1、前 瞻 产 业 研 究 院 出 品存量时代中国城市更新发展报告存量时代中国城市更新发展报告Report of Chinas urban regeneration for the stock age目录C O N T E N T S城市更新概述01城市更新必要性与发展痛点02政府视角下的城市更新03房企视角下的城市更新04城市更新的发展趋势050101城市更新概述城市更新概述1.1 城市更新的界定及分类1.2 中国城市更新的发展历程1.3 中国城市更新的参与主体1.4 中国城市更新的具体作用1.1 城市更新的界定资料来源： 前瞻产业研究院整理城市更新是对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中2、村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向旧城镇，旧厂房及旧村庄等，是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境。而棚改是针对城镇中不符合整体居住环境的危旧住房，通过消除危旧住房来改善片区居住环境，兼具完善城市功能以及改善城市环境的作用。总体来说，现在的城市更新包括旧城改造、棚户区改造。旧城改造是当代城市更新的一种形式，棚户区改造属于广义的旧城改造范畴。类型类型对象对象目的目的棚改城镇中不符合然体居住水干的危旧往房（“危房改造”）消除危旧住房，改善片区居3、住环境，兼顾完善城市动能、改善成市环境旧改旧城镇、旧厂房、旧村庄等（“旧房改造”）局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活坏境城市更新旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等（“城市中已经不适应现代化城市的社会生活的地区”）完善城市功能，优化产业结构，改器人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展城市更新、旧改、棚改的定义与区别城市更新、旧改、棚改的定义与区别1.1 城市更新的分类资料来源： 前瞻产业研究院整理城市更新不是简单的改造和重组，他体现着城市、社会、经济、文化、生态价值的提升与可持续发展空间的重塑。目的在于优化人们的生活、生产空间，打造有4、维度感觉的生态文化之城，推动城市治理水平的提升，推动城市空间结构优化和品质提升。构筑居民美好生活。类型综合整治类有机更新类拆除重建类典型案例棚户区改造、旧工业区拆除城市旧工业区、旧商业区、历史文化街区等更新老旧小区改造、生态修复、环境改善土地使用权/用途更新前后多数变化更新前后变或不变更新前后不变主要特征推倒重建、点状保留、增量开发基本保留、少量拆建、提质增效基本不涉及建筑物改建城市更新城乡规划城市建设宏观政策（%）1.2 城市更新发展历程资料来源： 1949-2019年中国城市更新的发展与回顾前瞻产业研究院整理根据我国的城镇化历程及城市建设宏观政策变化，中国城市更新的发展历程可以分为以下四个5、阶段。在第1阶段，城市建设秉持“变消费城市为生产城市”与集中力量开展“社会主义工业化建设”的基本国策;第2阶段，第三次“全国城市工作会议”制定了关于加强城市建设工作的意见，该文件的颁布大幅度提高了城市建设工作的重要性;第3阶段，以“退二进三”为标志的大范围城市更新全面铺开;第4阶段，面对空间资源趋向匮乏、发展机制转型倒逼的现实情境，城市更新成为存量规划时代的必然选择：0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0019491950195119521953195419551956195719581959196019611962196319641965196619676、19681969197019711972197319741975197619771978197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020城镇化率无锡“城市规划年会城市更新分会场”成立“中国城市规划学会旧城改建与城市更新专业学术委员会”北京“中英城市复兴高层论坛”围绕城市复兴问题做专题学术报告第一阶段第一阶段变消7、费城市为生产城市，“社会主义工业化建设”第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段第四阶段第四阶段尊重城市发展规律，提高城市治理能力，解决城市病严格控制大城市规模，合理发展中等城市和小城市大中小城市和小城镇协调发展城市群作为推进城镇化的主体形态控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市合肥“全国旧城改建经验交流会”管采用多种经营方式吸引社会资本投入旧城改建城市规划法合理制定城市规划，适应社会主义现代化建设的需求南京“中国城市更新规划学会城市更新学术委员会恢复成立大会暨学术研讨会”“全国城市工作会议”（1、2）国民经济的调整必须使城市面向乡村、面向农村的、城乡结合的社会主义城市196219631978、8“全国城市工作会议”（3）城市政府要集中力量搞好城市的规划、建设和管理1989城乡规划法城乡统筹、公众参与、规划弹性、实施监督、责任追究“中央城市工作会议”“以人为本、科学发展，改革创新、依法治市”的规划方针2015200820162005199619841.3 城市更新的参与者主体资料来源： 前瞻产业研究院整理政府是更新项目的规划者与主要发起者、总体推动者、政策保障者与管理监督者。为城市更新提供主要资金投入的开发商及建筑商等是城市更新的实施主体。在大多数情况下，更新前原街区的居民、业主或商家、机构等是城市更新项目的主要受益者。更新后的运营者，如商户、新居民、持有产权的基金等是城市更新后资源9、的支配者，也是新的城市发展推动力。他们在享受城市更新成果的同时，也在不断提升和发展着城市更新项目的效益。从根本上说，保证这个群体的利益，城市更新中其他主体的利益才有可能最终实现。中央政府总体布局中央政府总体布局政治建设政治建设文化建设文化建设社会建设社会建设生态文明生态文明经济建设经济建设市市场场资资金金商商业业契契约约社社会会融融资资市场力量市场力量土土地地供供给给制制度度供供给给财财政政供供给给政府力量政府力量社社会会资资金金社社会会契契约约社社会会资资本本社会力量社会力量地方政府政策相应地方政府政策相应多方参与治理多方参与治理住房公共服务住房公共服务遗产保护利用遗产保护利用生态环境保护生10、态环境保护土地利用效率土地利用效率旧工业区旧工业区旧居住区旧居住区历史地段历史地段生态修复生态修复旧中心区旧中心区中国城市更新的多元主体中国城市更新的多元主体1.4 城市更新的具体作用资料来源： 前瞻产业研究院整理城市更新就是最终实现高质量城市化的必经途经之一。未来我国“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下，将发挥积极作用。城市更新的具体作用城市更新的具体作用持续提升城市活力实现城市可持续发展促进产业结构升级形成新的经济增长动力活化城市历史文化基础推动价值传承促进城市生态及人文环境改善提高低效资源的利用效率0202城市更新11、必要性与发展痛点城市更新必要性与发展痛点2.1 中国房地产市场供需现状2.2 中国房地产建设存在问题2.3 中国发展城市更新的必要性2.4 中国城市更新的内容框架与发展痛点2.1 供需现状：房地产供给端持续上行资料来源：CREIS 前瞻产业研究院整理2020年，全年土地成交方面，一季度因疫情封城使得成交骤降，但随着疫情得到控制以及宽松的货币环境下，商品房销售持续超预期，给与了房企拿地的信心，加之财政压力之下，地方政府亦推出更多优质地块，最终带动土地市场量价齐涨。2020全年招拍挂成交土地出让金8.05万亿、同比增长18.8%，其中住宅用地出让金6.62万亿，同比增长19.2%，住宅用地出让金占12、总出让金的 82.2%，占比较2019年基本持平；全年招拍挂出让规划建筑面积49.25亿、同比增长14.9%，其中住宅用地23.1亿，同比增长12.4%，住宅用地供应建面占总建面的46.9%，占比较2019年亦基本持平。图表图表3：2008-2020年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（全部用地）年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（全部用地）21.0541.8946.4351.6930.4834.1831.3134.4942.8942.8749.252.362.862.874.232.832.973.695.185.916.788.050123456789010203040506020113、0年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年规划建筑面积（亿，左轴）土地出让金（万亿元，右轴）图表图表4：2008-2020年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（住宅用地）年全国土地招拍挂成交金额及规划建面情况（住宅用地）12.6019.9619.8324.4513.4714.4513.1215.8019.9420.5523.101.811.881.832.831.902.052.734.134.675.566.620.001.002.003.004.005.006.007.000.005.0010.0015.014、020.0025.0030.002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年规划建筑面积（亿，左轴）土地出让金（万亿元，右轴）2.1 供需现状：需求端增速不及供给端资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理2.1.2 需求端需求端：商品房商品房销售面积销售面积2020 年，全国商品房销售面积 16.76亿，同比增长 6.41%，其中商品住宅销售面积 14.74亿 ，同比增长 6.97%。 商品住宅销售面积占商品房整体的 87.95%。18586.7216138.970.005000.0010000.0015000.0020000.15、0025000.0030000.002017-03-312017-05-312017-07-312017-09-302017-11-302018-03-312018-05-312018-07-312018-09-302018-11-302019-03-312019-05-312019-07-312019-09-302019-11-302020-03-312020-05-312020-07-312020-09-302020-11-302021-03-312021-05-312021-07-312021-09-30商品房销售面积_当月值16413.7613825.160.005000.00100016、0.0015000.0020000.0025000.002017-03-312017-05-312017-07-312017-09-302017-11-302018-03-312018-05-312018-07-312018-09-302018-11-302019-03-312019-05-312019-07-312019-09-302019-11-302020-03-312020-05-312020-07-312020-09-302020-11-302021-03-312021-05-312021-07-312021-09-30商品房销售面积_住宅_当月值2.1 供需现状：需求端增速不及供给17、端资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理2.1.2 需求端：商品房需求端：商品房销售额销售额2020 年，全国商品房销售额 17.36 万亿，同比增长 8.7%，其中商品住宅销售额 15.46 万亿，同比增长 10.8%。 商品住宅销售额占商品房整体的89%，较 2019 年同期再提升 1.7 个百分点，对于商品销售额增长贡献度为 109%。从全年商品房销售额的增速来看，显著高于销售面积增速，主要是住宅价格同比高增所致。133701.31149972.74159725.12115647.29173612.66134794.930.0020000.0040000.0060000.008000018、.00100000.00120000.00140000.00160000.00180000.00200000.002017-02-282017-04-302017-06-302017-08-312017-10-312017-12-312018-03-312018-05-312018-07-312018-09-302018-11-302019-02-282019-04-302019-06-302019-08-312019-10-312019-12-312020-03-312020-05-312020-07-312020-09-302020-11-302021-02-282021-04-3020219、1-06-302021-08-31商品房销售额_累计值(亿元）110239.51126392.60139439.97103497.40154566.96121957.260.0020000.0040000.0060000.0080000.00100000.00120000.00140000.00160000.00180000.002017-02-282017-04-302017-06-302017-08-312017-10-312017-12-312018-03-312018-05-312018-07-312018-09-302018-11-302019-02-282019-04-30201920、-06-302019-08-312019-10-312019-12-312020-03-312020-05-312020-07-312020-09-302020-11-302021-02-282021-04-302021-06-302021-08-31商品房销售额_住宅_累计值（亿元)2.2 中国房地产行业市场痛点：土地城镇化跟不上人口城镇化资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理2.2.1 中国人口城镇化逐年中国人口城镇化逐年加快加快2000年以来，我国城镇人口逐年增加，城镇化率逐年提升，至2020年底，我国城镇人口已达到9.02亿人次，占总人口的比重高达63.89%。但目前中国土地的城镇化21、跟不上人的城镇化，一线城市和部分热点二线城市人口快速增长但土地供给不足，推高房价，而三四线城市土地供给快于人口增长，导致库存上升。人地分离、供需错配，导致我国一线和部分热点二线城市房价高、三四线库存高。人随产业走，人口向收入更高的核心城市和大城市群流动。45906480645021252376542835621258288606336240364512669786907971182731117491677116792988134783137848439019936.2237.6639.0940.5341.7642.9944.3445.8946.9948.3449.9551.2752.5753.22、7354.7756.1057.3558.5259.5860.6063.890.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.000100002000030000400005000060000700008000090000100000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020总人口_城镇（万人）总人口_城镇_比重（%）2.2 中国房地产行业市场痛点：区域供需不均资料来源：世联研究 前瞻产业研究院整理2.2.2 各级城市房地产销售情况差距较大各级城市23、房地产销售情况差距较大从 52 个世联重点监测城市的销售情况来看，2020年销售面积和销售金额分别为4.24亿、7.24万亿元，同比分别增长-0.5%、9.2%，总体分化较大：区域区域城市城市累计销售面积（万）累计销售面积（万）销售面积累计同比（销售面积累计同比（%）累计销售金额（亿元）累计销售金额（亿元）销售金额累计同比（销售金额累计同比（%）京津冀石家庄27427%47623%北京7435%35068%天津1221-12%2001-6%长三角上海85023%516828%杭州137712%391315%南京80311%235813%苏州881-11%22574%无锡595-13%1181324、%珠三角广州120639%359142%深圳44921%245318%珠海406-7%10599%佛山1311-3%20617%其他城市兰州85118%73036%贵阳64629%68221%西安1078-19%1584-10%重庆1927-15%2474-11%2.2中国房地产行业市场痛点：区域供需不均资料来源：世联研究 前瞻产业研究院整理2.2.2 各级城市房地产销售情况差距各级城市房地产销售情况差距较大较大二线城市分化剧烈，销售面积与销售金额同比分别增长-5.1%、3.7%。在 28 个世联跟踪的二线城市中， 有 14 个城市销售面积同比下降，占比一半。其中东三省整体疲软，中部与西南分化25、剧烈，2019 年因 市场过热被住建部点名预警的如佛山、苏州、贵阳、南宁等城市，2020 年市场表现明显弱势。三线城市方面，因跟踪城市主要为珠三角与长三角城市，总体表现偏强。其余部分如南充二季度政府在 购房方面有契税减免，短期爆量带动全年高增，但随后回落明显；山东作为前期棚改大省，潍坊、临沂、 泰安等人口大市的主城区库存一直较低，棚改退潮对其影响并未像其他地市一样，因此随着供应增加而销售放量。2020年各级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况（单位年各级城市新建商品住宅销售面积与销售额同比情况（单位;%）23.1%-4.8%5.5%23.9%3.9%12.5%-10%-5%0%5%10%126、5%20%25%30%一线（4城)二线（28城）三线（20城）销售面积同比销售金额同比一线城市总体量价齐升，销售面积与销售金额同比分别增长 23.1%、23.9%。因中心区新盘较少，房价 的涨幅主要体现在二手房方面2.2中国房地产行业市场痛点：区域供需不均资料来源：CREIS 世联研究 前瞻产业研究院整理2020年，一线、二线、核心城市群三线、非核心城市群三线住宅用地土拍成交楼面价同比分别上涨12.8%、 2.2%、18.1%、4.7%，全年一线与核心城市群三线楼面价上涨最大，热度较高。一线楼面价上升较多主要是上海与广州优质地块供应大幅增加以及北京多宗不限价地块所致，深圳楼面 价下降较大的主因27、是出让了较多人才住房用途的地块。核心城市群三线城市楼面价上涨较多，主要因区域核心城市房价领涨全国，限价政策下主城区新盘与二手倒挂频繁，“千人摇号”大大刺激了市场追涨情绪，整体去化率较好，房企拿地热情较高。 二线与非核心城市群三四线楼面价增长略低主要是因为多数城市以价换量现象严重，土地市场总体热度一般。2.2.3 二线、非核心城市群三线城市土地市场热度较低二线、非核心城市群三线城市土地市场热度较低城市类型城市类型土拍成交出让规划建设面积土拍成交出让规划建设面积土地出让金额土地出让金额平均成交楼面价平均成交楼面价面积（亿）面积（亿）同比（同比（%）金额（亿元）金额（亿元）同比（同比（%）楼面价（元28、）楼面价（元）同比（同比（%）一线城市0.4226.9%0.6943.1%1655512.8%二线城市5.483.7%2.546.0%46302.2%三线城市（核心城市群）4.9710.2%1.7830.1%358018.1%三线城市（非核心城市群）12.2317.4%1.6222.9%13214.7%合计23.1012.4%6.6219.2%28676.0%一线城市0.4226.9%0.6943.1%1655512.8%2.3 城市更新的必要性：核心城市房地产建设迈入“存量时代” 当前中国住房建设总量供过于求，要求中国房地产市场的建设从存量市场出发存量更新住房建设总量供过于求土地城镇化跟不上29、人口城镇化区域供需分化严重核心城市土地开发趋近饱和资料来源：前瞻产业研究院整理从从房地产市场的建设问题看城市更新的必要性房地产市场的建设问题看城市更新的必要性2.3.1 中国房地产建设趋向于存量更新发展中国房地产建设趋向于存量更新发展 中国城镇人口保持高速增长，但土地的城镇化步骤相对缓慢，二三线城市土地热度较低，土地城镇化无法跟上人口城镇化脚步 目前，二三线城市的土地资源相对闲置较多，住房供给无法满足新增城镇人口的需求，而一线城市的住房需求日益加剧，土地供给有限，从而核心一二线城市的存量更新成为房地产建设新的市场 一二线刚性限价城市核心区域土地开发趋近饱和、土地供应日益紧张，城市更新有助于盘活30、存量用地，推动空间转型升级，满足城市经济社会发展需要，逐渐成为城市发展的新常态。2.3 城市更新的必要性：核心城市房地产建设迈入“存量时代”2.3.2 房地产增量存量转换及城市更新规模房地产增量存量转换及城市更新规模每年新增每年新增16万亿万亿现有存量现有存量300万亿万亿增量增量存量存量未来量年转化2%现有量年转化2%城市更新规模城市更新规模超超6万亿万亿超超10万亿万亿资料来源：佳兆业战略研究院 华安证券 前瞻产业研究院整理根据佳兆兴战略研究院的数据统计，截止2020年末，中国房地产市场存量约为300万亿元，每年新增市场约为16万亿元，假设城市更新年转化量超过2%，则房地产存量市场更新的潜31、在规模超过6万亿元，而考虑未来新增市场的转换，城市更新市场规模将超过10万亿元，行业市场空间巨大。2.4 城市更新的内容框架与发展痛点2.4.1 内容框架：城市更新规划管理重构与塑造内容框架：城市更新规划管理重构与塑造我国已经逐步建立的国土空间规划体系将孕育新的规划管理体制机制，更新规划管理体制机制可借此机会进行重构与塑造，内容包括建立健全有机更新项目规划的技术标准体系、建立健全有机更新规划管理的政策法规体系、建立健全有机更新的规划编制方法及审批程序、建立健全有机更新的规划实施监督体制机制等。根据中华人民共和国国民经济 和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要中对城市更新的定位，32、城市更新作为中国城市发展新思路的战略目标之一将从 2021 年开始正式全面推开。规范规范 引导引导 控制控制 协同协同 统筹统筹 决定决定 监督监督 惩处惩处经济目标社会目标政治目标生态目标文化目标城城 市市 现现 代代 化化 发发 展展存量规存量规划管理划管理工具工具更新总更新总目标目标空间规划空间规划作用方式作用方式国土空间规划管理增量规划管理存量规划管理更新规划技术标准更新规划政策法规更新规划编制审批更新规划实施监督有机更新规划有机更新项目申报阶段项目规划方案编制阶段规划方案审核审定阶段规划方案批复阶段规划实施“存量更新”“存量更新”的内容框架的内容框架资料来源：2020中国城市更新论坛33、白皮书 前瞻产业研究院整理2.4 城市更新的内容框架与发展痛点2.4.2 中国城市更新目前的主要痛点：“拆而重建”而非有机更新中国城市更新目前的主要痛点：“拆而重建”而非有机更新 在城市化进入到以存量改造为主的阶段后，各地政府和越来越多的企业都逐步认识到，城市有机更新能带来的并非仅仅是一个或若干建筑物本身的价值增值，而往往是成片街区甚至整个城市在居住档次、产业结构、生活方式、社区功能、环境治理、以及基础设施完善和土地资源优化配置等多方面的全面升级；同时还能在城市文化传承、历史文物保护、提高就业水平、增强城市治理能力等多方面取得相应的重大效果。政府主导模式下拆建更容易满足急功近利的短期见效目标与34、存量更新相比，市场主体在外延扩张中有更多盈利机会粗放式城市扩张阶段对社会效益、民生效益及城市风貌保护等缺乏认识缺乏鼓励市场化主体参与的系统化激励政策和经济关系协调机制图表：“拆而重建”而非有机更新的主要原因图表：“拆而重建”而非有机更新的主要原因资料来源：2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理0303政府引导下的城市更新政府引导下的城市更新3.1 政府端 城市更新的顶层设计3.2 政府端 城市更新的实施细则3.3 政府端 城市更新TOD模式分析3.4 政府端 城市更新的融资措施3.5 政府端 城市更新的管控措施3.1 政府端：政府如何参与城市更新有效的目标管理和工作协调有效的目标管35、理和工作协调相关政策规定及实施细节的及时更新相关政策规定及实施细节的及时更新做好顶层制度的设计做好顶层制度的设计系统性的融资政策系统性的融资政策尊重城市发展规律进行规划尊重城市发展规律进行规划以以TODTOD等理念重塑城市繁荣等理念重塑城市繁荣管控政策规划融资资料来源：2020中国城市更新论坛白皮书前瞻产业研究院整理政府作为城市更新的主导者和重要参与者，主要通过“政策相关规划融资管控”四个方面参与城市更新。3.1 政府端：做好政策措施的顶层制度的设计基层创建顶层设计完善利益分配机制，将提升公共服务、保障公共利益置于首要位置；平衡多元主体的利益关系，完善国有资产的市场化运营机制；推动各政府职能部36、门相互协同，为项目实施提供方针指引和程序约束等。政府成立城市级别的社区更新改造工作专题班；社区更新改造策划和设计体现四个度：高度、深度、满意度、集中度。资料来源： 2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理政策方面，城市更新制度建设可分为两种主要途径：自上而下的法规政策和管理体系建设，制定自上而下的法规政策和管理体系建设，制定城市更新的战略目标：城市更新的战略目标：由下到上，通过多种基层力量来探讨由下到上，通过多种基层力量来探讨以逐步以逐步确定和推广，进而完成顶层设计：确定和推广，进而完成顶层设计： 高度：项目选择需要有较高的定位； 深度：方案设计要有深度，体现精细化改造； 满意度：社37、区居民对改造成效满意； 集中度：尽可能一次性解决居民社区生活的问题。3.1 国家顶层制度：“十四五”规划中的城市更新政策2021年3月12日，中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要发布，提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，“十四五”期间要完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造。资料来源：前瞻产业研究院整理要点一要点一 加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。要点要点二二 加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造，积极扩建38、新建停车场、充电桩。要点要点三三 “十四五”期间完成2000年底前建成的21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧厂区改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。“十四五”规划城市更新相关要求“十四五”规划城市更新相关要求3.2 国家顶层制度：“十四五”规划中的“存量更新”随着我国城镇化进程总体迈入中后期，我国房地产行业大规模扩张的增量时代也将结束，逐渐过渡到以大资管、大运营为主流的存量开发即城市更新时代。以往通过大拆大建实现规模扩张的发展模式行不通了，将转入注重有限空间的优质改造的精细化管理时代，存量更新成为主要议题。“十四五”规划中的城镇化布局工作有三大方面与“存量更新”息息39、相关：资料来源：前瞻产业研究院整理“十四五”规划城镇化布局工作“十四五”规划城镇化布局工作空间层面空间层面重点重点具体方案具体方案大城市优化提升超大特大城市中心城区功能转变超大特大城市开发建设方式。有序疏解中心城区一般性制造业、区域性物流基地、专业市场等功能和设施，以及过度集中的医疗和高等教育等公共服务资源，合理降低开发强度和人口密度。中小城市完善大中城市宜居宜业功能立足特色资源和产业基础，确立制造业差异化定位，推动制造业规模化集群化发展。优化市政公用设施布局和功能，支持三级医院和高等院校在大中城市布局，增加文化体育资源供给，营造现代时尚的消费场景，提升城市生活品质。县城推进以县城为重要载体的40、城镇化建设推进公共服务、环境卫生、市政公用、产业配套等设施提级扩能，增强综合承载能力和治理能力。因地制宜发展小城镇，促进特色小镇规范健康发展。3.2“三区一村”是城市更新“十四五”规划重点资料来源： 国家发展与战略研究院 前瞻产业研究院整理“十四五”规划指出，“加快推进城市更新,改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。”鉴于此，将城市更新的重点区域类型简称为“三区一村”，“三区”是老旧小区、老旧厂区和老旧街区，“一村”指城中村区域。“三区一村”的更新目标和特点各不相同。在“三区一村”更新中，“三区”和“一村”的更新难度存在巨大的差异。“三区”更新在各国普遍存在，具有国际共性41、。城中村承载着我国超过1亿的就业大军、新市民住房和基本生活空间，具有产权复杂性、功能多样性、利益主体多元性的特点，有着极其沉重的社会责任和历史责任，缺乏系统的国际经验借鉴，因此城中村更新是城市更新的最大难点。老旧小区老旧小区老旧小区指的是 2000 年之前建成的区的居住环境和城市活力。老旧小区作为居民区，其更新方式是以微更新为主，全面更新为辅。老旧厂区老旧厂区老旧厂区通常指开发区，开发区更新以开发区和企业为主体，主要以提高土地利用效率和促进产业转型为目标，最终实现产城融合。开发区的更新方式因地制宜，既可以全面更新，也可以微更新。老旧街区老旧街区老旧街区一般指历史文化街区，它是传承中华文脉、弘扬42、中华文化的关键载体。老旧街区更新的主要任务是历史文化建筑和历史街区的保护和修复，更新方式是微更新，不能推倒重来。城中村区域城中村区域城中村区域是中国特色的城市更新类型，目标是使城中村区域和发达的中心城区实现一体化发展。由于其建筑质量的劣质性、空间的高密度和公共设施极度匮乏，城中村适合以全面更新为主，微更新为辅。城市更新重点区域城市更新重点区域类型类型 “三区一村”三区一村”3.2 地方顶层制度：地方政府城市更新顶层政策对比广东、深圳、上海等城市分别出台了自己的城市更新（实施）办法，在更新制度建设方面走在国内城市的前列。类别类别广州广州深圳深圳上海上海要点分类改造实现更新管理分对象管控城市更新活43、动突出政府引导减量增效机构设置城市更新局规划和国土资源委员会（下设城市更新局）规划和国土资源管理局（下设城市更新工作领导办公室）管理规定城市更新办法城市更新办法（细则）城市更新实施办法（细则）对象分类旧厂、旧村、旧城综合整治、功能改变、拆除重建城市政府认定的城市更新区规划体系1+3+N编制体系整体引导+城市更新单元区域评价+城市更新单元政策特点从市场主导到政府主导政府引导，市场运作政府引导，双向并举运作实施审批控制，政府收储审批控制，多主体申报审批控制，试点示范项目类别数据调查、专家论证、协商审议、微更新保障住房、公服配套、创新型产业用房，公益用地用地性质互换、公共要素清单、容积率奖励、社区规44、划师、微更新资料来源：前瞻产业研究院整理广州、深圳、上海城市更新方案对比广州、深圳、上海城市更新方案对比3.2 相关政策规定及实施细节的及时更新政策措施2关注城市有机更新中的新需求细化现有城市更新政策完善项目编制体系和审批流程土地使用用途能否改变？土地使用年限到期后可否延长？项目间容积率如何实现平衡？关注城市更新与增量发展所需法规的差异城市更新顶层政策实施的阻碍政府需关注的改进方向资料来源： 2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理3.2 国家政策：“十四五”期间城市更新政策的细化更新资料来源：前瞻产业研究院整理政策名称政策名称下发时间下发时间重点内容重点内容棚户区改造工作拟激励城市45、名单2021.2.23确定2020年棚户区改造工作拟激励支持的城市名单：浙江省杭州市、安徽省毫州市、湖南省湘潭市、广西壮族自治区柳州市、广东省深圳市、河南省郑州市、内蒙古自治区乌海市、山东省青岛市、江苏省徐州市、四川省遂宁市。2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务2021.4.13要实施城市更新行动。在老城区推进以老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村等“三区一村”改造为主要内容的城市更新行动。加快推进老旧小区改造，2021年新开工改造5.3万个，有条件的可同步开展建筑节能改造。在城市群、都市圈和大城市等经济发展优势地区，探索老旧厂区和大型老旧街区改造。因地制宜将一批城中村改造为城市社区或其46、他空间。在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知2021.8.30划定“2255 ”的底线，防止城市更新过度房地产化：大规模拆除比例原则上不应大于现状总建面的20%；大规模拆建比原则上老城区不应大于2；大规模搬迁，居民就地、就近安置率不宜低于50%；城市住房租金年度涨幅不超过5%。同时保留城市记忆，延续城市特色风貌；统筹谋划，探索可持续更新模式。关于开展第一批城市更新试点工作的通知2021.11.521个城市（区）更新试点名单包括：北京市；河北省唐山市；内蒙古自治区呼和浩特市；辽宁省沈阳市；江苏省南京市；江苏省苏州市；浙江省宁波市；安徽省滁州市；安徽省铜陵市；福建省厦门市；江西省南昌市；江西47、省景德镇市；山东省烟台市；山东省潍坊市；湖北省黄石市；湖南省长沙市；重庆市渝中区；重庆市九龙坡区；四川省成都市；陕西省西安市；宁夏回族自治区银川市。“十四五期间”中央层面城市更新相关政策汇总“十四五期间”中央层面城市更新相关政策汇总十四五期间，在十四五整体规划的基础上，国家针对城市更新出台的其他重点相关政策和实施细节，其中在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知重点提出明确更新名单，明确改造重点，防止过度房地产化。3.2“北上广深”城市更新政策与实践情况对比资料来源：前瞻产业研究院整理中国的一线城市，其城市化率已超过85%。城市核心区是区域经济发展的核心，其核心性不仅仅体现在经济密度、人口密48、度上，其物质空间形态往往也最为聚集，存量时代的到来，高密度核心区能级的再次提升、空间环境品质的改善对城市整体竞争力、人民的美好生活的获取十分重要。其中以北京、上海、深圳、广州为代表，在更新政策和典型实践方面均有重要推进。政策方面：政策方面：自2015年以来，北京陆续颁布相关政策讨论核心区发展战略，如2020年北京经济技术开发区关于促进城市更新产业升级的若干措施（试行）提出：鼓励通过提容增效对厂房进行升级改造；鼓励利用地下空间建设配套设施用房等。实践方面：实践方面：北京有关城市更新的典型实践包括：以彰显地域文化特征和交通鲜明特色的雄安站枢纽片区（2018）；北京丽泽金融商务区，采用以轨交站点为中49、心的高密度整体开发片区（2009）。北京北京政策方面：政策方面：2021年9月1日起上海市城市更新条例正式施行，同时推出上海城市更新实施细则(试行)，上海成为全国首个将城市存量更新的“实践”上升为地方性“法规”的城市。实践方面：实践方面：上海城市更新的代表实践包括上海东站综合交通枢纽，通过建立多维立体空间联系，强化站城一体衔接的综合枢纽（2020）；上海张园，最大化保留历史与街坊肌理的历史文化风貌区保护与新旧融合再开发的城市更新（2019）。上海上海广州广州深圳深圳政策方面：政策方面：2020年颁布的广州市关于深化城市更新工作高质量发展的实施意见再次强调“城市更新是实现城市高质量发展的新路径，50、是营造共建共治共享社会治理格局的新举措，是推动国土空间规划落地实施的新手段”，为广州推进城市更新高质量发展提供有效保障和支持。实践方面：实践方面：广州城市更新的优秀案例包括：广州南站石壁村旧改及城市设计：依托站点，保留地域风貌的更新模式，彰显古村文化的岭南文化展示窗口区（2020）；广州番禺广场站TOD：依托以交通引导型的高强度综合型公共中心（2019）。政策方面：政策方面：2020年底推出全国首部城市更新的地方性法规深圳经济特区城市更新条例，其中对城市更新的定义、原则、适用范围、目标、程序、类型和具体操作模式进行了详细的规定。实践方面：实践方面：近年来深圳有关城市更新典型实践包括：深圳禁屋围51、城市更新统筹片区：以保护特别更新区为基础的城市高密度核心区开发重建项目（2020）；深圳罗湖新秀片区：强化枢纽功能，打造以站点为中心的立体多维产业区（2018）。3.2 住建部：21座城市开展城市更新试点资料来源：前瞻产业研究院整理住建部住建部关于开展第一批城市更新试点工作的通知关于开展第一批城市更新试点工作的通知城市名单城市名单2021年11月，住房和城乡建设部办公厅发布关于开展第一批城市更新试点工作的通知，决定在北京等21个城市或市辖区开展第一批城市更新试点工作。通知提出，第一批试点自2021年11月开始，为期2年，将重点探索城市更新统筹谋划机制。序号序号省（区、直辖市）省（区、直辖市）城52、市城市1北京市北京2河北省唐山市3内蒙古自治区呼和浩特市4辽宁省沈阳市5江苏省南京市6江苏省苏州市7浙江省宁波市8安徽省滁州市9安徽省铜陵市10福建省厦门市11江西省景德镇市序号序号省（区、直辖市）省（区、直辖市）城市城市12江西省南昌市13山东省烟台市14山东省潍坊市15湖北省黄石市16湖南省长沙市17重庆市渝中区18重庆市九龙坡区19四川省成都市20陕西省西安市21宁夏回族自治区银川市3.2 地方政策：顶层制度出台后，均出台多项细化更新政策资料来源：前瞻产业研究院整理时间时间政策名称政策名称2015上海市城市更新实施办法2015上海市城市更新规划土地实施细则（试行）2015上海市城市更新规53、划管理操作规程2016上海市城市更新区域评估报告成果规范2016关于本市盘活存量工业用地的实施办法2016关于加强本市工业用地出让管理的若干规定2017关于深化城市有机更新促进历史风貌保护工作的若干意见2017上海市城市更新规划土地实施细则2018上海市人民政府关于坚持留改拆并举深化城市有机更新进一步改善市民群众居住条件的若干意见2020上海市旧住房综合改造管理办法2021上海市城市更新条例2021上海城市更新实施细则(试行)时间时间政策名称政策名称2008关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案2009深圳市城市更新办法2014关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知2016关于施行54、城市更新工作改革的决定2016深圳市城市更新“十三五”规划2016关于修改的决定2018关于加强棚户区改造工作的实施意见2019深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019-2025）2019关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施2021深圳经济特区城市更新条例2021深圳市住房发展2021年度实施计划上海市城市更新细化政策汇总上海市城市更新细化政策汇总深圳深圳市城市更新细化政策汇总市城市更新细化政策汇总从具体的政策历程发展情况来看，各地方在顶层制度出台后，均出台多项细化更新政策。以上海市和深圳市为例，上海市在2015年出台上海市城市更新实施办法，而后陆续推出城市更新规划土地、55、盘活存量工业用地、旧住房综合改造管理等具体实施细则；深圳市在2009年便出台了深圳市城市更新办法这一顶层制度，自此陆续发布如加强棚户区改造工作的实施意见等细化政策。3.2 地方政策：上海市将存量更新由“实践”上升为“法规”2021年9月1日起上海市城市更新条例正式施行，同时推出上海城市更新实施细则(试行)，上海成为全国首个将城市存量更新的“实践”上升为地方性“法规”的城市。条例要求市更新方式是坚持“留改拆”并举、以保留保护为主，遵循规划引领、统筹推进，政府推动、市场运作，数字赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则。资料来源：前瞻产业研究院整理(4)加强历史文化保护，塑造城市特色风貌（3）提升56、整体居住品质，改善城市人居环境（2）优化区域功能布局，塑造城市空间新格局（1）加强基础设施和公共设施建设，提高超大城市服务水平上海市城市更新条例上海市城市更新条例具体任务具体任务3.2 地方政策：上海市将存量更新由“实践”上升为“法规”片区片区规划面积规划面积片区内常住人口片区内常住人口写字楼存量写字楼存量地铁线地铁线特征特征存在问题存在问题具体内容具体内容南京东路4.3平方公里190000人844000平方米4上海传统知名商圈，主要核心商圈之一临近外滩，游客众多，客群多样多条轨道交通聚集，交通便利，人流聚集写字楼较为分散传统百货与临街商铺较多，改造范围较大2017年至今黄浦区以打造“上海国际57、消费城市示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，南京东路步行街多个项目改造、调整淮海中路3.4平方公里223000人7050004上海传统知名商圈，主要核心商圈之一中西融合，历史文化风貌、海派文化传承及现代时尚商务的结合高规格店型、旗舰店聚集程度高部分项目楼龄较长，物业间质量存在差距产权分散，沿街商铺多且体量受限区段客群热度分布不均，部分项目引流存在困难2018年至今为响应上海全力打响“上海购物”品牌加快国际消费城市建设三年行动计划（2018-2020），黄浦区提出从商业业态、街区形态、文化神态、消费生态着手，推动准海中路商圈整体转型升级，重塑淮海中路商业地标徐家汇4平方公里105000人258、200003上海中央活动区之一，城市副中心商务与商业核心商圈，商业聚集度高四大功能区块（绿色人文、科技创新、体育休闲、时尚设计）写字楼分布较为分散租货选择有限传统百货等设施老旧2019年至今上海市城市总体规划（2017-2035）：徐家汇建设中央活动区，推进T20、太平洋数码二期、汇金六百、港汇恒隆广场等商业体更新，并推进建设空中连廊北外滩4平方公里108000人7360003新兴商务区“一心两片、新旧融合”中部核心商务区高强度紧凑开发，两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度国际航运中心配套设施有待完善大多零售项目仍待入市2020年北外滩地区控制性详细规划：将北外滩地区建设成为与外滩、陆家嘴错位联动59、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅、全球超大城市精细化管理的典型示范区。规划形成“一心两片”的总体结构，即中部核心商务区高强度紧凑开发，两侧提篮桥、虹口港片区低层高密度的空间格局。上海市城市更新典型案例对比上海市城市更新典型案例对比资料来源：前瞻产业研究院整理3.3 TOD模式尊重城市发展规律进行规划步行步行距离距离综合综合用地用地周边周边生态生态交通交通枢纽枢纽居民居民住宅住宅交通交通公司公司TOD创建密集的街道网络优先考虑非机动交通网络在大容量公共交通附近进行开发高密度提倡步行混合用地类型资料来源： 2020中国城市更新论坛白皮书60、 前瞻产业研究院整理城市更新城市更新TOD模式模式特征特征城市更新TOD模式以公共交通为导向的城市发展模式，以多元混合用地、局部建筑高密度、大容量交通与充分的步行空间相连接为特征，可以实现城市区域的功能完善、配套齐全、商业繁荣、消费提升、活力持续的效果，实现生产、生活、生态高度和谐统一。是把陈旧落后的业态功能以公共交通的形式重新打造，提升的是城市的综合价值，与城市更新的概念相契合。TOD 600米法则：在以600米为半径的范围内，实现衣食住行全覆盖3.3 城市更新与TOD模式结合案例国外典型案例对比片区片区城市城市规划面积规划面积用途用途交通设施交通设施特征特征国王十字伦敦0.27平方公里3161、5.870平方米写字楼46.452平方米零售2.787平方米酒店105.218平方米开放空间6条地铁线国家铁路通往欧洲大陆高速铁路公交车原是工业荒地的城市更新项目。经过十几年的改造，国王十字除了拥有英国最繁忙的交通枢纽以外，周边也有大量住宅、办公、商业、教育机构陆续建成。文化聚集成为一大特色，拥有博物馆、大英图书馆、高古轩画廊、伦教小交响乐团和启蒙时代乐团、报社等。40%的土地用于公共设施，以提升区域通达性、改善城市形象、融合更多可持续发展理念。社区与自然景观无缝融合，形成多样化又富有趣味的氛围。博尼法西奥环球城马尼拉1.5平方公里3686平方米住宅988平方米零售及娱乐372平方米机构及教育62、公交车曾是菲律宾军队的驻地，整个开发过程由政府统一规划，其中首期开发投入大量资金用于基础设施，尤其是路网建设，以与周边区域形成紧密连接。 该区域现已成为菲律宾的金融及商业中心，是菲律宾股票交易所所在地，此外还吸引了香格里拉涵店、君悦酒店、医院及一些国际学校入驻。英国媒体城曼彻斯特0.81平方公里一期：31.000平方米BBC办公楼，42.000平方米住宅，一所大学二期：50，000平方米写字楼、40，000平方米联合办公住宅、4.000平方米零售电车公交车曾是曼彻斯特繁忙的码头，但随工业衰落而荒废。项目贴合英国文化创意鼓励政策，吸引了BBC、ITV、索尔福德大学等机构入驻，为媒体创意产业提供良63、好的发展环境，已成为数字创意产业的新兴前沿，并吸引了大量中小企业入驻。2019年，项目中有四座写字楼成为英国首批实现净零排放的建筑。六本木之丘东京0.11平方公里379.408平方米写字楼26.285平方米零售及娱乐149.800平方米酒店73.700平方米电视广播中心3条地铁线日本规模最大的城市更新项目之一。此前区城多是木屋等老旧住宅，道路狭隘，消防车无法进入。整体开发周期长达17年，其中14年用于前期规划设计及拆迁。现在已集中办公、酒店、美术馆、影城、住宅等多种机能，成为东京标志景观。包括高盛、巴斯夫、百度等跨国公司齐聚于此。作为市中心少见的超大型综合开发项目，六本木之丘与地铁系统无缝衔接64、，通过垂直化动线设计，缩短办公室与居住区之间的距离，减少交通时间。L.A.Live洛杉矶0.11平方公里13.900平方米写字楼464500平方米零售及娱乐224间公寓1.001间房酒店2条轻轨线公交车项目位于洛杉矶市中心，但属于较老旧区域，周边公共交通便利，无论商务区人群或是游客均可方便到达。项目分三期开发完成，以体育、娱乐为主要功能导向，围绕史泰博中心及微软中心两座多功能场馆，聚集各类娱乐场所、餐馆、商铺、演播室等设施。通过多项顶级赛事落地，如洛杉矶湖人队主赛场及格莱美音乐奖，项目不仅成为洛杉矶的时尚娱乐场所，更是美国娱乐文化的潮流指向。城市更新城市更新TODTOD理论国外典型案例对比理论65、国外典型案例对比资料来源： Savills 前瞻产业研究院整理3.3 城市更新与TOD模式结合案例上海TODTOWN天荟2021年6月10日, “2021澎湃城市更新大会”在上海举行。由上实城开和香港新鸿基联袂打造的“TODTOWN天荟”荣获“最佳地标综合体奖”。位于莘庄地铁站的TODTOWN天荟项目堪称上海TOD时代的首开之作，其占地约11.7万平方米，总建筑面积近70万平方米。地铁1、5号线，20余条公交线路，2条机场巴士线、铁路金山支线、铁路沪杭客运专线在项目内实现全天候无缝换乘，结合项目周边沪金/沪昆/外环/沪闵高架路等快速路网，组成了TODTOWN天荟的立体交通网络，城内、城际都能够66、快速通达。丰富的业态组合，包含办公楼、大型购物中心、豪华精选酒店、高端住宅社区以及公共文化设施等一应俱全。在TOD模式的有力支撑下，TODTOWN天荟的高端住宅产品悦麓，一经推出便大获成功。资料来源：前瞻产业研究院整理项目诞生基础项目诞生基础 鼓励公共交通，绿色出行根据上海市城市总体规划（20172035年），至2035年，公共交通占所有出行方式的比例达到50%以上，绿色交通出行比例达到85%。 轨道交通基础良好作为拥有世界轨道交通最长里程的城市，上海市中心的开发早已接近饱和，在轨道交通站点之上进行大规模改造建设并非易事。项目经验总结项目经验总结 对土地资源的尊重在没有增加额外土地的情况下，通67、过二层平台，连接现有的无法独立成片开发的土地。 对文化的尊重TODTOWN天荟建造的同时拆掉了莘庄站地标建筑“小红楼”，但在整个项目的文化板块里植入了对“小红楼”的纪念和历史。3.4 系统性的融资政策融资措施城市更新项目通常建设周期漫长、资金压力巨大。高投入低回报的特点决定很多项目很难实现投入产出的平衡。因此需要政府提供系统性的政策资金支持。直接由政府投入或提供容积率奖励对于文物保护投入给予一定的腾退及保护修缮补贴建立土地出让金返还、税费减免、贷款贴息、产业及商业业态调整资金支持等各类灵活政策将城市有机更新贷款从房地产开发贷款中分离单列，或建立政策性贷款支持政策加大公募REITs在城市更新领域68、的应用，拓宽投融资渠道等方面资料来源： 2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理政府面向城市更新的融资措施政府面向城市更新的融资措施3.4 政府引导母基金在城市更新中的作用：实现资本二级放大专业化运作，保障政府出资安全性推动产业升级，优化资源配置社会资本保险资金外资银行资本信托资金民间资本子基金母基金金融机构市场化投资公司一级放大二级放大资料来源：母基金研究中心 2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理81410131649592511392156851878519127219860500010000150002000025000201220132014201520162069、17201820192020政府引导母基金规模（亿元）截至2020年12月31日，中国母基金全名单共包括273支母基金，总管理规模达27789亿元。其中政府引导基金205支，总管理规模达到21986亿元人民币，相对2019年底统计的在管规模增长10.68%。20122012- -20202020年政府引导母基金规模（单位年政府引导母基金规模（单位: :亿元）亿元）3.4 政府引导城市更新母基金案例北京、上海城市更新基金资料来源：前瞻产业研究院整理中关村科学城城市更新与发展基金2021年5月，中关村科学城城市更新与发展基金设立，总规模300亿元 ；业内大型建筑集团加入，促进优势互补，形成充分竞争70、，挖掘潜在合作。上海城市更新基金2021年6月，由上海地产集团主要发起；总规模800亿元，是目前全国落地规模最大的城市更新基金，将全部投放到上海中心城区的旧区改造和城市更新项目；给出了本届政府任期内，即两年内要完成的改造计划表；企业以入股上海地产集团的形式投资，双方承诺基金的退出机制；仅面向国企、央企开放。3.5 有效的目标管理和工作协调管控措施资料来源： 2020中国城市更新论坛白皮书前瞻产业研究院整理改造主体政府部门（包括政府指定规划部门）权属主体设计单位咨询统筹协调引导协调审查咨询统筹技术服务、协调引导选定、咨询在城市更新中，政府需兼当引导者、协调者和监督者等角色。包括设立城市更新管理机71、构，牵头协调多部门工作、平衡整体更新诉求，解决利益冲突；重点更新项目设立信息交流平台，保障公众项目全流程的参与；设立城市更新示范区，实施一地一策政策，推动多方合作等。通过设立必要的机构和组织，在创新下实施有效的目标管理和工作协调。3.5 城市更新有效管控案例上海新民洋区域：分类分级管理业主设计管理设计控制公益性项目联动开发项目一级开发商完成一级开发商完成项目项目实行严格的开发管理程序，包括进度管理、质量管理、变更管理、文档管理等，实现公益性项目全生命周期过程管理。一级开发商与二级开发商联动开发一级开发商与二级开发商联动开发项目项目以管理为主，视项目重要程度，重大节点开会汇报，重大事宜审批或报备72、管理。按照四级分级进度安排按照四级分级进度安排：一级项目主控进度计划集团公司提出一级进度时间节点；二级里程进度计划、三级阶段性进度计划集团公司审核监控重要节点；四级详细进度计划各项目公司自行控制。对接对接资料来源：前瞻产业研究院整理上海市新华、民生、洋泾地区（简称“新民洋区域”），位于陆家嘴东侧，是上海市内环大型中心城区。更新范围内，业主作为一级开发商拥有71块用地中的23块，需协调不同二级开发公司以及其他地块的众多利益体，这些项目包含待建项目、新建项目和已建项目三种不同类型，如何平衡业主、开发商、政府三者间的利益。0404房企视角下的城市更新房企视角下的城市更新4.1 房企城市更新的布局情况73、4.2 房企在城市更新中面临的难点4.3 房企发展城市更新的解决方案4.1 房企城市更新布局情况在“存量盘活”的背景下，越来越多的房企为了降低整体风险在获取土地端打出“组合拳”，将目光从瞄准房地产开发“上半场”的招拍挂转移到“下半场”城市更新。据克尔瑞数据统计，80%的TOP100上市房企、88%的TOP50上市房企均参与城市更新，并且51%的百强房企城市更新规模已超百万平米。资料来源：各公司公报 前瞻产业研究院整理企业简称企业简称公司年报提及城市更新内容及战略定位公司年报提及城市更新内容及战略定位中国恒大集团拥有旧改项目 100 个，大湾区 78 个（深圳 55 个），太原 8 个，石家庄 74、2 个，郑州 2 个，其他城市 10 个万科地产近年来打造了深圳南头古城、上海上生新所、广州永庆坊、北京望京小街、苏州淮海街、福州烟台山等多个城市更新项目，获得社会好评融创中国经过多年稳健发展，已具备城市开发与产业整合运营的综合能力，从“中国家庭美好生活整合服务商”升级为“美好城市共建者”新城控股将根据 “十四五”规划內容围绕城市运营的城市更新，进一步关注存量市场，在存量时代中寻找新的增量，从城市发展商向生活运营商不断迈进中海地产2020 年 7 月 29 日，集团与上海市黄浦区签订合作框架协议，将对黄浦区建国东路 6771 街坊历史风貌保护及城市更新项目五幅土地进行开发建设，总投资額达人民币75、 590 亿元。此项目是集团发展历史上投资规模最大的项目，亦是重要的民生工程华润置地生态圈要素型业务包括城市建设运营、城市更新、长租等，联合三大主营业务共同构建城市投资开发运营体系奥园集团集团提前布局城市更新，城市更新人才经验及资源丰富，是粤港澳大湾区城市更新标杆企业。随着城市更新项目加速转化，将实现土储扩容与利润水平的双丰收佳兆兴集团实施“地产+城市更新+产业”三驾马车的发展战略，20192021 蝉联“中国房地产城市更新优秀企业第一名”富力地产城市更新项目是集团实现高回报及提供流动资金的最佳项目。集团过往已累积大量具有高转换潜质的城市更新项目组合，这是取得价值被低估、具高上升潜质土地储备的76、重要途径。合景泰富凭借丰富的旧改经验、优异的产品品质及综合体运营能力布局大湾区内广州、深圳、佛山、东莞等重要城市，正在积极推进超过 30 个城市更新项目时代中国公司 50%的土地来源于城市更新，对在公开市场招拍挂拿地的依赖度较低。截至 2020 年末，时代中国已拥有城市更新项目超 160 个，潜在总建筑面积约 5337 万平方米，在行业内处于领先地位。2020 年，时代中国成功转化 8 个城市更新项目，总建筑面积约262 万平方米；其中 5 个转为土储，总建筑面积约 220 万平方米，占 2020 年新增土储超六成20202020年中国主要房企城市更新布局情况年中国主要房企城市更新布局情况4.77、1 房企城市更新项目布局多聚焦粤港澳大湾区资料来源：各公司年报 前瞻产业研究院整理企业企业城市更新项目布局城市城市更新项目布局城市中国恒大广州、深圳、东莞、太原、石家庄、昆明、贵阳、郑州等城市碧桂园广州、深圳、上海、太原、昆明、东莞、佛山、汕头等城市万科北京、上海、广州、深圳、沈阳、石家庄、青岛、武汉、珠海、太原、天津、佛山、东莞等城市保利发展以粤港澳大湾区（广州、深圳、佛山、东莞等）、武汉、太原、西安、郑州、青岛、石家庄等城市为重点的业务格局融创中国广州、深圳、江门、东莞等城市中海地产北京、上海、深圳、济南、太原等城市绿地集团西安、珠海、惠州、玉溪、南昌、海口等城市华润置地广州、深圳、东莞、78、湛江、南宁等城市绿城中国深圳、杭州等城市龙湖集团广州、深圳、东莞、惠州、珠海、江门等城市首开股份北京等城市远洋地产深圳、石家庄等城市佳兆业广州、深圳、中山、珠海、东莞、佛山、上海、宁波等城市富力地产92%位于一线及二线城市；54%位于粤港澳大湾区（广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山等）卓越集团覆盖粤港澳大湾区核心城市（广州、深圳、东莞、佛山、惠州、中山、肇庆）以及北京、上海、青岛等城市中国奥园以粤港澳大湾区（广州、深圳、东莞、珠海等）为城市更新深耕区域20202020年中国主要房企年中国主要房企城市更新城市更新项目区域分布项目区域分布从头部企业布局的城市更新业务分布来看，项目主要集中于珠三角、79、长三角以及京津冀重点城市，尤其是以广州和深圳两个城市参与的企业最多。以佳兆业、富力为代表的城市更新龙头企业皆出自广东，且其在广东合作的城市更新项目已占据其新增土储的60%以上，而中国恒大、碧桂园、保利、华润置地等TOP10房企亦纷纷“重仓”广东城市更新。4.1 房企城市更新布局情况根据企业年报数据显示，目前城市更新业务多聚焦粤港澳大湾区。例如全国布局的规模化房企代表恒大在全国拥有旧改项目100个，其中大湾区78个，深圳55个；京津冀房企异地扩张代表企业荣盛发展在粤港澳大湾区城市更新项目占97%。京津冀成渝佳兆兴宗土地储备约佳兆兴宗土地储备约55%55%位于粤港澳大湾区位于粤港澳大湾区恒大旧改项80、目恒大旧改项目100100个，大湾区个，大湾区7878个，深圳个，深圳5555个个荣盛粤港澳大湾区城市更新项目占荣盛粤港澳大湾区城市更新项目占97%97%龙光城市更新业务货值龙光城市更新业务货值95%95%位于粤港澳大湾区位于粤港澳大湾区业务聚焦大湾区、遍布全国业务聚焦大湾区、遍布全国5 5个省及直辖市个省及直辖市长三角粤港澳西北东北资料来源：各公司年报 前瞻产业研究院整理4.2 房企在城市更新中的主要难点4.2.1 难点一：城市更新项目运作周期长、业态复杂，考验房企经营能力难点一：城市更新项目运作周期长、业态复杂，考验房企经营能力城市更新项目运作周期较长、业态复杂，考验房企综合经营能力。由于81、城市 更新项目运作时间长、周转率低、风险大，要求房企具备充足的可流动资产以抵 抗项目无法如期转化对企业现金流所带来的冲击。城市更新村改类项目周期短则5-8 年，长则10年以上，高于业内住宅开发周期2.5-3年。在“三旧”改造中，“旧厂”项目多为单一业主，产权清晰，前期协调难度低，整体开发周期约为3-5 年。“旧村”“旧城”改造中产权复杂，开发周期一般为5-8年，且项目蕴含一定风险，若项目进展受阻，周期一般大于10年。资料来源：前瞻产业研究院整理城市更新项目流程图城市更新项目流程图4.2 房企在城市更新中的主要难点4.2.2 4.2.2 难点二：长期占用资金量大，考验房企融资能力难点二：长期占用82、资金量大，考验房企融资能力1 1、城市更新资金投入密集，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。、城市更新资金投入密集，利好资金实力雄厚、融资成本低、资金结构合理的房企。从短期来看，目前所留存的城市更新项目多位于城市核心区域，改造成本高。从长期来看，利息支出占用资金量大。3.80%4.08%4.39%4.90%5.20%5.56%5.60%6.44%6.72%6.90%7.40%8.20%8.70%9.10%9.49%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%中国海外发展华润置地龙湖集团绿城中国滨江集团碧桂园世茂集团宝龙地产新城控股富力地产阳光城蓝光发展佳兆兴新力控股中国恒大资料83、来源：亿翰智库 前瞻产业研究院整理20202020年中国典型房企融资成本情况（单位：年中国典型房企融资成本情况（单位：% %）4.2 房企在城市更新中的主要难点4.2.2 4.2.2 难点二：长期占用资金量大，考验房企融资能力难点二：长期占用资金量大，考验房企融资能力2 2、城市更新资金投入覆盖城市更新项目“投资、城市更新资金投入覆盖城市更新项目“投资- -建设建设- -运营”三阶段，资金占用周期长运营”三阶段，资金占用周期长城市更新城市更新项目的融资模式项目的融资模式资料来源：2020中国城市更新论坛白皮书前瞻产业研究院整理三阶段分别适用三种类型的城市更新融资模式三阶段分别适用三种类型的城市84、更新融资模式：建设阶段运营阶段信贷融资资产证券化银行贷款信托贷款政策性金融贷款城市更新融资模式投资阶段投资基金城市更新产业基金城市更新私募基金房地产信托投资基金（REITs）抵押贷款证券化（CMBS）收益权资产证券化（ABS）除城市更新产业基金外，企业也可借助城市更新私募基金在投资阶段进行资金募集在建设阶段，主要借助银行、信托、政策性机构进行贷款融资第一太平戴维斯在历史文化街区的活化迭代城市更新白皮书系列中提到，在城市更新运营阶段，通过发行房地产信托投资基金（REITs）、抵押贷款证券化（CMBS）、收益权资产证券化（ABS）等资产证券化的方式存在一定困难。不同于常作为资产证券化标的的商业物业85、项目，城市更新项目的基础资产权属复杂，难以清晰梳理以实现资产权益的真实转移和风险隔离；同时，城市 更新项目开发周期长、难度大，项目现金流与收益均存在不确定性。4.2 房企在城市更新中的主要难点4.2.3 4.2.3 难点三难点三：政企矛盾：政企矛盾 考验房企综合协调能力考验房企综合协调能力资料来源：2020中国城市更新论坛白皮书 前瞻产业研究院整理企业能否积极参与城市更新，盈利模式只是外在的显约束。在盈利模式背后，是政企关系的组合方式、政所的支持政策、方案设计的水平以及实施过程中的多元会利益关系的协调程度。其他因素政企关系的组合方式政府的支持政策方案的设计水平实施过程中多元利益关系的协调程度显86、性因素盈利模式房企参与城市更新的积极性房企参与城市更新的积极性4.3 房企发展城市更新的解决方案规划定位能力能够解决城市或者片区现阶段发展瓶颈实现与当地的资源优势高度耦合能够持续引领城市发展潮流专业的统筹协调能力了解相关法律法规高效地、合法处理好与村委会、村民以及政府各个层级的关系资金运作能力多渠道融资能力资金平衡能力建设运营服务能力优化升级原有城市的服务能力具备建设-运营-服务一体化的综合能力资料来源：前瞻产业研究院整理房地产企业布局城市更新需具备规划定位能力、资金运作能力、专业统筹协调能力与建设运营服务能力。0505城市更新趋势前瞻城市更新趋势前瞻5.1 城市更新发展方向5.2 城市更新趋87、势前瞻5.1 当代城市更新发展方向：存量空间优化为大势所趋资料来源：前瞻产业研究院整理 生态文明制度下五位一体全面可持续发展 平衡经济效率、社会公平法律争议、文化遗产与环境保护多维价值 针对大型城市、中小型城市、县城，采用不同的更新重点多元对象 权利下放、社会赋权、提高公众参与度与满意度 各利益主体实现共赢多方主体 多学科交叉融入，系统协调城市更新规划与管理，符合城市发展规律综合思维多项文件明确要求减少增量更新，减少大拆大建，注重存量空间优化。5.1 2030年碳达峰行动方案：城市更新要落实绿色低碳要求资料来源： 前瞻产业研究院整理2021年10月，国务院引发了2030年前碳达峰行动方案，方案88、中（四）城乡建设碳达峰行动指出，要加快推进城乡建设绿色低碳发展，城市更新和乡村振兴都要落实绿色地毯要求。推进城乡建设绿色低碳转型推进城乡建设绿色低碳转型推动城市组团式发展，科学确定建设规模，控制新增建设用地过快增长。倡导绿色低碳规划设计理念，增强城乡气候韧性，建设海绵城市。推广绿色低碳建材和绿色建造方式，加快推进新型建筑工业化，大力发展装配式建筑，推广钢结构住宅，推动建材循环利用，强化绿色设计和绿色施工管理。加强县城绿色低碳建设。推动建立以绿色低碳为导向的城乡规划建设管理机制，制定建筑拆除管理办法，杜绝大拆大建。建设绿色城镇、绿色社区。加快优化建筑用能结构加快优化建筑用能结构深化可再生能源建筑89、应用，推广光伏发电与建筑一体化应用。积极推动严寒、寒冷地区清洁取暖，推进热电联产集中供暖，加快工业余热供暖规模化应用，积极稳妥开展核能供热示范，因地制宜推行热泵、生物质能、地热能、太阳能等清洁低碳供暖。引导夏热冬冷地区科学取暖，因地制宜采用清洁高效取暖方式。提高建筑终端电气化水平，建设集光伏发电、储能、直流配电、柔性用电于一体的“光储直柔”建筑。到2025年，城镇建筑可再生能源替代率达到8%，新建公共机构建筑、新建厂房屋顶光伏覆盖率力争达到50%。推进农村建设和用能低碳转型推进农村建设和用能低碳转型推进绿色农房建设，加快农房节能改造。持续推进农村地区清洁取暖，因地制宜选择适宜取暖方式。发展节能90、低碳农业大棚。推广节能环保灶具、电动农用车辆、节能环保农机和渔船。加快生物质能、太阳能等可再生能源在农业生产和农村生活中的应用。加强农村电网建设，提升农村用能电气化水平。加快提升建筑能效水平加快提升建筑能效水平加快更新建筑节能、市政基础设施等标准，提高节能降碳要求。加强适用于不同气候区、不同建筑类型的节能低碳技术研发和推广，推动超低能耗建筑、低碳建筑规模化发展。加快推进居住建筑和公共建筑节能改造，持续推动老旧供热管网等市政基础设施节能降碳改造。提升城镇建筑和基础设施运行管理智能化水平，加快推广供热计量收费和合同能源管理，逐步开展公共建筑能耗限额管理。到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标91、准。5.2 以城市更新为抓手助力城市高质量发展随着我国城市化进程进入中高发展阶段以及房地产业进入存量时代，城市更新是未来城市发展的新增长点。2020年底的中央经济工作会、2021年初两会政府工作报告均强调“要实施城市更新行动”。城市更新政策红利显现，其功能定位日益重要，需解决的问题更加复杂，既要实现城市空间形态的优化，也要解决城市产业的升级、功能的升级以及历史文化的传承问题。在这一背景下，我们不仅要看到城市更新的当下实践效果，也应关注未来发展趋势。展望未来，我国城市更新将呈现空间扩大、老旧改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升十大趋势。资料来源：前92、瞻产业研究院整理空间广阔一二线城市进入存量更新阶段，对更新的依赖程度越来越高。老旧改造棚改逐步收官，老旧小区改造成为下一轮城市更新重点。工改发力政策管制增加，逐渐回归产业升级本质，助力城市产业转型升级。有机更新围绕有机更新，综合整治、历史保护将成为城市更新的重要模式。治理升级机构更加健全，政策逐步完善，在不同时间、城市实施差异化管理。房企布局房企布局，房企逐步向城市运营服务商转型，集成资源优势日益明显。政企协同政企协同，政府引导、市场运作，政企协同趋势日益明显。片区统筹更加注重片区式系统更新，更加强调城市更新专项规划引领。效益多元更加强调综合效益，实现经济、社会、人文、生态效益的多重提升。门槛93、提升实施主体需具备谈判、拆迁、投融建营立体化能力，人才紧缺将成常态。5.2 实施城市更新战略行动，加快转变城市开发建设方式资料来源：前瞻产业研究院整理2021年以来，城市更新热度持续上升。随着我国第十四个五年规划和2035年远景目标纲要的发布，实施城市更新行动，成为了各地方政府的一项重要任务。纲要的发布也奠定了“十四五”时期以及未来十余年在我国新型城市化战略中的重要地位。城市更新有很多先行者，探索出了相当多的商业模式，这些模式都还在探索当中。城市更新中面临的最大的挑战就是如何去探索和创新新的模式，使城市更新加以延续。4.0 4.0 版本：城市更新版本：城市更新+ +改造范围：（+生态服务、+智慧运营、+文化保育）3.0 3.0 版本：城市更新版本：城市更新改造范围：（+综合整治、+业态升级、+服务配套）2.0 2.0 版本：旧改版本：旧改改造范围：（+旧城镇、+旧厂房、+旧村庄）1.0 1.0 版本：棚改版本：棚改改造范围：危房改造城市化进程