1、长安小商品城建长安小商品城建筑设计建议筑设计建议甲骨金石甲骨金石2015年年3月月10日日目录目录一、地块基本情况回顾一、地块基本情况回顾二、产品建议二、产品建议三、物业布局建议三、物业布局建议四、业态初步规划四、业态初步规划目录目录一、地块基本情况回顾一、地块基本情况回顾二、产品建议二、产品建议三、物业布局建议三、物业布局建议四、业态初步规划四、业态初步规划地块基本情况回顾项目项目地块地块用地用地指标指标项目位项目位于长安大于长安大道，用地面积道，用地面积180亩亩项目位置长安市长安大道与槐树街交界处用地面积179.7亩用地性质商业用地容积率 3.0建筑密度30%绿地率 35%建筑限高36m2、备注停车位比例1:60，东侧后退界3m，南侧后退规划道路红线20m，西侧后退规划道路红线20m，北侧后退规划道路红线8m地块基本情况回顾地块长地块长550米，宽米，宽230米，形状较为规整米，形状较为规整地块基本情况回顾车流走向车流走向分析分析项目目前主要通过郴江路和国庆南路进项目目前主要通过郴江路和国庆南路进入长安大入长安大道抵达本项目，远期还可通过规划道道抵达本项目，远期还可通过规划道路抵达本项目路抵达本项目项目近期主要通过郴江路和国庆南路经长安大道抵达本项目，且长安大道为城市主干道，交通条件良好；远期消费者还可通过地块北侧的规划道路进入朱家湾路抵达本项目；良好的交通条件为项目辐射全市即周3、边县市甚至是临近市区提供了保障。国庆南路国庆南路长安大长安大道道近期可达路线近期可达路线远期可达路线远期可达路线地块基本情况回顾地块商业价值地块商业价值分析分析高商业价值地块面积约占总地块面积的高商业价值地块面积约占总地块面积的23%，其次商业价值一般的用地面积约占，其次商业价值一般的用地面积约占28%，商业价值最弱的用地面积约占商业价值最弱的用地面积约占49%地块靠长安大道一侧、靠槐树街西端及槐树导向项目的快一侧商业价值最高；沿着项目地块四周商业价值相对较弱；项目地块内部商业价值最弱。长安大长安大道道地块基本情况回顾地块实景地块实景图图说说明明项目存在两处高差，你项目存在两处高差，你是长安大4、是长安大道与其内退地道与其内退地块高差，块高差，二是内退地二是内退地块与朱家湾路块与朱家湾路高差，高差，利用这一地块条件打造双首层的概利用这一地块条件打造双首层的概念（念（1/2）项目地块存在两处高差：一处高差是长安大道与其内退地块高差，另一处是长安大道与朱家湾路高差，其中前者的高差较小后者的高差较大；甲骨金石建议项目借鉴步步高商业中心，美美世界商业广场在负一层营销推广上展示的案例，把长安大把长安大道与预期内道与预期内退地退地块的高差作块的高差作为首层为首层，在建筑设计上和营销推广上打造双在建筑设计上和营销推广上打造双首层的首层的概念概念。长安大道与期内退地块高差长安大道与朱家湾路高差地块基本5、情况回顾项目存在两处高差，你项目存在两处高差，你是长安大是长安大道与其内退地块高差，二是内退地块与朱家湾路高差，道与其内退地块高差，二是内退地块与朱家湾路高差，利用这一地块条件打造双首层的概念利用这一地块条件打造双首层的概念（2/2）4F3F3F3F4F2F3F2F3F3F3F1F1F1F2F2F2F仓储仓储/公交车站公交车站1F1F1F停车场停车场仓储仓储停车场停车场朱家湾朱家湾路路长安大长安大道道目录目录一、地块基本情况回顾一、地块基本情况回顾二、产品建议二、产品建议三、物业布局建议三、物业布局建议四、业态初步规划四、业态初步规划产品建议 | 柱网柱柱网示意图网示意图分析分析考虑到本项目有6、地下停车位的设置考虑到本项目有地下停车位的设置，甲骨金石建，甲骨金石建议采用议采用8.4*8.4米的柱网米的柱网满足商铺开间要求：家居建材商户通常喜欢开间面积越大越好；满足地下停车要求：8.4米宽的柱网刚好能停下3辆车；满足投资客的需要：为了扩大投资客的基数，需要把单个商铺的面积做小，在进深一样的情况下，开间需要越小越好；综合考虑商户综合考虑商户、投资客投资客、地下停车的需要地下停车的需要，甲骨金石认甲骨金石认为为8.4*8.4米的米的柱网是最佳的解柱网是最佳的解决方案决方案。产品建议 | 产品设计模式一模式一分析分析甲骨金石提甲骨金石提供三中基本的商铺产品设计供甲方参考（供三中基本的商铺产品7、设计供甲方参考（1/3）优点：建筑面积最大化, 公摊面积最小化；缺点：二楼以上店铺的展性不大，导致商业价值降低。L2L1L3商铺商铺商铺商铺商铺商铺H3.6mH4.5mH6m产品建议 | 产品设计模式二模式二分析分析甲骨金石提甲骨金石提供三中基本的商铺产品设计供甲方参考供三中基本的商铺产品设计供甲方参考（2/3）优点：通过连廊和车道提升二、三层使用价值；缺点：公摊面积大、浪费面积多。L2L1L3商铺商铺商铺商铺商铺商铺H3.6mH4.5mH6m产品建议 | 产品设计模式三模式三分析分析甲骨金石提甲骨金石提供三中基本的商铺产品设计供甲方参考供三中基本的商铺产品设计供甲方参考（3/3）优点：占地面8、积小，建筑面积最大化, 公摊面积最小化，三层增送一半面积, 加快后期销售速度；缺点：商铺形状不规则，有的商户在三层加盖，有的不加盖影响商业形象；公摊面积大、浪费面积多。L2L1L3商铺商铺商铺商铺商铺商铺H3.6mH4.5mH6m目录目录一、地块基本情况回顾一、地块基本情况回顾二、产品建议二、产品建议三、物业布局建议三、物业布局建议四、业态初步规划四、业态初步规划物业布局建议阅读说阅读说明明我们首先确定专业市场部分首先确定专业市场部分和小商品城的和小商品城的物业布局形式并推算该部分物业物业布局形式并推算该部分物业的总的总体建筑面体建筑面积积。其次我们再确定多功能SOHO的建筑面积和摆放位置，根9、据本报告定位部分的推算，项目总体建筑面积为30到50万方，地下部分（包括仓库，停车场，汽车站）的建筑面积为15到16万方，在确定了专业市场部分的建筑面积后，我们倒推出多倒推出多功功能能SOHO的的建筑面建筑面积积。总建筑面积= 专业市场部分和小商品城的建筑面积 + 地下部分建筑面积 + 多功能建筑面积多功能SOHO的建筑面积需要综合考虑专业市场部分的建筑面积、长安作为三线城市对这种产品的接受程度、建筑设计的可行性，摆放位置。由于其可变性较大由于其可变性较大，甲骨金石建，甲骨金石建议将其作为议将其作为调节容积调节容积率率/建筑面建筑面积的积的工具工具。物业布局建议方案一：方案一：以小商品城为以小10、商品城为主力驱动物业，周边布局专业市场商铺和多功能主力驱动物业，周边布局专业市场商铺和多功能SOHO多功能SOHO多功能SOHO小商品展示交易中心物业布局建议专业市场部专业市场部分建筑面积为分建筑面积为20万方，由此推算，多功能万方，由此推算，多功能soho的建筑面积的建筑面积为为6 8万方万方多功能SOHO多功能SOHO小商品展示交易中心楼层楼层区域区域1区域区域2区域区域3区域区域4区域区域5区域区域6区域区域7小计小计4F7,766 - - - - - 7,440 15,206 3F7,766 5,738 6,053 - - - 7,440 26,997 2F7,766 5,738 6,11、053 - - 15,014 7,440 42,011 1F7,766 5,738 6,053 7,868 8,183 15,014 7,440 58,062 -1F- - - 7,868 8,183 15,014 - 31,065 -2F- - - 7,868 8,183 15,014 - 31,065 -3F- - - - - - - - 小计小计31,064 17,214 18,159 23,604 24,549 60,056 29,760 204,406 物业布局建议方案二：整个市场划分成两个区域，左边的区域规划专业市场商铺和方案二：整个市场划分成两个区域，左边的区域规划专业市场商铺和12、SOHO，右边的，右边的区域规区域规划小商品城和划小商品城和专业市场铺，中间利用道路打通，增加更多的临街面，提升项目专业市场铺，中间利用道路打通，增加更多的临街面，提升项目商业价值和售价商业价值和售价小商品展示交易中心多功能SOHO专业市场物业布局建议专业市场部分建筑面积专业市场部分建筑面积为为22万方，由此多功能万方，由此多功能soho的建筑面的建筑面积积3 4万方万方楼层楼层区域区域1区域区域2区域区域3区域区域4区域区域5区域区域6区域区域7小计小计4F10,607 - - - - - 6,198 16,805 3F10,607 4,980 7,170 - - - 6,198 28,9513、5 2F10,607 4,980 7,170 - - 17,300 6,198 46,255 1F10,607 4,980 7,170 7,175 7,461 17,300 6,198 60,891 -1F- - - 7,175 7,461 17,300 - 31,936 -2F- - - 7,175 7,461 17,300 - 31,936 -3F- - - - - - - - 小计小计42,428 14,940 21,510 21,525 22,383 69,200 24,792 216,778 小商品展示交易中心多功能SOHO专业市场物业布局建议方案方案三：三：以小商品城为以小商品城为14、核心驱动物业，单栋建筑的方向相对于一方案，旋转核心驱动物业，单栋建筑的方向相对于一方案，旋转90度，增度，增加更多的商铺与进出口展示交易中心的接触加更多的商铺与进出口展示交易中心的接触面面小商品展示交易中心多功能SOHO专业市场多功能SOHO物业布局建议专业市场建筑面积为专业市场建筑面积为20万方，由此推万方，由此推算多算多功能功能soho的建筑面积的建筑面积为为6 8万方万方小商品展示交易中心多功能SOHO专业市场多功能SOHO方案三方案三楼层楼层区域区域1区域区域2区域区域3区域区域6区域区域7小计小计4F6,569 - - - 6,588 13,157 3F6,569 8,581 - -15、 6,588 21,738 2F6,569 8,581 - 14,844 6,588 36,582 1F6,569 8,581 17,148 14,844 5,616 52,758 -1F- - 17,148 14,844 - 31,992 -2F- - 17,148 14,844 - 31,992 -3F- - - - - - 小计小计26,276 25,743 51,444 59,376 25,380 188,219 物业布局建议方方案四：以组团的形式划分各种物业，方便分期销案四：以组团的形式划分各种物业，方便分期销售售小商品展示交易中心多功能SOHO专业市场多功能SOHO多功能SOHO专16、业市场小商品展示交易中心物业布局建议专业市专业市场部场部分建筑面积分建筑面积为为23万万方，由方，由此推此推算多算多功能功能soho的建筑面积的建筑面积为为3 4万方万方方案四方案四楼层楼层区域区域1区域区域6区域区域7小计小计4F17,837 - 9,929 27,766 3F17,837 - 9,929 27,766 2F17,837 28,522 9,929 56,288 1F17,837 28,522 9,929 56,288 -1F- 28,522 - 28,522 -2F- 28,522 - 28,522 -3F- - - - 小计小计71,350 114,089 39,715 217、25,154 目录目录一、地块基本情况回顾一、地块基本情况回顾二、产品建议二、产品建议三、物业布局建议三、物业布局建议四、业态初步规划四、业态初步规划方案一-2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一-1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨18、电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一3F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一4F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案一招商面积%招商面积%招商面积%招商面积%001 卫浴6,283 8.5 8,203 12.9 17,278 9.6 19,557 11.2 002 陶瓷9,108 12.3 9,915 15.6 28,479 15.9 31,065 17.8 003 地板5,373 7.3 5,9219、5 9.3 11,685 6.5 16,051 9.2 004 门类6,899 9.3 8,307 13.0 28,667 16.0 15,014 8.6 005 厨电橱柜6,681 9.1 2,909 4.6 18,368 10.2 15,014 8.6 006 五金1,981 2.7 1,224 1.9 - - 4,291 2.5 007 油漆1,981 2.7 344 0.5 12,156 6.8 3,360 1.9 008 吊顶3,605 4.9 1,979 3.1 3,072 1.7 15,014 8.6 009 布艺床品3,000 4.1 4,041 6.3 7,184 4.0 520、,040 2.9 010 玻璃3,177 4.3 1,301 2.0 12,394 6.9 3,360 1.9 011 水暖1,981 2.7 481 0.8 12,395 6.9 6,053 3.5 012 灯具开关12,640 17.1 10,577 16.6 18,325 10.2 19,557 11.2 013 墙纸6,875 9.3 4,398 6.9 5,086 2.8 13,504 7.7 014 家装4,204 5.7 4,127 6.5 4,439 2.5 7,766 4.4 73,790 100.0 63,731 86.4 179,527 100.0 174,646 10021、.0 分类分类#南充招商数据南充招商数据郴州现有商业供应郴州现有商业供应郴州项目郴州项目合计合计内江运营数据内江运营数据方案一一号地块业态比例一号地块业态比例二号地块业态比例二号地块业态比例陶瓷厨电橱柜地板吊顶玻璃油漆五金门类4F3F2F1F卫浴卫浴灯具开关墙纸水暖家装4F3F2F1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四一号地块一号地块二号地块二号地块方案二-2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案二-1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门22、类五金油漆布艺床品玻璃方案二1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案二2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案二3F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案二4F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案二招商面积%招商面积%招商面积%招商面积%001 卫浴6,283 8.23、5 8,203 12.9 17,278 9.6 22,757 11.9 002 陶瓷9,108 12.3 9,915 15.6 28,479 15.9 31,936 16.6 003 地板5,373 7.3 5,925 9.3 11,685 6.5 14,636 7.6 004 门类6,899 9.3 8,307 13.0 28,667 16.0 17,300 9.0 005 厨电橱柜6,681 9.1 2,909 4.6 18,368 10.2 17,300 9.0 006 五金1,981 2.7 1,224 1.9 - - 2,092 1.1 007 油漆1,981 2.7 344 0.524、 12,156 6.8 3,136 1.6 008 吊顶3,605 4.9 1,979 3.1 3,072 1.7 17,300 9.0 009 布艺床品3,000 4.1 4,041 6.3 7,184 4.0 4,704 2.5 010 玻璃3,177 4.3 1,301 2.0 12,394 6.9 4,704 2.5 011 水暖1,981 2.7 481 0.8 12,395 6.9 7,170 3.7 012 灯具开关12,640 17.1 10,577 16.6 18,325 10.2 22,757 11.9 013 墙纸6,875 9.3 4,398 6.9 5,086 2.825、 15,587 8.1 014 家装4,204 5.7 4,127 6.5 4,439 2.5 10,607 5.5 73,790 100.0 63,731 86.4 179,527 100.0 191,986 100.0 #南充招商数据南充招商数据郴州现有商业供应郴州现有商业供应郴州项目郴州项目合计合计分类分类内江运营数据内江运营数据方案二一号地块业态比例一号地块业态比例二号地块业态比例二号地块业态比例陶瓷厨电橱柜吊顶油漆五金门类4F3F2F1F卫浴卫浴灯具开关陶瓷水暖家装玻璃4F3F2F1F地板方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四一号地块一号地块二号地块二号地块方案三-2F方方26、案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案三-1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案三1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案三2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案三3F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五27、金油漆布艺床品玻璃方案三4F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案三招商面积%招商面积%招商面积%招商面积%001 卫浴6,283 8.5 8,203 12.9 17,278 9.6 15,150 9.3 002 陶瓷9,108 12.3 9,915 15.6 28,479 15.9 31,992 19.6 003 地板5,373 7.3 5,925 9.3 11,685 6.5 17,148 10.5 004 门类6,899 9.3 8,307 13.0 28,667 16.0 14,844 9.1 005 厨28、电橱柜6,681 9.1 2,909 4.6 18,368 10.2 14,844 9.1 006 五金1,981 2.7 1,224 1.9 - - 3,262 2.0 007 油漆1,981 2.7 344 0.5 12,156 6.8 3,797 2.3 008 吊顶3,605 4.9 1,979 3.1 3,072 1.7 14,844 9.1 009 布艺床品3,000 4.1 4,041 6.3 7,184 4.0 4,457 2.7 010 玻璃3,177 4.3 1,301 2.0 12,394 6.9 5,632 3.5 011 水暖1,981 2.7 481 0.8 12,29、395 6.9 4,381 2.7 012 灯具开关12,640 17.1 10,577 16.6 18,325 10.2 15,150 9.3 013 墙纸6,875 9.3 4,398 6.9 5,086 2.8 10,769 6.6 014 家装4,204 5.7 4,127 6.5 4,439 2.5 6,569 4.0 73,790 100.0 63,731 86.4 179,527 100.0 162,839 100.0 南充招商数据南充招商数据郴州现有商业供应郴州现有商业供应郴州项目郴州项目内江运营数据内江运营数据#分类分类合计合计方案三一号地块业态比例一号地块业态比例二号地块业30、态比例二号地块业态比例陶瓷厨电橱柜地板吊顶五金门类4F3F2F1F卫浴卫浴灯具开关陶瓷水暖家装玻璃4F3F2F1F油漆方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四一号地块一号地块二号地块二号地块方案四-2F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四-1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四1F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四2F方方案一案31、一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四3F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四4F方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四卫浴陶瓷厨电橱柜吊顶水暖家装墙纸灯具开关地板门类五金油漆布艺床品玻璃方案四#分类分类南充招商数据南充招商数据郴州项目郴州项目招商面积%招商面积%招商面积%招商面积%001 卫浴6,283 8.5 8,203 12.9 17,278 9.6 17,837 9.6 002 陶瓷9,108 12.3 9,915 132、5.6 28,479 15.9 28,522 15.4 003 地板5,373 7.3 5,925 9.3 11,685 6.5 11,205 6.0 004 门类6,899 9.3 8,307 13.0 28,667 16.0 16,298 8.8 005 厨电橱柜6,681 9.1 2,909 4.6 18,368 10.2 17,317 9.3 006 五金1,981 2.7 1,224 1.9 - - 6,112 3.3 007 油漆1,981 2.7 344 0.5 12,156 6.8 6,112 3.3 008 吊顶3,605 4.9 1,979 3.1 3,072 1.7 1133、,205 6.0 009 布艺床品3,000 4.1 4,041 6.3 7,184 4.0 8,149 4.4 010 玻璃3,177 4.3 1,301 2.0 12,394 6.9 9,168 4.9 011 水暖1,981 2.7 481 0.8 12,395 6.9 8,919 4.8 012 灯具开关12,640 17.1 10,577 16.6 18,325 10.2 17,837 9.6 013 墙纸6,875 9.3 4,398 6.9 5,086 2.8 17,837 9.6 014 家装4,204 5.7 4,127 6.5 4,439 2.5 8,919 4.8 73,790 100.0 63,731 86.4 179,527 100.0 185,438 100.0 郴州现有商业供应郴州现有商业供应内江运营数据内江运营数据合计合计方案四一号地块业态比例一号地块业态比例二号地块业态比例二号地块业态比例陶瓷厨电橱柜地板吊顶门类4F3F2F1F布艺床品卫浴灯具开关墙纸家装玻璃4F3F2F1F五金油漆水暖方方案一案一方方案二案二方方案三案三方方案四案四一号地块一号地块二号地块二号地块