1、土地一二级联动开发模式研究及案例赏析PART 1 一二级联动开发模式研究概念 一二级联动开发，顾名思义，即由一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。征地拆迁土地利用规划拿地土地平整公共配套建设建筑设计建筑工程产品租售物业管理联动土地一级开发物业二级开发土地出让历史沿革实质上，一二级联动开发在中国并不是一个全新概念。早在上世纪至本世纪初叶，当时传统的房地产项目开发模式就是两级市场联动开发。2004.8.31之后土地一二级市场被政府清晰划界。土地一级开发业务由政府下属土储中心管辖，房地产开发企业仅进行二级物业开发，不再承担土地一级开发任务。国土2、资源部、监察部下发关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(71号令)主旨：土地协议出让土地招拍挂； 土地整理储备中心横空出世，横亘在土地 市场与房屋市场之间8.31大限传统的房地产开发模式基本上都属于土地、房屋两级市场联动开发。即开发商寻求协议出让的土地，然后获得土地开发权，再进行房屋开发。土地价格2004.8.31之前发展现状在现实发展中，由于市国土局直属的土储中心已难以满足高速城市化所带来的巨量土地一级开发需求，这为房地产企业进入土地一级开发领域分取一杯羹撕开了裂口。土储中心们的“各种缺”缺人才缺技术缺资金“贫困县”也要建新城河南鲁山县财政不到5亿元/年，计划建3、设城南新区12平方公里，投资额将近60亿元。宁夏海原县地方财政5952万元，上级补贴1.5亿元，计划建凤凰山新城30平方公里，总投资32亿元。“100人”也要建新城北京市土储中心定员编制100人，其中项目开发仅3个组别，共计70人。除了组织实施和管理北京市土地一级开发外 ，该中心还承担土地储备、组织土地招拍挂、管理土地交易市场等职能。“非专业”也要建新城土储中心属国土局直属机构，并无工程建设、等相关一级开发专业资质。大量工程建设等任务实际上采用BT、BOT等形式外包给工程方的形式操作。缺 资 金缺 人 才缺 技 术随着城市土地资源的日渐稀缺，通过招拍挂市场拿地的竞争愈来愈激烈，成本不断提高。在4、此条件下，一二级联动 “曲线拿地”，不失为开发企业低价获取土地的一种商业谋略。海南黑龙江吉林辽宁河北山东福建江西安徽湖北湖南广东广西上海河南山西内蒙古陕西宁夏甘肃青海四川贵州云南西藏新疆江苏浙江北京台湾大钟寺国际广场项目建外SOHO、北辰绿色家园、中服地块虹口区瑞虹新城、卢湾区新天地、宝山区罗店新城项目中南儋州滨海新城项目、三亚亚龙湾、雅乐居清水湾中天未来方舟、中天会展城、遵义万里湘江梧州苍海片区项目、桂林临桂新区开封运粮河项目、郑州升龙城项目成都城南会展城项目深圳华侨城发展现状一二级联动优势一二级联动开发的优势主要表现在以下三个方面：整体优势 上下游资源嫁接，节省成本 一二级联动加厚综合利润5、空间一级对二级的支撑 一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取 一级开发融得资金弥补二级物业开发投入 一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路二级对一级的补助 二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准 二级物业租售收入为一级开发提供稳定现金流一二级联动优势-整体优势一二级联动开发就好比老客户维护，效益总要比新客户开发高些。 （漏斗原理）整体优势11.上下游资源嫁接，节省成本根据经验，一般情况下，一二级联动开发能节省开发成本近10%，甚至更多。营销费用公关费用施工成本普通开发模式一二级联动10%综合成本一二级联动优势-整体优势2.一二级联动6、开发加厚综合利润空间30%5%50%15%物业销售/持有利润公共设施运营利润土地升值利润一级开发工程外包利润由于一二级联动牵涉面极广，前后产业链环节众多，各道工序都为开发商寻租提供了一定空间。整体优势2一二级联动优势-一级对二级的支撑3.一级开发促进配套成熟，优化二级物业开发环境优先铺设自持地块周边的绿化、道路、管网等基建设施，为后续二级物业开发奠定良好的土地基础及周边环境条件。优化项目周边配套形象一级对二级支撑1一二级联动优势-一级对二级的支撑4. 开发商的控制力显著增强，保障二级开发用地获取l可控制用地规划编制及后期调整 l可控制土地出让价格l可协调土地上市时间l可协调获取优质地块与大规模7、用地l可要求政府控制红线外周边地价水平l一级对二级支撑25.一级开发融得资金 弥补二级物业开发投入利用BT、BOT等融资模式进行一级开发。为同期进行的二级物业开发提供一部分资金支撑。工程分包工程分包一级对二级支撑3一二级联动优势-一级对二级的支撑6.一级开发商形象入市，牢固政府关系，为二级开发铺路一二级联动开发 普通开发模式企业形象享受政策话语权城市运营商房地产开发商政府招商资源土地、财税等各类政策优惠无特殊政策优惠借助政府平台，在地方具有一定话语权外来开发商的地位较弱，与政府议价能力不强市场竞争发展初期，市场竞争尚不激烈，有可能突围发展中后期，模式成熟，竞争者众多，很难突围一级对二级支撑4一8、二级联动优势-一级对二级的支撑一二级联动优势-二级对一级的补助7.二级以标杆物业入市，支撑起区域的地价标准二级对一级补助1开发豪宅首批开发标杆性项目，树立开发区域的高端形象，撑起区域土地价值。开发持有型物业一二级联动优势-二级对一级的补助8.二级物业租售收入为一级开发提供可持续的现金流二级物业销售迅速实现资金回笼，为后续的一级开发工程提供现金流补充。不动产不动产抵押抵押二级对一级补助2一二级联动问题和风险硬币总有两面。一二级联动开发也给企业带来一系列问题和风险： 政策 风险 人力资源 问题 市场 风险 财务 风险1.2.4.3.一二级联动问题和风险-人力资源问题1.业务交叉对企业人力资源条件提9、出了苛刻要求工程领域：道路、湖泊、桥梁、管网等基建设施营销领域：城市营销公关对象：地方政府、二级开发商、投资商运营领域：大型公建设施、土地管理、区域品牌管理一级开发业务二级开发业务工程领域：各类房地产楼宇建筑营销领域：房地产楼盘营销公关对象：政府部门、终端消费者运营领域：物业管理业务交叉对管理人员专业度和管理能力是巨大挑战一二级联动问题和风险-政策风险2.土地出让受城市建设用地指标限制，交地时间存在风险省级政府A市B市C市D市根据城市建设需求以及重大项目的实施计划分配各城市建设用地指标（年度）项目1项目2项目发改委、国土局制定城市的年度建设用地出让计划，分配到各项目我国土地资源稀缺，实行严格的10、耕地保护制度。各城市的年度新增建设用地指标往往供不应求。全年指标半年用完的情况屡见不鲜。故项目土地能否按计划挂牌出让，不仅取决于城市本级政府在各项目间的利益权衡，还取决于上级政府机关批准的城市新增用地指标配额。案例：首创置业-南京六合一二级联动开发项目一二级联动问题和风险-政策风险2. 政府换届等政治因素或直接影响项目的前途命运V.S原开封市委副书记、开封市市长周以忠2011年被“双规”开封运粮河新城用地由35平方公里下调至10平方公里，定位规划推到重来，各项工作搁浅。V.S原上海市委书记 陈良宇2008年被“双规”上海临港新城招商引资暂停，宣传力度下降，规划展示馆一度闭馆。一二级联动问题和风11、险-市场风险3.新城开发培育周期长，时间成本较高新城名称开发至今年限广州珠江新城19年苏州工业园区16年北京通州新区15年杭州钱江新城11年郑州郑东新区11年天津京津新城10年上海新江湾城8年武汉王家墩CBD7年南京北岸新城5年新城开发仅基础设施开发周期往往就需510年，如包括后期运营维护和优化提升，则需要10年甚至更长时间。另一方面，由于新城开发往往地处城市远郊，市场不成熟导致培育期长。对企业而言，新城开发项目的时间成本较高，且中远期市场风险难以预测。一二级联动问题和风险-市场风险3.旧城改造征地易踩踏政策红线，拆迁不确定性大，甚至招致社会矛盾征收农用地有法律隐患，征地纠纷频发拆迁谈判久拖不12、决，补偿费用高昂2010年10月，广西梧州因政府补偿款未落实到位和安置房无法给付现房引发警民冲突。自1998年开始开发的上海虹口区最大规模的旧城改造项目（瑞虹新城），开发商原计划用10年时间完成整体项目的一二级联动开发。由于用地内大量拆迁谈判进度缓慢，严重影响项目开发进度，至今（已逾14年）仅完成整体开发量的40%，且拆迁补偿费用十分高昂。一二级联动问题和风险-财务风险4.一二级联动开发初期投资量巨大，考验企业财务水平n 郑州某一二级联动开发项目现金流模拟具体策略面对一二级联动开发的利弊博弈，一级开发企业如何保障自身的二级开发权呢？根据克而瑞业务经验，目前国内通过巧妙安排保障企业二级开发权主要13、有如下几种做法：和谐社会高级黑厚黑学和谐社会腹黑和高级黑都只是过程，因为我们终将走向弃置技巧，人人大同的和谐社会。高级黑需要一定经验和智慧才能想到的秘籍。应了句网络流行语-高级黑，不解释。厚黑学诸如在土地出让公告中设置竞争条件之类的浅层运用。犹如中国的厚黑学般讲究技巧，但很容易落人口实。24“酒桌上的段子”具体策略（一）在招拍挂文件中设置苛刻条件，为一级开发商量身定做（二）虚增土地成本，阻退外部开发商（三）给自己画皮，另外注册一家房开公司参与招拍挂（四）与其他拟拍地企业组成竞拍联合体/项目公司共同参与竞拍具体策略（一）在拿地顺序上做文章（二）收购拟出让地块上现存企业的股权高级黑先整理、出让位置14、最佳、具有最大价值的地块。既有利于拆迁进度，又能达到恐吓其他土地竞拍者的目的。（三）在土地拆迁、整理、公建配套中，留尾巴工程半生不熟的土地，对二级开发商来说兴趣不大。（四）在可能产生竞争的地块内外，设置部分可能对该地块项目造成重大制约的公共服务设施、配套设施等变电站、垃圾处理场、焚烧厂，先规划后修改。具体策略（六）在出让文件中要求竞得者就具体规划指标、设计方案等与一级开发商或相邻业主进行协调一致高级黑对老板而言，要遵照别人的意志行事总是困难的。（五）预先建设规划指标所要求的配套设施，在出让文件中要求竞得者与一级开发商协商补偿补偿成本不确定，对二级开发商拿地决策形成阻遏。（七）可经营用地与公建配15、套用地捆绑出让，使部分二级开发商难以下手住宅+学校、商业+医院、办公+体育馆 ，高价值地块转眼变鸡肋。联合体组成早于土地招标公告发布；联合投标协议纸面内容尽量精简。关键条款是中标后成立的项目公司的股权比例、未中标时费用分担问题。招拍挂条件设置尽量公允，避免落人口实。具体策略-法律风险特别提示：以上策略在实际运用过程中，需注意防范如下法律风险和黑洞。不正当竞争嫌疑采用设定交易条件阻退其他开发商的行为具有不正当竞争嫌疑，虽未有相关判例，但不排除将来定性违法的可能。串标嫌疑联合体竞标的合作协议，容易产生串标嫌疑。造成民事经济损失，甚至行政责任。联合体权、义难以界定投标联合体在国内法律上的主体地位尚未16、明确，万一发生纠纷，较难充分保障自身合法权利。具体策略实际上，一级开发商通过与参与土地一级开发，在这个过程中，可以与政府结成紧密的利益共同体。与有关政府管理部门如规划局、土地局、建委、水电路等企事业单位形成良好的合作关系，实际上已经为后期二级拿地奠定了良好的基础。因此一级开发商的拿地优势应该体现在此，而不是后期拿地时动的其他脑筋上。无论何时，与强者合纵连横总是上策。“做听话的开发商。”PART 2 一二级联动开发典型案例赏析2012年初 梅溪湖东南侧入口实景一二级联动开发成功-案例长沙梅溪湖新城前期为中建集团的投标提供可行性研判服务，方兴地产中标后，为梅溪湖项目的开发策略提供建议。为委托方（中17、建） “是否参投标”提供决策的参考依据。一、从企业角度设定的项目发展的市场可行方向；二、在此方向下的财务可行性分析结合开发协议，制定启动区开发计划与功能定位以及片区首期推地方案制定片区土地一级开发出让计划，同时明确给出委托方保留二级开发地块建议；制定整体片区运营策略及物业发展建议协助片区规划设计单位对片区整体规划与城市设计提供优化建议竞标：可行性研判启动区发展建议及首期推地建议整体开发策略建议城市设计方案优化梅溪湖新城一二级联动项目-背景渊源服务重点委托方：中建集团委托方：方兴地产项目介绍梅溪湖片区作为大河西先导区的重要组成部分，按照“未来河西城市中心”和“国际服务和科技创新城”高端定位，打造18、中部地区最具竞争力的国际化商务、创新中心和山水交融的生态宜居新城区、梅溪湖新城项目位于片区核心区域，占地面积约7.63平方公里轨道交通线路及站点规划国际商务区城市快速干道高架桥国际会议会展中心国际研发中心梅溪湖新城一二级联动项目-项目简介梅溪湖新城位于长沙河西先导区三大新城片区开发之一，梅溪湖片区核心、未来河西城市中心，是大规模环湖片区开发项目。p 区位：长沙市岳麓区中部梅溪湖片区核心区域p 规模：占地约7.63km2（11452亩），其中湖面约3000亩p 规划目标：未来河西城市中心p 片区定位：高端智力集聚园区和会展产业基地p 功能定位：梅溪湖国际服务和科技创新城梅溪湖片区红线范围滨江新城19、片区梅溪湖片区洋湖垸片区长沙市大河西先导区片区开发格局湘江梅溪湖新城一二级联动项目-开发主体方兴地产通过政府竞标获得片区一级发权后，以金茂投资为一级运作主体，另外单独成立金佳房地产开发公司，作为二级开发商，进行片区的一二级联动开发。梅溪湖项目一级运营主体金茂投资(长沙)有限公司中建股份长沙中建投资公司出资7.5亿元参股20%中国中化集团成员企业长沙金佳房地产开发有限公司梅溪湖项目二级物业开发主体 金茂投资（长沙）有限公司主要职能为一级开发运作，但同时也承担片区内公建配套用地的二级开发建设。主要经营性用地的二级开发建设任务由金佳房地产承担。 金茂投资与金佳房地产分别作为一二级开发的主题，工作团队20、与人员之间有所交叉。梅溪湖新城一二级联动项目-一级开发工程一级开发中，金茂投资主要完成梅溪湖片区内用地平整、道路施工和湖面整治等基础工程，提升区域整体形象与价值。2011-2012年完成区域内主要道路建设梅溪湖净水面3004亩洪寺庵水库141亩龙王港河道560亩肖河河道114亩2012年完成梅溪湖湖泊工程、龙王港综合整治工程梅溪湖新城一二级联动项目-一级开发成果根据片区整体工程进度，安排土地出让节奏与具体推出地块，从目前已出让宗地地价来看，2012年下半年起，梅溪湖片区价值明显提升。一级出让地块分布方兴地产拿地分布B -21G -05、06、07、08、10C-19B-15p 梅溪湖核心区土地21、价值提升土地价格2012年7月2012年8月2012年12月楼板价2000元/m22012年10月B-21号地块，容积率3.5，受让方：湖南和泓B-15号地块，容积率3.5，受让方：湖南永进合能C-19号地块，容积率4.0，受让方：湖南新达美投资置业G-05、06、07、08、10地块，容积率3.34，受让方：湖南中建信和梅溪湖置业（中建系统企业）楼板价2050元/m2楼板价2300元/m2楼板价2723元/m2梅溪湖新城一二级联动项目-二级开发二级物业开发方面，方兴地产另成立一家二级开发商（金佳房地产）通过招拍挂获取经营性用地进行物业开发；而金茂投资则作为一级开发主体托底竞拍获得了一宗科研用22、地。方兴二级拿地分布金茂投资获取的科研用地（即梅溪湖国际研发中心项目）长沙金佳获取的3宗经营性用地（即金茂梅溪湖项目）方兴地产成立长沙金佳房地产公司作为二级开发主体参与土地招拍挂，竞标拿地。梅溪湖国际研发中心已于2012年8月25日封顶，交付投入运营。金茂梅溪湖项目于2012年10月27日开盘入市，销售均价约为8500元/ 。梅溪湖新城一二级联动项目-联动开发优势通过一级开发的区域运营，一级开发企业能够把控所取地块周边的重要配套设施建设，提升地块价值，从而获取更多的二级物业销售利润 金茂梅溪湖项目于2012年10月27日开盘入市，售价达到80008500元/m2，高于周边项目。同期开盘中建梅溪23、湖壹号，售价7000元/ 。p 长沙梅溪湖国际文化艺术中心奠基开动国际文化艺术中心总用地面积约20万m2，总建筑面积47万m2，由文化艺术中心和商业配套两大功能区组成，总投资约20亿元。2012年10月26日举行开工奠基仪式，湖南省省级众多领导出席。中建梅溪湖壹号项目金茂梅溪湖中建梅溪湖壹号金茂梅溪湖项目长沙梅溪湖国际文化艺术中心梅溪湖新城一二级联动项目-联动开发优势方兴地产作为一级开发企业，强势控制梅溪湖片区红线外围的土地出让价格，确保梅溪湖片区整体的高端价值地位。A-28、32B-06C-12、13、16梅溪湖片区核心区外部出让地块土地价格宗地信息2011年5月2011年12月2012年724、月A-28、32号地块，容积率3.0，底价成交B-6号地块，容积率3.0,溢价率26%C-12、13、16号地块，容积率2.95，底价成交1500元/m21890元/m22050元/m22011年10月10日，梅溪湖核心区第一宗土地出让p 土地供应出让规定p 片区开发时限规定 前三年每年度推出用地平均不少于600亩；之后每年度供应不少于剩余的面积总额的三分之一。 研发中心用地不晚于2011年12底出让，经营性用地和文化娱乐用地不晚于2017年6月30日供应完毕。 一级开发中标企业须回购 50%的片区土地。 研发中心在出让六年内基本建成，其中首期建筑面积不少于3万方，在2012年年底全部主体封顶25、。 2018年12月31日前，完成所有的土地规划条件的总建筑面积70%的开发建设。 一级开发中标企业取得土地后，必须在两年内动工开发。梅溪湖新城一二级联动项目-联动开发劣势运作过程中，政府对片区开发有明确规定，项目的整体运作不得违背协议规定的“红线”，一家开发企业的部分利益受到限制。p 方兴地产与长沙大河西先导区管委会签订开发协议，其中对于土地出让及开发等事宜有明确的详细规定。规定每年最少供应土地面积，规定方兴必须至少回购一半土地规定研发中心及二级物业的开发时限基于城市发展的大思维制定区域价值定位以盈利模式为核心制定开发策略兼顾长短期目标的成功启动基于项目增值的区域整体营销推广基于价值实现的项26、目商业模式研究 战略层面战略层面运营层面运营层面营销层面营销层面基于案例借鉴和项目特征的项目发展模式判断区域的持续增值措施对于大规模的区域开发项目，需要系统的考虑三个层面的八大问题对于大规模的区域开发项目，需要系统的考虑三个层面的八大问题协调各方利益的目标体系的建立企业商业模式选择开发主体的合法性确立目标体系的建立区域价值定位项目整体定位项目主要功能定位规划设计关键要点项目开发运营模式区域营销要点规划跟进三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险三个层面的问题在解决时可能遇到九大风险政府不合作政府不合作 征地成征地成本本风险控风险控制制资金压力资金压力大大利润不利润不高高目前开发进程中，企业可能遇27、到的问题目前开发进程中，企业可能遇到的问题 投入成本风险投入成本风险征地拆迁风险征地拆迁风险政府风险政府风险投资回收风险投资回收风险增值收益风险增值收益风险区域控制风险区域控制风险规划把控风险规划把控风险土地出让风险土地出让风险踢出风险踢出风险土地一级开发的若干风险需要通过一级开发土地一级开发的若干风险需要通过一级开发各个环节的把控进行有效规避，实现区域成功运营各个环节的把控进行有效规避，实现区域成功运营征地拆迁征地拆迁组织主体设计组织主体设计七通一平七通一平区域运作建设区域运作建设土地收储土地收储12345土地出让土地出让67资金流转资金流转开发持续性开发持续性踢出风险踢出风险收益风险收益风28、险政策风险政策风险拆迁时间不拆迁时间不可控可控拆迁费用不拆迁费用不可控可控政府以项目政府以项目思路对区域开思路对区域开发进行干扰，发进行干扰，导致政企恶性导致政企恶性博弈博弈土地价格过低，土地价格过低，难以保证开发主体难以保证开发主体收益收益开发主体很难获开发主体很难获得二级开发土地得二级开发土地土地指标土地指标结算周期不结算周期不可控可控结算方式不结算方式不可控可控后期退出存后期退出存在进退维谷的在进退维谷的风险风险风险要点风险要点合作模式之一投资商整体运营模式投资商整体运营模式44投资商整体运营模式投资商整体运营模式：由投资商全权负责协议地块的一级开发，包括征地拆迁、基础设施建设及报规法律29、程序；在二级市场上也可参与公开竞价摘地进行二级开发。总公司负责制由投资商分公司或总公司负责土地开发投资商整体运营模式项目公司负责制单独注册成立项目公司负责项目运作宗宗地达到地达到上上市交易市交易和和建设条建设条件件居住用地商业用地公共设施用地公司组织形式公司组织形式用地性质用地性质开发模式开发模式投资商自主开发投资商与第三方联合开发土地方与投资商联合开发出让于第三方开发建设、运营、移交招标、建设、移交开发方案开发方案操作要点操作要点方案总述方案总述方案评估方案评估一级开发一级开发二级开发二级开发案例评析案例评析45滨海团泊操作模式方案选比总公司负责制：由投资商的母公司或分公司负责该土地的一级开30、发及后续二级开发，总公司对该项目承担开发，总公司对该项目承担无限责任。项目公司负责制：由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后由投资商组建项目公司负责该土地的一级开发及后续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。续二级开发，对该项目公司承担无限责任，母公司承担有限责任。开发方案开发方案操作要点操作要点方案总述方案总述方案评估方案评估责任主体由总公司负责该项目开发，有利于调动集团公司资源，保证项目启动运营；但在工作对接、人员组织上存在复杂性和多变性，会受到公司内部各部门牵制；土地二级开发阶段可选择方案较多。因此较为适合大规模土地一二级联动开发项目。项目公司是专门负责该项目进行31、的公司，人员相对稳定、工作目标任务相对明确，有利于工作顺利快速推进；在二级开发通常由项目公司自己进行。因此较为适合小规模的、项目公司能够内部消化的一二级联动开发项目。案例评析案例评析46操作模式选比方案开发方案开发方案操作要点操作要点方案总述方案总述方案评估方案评估由于国家用地性质划分比较复杂，我们且从建筑形态和经营角度可将启动区用地划分为：居住用地：主要指销售的住宅项目商业用地：主要指可销售和持有经营的商业项目（体育用地暂不纳入该范围）公共设施用地：上两类之外不能盈利且由滨海公司或投资商承担的公建公益物业用地，如配套幼儿园、体育场馆等；本报告主要考虑的是上述三类用地组合出让，如场馆搭配居住用32、地出让。居住用地商业用地公共设施用地销售型物业持有经营型物业公建公益型物业注：公共设施用地中公建公益型物业包括医疗、行政、学校、文物、工业、市政等非盈利的土地和物业，体育场馆用地也纳入到公共设施用地，建设完成后可移交或运营。案例评析案例评析47滨海团泊操作模式选比方案销售型物业销售型物业销售型物业销售型物业持有经营型物业持有经营型物业持有经营型物业持有经营型物业公建公益型物业公建公益型物业开发方案开发方案操作要点操作要点方案总述方案总述方案评估方案评估居住用地商业用地公共设施用地v投资商自主摘牌开发v投资商联合第三方开发v投资商联合滨海公司开发v土地公开出让v投资商自主摘牌开发v投资商联合第三33、方开发v投资商联合滨海公司开发v土地公开出让v投资商自主建设、（运营）、移交v发包第三方建设、（运营）、移交物业类型物业类型开发方案开发方案v 根据物业类型差异，项目在二级开发阶段可有多种开发方案；案例评析案例评析48滨海团泊开发操作操作要点操作要点开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估v投资商整体运营模式的关键在于场馆和经营性建设用地投资利润平衡和滨海的收益平衡滨海公司与投资商签订土地开发协议书明确加以双方权力义务、标的四至、以及收益分配投资商组建公司实施一级开发，土地达到上市、建设条件自主摘牌开发投资商联合第三方开发投资商与滨海联合开发或部分交地土地公开出让投资商自主建设、移交发34、包第三方建设、移交一级开发主要由投资商负责组建项目公司或分公司项目组利润平衡按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期按比例在土地出让金中提取投资成本、公建成本和利润预期滨海按预期利润入股或投资商退还部分经营性用地作补偿滨海、政府和投资商按比例分享土地出让金收益主要针对非经营性用地的体育场馆，由投资商负责场馆建设和运营案例评析案例评析49滨海团泊场馆类公建开发模式操作要点操作要点开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估v 场馆根据其建设和后续运营的性质，通常需要通过招标由专业建筑公司负责建设，后续可由政府回收或由单独项目公司负责营运。综合配套项目建设投资方案如：场馆、医疗及其35、他配套设施滨海团泊负建设职责投资商负建设职责政府负建设职责自主建设发包第三方建设移交营运投资责任主体建设主体通常由政府下属公司负责场馆的后续运营，也可由滨海团泊公司或单独项目公司负责营运案例评析案例评析50滨海团泊开发操作流程操作要点操作要点开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估案例评析案例评析投投资资商商摘摘地地开开发发滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议总公司负责制项目公司负责制明确双方权责及收益分配政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让投资商摘得地块缴纳土地交易金土地一级开发成本土地出让金土地出让金投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件二36、级开发二级开发政府土地收益滨海团泊土地收益注：投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似51滨海团泊开发操作流程操作要点操作要点开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估案例评析案例评析滨滨海海公公司司与与投投资资商商联联合合摘摘地地滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议总公司负责制项目公司负责制明确双方权责及收益分配政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让滨海公司与投资商摘得地块土地一级开发成本土地出让金土地出让金投资商组建项目公司或团队实施土地一级开发达到土地上市或建设条件二级开发二级开发政府土地收益滨海团泊土地收益折价52滨海团泊开发方案评析方案评估方案评估操37、作要点操作要点方案总述方案总述开发方案开发方案v滨海团泊公司负责整个片区运营，区域基础设施投入提升整个片区的土地价值，故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡、分摊及土地升值利润分享，收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确；v由于滨海公司不参与一级开发，因此在投资商的一级开发成本上，除按规范标准之外，对拆迁、整理的成本需形成一套完整的评估、监督体系；v滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得，因此在土地一级开发协议中，需明确土地收益的分配比例、支付办法等；v投资商整体负责土地一二级开发，对团泊来说资金投资少、风险小，但对未来土地升值利润分享有限；v投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注38、销退出。建议主要应用于：土地一级开发投资大、建设难度大（如农村住宅集中区），定位于普通居住区的地块案例评析案例评析53滨海团泊案例：北京万年花城北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动开发的模式，长期持续运营，北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动开发的模式，长期持续运营，获得更多利润获得更多利润一级开发商获得一级开发商获得利润较多；利润较多；操作要点操作要点方案总述方案总述开发方案开发方案方案评估方案评估案例评析案例评析万年花城投入情况：项目基本情况：总占地面积： 1200亩；总建筑面积： 200万平米；一二级开发总投资：60亿元；万年花城收益情况：项目自2004年初起售， 不同时间的39、价格分别为2004年1月 4200元/平米，目前 11500元/平米保守估算项目均价：8000元/平米保守估计，整个项目售价：200万x8000=160亿元5455合作模式之二协同合作模式协同合作模式滨海团泊公司投资商55滨海团泊协同合作模式协同合作模式：指滨海指滨海团泊公司与投资商协同配合，通过成立联合项目公司或分工协作方式，协同进行土地一级开发和二级土地市场的合作模式。协同合作模式项目公司制只负责该项目运营，项目建设完成后公司自然注销开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估合资公司负责制单独注册成立项目公司负责项目运作权责分工责任制滨海公司与投资商达成分工合作协议负责项目运营公司运40、营制除特地项目开发外可进行其他项目投资，持续运营方案一滨海招标投资商负责一级开发，滨海负责二级出让方案二滨海负责一级开发，投资商进行二级开发方案三滨海公司与投资商联合分工进行一二级联动开发一级开发一级开发二级开发二级开发分用地性质类比前述整体运营模式分类出让案例评析案例评析56滨海团泊操作模式方案选比合资公司负责制：滨海滨海团泊公司与投资商成立联合公司负责土地的一负责土地的一级开发和二级开发。级开发和二级开发。项目公司制公司运营制合作进行土地一级开发完成土地一级开发、成本测算和相关法律手续，进入土地出让程序签订土地合作开发协议，明确各自权、责、利销售型经营物业用地v项目公司自主摘牌开发v投资商41、摘地开发v土地公开出让v项目公司开发、持续运营v投资商摘地开发v土地公开出让v投资商自主建设、（运营）、移交v发包第三方建设、（运营）、移交持有型经营物业用地公共非盈利设施用地1）出资：滨海公司可以土地折价出资；投资商以资本出资2）权责利：在协议中明确甲乙双方各自在施工、融资、建设及利润分配上的权、责、利，原则上投资商负责项目融资和运营。由投资商进行土地二级开发，土地方应取得部分土地出让金收益合资公司负责二级开发，土地方取得项目开发收益公共非盈利的设施成本分摊于经营性物业收益之中开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估案例评析案例评析57操作模式方案选比权责分工责任制：滨海团泊公司与投42、资商通过事先达成的土地一二级联合开滨海团泊公司与投资商通过事先达成的土地一二级联合开发协议，联合进行土地的一级开发和二级开发。发协议，联合进行土地的一级开发和二级开发。权责分工责任制是在土地一级开发阶段引入投资商进行定向土地开发，以保权责分工责任制是在土地一级开发阶段引入投资商进行定向土地开发，以保证土地顺利出让，在这一原则之下甲乙双方可以建立松散联合的开发模式。证土地顺利出让，在这一原则之下甲乙双方可以建立松散联合的开发模式。土地方负责一级开发开发方案开发方案方案总述方案总述方案评估方案评估共同联合一级开发投资方负责一级开发土地合作开发协议投资商摘地投资商摘地投资商摘地土地公开出让达成协议达43、成协议一级开发一级开发二级开发二级开发案例评析案例评析58滨海团泊开发方案评析方案评估方案评估方案总述方案总述开发方案开发方案v协同合作进行土地一二级开发，一是能够引入投资商的资本；二是通过定向开发，保证土地上市后能够有效出让；v协同合作中土地方作为土地权人，充分参与到土地一级开发和上市阶段，有效监控土地一级开发的进度、开发成本，实现土地价格和上市时间的可控性；v土地方参与土地上市和二级开发，保障土地收益；v土地定向开发，对于开发商而言，实现地价可控性、规模适中、上市时间恰当、合作基础牢固、开发条件成熟，对于有技术实力但又未曾进入天津市场的开发商尤其具有优势，提高合作的成功率；v在一级开发阶段44、与大型开发商结成合作，树立区域土地投资信心，提升土地价值，实现高价值汇报；v根据合作模式差异，充分考虑项目预期收益、运营模式及现金流，设置合理的公司进入和退出机制；v选择发展潜力好的优质物业进行持有运营，保证公司经营稳定。建议主要应用于：有投资意向的全国大型房地产企业案例评析案例评析59滨海团泊净地案例：五矿、中新战略合作和联合案例评析案例评析方案总述方案总述开发方案开发方案v 中新集团获取用于土地拆迁、整理的资金，既获得土地升值利润，同时获取15%的项目开发权益。方案评估方案评估2007年1月，中新集团以6.68亿人民币收购青岛亚星集团子公司天津市亿嘉合置业全部股权从而取得天津北辰宜兴埠项目45、全部权益。总建筑面积约204万平方米，楼面地价约402元/平方米中新集团收购北辰宜兴埠项目五矿置业地价款、拆迁、整理、必要政府费用及转让土地使用权相关税项23.8亿资金成立新项目公司85%股权开发建设销售协议仅涉及总建筑面积约80万平方米之物业，实质拥有全部204万平方米之物业；中新持有股份存放于独立托管代理，以托管方式持有，若违约则转让于五矿6061合作模式之三联合开发模式联合开发模式滨海团泊公司、政府、投资商61滨海团泊联合开发模式联合开发模式：即滨海团泊公司与政府、投资商及其他参与者通过成立联合项目公司即滨海团泊公司与政府、投资商及其他参与者通过成立联合项目公司或分工协作方式，协同进行土46、地一级开发和二级土地市场开发；或分工协作方式，协同进行土地一级开发和二级土地市场开发；联合开发主要有合资公司制和权责分工制两种形式，具体操作思路与协同合作模式基联合开发主要有合资公司制和权责分工制两种形式，具体操作思路与协同合作模式基本类似，具体开发中可以参照进行；本类似，具体开发中可以参照进行；联合开发中需处理政府和第三方投资者的关系，如政府收取的土地出让金作为股份注联合开发中需处理政府和第三方投资者的关系，如政府收取的土地出让金作为股份注入项目公司，进行项目开发。入项目公司，进行项目开发。联合开发模式项目公司制只负责该项目运营，项目建设完成后公司自然注销合资公司负责制单独注册成立项目公司负47、责项目运作权责分工责任制各方达成合作协议分工负责项目运营公司运营制除特地项目开发外可进行其他项目投资，持续运营一级开发一级开发二级开发二级开发62滨海团泊案例一：北京华侨城一二级联动北京世纪城房地产开发有限公司（称甲方）现金出资占股26北京南磨房旅游发展有限公司（称乙方）现金出资占股11.5深圳华侨城控股股份有限公司（称丙方）现金出资占股32.5 深圳华侨城房地产有限公司（称丁方）现金出资占股30 北京世纪华侨城实业有限公司北京世纪华侨城实业有限公司1）甲、乙方负责将对应的800亩绿化带和53.87万平方米建筑面积的开发经营权转移到新设公司名下； 2）甲、乙方负责完成对应土地的拆迁、安置、补偿48、三通一平工作，以及办理新设公司开发建设项目所需政府部门的立项审批手续；新设公司除交纳国有土地出让金及与交纳国有土地出让金相关的手续费用外，办理上述手续所发生的费用均由甲方、乙方承担；3）甲、乙方依据北京市关于绿化带建设的有关政策，负责承担大市政建设费用。4）甲、乙方负责落实新设公司不须再向南磨房乡政府交纳有关开发主题公园的土地任何其他税、费。1）丙、丁方负责在6亿元人民币的额度内为新设公司提供融资及股东借款用于主题公园及房地产开发，对此甲、乙方及新设公司不承担任何经济担保责任。超过6亿元人民币部分的资金缺口由新设公司自行融资解决。2）丙、丁方承担上述6亿元人民币额度内的融资及股东借款的利息（49、该融资及股东借款本金由新设公司负责偿还），但享有该6亿元人民币额度内融资及股东借款打入新设公司帐户后所生成的利息收入。63报告目录土地开发模式概要一二级联动开发模式研究二级开发模式研究64滨海团泊股权转让股权合作土地期权品牌技术整合联合拿地建设回购土地二级开发（本文研究的）是指投资者在土地公开交易的招拍挂市场上获取建设用地使用权，进行土地转让、开发、经营、管理、销售的行为。目前合作开发主要有几种方法：二级开发方案二级开发方案65股权转让模式方案内容股权（公司股份和土地权益）转让：滨海团泊公司与投资商就特定地块达成合作购买意向，由滨海团泊公司成立项目公司在公开市场上获取该土地项目，或者由滨海团泊50、公司下属公司在公开市场上摘取该特定项目，以土地为资产成立项目公司，通过转让项目公司股权实现土地转让交易的目的；或者由滨海团泊公司下属公司摘得土地后直接进行存量土地转让。方案解析p股权转让的主要目的是解决土地购买方在招拍挂的公开竞价市场上对于土地成交价格的可控性，通过存量土地协商交易，能够以预期的价格成交；p股权转让的实质就是由滨海团泊公司摘地进行存量土地协议转让。66滨海团泊合作流程解析1、滨海团泊公司与开发企业就意向合作的地块的合作方式、股权转让的期间、转让方式，约定地块的用地指标、价格、上市时间等达成一致，并签订土地转让合作协议书；2、具体方案上有三种：方案A：以滨海公司法人为出资人组建项51、目公司，以项目公司为实体摘得土地，然后进行项目公司股权转让；方案B：以滨海下属某公司为实体摘地后，按约定的条件实施土地转让；方案C：滨海下属公司摘取土地后，将土地打包注册为新项目公司，或与投资商共同出资注册项目公司，逐步实施项目公司股权转让给投资商。3、通过项目公司股权转让和土地协议出让，滨海公司收回投资和获取收益；4、滨海公司去招拍挂市场上摘地，有利于控制土地的上市节奏、规模、竞争和交易价格。股权转让模式滨海团泊公司成立项目公司滨海子公司摘取土地投资商投资商土地权益转让项目公司股权转让成立项目公司项目公司股权转让签订土地合作协议收回投资、收益67滨海团泊股权转让模式案例解析案例解析地块名称朝52、阳区来广营乡清河营村11号地土地面积(平方米)417977.855建设用地面积(平方米)263467.927建筑面积(平方米)662219.813开发程度六通一平容积率2.5 成交日期2008年2月3日成交价（万元）210059.66每亩地价（万元/亩）532 受让单位北京中联亚房地产有限公司p 北京中联亚房地产有限公司为来广营1号地的土地一级开发商p 2008年2月，中联亚以21亿元通过招标方式获得改地块的二级开发权p 2008年5月，中联亚将1号地打包注册为项目公司p 2008年9月，中铁建设集团公司出资约24亿元收购该项目公司。北京中联亚房地产有限公司通过股权转让，在08年土地市场冷清的53、环境下，成功保障了大规模土地出让，避免流拍出现。68p土地转让合作协议书不具有法律效力，该协议只能建立在企业双方互信的基础上，因此需设立其他条件加以限制和约束，如在协议之外需缴纳一定的保证金、投资商预先受让项目公司股权的资金交由信托公司托管等；p该类合作方案需要滨海团泊公司在获取土地时需缴纳巨额的土地交易保障金和土地出让金；若如此，则需占用大额的现金，造成公司资金浪费。对此，在协议中要明确该笔资金的来源，尽量缩短支付时间；或者在政府许可的情况下，延迟土地出让金支付期限，在项目公司股权转让之后由投资商直接支付；或者根据双方协议约定的土地出让金总额，要求投资商预先将该笔资金打入指定托管账户，设定该54、笔资金转移生效的特别条件；p对于销售型物业，建议全部转让该土地权益，规避项目开发风险；对于持有型物业，可部分转让所持项目公司权益，以培育持有型物业的初期运营，增加投资信心，同时使滨海公司拥有固定资产实现持续盈利。方案评析方案评析股权转让模式69滨海团泊股权合作模式方案内容滨海团泊公司与投资商达成合作意向，由滨海公司与投资商共同出资组建项目公司，以项目公司为主体摘取土地，并进行该地块的建设、开发、销售和运营，甲乙双方利润共享、风险共担。方案解析p股权合作主要是甲乙双方合作开发，由于土地方的土地增值收益可以作价入股项目公司，因此可减少投资商的项目初期投入成本；p土地方与投资商联合开发，有利于提升投55、资商的投资信心。70滨海团泊滨海团泊滨海团泊开发企业开发企业签订合作意向书项目公司项目公司摘取土地摘取土地共同出资组建项目开发项目开发进行双方按照约定获得一定比例收益双方按照约定获得一定比例收益合作流程解析1、滨海团泊与开发企业签订合作意向书，明确甲乙双方的出资比例、出资形式、甲乙双方在合资公司中的职责及利润分成，也即一份甲乙双方组建公司的合作协议书；2、滨海团泊与开发企业组建项目公司；3、项目公司通过公开招拍挂摘地，按双方约定的要求获取该地块的土地使用权；4、项目公司进行二级物业开发，甲乙双方按约定的职责各负其责5、利润分成，按甲乙双方的权益：销售型物业通过销售回款盈利；对于持有型物业，项目56、公司持续运营，根据经营状况可约定逐步增、减持股份以实现项目的退出机制。股权合作模式71滨海团泊p股权合作是在片区开发启动阶段，市场前景不明朗，增加投资人投资信心的一项重要手段；p甲乙双方共同运作，可以实现对项目建设进度、品质、功能定位等产品的把控，实现区域品质整体平衡，树立区域形象。降低项目的开发风险，这对启动区的项目而言尤为适合；p对于升值潜力较高的商业物业而言，合作开发保证滨海团泊公司可享受项目未来升值的价值；p合作开发涉及双方经营合作，根据各企业的实力特长不同，双方的职责也应有所差异：滨海团泊公司作为土地方，可以主要负责基础设施建设、项目法律法规手续、税费优惠等工作；投资商作为外来者，更57、多可以利用其管理、技术、资金、建设和项目的经营；p组建合资公司还需考虑出资的方式、比例、回款节奏、风险控制和退出机制。方案评析方案评析可主要用于大型持有型物业的开发建设项目72股权合作模式72土地期权模式方案内容土地期权就是滨海团泊公司与投资商达成合作意向，约定：未来一段时间内，投资商承诺以约定的条件摘取约定的土地进行开发，或者对约定的土地在未来一段时间内享有优先购买权。方案解析p土地期权实质就是投资商对某地块的承诺开发；p土地方可与投资商签订投资意向，有利于提升片区的投资价值；p土地方按双方达成的合作意向进行土地一级（定制化）开发，提高成交机率p投资商按约定享有一定的优惠措施；p土地期权建议58、主要适用于全国性大型品牌地产商和走高科技精品（开发）路线土地期权建议主要适用于全国性大型品牌地产商和走高科技精品（开发）路线的中小地产商。的中小地产商。73滨海团泊土地期权模式战略联盟土地期权战略联盟：滨海团泊公司与投资商就片区土地开发达成投资意向，该联盟可松可紧；连带开发：已购入土地的投资商或计划购入土地的投资商就地块周边一定范围内土地约定在未来一段时期内拥有有限购买权，以实现项目开发完毕后可持续运营，同时能够分享因项目开发带来的土地升值价值。连带开发已投资项目周边区域计划投资项目周边区域签署土地期权协议书约定开发企业对于特定地块的优先购买权，约定交易价格、产品等团泊进行土地一级开发可借由开59、发企业进行宣传开发企业支付一定的押金大型品牌开发商若有投资意向，则可提升区域的投资热度，吸引其他开发商进入；根据协议，根据意向开发商的投资要求，在一级开发中考虑其投资规模、产品形态、基础设施要求等，定制化开发提高成交率；根据土地期权协议，给予开发商一定的优惠措施，如有限购买权、税费优惠等；对于连带开发，有助于吸引那些希望打造品牌地产商的开发企业，通过项目先期走精品化路线，带动区域土地升值，规模开发既享有土地升值价值，又树立企业品牌，也提升了区域的形象和土地价值。约定在未来某段时间内投资商对该地块享有同等条件下的优先购买权74品牌技术整合模式方案内容品牌技术整合：滨海团泊公司搭建开发商合作开发的60、资源平台，将有有资金没技术（主要是中小开发商及外行业）和有技术没资金（精品楼盘开发商，如阳光100、锋尚国际等）的不同企业整合起来，促成土地成交。方案解析p上一轮经济增长期，外行业积累了大量的产业资本，但本行业利润薄弱，房地产相对来说还是投资价值洼地，在这一轮房地产调整周期中，外行业进入动力较强，但品牌实力、技术较为匮乏，如五矿、中铁、海尔、海信等；p品牌、技术、管理和资本对接，树立外行业的投资信心，也能整合品牌地产商进入，实现土地顺利成交和提升区域的品质；p品牌主要适用于高科技地产商和外行业进入者。品牌主要适用于高科技地产商和外行业进入者。75品牌技术整合模式品牌输出方品牌输出方项目公司项目61、公司合作流程解析p 滨海团泊公司与思源资源进行对接整合，获取各种投资上的投资需求，经过资源整合，搭建资源整合和土地交易的平台；p 资源对接方在平台对接下，达成合作，并能够成立项目公司摘地、联合开发。合作关键点p 外行业进入企业的资金实力、投资需求及对房地产市场走势的判断；p 品牌、技术、管理输出方的合作条件、产品线和营销思路；p 滨海团泊公司及思源的平台运作能力；p 对双方合作的推进能力项目开发项目开发团泊交易平台提供品牌及技术提供资金组建进行双方按照约定双方按照约定获得相应比例的收益获得相应比例的收益中小开发商中小开发商及外行业及外行业76滨海团泊品牌技术整合模式阳光100非控股直营模式是在62、项目所有权与管理权分开的前提下,阳光100通过占有合作项目公司30%-40%股权,输出阳光100品牌和管理标准、流程和制度,由阳光100全权负责项目的开发建设和经营管理。加盟单位按照合同规定向阳光100置业集团总部按照项目销售收入的4%支付品牌许可和管理服务费。方案评测p 品牌技术整合模式是在当前市场条件下，挖掘开发商土地需求的重要途径；p 滨海团泊公司作为平台的运作者，不实质参与投资，所承担的风险较小；p 企业间合作涉及到诸多法律问题和利益冲突，因此在实际运作中难度相对较大，推动成本较高；p 全行业的整合宣传，最大程度提升企业的品牌和社会影响力。案例解析案例解析77联合拿地模式滨海团泊滨海团63、泊方案内容滨海团泊公司与有拿地意向的开发商组建联合体摘地及进行二级土地开发。合作方案解析两家企业组建的联合体拥有两家企业不同的优势，联合拿地的成功率较大。并且由于两家企业共同出资联合拿地，对于单一企业资金的压力较小。方案要点解析1）在前期组建联合体是需明确双方权利义务，运作方需作为第三方积极参与二者之间的合作谈判。2）滨海团泊公司在联合拿地模式里更多的起到疏通政府关系、协助土地交易等工作。基于合作方极大支持，确保获取土地，实现土地顺利交易。3）滨海团泊公司可在土地一级开发时根据合作方二级项目开发需求进行特定的开发工作，给予合作方最大限度支持。开发企业开发企业达成初步合作意向签署联合拿地协议书联64、合体联合体获得土地获得土地通过招拍挂联合联合项目项目开发开发单一单一企业企业开发开发双方商定78建设回购模式方案内容建设回购就是在土地出让时约定，地方政府或土地一级开发商在项目建设完成后以约定的价格回购该项目方案解析p 建设回购类似于项目BT模式，由土地购买方在项目建设完成后回购该项目p 滨海团泊公司在土地出让阶段要根据物业的质量要求，审核建设单位的建设资质和能力；p 在项目建设中，滨海团泊公司需监督项目建设进度、质量和竣工日期；p 合作双方应就每个工作节点进行共同把控。开发商开发商政府滨海团泊滨海团泊建设回购协议土地上市交土地上市交易易附带建设回购条款获取综合土地项项目目土土地地回购回购平衡65、盈利项目：约定建设回购的项目土地：建设回购项目的建设成本79案例：一级开发商与政府“限价回购”约定，低价回购部分物业起因：该地块挂牌文件第十六条“回购约定”条款中的“限价回购”约定：同意恒世华融公司以人民币12000元/平方米回购5000平方米的地上商业用房(商铺)和8000平方米的办公用房(写字楼)，用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。回购5000平米商业物业回购8000平米办公物业总价按周边同类物业售价计算（元/平方米）40,000*5,00020,000*8,000360,000,000按回购价格计算（元/平方米）12,000*5,00012,000*8,000156,000,000可节约资金2.04亿元按照限价回购约定，开发商可低于市价2.04亿的价格购买已经建成的物业：地块：该地块位于CBD核心地段的白家庄，总用地面积23709.623平方米，地上建筑面积87600平方米，其中商业用途5000平方米，一级开发商为北京恒世华融房地产开发有限公司。数据来源：北京房地产信息网 80