1、多事之秋，行业避险2021年深圳城市更新三季度发展回顾与趋势展望 罗宇合一城市更新集团创始人、董事总经理“城市更新”APP 创始人广东省三旧改造协会第一届副会长 行业发展研究中心主任 前期工作委员会副主任 产业促进中心副主任深圳市城市更新开发协会评估与咨询专业委员会副主任深圳市房地产租赁行业协会第一届创始副会长广州市房地产行业协会专家委专家委员东莞市城市更新协会产业发展专业委员会主任、金融与投资专业委员会专家委员北京师范大学珠海分校 不动产学院 客座教授、法律与行政学院 校友导师合一简介：城市更新产业运营政策智库合一城市更新集团，创始于2013年专业领先的策略型城市更新全流程服务商业务覆盖大湾2、区两岸六城（深莞惠、广珠中）我们为政府、房企、金融机构以及业主提供旧改运营全流程综合服务我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国房地产从增量开发转型存量改造提供系统性的解决方案目前已经服务六十多家百强房企，多家顶级旧改金融机构2017-2020年牵头完成五宗城市更新项目并购交易，并购项目货值合计160亿元人民币担纲六家金融机构城市更新基金.信托.资管项目管理顾问，前融资金规模合计100亿元人民币唯一“省市双料副会长”城市更新全流程咨询服务商Chapter01数说更新：2021年三季度大数据【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新项目数量统计图】2021年三季度（3、07月01日-09月30日），深圳市共累计：城市更新单元计划：全市城市更新计划公示公告46项，其中计划公示18项，拆除重建类计划公示315.4公顷；计划公告28项，拆除重建类计划公告290.4公顷。城市更新单元规划：全市城市更新规划公示公告59项，其中规划公示36项，拆除范围面积共570.9公顷，规划公告23项，拆除范围面积共357.5公顷。实施主体确认：全市拆除重建类更新单元实施主体公示项目13个，拆除范围面积共71.8公顷，开发建设用地面积42.6公顷。【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新项目统计图】备注：三季度项目统计规则为计划规划类项目公示、公告分别进行统计，包含项目修改公示4、公告，已进行公告的项目并不剔除其公示项目，下同。2021年三季度城市更新整体数据【 2021二季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告规模对比图】【 2021二季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示规模对比图】【 2021二季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告数量对比图】【2021二季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示数量对比图】规模整体环比上升123.7%规模整体环比上升32.4%数量整体环比上升20%三季度城市更新单元计划立项走势：整体环比上升，推动速度加快；加快因素主要为三方面，考虑防止大拆大建新政避险与十四五规5、划纳入不确定性，加之通过计划立项提升项目价值等数量整体环比上升64.7%【 2020三季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告数量对比图】【 2020三季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告规模对比图】三季度城市更新单元计划立项走势：整体同比基本呈上升趋势数量整体同比上升75%规模整体同比上升19.7%【 2020三季度和2021三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示数量对比图】【 2020三季度和三季度上半年深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示规模对比图】数量整体同比下降28%规模整体同比上升65%【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示与6、公告拆除规模统计图】【2021年三季度深圳市不同规模拆除重建类城市更新计划公示与公告项目数量及规模统计图】【2021年三季度拆除重建类城市更新计划公示申报主体类型比例图】【2021年三季度拆除重建类城市更新计划公告申报主体类型比例图】计划公示共18项计划公告共28项三季度城市更新单元计划立项走势：大项目大统筹，民企和股份公司为主宝安光明龙华龙岗坪山南山福田罗湖盐田大鹏村改2-58-1-1居改-商改-工改34-31-其他-024681012数量：个【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公示类型数量对比图】【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新计划公告类型数量对比图】【20217、年三季度深圳市拆除重建类城市更新计划公示类型比例图】【2021年三季度深圳市拆除重建类城市更新计划公告类型比例图】计划公示共18项计划公告共28项三季度城市更新单元计划立项走势：龙岗领跑，村改为主宝安光明龙华龙岗坪山南山福田罗湖盐田大鹏2021年第二季度 152.76.9-64.0-12.319.05.84.5-2021年第三季度5.78.914.4144.045.347.3-27.154.210.7020406080100120140160180规模：公顷【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告规模对比图】【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各区拆除8、重建类城市更新规划公示规模对比图】【2021年二季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公示数量对比图】【 2021年二季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告数量对比图】三季度城市更新单元规划批复走势：整体环比上升，加快规划报批，提升项目熟化程度，规划批复提速数量整体环比上升56.5%数量整体环比上升21.1%规模整体环比上升62.9%规模整体环比上升34.8%宝安光明龙华龙岗坪山南山福田罗湖盐田大鹏2020年第三季度4-73222-2021年第三季度222712-232012345678数量：个【2020年三季度与2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新9、规划公告数量对比图】【2020年三季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告规模对比图】数量整体同比上升15%规模整体同比上升146.6%三季度城市更新单元规划批复走势：同比数量降中有升，规模上升明显，大项目大统筹是城市更新的未来趋势【2020年三季度与2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公示数量对比图】【2020年三季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告规模对比图】数量整体同比下降2.7%规模整体同比上升79.6%2010年以前2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021三10、季度平均容积率4.75.75.55.05.54.85.65.75.56.46.16.96.7平均移交率 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%4.7 5.7 5.5 5.0 5.5 4.8 5.6 5.7 5.5 6.4 6.1 6.9 6.7 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%012345678【2021年三季度深圳市各区城市更新规划公示与公告拆除规模11、统计图】【2021年三季度深圳市不同规模拆除重建类城市更新规划公告项目数量及规模统计图】【2021年三季度深圳市各区城市更新规划公告平均容积率、平均移交率统计图】【2021年三季度深圳市更新规划公告平均容积率、平均移交率与历年对比图】三季度城市更新单元规划批复走势：容积率、移交率处于高位【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公示类型及数量对比图】【2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新规划公告类型及数量对比图】【2021年三季度深圳市城市更新规划公示类型比例统计图】【2021年三季度深圳市城市更新规划公告类型比例统计图】规划公示共36项规划公告共23项三季度城市更新单元规划批12、复走势：龙岗领跑，村改为主【2021年三季度深圳市城市更新规划公示建筑类型百分比图】【2021年三季度深圳市城市更新规划公告建筑类型百分比图】【2021年三季度深圳市各区城市更新规划公示建筑类型规模图】【2021年三季度深圳市各区城市更新规划公告建筑类型规模图】计容建筑总量：1518.1万计容建筑总量：2149.6万三季度城市更新单元规划批复走势：住宅为主力，龙岗规模最大【2021年二季度和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体数量对比图】三季度城市更新单元实施主体走势：拆迁难叠加融资难，拆迁实施同环比整体下滑，期待城市更新条例相关细则尽快出台，助力拆迁实施进程【2021年二季度13、和2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体规模对比图】规模整体环比下降15.5%【2020年三季度与2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体数量对比图】【2020年三季度与2021年三季度深圳市各区拆除重建类城市更新实施主体规模对比图】数量整体同比下降7.1%规模整体同比下降39.8%数量整体环比下降13.3%【2021年三季度深圳市拆除重建类城市更新实施主体公示项目实施主体类型百分比图】【历年计划实施率及规划通过率情况（按规模）】2021年三季度，确认实施主体的项目有13个，仅民企和股份公司两大类企业参与，其中民企占比最大（12个），为92%。实施主体公示共13项备注14、：计划实施率=实施主体公示拆除规模.计划立项拆除规模规划通过率=规划公告拆除规模.计划立项拆除规模三季度城市更新单元实施主体走势：民企为主，计划实施率处历史高位是, 4项, 31%否, 9项, 69%是, 6项, 21%否, 22项, 79%是, 2项, 9%否, 21项, 91%是, 6项, 17%否, 30项, 83%是, 0项, 0%否, 18项, 100%三季度城市更新项目前期融资走势：信贷政策趋紧，融资需求迫切，金融机构更青睐成熟项目；近期多家房企暴雷，市场静观收并购时机！【涉及前融拆除重建类城市更新计划公示项目统计图】【涉及前融拆除重建类城市更新规划公示项目统计图】【涉及前融拆除重15、建类城市更新实施主体公示项目统计图】【涉及前融拆除重建类城市更新计划公告项目统计图】【涉及前融拆除重建类城市更新规划公告项目统计图】计划阶段规划阶段实施主体阶段是, 17项, 59%否, 12项, 41%是, 8项, 19%否, 35项81%是, 9项, 18%否, 42项, 82%是, 4项, 12%否, 28项, 88%是, 5项项, 14%否, 31项, 86%三季度城市更新项目前期融资走势：对比上半年，前融更趋惨淡【上半年涉及前融拆除重建类城市更新计划公示项目统计图】【上半年涉及前融拆除重建类城市更新规划公示项目统计图】【上半年涉及前融拆除重建类城市更新实施主体公示项目统计图】【上半年16、涉及前融拆除重建类城市更新计划公告项目统计图】【上半年涉及前融拆除重建类城市更新规划公告项目统计图】计划阶段规划阶段实施主体阶段宝安区光明区龙华区龙岗区坪山区南山区福田区罗湖区盐田区大鹏新区规模781.0323.7804.9 2328.7 523.8878.1-1.7-150.6数量2811443365-1-4781.0 323.7 804.9 2328.7 523.8 878.1 -1.7 -150.6 28 11 44 33 6 5 -4 - 5 10 15 20 25 30 35 40 45 5005001000150020002500规模：公顷数量：个深圳土地整备利益统筹项目整体表现：17、市场接受度提高，推动意愿增强【深圳市各区土地整备利益统筹项目空间分布图】深圳市各区土地整备利益统筹累计数量及规划不完全统计图 深圳市土地整备利益统筹项目计划立项累计132个，整备总实施规模5792.5公顷。 新增实施方案公告项目5个，整备实施总规模96公顷，留用地总规模9.7公顷； 新增专项规划（含规划公示3个、规划公告10个）13个，整备实施总规模374.4公顷，留用地总规模70.3公顷； 新增留用地上平台1个，总留用地规模为1.3公顷，位于龙岗坪地街道。案例分享平湖生态园片区土地整备利益统筹项目实施范围面积：约394平方公里现状总建筑面积：约175万现状毛容积率：约0.44法图功能：工业、18、居住等功能招商方：深圳市龙岗区土地整备事务中心成交人：华侨城集团有限公司合作方式：前期服务商服务内容：策划及运营方案研究、协助实施方案和规划研究编制、项目报批、协助对接相关权利人、对接政府等土地整备研究范围图案例分享六联社区坪地北产业整备片区土地整备利益统筹项目实施范围面积：156万现状建筑面积：约85万留用地：46万留用地比例：29.7%招商方：深圳市坪地六联股份合作公司、深圳市龙岗区土地整备事务中心成交人：深圳市特发集团有限公司合作方式：前期服务商中标时间：2021年9月14日服务内容：策划及运营方案研究、协助实施方案和规划研究编制、项目报批、协助对接相关权利人、对接政府等区域位置图土地整19、备研究范围图宝安区光明区龙华区龙岗区坪山区南山区福田区罗湖区盐田区大鹏新区改造规模（公顷）2411000238581110数量（个）72-5954- - 1 2 3 4 5 6 7 8 9 100102030405060708090规模：公顷深圳棚户区改造项目整体表现【深圳市各区棚户区改造项目空间分布图】【深圳市各区棚户区改造项目数量及规划不完全统计图】 据不完全统计，截至2021年三季度，深圳市棚户区改造项目累计34个，合计改造面积约267公顷，容积率基本处于6.0以上，项目所处的阶段各不相同，其中包含前期申报项目（包含意向/意愿征集/前期准备工作等）34个，已计划立项25个，实施主体公示220、5个，规划批复18个。值得注意的是，顺利进入开发建设阶段仅10个，占比约29.4%。 三季度，发生新进展的棚户区改造项目有7个，分布在宝安（5个）、罗湖（1个）和盐田（1个）。序号项目名称街道项目进度改造面积（m ）实施主体1龙珠花园棚户区改造项目西乡计划公示961022宝安区38区新乐花园棚户区改造项目新安开发建设22335.7深圳市宝安人才安居有限公司3宝安区39区海乐花园棚户区改造项目16365深圳市宝安人才安居有限公司4宝城43区碧海花园棚户区改造项目23552深圳市天健(集团)股份有限公司5庆宜华苑片棚户区改造项目规划公示23877深圳市宝安人才安居有限公司开发建设6船步街片区棚户区21、改造项目南湖规划公告106582罗湖人才安居公司7沙头角梧桐路棚户区改造项目 沙头角规划公示10960盐田人才安居有限公司三季度深圳市各区棚户区改造项目新进展统计表龙华宝安龙岗罗湖坪山大鹏交易项目9519121结果公告23522102468101214161820数量：个竞争性谈判, 7项, 19%公开招标, 29项, 78%单一来源谈判, 1项, 3%土地整备, 11项, 58%城市更新, 6项, 32%非农建设用地（指标）, 2项, 10%【2021年三季度龙岗区集体资产交易项目类型统计图】【2021年三季度深圳市集体资产交易项目及交易结果公告项目数量统计图】2021年三季度，深圳市共累计22、集体资产交易相关项37项，以公开招标为主（78%），其中，交易结果公告类15项，龙岗区项目最多（前期服务商3个，合作方2个），合作方中标企业以民企为主，前期服务商以国企为主。值得注意的是，龙岗区三季度有19个集体资产交易项目，以公开招标的交易方式为主，属于土地整备类型的项目占比过半。三季度集体资产村企合作开发交易走势：公开招标为主，龙岗活跃竞争性谈判, 2项, 11%公开招标, 17项, 89%【2021年三季度龙岗区集体资产交易项目交易方式统计图】【2021年三季度深圳市集体资产交易项目交易方式统计图】【2021年三季度深圳市集体资产交易中标企业类型统计图】民企, 13项, 87%国企, 223、项, 13%Chapter02政看更新：三季度新政趋势日期适用范围政策名称8.23罗湖罗湖区住房租赁市场“十四五”发展规划（征求意见稿）9.02罗湖深圳市罗湖区棚户区改造实施办法（征求意见稿）8.27福田深圳市福田区支持股份合作公司发展的若干政策7.08南山南山区创新型产业用房管理办法8.06盐田盐田区行政调解实施暂行办法8.17宝安宝安区棚户区改造实施细则续期3年征求意见7.22龙岗产业空间提质增效的若干措施（征求意见稿）7.22龙岗产业空间提质增效扶持计划实施细则（征求意见稿）7.23龙岗深圳市龙岗区关于持续优化营商环境支持市场主体更好发展的若干措施7.28龙岗深圳市龙岗区社区股份合作公司24、集体用地开发和交易监管实施细则（第三次征求意见稿）8.06龙岗深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行）8.10龙岗深圳市龙岗区房屋安全管理实施细则（试行）（征求意见稿）9.30龙岗龙岗区社区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则（第四次征求意见稿）8.10龙华深圳市龙华区国有农业用地管理办法7.15坪山深圳市坪山区一般产业项目用地管理办法（征求意见稿）8.24坪山深圳市坪山区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（征求意见稿）8.05光明深圳市光明区扶持社区股份公司发展专项资金使用管理办法（征求意见稿）8.26光明深圳市光明区旧工业区综合提升扶持操作规程9.16光明深圳市光明25、区原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施规定（征求意见稿）7.14大鹏深圳市大鹏新区创新型产业用房管理实施细则（征求意见稿）8.02大鹏深圳市大鹏新区社区配套和公共服务用房管理办法9.27大鹏深圳市大鹏新区非农建设用地管理办法（征求意见稿）9.29大鹏深圳市大鹏新区股份合作公司集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前期工作指引日期适用范围政策名称7.02全国国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见7.02全国国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知7.23全国住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知7.26全国关于完26、善住房租赁有关税收政策的公告7.30全国中华人民共和国土地管理法实施条例8.30全国住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知9.07全国国家发展改革委 住房城乡建设部关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知9.10全国住房和城乡建设部 关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）7.12全国住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知7.22广东广东省土地管理条例（征求意见稿）8.03广东广东省人民代表大会常务委员会关于广东省契税具体适用税率等事项的决定8.06广东广东省人民政府办公厅印发关于深化工业用地市场化配置改革若干措施的通知8.06深圳深圳市27、人民政府关于印发深圳市“三线一单”生态环境分区管控方案的通知7.07深圳深圳市住房发展2021年度实施计划7.09深圳深圳市关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）7.15深圳深圳地下空间开发利用管理办法7.27深圳深圳公共住房建设标准7.30深圳深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）7.30深圳深圳经济特区社会建设条例（征求意见稿）9.15深圳深圳市规划和自然资源局关于深圳市城市规划标准与准则局部条款修订公开展示的通告9.16深圳第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准9.24深圳深圳市地方金融监督管理局等六部门关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知8.1128、罗湖罗湖区股份合作公司重大事项决策及备案管理办法2021年三季度政策纵观三季度出台涉及深圳更新相关政策46个，国家级政策9个，省级政策3个，市级政策10个，区级政策24个（龙岗7个，大鹏4个，罗湖3个，光明3个，坪山2个，福田、龙华、南山、盐田、宝安各1个）。深圳市、区政策合计34个，平均一周三策，仍处于高密度发布态势。策略型城市更新全流程服务商| 城市更新产业运营政策智库一、严格控制大规模拆除 核心内容：除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。二、严格控制大规模增建 核心内容：严格控制老城29、区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知出台背景：2021年8月30日，住房和城乡建设部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）(以下简称新政)，旨在杜绝“沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向”，规避“随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本”等更新乱象。划定“2255”底线，防止城市更新变形走样三、严格控制大规模搬迁 核心内容：要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近30、安置率不宜低于50%。四、确保住房租赁市场供需平稳 核心内容：统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。20%五年城市更新规划城中村综合整治分区工业区块线工业保留提升保护区紫线、历史风貌区和历史建筑保护危房鉴定2通过四大政策规范城市更新规划容积率审批城中村拆建比，新政为1.8-2.0增大公共服务设施贡献50%5%加大城市更新配建公共住房比例，推进住房保障供给力度划定城中村综合整治分区（2019-2025），56%城中村期间不得拆除重建防止大拆大建的深圳实践 市场化搬迁实施，基本上搬迁安置都是原地安置 保留/复建城中村宗祠，传承人文历史除违法建筑和经专业机31、构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。在确保安全的前提下，允许适当增加建筑面积用于住房成套化改造、建设保障性租赁住房、完善公共服务设施和基础设施等。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近32、安置率不宜低于50%。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。防止大拆大建的深圳实践：从政策方面划定城市更新底线2016推行五年期的城市更新规划，必须位于五年期的城市更新规划中的拆除重建区的项目才能申请开展拆除重建类城市更新。2018201920202021推出工业区块线管理办法，明确要求位于二级工业区块线的现状工业用地在该办法有效期内（至233、023年）应予以保留，如需开展城市更新或土地整备均需申请调整。划定城中村综合整治分区，至2025年，约56%的城中村不允许开展拆除重建类城市更新。深圳开始划定100平方公里的保留提升工业区，在十四五期间不得开展拆除重建类城市更新。进一步修编城市紫线规划，纳入新一批保护项目，紫线特指经深圳市政府核定公布的历史建筑、历史风貌区等历史文化遗产需要保护和控制的地域界线。条例鼓励实施主体参与文物、历史风貌区、历史建筑的保护、修缮和活化利用以及古树名木的保护工作。对于城市更新单元内保留的文物、历史风貌区和历史建筑或者主管部门认定的历史风貌区和历史建筑线索等历史文脉，应当实施原址保护。实施主体在城市更新中承34、担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用，或者按规划配建城市基础设施和公共服务设施、创新型产业用房、公共住房以及增加城市公共空间等情形的，可以按规定给予容积率转移或者奖励。保障房, 714 万, 49%创新型产业用房, 190 万, 13%人才公寓, 18 万, 1%公配设施, 530 万, 37%防止大拆大建的深圳实践：公共利益优先，增加住房供应2010年以前2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 20202021三季度平均容积率4.75.75.55.05.54.85.65.75.56.46.16.96.7平均移交率 26.35、3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%4.7 5.7 5.5 5.0 5.5 4.8 5.6 5.7 5.5 6.4 6.1 6.9 6.7 26.3%29.5%23.4%33.2%27.0%30.0%30.1%31.8%35.8%34.5%34.0%37.1%40.3%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%012345678【2021年三季度深圳市更新规划公告平均容积率、平均移交率与历年对比图】深圳城市更新强调以公共利益优先为原则和目标，通过拆除重建后的土地移交政府来实现，且土地移交率逐年36、提升，今年截止三季度新批准城市更新单元规划的项目平均土地移交率已高达近40%。移交政府的土地基本都是用于增建必要的公共服务设施，比如学校、医院、道路等。截止2021年三季度，深圳通过城市更新提供保障房、人才公寓、创新型产业用房和公配设施的规划建筑面积超1452万，占比8.5%。2016年，规自局在关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施中提出，大幅提高城市更新项目的人才住房、保障性住房配建比例。其中，城中村及其他旧区改造为住宅的更新项目的基准配建比例由8%至12%提高到15%至20%；工改居更新项目的基准配建比例分别由16%至20%提高到30%至35%。【截止2021年三季度深圳市更新保障房、37、人才公寓、创新型产业用房、公配设施比例图】深圳经济特区城市更新条例配套细则持续发布深圳经济特区城市更新条例配套细则相关新政重点围绕“行政征收”和 “确权前置”两大核心内容。类型补偿方式及补偿金额计算备注经产权登记住宅类对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，作出房屋征收决定的辖区政府应当提供相应的住宅进行调换，并按照下列规定结算差价。产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。商品性质以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的,其所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的38、,被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。非商品性质未经产权登记住宅类原村民符合非商品住宅建设用地标准，不超过480的部分产权调换非商品性质货币补偿：被征收房屋的价值10%公告基准地价原村民符合非商品住宅建设用地标准，超过480的部分符合“两规”处理条件被征收房屋的价值20元/罚款100%公告基准地价不符合“两规”但符合决定处理条件被征收房屋的价值30元/罚款100%公告基准地价原村民不符合非商品住宅建设用地标准的多栋部分经批准建设的部分被征收房屋的价值100%公告基准地价未经批准或者超过批准建设的部分符合“两规”处理条件被征收房屋的价值50元/罚款2倍公告基准地价不符合“两规”但符合决定处理39、条件被征收房屋的价值100元/罚款2倍公告基准地价非原村民所建私房不超过建筑面积150的部分产权调换：缴纳100元/罚款以及50%公告基准地价非商品性质货币补偿：被征收房屋的价值100元/罚款100%公告基准地价超过建筑面积150的部分被征收房屋的价值150元/罚款3倍公告基准地价原农村集体经济组织所建统建楼经规划国土部门批准建设产权调换非商品性质货币补偿：被征收房屋的价值10%公告基准地价未经规划国土部门批准或者超过批准建设被征收房屋的价值100元/罚款2倍公告基准地价区更新整备局对更新项目是否符合房屋征收启动条件及启动必要性进行审查报区人民政府决定房屋征收程序启动审查通过决定通过“先审查，40、后决定”的征收启动机制已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比不低于85%已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于85%首创搬迁补偿双向沟通机制深圳市城市更新未签约部分房屋征收规定（征求意见稿）适用条件：达到更新条例所规定的触发条件，即条例所述的旧住宅区面积和人数的“双95%”和城中村合法住宅、住宅类历史违建部分人数的“单95%”。适用范围：达到征收条件后对未签约部分房屋实施征收以及给予被征收房屋物业权利人补偿的活动。6策略型城市更新全流程服务商| 城市更新产业运营政策智库深圳市龙岗区行政调解实施办法（试行） 盐田区行政调解实施暂行办法8月6日，龙岗和盐田两区司法局分别发布深圳市龙岗区行政调解41、实施办法（试行）盐田区行政调解实施暂行办法，两区行政调解文件在民事纠纷的行政调解范围中提到城市更新相关内容，即行政调解范围包含土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷，城市更新案件的行政调解流程和要求与其他行政调解案件一致。1.民间纠纷引起的情节较轻的治安案件；2.交通事故、医疗事故等引起的损害赔偿纠纷；3.消费者权益保护、产品质量、价格等纠纷；4.土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷；5.侵犯商标专用权、著作权、专利权等知识产权纠纷；6.环境污染赔偿纠纷；7.旅游权益纠纷；8.劳动保障纠纷；9.其他依法可以调解的民事纠纷。民事纠纷：1.民间纠纷引起的情节较轻的治安案件；2.交通事故、医疗事故等引42、起的损害赔偿纠纷；3.消费者权益保护、产品质量、价格等纠纷；4.土地权属争议、城市更新搬迁补偿等纠纷；5.侵犯商标专用权、著作权、专利权等知识产权纠纷；6.环境污染赔偿纠纷；7.旅游权益纠纷；8.劳动保障纠纷；9.其他依法可以调解的民事纠纷。龙岗区民事纠纷行政调解范围盐田区民事纠纷行政调解范围首例行政调解案例盐田海涛花园城市更新项目策略型城市更新全流程服务商| 城市更新产业运营政策智库宝安龙岗龙华坪山大鹏盐田数量（个）943111012345678910数量：个确权前置确权前置可打击回迁房炒卖。截止9月30日，据不完全统计，深圳在城市更新实施行动中已有19个城市更新单元对物业权利人核实结果进行43、公示/公告（其中1个城市更新单元对物业权利人核实结果进行公告），主要集中在宝安、龙岗和龙华。深圳市城市更新单元物业权利人核实结果公示/公告名单序号区划发布日期街道更新单元名称拟拆除重建面积（m）1宝安7.12沙井石厦港联工业区城市更新单元61000 27.27航城钟屋黄田旧村城市更新单元（增补地块）544582 37.28福海桥头开利厂城市更新单元28600 47.30新桥新二庄村工业区城市更新单元74336 58.09沙井东塘岗头工业区城市更新单元24800 68.23沙井沙二西环路片区城市更新单元102000 79.06新桥大钟岗及慧丰工业区城市更新单元207000 89.13西乡铁仔山共44、乐片区城市更新单元131912 99.27沙井沙四北帝堂片区城市更新单元109000 10龙岗7.21坪地惠华片区城市更新单元45104 118.16园山大康河沿线片区拟城市更新单元70701 129.02坪地富地岗老围片区城市更新单元94021 139.30平湖新木社区新围仔村居住片区城市更新单元57271 14龙华9.03观湖观城第一期城市更新单元（长安围增补地块）21028159.10大浪龙胜工业区城市更新单元38143 169.18大浪上下横朗城市更新单元133792 17坪山9.14坪山城投广场城市更新单元26783 18大鹏9.14葵涌庙角岭工业区城市更新单元392000 19盐田45、9.28盐田洪安围片区城市更新单元94660 【深圳市各区拆除重建类城市更新确权前置项目数量不完全统计图】策略型城市更新全流程服务商| 城市更新产业运营政策智库深圳经济特区城市更新条例第六十五、六十六条行政处罚裁量权实施标准首例行政调解案例盐田海涛花园城市更新项目序号违法行为处罚依据违法情节处罚标准1市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的行为深圳经济特区城市更新条例第六十五条：违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正;逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。在同一项目中与未经核查确认的物业权利人签46、订搬迁补偿协议5份以下，经责令限期改正逾期未改正的处50万元罚款在同一项目中与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议5份以上10份以下，经责令限期改正逾期未改正的处75万元罚款在同一项目中与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议10份以上，经责令限期改正逾期未改正的处100万元罚款2未经确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作的行为深圳经济特区城市更新条例第六十六条：未经本条例第十七条第一款规定确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作的，由区城市更新部门责令限期改正；逾期不改47、正的，处一百万元以上五百万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。首次违法，经责令限期改正，逾期未改正未造成社会影响处100万元罚款造成一般社会影响处200万元罚款造成重大社会影响处500万元罚款第二次违法未造成社会影响处200万元罚款造成一般社会影响处300万元罚款造成重大社会影响处500万元罚款第三次及以上违法未造成社会影响处300万元罚款造成一般社会影响处400万元罚款造成重大社会影响处500万元罚款第六十五条违反本条例第三十条规定，市场主体与未经核查确认的物业权利人签订搬迁补偿协议的，由区城市更新部门给予警告，并责令限期改正；逾期不改正的，处五十万元以上一百万元以下罚款。第六十六条未48、经本条例第十七条第一款规定确定为城市更新单元计划申报主体，擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作的，由区城市更新部门责令限期改正；逾期不改正的，处一百万元以上五百万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。光明区原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施规定（征求意见稿）出台背景：2002年，原光明农场撤销建制。原光明农场时期形成的旧村、旧住宅区、旧工业区等建成区，并未全面完善用地手续。现有的政策制约了光明农场通过城市更新方式进行二次开发：一是合法用地比例不足，二是无法适用旧屋村范围认定、历史用地处置、外部移交公共设施用地等政策，三是土地权益主体缺失。新政的出台将有49、效解决光明农场实施城市更新的土地二次开发问题。光明农场各类用地分布图原光明农场组建及体制变迁光明区原光明农场未完善用地手续建成区城市更新实施规定（征求意见稿）光明农场更新项目计划申报阶段流程公开选择市场主体方案和搬迁补偿指导方案流程图合法比例不足明确农场城市更新项目计划申报主体两类情形：一是现状合法比例不足60%的，由辖区街道办事处作为单一申报主体，并可引入前期服务机构协助开展城市更新单元计划、规划等前期工作。二是现状合法比例不足60%的，由物业权利人共同委托单一物业权利人或单一市场主体作为单一申报主体。土地权益缺失确保辖区街道办事处作为原光明农场未完善用地手续建成区的土地权益人，承接该部分土50、地参与城市更新的权利及义务，解决农场土地权益主体缺失问题。政府分成物业农场更新项目涉及原光明农场未完善用地手续建成区土地应获得的政府分成物业原则上不得低于评估价值且不得低于原光明农场未完善用地手续建成区在项目中产生规划容积的10%。政府分成物业原农场未完善用地手续建成区权属清晰用地/农场更新项目权属清晰用地*项目可赔售建筑面积*10%。城市更新政策趋势趋势一趋势二趋势三加大存量资源盘活力度，积极探索有机更新新路径深圳已基本形成以流量空间为增长点的城市更新发展新模式，后期需要加大对存量资源的盘活力度，走一条内涵式、集约型、绿色化的高质量发展新路子。二次房改下，深圳更新整备及旧住宅改造迎来新机遇“51、双区”背景下的深圳为落实“二次房改”目标，“宅地供应新政”围绕两条主线全方位增加居住用地供给、降低商业用地比例，通过城市更新、土地整备及旧住宅区改造全面提高居住用地比例、优化建设用地规划布局，力度空前。未来一段时期，这三种方式将作为商品房及公共住房供应的主渠道，迎来新的发展机遇。条例配套细则陆续发布，为城市更新项目推进保驾护航条例各项配套细则新政的相继出台，显示出政府对于破解拆迁难的决心，部分深陷拆迁泥潭的更新项目或将出现转机！Chapter03更新前瞻：行业趋势展望与策略建议2019Q32020Q32021Q3项目规模57.887.85.0项目数量11910246810120.010.02052、.030.040.050.060.070.080.090.0100.0数量：个规模：公顷2019Q32020Q32021Q3项目规模4.727.47.7项目数量356012345670.05.010.015.020.025.030.0数量：个规模：公顷三季度城市更新30强企业表现-1【深圳市2019-2021年三季度城市更新30强企业实施主体数量和规模趋势图】【深圳市三季度年上半年城市更新30强企业规划批复数量和规模趋势图】【深圳市2019-2021年三季度城市更新30强企业计划立项数量和规模趋势图】【深圳市2019-2021年三季度城市更新30强企业集体资产交易数量和规模趋势图】从规模上来看53、，除规划批复阶段外，其他阶段的参与度与2020年相比下滑明显。从数量上来看，在计划立项和实施主体确认阶段的推动积极性有所减弱，但在规划批复和集体资产交易中相对活跃。【 2021深圳市前三季度城市更新30强前融项目数量及占比走势图】三季度城市更新30强企业趋势-2备注：集体资产交易项目不包含在内2021年截止三季度城市更新30强企业的城市更新项目涉及前融的项目有17个，占比近三成，前融占比项目一直呈下降态势。由于受金融政策、三道红线等政策的影响，企业融资难度加大，前融项目越来越少。数据来源：致远房地产财税是, 4家, 13%否, 26家, 87%【2021年截止三季度城市更新30强暴雷企业数量占54、比图】2021Q12021Q22021Q3涉及前融数量1052项目总数201717前融项目占比50%29%12%0%10%20%30%40%50%60%0510152025数量：个房地产调控形成了全方位、体系化的新框架行业避险改居住改保障宝安立新水库北地区法定图则03-06、03-07、04-09、04-10、04-12、12-01、13-01、13-02地块规划调整公示，新增宅地约22万行业避险政企合作连片改造，重点城市更新单元+重点利益统筹项目工改工回归产业升级，运营优质资产在深圳旧改界的地面已罕见白衣骑士但天空却多的是盘旋等待已久的秃鹫回首本行业季度研报第一期：2017年Q3策略型城市更新全流程服务商| 城市更新产业运营政策智库 城市更新是风险投资，一级开发孵化出地能力决定投资能力，吃得下消化得了； 城市更新跨周期投资，考验期间现金流平衡能力，城市更新适合股、不适合债，至少不适合高息短债； 如同全世界的大都市，城市更新是常态化；做城市更新，是收获项目熟化过程的城市发展土地升值红利。城市更新三大常识鼓励推动由“开发方式”向“经营方式”转变过度房地产化的开发建设方式城市更新转型长期趋势问题趋势VS拆不动算不过账过度房地产化公共利益缺位产业空心化房企暴雷退潮市场失灵政企合作连片改造公共利益优先联动新基建产业导入功能性国企介入政府引导城市更新发展问题与长期趋势