1、城市综合体的规划布局与建筑设计城市综合体的规划布局与建筑设计解析北京新世界中心 在开发城市综合体建筑的过程中，最重要是解决商业、写字楼、公寓、酒店等多种地产形式之间的干扰、矛盾，从而实现各种地产形式之间的促进、共荣。90年代的京南贫民区，演化成21世纪的百万平米聚宝盆。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、旅游、渡假、会议、会展、美 食、休闲、娱乐等功能的三项以上进行组合，在功能选择上要根据城市经济 特点有所侧重，一般来说，酒店、写字楼和购物中心是最基本的组合。 城市综合体各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形2、成 一个多功能、高效益的综合体。前言优越的地段和区域催生了城市综合体 城市CBD中心的城市综合体、城市中心的城市综合体对地段、交通、商圈的要求 城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不是单一的，而是复合性的，从这一点看CBD本身就是一个庞大的综合体。 依北京的CBD规划方案为例，CBD整个建筑规模控制在1000万平方米之内，写字楼约占50%左右，公寓占25%左右，其他25%为商业、服务、文化及娱乐设施等。从一个大的综合体理念开始，再通过一个个小的综合体的建设，最后形成一个大的综合体，共同促进CBD的整体建设。 东方广场位于城市中心，有人流和消费基础。必3、须具有交通便捷的区位优势 交通枢纽型城市综合体、城市副中心的城市综合体对地段、交通、商圈的要求 城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其它区域之间有快速便捷的交通网络作纽带，保证在综合体内办公、商务的便利性。 最好位于地铁沿线，城铁、公共汽车、出租车交通便利的位置。具有城市里现有多种交通的组合。 交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。以城市综合体为中心创造商圈 新开发区城市综合体对地段、交通、商圈的要求 使商圈、城市副中心重新定义。 新世界：新世界百货、新世界万怡酒店、新世界中心、新景家园一期、新景家园二期4、 、新裕家园一期、新怡家园。总共投资105亿元人民币，参与崇文区崇外大街 1#、2#、5#、6#号地，占地1.3平方公里范围内旧城改造项目的开发建设， 形成了南城地区的新商圈。对地段、交通、商圈的要求 华贸：曾被定义成“一个家乐福+成片住宅”。当时该区域还被称为城乡接合部，只有 潘石屹开发的SOHO现代城孤零零的立在东长安街南侧。 规划面积100万平米，包括三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店 丽思卡尔顿与JW万豪、新光天地入驻的华贸商城、国际公寓、商务楼和公园。对地段、交通、商圈的要求 SOGO：崇光百货、甲级写字楼对地段、交通、商圈的要求时段补充 城市综合体的每种功能有其特定的5、运行时间范围，城市综合体将不 同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。如在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐功能注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。城市综合体中各业态间的相互关联性功能补充 通常城市综合体都包括大型购物中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能相互支撑形成强大的整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体中各业态间的相互关联性分级 按私密性由低到高6、排序： 商业酒店办公公寓如何通过设计手段实现产品价值的最大化人流 商业、酒店、办公、公寓都应具有独立的人流系统。 私密性高的可以容易的到达私密性低的，反之则不行。 如： 公寓的人流可以到达办公、酒店，能够容易的到达商业； 公寓、办公、酒店的人都要能够容易的到达商业； 商业的人不能容易的到达办公、公寓。如何通过设计手段实现产品价值的最大化人流如何通过设计手段实现产品价值的最大化车流 商业、酒店、办公、公寓都应考虑落车、正常行驶、出租车等候、 临时停车、地下停车五种情况。 停车场局部可以合并，但要分区管理。考虑到公寓、办公车位的私 密性。 出入口分别管理。商业大量出入时，保证公寓、办公车辆的畅通，7、 不影响物业档次。 商业设置多边落车。 商业、酒店、办公、公寓中，五种情况都要考虑，但可局部合并， 通过信息调度系统解决。如何通过设计手段实现产品价值的最大化车流 例：东方广场、新世界如何通过设计手段实现产品价值的最大化物流 商业、酒店需要独立的货运系统、服务系统。 办公、公寓对独立货运系统、服务系统的要求相对较弱。 有餐饮的商业、酒店的垃圾排放要具有高隐蔽性，应与人流通道、 货运分开设计。如何通过设计手段实现产品价值的最大化物流如何通过设计手段实现产品价值的最大化商业最大化 尽量将综合体临街四边的展示面设计为商业。 商业较其他目的性到达场所更需要沿街面来吸引人流，能够创造更 高的物业价值，同8、时亦能够促进项目整体形象的提升。 为给商业留出更多的临街展示面，可以考虑将货运系统放在地下， 酒店、办公入口设计在第二地面（类地面）。如何通过设计手段实现产品价值的最大化商业最大化 例：东方广场如何通过设计手段实现产品价值的最大化设施、管理共享 会所、游泳池、餐饮、银行、机票等设施，是商业、酒店、办公、 公寓都需要的。 会所、游泳池等设施与商业紧密连接可以吸引人流，使其价值最大 化，但又要保证其为酒店、办公、公寓服务的私密性。共享设施布 置在综合体中的什么位置？应合理把握共享设施既能内部使用又可 对外开放之间的度。如何通过设计手段实现产品价值的最大化设施、管理共享 应该考虑到管理上的共享。 如： 酒店与住宅之间的互动，通过酒店式管理和服务提高住宅的品 质。设计时就应考虑到住宅的物流系统、弱电系统等能够与酒店通 用，适应酒店管理的要求。 会员制管理。商业、酒店可与办公、公寓人群形成互动。 如何通过设计手段实现产品价值的最大化立面 商业、酒店、办公、公寓对建筑立面有着不同的诉求点。如公寓、 办公更强调气势，商业更追求对其商业价值的体现，商业中的广告 位与公寓、办公结合就不合适，应根据诉求点的不同合理设计，统 一协调。如何通过设计手段实现产品价值的最大化Thanks! THE END