1、多层叠院产品研发多层叠院产品研发R D OF MULTI-LAYER VILLA PRODUCTS世界再大研发机构：研发时间：2018/8-2019/01总要回家人生再大不过一个院子理想居所序论I N T R O D U C T I O N中国人的中国人的理想居所理想居所共同特点：共同特点：1.拥有多层次院落；2.拥有专属入户系统；3.注重居所中的精神追求；4.展示中国特有的审美观和生活价值观。目前，一系列国家规定将别墅类用地列入了禁止用地项目目录当中，联排别墅、独栋别墅受到严格限制。而随着城市经济结构的优化及进程加快，以中产阶级为代表的首置首改客群基数在不断扩大，墅类产品需求增加。叠加别墅经2、过大浪淘沙，市场优势逐渐显现，产品日渐成熟。现状概述现状概述叠院产品功能介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。它以营造有天、有地、有层叠错落花园的私密生活空间，实惠于独栋别墅的价格，在市场上独树一帜地形成热销。叠院产品叠院产品从第一代简单叠加产品，第二代院落式叠墅产品，到现在，第三代垂直叠加院落式叠院产品的出现，承载着中产客群对低密度生活渴望，也成为高压新政下墅类产品的必然出路之一，其研究价值可见一斑。关于叠院Answer:1.叠院，本为叠榭，意为依山而建的层叠建筑。2.现多指一栋楼由两至三户人家上下相叠，经常为全复式户型， 有 底层送花园，顶层送露台等形式。3.3、叠院的演变是通过园林的研究和演绎，把园林的平面空间想象为立体的竖向布局，将二维的平面分成一个个 单 元 ，进行拆离，再竖向叠加， 从 而 形成一种多层分布、错落有序的垂直园林形象。叠院叠院是什么？是什么？Answer:1.叠院能够提高项目的得墅率以及赠送客户院落的面积，提升地上土地利用率，保证项目货值最大化。2.叠院能保证足够的地下赠送率，提升地下空间利用率。3.传统别墅受制于容积率，往往出现在城市的远郊位置。叠墅成为高容积率下打破产品桎梏的突破口，可以占据城市优质地段。叠院叠院优势有什么？优势有什么？Answer:1.随着土地高效利用的规划导则及房价不断的走高的楼市现状，大部分地产项目都出现4、了极端利用建筑密度提高地块货值的现象。而多层高密的叠院产品一直是提高地块货值的重要组成。2.优秀的叠院产品，不仅能让品质感优于一般传统楼市产品，更是能成为创造附加值的王牌。因此研发此类多层院墅产品有着强烈的紧迫性。叠叠院院研发的意义是什么？研发的意义是什么？土木铺淘宝店：https:/ 本次研发范围仅包含联发杭州良渚项目叠院产品。容积率：容积率：1.21.2效果展示效果展示区位区位主要内容及结论区域意义1.项目位于良渚新板块，是杭州稀有的低密住区之一；良渚新城打造文化产业、商务办公、居住于一体的生态新城；2.项目周边商业、教育、交通规划完善；3.良渚申遗，有望成为杭州第三个世界遗产；指标及四至5、1.项目四至：东至良渚大道、南至良平路、西至张家坝港、北至良渚港；项目位于藏珑玉墅项目正北面，与藏珑玉墅一路之隔；2.地块占地面积94927，容积率1.2，建筑面积113912；资源与配套教育配套：新城一小、良渚一小、良渚一中、中国美院商业配套：永旺梦乐城、平高创业城、未来之光景观配套：良渚遗址公园；张家坝港河景观资源；产业配套：梦栖小镇价值提升1.良渚申遗预计19年成功，板块利好；2.中国美院良渚校区已完成规划，带动人文产业发展；3.高端会所打造贴心园区服务体系；良渚文化村良渚文化村联发良渚联发良渚西溪湿地西溪湿地西湖西湖整体定位整体定位项目定位项目定位客户客户定位定位产品定位产品定位城市首6、次改善型城市首次改善型客户定位为客户定位为社会中产阶级有社会中产阶级有家庭的中青年人士家庭的中青年人士，已在主，已在主城区置业，同时已解决学区城区置业，同时已解决学区问题，向往田园生活，乐于问题，向往田园生活，乐于转换生活场景；转换生活场景；注重注重品质，合理控制面积，品质，合理控制面积，寻找产品差异化以创新引领寻找产品差异化以创新引领市场，以控总价带动热销。市场，以控总价带动热销。120120- -140140为区域内外的改为区域内外的改善型需求旺盛，且具有较高善型需求旺盛，且具有较高的溢价能力的溢价能力；400400- -600600万万/ /套套总图设计总图设计技术经济指标项目总指标单位7、用地性质住宅用地总用地面积94927.00 总建筑面积218214.73 地上计容建筑面积113912.40 其中住宅建筑面积113033.57 其中合院30724.37 叠拼59317.37 洋房22991.83 配套878.83 其中物业管理办公用房341.74 物业经营用房455.65 会所电梯18.20 开闭所63.24 容积率1.20 地下建筑面积104302.33 其中地下夹层面积21108.32 地下一层面积83194.01 其中地下车库面积51553.82 非机动车库面积3175.95 地库下跃赠送面积26128.28 其中合院赠送面积14074.41 叠墅赠送面积12053.8、87 可售储藏间面积874.56 会所面积1461.40 建筑基底面积28478.10 建筑密度30.00%绿地面积28478.10 绿地率30.00%总户数811 户总人数2595 人选选址址客客户户产品形象产品形象产品定位产品定位景景观观建建筑筑近郊，有快速道路可达，低容积率，自然风景资源优渥城市中产阶级以快速复制和推进为目标有较高溢价现代亚洲、传统意境园中有房、房中有院丰富多变的空间体验独特的构景手法轻巧素雅的景观构筑发扬东韵西技材料替换工艺创新融合古典现代宅院合一内外交流推敲宜人尺度户型尺度院落尺度联发良渚联发良渚产品产品联联发良渚项目产品关键要素发良渚项目产品关键要素规规划划规划设计9、规划设计叠院产品分布叠院产品分布AABBA户型庭院A户型庭院B户型庭院B户型庭院B户型庭院D户型庭院D户型庭院C户型庭院C户型庭院B户型庭院叠院一层平面图户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅南向面宽数南向面宽庭院A下叠边套115.74四房两厅三卫1南北向通厅，4.0*7.1311.544.84B下叠中间套116.20四房两厅三卫1南北向通厅，4.0*7.1311.544.35ABBA叠叠院院二层平面图二层平面图户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅南向面宽数南向面宽庭院A下叠边套115.74四房两厅三卫1南北向通厅，4.0*7.1311.544.84B下叠中间套116.20四房两厅三卫1南北向通10、厅，4.0*7.1311.544.35C叠叠院院三层平面图三层平面图户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅南向面宽数南向面宽庭院C中叠140.20四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.9415.526.22D上叠140.56四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.951922.25CCDD叠叠院院四层平面图四层平面图户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅南向面宽数南向面宽庭院C中叠140.20四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.9415.526.22D上叠140.56四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.951922.25DD叠叠院院五层平面图五层平面图户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅南向面宽11、数南向面宽庭院C中叠140.20四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.9415.526.22D上叠140.56四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.951922.25叠叠院院地下一层（夹层）地下一层（夹层）平面图平面图DCBBAACD叠叠院院地下二层平面图地下二层平面图ABBACCDD设计解读设计解读The Design Interpretation土地高效利用导则下，土地高效利用导则下，通过叠墅产品平衡利用率与产品力的新思路通过叠墅产品平衡利用率与产品力的新思路:思路一：打造高效率代表性的规划升级规划升级；思路二：基于客户深度需求的品质提升品质提升；思路三：解决高房价问题的丰厚赠送丰厚赠送；12、思路四：针对主流中产客群的产品总价控制总价控制；思路五：催化传统与现代融合的造型定制造型定制；思路六：设计低成本高安全性的结构模式结构模式。规划升级规划升级思 路 一高货值与低密度的杠杆调节；强标杆与低风险的平衡需求。Conception高货高货值值与低密度低密度的杠杆调节在满足在满足建筑密度的限制建筑密度的限制条件下条件下提高多层低密产品占比提高多层低密产品占比能实现货值最大化能实现货值最大化建筑建筑密度密度30%30%30%30%3 3层别墅层别墅多层叠院多层叠院货值货值货值货值346m346m330m330m320m320m288m288m298m298m用地面积：用地面积：94927913、4927容积率：容积率： 1.21.2建筑建筑高度高度：15m15m建筑密度建筑密度：3030%绿地率绿地率： 30%30%为直观展示叠墅产品在数据指标上的优势，验证其高货值与低密度的杠杆调节作用，现将联发良渚19#地作为基础条件，对洋房产品、别墅产品、叠墅产品进行强排对比。强排对比C O M P A R I S O N强排对比C O M P A R I S O N层数: 5F户型种类: 3套单栋建筑面积：1139.12m2多层洋房多层洋房联排别墅联排别墅层数: 3F户型种类：2套单栋建筑面积：160m2 和150m2叠 墅叠 墅层数: 5F户型种类: 4套单栋建筑面积：1199.08m2平均14、层数平均层数= =容积率容积率/ /建筑密度建筑密度平均层数平均层数= =1.2/0.3= 1.2/0.3= 4 4层层建筑高度：建筑高度：15m15m=15/3=15/3=5 5层层在满足在满足建筑密度建筑密度30%30%条件下条件下提高低密产品提高低密产品货值最大化货值最大化产品类型为产品类型为3 3- -5 5层层产品选择产品选择：类别面积（）货值（亿元）洋房113912.432.52叠拼合院总计113912.432.52本方案要求总计容113912.4113912.4密度23.89%30%强排方案一强排方案一纯洋房纯洋房纯洋房，容积率满足，密度宽裕，但户型均为三面宽，品质较差，总货值低15、；类别面积（）货值（亿元）洋房叠拼合院7250532.63总计7250532.63本方案要求总计容72505113912.4密度35%30%强排方案二强排方案二纯纯合院合院方案二纯合院，品质很好，但密度超标，容积率做不足；类别面积（）货值（亿元）洋房叠拼113912.445.56合院总计113912.445.56本方案要求总计容113912.4113912.4密度29.79%30%强排方案三强排方案三纯叠墅纯叠墅方案三纯叠墅，品质较好，容积率满足，总货值最高，但密度较为紧张。方案一纯洋房，容积率满足，密度宽裕，但户型均为三面宽，品质较差，总货值低；方案二纯合院，品质很好，但密度超标，容积率做不16、足；方案三纯叠墅，品质较好，容积率满足，总货值最高，但密度较为紧张。综合来说，叠墅方案是既能满足容积率，又能保证品质，还能提高货值的选择！综合来说，叠墅方案是既能满足容积率，又能保证品质，还能提高货值的选择！方案一强排对比C O M P A R I S O N方案二方案三强强标杆标杆与低风险低风险的平衡需求。市场火爆市场火爆市场调研RESEARCH201220132014201520162017供应面积（万方）6.607.506.856.935.377.51成交面积（万方）3.474.924.856.619.5612.90成交均价（元/）267422155722741230942372729117、00267422155722741230942372729100050001000015000200002500030000350000.002.004.006.008.0010.0012.0014.002012-2017良渚别墅供需量价本研发产品所属杭州良渚板块别墅，13-15年间供大于求，价格稳定在2.1-2.3万/ ，16年起供求关系逆转，成交量和成交价大幅上升，叠墅具有较高的溢价能力。市场调研综合来说，叠墅产品需求高，去化快，风险低，标杆性强！综合来说，叠墅产品需求高，去化快，风险低，标杆性强！RESEARCH品质提升品质提升多重院落，传统园林生活氛围；独立入户，私属府邸式感受；室内定18、制，尊贵酒店式体验。思 路 二Conception传统园林、有机布局功能划分、空间拆分竖向叠加、垂直园林园林院落一直是国人理想中的居所。而本产品多重院落多重院落的理想是通过庭院垂直式布局垂直式布局方式来实现的。连接方式由水平式的连廊变成垂直式的电梯，庭院实现从平面化到立体化立体化的转变，营造传统园林生活氛围，加强居住舒适感。垂直式庭院ANALYSIS传统叠加产品叠院产品垂直式庭院垂直式庭院以地面庭院与空中庭院共存地面庭院与空中庭院共存的的形式形式落位在户型产品上。ANALYSIS垂直式庭院ANALYSISA户型1、2F 独立南向院落B户型1、2F 独立南北院落垂直式庭院将平面的院墅变成立体的院19、墅，挖掘了产品价值，提升了产品品质。挖掘了产品价值，提升了产品品质。垂直式庭院ANALYSISC户型3、4F 独立北向院落+空中庭院，垂直连接D户型4、5F 独立北向院落+空中庭院，垂直连接垂直式庭院将平面的院墅变成立体的院墅，挖掘了产品价值，提升了产品品质。挖掘了产品价值，提升了产品品质。庭院效果图庭院效果图白砂绿岛景观石桥入户平台孤植树1234512345图 例庭院效果图庭院效果图庭院效果图庭院效果图入户花园露台全独立式入户在合理配置户型的前提下，将产品做成了一梯一户形式。全独立式入户保证了用户私密性，提升产品墅质感产品墅质感。ANALYSIS入户效果图入户效果图铁艺门私家庭院绿篱围墙宅间20、道路1234图 例1234入户效果图入户效果图叠墅院门平面图叠墅院门平面图叠墅院门立面图叠墅院门立面图绿篱墙LOGO、门牌、对讲器、信报箱米色石材（颜色同建筑外立面）深咖色铁艺门压顶（铝板刷深咖漆）入户效果图入户效果图入户效果图入户效果图品味化室内定制ANALYSIS室内设计定位采用与建筑相匹配的品质设计定位，营造空间的舒适性，不盲目对其材料及配置。生活化、艺术化、品味化生活化、艺术化、品味化风格选择风格选择稳重与传承稳重与传承用现代简练的语言全是传统艺术的精髓稳重而大气又不失家的温暖赠送丰厚赠送丰厚超多附加，超高溢价。思 路 三Conception二层平面图二层平面图一层平面图一层平面图下叠21、下叠AA户型平面图户型平面图AA户型户型：户型户型面积：面积：115.74m2115.74m2建筑面宽：建筑面宽：11.5m11.5m合计赠送面积：合计赠送面积：135.09m135.09m2 2赠送分类：赠送分类：庭院：44.84m2阳台：3.78m2露台：0m2飘窗：0m2设备：2.88m2上空：14.06m2地下室：69.53m2可改造空间下叠下叠AA户型平面图户型平面图地下一层平面图地下一层平面图地下二地下二层平面图层平面图共用车位共用车位一层平面图一层平面图二层平面图二层平面图B B户型：户型：户型面积：户型面积：116.20m2116.20m2建筑面宽：建筑面宽：11.5m11.522、m合计赠送面积：合计赠送面积：129.09m2129.09m2赠送分类赠送分类：庭院：44.35m2阳台：3.69m2露台：0m2飘窗：2.31m2设备：0m2上空：13.91m2地下室：64.83m2下叠下叠B B户型平面图户型平面图可改造空间下叠下叠B B户型平面图户型平面图地下一层平面图地下一层平面图地下二地下二层平面图层平面图共用车位共用车位三层平面图三层平面图四层平面图四层平面图CC户型户型：户型户型面积面积：140.20m140.20m2 2建筑面宽：建筑面宽：15.515.5mm合计赠送面积：合计赠送面积：121.46m121.46m2 2赠送分类赠送分类：庭院：26.22m2阳23、台：7.47m2露台：22.88m2飘窗：2.31m2设备：3.23m2上空：14.44m2地下室：44.91m2中中叠叠CC户型平面图户型平面图可改造空间中叠中叠CC户型平面图户型平面图地下二层平面图地下二层平面图地下一地下一层平面图层平面图一一层平面图层平面图共用车位共用车位四层平面图四层平面图五层平面图五层平面图D D户型户型：户型户型面积面积：140.56m140.56m2 2建筑面宽：建筑面宽：1 19 9mm合计赠送面积：合计赠送面积：112.64m112.64m2 2赠送分类赠送分类：庭院：22.25m2阳台：3.69m2露台：41.08m2飘窗：2.31m2设备：0m2上空：924、.90m2地下室：33.41m2上上叠叠D D户型平面图户型平面图可改造空间上叠上叠D D户型平面图户型平面图地下二层平面图地下二层平面图地下一地下一层平面图层平面图一一层平面图层平面图共用车位共用车位赠送分析ANALYSIS户型赠送率最低户型赠送率最低80%80%，最高达到，最高达到116.7%116.7%。相比一般市场墅类产品拥有超高溢价能力。相比一般市场墅类产品拥有超高溢价能力。户型编号套型面积户型结构套房数客餐厅卫生间南向面宽数 南向面宽赠送赠送合计庭院阳台（半赠送）露台飘窗设备上空 地下室A下叠边套115.74四房两厅三卫1南北向通厅，4.0*7.12明1暗311.544.843.725、8002.8814.06 69.53 135.09B下叠中间套116.20四房两厅三卫1南北向通厅，4.0*7.12明1暗311.544.353.6902.31013.91 64.83 129.09C中叠140.20四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.92明1暗415.526.227.4722.882.313.2314.44 44.91 121.46D上叠140.56四房两厅三卫2东西向横厅，7.5*3.93明51922.253.6941.082.3109.9033.41 112.64总价控制总价控制Conception让更多人能实现别墅梦。思 路 四总价分析传统叠墅产品叠加方式多为上下两层26、整跃，这种方式多导致大户型面积多超过市场所需户型面积，总价高总价高，客户群减少。小户型则南向开间数较少，别墅品质不高，溢价率低溢价率低。130130180180180130ANALYSIS115140115140115140115140为满足更多客户期待，扩大产品市场，减小开发商开发风险，本产品在传统叠墅基础上做了进一步改进，利用错跃方式，对户型面积进行控制，进而控制总价，满足客户需求。产品推翻了市场常用布局，将叠院下叠户型缩小，利用总价低总价低的优势去克服底层户型难销售的问题。同时，产品中所有户型都拥有合适的南向开间数，使产品溢价率均衡提升溢价率均衡提升。总价分析ANALYSIS造型定制造型27、定制传统雅致，营造园林意韵。思 路 五Conception单体效果图单体效果图单体效果图单体效果图体块细长是本造型的难点，如何解决？按照最舒适的比例把体块分成三段3个体块互相连接，化零为整飘顶挑出，和建筑身段完美结合，展露出整洁、端庄、大气的气质体块分析南南立立面面ANALYSIS体块细碎是本造型的难点，如何解决？把主要体块挑出，突显主要体块，分为三段体块分析北立北立面面3个体块互相连接，化零为整飘顶挑出，和建筑身段完美结合，展露出整洁、端庄、大气的气质ANALYSIS立面风格分析新亚洲风格新亚洲风格以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入西方文化。把亚洲元素植入现代建筑语系，将传统意境和现代28、风格对称运用，用现代设计来隐喻中国的传统。在关注现代生活舒适性的同时，让亚洲传统文化得以传承和发扬。ANALYSIS立面手法分析ANALYSIS在立面设计上，采用经典的三段式三段式建筑方式，通过黄金比例分割，建筑立面分为底座、标准段、顶部的完美结合，塑造出建筑健朗的风格。简洁又不失装饰性的造型语言所体现出来的基于线条形式的强烈的装饰性。在原则上灵活运用重复、对称重复、对称等美学法则使建筑更显华贵、庄重之感。石材仿石涂料铝板塑木板金属漆立面材质分析特点特点分析分析铝板：外观完美，形状多样化，品质优良，且自重轻，能减少了建筑负荷。维护成本低，性价比高等。石材挂板：可以提高建筑安全性和耐久性；利于保29、持建筑立面清洁美观；施工进度快等。仿石涂料：色彩丰富，施工方便，装饰效果强，且价格经济合理，后期翻修、更新方便等。塑木板：原料资源化、产品可塑化、使用环保化、成本经济化、回收再生化等。金属漆：附着力强，耐腐蚀性强，能全面提高涂层的使用寿命和自洁性等。结合石材浮雕，陶构件，铝板装饰的应用，使整个造型精致典雅。ANALYSIS高 质 量 结 构 模 式高 质 量 结 构 模 式基于人性化设计与建筑工程质量保证的双重考虑。思 路 六Conception建筑结构设计原则：建筑结构设计原则：1.建筑结构应坚固耐久坚固耐久，安全性稳定性高；2.在保证建筑工程质量的前提下，合理降低建筑造价降低建筑造价，降低30、材料能源消耗；3.建筑结构设计应注意人性化设计人性化设计，考虑要营造的室内环境，人的生活习惯，健康舒适程度以及建筑风格等。退让合理通过优秀的结构设计，在产品形成多样式退台的同时，保证房间内部顶板无多余梁凸出，室内空间完整，降低造价，空间完整，降低造价，巧妙的满足结构与功能的双重要求。房间楼板露台结构梁结构退让区域露台露台露台露台露台露台露台露台房间房间房间房间房间房间房间房间ANALYSIS管井上下连通是节省工程造价节省工程造价的一项基础要求。在户型如此复杂的叠墅产品中，需要经过不断反复的设计与推敲，才能达到这一标准。水管井烟井管井上下连通ANALYSIS产品户型虽然拥有众多退台，但楼梯间设计31、为上下直通，以最经济最经济的形式，适应多样式产品。楼梯间直通ANALYSIS传统户型产品多使用墙体结构。在本产品中，为了能灵活调整上下叠户型，使房间结构不冲突，设计将内部横墙改成柱结构内部横墙改成柱结构，外围仍由剪力墙围合。剪力墙结构柱横墙改柱一层结构平面示意ANALYSIS叠院产品第三阶段总结SUMMARY123本叠院研发产品相比一般产品，主要有以下方面的提升：为提高别墅体验感，配置私属庭院、私属电梯及专属车位，强化地上地下独立入户；为提高舒适度，增加南向开间数，配置宽敞露台为减小销售难度，合理缩小底层难销售户型面积；叠加产品第一阶段叠墅产品第二阶段此次多层叠院的“微创新微创新”设计，是传统墅类产品面对严峻条件下的一次成长，更完善的户型和高赠送的潜力，让产品在市场中，显示出的“ “ 抗击打抗击打” ” 能力更强。THANKS TO YOTHANKS TO YOU AU ALLLL