1、XX销售物业小高层、洋房产品线V1.0培训文件2019年03月 随着近期三四线城市XX广场开发项目作为主要土地拓展区域，为满足快周转和溢价型的产品需求，销售物业研发设计中心从7月底开始对小高层、洋房进行产品研发工作，11月底初步成果汇报后，补充三四线城市客户调研和项目需求调研，已形成研发成果V1.0，现汇报内容如下：目录PART 03PART 04研发成果使用原则PART 01研发方法PART 02产品逻辑研发方法P.01初次调研补充调研问卷调查（ 三 四 线 城 市 ）对标产品线( 碧 桂 园 / 新 城 等 )内部户型分析( 三 区 项 目 )实地调研及内部访谈（ 三 四 线 城 市 ）成2、果研讨（ 三 区 设 计 / 营 销 ）问卷调查实地调研及内部访谈（ 一 二 线 城 市 ）对标产品线政府法规 十一月底初次汇报后，研发中心针对三四线已拿地城市进行了补充调研：问卷调查37个三四线城市的销售人员共计913份；实地调研4个城市22个项目、内部访谈副总级同事12位及内外部前场销售人员30位；内部分析三区10个项目；竞品对标碧桂园、新城等；组织三区设计、营销成果研讨3次。初步研发补充研发研发方法24城TOP20热销户型读图注：海安、安康、临桂、西宁等注：溧水、武汉、临桂、扬州、海安等小高层、洋房产品线二次成果小高层、洋房产品线一次成果调研内容调调研研内内容容竞品分析竞品分析内部验证内3、部验证问卷调查问卷调查实地访谈实地访谈 对标产品线对标产品线（碧桂园（碧桂园/ /新城）新城）XXXX户型分析户型分析（三区新项目）（三区新项目）面 积 段面 积 段敏 感 点敏 感 点市场调研产品调研验证 本次调研主要从面积段和客户敏感点出发，通过市场调研形成初步结论，再通过产品调研结论相互验证，形成面积段和客户敏感点结论，最后形成我们的产品逻辑。得房率控制得房率控制户 型 结 构 要 求户 型 结 构 要 求赠 送 方 式 推 荐赠 送 方 式 推 荐面积梯级面积梯级房 间 尺 度 控 制房 间 尺 度 控 制产品逻辑 P.03户型库立面库研发成果小高层户型库高层户型库洋房户型库01户型库4、全业态产品系户型库高层、小高层及洋房户型库设计，形成多业态产品线系列使用配置楼型配置面积段（）面宽数产品名称最大层数01户型库小高层户型库18F标配型T2T3T4 100 - 110 110 - 120 120 - 130 130 - 140（110-120）+（90-100）（120-130）+（100-110）（110-120）+（90-100）（120-130）+（100-110）3+33+34+43+34+44+43+3+33+3+3+3T2-3M-105-3房T2-3M-115-3房-1T2-3M-115-3房-2T2-4M-115-3.5房T2-3M-125-3房T2-4M-1255、-3.5房T2-4M-140-4房T3-3M-95/115-3房T3-3M-105/125-3房T4-3M-95/115-3房T4-3M-105/125-3房18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F18F选配型T2 120 - 1303+3T2-3M-125-3.5房18F3.5+3.5T2-3.5M-125-3房18F 130 - 144T2-3.5M-140-4房18F特选型T2 160+1604+4T2-4M-160-4房18F 170+170T2-4M-170-4房18F使用配置楼型配置面积段（）面宽数产品名称最大层数01户型库洋房户型库6-11F标配型平层洋房116、0 - 120120 - 130130 - 1403+34+43+34+44+4平-3M-115-3房-1 平-4M-115-3.5房平-3M-125-3房平-4M-125-3.5房-1平-4M-125-3.5房-2平-4M-140-4房6-11F6-11F6-11F6-11F6-11F6-11F选配型平层洋房110 - 1203+3平-3M-115-3房-26-11F120 - 130 平-3M-125-3.5房6-11F130 - 1404+4平-4M-140 -4.5房6-11F退台洋房110 - 1203+3退-3M-115-3房6+1F130 - 1404+4退-4M-140-4房67、+1F特选型墅居洋房120 - 1304+4墅-4M-125-4房6F150 - 160墅-4M-140-4房6F160 - 170墅-4M-160-4房6F01户型库户型库强制使用要求1 要求所有XX销售物业项目小高层、洋房产品均强制使用产品库产品;2标配型：充分满足客户敏感点，要求优先选用；选配型：均为厨房倒扣户型，在对比周边竞品后方可选用；特选型：为特定市场产品，需经市场调研和成本测算后上报分管副总裁确定方可使用。3产品库核心筒已按照国家最新消防规范优化设计，项目不可调整核心筒格局，仅可根据地方消防要求，适度优化管井尺寸，实现最大得房率;4 项目在使用同一面积段户型库户型时，可适度调整面8、宽和进深尺寸，调整范围区间按照设计导则执行;5 南北通透户型为全国通用版产品，优先选用；厨房倒扣户型为北区适用户型，中区和南区根据市场条件选用;6产品库户型提倡使用国家面积规范允许的赠送方式，做足赠送率；项目可结合当地政府面积管理办法进行赠送方式匹配，匹配后的户型需满足项目的户配面积要求;7项目因市场原因确需调整户型及使用库外户型的 ，必须将调整户型及库外户型在项目规划总图与指标评审会（摘牌日后45天）上联合评审。02立面库三大业态立面库手册小高层立面库高层立面库洋房立面库高层、小高层及洋房立面设计，形成多业态大都会风格产品线系列P.04使用范围适用原则使用原则适 用 范 围适用区可用区成果适9、用范围 XX销售物业城市型小高层产品线V1.0 、XX销售物业城市型洋房产品线V1.0成果适用于全国大部分地区三四线城市XX广场旁伴生地块产品。 对于西南区域四川、重庆等无朝向要求的地区以及华南区域广东、广西等无日照要求地区可用研发成果，也可自行研发户型。使 用 原 则1. 成果内容XX销售物业洋房/小高层产品线V1.0包括户型库及立面库两大部分。户型库包括户型图及使用说明、项目强制使用原则。立面库包括立面效果图、立面元素及分缝、材料封样等。2. 使用原则成果分类使用要求使用阶段使用原则户型库强制使用拿地强排阶段户型体块用于强排设计产品定位阶段作为研判项目所在地竞品项目户型优劣的标准方案设计阶段直接选用，或作为库外设计户型优劣的对比标准施工图设计阶段作为设备管井、空调机位及门窗尺寸的标准立面库推荐采用产品定位阶段确定是否选用研发立面，如不使用，项目可自行设计方案设计阶段作为立面效果图、立面元素及分缝、设计封样的标准施工图设计阶段作为立面施工图、施工封样的标准3. 特殊情况项目按程序申请使用的库外户型，将根据市场去化情况，在产品线迭代时纳入到研发户型库中。立面库需经成本测算，满足项目成本要求的前提下方可使用。销售物业研发设计中心万信公众号：万信公众号： dcyfsupportdcyfsupport