1、海港新城定位报告海港新城定位报告2012年7月16日2012年7月16日第一部分 项目发展背景第二部分 项目分析第三部分 项目定位第四部分 物业发展建议第一部分 项目发展背景第二部分 项目分析第三部分 项目定位第四部分 物业发展建议目 录目 录第一部分：项目发展背景第一部分：项目发展背景?宏观经济背景宏观经济背景?宏观政策宏观政策?湛江城市发展背景湛江城市发展背景?湛江楼市背景湛江楼市背景经济结构调速初见成效，但未来经济增长压力较大经济结构调速初见成效，但未来经济增长压力较大GDP增速下降，预期增速有可能再度下降GDP增速下降，预期增速有可能再度下降? 国内GDP增长速度呈下降趋势：2011年2、，国内GDP增速同比放缓；年内分季度看，一季度同比增长9.7%，二季度增长9.5%，三季度增长9.1%，四季度增长8.9%。GDP涨幅出现逐季回落的态势。据相关专家预测，2012年国内GDP总额增长速度有可能为8.6%。据十二五规划，期间GDP增长目标为7%经济结构调整初见成效，消费投资趋向平衡，但未来增长压力仍然较大经济结构调整初见成效，消费投资趋向平衡，但未来增长压力仍然较大? 2011年的经济增长，投资贡献率达到54.2%，消费贡献率是51.6%；净出口贡献率为5.8%，呈现下降趋势。其中，投资与消费对GDP贡献的差距较2010年收窄8.9个百分点。? 预计2012，欧债危机继续呈恶化态3、势，外需和出口增速暂时难以好转，继续下行的风险较大；同时，国内房地产调控短期不会放松，因此房地产投资将进一步放缓。总体经济增长压力仍然较大。? 申银万国首席宏观分析师李慧勇判断，2012年全年GDP增长约为8.6%，前低后高，第二季度是全年低点。今年房地产产业链调整、出口产业链调整将导致经济向下，十二五项目加快施工将成为稳定经济增长的主要力量，湛江的经济提振模式也是一脉相承十二五项目加快施工将成为稳定经济增长的主要力量，湛江的经济提振模式也是一脉相承。宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景调结构与保增长的平衡调结构与保增长的平衡CPI、PPI双双走低CPI、PPI双双走低? 20114、年，CPI与PPI连续5个月双双下滑，预计2012年全年，CPI增长将在4%左右，PPI增速将在4.5%左右，同比2011年继续走低? 2011年以来，制造业经营情况在荣枯分水岭附近，但整体呈下滑趋势，小型制造业发展更为艰难? 2011年全国楼市量价均同比上涨，但上涨幅度缩窄，三四线城市观望氛围浓? 2011年，新增人民币贷款与货币供应量增速均超出市场的预期企业经营状况下滑，三四线城市楼市观望氛围浓郁，2011年人民币新增贷款超市场预 期，表明政府在调结构的同时，也在平衡对经济增长的影响企业经营状况下滑，三四线城市楼市观望氛围浓郁，2011年人民币新增贷款超市场预 期，表明政府在调结构的同时，5、也在平衡对经济增长的影响宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景宏观经济背景至2011年四季度初，政策已全面收紧，但在政策的推 广与执行方面，地方政府与中央政府存在一定的博弈至2011年四季度初，政策已全面收紧，但在政策的推 广与执行方面，地方政府与中央政府存在一定的博弈金融政策：金融政策：? 2011年年内三次上调利率，影响市场投资热情；前三季度，6次上调存款准备金率，上缴范围也扩大；市场流动性的收紧，直接导致了利率上浮、贷款难批 ，房贷利率升至近十年最高，首套房贷利率最高上浮30%。? 至4季度初，各地房贷已然收紧，购房成本增加，投资回报明显降低；房地产开发贷款异常艰难，信托融资成本高，民间资6、本炒房比例开始缩减，间接参与开发的资本增多楼市政策：楼市政策：? 2011年前三季，先是限购范围继续蔓延，但形式由强制变为沟通；后又出现：二三线城市的限购由限价代替，体现了中央政府调控的决心，以及平稳楼市发展的态度，同时也体现了地方政府迫于经济增长的压力而与中央政府间的博弈状况。宏观政策背景宏观政策背景宏观政策背景宏观政策背景2011年底，在基本基调不变的情况下，政策出现了 适度松宽的情况2011年底，在基本基调不变的情况下，政策出现了 适度松宽的情况金融政策：流动性适度增加，对楼市的银根也适度松宽金融政策：流动性适度增加，对楼市的银根也适度松宽? 2011年12月5日首次下调存款准备金率，可7、释放流动性四千亿元，2012年年初，不论中中资银行还是外资银行，房贷银根已有所松动。去年底最高按基准利率上浮10%的外资银行首套房贷，目前均回归基准利率，仅对二套房贷继续上浮10%。花旗、汇丰两家外资银行在操作中已可根据申请人实际情况进行综合评估，“优质客户”及在该行有大额存款或购买大额理财产品的客户，最高可获得利率9折优惠。? 2012年年初，房贷灰色加按揭重现? 保增长仍是首要任务，GDP、CPI的双双下滑，将可能引来存款准备金率的再次下调，以及未来银行流动性的适度增加楼市政策：调控仍将持续，但从一刀切，再回差异楼市政策：调控仍将持续，但从一刀切，再回差异? 目前，最严厉、同时对楼市影响最8、大的限购令仍然延续，表明了政府对楼市调控的决心? 短期内房贷金融调控政策导向不会松动，停止向第三套购房者发放按揭贷款、上浮二套房首付及利率将长期执行，但长期来看，对首套购房者的信贷支持或有加大。? 随着保障房的建设，限购限价等行政指令性政策未来将有望被房产税等常态调控取代宏观政策背景宏观政策背景宏观政策背景宏观政策背景经济增长与结构调整的平衡；平抑楼市与稳定楼市的关系；在这期间，我们可以看到政府的决心，政府的两难经济增长与结构调整的平衡；平抑楼市与稳定楼市的关系；在这期间，我们可以看到政府的决心，政府的两难我们也由此预计，未来的楼市仍然存在相当的发展空间我们也由此预计，未来的楼市仍然存在相当的9、发展空间宏观经济与政策宏观经济与政策宏观经济与政策宏观经济与政策湛江经济现状印象湛江经济现状印象? 湛江是广东人口第五大市，全国综合实力50强城市之一湛江是广东人口第五大市，全国综合实力50强城市之一? 是广东重要的物流中转核心区域；粤西重要的工业城市；是广东重要的物流中转核心区域；粤西重要的工业城市；? 工业基础十分雄厚，随着未来重大项目的陆续投入建设，湛江经济发展后劲很足工业基础十分雄厚，随着未来重大项目的陆续投入建设，湛江经济发展后劲很足? 正由海洋经济大市走向海洋经济强市，正由海洋经济大市走向海洋经济强市，2010年实现海洋生产总值达844.96亿元。“十一五”期间海洋经济年均增长达110、2.6%。海洋产业增加值420.5亿元，占全市GDP的30%，仅次于广州、深圳，居全省第三位。湛江经济概况湛江经济概况湛江经济概况湛江经济概况数字看湛江经济现状数字看湛江经济现状2011年13季度2011年13季度? GDP增速超过全国平均水平，GDP总量破千亿? 工业经济增速平稳，经济效益综合指数全省排名第二? 固定资产投资、商品房投资与销售同比大幅增长? 社会消费品零售总额增速超过全国和全省平均水平? 港口货物吞吐量、外贸进出口总额增速高于全省及全国平均水平? 招商引资巨幅增长：2011年前三季新签外资项目21宗，合同利用外资2.69亿美元，同比增长271.4倍同比增长271.4倍；实际吸11、收外资0.43万美元，同比增长118.5%同比增长118.5%。?千亿大项目投资擂响湛江“五年崛起”战鼓，全市GDP2011年只有1650亿元，但至2016年有望达到4000亿元千亿大项目投资擂响湛江“五年崛起”战鼓，全市GDP2011年只有1650亿元，但至2016年有望达到4000亿元由此，我们可以看到湛江经济发展的潜力与势头；美好的明天指日可期。由此，我们可以看到湛江经济发展的潜力与势头；美好的明天指日可期。湛江经济概况湛江经济概况湛江经济概况湛江经济概况人口数量及其收入的增长，将为房地产发展提供有利 支撑人口数量及其收入的增长，将为房地产发展提供有利 支撑? 企业增多，人口增加企业增多12、，人口增加：宝钢厂迁入湛江以及中石化、中石油、中海油数百亿项目落户湛江等重点项目建设将带来大量人口，大大增进对湛江房地产市场高端住宅的需求? 居民收入增长有望加速居民收入增长有望加速：城镇居民收入增幅高于全国全省水平，但农村居民收入增幅低于全国全省平均水平，随着经济发展，预期有望得以提升。由于人口的持续增加及居民收入的增长，房地产可获得持续由于人口的持续增加及居民收入的增长，房地产可获得持续发展发展的动力的动力湛江人口情况湛江人口情况湛江人口情况湛江人口情况坡头的未来，将是湛江发展的重要驱动坡头的未来，将是湛江发展的重要驱动? 坡头区坡头区：据一湾两岸城市规划，坡头区，是湛江城市副中心、文化中13、心，承载湛江崛起的宏伟蓝图。省运会主场馆掀起海东新区建设高潮，坡头区将在五年内构建“一城一园一岛一湾一河”的发展格局? 多方利好多方利好：海滨大道，引海入城；观海长廊，城市绿带，对邻近的坡头镇也是间接的利好；南三岛的未来，预期将对坡头镇的发展起到推动和促进。茂湛铁路计划2012年8月建成通车，湛江机场一跃而成为粤西国际机场并迁址坡头，预计2016年5月建成，奋勇大道的开通等，对海东新区及坡头区的发展都是利好湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划坡头，未来湛江的浦东，价值将得以飙升坡头，未来湛江的浦东，价值将得以飙升? 坡头区作为湛江市的城市副中心，城市“东扩”的主体，随着湛江海湾大桥14、实行年票制，南三大桥正式通车，省运会主场馆工程开工奠基，蓄势待发的坡头区正成为一方炙手可热的投资热土。坡头人民正豪情满怀，用实际行动努力开发湛江东海岸，为把坡头打造成湛江最亮丽的城市新名片而奋发图强。? 基础设施建设基础设施建设：坡头还将适度超前谋划储备和建设一批重大基础设施，包括：2013年建成海江公路、2014年建成贯穿坡头的官南公路和沿海快速干线、加快规划建设调顺岛至龙头跨海大桥、启动南三岛至东海岛海底隧道筹建工作? 极度诱惑：黄金城区海岸线：极度诱惑：黄金城区海岸线：湛江海东新区沿港湾麻斜海的不到8公里海岸，无疑是湛江城区黄金的海岸线。规划中的东岸观海长廊将沿线建设，由于这段沿岸道路兼15、具城市防洪功能，水利部门已经申报上级争取城市防洪专项资金，并已获批部分资金。沿路的绿化投入主要依靠市政资金。环形的金湾中，游艇俱乐部是能大力提升城市品味的建设项目，加上水族馆和金湾北部的大型高尚体育设施，海东新区的魅力十足环形的金湾中，游艇俱乐部是能大力提升城市品味的建设项目，加上水族馆和金湾北部的大型高尚体育设施，海东新区的魅力十足。按照湛江的规划，坡头将成为湛江的“浦东”按照湛江的规划，坡头将成为湛江的“浦东”湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划湛江行政中心及系列名校也选址坡头湛江行政中心及系列名校也选址坡头? 湛江行政中心拟选址坡头? 湛江一中小学、初中、高中部、外国语教育基16、地也选址坡头? 海东新区是促进湛江城市发展的重要建设环节海港新城海港新城湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划湛江城市规划坡头，湛江未坡头，湛江未 中的中心之一 中的中心之一坡头，经济正加速发展坡头，经济正加速发展? 招商引资招商引资：2011年1-10月，官渡园区引进项目15个，引资总额15亿元，包括三一重工、湛江高压、麦王照明、湛海仪表、森沐电子、东岛新能源材料、创达物流、吉龙电器、恒辉彩印等。截至2011年年底，官渡园区累计引进项目63个，引资总额56亿元。入园项目全部建成投产后，预计2015年可实现工业总产值75亿元，税收2.3亿元。；龙头园区已引进项目7个，正在洽谈的有圣华玻璃容器有限17、公司、广西平果铝材集团等，其中平果铝材集团和深圳美玲集团意向投资额均在5亿元以上。坡头区招商引资的大力开展，将促进其经济的大发展坡头区招商引资的大力开展，将促进其经济的大发展坡头经济发展坡头经济发展坡头经济发展坡头经济发展未来的坡头区人口有望加速增长，这对房地产的发 展无疑是一大利好未来的坡头区人口有望加速增长，这对房地产的发 展无疑是一大利好现坡头区现坡头区? 坡头区下辖官渡、龙头、坡头、南三、乾塘、南调、麻斜等七个镇（街）。据2003年数据，坡头区总人口38，总面积507平方公里。未来坡头增容：再造一个霞山区未来坡头增容：再造一个霞山区? 随着湛江东海岛钢铁基地以及港口工业区的发展壮大，未18、来湛江城市空间发展将环海湾拓展，形成“一湾两岸”的滨海城市格局。随着湛江海湾大桥的建成，制约坡头区社会经济发展的“瓶颈”将被打通。着眼湛江城市“东拓”的新机遇，海东新区凭借其区位、土地、环境等方面优势，成为坡头区发展的桥头堡。以海湾西岸为弦，海湾大桥为箭，借助海湾游艇俱乐部、广东医学院新区等项目的吸引和拉动，海东新区将迎来崭新的发展时期。? 规划中的海东新区海东新区能容纳21万居民21万居民，相当于再造一个霞山区相当于再造一个霞山区，加上南油生活区的居民，未来的坡头区城市人口极有可能居各区之首。坡头人口预期坡头人口预期坡头人口预期坡头人口预期? 湛江楼市仍有相当的发展空间? 湛江的美好未来是可19、以预见的? 坡头是湛江未来城市中心区域之一? 坡头的区域城市环境、区域内外交通环境将有很大的改观? 坡头区的人口数量与人口素质也有望大幅提升? 但坡头区目前的城市环境、居住环境与人口数量，对房地产的支撑力有限我们将动态考虑项目发展背景，综合湛江城市发展，坡头的现状与未 来，并结合湛江房地产发展现状与趋势，对项目进行定位。我们将动态考虑项目发展背景，综合湛江城市发展，坡头的现状与未 来，并结合湛江房地产发展现状与趋势，对项目进行定位。湛江楼市需求强劲，但调控压力不容小视湛江楼市需求强劲，但调控压力不容小视? 投资大幅增长投资大幅增长：湛江市近几年房地产开发投资呈现大幅度增长，特别是近两年，增幅均20、在55%以上? 成交量价同比快速增长成交量价同比快速增长：需求旺盛，近两年商品房成交量及成交金额同比均呈现大幅上涨之势。2010-2011年，商品房销售面积增长率分别为38%、33%2010-2011年，商品房销售面积增长率分别为38%、33%，商品房销售金额增长率分别为：54.7%、70.5%。商品住宅成交均价更是同比呈快速增长之势商品住宅成交均价更是同比呈快速增长之势，特别是2008年以来，历年房价增长率均在20%以上。2011年，湛江商品住宅整体成交均价达6612元/平方米? 调控压力已然显现调控压力已然显现：2011年湛江新建商品住宅成成交量呈逐月振荡下行之势，成交量逐月振荡下行；整体21、成交均价基本稳定，上半年呈稳定上涨趋势；下半年因成交结构不同，同时也因湛江2011年9月出台的限价令加剧了消费者的观望情绪，整体成交价在12月出现了下降。调控压力不容轻视。上半年呈稳定上涨趋势；下半年因成交结构不同，同时也因湛江2011年9月出台的限价令加剧了消费者的观望情绪，整体成交价在12月出现了下降。调控压力不容轻视。湛江楼市概况湛江楼市概况湛江楼市概况湛江楼市概况各区域销售价格对比各区域销售价格对比? 湛江市中心城区新建住宅均价6613元/平方米，同比增长21.9%。其中，赤坎区6770元/平方米、霞山区6600元/平方米、 开发区6468元/平方米、坡头区5297元/平方米、麻章区422、154元/平方米。随着城市的东进，坡头区相对于市区、开发区的价格洼地效应有望逐渐 缩小随着城市的东进，坡头区相对于市区、开发区的价格洼地效应有望逐渐 缩小湛江楼市概况湛江楼市概况湛江楼市概况湛江楼市概况湛江市中心区大盘及高端物业主要集中在赤坎区，霞 山区、开发区、坡头也有少量分布湛江市中心区大盘及高端物业主要集中在赤坎区，霞 山区、开发区、坡头也有少量分布赤坎区：金沙湾广场 富虹上游城 丽湾名邸 华盛新城2期 华德力雍 景湾 霞山区：水木清华 开发区：京基城 坡头区：仁海花园霞山区霞山区京基城京基城仁海花园仁海花园坡头区坡头区万豪世家万豪世家水木清华水木清华汇景豪庭汇景豪庭开发区开发区金沙湾广23、场金沙湾广场富虹上游城富虹上游城赤坎区赤坎区华盛新城2期华盛新城2期丽湾名邸丽湾名邸案例分析案例分析案例分析案例分析海港新城为湛江楼市海港新城为湛江楼市最低容积率最低容积率及及唯一拥有别墅 的项目唯一拥有别墅 的项目? 多数项目容积率在3以上，少数项目在2.5-3之间；而海港新城容积率1.7为全市最低容积率项目? 湛江项目基本为高层，本项目为湛江在售项目中唯一的一个规划有别墅物业的项目案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析项目名称项目名称容积率容积率规划规划丽湾名邸丽湾名邸34栋27-32层住宅，1栋4层商场；总户数447户富虹上游城富虹上游城3.814栋24-32层高层住宅;总户数24、1263户；目前在售为三期1-8栋华盛新城华盛新城2.64一期由1栋多层、1栋小高层、8栋高层组成；二期为15栋31层高 层；华盛新城2期，分为“铂金水岸”和“翡翠御景”两大区组 团，目前在售为铂金水岸金沙湾（1、2、3金沙湾（1、2、3 号商住楼） 号商住楼）4.4 3栋商住楼和1栋酒店；总户数660，其中住宅438户户； 1-4层是 大型购物中心；1号、2号、3号是28层商住楼； 4号楼是45层 的酒店；仁海花园仁海花园3.9高层、小高层物业，总体规划20000户汇景雅居汇景雅居3.35栋18-26层高层连体住宅，2梯3户，2梯4户；总户数404户万豪世家万豪世家3.49幢高层住宅楼（2525、F30F）、一幢会所（4F）、一幢幼儿园 （2F）；一幢九层的综合楼，其中一三层裙楼为大型商场， 四九层塔楼为酒店水木清华水木清华3.915栋11-18层住宅；1梯2户南亚郦都二期南亚郦都二期2.5分三期开发，一期已售完，目前在售为2期，由12栋11-25层的高 层住宅；总户数4241 户海港新城海港新城1.71.7别墅、洋房及别墅、洋房及高层混合物业高层混合物业湛江项目大盘较多，而赤坎和霞山为湛江楼市最火 热的两区，麻章和坡头两区也正在升温湛江项目大盘较多，而赤坎和霞山为湛江楼市最火 热的两区，麻章和坡头两区也正在升温? 湛江高品质项目大多集中在赤坎、霞山两区? 相较于赤坎的火热，霞山作为老26、城区受资源的限制，房地产开发热度逐渐转向年轻的麻章和坡头两区案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析项目名称项目名称所在区域所在区域占地()占地()建面()建面()丽湾名邸丽湾名邸赤坎62286245774富虹上游城富虹上游城赤坎47778206362华盛新城华盛新城赤坎150300397000金沙湾（1、2、3号商住楼）金沙湾（1、2、3号商住楼）赤坎840637340.06仁海花园仁海花园坡头8000004000000汇景雅居汇景雅居坡头12171.840166.87万豪世家万豪世家霞山52000215489水木清华水木清华霞山28900114589南亚郦都二期南亚郦都二期麻章2127、8997650435海港新城海港新城坡头坡头178924178924361975361975市场对卖点的挖掘较为成熟市场对卖点的挖掘较为成熟? 项目卖点丰富，包括地段、周边的城市资源或景观资源、项目自身品质、开发商实力、教育资源、升值潜力等? 说 明 市 场 日 益 理性，客户也越来越注重产品品质。案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析项目名称项目名称主要卖点主要卖点丽湾名邸丽湾名邸CBD中心，一线海景；3.5万东南亚风情园林、湛江首创全透明观海玻璃幕墙、温泉水入户、刷卡电 梯、部分大户型配独立中央空调、部分房源中空钢化玻璃富虹上游城富虹上游城中央区位、名校物业、规划中的赤坎水库及南28、桥河河景及公园景观；贝尔高林设计的园林华盛新城华盛新城赤坎中心地段、海田公园、北桥公园、南桥河、赤坎江；湛江首个广东省绿色住区实验小区金沙湾（1、金沙湾（1、2、2、 3号商住楼）3号商住楼）金沙湾观海长廊；产品品质：住宅大开间，配以全景落地玻璃飘窗， 建材方面采用中国铝业十强之首的兴发铝材，抗压消音；耀皮的钢化玻璃和中空玻璃材料，可抗冲击 及节能保温。电梯生产商是国内知名的三菱电梯，为项目提供了科技智能化的IC卡私人入户电梯。入 户大门为非洲花梨防火装甲门，实现“防火、防盗、防弹、隔音、防潮”五大安防功能。仁海花园仁海花园坡头区的升值前景；项目的价格洼地效应；教育配套规划（教育：爱周中学（省29、一级）、湛江市二中 海东中学（省一级）、南调中学、坡头区第一中学、坡头中心小学、坡头区第一小学； 拟建湛江一中仁海学校：小学、初中、高中；外国语教育基地（250亩）；一房一证汇景雅居汇景雅居灯塔公园、海景、名校；坡头区第一个高层电梯楼盘万豪世家万豪世家成郭的确良心区位（周边配套齐全）；广东唯一国家级湿地公园绿塘河湿地公园；水木清华水木清华中心区位；市区罕见小高层物业南亚郦都二期南亚郦都二期企业实力与品牌；自然健康的景观园林；周边配套齐全海港新城海港新城多数项目配套设施仍集中于基本的会所、商业、幼儿园多数项目配套设施仍集中于基本的会所、商业、幼儿园? 各项目配套主要为会所、商业、幼儿园；此外仁海30、花园还配套文化展厅及相关活动基地。案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析项目名称项目名称自身配套自身配套丽湾名邸丽湾名邸五星级会所、6万商业中心；网球、壁球、溜冰场富虹上游城富虹上游城会所、幼儿园、沿街商业华盛新城华盛新城幼儿园金沙湾（1、2、3号商住楼）金沙湾（1、2、3号商住楼）大型购物中心、酒店及写字楼仁海花园仁海花园幼儿园、五星级酒店，其娱乐配套作为小区会所，包括恒温游泳池、健身室、乒乓球室、瑜伽室等；规划曲星大厦作为文化培育的载体，建设图书馆、阅览室、歌剧院、影视厅、演示中心、表演厅、书画展示厅、培训厅、古董展销厅、玉器展销厅、拍卖厅，同时会举办各类专项竞赛、讲座及文化沙龙31、，打造成世界级学科竞赛基地汇景雅居汇景雅居万豪世家万豪世家会所、幼儿园、集中商业水木清华水木清华南亚郦都二期南亚郦都二期幼儿园、商业海港新城海港新城幼儿园、会所、商业赤坎及霞山区均价集中在7000-8000元/，坡头区 当前均价4500-5500元/赤坎及霞山区均价集中在7000-8000元/，坡头区 当前均价4500-5500元/? 湛江市场均价变化较大，赤坎霞山两区均价多集中在70008000元/，坡头区当前均价4500-5500元/项目名称项目名称区域区域售价（元/）售价（元/）丽湾名邸丽湾名邸赤坎8000元/-16000元/；均价12000，阶段性推出 200平米以上的大户型，曾以7032、00多的价格进行 促销；说明大户型销售压力较大富虹上游城富虹上游城赤坎目前平层均价：7500；复式均价8000华盛新城华盛新城赤坎均价6800元/,毛皮 6200-7800元/金沙湾（1、2、 3号商住楼）金沙湾（1、2、 3号商住楼）赤坎最 低 价 ： 7900 ； 均 价 ： 13000 ； 最高价：20500仁海花园仁海花园坡头4300-5600；均价4500汇景雅居汇景雅居坡头均价5400；4800-6500海港新城海港新城坡头案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析湛江以100-140两房、三房及140-180四房为主；100 以下户型较少，100-130三房（含2+1房）最33、畅销湛江以100-140两房、三房及140-180四房为主；100 以下户型较少，100-130三房（含2+1房）最畅销项目名称项目名称户型户型销售情况销售情况丽湾名邸丽湾名邸176-180的四房；240的五 房；294-337的六房、七 房；入户花园较为普遍2010年5月1日开盘；至今销售周期已历时1.75年。目前在售A、B栋；A栋为322-325的6 房，其中5-8层为4拼户型，销售率为0，9-27层非拼合户型，销售率为64%；B1栋176的 双拼4房已售完，241的3拼5房户型销售率67%；B2栋180的双拼4房户型销售率为91%、 294的3拼7房销售率48%富虹上游城富虹上游城目前在34、售为三期，主力户型 为122-160的三房，少量176 的四房；部分房源有入户 花园2008年8月2日开盘，至今销售周期已有3.5年。可售为1-8栋；目前，1-4栋为156-160的双 拼及非拼合3房，1、2栋目前仅售出10.5套单位（其中0.5为拼合户型非拼销售），3、4栋 未售，1-4栋整体销售率为3.5%；5-8栋为123、147的非拼合3房、176的非拼合4房；5- 8栋整体销售率31%，其中4房单位销售率为13%华盛新城华盛新城以100-145的2+1房为主； 少量82-84的2房及154.2-172 的3+1房一期2008年初已售完；二期铂金水岸2010年8月销售Q1、Q2；11月35、销售Q3、Q4栋；2011 年2月销售P4、P5栋；2011年10月销售P2、P3栋；目前，Q1-Q4栋中，82-84的2房销售 率为97%、100-110的2+1房销售率为98%、116-128的2+1房销售率为91%、140的 2+1户型销售率为69%、168的3+1户型销售率为53%金沙湾（1、2、3 号商住楼）金沙湾（1、2、3 号商住楼）1号楼一梯两户，户型面积 400左右；2、3号楼户型为 87-137的3房、168-224的 4房；240的5房2011年10月1日开盘仁海花园仁海花园A、B栋为122的3房、145 的4房；7、8栋为136-137的 3房、167-202的4房；236、27 的5房目前可售为A、B栋、7、8栋；A、8栋3房销售率为：75%；4房销售率为57%；7、8栋尚 未销售汇景雅居汇景雅居81.98-141.64，2-4房130以下户型销售较快案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析? 湛江市场主要以100-140两房、三房，140-180四房为主，100以下户型较少，且基本为平层，部分项目出现拼合及N+1户型， 而100-130的三房（含2+1房）户型最畅销湛江市场客户以私营业主、政府公务员、企业管理人 员为主，辅以周边工薪阶层，及广州深圳投资客湛江市场客户以私营业主、政府公务员、企业管理人 员为主，辅以周边工薪阶层，及广州深圳投资客? 湛江市37、场的高端客户主要以本地大型私营业主、政府、国企高官等自住客为主，辅以少量的广州、深圳投资客? 普通项目客户以本地中小型私营业主、企业中层、政府公务员及周边工薪阶层为主项目名称项目名称成交客户成交客户丽湾名邸丽湾名邸客户以本地私营业主，政府高官等自住型客户为主约占90%，少 量投资客户为辅富虹上游城富虹上游城客户以湛江大型私营业主以及在湛江籍私营业主占90%，周边工 薪阶层、公务员10%华盛新城华盛新城成交客户主要以中小型私营业主，新行政区公务员、企业的中高 层（海运、船舶服务公司）金沙湾（1、2、 3号商住楼）金沙湾（1、2、 3号商住楼）客户以本地私营业主，政府高官等自住型客户为主约占90%38、，少 量投资客户为辅仁海花园仁海花园客户以霞山赤坎区私营业主、中海油管理人员、周边工薪阶层、 公务员为主汇景雅居汇景雅居成交客户主要以中小型私营业主，新行政区公务员、企业的中高 层（海运、船舶服务公司）海港新城海港新城案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析?现代风格建筑，围合式布局，但围而不和；东南亚风情的中心水景园林，园林打造优异?现代风格建筑，点式布局，最大化海景布局；园林为商铺顶层，不适宜高品质园林打造?现代风格建筑，点式布局，保证楼间距；园林为中心水景园林，品质较高?军营式布局，排列紧凑有序，显得生硬；园林较零碎，没有整体，品质感较低丽湾名邸金沙湾富虹 上游城丽湾名邸金沙湾富39、虹 上游城华盛新城2期华盛新城2期?现代风格建筑，点式围合布局，中心水景园林，品质较高?现代风格建筑，点式布局，中心水景园林辅以各次级主题园林，湛江园林打造最高水准万豪世家万豪世家京基城京基城案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析案例汇总分析湛江项目多以现代风格建筑搭配中心水景的园林，品湛江项目多以现代风格建筑搭配中心水景的园林，品 质感较高，高品质欧式风格项目、坡地园林稀缺 质感较高，高品质欧式风格项目、坡地园林稀缺丽湾名邸丽湾名邸?版式布局：版式布局：?二梯二户，私密性高，体现尊贵身份?南北通透，采光效果佳，视野开阔无遮挡，最大限度获取海景景观?平面布局主要以大户型为主案例平面结构分析案例平40、面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析注：本报告中的梯注：本报告中的梯户比户比为营为营 销用语，而非建筑销用语，而非建筑用语用语，指，指 电梯部数与一层电梯部数与一层的户的户数关数关 系，而非电梯组数系，而非电梯组数与一与一层户层户 数关系，下同 数关系，下同丽湾名邸丽湾名邸?品字型布局：品字型布局：?二梯四户、二梯六户?整体布局主要朝向南面，保证该楼栋的四个单元南面社区园林景观最大化?平面两端大单位户型受中间单位阻挡，小部分视野受阻挡?中间单位由两个小户型组成，一般可合拼成一个大户型案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析富虹上游城富虹上游城富虹上游城主要以品字形41、二梯三户布局为主，层高3米。品字型布局：富虹上游城主要以品字形二梯三户布局为主，层高3米。品字型布局：?项目主要多个品字型平面结构相连而成，基本保证了各单位的南向优势?两个及以上品字型布局的楼栋相连，相连单位的视野和采光效果受前方单位阻挡比较严重光线及视线受前面单 位阻挡严重案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析华盛新城华盛新城【华盛新城】的建筑平面 主要以工字型和品字型的 二梯四户、六户布局为 主，层高3米。工字型布局工字型布局：?工字型布局的建筑，是容纳项目建筑面积的主要方法，但南北单位的对视及采光将受到影响?项目工字型布局在常规的工字形布局上进行优化，南边设置大42、户型，北面设置小户型，保证大面积单位的朝向及园林景观品字型布局品字型布局：?项目主要由4个品字型平面结构相连而成，基本保证了各单位的良好园林景观?两个及以上品字型布局的楼栋相连，相连单位的部分视野和采光效果受前方单位阻挡案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析万象金沙湾万象金沙湾中空式工字型布局：中空式工字型布局：?拼合后为2梯2户、2梯4户、2梯5户?工字型布局的建筑，是容纳项目建筑面积的主要方法，但其容纳的面积过于密集时，必须挖空中庭增加采光效果?中空式工字型布局一般运用于公寓及小单位等密集型产品案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析仁海花43、园仁海花园仁海花园主要以类似 于品字形（同时也类 似于工字形结构）二 梯四户、二梯六户布 局，层高3米。工字型布局：仁海花园主要以类似 于品字形（同时也类 似于工字形结构）二 梯四户、二梯六户布 局，层高3米。工字型布局：?工字型布局的建筑，是容纳项目建筑面积的主要方法，但南北单位的对视较为明显，采光效果受到影响?项目工字型布局在常规的工字形布局上进行优化，南边设置大户型，北面设置小户型，保证大面积单位的朝向及园林景观案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析赢商网双1 1 给你3 0 天双重大福利！高价悬赏6 类资料，V I P 资料不设防：1 、商业项目全程策划报告244、 、品牌拓展计划报告3 、购物中心招商运营策略4 、购物中心考察报告5 、租金策略与测算方法6 、圣诞/ 元旦营销活动策划案详情：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g . c o m / h d / 2 0 1 4 1 1 /汇景雅居汇景雅居汇景雅居采用了类板楼、 类工字型、类品字型等多 种平面布局结构，主要为 二梯三、四户，层高3米。多种平面组合：汇景雅居采用了类板楼、 类工字型、类品字型等多 种平面布局结构，主要为 二梯三、四户，层高3米。多种平面组合：?项目由多种平面布局方式结合并相连，充分保证各单元良好的采光效果?多种布局组合，整体外立面效果显45、得杂碎，难以体现优美的设计效果，同时某些单位的私密性受到影响较大。案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析万豪世家万豪世家二梯二、三、四户布局，层高3米板式布局：二梯二、三、四户布局，层高3米板式布局：?南北通透，采光效果佳，视野开阔无遮挡，最大限度获取外部景观?平面布局主要以大户型为主品字、工字型布局：品字、工字型布局：?工字型布局的建筑，是容纳项目建筑面积的主要方法，但南北单位的对视及采光将受到影响?项目由于无明显的园林景观，所以南边设置大户型，北面设置小户型，保证大面积单位的南朝向优势案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析小户型拼的一梯两46、户板楼小户型拼的一梯两户板楼水木清华水木清华水木清华平面结构为板式、品字、工字型布局；包含一梯二户，二梯二、三、四、 六户，层高3米。水木清华平面结构为板式、品字、工字型布局；包含一梯二户，二梯二、三、四、 六户，层高3米。暂无户型图暂无户型图案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析京基城京基城京基城基本以品字形二梯三 户塔楼为主，中间有两栋板 楼楼王单位，项目地块东北 角设置以小户型为主的L型平 面结构楼栋。层高3米板式布局：京基城基本以品字形二梯三 户塔楼为主，中间有两栋板 楼楼王单位，项目地块东北 角设置以小户型为主的L型平 面结构楼栋。层高3米板式布局：?项目地47、块中心布置了板式结构的大面积的楼王单位?南北通透，采光效果佳，视野开阔无遮挡，最大限度获取社区园林景观品字型布局：品字型布局：?项目品字型平面布局，基本保证了各单位的良好园林景观及朝向?两个品字型布局的楼栋相连，相连单位的部分视野和采光效果受前方单位阻挡案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析京基城京基城?京基城项目地块东北角设置了L型平面结构楼栋，其主要目的在保持容积率最大化的基础上，以地块整体价值不突出的位置容纳更多的建筑面积，提高项目其他区域高价值产品的居住舒适度，从而提升项目整体价值空间。案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析案例平面结构分析市场楼栋的48、平面结构丰富，含一字型、品字型、工字型、市场楼栋的平面结构丰富，含一字型、品字型、工字型、L形 等，楼层标准层高多为形 等，楼层标准层高多为3米，少量项目的楼王单位层高米，少量项目的楼王单位层高3.1米米案例平面结构 汇总分析 案例平面结构 汇总分析 案例平面结构案例平面结构 汇总分析 汇总分析项目名称项目名称楼体类型楼体类型平面布局平面布局梯户比梯户比层高（米）层高（米）丽湾名邸丽湾名邸板楼、塔楼一字型、品字型二梯两、四户3、3.1华盛新城华盛新城板楼、塔楼品字形、工字型二梯四户、六户富虹上游城富虹上游城塔楼品字形二梯三户金沙湾金沙湾板楼工字型二梯二、四、五户（拼后）万豪世家万豪世家塔楼、板49、楼一字形、品、工字 型二梯二、三、四户3汇景雅居汇景雅居塔楼工字型、品字型二梯三户、四户3水木清华水木清华板楼一字型、品字型、 工字型一梯二户、二梯二、三、四、六户3仁海花园仁海花园塔楼类工类品字型二梯四户、六户3京基城京基城塔楼、板楼工字型、品字型、L 型一梯三户（10栋一梯八）3个案分析小结个案分析小结个案分析小结个案分析小结?湛江基本为平层户型，部分物业设计顶层复式；市场上拼合户型较常见；在户型附加值湛江基本为平层户型，部分物业设计顶层复式；市场上拼合户型较常见；在户型附加值方面也出现了N+1户型（华盛新城）；在售物业户型以方面也出现了N+1户型（华盛新城）；在售物业户型以100-14050、两房、三房，140-180四房为主，而100以下户型较少；100-140两房、三房，140-180四房为主，而100以下户型较少；100-1302+1房、三房、以及80多的二房最为畅销；130以上户型，面积越大，销售速度越慢。100-1302+1房、三房、以及80多的二房最为畅销；130以上户型，面积越大，销售速度越慢。?湛江近年来楼市需求强劲，成交同比量价齐升，但调控压力依然较大，2011年年内成湛江近年来楼市需求强劲，成交同比量价齐升，但调控压力依然较大，2011年年内成交量价呈下降趋势交量价呈下降趋势?湛江市场客户以私营业主、政府公务员、企业管理人员为主，辅以周边高级工薪阶层、湛江市场客51、户以私营业主、政府公务员、企业管理人员为主，辅以周边高级工薪阶层、及广州深圳投资客及广州深圳投资客?湛江市高端物业主要集中在赤坎区、霞山区、开发区，湛江市高端物业主要集中在赤坎区、霞山区、开发区，价格上坡头区(5000元/)相对价格上坡头区(5000元/)相对霞山、赤坎及开发区(7000-8000元/)存霞山、赤坎及开发区(7000-8000元/)存在价格洼地。随着城市的东进，坡头区的价格洼地效应将逐渐缩小在价格洼地。随着城市的东进，坡头区的价格洼地效应将逐渐缩小?湛江市场物业类型均为现代风情的高层小高层物业；别墅物业目前为空白，高品质欧式湛江市场物业类型均为现代风情的高层小高层物业；别墅物业52、目前为空白，高品质欧式风情物业稀缺风情物业稀缺?湛江市场在售项目平面布局丰富，楼栋标准层层高多为3米，少数项目的楼王单位层高湛江市场在售项目平面布局丰富，楼栋标准层层高多为3米，少数项目的楼王单位层高为3.1米为3.1米第二部分：项目分析第二部分：项目分析?位置位置?指标指标?现状现状?SWOT分析分析?发展方向发展方向坡头区，南调路与麻坡路交汇处，湛江新 塘机场南，近海物业坡头区，南调路与麻坡路交汇处，湛江新 塘机场南，近海物业? 一项目位置项目位置项目位置项目位置海港新城海港新城目前项目周边尚不成熟，除了东面临街外，其他 方向均为农田及少量村屋，显得较为偏僻目前项目周边尚不成熟，除了东面临53、街外，其他 方向均为农田及少量村屋，显得较为偏僻? 一面临街，三面农田四至现状四至现状四至现状四至现状目前交通便利，未来奋勇大道开通将极大改善区 域交通环境，带动区域发展目前交通便利，未来奋勇大道开通将极大改善区 域交通环境，带动区域发展四至交通四至交通四至交通四至交通麻麻坡路坡路南南调路调路通通往往李李丰丰村村道路道路麻坡路麻坡路麻坡路麻坡路南调路南调路麻坡南调交汇处麻坡南调交汇处南调路南调路麻坡路麻坡路奋勇大道奋勇大道? 项目处于麻坡路与南调路两条主干道交汇处，目前交通便利，可便捷通达赤坎霞山等老城区；便于吸引老城区人口到此居家? 奋通大道，标准路基宽60米，双向6车道，其开通可极大的改善54、区域交通环境，带动区域房地产价值飙飞一、二期共一、二期共660亩地块为本次定位报告标的亩地块为本次定位报告标的? 本次定位报告针对项目一、二期共660亩地块，如下图红色色块所示区域? 蓝线围合区域为一期，其他为二期；目前一期地块使用权已归琼宇集团，二期地块中黄色线条围合范围为政府用地，可用于绿化或建设公共设施；绿色线条围合范围为私人用地，征用难度大；定位报告暂不考虑该部分地块；黑色线条围合区域为沟尾市场，定位中需考虑其对项目的影响。地块概况地块概况地块概况地块概况二期二期(约约392亩亩)一期(268. 389亩)一期(268. 389亩)公共用地公共用地私人用地，私人用地， 征用难度大 征用55、难度大沟尾市场沟尾市场38万湛江最低密度别墅与高层综合居住新城38万湛江最低密度别墅与高层综合居住新城? 规划总用地面积：178924平米? 规划总建设用地面积：176939.61平米? 容积率：1.7? 计容积率建筑面积：300796平米? 总建筑面积：37.96万平米? 物业类型涵盖别墅与高层等一期技术指标一期技术指标一期技术指标一期技术指标高层物业限高9-27层，多数楼栋限高14层以下高层物业限高9-27层，多数楼栋限高14层以下规划限制条件规划限制条件规划限制条件规划限制条件限高9层限高9层限高13层限高13层限高14层限高14层限高9层限高9层限高14层限高14层限高14层限高14层56、限高21层限高21层? 近机杨，因航线控制，存在限高要求? 别墅（特指独栋别墅物业）规划受限? 红色区域内的物业基本为定向销售式物业，且多数已打桩红色区域内的物业基本为定向销售式物业，且多数已打桩限高26层限高26层限高27层限高27层部分物业已施工中，规划设计调整幅度受限部分物业已施工中，规划设计调整幅度受限规划限制条件规划限制条件规划限制条件规划限制条件16栋16栋53栋53栋 55栋55栋58栋58栋30栋30栋32栋32栋1栋1栋3栋3栋5栋5栋6栋栋8栋栋9栋栋? 项目一期整体规划分为三个区，1、2、3区? 1区中，53栋、55栋、58栋及16栋已建至地面二层；30栋、32栋已出地面57、，规划调整受限。? 其中2区中，1、3、5、6、8、9栋已打好桩，规划设计调整受限。1区区2区区3区区项目优势 Strength项目优势 Strength?位置优势位置优势：近海、城市外拓及交通发展的首当受益者，城市价格洼地区域。?规模优势规模优势：660亩大盘，可自造配套、自造景观等，独成现代生活城?唯一性优势唯一性优势：湛江最低容积率，湛江唯一拥有别墅的大盘。?有一定规划设计调整空间：有一定规划设计调整空间：部分楼栋动工，整体规划及具体户型设计仍有一定的发挥空间。?规划自主性强规划自主性强：没有70/90等类似对户型面积的限制，可避免拼合户型设计，较大的规划设计自主性利于设计出优质户型项目58、劣势 Weakness项目劣势 Weakness?区位生活配套暂时不足，但因本项目规模大，可以自造配套弥补?地块近机场，存在楼体限高，不少楼栋只能建至14层甚至9层以下?政府抑制房价过快上涨的决心，压抑了需求，带来了市场观望。项目机遇 Opportunity项目机遇 Opportunity?一湾两岸的规划，湛江行政中心迁址坡头等系列利好，将有力的促进坡头区价值提升?海湾大桥及奋勇大道的开通，会吸引更多的人到坡头居住?市场上的项目以现代风情为主，异域风情物业尚属空白，为本案预留了独特的发展空间项目威胁 Threats项目威胁 Threats? 未来短期政策的严厉性及长期政策的不确定性。? 未来周59、边可能存在的潜在竞争物业。项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析近海、大规模、低容积率、湛江唯一拥有别墅的物 业；市场现代风情物业多见，异域风情物业尚属空白近海、大规模、低容积率、湛江唯一拥有别墅的物 业；市场现代风情物业多见，异域风情物业尚属空白赢商网双1 1 给你3 0 天双重大福利！高价悬赏6 类资料，V I P 资料不设防：1 、商业项目全程策划报告2 、品牌拓展计划报告3 、购物中心招商运营策略4 、购物中心考察报告5 、租金策略与测算方法6 、圣诞/ 元旦营销活动策划案详情：h t t p : / / d o w n . w i n s h a n g .60、 c o m / h d / 2 0 1 4 1 1 /? 差异化原则差异化原则：在项目定位与规划建议中，我们建议与市场走差异化路线，打造独具特色的高档的异域风情大盘。异域风情大盘。? 优势最大化原则优势最大化原则：大规模，可自成一体的打造配套完善的异域风情大盘；湛江最低容积率、唯一拥有别墅的物业；近海，可放大海洋文化。：大规模，可自成一体的打造配套完善的异域风情大盘；湛江最低容积率、唯一拥有别墅的物业；近海，可放大海洋文化。项目发展方向思考项目发展方向思考项目发展方向思考项目发展方向思考异域风情海港墅级大盘异域风情海港墅级大盘发展原则发展原则项目发展方向思考项目发展方向思考第三部分：项目定位61、第三部分：项目定位?生活方式定位生活方式定位?整体定位整体定位?形象定位形象定位?户型定位户型定位?价格定位价格定位?商业定位商业定位想象着徜徉于美丽的湾区半躺在自家的亲地花园抑或空中花园的休闲椅上任思绪漂浮于世界旅游胜地的上空想象着徜徉于美丽的湾区半躺在自家的亲地花园抑或空中花园的休闲椅上任思绪漂浮于世界旅游胜地的上空沐浴着异域风情、吹着海风、享受着墅级物业的品味沐浴着异域风情、吹着海风、享受着墅级物业的品味沐浴着异域风情、吹着海风、享受着墅级物业的品味沐浴着异域风情、吹着海风、享受着墅级物业的品味心情彻底的放松心情彻底的放松心情彻底的放松心情彻底的放松?墨西哥卡波圣卢卡斯心灵如同度假心灵如62、同度假心灵如同度假心灵如同度假?斐济贝卡岛却又不失家的温馨却又不失家的温馨却又不失家的温馨却又不失家的温馨?牙买加奥乔里奥斯步出居室数分钟，即可融入满目繁华步出居室数分钟，即可融入满目繁华步出居室数分钟，即可融入满目繁华步出居室数分钟，即可融入满目繁华身在都市，心在度假身在都市，心在度假本项目生活方式本项目生活方式本项目生活方式本项目生活方式在都市中心，奢享一片闲适悠静的异域风情度假式居家环境在都市中心，奢享一片闲适悠静的异域风情度假式居家环境国际海岸生活蓝本国际海岸生活蓝本本项目整体定位本项目整体定位本项目整体定位本项目整体定位度假特征度假特征：海岸异域风情墅级享受生态居家城市特征城市特征：63、大城生活：奢享丰富的生活配套? 本项目定位为高端居住小区，突出海洋风情和国际品质，建议规划为一个拥有良好景观的健康文化社区，打造为粤西南地区的国际海岸生活蓝本。? 建议规划秉承“人与自然和谐共生”的原则，设计力争达到“网络清晰、交通流畅，主次分明、利好均享，突出重点、有所创新”的特点，塑造一个远离喧嚣、回归自然，又具海滨风情、现代气质的地中海式生态奢华家园。客户定位思考客户定位思考客户定位思考客户定位思考一、因湛江无别墅项目，别墅物业将吸引全市所有需求别墅的高端客户一、因湛江无别墅项目，别墅物业将吸引全市所有需求别墅的高端客户二、本项目二、本项目660亩的规模，容积率亩的规模，容积率1.7；建64、成后将成为建面达；建成后将成为建面达74.8万平米的大万平米的大 盘，而 盘，而大盘的客户群一定要兼顾纯粹与广泛大盘的客户群一定要兼顾纯粹与广泛。思考出发点思考出发点所以，本项目的客户，将所以，本项目的客户，将包括湛江最高端的别墅客户，包括湛江最高端的别墅客户， 也必须包括中高端的城市精英。 也必须包括中高端的城市精英。本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位别墅物业将吸引全市需求别墅的高端客户别墅物业将吸引全市需求别墅的高端客户高层物业将根据产品的不同，吸引湛江高端及中高端客户。这部分客户主要来自高层物业将根据产品的不同，吸引湛江高端及中高端客户。这部分客户主要来自 赤坎、霞65、山及坡头。 赤坎、霞山及坡头。全湛江的精英阶层全湛江的精英阶层? 而立、不惑之年? 他们站在财富的之峰，已经得到社会的认可和尊重。? 他们实现了自己，更渴望在圈层内表达自己。? 从心灵深处，他们向往宁静、温馨自然的生活。? 在生活中，他们追求情趣、自由、随心所欲的享受。客户模拟：客户模拟：? 张先生 某化工企业股东之一 48岁? 在繁忙工作之余，渴望生活中只有风的响声，远处的风景，近处的风景，都成了画；亭子成为一个安静的去处。风吹树动的响声和着心中的歌，哼唱出一份属于自己的心情。向往生活，恩赐人生。他们拥有生活控制权、财富话语权，渴望被尊重并能在圈层内表达他们拥有生活控制权、财富话语权，渴望被66、尊重并能在圈层内表达 自已；渴望工作之余，有一片宁静闲适，仅属于自已或家庭的空间 自已；渴望工作之余，有一片宁静闲适，仅属于自已或家庭的空间本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位高端客户描述高端客户描述有一定的支付能力但又无力承担过高房价，渴望舒适宜居离尘不 离城又能彰显身份的居所有一定的支付能力但又无力承担过高房价，渴望舒适宜居离尘不 离城又能彰显身份的居所本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位本项目客户定位中高端客户描述中高端客户描述? 他们属于城市的中产阶层或其上下游，是一个快速上升的阶层? 他们有一定的支付能力但又无力承担过高的房价? 他们渴望能有一处即彰显身份，67、又舒适宜人的居所，最好还能离尘不离城? 他们家庭与事业并重弥补市场空白，结合客户需求引领一种新的生活方式：品质的、城市的、度假式生活城建议产品上：弥补市场空白，结合客户需求引领一种新的生活方式：品质的、城市的、度假式生活城建议产品上：大手笔打造一座融高端中高端物业于一体的，自造丰富城 市生活配套的、内部园林景观优美的异域风情生活城大手笔打造一座融高端中高端物业于一体的，自造丰富城 市生活配套的、内部园林景观优美的异域风情生活城产品定位思考产品定位思考产品定位思考产品定位思考“湛江首创异域风情墅级大盘”“湛江首创异域风情墅级大盘”西班牙风情海港新城西班牙风情海港新城本项目形象定位本项目形象定位本68、项目形象定位本项目形象定位户型定位分别墅户型定位及高层小高层户型定位户型定位分别墅户型定位及高层小高层户型定位?别墅物业因为湛江首创，故采用相似案例法推导别墅物业因为湛江首创，故采用相似案例法推导?高层物业结合案例分析同时以湛江本地市场情况作依据给出户型建议高层物业结合案例分析同时以湛江本地市场情况作依据给出户型建议户型定位户型定位户型定位户型定位星河丹堤项目概况星河丹堤项目概况项目区位项目区位：项目位于福田区与宝安区 交界的梅林二线关口内，西面为梅林 边检站，北面为宝安区龙华镇民乐新 村，距离建设中的城市CBD福田 中心区仅5.7公里。项目的南、北、东 三面有13.47万平方米的银湖山郊野公69、 园，西面有9.1万平方米的原生活水湖。项目规模项目规模：占地面积20万 平方米，总建筑面积 360000平方米。容积率 1.80，绿化率38。分两 期开发，总户数约1800多 户，是深圳大型低密度、 低容积率高尚社区之一。销售情况销售情况：2006年7月30日 首期204套官邸别墅，开盘 首日成交109套（其中独立 别墅2套），到11月15日， 一期官邸实现85的销售率。 均价3.2万/平米。案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析星河丹堤客户定位及户型配比情况星河丹堤客户定位及户型配比情况户型总统计一：户型总统计一：类别类别套数套数面积（）面积（）套均面积（）套均面积（）户数比户数70、比面积比面积比别墅别墅1452803772.9%4.8%THSTHS2786700624157.9%60.7%空中THS空中THS1883816020339.2%34.6%合计合计480110446230100.0%100.0%? 项目客户面向深圳全市的中产阶层；? 别墅套数比占24.5%? 别墅物业中，独栋别墅14套，套均面积377；THS套均面积203-241? 高层物业中，套数比79%的户型为149-158间户型总统计二：户型总统计二：类别类别套数套数面积（）面积（）套均面积（）套均面积（）户数比户数比面积比面积比楼王楼王2846660023419.226.9复试楼王复试楼王23501071、2181.62.0小复式小复式2163407015814.613.8平层平层95614202414964.657.3合计合计1479247701167100.0%100.0%案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析深圳万科城万科在造一座城深圳万科城万科在造一座城区位区位：龙岗布吉镇坂雪岗工业园区，该片区形象落后，市政生活配套 不足。该区域以高新技术产业为主的工业基地,拥有人口11万人，面积 达30多平方公里. 拥有华为、新天下等知名企业，区域有400多 家企业。区域价值有待提升和无强势景观资源。交通：交通：西边为梅观高速已建成，东边是在建清平快速。目前自驾车通 过梅观高速等可在20分钟72、内到达市中心；乘公交车334、335、 339、415等从市中心直达万科城约30-40分钟；2006年竣工的地铁4号线也临近该项目；规划中轻轨11号线经 过该项目项目区位特点项目区位特点：? 项目位于龙岗坂田，处于城乡结合部的工业园区内，交通条件在逐步改善中；? 离市中心30分钟车程；属于陌生区域，市场心理距离大于实际物理距离；? 片区迎合大深圳格局下的城市扩张趋势，但现阶段居住配套和人气明显不足。案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析万科城社区规划万科城社区规划开放式广场开放式广场九年制学校；幼儿园九年制学校；幼儿园宽景house宽景house情 景 洋 房情 景 洋 房商业中心；73、Loft商业中心；Loft总占地总占地39.7万平米总建面总建面43.7万平米商业面积商业面积3万平米会所会所3000平米容积率容积率1.1车位比车位比1:1一期总户 数一期总户 数726户TOHOTOHO小高层小高层景观轴景观轴“三山两涧一平地”的土 地格局自然形成了片 区组团和社区主轴， 主轴沿线将广场、商 业街、会所、前庭水 景轴、绿轴串联。广场和街道广场和街道哥伦布广场与毕加索大道 对社区外开放，聚集 周边人气，进一步带 动社区商业的发展。价值标杆价值标杆一期临水景观资源最好的 TOHO社区配套社区配套位于主干道稼先路和小区 干道之间，对外开放 对整个坂雪岗区域服 务。3万方商业和教育74、 配套一期全部建成案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析万科城一期产品组合产品类别丰富万科城一期产品组合产品类别丰富在万科城一期的住宅组合中，情景花园洋房、宽景h o u s e 、小高层、L o f t 、 Townhouse 等构成了这座美丽小城的最基本居住风景。情景花园洋房,38.44%Townhouse,7.75%Loft, 15.38%透天小高层,19.22%宽景house,19.22%案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析? 总体以二房、三房、四房为主万科城一期产品面积区间针对最广大的有购买力客群万科城一期产品面积区间针对最广大的有购买力客群产品类别产品类别面积75、区间（）面积区间（）主力户型主力户型套数套数TOWNHOUSETOWNHOUSE220-269五房40余套宽景HOUSE宽景HOUSE137-205四房100余套情景花园洋房情景花园洋房75-130三房200余套透天小高层透天小高层80-125两房、三房100多套LOFTLOFT68+20一房一厅80余套合计合计约540余套案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析? 别墅为220-269的TH产品线，适合于有购买力的最广大阶层中产阶层及相近的上下游阶层万科城二期产品再推创新产品，产品更加丰富万科城二期产品再推创新产品，产品更加丰富在万科城二期的住宅产品组合中，在一期的情景花园洋房、宽景76、house、小高层、 L o f t 、T o w n h o u s e 产品的基础上， 还开创了一种新的产品：联院TOWNHOUSE。宽景house,23.00%情景花园洋房,46.25%Townhouse,5.00%多层, 13.25%联院townhouse,12.50%案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析二期新推的联院TH，是经济型的TH，户型面积缩至 155-170二期新推的联院TH，是经济型的TH，户型面积缩至 155-170产品类别产品类别面积区间面积区间（）（）主力户型主力户型套数套数联院 TOWNHOUSE联院 TOWNHOUSE155-170四房100套TOWN77、HOUSETOWNHOUSE220-270五房40套情景花园洋房情景花园洋房70-130三房370套宽景HOUSE宽景HOUSE140-200四184套多层多层70-130三106套合计合计800套? 加推经济型别墅，进一步扩大并吸引中产阶层及相近的下游客户，使其可以较低的门槛选择有天有地的居住方式案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析熙园山院概况熙园山院概况? 宝安区民治街道玉龙路西侧，深圳城市中央别墅区，坐拥塘朗山100平方公里永久性自然生态资源。? 紧邻城市中心，7分钟到达福田中心区。顺南坪快速路引桥南向直通福龙路，与香蜜湖、华侨城片区一脉相衔，南坪快速路、福龙路、梅观高速环绕78、，便利快捷的交通体系，自由快速通达全市。? 项目占地6.8万余平米，总建筑面积逾10万平米，容积率1.2。以双拼别墅群为主，配以1栋多层，3栋高层。案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析熙园山院规划熙园山院规划? 充分尊重山体资源与地形特点，依山就势，营造出错落且丰富的近4万平米的沉静浪漫的地中海台地古典园林景观；? 3.5万平米私家山体公园、大型草地活动空间、景观休息亭、景观廊架、环行园路、登山步道，使住户真正喜登山、能登山，在享受绿色氧吧的同时娱乐健身。? 奢华的新古典建筑风情，与园林景观相得益彰，雍容大气。产品形态包括双拼别墅、TownHouse、叠拼和高层单位；主打别墅产品，79、共100多套，主力面积段在250-350平方米左右，高层单位设计以140-180平米的大四户为主，共858套。案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析案例借鉴分析本项目的别墅物业户型定位可借鉴万科城、 星河丹 堤、熙园山院本项目的别墅物业户型定位可借鉴万科城、 星河丹 堤、熙园山院? 本项目与参考案例对比分析参考因素参考因素星河丹堤星河丹堤万科城万科城熙园山院熙园山院海港新城海港新城项目位置项目位置位于梅林二线关口 内，西面为梅林边 检站，远离市中心龙岗坂田，工业园 区内，片区形象落 后，配套不足宝安区民治街道， 片区配套不足位于坡头区，片区形象较低，配套 不足区位特点区位特点区域规划利好，一 线80、湖景资源区域规划利好，内 有 大 型 企 业 ： 华 为，富士康区域规划利好，城 市发展重要方向区域规划利好，城市发展方向，中 信海直，中石化大型国企项目交通项目交通市内人群通过梅林 关口到达项目市内人群通过梅林 关口到达项目市内人群通过梅林 关到达项目市内人群通过海港大桥到达项目项目规模项目规模36000039700068000360000容积率容积率1.81.11.21.7物业形态物业形态别墅+高层+洋房别墅+高层+洋房别墅+高层+小高层别墅+高层+洋房? 通过对位置、规模、交通、容积率等因素的比较，本项目与参考项目相似，产品打造上可以借鉴项目项目1区别墅户型建议区别墅户型建议本项目别墅户81、型定位与建议本项目别墅户型定位与建议本项目别墅户型定位与建议本项目别墅户型定位与建议? 建议双拼与联排别墅各自总占地面积基本相当，以提升别墅区整体档次。? 别墅物业建议地上三层，地下一层；地下部分建议设置为半地下室作为赠送面积，同时改善通风采光条件以提升产品附加值。? 建议双拼物业尽可能设计成为类独栋物业，改善通风采光，同时在尽可能的情况下，建议可设置前庭后院及侧院，增加别墅物业的领地感。? 联排物业建议为三联或四联，尽量不要出现五联排及以上情况；建议别墅物业的建筑面积控制在220-350平米间，可结合实际情况适当调整。特别说明：特别说明：? 因因53、55、58、16栋别墅已建至地面二层，栋82、别墅已建至地面二层，30、32栋已出地面；不大可能大幅调整，栋已出地面；不大可能大幅调整，同时同时30、32、53、55、58栋大面积别墅物业基本已有相对栋大面积别墅物业基本已有相对确定的客户需求，所以建议以上已动工物业仅作局部户型优化，不作大的调整确定的客户需求，所以建议以上已动工物业仅作局部户型优化，不作大的调整? 户型优化包括：增加前庭后院等私家花园，以及适度改善户型的通风采光等。户型优化包括：增加前庭后院等私家花园，以及适度改善户型的通风采光等。项目项目2区小高层户型建议区小高层户型建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议? 83、市场结论市场结论：湛江市场100-1302+1房、三房、以及80多的二房最为畅销；130以上户型，面积越大，销售速度越慢。? 本项目的设计及施工本项目的设计及施工情况情况：因1、3、5、6、8、9栋已打好桩，户型大幅调整受限；同时，除6、8、9栋临中心景观为157.8-239.5平米大户型外，其他多数在133.4平米以下，少量户型面积达145平米，基本契合市场主力需求面积区间；再者，本区房源基本为类定制式产品，所以建议仅作局部户型优化，不作大的调整。? 户型平面优化建议1户型平面优化建议1：可将1栋连体“工”字结构调整为连体“类T”型结构，以改善各房源的通风采光，提升其价值。3单1单2单通风采84、光口加大通风采光口加大? 户型优化建议2户型优化建议2：在6、8、9栋临中心景观一面，为一层的房源增加私家花园，为大面积房源最低楼层物业增加附加值。项目项目2区小高层户型建议区小高层户型建议为一层房源增加的私家花园为一层房源增加的私家花园本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议? 户型优化建议2户型优化建议2：2栋因尚未施工，可调整空间较大，建议将2栋楼体南北方向拉长，东西方向各房源间增加通风采光空间。项目项目2区小高层户型建议区小高层户型建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议85、商业中心31F13F13F2幢H=39.80m13FH=39.80mH=39.80m3单元1单元2单元改善中间房源的通风采光改善中间房源的通风采光? 3区因尚未动工，规划设计可改动空间较大? 预计3区开发时，区域居住氛围趋于成熟，项目1、2区园林景观多已完美呈现，因此建议将3区打造为高档居住区3区打造为高档居住区? 建议将3区打造低密度、低覆盖率、拥有大面积可共享的中心景观，同时注重各房源对各资源享有的均好性? 考虑到需尽量做足容积率，在预留大面积公共空间的前提下，户型面积将适度增加。建议项目北面少量临市政道路的房源面积控制在100平米以下100平米以下，其他房源多数控制度在140平米以下1486、0平米以下。少量景观资源优异，同时朝向好、通风采光佳的房源户型面积可适当放大至160平米左右放大至160平米左右，作为3区的楼王物业，便于树立3区的整体形象。项目项目3区高层、小高层户型建议区高层、小高层户型建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议项目项目3区高层、小高层户型平面布局调整建议区高层、小高层户型平面布局调整建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议? 将10栋，原各房源见缝插针式密集排布的平面布局形多，调整为“十”字型通透式布局，增加各房源的通风采光与相互间的私密87、性，提升产品品质与价值。H=44.60mH=44.60mH=44.60m? 将11、12、13、15栋“工”字型甚至“土”字型布局向“反土”字型甚至“类T”型布局调整，以改善北侧房源的南向通风采光。项目项目3区高层户型建议区高层户型建议H=68.75m改善北侧房源南向的通风采光改善北侧房源南向的通风采光本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议? 将13、15栋这样的两两单元间的直线型拼接形式变为园弧形拼接形式，以改善拼接单元内部各房源的通风采光。项目项目3区高层户型建议区高层户型建议改善拼接单元内部房源的通风采光改善拼接单元内部房源的通风88、采光H=84.50mH=84.50mH=84.50m本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议? 将3区南部的别墅物业，调整为高品质的高层物业，以便分区及组团识别性强，整体项目网络清晰、交通流畅，主次分明、利好均享，突出重点，同时综合品质得以提升网络清晰、交通流畅，主次分明、利好均享，突出重点，同时综合品质得以提升。? 就象深圳的“红树西岸红树西岸”，虽然没有做高层与别墅的混合物业，但纯高层规划的整体项目综合收益却比相似高层加别墅的混合物业收益高、品牌响。项目项目3区高层户型建议区高层户型建议本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议89、本项目高层户型定位与建议本项目高层户型定位与建议4x630KVAB3H=84.50mH=84.50mH=84.50mH=84.50mH=87.65mH=87.65m从项目的区位、产品及规划等因素考虑，确定仁海花园项目作为本项目的主要竞比对 象，通过我司的规划建议，项目高层单位的市场参考价格应略高于仁海花园项目，目前 仁海花园项目市场均价为4500元/，由此估算：整个销售期本项目高层单位高层单位平均实现均价为：6000元/6000元/由于湛江无别墅项目，基于其稀缺性、以及多种类别，估算别墅物业价格为：别墅别墅预估价格为：13000元/13000元/价格定位价格定位价格定位价格定位因别墅物业设计弹90、性较大，可设计的户型差异较大，具体价因别墅物业设计弹性较大，可设计的户型差异较大，具体价 格需结合最终的户型进行调整 格需结合最终的户型进行调整本项目商业定位主要为业态方面定位，建议商业体分布于北侧及西侧临街区域，本案对商业业态的定位主要针对三部分商业体本项目商业定位主要为业态方面定位，建议商业体分布于北侧及西侧临街区域，本案对商业业态的定位主要针对三部分商业体商业定位商业定位商业定位商业定位?北侧临街商业体?西侧临街商业体?会所部分三部分商业体根据基位置的不同，业态方面互补互促，共同成为区域重要的商服配套三部分商业体根据基位置的不同，业态方面互补互促，共同成为区域重要的商服配套地块北侧临道路91、底商业态建议如下地块北侧临道路底商业态建议如下商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业业态定位?风情酒吧、美容美体、茶馆、社区医疗服务等风情酒吧、美容美体、茶馆、社区医疗服务等北侧道路相对西侧道路 较窄，商业建议以风情 性、私密性、目的性消 费的业态为主。风情商业风情商业地块西侧临道路底商业态建议如下地块西侧临道路底商业态建议如下商业业态定位商业业态定位商业业态定位商业业态定位?百货（类似于天虹等，含超市在内）百货（类似于天虹等，含超市在内）?家电商场家电商场?精品服饰精品服饰?大餐饮大餐饮?邮政、银行邮政、银行?摄影摄影?酒店酒店?西侧为坡头两条主干道 的交汇处，麻坡路与南 调路特别是其交汇92、处是 坡头人流车流密集处， 利于设置大商家，聚集 区域消费客群集中商业集中商业? 保留会所规划，会所功能建议如下保留会所规划，会所功能建议如下健身、商务会馆、女人会馆、泳池附属设施等商业业态建议商业业态建议商业业态建议商业业态建议会所商业业态建议会所商业业态建议会所商业会所商业第四部分：物业发展建议第四部分：物业发展建议?总体规划理念总体规划理念?物业发展建议物业发展建议?一期规划一期规划总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念以一、二期共以一、二期共660亩地亩地块为规划标的，整体规划分为三大区块为规划标的，整体规划分为三大区适应大盘规划，即可适当丰富产品线，又可使各区不同档次物业相93、对独立适应大盘规划，即可适当丰富产品线，又可使各区不同档次物业相对独立1区：别墅区1区：别墅区商业配套区商业配套区商商业业配配套区套区2区：中高档小高层2区：中高档小高层 区 区3区：高档高3区：高档高 层及小高层区 层及小高层区?城市生活的打造，自造独特的完备的商服配套城市生活的打造，自造独特的完备的商服配套?大盘的恢宏气势，尊贵私邸大盘的恢宏气势，尊贵私邸?低覆盖率、高绿化率低覆盖率、高绿化率?多中心景观、注重景观带的联系与互通互补多中心景观、注重景观带的联系与互通互补?建筑平面的优化等多方面细节打造舒适性建筑平面的优化等多方面细节打造舒适性?异域风情大城生活异域风情大城生活总体规划理念总94、体规划理念总体规划理念总体规划理念规划理念上，充分体现规划理念上，充分体现城市的、恢宏的、生态的、舒适的、异域风情的城市的、恢宏的、生态的、舒适的、异域风情的一、城市的一、城市的?城市之所以谓之城市，是因为物资、资本的密集，人口与文化的密集；因为其工作生活的高效率高效益、因为功能的多样性和复合性?本项目的城市性将以商业文明来体现其城市属性总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念一、城市的一、城市的北侧风情商业北侧风情商业以临街高层或小 高层的建筑底商 组成的商业街， 着重体现时尚、 现代与风情特征一、城市的一、城市的西侧集中商业西侧集中商业以别墅式独栋商业为主，以局部起连接并导流人 流95、的商街为辅，共同组成风格独特的大商业体 系，吸引区域人口甚至全市人口前来消费独栋商业在普通商品房小区中的运用案例哈 尔滨盟科视界独栋商业在普通商品房小区中的运用案例哈 尔滨盟科视界?盟科视界设有约2万平方米新型休闲商业业态，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、社交、商务等功能于一体的新型国际化体验式主题商街。?个性化的特色商业(Life Style Shopping Centre)，独栋布局，室外商业以融合和开放相结合，摆脱了沿街商业的传统。独栋商业案例独栋商业案例独栋商业案例独栋商业案例经营中的独栋商业案例经营中的独栋商业案例独栋商业案例独栋商业案例独栋商业案例独栋商业案例巴厘岛的bali coll96、ection大型商业中心不作建筑风情参考，只参考其建筑形态独栋商业巴厘岛的bali collection大型商业中心不作建筑风情参考，只参考其建筑形态独栋商业二、恢宏的二、恢宏的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念从入口广场开始，长达46从入口广场开始，长达460米的开阔的山地式园林跌水景观带，大0米的开阔的山地式园林跌水景观带，大盘以盘以及高及高档档 社区的气势与魅力绽放无遗 社区的气势与魅力绽放无遗? 开阔的入口广场? 坡地园林? 山顶会所与泳池? 坡地跌水? 入口两侧为高档的小高层及别墅群皇家府邸私宅皇家府邸私宅 的恢宏气势在的恢宏气势在 项目入口即充项目入口即充 分彰显，增97、加分彰显，增加 居者的身份感 居者的身份感?风景无处不在，建筑融于景中?多中心景观、丰富的组团景观以及院落景观相交织?各景观轴与景观带之间注重互补互通性?高层区尽量做到低覆盖率，以保留较大的中心庭院景观，提升产品综合品质三、生态的三、生态的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念建筑生于景中，景穿流于建筑中；打造湛江生态大盘典范建筑生于景中，景穿流于建筑中；打造湛江生态大盘典范三、生态的三、生态的入口 广场入口 广场中央跌水山体 公园中央跌水山体 公园中心庭院中心庭院中心庭院中心庭院中心庭院中心庭院建议未来建 立 坡 地 绿 化，以有效 分离商业与 别墅区建议未来设置 别墅区的中央 景98、观区建议未来设置 高层区的中央 景观区建议未来建 立 坡 地 绿 化，以有效 分离商业与 别墅区建议未来设置 别墅区的中央 景观区建议未来设置 高层区的中央 景观区总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念1、多中心景观1、多中心景观三、生态的三、生态的中高档高层区景观带中高档高层区景观带项目中心景观兼入口区 恢宏景观带项目中心景观兼入口区 恢宏景观带建议设置为：棕榈林荫 大道及节点小喷泉广场建议设置为：棕榈林荫 大道及节点小喷泉广场别墅区局部景观带，丰 富别墅区景观别墅区局部景观带，丰 富别墅区景观总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念2、横纵多条景观轴2、横纵多条景观轴（399、）建议组团间休憩小广场：设置较为简洁，有一小喷泉、小雕塑等，赋予该组团一个主题；或是阐述它的历史及文化，在组团间，以建筑小品设置成这样的节点。三、生态的三、生态的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念（4）道路交点的节点：通常比较放松，是一小型水池或花台，这种节点也就是邻里 空间的范围。三、生态的三、生态的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念三、生态的三、生态的4、私家庭院景观4、私家庭院景观1、建议别墅的私家花园，进深5米以上，具体结合实际设计情况而定2、高层临中央山体公园一侧一层单位的地面私家花园，建议进深4米左右3、二层以上的所有高层单位，在满足设计规范的条件下，尽100、量设置大阳台，作为空中花园总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念四、舒适的四、舒适的舒适性将主要从以下五个方面体现舒适性将主要从以下五个方面体现? 建筑平面结构的优化? 建筑层高? 具体平面内部布局? 户型的空间尺度? 附加值总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念联排产品联排产品? 建议联排别墅为地上三层，地下一层(半地下室)，前后双花园，顶层赠送1-2个露台；? 面宽在7.0米左右，每户的具体面宽，要根据地块宽度做调整；? 每排楼座组合户数为3-4户,要根据地块宽窄情况而定；较窄处的产品前后花园空间适度放大，以缓解空间的局促感，将3-4联排打造成档次稍高的产品；? 容积率101、及项目整体平面布局许可情况下，联排别墅的边户建议做到三面花园。? 中间户及普通边户建议配置一个车库；好位置的边户建议可配置两个车库四、舒适的四、舒适的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念16栋别墅原规划地面4层，8联排别墅，因已施工至地面2层，不做更改16栋别墅原规划地面4层，8联排别墅，因已施工至地面2层，不做更改? 联排最佳的组合是3-4联排，具体组合数量还要根据地块的尺度而定：? 端户型要单独设计，可以三面花园环绕；? 在侧面设出入口，避开邻居视线干扰，有独栋或双拼的居住感受，体现气派与身份感。侧面 入口侧面 入口联排产品联排产品? 联排的中间户型控制面宽与进深的关系，面宽不102、小于7米，尽量确保在8米左右；进深建议为12-16米? 地下室建议为半地下空间，实现面积赠送；做下沉花园，使地下室自然采光；设计前后花园和露台，形成多层景观；? 客厅层高不低于3.5米；主卧层高不低于3.3米。前、后、下沉花园露台前后露台前、后、下沉花园露台前后露台联排产品联排产品? 为提高容积率而设计的进深偏大的户型；建议设计内庭院，解决大进深带来的采光问题和面积过大问题，同时增加室内空间的“亲地亲自然及健康养生感觉”；长进深却没 有暗室和暗廊连过道都是 自然光，而且 在上楼下楼都 可以看到内院过道自然过道自然 采光观景采光观景内庭院内庭院卧室双向卧室双向 采光观景采光观景联排产品联排产品项103、目名称项目名称建筑面积 （）建筑面积 （）房型房型客厅层高（m）客厅层高（m）客厅开间（m）客厅开间（m）主卧面积（）主卧面积（）套房个数套房个数东方花城东方花城289.59 290.255房2厅4卫3640.352芙蓉古城.紫微园芙蓉古城.紫微园198.043房2厅4卫1保姆房3.85.138.821万科第五园万科第五园2285房2厅4卫35.2342万科城万科城2274房2厅3卫3.37.339.51万科东海岸万科东海岸1634房2厅3卫34.829.451从主功能区的居住尺度上看，客厅大开间设计舒适气派，客厅开间在5米以上为 宜，主卧开间3.84.2米，主卧面积（含衣帽间、卫生间）在30104、平米以上为宜。从主功能区的居住尺度上看，客厅大开间设计舒适气派，客厅开间在5米以上为 宜，主卧开间3.84.2米，主卧面积（含衣帽间、卫生间）在30平米以上为宜。? 主功能区尺度建议联排产品联排产品项目名称项目名称建筑面积（）建筑面积（） 地面花园（）地面花园（）露台（）露台（）地下室（）地下室（）车位数量车位数量东方花城东方花城289.59290.257045无1芙蓉古城.紫微园芙蓉古城.紫微园198.045441.6484.622万科第五园万科第五园2285025无1万科城万科城2278020402万科东海岸万科东海岸1635536.81401? 产品附加值尺度建议联排的花园面积和车位数量105、也是竞争的重要方面，地面花园的面积不宜过小，50 平米以上为宜。露台和地下室则需要争取较多的实用的赠送面积。双拼户型的车位 最好能满足2个。联排的花园面积和车位数量也是竞争的重要方面，地面花园的面积不宜过小，50 平米以上为宜。露台和地下室则需要争取较多的实用的赠送面积。双拼户型的车位 最好能满足2个。联排产品联排产品联排户型参考成都项目：芙蓉古城.紫微园联排户型参考成都项目：芙蓉古城.紫微园建筑面积 （m建筑面积 （m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层高客厅层高主卧层高主卧层高花园（m花园（m2 2） 露台（m露台（m2 2）地下室 （m地下室 （m2 2）车位车位198.043106、房3厅4卫1保姆房317.211.43.83.35441.6484.62229平米多功能厅，通透实用。可灵活改造 为桌球室、影音室、健身房。29平米多功能厅，通透实用。可灵活改造 为桌球室、影音室、健身房。多功能间可用作保姆房多功能间可用作保姆房横厅设计的客厅面宽7米，空间阔绰，豪奢气度。横厅设计的客厅面宽7米，空间阔绰，豪奢气度。前后花园设计，边套还可以增加 侧院前后花园设计，边套还可以增加 侧院观景露台观景露台双露台设计双露台设计独立主卧区，尊贵私密。独立主卧区，尊贵私密。联排户型参考深圳项目：万科.东海岸联排户型参考深圳项目：万科.东海岸建筑面 积（m建筑面 积（m2 2）房型房型层数层107、数开间开间进深进深客厅层 高客厅层 高主卧层 高主卧层 高花园 （m花园 （m2 2）露台 （m露台 （m2 2）地下室 （m地下室 （m2 2）车位车位1634房2厅3卫211012.9335536.8140110米超大面 宽，采光通 风俱佳10米超大面 宽，采光通 风俱佳20 平 米 大露台20 平 米 大露台140平米半地下室，通透光亮。可灵活 改造为桌球室、影音室、健身房。140平米半地下室，通透光亮。可灵活 改造为桌球室、影音室、健身房。通透的庭院 设计通透的庭院 设计可调节百叶围合 的大露台可调节百叶围合 的大露台联排户型参考深圳项目：万科第五园联排户型参考深圳项目：万科第五园建筑108、面积 （m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园 （m2）露台（m2）地下室 （m2）车位2285房2厅4卫2.5817.43.43.6502501偷面积，下层偷面积，下层为阳为阳 台，上层做放台，上层做放空空小天小天井保证卫井保证卫 生间通风 生间通风退台退台偷面积，偷面积， 下层下层对应卫生对应卫生 间空间 间空间内庭院空间内庭院空间入户入户层有一卧层有一卧 室和中西餐厅室和中西餐厅主人主人专用层配专用层配 卫生卫生间、衣帽间、衣帽 间、露台 间、露台二层二层楼梯直达楼梯直达 内庭院 内庭院单跑楼梯单跑楼梯联排户型参考上海TH：帕萨迪纳（边套）联排户型参考上海TH：帕萨迪纳（边套）建筑面109、积 （m建筑面积 （m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层高客厅层高主卧层高主卧层高花园 （m花园 （m2 2）露台 （m露台 （m2 2）地下室 （m地下室 （m2 2）车位车位2494房3厅3卫3层6.9133.32.86020-1D户型 （06）D户型 （06）端头房在中间凹进，增 加采光，布局也活泼；端头房在中间凹进，增 加采光，布局也活泼；南向入口 ，凹入 式门厅和玄关，设 置入户平台；南向入口 ，凹入 式门厅和玄关，设 置入户平台；二层共有三处露台；二层共有三处露台；端头户型端头户型双拼产品双拼产品? 建议双拼别墅采用地下1层，地上三层的建筑形式，地下一层(半地下室)有下110、沉花园，首层三面有花园。顶层1-2个露台；? 双拼产品建议作成局部连接的类独栋效果。? 双拼产品建议配置两个车库四、舒适的四、舒适的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念? 在地块现状、容积率许可情况下，首层的主出入口也可设在侧面，避开相邻单位的影响，打造独栋别墅的空间感；? 若有可能尽量设前、后、侧、内庭院，且花园的标高有变化，设1-2个露台，形成所层次立体景观效果；前后露台前、后、 侧、院主入 口在 侧面前后露台前、后、 侧、院主入 口在 侧面双拼产品双拼产品? 可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等? 客厅、玄关可设计挑高设计，高度不低于6米， 以彰显别墅111、的气派和身份感；挑高6米 以上挑高6米 以上双拼产品双拼产品客厅、主卧面积客厅、主卧面积 加大 加大双拼户型参考深圳项目：万科城双拼户型参考深圳项目：万科城户型特点：户型特点：?户型南北双向入口，侧面增设入口，连接南北双花园?入户时都有入户平台等候空间?户型无内庭院，利用天窗解决餐厅采光。?因开间有所加大，入户层增设一卧室?利用客厅与餐厅的跃式设计，使客厅层高稍高?交通组织方式：单跑梯建筑面积 （m建筑面积 （m2 2）房型房型层数层数开间开间进深进深客厅层高客厅层高主卧层高主卧层高花园 （m花园 （m2 2）露台 （m露台 （m2 2）地下室 （m地下室 （m2 2）车位车位2274房2厅3112、卫2+18.415.63.338020402类独栋户型参考类独栋户型参考娱乐活动室储藏室工人房洗衣房厨房餐厅客厅次卧次卧次主卧书房主卧室地下一层一层平面图二层平面图三层平面图地下一层一层平面图二层平面图三层平面图下沉庭院花园花园露台露台露台露台露台露台职台阳台阳台侧院餐厅上空玄关上空下沉庭院上空采光天井? 多功能：多功能：自带车库，有地下娱乐活动室、储藏室。? 三套房：三套房：共个卧室，其中两个为套房设计，充分体现尊贵；其中三楼为独立的奢华大主卧。? 高赠送：高赠送：挑高客厅等，大庭院，大露台，赠送面积多。? 生态：生态：绿化空间层层有，或为下沉庭院、或为前庭后院、或为露台；所有厅、卧均带有较113、大的阳台、露台、或院落。多功能、双套房、独立主卧层、面积高赠送多功能、双套房、独立主卧层、面积高赠送侧院别墅产品增值方式借鉴四、舒适的四、舒适的总体规划理念总体规划理念总体规划理念总体规划理念地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和 改善通风效果，提升地下室的利用率地下室可以通过抬高、下沉庭院等方式，增加采光和 改善通风效果，提升地下室的利用率南向下沉式庭院， 和南向花园形成立 体庭院；南向下沉式庭院， 和南向花园形成立 体庭院；亚运新新家园亚运新新家园中庭花园下沉；中庭花园下沉；亚运新新家园长沙.美洲故事亚运新新家园长沙.美洲故事半地下室，顶部高出水平面 60公分以上；半地下室，顶部高114、出水平面 60公分以上；增值方式一增值方式一增值方式一增值方式一入户口和平台设计是TH“有地”的生动有力的体现，入户口设置应 自然、大气，无论南向还是北向，入户门厅玄关设计，彰显别墅尊 贵气度入户口和平台设计是TH“有地”的生动有力的体现，入户口设置应 自然、大气，无论南向还是北向，入户门厅玄关设计，彰显别墅尊 贵气度协信 彩云湖1号美林香槟小镇万科蓝山帕莎迪纳协信 彩云湖1号美林香槟小镇万科蓝山帕莎迪纳中间套户型：南向入口避 免直接入户，南向采光面 尽可能大；主入户口平台 要略大；中间套户型：南向入口避 免直接入户，南向采光面 尽可能大；主入户口平台 要略大；端头套户型：入户形式多 样，结合115、花园布局统一考 虑；入户平台放大可成为休 憩区；端头套户型：入户形式多 样，结合花园布局统一考 虑；入户平台放大可成为休 憩区；增值方式二增值方式二增值方式二增值方式二入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还 可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征入户玄关设计力求自然、流畅，实用功能强；入户门厅还 可考虑挑高，设置侧窗，使TH更具有独立别墅特征侧进，形成入户玄关；侧进，形成入户玄关；凹进，形成入户玄关，并挑 高，具有独立别墅特征，气 派；凹进，形成入户玄关，并挑 高，具有独立别墅特征，气 派；选择侧面为主入口， 保证南面的完整性， 设进户门厅和玄关， 体面气派；选择侧面为主入116、口， 保证南面的完整性， 设进户门厅和玄关， 体面气派；将入口凸出，形成玄 关，有鞋柜和换衣柜；将入口凸出，形成玄 关，有鞋柜和换衣柜；增值方式三增值方式三增值方式三增值方式三客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；客厅层高可通过各种方式挑高，大气、舒适；客 厅 二 层 挑 空 （6m）客 厅 二 层 挑 空 （6m）利用客厅和餐厅 间 的 错 层 设 计 （33.9m）利用客厅和餐厅 间 的 错 层 设 计 （33.9m）利用二层的错层 将一楼客厅层高 拉 高 （ 33.6m ）利用二层的错层 将一楼客厅层高 拉 高 （ 33.6m ）利用双跑楼梯增 加层高（3.6m）利用双跑楼梯增 加层高117、（3.6m）利用夹层和客厅间的 夹层增加（4.8m）利用夹层和客厅间的 夹层增加（4.8m）增值方式四增值方式四增值方式四增值方式四中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可 改善采光和通风效果的方法中间套单元通过中庭花园、透光天窗、天井等设计可 改善采光和通风效果的方法设置中庭花园设置中庭花园L型楼梯中间挑空做 透光天窗L型楼梯中间挑空做 透光天窗小天井保证卫 生间通风小天井保证卫 生间通风餐厅上空挑空设置透 光天窗餐厅上空挑空设置透 光天窗增值方式五增值方式五增值方式五增值方式五在户型的几种交通组织方式中，直跑楼梯的优点最明 显，节约面宽、浪费面积最少在户型的几种交通组织方式中，直跑楼118、梯的优点最明 显，节约面宽、浪费面积最少直跑：节约面宽直跑：节约面宽双跑错层：最大化节约交通面 积，但总要通过爬楼梯到达其 它功能空间，且无完整的大平 面空间，建议不采用双跑错层：最大化节约交通面 积，但总要通过爬楼梯到达其 它功能空间，且无完整的大平 面空间，建议不采用横向双跑：牺牲面宽， 但不会使交通走道过于 狭长，适用于面宽稍大、 进深稍小的户型横向双跑：牺牲面宽， 但不会使交通走道过于 狭长，适用于面宽稍大、 进深稍小的户型竖向双跑：优劣势与横 向双跑正好相反竖向双跑：优劣势与横 向双跑正好相反增值方式六增值方式六增值方式六增值方式六端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、119、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等端头套面积略大，增加设计亮点，提升产品力。端头客厅、卧室设置转角落地玻璃窗、房间可做到户户房间朝南、主卧南北通风等客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰南有转角窗；南有转角窗；南有阳台加转角窗并且主卧南北通风；南有阳台加转角窗并且主卧南北通风；增值方式七增值方式七增值方式七增值方式七主卧一般位于顶层专用层，理想的主卧室可以细分为睡区、 坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台， 这点是TH有别于高档公寓重要点主卧一般位于顶层专用层，理想的主卧室可120、以细分为睡区、 坐区、壁橱区、卫生区、盥洗梳妆区等部分，外带大露台， 这点是TH有别于高档公寓重要点主卧专用层，南北双阳 台，还带大露台主卧室都配有阳光浴室三层为主人专用层、主卧 室4米层高，3.6米高落地 玻璃窗，带阳台和大面积 露台。各区域划分清楚，露台 大而方正；功能区隔明显，南北露 台，空间灵活；增值方式八增值方式八增值方式八增值方式八高层物业舒适与品质主要从以下六个方面体现高层物业舒适与品质主要从以下六个方面体现四、舒适的四、舒适的?平面布局?户型功能空间尺度?户型设计附加值?产品细节品质提升?配套设设施?智能化规划设计建议规划设计建议(一）平面规划布局原则(一）平面规划布局原则在考121、虑地块形状及指标的前提下，在平面布局方面主要基于以下四条原则：?景观最大化原则?通风采光最理想原则?南向原则?便于实现户型较大赠送面积原则在条件许可情况下，建议采用板楼或蝶形布局的 点式楼，以确保户户南向且通风采光最佳高层物业高层物业（二）住宅户型建议1、户型设计原则（二）住宅户型建议1、户型设计原则?与项目生态、高档的形象相契合，突显全明及景观最大化?户型设计方法由传统的加法变为减法，实现N+1户型系?楼王户型层高建议为3.1-3.15米，其他建议为3米，契合项目品质?建议景观价值高的四房以上楼王单位梯户比为2梯2户、其他三房单位为2梯4户；位于边小区边缘临路的两房或小三房为2梯6户。高层物122、业高层物业2、 满足住宅的合理性标准2、 满足住宅的合理性标准住宅户型在满足其定量的性能标准时，还需满足住宅的合理性标准。? 户型室内“四明设计”；住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外， 所有房厅均能实现自然通风采光。? 公共空间“三明设计”；塔楼内公共空间实现“明电梯间、明消防楼梯、明公共走道”，即公共空间能自然通风采光。? 保证合理的户型空间布局，户型方正实用；? 每户至少2个阳台；? 每户预留鞋柜空间；? 动静分区（4房大户型可采用跃式分区23级踏步）；? 三房及以上户型户户有开敞的景观视野；? 三房及以上户型保证主卧及客厅尽均为南向；? 公用卫123、生间干湿分离，方便使用；? 所有户型餐厅独立，能够自然采光通风；? 四房及以上户型设步入式衣帽间；? 按以下次序最大化安排理想朝向。客户对朝向的选择：A:南向东南向西南向东向东北向北向西向西北向B:方向朝向自然景观小区景观客户对朝向的选择：A:南向东南向西南向东向东北向北向西向西北向B:方向朝向自然景观小区景观高层物业高层物业3、满足住宅的风水要求3、满足住宅的风水要求?客户对住宅有一定的“风水”讲究，在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。入口应尽量设玄关；?避免“门冲”（门与门相对私密性差）；?大门在户型设计中应讲究避让；?大门正对电梯或楼梯是犯冲；?大门不能正对厕门，不直对客厅落地门窗；?厕所124、的门不与厨房的门相对；?灶不对门、主卧不对主卫门；?卫生间不处于整个户型正中位置；?户型之间不对视、无对角。高层物业高层物业4、功能设计建议功能空间尺度4、功能设计建议功能空间尺度 客厅客厅 卧室卧室 餐厅餐厅宽敞明亮、通风，有好朝 向、好景观开间不应小于4m，宽深 比不大于1：2要留出摆放家具的稳定空 间主卧：应具有好的朝向, 开间应不小于3m,面积 应大于12, 且应带有 主卧卫生间次卧：面积应不小于10 餐厅和客厅宜相对独立。 既有关系又有分隔 厨房厨房 卫生间卫生间 阳台阳台厨房应紧邻餐厅，宜带一 服务性阳台净宽不宜小于1.6m保证客厅有良好的视野， 采光栏板最好做成全透 明或半透明各125、功能空间尺度合理、 舒适各功能空间尺度合理、 舒适反面例子：客厅、进深太大，空间浪费各功能空间面积比例 适宜各功能空间面积比例 适宜除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关 系，是户型设计、评价中应关注的主题之一除了大户型豪宅以外，如何经济、有效地安排各功能房的面积、比例、关 系，是户型设计、评价中应关注的主题之一?各房室具有与其户型相匹配的比例?大户型不应出现过小房间?主卧应明显大于次卧?三户室客厅与卧室的比例应把握在1.5 ：11.5 ：1以内厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。 而小卧室仅7 厨房面积过大(13 )，比次卧室大得多，甚至大过主126、卧面积。 而小卧室仅7 。失败案例失败案例空间独立空间独立客厅开口不宜过多要有两面完整的墙方正开阔方正开阔方正完整，是实用的布局开间至少应大于3.6m，但开 间不宜大于5m 长宽比不应失调长宽比不应失调深度开间比不宜大于2：1入口设玄关入口设玄关入户门厅（玄关）是住宅内 外的空间过渡避免内厅被外人一目了然， 保障私密性各房室设计建议客厅各房室设计建议客厅客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。深度开间深度开间宽深比不大于 1：2宽深比不大于 1：2主卧室主卧室? 扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加?最好有好的朝127、向 （南向），比客厅的南向要求更高?大户型的主卧室应带一个专用卫生间次卧室次卧室次卧室的面积宜大于10按照生活起居方便的要求，卧室 位置要求深一些各房室设计建议卧室各房室设计建议卧室卧室的宽深比，宜1.11.5。卧室的宽深比，宜1.11.5。卧室的宽深比宜在1.11.5之间卧室长则便于放置家具，扁房不宜放置家具卧室的宽深比宜在1.11.5之间卧室长则便于放置家具，扁房不宜放置家具扁房长房扁房长房相对独立相对独立? 餐厅和客厅空间宜相对独立? 餐厅和客厅既有关系又有分隔? 餐厅至少要有两面墙夹一角与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区? 西式厨房与餐厅在空间上实现一体化各房室设计建议餐128、厅各房室设计建议餐厅面积浪费餐厅缺乏独 立性面积浪费餐厅缺乏独 立性?应靠近餐厅?离大门不要太远（进出杂物多）?直接对外采光通风?厨具按洗、切、烧的顺序合理布置?有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备?厨、厕最好不要做紧邻?厨房净宽度应在1.5m左右；?厨房宜带一个生活（服务）阳台。各房室设计建议厨房各房室设计建议厨房厨房离入户门近，方便菜肉食品、垃圾进出；厨房离餐厅近，方 便餐饮端盘。（深圳.四季春城4期）厨房离入户门近，方便菜肉食品、垃圾进出；厨房离餐厅近，方 便餐饮端盘。（深圳.四季春城4期）厨房离大门、 餐厅近双面布置：L型的 操作台好使用厨房离大门、 餐厅近双面布置：L型的 129、操作台好使用? 应有明窗通风和采光?公共卫生间为厕浴分离、干湿分离，以利于清洁卫生和使用上的便利?仅有一个卫生间，则卫生间与主卧室的位置要近，避免不必要的穿堂越室?带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6m，如为淋浴则净宽度不得小于1.2m。各房室设计建议卫生间各房室设计建议卫生间?卫生间干湿分区便于多人住户的需要。卫生间干湿分区便于多人住户的需要。储藏室（工人房）储藏室（工人房）?对于面积标准较高的户型应设储蓄空间?全封闭独立进入式空间，面积在3m以上?入户门旁，要设置鞋柜。阳台阳台?保证客厅有良好的视野和采光?客厅不设阳台，而在主卧设阳台，则生活中的晾衣、休闲将通过主人的卧室，会干扰主人的私密性130、各房室设计建议工人房、阳台各房室设计建议工人房、阳台双阳台双阳台储藏空间储藏空间（三）附加值户型设计参考案例（三）附加值户型设计参考案例户型设计参考案例户型设计参考案例? 以下户型仅为参考，具体设计时需结合湛江面积计算规则，以及地块本身情况，有选择性参考，不可照搬。以下户型仅为参考，具体设计时需结合湛江面积计算规则，以及地块本身情况，有选择性参考，不可照搬。高层物业高层物业以入户花园、露台以及露地凸窗方式赠送面积以入户花园、露台以及露地凸窗方式赠送面积参考案例和谐家园参考案例和谐家园两房两厅一卫建筑面积68两房两厅一卫建筑面积68三房两厅两卫建筑面积88三房两厅两卫建筑面积88赠送面积方式不影131、响外立面赠送面积方式不影响外立面参考案例来座山参考案例来座山88两房的“N+2”户型平面88两房的“N+2”户型平面 图 图140两房可改“大四房”的140两房可改“大四房”的“N+2”户型平面图“N+2”户型平面图（四）产品细节品质提升建议（四）产品细节品质提升建议（1) 奢华双大堂：住户大堂汽车大堂、生态大堂与走廊设计简约、多用玻璃、增 加通透感大堂：大堂高6米以上，空间200平米以上，同时注重品质，建议为通透型生 态装修风格；标准层电梯间与走廊：生态装饰风格，讲究电梯出口的对景，注重灯光 设计。(2)电梯厅尊贵、品质、舒适装修材料：(2)电梯厅尊贵、品质、舒适装修材料：主体用大理石无缝拼132、接，少量钢化镜面环境装饰：环境装饰：精致小装饰，以及绿色植物点缀(3)阳光生态停车场(3)阳光生态停车场地上一层车库上空设计采用局部镂空玻璃盖顶，增加采光；采光口与地面特色景观相对应，以发挥其对地下车库内人流车流的方向导示效应。（五）配套设施建议（五）配套设施建议架空层泛会所架空层泛会所休闲座椅、按摩道、绿化带、简易运动设施等打造生活新天地第一重：小区周边的智能探测器第一重：小区周边的智能探测器以主动式红外感应器为探测设备，安装在围墙顶，构成面型 防护体系，对任何攀越进入围墙的侵入行为进行探测。第二重：大堂门禁识别系统第三重：自动识别业主身份电梯第五重：室内防盗防火报警系统第二重：大堂门禁识别133、系统第三重：自动识别业主身份电梯第五重：室内防盗防火报警系统室内安防报警包括防盗报警、火灾报警和煤气泄露报警。室内所 有的安全探测装置，都连接到智能终端，对其状态进行监测。第四重：智能门锁第四重：智能门锁（六）智能化新材料建议（六）智能化新材料建议从安全角度五重安防系统从安全角度五重安防系统建筑风情：吸纳现代建筑精髓的西班牙风情建筑建筑风情：吸纳现代建筑精髓的西班牙风情建筑神秘、内敛、沉稳、厚重 ，又隐隐透着现代气息神秘、内敛、沉稳、厚重 ，又隐隐透着现代气息景观风情：东南亚风情园林景观风情：东南亚风情园林人与自然的和谐、静雅、闲逸的生活人与自然的和谐、静雅、闲逸的生活五、异域风情五、异域风情134、吸纳现代建筑精髓的西班牙风情建筑吸纳现代建筑精髓的西班牙风情建筑? 关于西班牙风情关于西班牙风情? 西班牙风格是一种融阿拉伯风格与欧洲古典主义风格为一体的建筑形态。其实是地中海风格的一种，只是融合了诸多历史因素之后，它显得更为神秘、内敛、沉稳、厚重，色彩也更为古朴。? 其建筑上部采用低坡屋顶，多为红色瓷瓦；建筑墙体通常以白色涂料为主、并采用拉毛处理；屋檐常用小拱圈形态进行修饰；另外拱开、廊柱、铁艺、木质花架也是西班牙风格建筑造型的主要特征，这些给建筑物外部增添了立体感、个性感和艺术感。? 庭院、阳光、活力也是西班牙风格的重要元素，这与现代人追求亲近自然、健康生态的居住理念不谋而合概念综述概念综135、述概念综述概念综述改良的西班牙风情建筑改良的西班牙风情建筑? 原味的西班牙风情建筑过于古朴、深沉，同时门窗较小? 而融入现代风情的西班牙建筑在延续其建筑色彩的同时也更加亮丽化，适度减弱其古朴，同时门窗加大，使其通风采光效果更好，改良后的西班牙风情建筑改良后的西班牙风情建筑? 材质上、门窗处理上更加现代? 同时延续了厚重、沉稳、大气的质感? 改良后的西班牙风情别墅，有不围合的露台，同时屋顶与露台的关系呈现为错层关系，使得建筑体沉稳厚重、亲自然，而又有层次感。给人尊贵大气的感觉。? 而本项目已确定的设计风格，细细的廊柱支撑起没有围墙但却被屋檐覆盖的阳台，虽然更加亲近自然，但却使建筑立面零碎，少了份136、别墅该有的沉稳与厚重感。改良后的西班牙风情建筑改良后的西班牙风情建筑与水为邻的西班牙居住文化与水为邻的西班牙居住文化? 西班牙是海洋国家，有美丽的海岸线，所以，“水”是西班牙风格的灵魂元素之一。? 水岸是曲线的，路也是曲线的，建筑沿水岸自然排布，体现了建筑与水、与人的和谐的居住形态及港湾式规划理念。? 为了营造可参与的水岸生活，不少西班牙风格的项目引进了私家游艇，使居者亲身体验水岸生活。? 一些项目还会在空间分割中使用水系，以绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，水岸气息散落每个角落。西班牙风情在高层中的运用西班牙风情在高层中的运用? 高层与别墅风情需协调一致，彼此间色137、调、元素相互契合东南亚风情园林特点及元素运用东南亚风情园林特点及元素运用?东南亚景观继承了自然、健康和休闲自然、健康和休闲的特质，大到空间打造，小到细节装饰，都体现了对自然的尊重，和对于工艺制作的崇尚。?东南亚园林对建筑材料的使用也很有代表性，如黄木，青石板，鹅卵石，麻石等，旨在接近真正的大自然真正的大自然。?东南亚风情园林是以泰式园林为代表的热带园林。植物以高大挺拔的椰子树椰子树为代表风格特质风格特质风格特质风格特质自然、健康、休闲自然、健康、休闲静态、动态的水在东南亚园林中的运用达 到了极致。因此东南亚景观给人的印象就 是湿漉漉的风景。水的符号融于自然的水镜面水景外部水资源的延伸 与运用水138、的符号融于自然的水镜面水景外部水资源的延伸 与运用水的运用水的运用水的运用水的运用?静态、动态的水在东南亚园林中的运用达到了极致。因此东南亚景观给人的印象就是湿漉漉的风景。水的运用水的运用水的运用水的运用? 东南亚景观水景崇尚自然，立面层次丰富，水面到地面过渡自然，水生植物到浮生植物及挺水植物配以卵石素沙、雕塑完成。?东南亚景观离不开水景制作，水景面积占总景观面积的百分之二十以上。水景景观水景景观水景景观水景景观?游泳池的面积可依地形来定，在泳池底部铺上天蓝色的瓷砖，往往能营造热带海洋的感觉。可加以雕塑小品做跃水点缀并配上热带花卉泳池泳池泳池泳池?人造沙滩分两种;一种是海沙直接铺设。另一种是沙139、砾胶合型的，比较固定易于清理。人造沙滩人造沙滩人造沙滩人造沙滩?东南亚很多建筑、景观都与自然环境交融。东南亚人更懂得在自然中找景，景观中建造住宅。与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融建筑与园林的相互交融，建筑融于园林建筑与园林的相互交融，建筑融于园林与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融建筑与园林的相互交融，建筑生于园林中建筑与园林的相互交融，建筑生于园林中与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融与自然环境交融建筑与园林的相互交融，建筑生于园林中建筑与园林的相互交融，建筑生于园林中?在东南亚景观设计中，地面不需要更多的修饰，越自然越好，流露出粗糙的质感为140、佳，比如凸出的砖头、石块，如果表面处理得太光滑就失去了原始的味道。在色彩上，没有“程式化”的要求，越接近自然、越有质感的效果就越好。?东南亚景观的道路铺装上是精致的但不过度铺装，材料上选择上没有特别要求，如果需要强调庭园铺装效果，可以铺设一些醒目的图案。硬质景观特点地面硬质景观特点地面硬质景观特点地面硬质景观特点地面自然环保健康的砖石自然环保健康的砖石?榭是建在高台的房子。榭一般建在水中、水边或花畔。建在水边的又叫“水榭”。?屋檐、亭和游廊在庭院景观中还起到画框的作用框景。硬质景观特点亭台水榭桥硬质景观特点亭台水榭桥硬质景观特点亭台水榭桥硬质景观特点亭台水榭桥休闲特质休闲特质?雕塑是热带景观庭141、园的点睛之笔，是自然和人工完美结合。提高庭园的价值和品味，也体现设计者的智慧。?在东南亚庭园里经常见到多孔的石头雕塑成为蕨类植物和兰花寄居的巢穴，布满青苔和藤蔓雕像更能赢得人们的青睐。园林小品雕塑园林小品雕塑园林小品雕塑园林小品雕塑?装饰性的香炉、水缸，瓮、罐、花盆，各种景墙、景窗等在园林中起点缀作用，体现异域风情。园林建筑小品装饰性小品园林建筑小品装饰性小品园林建筑小品装饰性小品园林建筑小品装饰性小品?园灯的基座、灯柱、灯头、灯具都有很强的装饰作用。?热带庭园经常有和室内通透空间，灯忌刺眼炫目，不宜采用彩灯照明园林建筑小品结合照明的小品园林建筑小品结合照明的小品园林建筑小品结合照明的小品园林142、建筑小品结合照明的小品?东南亚景观中表现的是一种自然的结合，每一个组景都不含人工匠气。衔接层次分明，大方，自然。配以雕塑，花坛，水池。?踏步：在自然式热带庭园中，用粗略雕琢的石头做庭院踏步是最合适的，一段巧妙的台阶宛如艺术品，引导欣赏者欣赏最美的景色。路径、踏步、铺装、园景路径、踏步、铺装、园景路径、踏步、铺装、园景路径、踏步、铺装、园景? 生活在东南亚人们由于有很强的生态意识,加之他们是有悠久稻作历史的民族,所以他们选址建寨,十分讲究环境条件。他们把一些古树名花作为家园的象征物,最典型的就是“五树六花”。 当然重要原因是与他们信仰南传上座部佛教有密切关系五树六花东南亚风情的象征五树六花东南亚143、风情的象征五树六花东南亚风情的象征五树六花东南亚风情的象征?总平面图：贯穿水景的主轴线，跌水、喷泉、泳池、通过景观地形落差串连起来。由于人车分流设计，所以小区内道路主要是景观路面，区内消防通道及登高面也做了景观设计处理东南亚风格园林应用深圳鸿景翠峰东南亚风格园林应用深圳鸿景翠峰东南亚风格园林应用深圳鸿景翠峰东南亚风格园林应用深圳鸿景翠峰?中心轴景观层次丰富，局部架空增加景观层面，利用亭台来衔接挑空断面。丰富的植物及水系溪流的穿插活跃了景观。深圳鸿景翠峰中心轴线景观深圳鸿景翠峰中心轴线景观深圳鸿景翠峰中心轴线景观深圳鸿景翠峰中心轴线景观深圳鸿景翠峰硬景景观深圳鸿景翠峰硬景景观深圳鸿景翠峰硬景景观144、深圳鸿景翠峰硬景景观深圳鸿景翠峰亭、榭、桥深圳鸿景翠峰亭、榭、桥深圳鸿景翠峰亭、榭、桥深圳鸿景翠峰亭、榭、桥深圳鸿景翠峰小品深圳鸿景翠峰小品深圳鸿景翠峰小品深圳鸿景翠峰小品?大象雕塑和水池中瓦罐的选择都很好的体现了东南亚风情?入户花园的打造体现自然而休闲东南亚风格深圳鸿景翠峰水景景观深圳鸿景翠峰水景景观深圳鸿景翠峰水景景观深圳鸿景翠峰水景景观?中轴泳池：自然不规则的泳池高出地面，泳池中的闸道把泳池分成两部分，高出泳池的部分有自然小岛丰富的植物及水洗溪流的穿插活跃了景观丰富的植物及水洗溪流的穿插活跃了景观植被喷泉跌水涌泉一期规划一期规划一期规划一期规划? 分3区布局：1区为别墅区，2区为中高档小145、高层区，3区为高档高层及小高层区，3区间以中心公园及中心景观带横纵分隔，组团鲜明。? 项目配套幼儿园一期规划一期规划一期规划一期规划? 中央公园、组团景观与景观轴线交织，绿意溢满于整个小区，生态居家环境跃然而出? 交通流线畅顺，同时各组团房源又可有适度的私密一期规划一期规划一期规划一期规划一期规划一期规划一期规划一期规划结合前述规划理念与物业发展建议，本项目一期的规划如下：结合前述规划理念与物业发展建议，本项目一期的规划如下：1区户型面积规划及区户型面积规划及1区平面布局区平面布局1区区3区区16栋栋3、4联排3、4联排类独栋类独栋双拼双拼2区区? 除16栋原已建至地面二 层 ， 无 法 调 146、整 规划，从而保留了原来的地面以上4层，8联排设计外，其他均为地面以上3层，地下一层的类独栋、双拼及三联、四联? 在整体布局方面，类独栋产品位于小区中心，同时景观最佳位置，其次是双拼，3、4联排相对位于小区边缘，同时景观最弱处。1区户型面积规划及区户型面积规划及1区平面布局区平面布局? 别野物业总栋数为45栋，总户数为128户一期规划一期规划一期规划一期规划类别类别户型户型地上面积地上面积地下面积地下面积总面积总面积栋数栋数户数户数三、四联排端部A265.862.23283联10栋；4联11栋42三、四联排中间B254.551305.5328联排A1别墅338.441379.418类独栋A3别147、墅507.7164.3672510类独栋A4别墅583.792675.76.513双拼双拼别墅377.4131.7509.11122类独栋A5别墅797.6220.81018.40.51合计45128? 三、四联排别墅三、四联排别墅：地上面积为254.5-265.8平米，基本上与深圳相似别墅面积区间相近，尺度较为合理；但因深圳别墅多数地下室不计面积，而本项目地下室计全面积，所以为了保证别墅内部空间的尺度及使用的舒适性，同时考虑到保证别墅内部空间的尺度及使用的舒适性，同时考虑到本项本项目为目为湛江湛江首席首席别墅大别墅大盘盘。总建筑面积为305.5-328平米，较深圳相似别墅主力户型面积稍大，预148、计仍可为市场接受。预计仍可为市场接受。? 8联排别墅：8联排别墅：因规划无法调整，后期只能在营销中通过价格策略引导进行销售1区户型面积规划及区户型面积规划及1区平面布局区平面布局? A4、 A5类型沿山体公园的类独栋别墅，因基本上均有较为确定的目标买家，同时也有几栋因施工至二层无法作大的调整，同时，再者，湛江目前唯一的别墅物业，也是市场空白，所以虽然面积较大，风险相对较小。一期规划一期规划一期规划一期规划A5A5A4A4? A3类独栋及双拼别墅面积较大，有一定风险，但基于本项目为湛江首席别墅物业，同时别墅总套数不多，而社区规划也不错，相对而言弱化了风险。? 双拼别墅若面积能控制在350平米以下149、，类独栋450平米以下，且地下室为赠送空间，不计面积，相信风险会弱化很多A3A3双拼双拼一期规划一期规划一期规划一期规划2区户型面积规划及区户型面积规划及2区平面布局区平面布局3栋栋? 2区各楼栋平面布局的调整前文已述，此处不再累述。? 在整体布局上，3栋原为3个单元，目前调整为两个单元，取消一个单元，增加一处组团绿化，提升项目整体品质。? 2栋因尚未动工，将原两个单元调整为三个单元，单元间增加通风采光空间，每单元户数减少，从而改善整栋的通风采光。2栋栋?多数户型面积为130平米以下，少量136.6平米，山体公园沿线6、8、9栋景观优质、视野绝佳的房源为大面积户型，整体布局合理。?2区产品基本150、为类定制式产品，同时多数产品户 型 面 积 区 间 契 合 市场，而大面积物业享有非一般的资源，整体风险较小。一期规划一期规划一期规划一期规划2区户型面积规划及区户型面积规划及2区平面布局区平面布局湛江海港新城2区各栋面积表湛江海港新城2区各栋面积表栋号栋号户型户型套内面积套内面积总面积总面积实用率实用率套型面积套型面积1栋A122.9636.20.90003143 7136.6 B122.9136.6 C114.9127.7 D91.9102.1 E120133.3 2栋A套型建筑面积80-100平米BCD3,5栋A116.5493.90.90767361 8128.4 B112.2123.151、6 C117.3129.2 D102.3112.7 6-1栋,9栋A181.2558.250.89708911 8202.0 B144.8161.4 C174.8194.9 6-2栋,6-3 栋,8栋A203.8475.40.86074884 3236.8 B205.4238.6 3区户型面积规划及区户型面积规划及3区平面布局区平面布局规划布局组团化，整体规划生态化，公共空间，组团空间明晰化，拉高 整体品质规划布局组团化，整体规划生态化，公共空间，组团空间明晰化，拉高 整体品质一期规划一期规划一期规划一期规划小区人行次入口3单元13F1F? 北侧高层由“工”字型转为通风采光良好的“十”字型? 152、中间原19层楼宇调整为21层及26层；南侧别墅调整为27层高层? 降 低 建 筑 覆 盖率，从而增加公共园林面积，提升社区整体品质? 其他单栋楼宇平面布局的调整前文已述，此处不再重复。3区户型面积规划及区户型面积规划及3区平面布局区平面布局? 契合市场，多数户型面积控制在140平米以下（包括140平米左右）? 少量非拼接资源优质户型面积适度超出140平米，达到166.1平米。? 少量的优质资源大户型一方面可以树立标杆，提升整个项目品质，另一方面，160-170平米的户 型 ， 在 量 不 大 的 情况，基本不存在风险。一期规划一期规划一期规划一期规划3区各栋户型面积统计表3区各栋户型面积统计表栋数栋数平面结构平面结构户型编号户型编号建筑面积（平米）建筑面积（平米）10栋十字高层11502120.4380.56480.565120.411、12栋工字高层1141.12141.13120.44120.415、19栋工字拼接高层1125.52125.53129412913、18栋工字高层1166.12166.13118.74118.7不断追求卓越的房地产专业服务商不断追求卓越的房地产专业服务商众厦地产众厦地产谢谢聆听！谢谢聆听！THANKS!THANKS!