收款金额累计代征税额其中:营业税城建税教育费附加地方教育费附加印花税企业所得税个人所得税累计自行申报税款其中:营业税城建税39、教育费附加地方教育费附加印花税企业所得税个人所得税建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表(四)项目成本构成评估年度备注材料费用其中:钢筋用量(公斤)商品混凝土用量(公斤)水泥用量(公斤)人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日工程施工余额其中:材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用截止评估日已经结转主营业务成本其中:材料费用人工费用机械费用、其他直接费用、间接费用合同建筑面积决算建筑面积截止评估日建筑面积单位建筑面积单耗其中:钢筋(公斤)商品混凝土(公斤)水泥(公斤)建筑企业3年以上未核销应收账款情况采集表(五)序号项目名称决算时间应收账款余额决算收入总额比例备注123建筑企40、业资质挂靠情况采集表(六)序号挂靠单位项目名称决算收入管理费金额比例备注123建筑企业个税扣缴情况采集表(七)项目评估年度备注管理人员数量其中:扣税人数扣税比例工资薪金所得股息利息红利所得施工人员数量其中:扣税人数扣税比例工资薪金所得建筑企业提供建筑业劳务并销售自产货物情况采集表(八)项目 收入总额劳务收入产品销售收入劳务收入占总收入比重比重备注钢结构房钢结构产品铝合金防水处理外部信息采集外部信息采集主要途径包括三个方面：一是从建设主管部门采集建筑工程量计算规则、建筑工程消耗量定额、建筑工程消耗量定额价目表、建筑工程费用项目组成及计算规则等资料，结合当地建筑市场供评估参考；二是对建筑企业评估年41、度内建设项目与已有控管的重大建设项目重合的，根据评估工作需要，直接从重大建设项目控管档案资料采集信息；三是分建设项目从建设单位采集项目建设施工合同、预决算文件资料等与涉税评估相关的信息，与内部信息进行同步比对核实，发现纳税疑点。建设单位工程基本情况采集表(一)项目情况评估年度备注项目名称施工单位建设单位开工时间竣工时间建筑类型预算金额合同金额决算金额决算建筑面积累计应付款金额累计已付款金额累计已代征税额其中:营业税城建税教育费附加地方教育费附加印花税工程承包形式工程形象进度开发产品等抵顶工程款金额工程质量问题罚款延误工期扣款甲方供料金额合同变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款2.4统筹42、思考分类疑点，对企业纳税情况进行定性、定量、定论针对涉税疑点，结合纳税评估指标体系，重点分析其收入、成本、费用的合理性，分析应缴或应代扣、代征税款与申报入库税款是否配比。收入分析类收入分析主要涉及指标有：营业税入库率；单位建筑面积主要建筑材料单耗；成本拨款率；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；应税劳务收入与混合销售收入比；3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比；资质挂靠费率共9类11个指标。1、合同收入合同收入主要由两部分构成：一是合同中规定的初始收入，二是因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。合同变更收入：对合同总价款进行43、变更增加合同收入。索赔收入：在建造过程中由于技术原因以及其他不可抗拒的原因导致合同履行存在困难或导致建造合同承建方有损失时所形成的索赔款、奖励收入：提前完工发包方给予的奖励等。建筑企业一般采用完工百分比法确认主营业务收入。在运用时，先确定工程的完工进度，然后根据完工百分比确认和计量当期的收入。合同收入主要是分析当期申报的营业税、企业所得税（核定征收）的计税依据是否正确、完整，预收的工程款是否按照规定结转销售收入，销售收入是否全额入账、完整核算、及时申报、正确缴纳。在分析评估收入的过程中，各个指标在收入分析过程中各有侧重：营业税入库率侧重分析预收账款的申报和代征情况；单位建筑面积主要建筑材料单耗44、侧重从投入产出角度分析工程产值与工程收入的配比情况，是否存在账内投入、账外收入等情况；成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比，侧重从施工成本料、工、费构成比例入手，确认是否存在“甲方供料”情况以及是否按照规定申报纳税和代征税款；应税劳务收入与混合销售收入比侧重从二三产业剥离入手，确认企业是否按照规定申报纳税；3年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比侧重分析账外以开发产品等实物抵顶工程款是否未入账核算。2、对既具有建筑安装资质又具有房地产开发资质的房地产开发企业，发生的建筑安装成本，在开发产品实现销售时，分析是否申报缴纳45、自建环节的营业税金及附加。3、其他业务收入租金、资质挂靠管理费等收入，通常采取收取冲减费用、账外核算等情形，通过资质挂靠费率，侧重分析挂靠资质收取的管理费是否按照规定收取，是否按照规定确认收入以及是否正确按照服务业税目申报纳税。收 入 分 析 工 作 底 稿序号指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1营业税入库率2单位建筑面积钢筋单耗3单位建筑面积商品混凝土单耗4单位建筑面积水泥单耗5成本拨款率6材料占建筑安装工程成本比7人工费用占建筑安装成本比8机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比9应税劳务收入与混合销售收入比146、03年以上未核销应收账款占单位工程决算收入比11资质挂靠费率差异汇总说明成本费用分析成本费用的分析，主要涉及的评估指标有单位建筑面积主要建筑材料单耗；材料占建筑安装工程成本比；人工费用占建筑安装成本比；机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比；毛利率；期间费用率；所得税实际负担率共9类11个指标。1、工程成本建筑工程成本由直接费用和管理费用组成，一般包括人工费用、材料费用、机械使用费、其他直接费用和间接费用五个项目。施工成本的核算方式以分级核算为基础，分为三级核算和两级核算两种方式。目前市内建筑企业以两级核算为主要核算方式。核算简要流程如下：待摊费用明 细 账预提费用明 细 账机械作业47、明 细 账机械使用台账间接费用明 细 账待摊费用计 算 表预提费用计 算 表机械使用分 配 表待摊费用明 细 账工程成本明 细 账工程成本 表本期发生的施工费用工程成本主要是遵循因素分析法的思路，重点分析当期核算的料、工、费等是否真实、准确、完整、及时，跨年度工程是否按照工程形象进度结转工程成本，并与结转收入是否同步、配比。在分析评估工程成本的过程中，各个指标在分析过程中各有侧重：建筑面积主要建筑材料单耗侧重从建筑工程常用的钢筋、商品混泥土、水泥等主要建筑材料入手，参照市内同行业、同结构工程量消耗定额测算标准，分类测算建筑单位工程钢筋、商品混泥土、水泥平米单耗，比看材料消耗是否合理，是否存在不48、同工程项目成本核算串户以及是否存在账内材料、账外收入情况，分析判断工程承包经营形式；材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比三个指标，侧重从工程成本构成因素入手，利用现有数据，分别测算三个指标比率，分析判断工程承包经营形式，比看在既定承包经营模式下料、工、费构成权重是否合理，是否存在虚列、多列成本税前扣除的问题；毛利率、所得税实际负担率两个指标相结合，侧重从成本角度，分析判断查账征收企业是否存在虚列、多列成本税前扣除、少缴企业所得税的问题。成 本 分 析 工 作 底 稿序号指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城49、建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1单位建筑面积钢筋单耗2单位建筑面积商品混凝土单耗3单位建筑面积水泥单耗4材料占建筑安装工程成本比5人工费用占建筑安装成本比6机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比7毛利率8所得税实际负担率差异汇总说明2、期间费用建筑企业期间费用包括管理费用、财务费用、销售（营业）费用。按照现行财务会计制度和税法规定，期间费用按照权责发生制原则进行确认和计量。目前，市建筑企业规模不一，作为企业的一项固定费用，由于营业收入差异较大，期间费用率差异较大，应区别对待。期间费用主要是遵循差异分析法的思路，重点分析当期核算的管理费用、财务费用、销售（营业）费用是否按50、照权责发生制原则进行确认和计量，是否按照规定在税前进行全面系统的纳税调整，是否与收入规模合理匹配。在分析评估期间费用的过程中，期间费用率、所得税实际负担率两个指标相结合，侧重从成本角度，分析判断查账征收企业是否存在虚列、多列费用税前扣除、少缴企业所得税的问题。期 间 费 用 分 析 工 作 底 稿序号指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1期间费用率2所得税实际负担率差异汇总说明代征、申报、扣缴分析分析税款扣缴、纳税申报情况主要涉及指标有：项目实现税收进度、形象进度付款额度、个税扣缴率。1、项目实现税收进度与形象进度付款额度比51、较分析自新的营业税暂行条例及其实施细则出台后，进一步明确了建筑业按照“劳务发生地”的原则，取消了对转、分包工程总承包人的法定代扣代缴资格，依据征管法及其暂行条例的规定，为便于实际征收，基层征收管理单位源头控管，采取委托建设单位代征税款的办法，对发生工程分包的，要求建筑企业差额纳税，委托建筑企业代征分包工程税款。项目实现税收进度与形象进度付款额度主要遵循关联同步分析的思路，“项目实现税收进度”主要反映项目开工以来实现的税收情况与项目估算税收的对比情况，“形象进度付款额度”主要反映开工以来付款总额与项目合同累计应付款总额的对比情况，二者结合，判断建设单位是否按照合同规定付款、代征税款，建筑企业是否52、按照合同规定确认应税收入、申报纳税和代征税款，建设项目工程付款、形象进度与税款实现是否同步配比。在运用该指标分析时，也可与营业税申报率、成本拨款率等指标结合使用。税收进度与付款额度分析工作底稿序号指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1项目实现税收进度2形象进度付款额度3营业税入库率4成本拨款率差异汇总说明2、个税扣缴率包括被扣缴个税管理高层比率和被扣缴个税施工人比率两个指标，在运用指标分析时应注意，管理层除正常工资收入外，还包括年终分红、绩效奖励、实物福利等名目收入。目前施工人员采取按单位工作量工资定额和工作量确认工资收入的53、办法，实际所得工资薪金收入大多高于个税起征点2000元标准。个税扣缴率分析工作底稿序号指标名称指标测算值指标区间值差异值差异说明税收差异估算营业税城建税教育费附加地方教育费附加企业所得税印花税1扣缴个税管理高层比率2被扣缴个税施工人比率差异汇总说明2.5建筑业纳税评估模型的应用实例某建筑企业评估案例案例评估期间：2008年1月1日2009年12月31日案例评估时间：2010年6月案例评估行业：建筑业 一、企业基本情况某建筑安装有限公司成立于1995年11月2日，为私营有限责任公司，注册资本300万元，现有从业人员180人，企业所得税实行核定应税所得率征收(核定应税所得率为10%，2009年除日54、常月份申报外，年度申报税款为零)。经营范围：房屋建筑工程、市政公用工程、建筑装修装饰工程、建筑幕墙工程、混凝土预制构件、钢结构工程、机电设备安装工程、安装P1.57MPA锅炉、铝合金门窗制作安装、建筑材料试化验、出租自有房屋、电控防盗门、防盗安全门的制作安装。2008年以来主要承建某房地产开发有限公司开发的“玫瑰花园”、“汇泉小区”两个住宅小区的建筑安装。2010年6月确定该公司的已经竣工验收的“玫瑰花园”和尚在建设、未竣工验收的“汇泉小区”为纳税评估对象。“玫瑰花园”为普通住宅项目，自2008年2月开工，到2009年11月竣工验收结算；“汇泉小区”为小高层项目，自2008年11月份开工，到255、009年12月底尚未完工。二、数据采集（一）内部数据采集 建筑企业财务信息采集表(一) 单位：万元项目评估年度备注200820092010主营业务收入16501610主营业业务成本1567.501529.50其他业务收入020.6其中10万元为挂靠收入，其他为材料销售。管理费用63.6074.2财务费用3233销售费用00营业外收入1.300处置设备利润总额-11.80-6.10不征税收入00免税收入00所得税41.2526净利润-53.05-32.1预收账款期初余额0110期末110万元为玫瑰花园项目期末165万元为汇泉小区项目。预收账款期末余额110275 建筑企业纳税申报信息采集表(二)56、 单位：万元项目评估年度税种税目20082009自行申报代征税款已被代征税款自行申报代征税款已被代征税款营业税建筑业7.50423.345服务业000城建税0.532.940.233.05教育费附加0.231.260.101.35地方教育费附加0.080.420.030.45企业所得税42.5026个人所得税工资薪金所得1.201.20利息股息红利00印花税建筑安装合同0.080.420.030.45购销合同00房产税6.406.40土地使用税2.702.70备注：2010年1-6月申报税款不包括玫瑰园小区、汇泉小区项目，无工程付款和代征税款，2010年相关申报记录不再采集。建筑企业单位工程基57、本情况采集表(三) 单位:万元项目情况评估年度项目名称玫瑰花园施工单位某建筑安装公司建设单位某房地产开发有限公司20082009开工时间2008.02竣工时间2009.11合同金额1856建筑面积19358.67决算金额1658累计收款金额8001300累计代征税额26.8843.68其中:营业税2439城建税1.682.73教育费附加0.721.17地方教育费附加0.240.39印花税0.240.39建筑企业单位工程基本情况采集表(三)项目情况评估年度项目名称汇泉小区施工单位某建筑安装公司建设单位某房地产开发有限公司开工时间2008.11竣工时间2010.120082009合同金额2650建58、筑面积26064.5决算金额未决算累计收款金额6001710累计代征税额20.2653.76其中:营业税1848城建税1.363.36教育费附加0.541.44地方教育费附加0.180.48印花税0.180.48建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表(四)项目名称：玫瑰花园 单位：万元项目成本构成评估年度备注20082009合计材料费用465.25310.17775.42其中:钢筋用量（公斤）394916.87263277.91658194.78商品混凝土用量（方）3716.862477.916194.77现场搅拌水泥用量（公斤）2148812.371432541.583581353.95人工费59、用240.78160.52401.30机械费用、其他直接费用、间接费用133.9789.31223.28截止评估日工程施工余额0其中:材料费用0人工费用0机械费用、其他直接费用、间接费用0截止评估日已经结转主营业务成本1400其中:材料费用775.42人工费用401.30机械费用、其他直接费用、间接费用223.28合同建筑面积19358.67决算建筑面积19358.67截止评估日建筑面积19358.67单位建筑面积单耗其中:钢筋（公斤）34商品混凝土（方）0.32水泥（公斤）185建筑企业单位工程料工费耗费情况采集表(四)项目名称：汇泉小区 单位：万元项目成本构成评估年度备注20082009合60、计材料费用375.04500.87875.91其中:钢筋用量（公斤）277710370290648000商品混凝土用量（方）270036006300购买水泥用量（公斤）5091486788521188000外墙瓷砖人工费用202.35269.79472.14机械费用、其他直接费用、间接费用94.05125.40219.45截止评估日工程施工余额268.75其中:材料费用160.75人工费用82机械费用、其他直接费用、间接费用26截止评估日已经结转主营业务成本1567.50其中:材料费用875.91人工费用472.14机械费用、其他直接费用、间接费用219.45合同建筑面积26064.50决算建61、筑面积未决算截止评估日建筑面积约18000平米单位建筑面积单耗其中:钢筋（公斤）36商品混凝土（方）0.35水泥（公斤）66建筑企业个税扣缴情况采集表(七)项目评估年度200820092010管理人员数量2122其中:扣税人数33扣税比例14.3%13.6%工资薪金所得1.201.20股息利息红利所得00施工人员数量158162其中:扣税人数00扣税比例00工资薪金所得00（二）外部采集数据建设单位工程基本情况采集表（一） 单位：万元项目情况评估年度备注项目名称玫瑰花园200820092010项目决算未开具发票施工单位某建筑安装有限公司建设单位某房地产开发有限公司开工时间2008.02竣工时间62、2009.11建筑类型框架结构（5+1）预算金额1856万元合同金额1856万元决算金额1658万元决算建筑面积19358.67平米累计应付款金额1113.61658累计已付款金额8001575累计已代征税额26.8843.68其中:营业税2439城建税1.682.73教育费附加0.721.17地方教育费附加0.240.39印花税0.240.39工程承包形式包工半包料工程形象进度60%100%开发产品等抵顶工程款金额129.32工程质量问题罚款10延误工期扣款15甲方供料金额合同变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款10.68建设单位工程基本情况采集表（二） 单位：万元项目情况评估年度备63、注项目名称汇泉小区200820092010项目未竣工决算，按形象进度付款结算。施工单位某建筑安装有限公司建设单位某房地产开发有限公司开工时间2008.11竣工时间2010.08建筑类型框架结构（小高层）预算金额2650万元合同金额2650万元决算金额未决算决算建筑面积26064.50平米累计应付款金额7951875累计已付款金额6001765累计已代征税额20.2653.76其中:营业税1848城建税1.363.36教育费附加0.541.44地方教育费附加0.180.48印花税0.180.48工程承包形式包工半包料工程形象进度30%71%100%开发产品等抵顶工程款金额65工程质量问题罚款延误64、工期扣款45甲方供料金额105165其中2009年管桩120万元，其他为电梯、铝合金。合同变更、索赔、奖励等支出建筑现场提供水电费扣款三、运用评估指标进行差异分析（一）玫瑰花园项目纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1营业税入库率（当期入库营业税+当期已被代征营业税）（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）3%100%10.92包工半包料2单位建筑面积主要建筑材料单耗单位工程实际耗用钢筋数量决算建筑面积32公斤-33公斤34七层以下的普通住宅(框架结构、现场搅拌混凝土)单位工程实际耗用商品混凝土数量决算建筑面积0.26方-0.28方0.32单位工程实际耗65、水泥数量决算建筑面积155公斤-170公斤1853成本拨款率被代征营业额累计总额建筑安装工程成本工程形象进度100%55%-95%83%包工半包料4材料占建筑安装工程成本比材料费用建筑安装工程成本101%50%-55%55%人工费用占建筑安装成本比人工费用建筑安装工程成本101%25%-30%29%机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）建筑安装成本比101%15%-20%16%5毛利率(主营业务收入-主营业务成本)主营业务收入100%10%-15%-7%核定征收6项目实现税收进度（项目开工以来申报税款+被代征税款） 依据项目合同估算实现的税收10066、%60%-95%78%包工半包料7形象进度付款额度累计付款总额（项目合同估算收入实际工程形象进度合同约定的付款比例）100%60%-95%90%综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：1、营业税入库率实际值小于参照值0.08，存在开发产品抵债、质量扣款、延期扣款、建设用水电费未确认收入165万元的疑点。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗实际值小于区间值差异，存在有建筑地质基础原因，也有成本核算不真实、账外收入未入账核算可能。3、成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比四个指标实际值位于区间值，推断采用包工半包67、料形式，与建设方提供情况一致，但甲方供料内容待确定。4、毛利率偏离区间值差异较大，存在成本核算问题疑点。5、项目实现税收进度小于形象进度付款额度，存在已经付款110万元未按照规定代征税款疑点。6、预收账款等未合并收入申报缴纳核定征收企业所得税。（二）汇泉小区项目纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1营业税入库率（当期申报营业税+当期已被代征营业税）（主营业务收入+预收账款期末余额-预收账款期初余额）3%100%10.91包工半包料2单位建筑面积主要建筑材料单耗单位工程实际耗用钢筋数量决算建筑面积35公斤-40公斤36小高层(框架结构)单位工程实际耗用商品混凝土数量决68、算建筑面积0.30方-0.35方0.35单位工程实际耗用水泥数量决算建筑面积65公斤-70公斤663成本拨款率被代征营业额累计总额建筑安装工程成本工程形象进度100%55%-95%85%包工半包料4材料占建筑安装工程成本比材料费用建筑安装工程成本101%50%-55%55%人工费用占建筑安装成本比人工费用建筑安装工程成本101%25%-30%30%机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比（机械费用+其他直接费用+间接费用）建筑安装成本比101%15%-20%15%5毛利率(主营业务收入-主营业务成本)主营业务收入100%10%-15%3%核定征收6项目实现税收进度（项目开工以来申报税款69、+被代征税款） 依据项目合同估算实现的税收100%60%-95%85%包工半包料7形象进度付款额度累计付款总额（项目合同估算收入实际工程形象进度合同约定的付款比例）100%60%-95%94%综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：1、营业税入库率实际值小于参照值0.09，存在建设方付款110万元未按照规定代征税款的疑点。2、单位建筑面积主要建筑材料单耗实际值位于区间值，可推算工程采用包工半包料形式，与建设方提供资料相符，存在管桩120万元未申报纳税的疑点。3、成本拨款率、材料占建筑安装工程成本比、人工费用占建筑安装成本比、机械费用、其他直接费用、间接费用占建筑安装成本比四个指70、标实际值位于区间值，推断采用包工半包料形式，与建设方提供情况一致，存在甲方供料未按照规定代征税款或申报纳税的疑点。4、毛利率偏离区间值差异较大，存在成本核算问题疑点。5、项目实现税收进度小于形象进度付款额度，存在已经付款165万元未按照规定代征税款疑点。6、预收账款等未合并收入申报缴纳核定征收企业所得税。（三）其他涉税疑点及指标分析1、挂靠收入10万元未按服务业申报营业税5000元、城建税350元、教育费附加150元、地方教育费附加50元，从企业提供情况判断。2. 材料销售10.60万元未申报城建税216.12元、教育费附加92.62元、地方教育费附加30.87元，从企业提供情况判断。3、2071、08至2009年账簿未申报印花税，从企业申报明细判断。4、其他指标分析纳税评估指标测算序号指标名称计算公式区间值或参照值实际值适用情况1期间费用率(管理费用+财务费用+销售费用)主营业务收入100%2%-5%08年5.8%；09年6.6%。核定征收2所得税实际负担率当期实际缴纳的企业所得税（收入总额-不征税收入-免税收入 +预收账款的期末余额-预收账款的期初余额）100%2.5%-2.64%08年2.34%；09年1.45%。3个税扣缴率被扣缴个税管理高层人数管理高层人数100%90%-100%08年14.3%； 09年13.6%。主要包括经理、副经理、部门负责人及工程项目负责人。被扣缴个税施72、工人数施工人数100%80%-90%0施工人员综合项目信息采集资料及指标测算表，认为存在如下涉税疑点：期间费用率偏离区间值较大，存在虚列、多列费用税前扣除的疑点。所得税实际负担率低于区间值或参照值，除预收账款未按照规定结转收入申报纳税外，其他业务收入、营业外收入以及考虑后面已经确定的账外收入未入账因素，少缴纳核定征收企业所得税。个税扣缴率中的两个明细指标实际值与区间值或参照值差异较大，存在人为调控因素，未按规定合并计算应税所得，扣缴个人所得税的疑点。四、评估约谈根据疑点对该纳税人下达了税务约谈通知书，根据以上案头分析结果约谈了企业法定代表人及财务人员，用数据及模型的推算对企业申报的主营业务收入73、情况进行了约谈。通过约谈，纳税人承认，由于房地产开发资金短缺，一般不按照合同约定支付工程价款，且经常以各种理由扣款、罚款，由于税务机关采取委托房地产开发企业在付工程款项环节代征税款的征收方式，企业一般不自行申报，且由于工程付款和代征税款存在时间性差异，所以经常存在付款和代征税款不同步的现象，一般在季度末付款环节予以调整。在收入确认上多采用收付实现制的原则，不按照工程形象进度确认收入，除玫瑰花园项目成本过高因素和个税申报比例偏低解释不清外，对案头分析测算的数据予以认可。在深入宣传税收法律、税收政策的基础上，教育引导企业认真进行自查，并根据企业的实际情况，责令企业在三日内将自查报告上报并补缴有关税74、款。五、企业自查企业分2008年和2009年两年进行自查，情况如下：2008年：营业税方面，玫瑰花园项目未按规定少确认收入313.60万元，汇泉小区项目未按规定少确认收入195万元，少申报缴纳建筑业营业税152580元。城建税方面，少申报缴纳10680.60元。教育费附加方面，少申报缴纳4577.40元。地方教育费附加方面，少申报缴纳1525.80元。印花税方面，少申报缴纳4868元，其中建筑安装合同印花税4818元，营业账簿印花税50元。个人所得税方面，个税申报比例偏低是行业潜规则，主要因为现在行业招工难，除正、副经理三人外，其他人员工资达到个税标准后，多采取职工内部相互调剂、以临时工名义或75、职工亲属名义分解工资收入的做法规避纳税。自查少申报缴纳38966元，其中管理人员15人3565元，建筑工人145人35401元。企业所得税方面，玫瑰花园项目、汇泉小区项目两个项目未按规定确认收入以及营业外收入合计509.90万元，未按照规定确认收入合并申报缴纳核定征收企业所得税127475元。2009年：营业税方面，玫瑰花园项目未按规定少确认收入84.40万元（包括账外收入40万元），汇泉小区项目未按规定少确认收入200万元（包括甲方供料120万元），少申报缴纳建筑业营业税85320元；资质挂靠费收入10万元，少申报服务业营业税5000元。城建税方面，少申报缴纳6538.52元（含材料销售2176、6.12元）。教育费附加方面，少申报缴纳2802.22元（含材料销售92.62元）。地方教育费附加方面，少申报缴纳934.07元（含材料销售30.87元）。印花税方面，少申报缴纳180.90元，其中购销合同印花税30.90元，租赁合同印花税100元，营业账簿印花税50元。个人所得税方面，自查个人所得税53920元，其中管理人员15人4000元，建筑工人146人49920元。企业所得税方面，玫瑰花园项目成本过高，除建设项目因地况基础较差，填充耗费了大量的钢筋、混凝土，另外，2009年给1户私营企业包工包料改造车间取得应税收入40万元未入账，同时外购部分建筑材料也未入账。综合玫瑰花园项目、汇泉小区77、项目两个项目未按规定确认收入124.40万元、账外收入40万元、资质挂靠收入10万元以及材料销售收入10.29万元，应补缴企业所得税46172.50元，已经确认收入应申报缴纳企业所得税402500元，已经实际缴纳260000元，未按规定缴纳142500元，合计少缴纳企业所得税188682.50元。六、评定处理根据企业自查情况，局制作了纳税评估报告，责令企业限期改正，监督企业按照规定申报自查入库和建设单位补征税款，并按照规定分别加收滞纳金。其中，2008年责令建设单位补征营业税152580元，城建税10680.60元，教育费附加4577.40元，地方教育费附加方面1525.80元；责令企业补缴印78、花税4868元，个人所得税38966元，企业所得税127475元。2009年责令建设单位补征营业税73320元，城建税5132.40元，教育费附加2199.60元，地方教育费附加733.20元；责令企业补缴营业税17000元，城建税1406.12元，教育费附加602.62元，地方教育费附加200.87元，印花税180.90元，个人所得税53920元，企业所得税188682.50元。同时，结合企业自查情况，对该企业财务核算进行了调账辅导，督促企业今后按照规定正确核算、完整申报。目前该企业自查税款及滞纳金已经按照规定全部追缴入库。应用体会目前，建筑业纳税评估模型已经成为局开展行业纳税评估的重要手段79、。通过运用评估模型，该局深刻认识到:一、加强数据采集是建立和应用模型的基础。数据质量直接决定了纳税评估的效果。要按照信息采集的要求，全面加强数据质量管理，特别是利用第三方信息是深化纳税评估、摸清企业税源底数的有效途径。二、加强分项目管理是提高建筑业管理水平的重要途径。当前项目管理是建筑安装企业内部管理的通常做法，在一些管理规范的建筑安装企业内部具有相对完善的档案资料，在日常税收管理中，可从项目预算、决算合同等资料管理入手，全面摸清项目收入规模和工程承包经营形式，同时结合现有的从建设单位取得的重大建设项目档案，分析判断企业日常申报异常，有针对性及时跟踪管理。三、加强分税种管理是提高建筑业管理水平80、的重要途径。当前建筑业营业税等税费除少数由建筑企业自行申报外，普遍采取由建设单位委托代征的管理模式，由于建设单位不按照合同约定及时付款，往往造成税款滞缴，特别是存在“甲方供料”等情况，不按照规定代征或申报税款，因此在税源管理上，必须强化建设单位和建筑企业双向申报管理。针对建筑业存在的涉税问题，加强分项目合同的备案管理，督促和辅导企业正确申报纳税。另外，对于建筑企业个税申报率不高的问题，在确定个税申报率的同时，可一并根据工资支出规模测算确定个税贡献率重点监控，强化管理，确保建筑业个人所得税实现较大幅度增长。四、加强人机结合是建立和应用模型的保障。征管质效取决于对税源的掌握情况和管理水平。通过数据81、支撑，可探索将相关数据指标移植于软件平台，逐步实现系统自动筛选和生成预警信息。在运用指标测算过程中，由于指标数值存在地区差异，实际运用可根据指标的思路与方法，结合本地实际进行合理调整，也可根据当地实际征收管理模式或税收政策的变化，对有关指标公式进行合理调整或增减有关指标数值，以提高行业评估的针对性。在实际工作中，可根据评估任务的需要和个人素质的高低，合理选用一个或多个评估指标，注重多税种同步评估，强调指标之间的勾稽比对和税种之间的印证分析，以确保行业评估的实效性。以评促管 严控拖逃XX房地产开发有限公司纳税评估案例评估企业名称：XX房地产开发有限公司评估所属期限：2009年1月1日至2010年82、4月30日评估实施期限：2010年5月11日至2010年5月20日评估实施人员： 根据房地产企业经营周期长、项目滚动开发、现金交易量大、预收款项多、成本核算复杂、营销方式多样、涉及税种多等特点，并针对其收入结转不及时、甚至隐匿收入、虚增成本以及代扣税款不及时等问题，为加强房地产行业税收管理，分局对所辖区内房地产行业开展了跟踪式的专项评估，并于2010年5月对XX房地产开发企业多年来地方各税缴纳情况开展了纳税评估，评估主要应用了比较分析法和合理性分析法。一、企业基本情况XX房地产开发有限公司成立于2004年，注册资金2000万元，注册类型为私营有限责任公司，主要经营范围是房地产开发、销售等，企业83、所得税归属国税局管理。二、纳税评估实施（一）分析选案1.案头分析2010年5月，分局通过山东地税系统工作平台，查询了该房地产企业连续5年的纳税申报情况，通过对“企业流转税负担率”、“整体税负率”和“申报差异率”比对，发现该公司2009年至2010年4月间的纳税申报表数据与财务报表数据存在纳税逻辑异常。经过人工综合对比分析，初步判断该房地产开发公司可能存在人为调节当期应纳税款，从而少申报纳税的问题，于是将该企业选定作为本期评估对象实施纳税评估。 各年度主要财务指标统计 单位：元主要指标2009年10年4月主营业务收入00主营业务成本00营业税金及附加00存货94104494.761064036784、1.40预付帐款32772833.3750240162.97预收帐款（期末）51319911.4074929911.40 各年度纳税申报数据统计 单位：元税种2009年2010年1-5月合计营业税1322516.51554149.661876666.17其中：销售不动产1317302.90547242.301864545.20建筑（代征）906113.706907.36913021.06个人所得税2400.00730.00房产税12343.5512343.55印花税14143.7530.00土地增值税255174.41942561.051197735.46土地使用税349774.623780085、.00587574.60城市维护建设税92576.1439654.53教育费附加39675.516994.80地方教育附加13225.175664.93合计2089486.081809928.524575219.873.评估疑点根据企业征管档案及系统数据，运用数据比对分析方法，确定该公司申报纳税存在以下疑点：疑点1：申报营业税计税依据与预收账款不符。从纳税申报表及财务报表反映的数据看，2010年度1-4月该公司申报的销售不动产营业税547242.30元，计税依据10944846.00元，大于当年主营业务收入及预收帐款增加额10610000.00元，无异常。但对2009年-2010年数据分析发现86、该公司申报的销售不动产的计税依据为37290904.00元，而售房的预收款74929911.40元，其中37639007.40未及时申报缴纳税款。其他应付款（定金）科目情况不详，待核实。2009-2010年申报资料2009-2010年财务资料比对差额销售不动产营业税税率计税依据主营业务收入预收帐款增加额6=4+5-31864545.205%37290904074929911.4037639007.40该企业房地产开发经营许可证记载建设规模为59957.71平方米，预计销售价格为2850元/平方米，总量测算应实现销售收入17087万元，而该公司仅预收账款74929911.40元，差距较大，可能存87、在预售房款不入账或挂记往来账款等现象。疑点2：申报缴纳土地使用税额不足。该企业土地使用证记载征地土地面积为74887.30平方米，依据定额标准，2009应纳土地使用税449932.80元，而企业实际申报缴纳土地税349774.60元，存在差距；追溯往年同样存在纳税不足的问题。疑点3：代征建筑安装营业税不足。该企业财务报表“预付账款”账面余额为50240162.97元，但只代征代缴建筑安装税收913021.06元，可能存在未按照委托代征税款协议书规定足额代征代缴工程项目建筑安装税收的问题。2009-2010年申报资料2009-2010年财务资料比对差额代征建筑营业税税率计税依据预付帐款余额5=488、-312345913021.063%3043403550240162.9719806127经查询该项目规划许可证、建筑工程施工许可证，项目建筑面积59957.71，按照市纳税评估模型确定的建筑成本预算定额参考指标值，当前市普通住宅建筑成本区间10501250元，预计该项目建安成本约为7194万元，与预付帐款50240162.97元差距2000万元，可能存在“甲方供料”未代征代缴营业税及附加现象。疑点4：预收收入挂记往来账款。该企业财务报表反映“其他应付款”为91997145.59元，可能存在将预收帐款挂记“其他应付款”隐匿预售收入的情况。疑点5：土地增值税预缴不足。该企业截止2010年4月“预89、收账款”发生额为74929911.40元。按照市普通住宅土地增值税预征率（2008年预征率1%，2009-2010年预征率2%），该企业共应预交土地增值税=1050000.001%+（51319911.40-1050000.00）2%+（74929911.40-51319911.40）2%=1488098.23元，实际缴纳1197735.46元，差额290362.77元。（二）约谈举证1.约谈通知。初评后，分局认为对发现的疑点问题需与企业相关人员进行约谈，进一步核实异常申报原因。经分局局长批准，向该企业发出了纳税评估约谈举证通知书，要求企业财务人员在规定的时间内，对以上疑点问题，到税务机关进行90、举证说明。2.约谈实施。针对分析存在的疑点，约谈人员向企业财务人员询问了相关情况，说明了疑点所在，并与其进行了交流沟通，企业财务人员对各项疑点进行了解释：（1）关于疑点1，企业承认2008年项目动工后预售部分期房款，认为当时项目未建成，且未取得销售（预售）许可证达不到收入确认标准，所以没有计提缴纳销售不动产营业税，导致未按规定及时申报缴纳税款。针对预收账款及主营业务收入总量不足问题，该公司反映为房屋未交付用户，房款未收齐，同时部分房屋未售完。（2）关于疑点2，企业承认没有按实际取得土地的时间和面积计算申报缴纳土地使用税；因房屋为预售，尚未办理土地分割手续，不存在纳税人已售房部分不再缴纳土地使用91、税问题。（3）关于疑点3，企业财务人员解释“预付账款”中很大一部分是企业自己购买工程材料预付款，因为对税收政策不熟悉，所以“甲方供料”部分尚未计算代征建筑安装工程营业税及附加。针对预付账款预付总量较少问题，企业解释工程还没有最终决算，同时因企业资金紧张，以致工程款支付未到位。（4）关于疑点4，企业财务人员解释因资金紧张企业向股东借款，不存在将预收帐款放在其他应付款，隐匿预售收入问题。（5）关于疑点5，企业承认对新的土地增值税预征政策不熟，仍然按1%预征率申报以致少交土地增值税。约谈后，企业进行了自查，并对相关事项进行了进一步确认：一是当期申报的销售不动产营业税计税不足，造成少申报纳税1881992、50.35元。建筑安装营业税金及附加代扣不足，需补扣495083.92元。二是2009年申报土地使用税不足，少申报缴纳99549.20元；同时应追溯2007-2008年土地储备时少申报缴纳土地使用税599098.40元。三是按新的土地增值税预缴比例2%，应补缴土地增值税290362.77元。四是企业签订建安合同总价款为50000000.00元，未计算缴纳印花税，应补缴印花税15000.00元。（三）实地核查依据企业自查情况，评估人员认为企业仍存在以下疑点：一是企业商品房平均销售单价较低。企业商品房平均销售单价为2850元，而市评估模型指标2010年中值为4000元，均价差距较大。 市普通住宅293、008-2010年销售单价 元/房型08年度09年10年度备注普通住宅2700-31003300-37003800-4200二是“其他应付款”解释不充分。该公司当期“银行存款2700万元，同期“其他应付款”9200万元为个人借款是否有合理？同时，对于企业实际少申报缴纳的具体金额也需到企业实地查阅相关帐务记录、销售明细，进行进一步核查落实。经分局局长批准，分局向该企业发出了纳税评估实地核查通知书，并进行了实地核查。针对疑点一：评估人员对该企业商品房预售合同、销售合同进行了核查，取得并复印了XX项目可售房源明细表、XX项目房源销控表、XX房屋销售明细表，发现该开发项目2007年立项开发，由于工程进94、度较慢迟迟不能交房，房屋销售价格偏低是由于房子在2007-2008年预售，当时价格较低，疑点一排除。针对疑点二：评估人员核查了企业“其他应付款”明细帐、有关凭证及借款合同，确定其他应付款较大的原因为公司前期开发投入较大，借入资金较多，预收房款后因借款合同未到期所以造成公司银行存款与借款同时较多的问题。针对企业实际少申报缴纳问题，评估人员实地查阅相关帐簿凭证，并通过XX项目可售房源明细表、XX项目房源销控表、XX房屋销售明细表销售收入进行了确认；通过核实项目竣工结算表和延伸施工方核实，按照市单位面积的建筑成本费用标准参照值，对代征建安营业税计税依据进行了确认。具体如下：1.营业税：（1）应缴销售95、不动产营业税：74929911.403746495.57元，申报缴纳销售不动产营业税1864545.20元，少缴1881950.35元。（2）应代征建筑业营业税：50240162.973=1507204.89元，申报缴纳913021.06元，需补扣594183.83元。2.城建税及附加税费：应补缴少缴营业税对应的城建税及附加：（1881950.35+594183.83）（7%+3%+1%）=272374.76元。3.土地增值税依据市土地增值税预征比例，区别不同年度预征应缴10500001%+(74929911.40-1050000)2%=1488098.23元，实际缴纳1197735.46元，96、应补缴土地增值税290362.77元。4印花税（1）应纳建安合同印花税500000000.3=15000.00元，实际缴纳0元，应补缴15000.00元。（2）应纳产权转移书据印花税74929911.400.=37465.00元，实际缴纳0元，应补缴37465.00元。5.土地使用税2009年度应纳土地使用税74887.306=449323.80元，2009年实际缴纳349774.60元，少缴99549.20元，同时应追溯2007-2008年土地储备时少申报缴纳土地使用税599098.40元。（四）评估处理上述问题的产生，主要是纳税人对税收政策不够熟悉、会计处理与税法规定不一致所造成，并非主观97、故意，认定为纳税差异纠正性结论。为此，报经分局局长批准，评估人员制作了纳税评估认定结论书和责令限期缴纳税款通知书，并辅导纳税人进行了账务调整。目前，该企业已按相关规定补缴各税3789984.31元。三、税源管理建议经过对房地产行业的评估，发现日常税源管理中存在一定问题，为此提出以下管理建议：一是对房地产业税收要实施全过程环节动态监控。完善税企双向联系制度，登记开发项目动态管理电子台账，对纳税人实施全过程控管，以楼盘为基准单位区分项目的立项审批环节、建设施工环节、竣工验收环节、开盘销售环节、清盘环节等重点环节，克服房地产项目建设周期长和销售周期长的困难，适时采取相应的管理措施。二是要强化第三方信98、息采集应用，强化纳税评估。以开发项目作为评估整体，广泛采集纳税人第三方信息，对开发项目涉及的多个会计年度信息进行分析比对，深入开展评估，不断探索建立房地产税收管理规律，达到“以评促管”、“以点促面”的目的。三是督促企业规范完善财务核算。要进一步加强纳税辅导，帮助企业进一步规范财务核算，以进一步促进纳税核算，依法纳税。附录七：建筑业评估案例比对分析定对象 层层深入搞评估深化建筑业企业所得税评估案例一、评估对象确定2010年7月份，分局运用“企业所得税负担率与警戒值比对公式”对所管辖3户建筑安装企业（A公司、甲公司、乙公司）进行了比对分析，通过人机结合分析法筛选评估对象。分析表如下：企业所得税负担99、率与警戒值比对分析表金额单位：万元企业名称A公司甲公司乙公司主营业务收入1899.512289.421282.82年应纳所得税额13.5617.889.14企业所得税负担率0.71%1.17%1.07%行业企业所得税负担率警戒值1.00%1.00%1.00%税收负担率偏离率-29.00%17.00%7.00%A公司企业所得税税收负担偏离率为-29%，明显异常，故锁定A公司为评估对象。A公司成立于2001年3月，为私营有限责任公司，目前拥有施工队4个，近两年来全部在本地作业，年平均施工人数222人。2009年度报表中主营业务收入为1899.51万元，利润总额为41.13万元。二、评估分析（一）指100、标分析。我们从纳税人相关申报资料入手，重点对该单位财务报表的有关数据进行了横向、纵向比较分析及关键指标的定点分析。1、与同类企业横向对比分析。2009年辖区内建筑安装企业相关数据统计表 金额单位：万元企业名称A公司甲公司乙公司主营业务收入1899.512289.421282.82年平均人数222212110劳动生产率8.5610.8011.66通过上述“劳动生产率”指标分析，A公司劳动生产率水平较低。2、A公司有关数据的纵向对比分析。A公司连续三年损益表有关数据的纵向对比分析如下： A公司三年来收入、成本、利润统计分析表金额单位：万元年度营业收入营业成本销售成本率利润总额利润率2007年118101、3.16957.5380.93%35.853.03%2008年1357.981117.8982.32%38.572.84%2009年1899.511627.5085.68%41.132.17%从A公司近三年来收入、成本、利润统计分析表看出，收入呈逐年增长，利润率却逐年下降。3、A公司关键指标的定点分析。该单位2009年度资产负债表关键指标的定点分析如下：“工程施工”科目年末余额504.92万元；“预收账款”科目年末余额115.5万元。（二）发现疑点1、从2009年本辖区建筑安装企业相关数据分析对照表看：该单位2009年度主营业务收入1899.51万元，但劳动生产率与同行业相比明显偏低，此为疑点102、之一。2、从A公司三年来收入、成本、利润统计分析表看：该单位2009年主营业务收入1899.51万元、成本1627.50万元、利润41.13万元，通过对三年来同口径数据的比较分析不难看出，该单位营业收入、销售成本率逐年上升，利润率却逐年下降。日常征管掌握的信息告诉我们，近几年来，特别是2007年以来李沧区东部建设和商品房开发如火如荼，许多建筑单位的生产规模及经营效益都得到不同程度的提升，而该单位营业收入、利润总额等绝对财务指标虽有所增长，但利润率等相对财务指标却逐年下降，与规模效益的形成规律不相符合，此为疑点之二。3、从A公司关键指标的定点分析看：“工程施工”余额504.92万元，占本年营业收103、入26.58%，明显偏高，此为疑点之三。“预收账款”科目年末余额115.5万元，按常理推测，如果预收的是正常工程款，企业通常年底应结转收入，对此该单位是否存在应转未转营业收入的嫌疑，此为疑点之四。综上分析，种种疑点都显示该单位可能存在少记收入或隐瞒收入的情况。三、询问核实 （一）初次约谈针对评估分析中发现的疑点，评估人员对该单位发出询问约谈通知书通知约谈，要求其对上述疑点进行解释说明，并提供如下资料：1、近两年来的所有工程施工合同及工程预算、决算书；2、2008、2009年两年的“主营业务收入”、“工程施工”、“预收账款”明细账；3、其他与纳税有关的资料。通过约谈该单位对评估人员提出的疑点解释104、说明如下：（1）关于劳动生产率与同行业相比明显偏低问题。该单位解释说：一是有一部分预收账款因未开正式发票，未能及时记营业收入；二是部分工程已完工或已完成相应形象进度，因建设单位暂时无法按合同约定的付款时间支付工程款，不与该单位进行工程结算，致使无法确认营业收入进行入账。以上两方面造成了2009年度人均产值相对较低，这是对税法规定的确认收入时间不清楚造成的。（2）关于营业收入、利润总额等绝对财务指标虽有所增长，但利润率等相对财务指标却逐年下降，与规模效益的形成规律不相符合。该单位解释说除了上述两点造成相关数据异常外，更主要的是现在业务难做、材料涨价、工资上调、相关费用上涨，单位自身管理跟不上也造105、成了一定的浪费，还有建设方要求的较大数额的让利。（3）关于“工程施工”余额较大问题。该单位解释说：一是预收账款未记营业收入，相应成本也未转，成本仍在“工程施工”科目中；二是部分工程虽已完工或已完成相应形象进度，因建设方暂时无法按合同约定的付款时间支付工程款，公司虽多次催促建设单位进行工程结算，建设方就是一拖再拖，不与公司进行工程结算，致使公司无法确认营业收入，施工成本无法结转；三是已完工工程因有部分质量问题进行维修，花费的一些材料费和人工费，记在施工成本中，加大了建设成本；四是还有两个工程是跨年度工程，到2010年才能竣工，其施工成本应有余额。如果相关收入确认，工程成本转后，“工程施工”余额就106、会降低。（4）关于“预收账款”科目当年余额115.5万元问题。该单位承认有部分预收工程款未开正式发票，应记未记营业收入的现象。主要原因是当时资金较紧张，工程又急需周转资金，并提供了少记收入的清单，其中： A企业30万元、C企业25.5万元、D企业60万元，累计115.5万元。约谈结束后，局对该单位解释说明情况进行了分析：1、该单位对疑点二的解释说明中所说的影响相关指标的主要原因在当前市场激烈竞争下，所有的建筑企业都会面临这些问题，大家在这方面应基本位于同一水平，不应造成相关指标的过大差异，应进一步核实。2、约谈过程中该单位再三强调造成上述问题的主要原因是：建设单位没有按合同约定的时间付款，企业107、无法及时确认收入所致。通过分析讨论，认为该单位法定代表人提到的“未按合同付款”问题对查清疑点十分重要。为了查明该单位事实真相，对其提供的合同等资料进行了认真梳理。1、通过对各个工程项目的分析，看收入是否按规定确认。2、从对建设工程施工合同和预收款情况统计表的分析可见，该单位除115.5万元预收款未转营业收入外，经税务机关分析仍有88万元（165万元-77万元）应确认为收入3、“工程施工”与“应记未记营业收入”是否配比。建设工程施工合同和预收款情况统计表单位：万元工程项目工程造价工程期限付款规定及付款情况完工状态决算情况预收账款余额已计收入（当年已开票）应计未计收入（税务机关分析）甲企业148.108、307/1108/407年已付20万且08年已记收入,完工付清已完工已决算,结算价161.34万141.34旧村改造项目8708/909/308年付44万且09年已记收入，完工付清已完工已决算,结算价90万3020旧村改造A企业24508/309/6按完工进度完工结清已完工未决算3020055旧村改造B企业17208/409/9完工付清已完工已决算,决算价183万15538旧村改造C企业16608/709/11完工付清已完工未决算25.513046旧村改造D企业27009/9-10/9按完工进度09年应付240万,未完工未决算6020050某房产公司75309/5-10/9按完工进度09年应付109、410万未完工未决算410合计1841.3115.51266.34209。工程施工与工程未结算收入对照一览表单位：万元工程项目“工程施工”账面余额应记未记营业收入备注旧村改造工程14.1520已决算旧村改造A企业42.0255已完工未决算旧村改造B企业26.438已决算旧村改造C企业33.346已完工未决算旧村改造D企业78.4550跨年度工程某房产公司142.29跨年度工程合 计326.61209从“工程施工”账户看：企业“工程施工”当年余额的各工程项目及金额与应记未记营业收入的工程项目及金额基本吻合（除两个跨年度工程外），进一步证实企业2009年度可能少记了主营业务收入209万元。如该单位110、承认少记营业收入209万元，则劳动生产率为9.49%，与同行业基本接近，疑点消除。3、对未完工工程成本结转的分析应记未记营业收入的项目在调增营业收入的同时，也应调增相应的营业成本。完工项目账面成本准予全部结转，但工业园区D企业、某房产公司两项工程因未完工，我们按施工预算的成本（料、工、费合计）与工程合同价的比例计算应结转的成本。企业是否多转成本，此为疑点五。未完工工程成本结转计算表单位：万元项目工程合同价格工程预算成本预算价的销售成本率已记营业收入已转成本已结转的销售成本率已记收入应转成本应转、已转成本差额旧村改造项目D企业270219.1681.17%20017085%162.34-7.66111、某房产公司753621.2382.50%410348.585%338.25-10.254、评估人员对评估过程中发现的疑点进行分析如下：初次约谈后疑点情况一览表序号疑点内容纳税人解释说明是否合理疑点是否消除备注1劳动生产率与同行业相比明显偏低。数据未确认未消除，进一步核实2营业收入、利润总额等绝对财务指标虽有所增长，但销售成本率、利润率等相对财务指标却逐年下降。与规模效益的形成规律不相符合解释不合理未消除3“工程施工”科目当年余额326.61万元，占本年营业收入17.19%，明显偏高。解释不够充分未消除4“预收账款”科目当年余额115.5万元，按常理推测，年末一般无余额，是否存在应转未转收入？承112、认应转营业收入已消除5跨年度度工程项目的已记收入的销售成本率与预算价的销售成本率相比偏高，是否多转成本？新增（二）再次约谈为了进一步核实相关疑点，又一次发出询问约谈通知书约谈了单位负责人，并就以下问题向其提出了质询：1、旧村改造D企业、某房产公司两项目当年未完工，属跨年度工程，2009年账上已记营业收入部份的销售成本结转的依据是什么？是不多结转成本？ 2、相关应记未记营业收入的金额及相关应结转的成本是否正确？该单位解释：因该项目是跨年度工程，2009年按开票金额记营业收入，在结转成本时，留了部分毛利润，按85%销售成本率结转成本，可能是多转了一些，愿按税法规定进行调整。但是房产公司工程2009113、年发生一起意外事故，扣除保险公司赔偿的金额外单位另又承担了4.8万元费用，因单位是按工程项目核算，此费用记入了房产公司工程的“施工成本”中，并出示了记账凭证和明细账、保险部门和建筑主管部门相关证明及伤残鉴定部门的鉴定报告。该单位对未记营业收入的金额及相关应结转的成本同意按税法的规定进行调整，并缴纳税款。结合上次约谈的情况，评估人员进一步向该单位明确：一、营业税对建筑业营业税纳税义务时间的规定；二、企业所得税法对收入确认时间的规定和税法对成本结转和收入相配比的规定；三、有关特殊业务账务处理的规定。并向该单位初步明确了此次评估的税款及计算依据。至此，因营业收入确认及应结转成本的调整，2009年销售114、成本率77.18%、利润率2.17%、企业所得税负担率1.03%、企业所得税税收负担偏离率3.00%，分别接近和超过往年、同行业水平;评估人员对评估中发现的疑点再次进行分析如下：再次约谈后疑点情况一览表序号疑点内容纳税人解释说明是否合理疑点是否消除1劳动生产率与同行业相比明显偏低。收入已确认，劳动生产率接近同行业水平已消除2营业收入、利润总额等绝对财务指标虽有所增长，但销售成本率、利润率等相对财务指标却逐年下降。与规模效益的形成规律不相符合收入及成本的确认，利润的增加，相应指标明显正常。已消除3“工程施工”科目当年余额336.61万元，占本年营业收入26.58%，明显偏高。成本结转后余额已减少115、已消除4“预收账款”科目当年余额77万元，按常理推测，年末一般无余额，是否存在应转未转收入？承认应转营业收入已消除5跨年度度工程项目的已记收入的销售成本率与预算价的销售成本率相比偏高，是否存在多转成本？承认多转成本已消除四、评定处理鉴于疑点已经全部消除，局制作了纳税评估报告，作出差异符合性结论，填制纳税评估建议书，建议企业根据此次评估发现的问题及相关税法规定进行自查自纠。5日后，该企业提交了自查申报表，申报税、费合计129998.00元，其中：营业税62700.00元、城市维护建设税4389.00元、教育费附加1881.00元、地方教育附加627.00元、企业所得税60401.00元，并按规定116、加收了相应的滞纳金。五、管理建议（一）建筑行业流动性大，很难控管，为此税收管理员要经常深入企业进行调查研究，及时了解掌握辖区内工程项目的变动情况，加强建筑项目的登记管理，及时掌握工程项目甲、乙双方的一些动态信息，及时记载，不断完善管理资料。（二）对施工收入的确认，建筑安装企业“重收现轻合同”的现象普遍存在，对此要加大征管监控力度，重视对项目管理资料的应用，特别要从加强工程施工合同的管理上入手，来确保纳税人及时进行收入的确认，建立一套行之有效的监控体系。日常征管不能只重视对申报本身的审核，而缺失对与申报有紧密联系的相关资料的审查比对。（三）在日常的征收工作中，应加强对企业的税收辅导，加大税法宣传力度，促使企业规范账务处理，准确地进行纳税申报，提高纳税服务质量，保证国家税收及时足额入库，降低纳税人被处罚的风险。