1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。Centaline Consultants三元后湖项目可行性研究及初步定位报告CONTENT提纲周边竞争项目研究报告思维导图报告思维导图项目开发方向与优势打造高层产品物业规划商业物业规划洋房产品物业规划PART 1一、周边竞争项目产品及推售节奏研究p星悦城p尚都一品p汉口花园研究研究周边竞争项目周边竞争项目周边竞争项目选定p星悦城p汉口花园p尙都一品竞争项目选定研究的主要内容p竞争性项目规2、划研究p竞争性项目产品及户型研究p竞争性项目客户及不同产品消化速度研究p竞争性项目下阶段推售安排p竞争性项目优缺点分析研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城整体定位规划p星悦城总占地面积45.95万，总建筑面积184.43万，其中住宅103万方，公园11万方，商服10万方，产业16万方，还建45万方。p项目规划有住宅、酒店、写字楼、主题公园、综合商场和商业主题购物广场。p项目整体规划 ：“秀场” 包含千米步行街、商业主题购物广场、综合商超、精品零售、娱乐休闲、公寓式写字楼及精品酒店。同时配套有集中式社区中心，有氧运动公园、婚庆主题公园，20万方商业旗舰、公交3、轨道线路及幼儿园，全方位提升项目配套。本案住宅用地商业还建用地产业用地公园绿化一期启动区：4.6公顷汉孝城际铁路站点星悦城规划商服婚庆主题公园跃进村“城中村”综合改造规划研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城首期产品户型配比及客户研究p项目启动区总占地面积45949.89，总建筑面积184427，其中商业面积14828。p一期均为一层底商，1-6号楼均是34层，7号楼是26层，8、9号楼是6层的1梯2户的洋房，10号楼是公寓。 1#2#1#2#首期产品规划首期产品规划平面图首期产品规划效果图3#4#5#6#7#8#9#综合楼3F10#研究周边竞争项目产品及推4、售节奏研究星悦城首期产品户型配比p开盘：11年12月18推出首期一组团1、2号楼，34层高层，其中1号楼两单元，2号楼一单元，均为两梯四户，1号楼推出一单元的1、2号房和二单元，2号楼全部推出，合计330套房源。p加推：元旦加推1号楼3、4单元，合计66套，两次共推出396套房源，7996占到八成。79、95平方房源销售速度最快，现已基本售完，其次是96平方，目前还剩2套，剩余约20套多为117平方顶层和2层房源。p结论：从销售节奏和结果可以看出，小户型的7090平米的二房和小三房销售速度最快，市场接受度更高。户型面积（）套数占比2*2*179.766620%3*2*195.066620%955、.129930%96.213310%3*2*2117.333310%121.183310%合合计计79.76121.18330100%户型配比产品分析和销售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城首期产品户型配比户型分析主力户型：3室2厅1卫1厨 95.002室2厅1卫1厨 79.00p优点:户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。p缺点：客厅朝北才，采光不好 次卧通风效果不佳； 过道正对主卧房门，私密性较差。p优点 : 户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。p缺点： 卫生间交通流线不畅，使用不方便 客厅朝北才，采光不好研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城客户研究p客户年6、龄：成交客户中30岁以下客户占比将半，且3035岁客户占比70%以上，成交绝大部分为年轻客户，为刚需的购房群体，这也符合项目的前期定位，在后期的推广中仍然要着重以年轻客户为重点的推广对象。 p居住区域：大部分客户来自汉口中心区，总体占比将半。原因1：汉口中心居住环境日益拥挤，房价日益高涨，原因2：中心城区客户后湖片区的发展前景看好。这指导我们在后期的推广中可以持续重点挖掘汉口中心客户。成交客户分析Note：数据来源一期中原成交客户研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城客户研究p家庭年收入：绝大部分成交客户为中等收入群体。从成交客户来看，有八成客户的可接受总价在60万以下。p置业目的：成交客户7、主要为购房自住客户，必须买房的刚需客户，大多为首次置业，有极少量投资客户，此种购房分布结构，与房产调控不放松，市场低迷，客户观望情绪浓郁有关，投资客户受此影响最大，基本处于观望态度，基本无成交，改善性置业客户观望增多，成交较少，而必须购房的刚需客户相受市场影响相对较小，成交比例大。成交客户分析Note：数据来源一期中原成交客户80以上71-80万61-70万51-60万50万以下接受总价接受总价研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城后期推售计划p星悦城计划2012年5月推出3号楼34层高层和7号楼26层公寓产品.后期推售分析3#7#3号楼34F高层7号楼268、F公寓首期产品规划平面图首期产品规划效果图研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城商业研究住宅用地商业还建用地产业用地公园绿化p星悦城产业用地占地面积8.63万，规划集合大型商超、影院、餐饮、娱乐等多种业态。p星悦城商业规划在靠汉口花园建设12万方集中式商业步行街。p规划在靠后湖大道近汉孝城际铁路站点处3.2万方产业用地初步规划引进家乐福、专业市场和商务配套。商务配套商业分析集中式商业开发节奏分析p星悦城首先开发K6地块，计划12年清完K6地块；紧接着整体开发次序由南向北、由东向西开发，其中K5地块预留做最后开发。预计开发周期8-12年。北部家居商业配套研究研9、究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究星悦城项目总结p大盘效应：作为区域内百万级别大盘，带动区域价值，加快城市化进程。p交通：除了现有的4条公交线路，未来还有望引进23条公交线路到小区；此外，未来地铁3号线和6号线的畅通将会大大提升项目价值。p配套：规划中的家乐福、商业、和幼儿园将在很大程度上弥补片区配套不足的劣势优势劣势p户型设计：一期户型设计存在诸多不合理之处，主力户型设计存在缺陷，入口正对餐厅，缺少格挡，次卧采光通风效果不佳，且过道正对主卧房门，私密性较差。对本案影响p机会：1、星悦城作为片区大盘，在配套和功能上可以弥补片区内相关生活配套 2、星悦城规划在本案对面10、靠幸福大道城际铁路站点处建专业市场、家乐福 和商业，对本案的商业起到很好的互补作用。p竞争：本项目上市，必然会和星悦城形成竞争，如何在现有条件下做出有品质有竞争力的产品，成为本项目成功与否关键；同时，项目的重点商业部分和星悦城后期商业规划有所竞争，将对本案产生十分大的影响。研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品整体定位规划中心景观48栋别墅区p规划：尚都一品占地面积3.81万，总建面87576，项目整体由6栋高层住宅、48栋精品别墅商业街组成组成，其中高层住宅716套，面积70049；别墅48套，面积12473 ；商业面积5054 。项目总户数764套，总11、共450个停车位。3号楼6号楼1号楼2号楼7号楼5号楼商业步行街规划分析研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品产品及户型配比研究高层整体户型配比p项目分为6栋高层，30-32层，共716户；48栋别墅3层+地下室 。p高层主力户型为80-90平米两房，（90平米可做到3+1）、138平米三房。户型面积（）套数占比2*2*183.9718225.42%84.5989.9920328.35%3*2*193.3818225.41%3*2*2130.91567.82%128.131389313.00%合合计计/716100%p尚都一品1、3、6号楼共326套房源均12、已经售完，面积区间在83131。其中83平和128平的房型销售速度最快，其次是 二房房， 138平的三房销售速度最慢，由此可以看出客户更愿意接受面积小、总价低的两房和小三房，对大面积房源存在抗性。去化分析研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品产品及户型配比研究户型研究p优点： 入户玄关设计，私密性好 动静分区、干湿分区合理 户型方正好用，通透性强 所有房间均自然采光，无暗房 厨房宽敞实用，有服务阳台p缺点： 次卧朝北，赠送面积较少 主卧与次卧入口重叠138三房两厅两卫户型研究研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品后期推13、售计划p尚都一品1、3、6号楼均已经售完；高层开盘当日销售158套去化率为75%，现已售罄，均价7800元/ 。p目前销售重心转向别墅，面积区间在230290，具体推售时间未定，2号楼暂时封存不卖，5号楼剩130套，7号楼剩余100套左右。48栋别墅产品3号楼6号楼1号楼后期推售分析2号楼7号楼5号楼在售封盘已售完研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究尚都一品后期推售计划p尚都一品后期主要推花园洋房别墅，共48栋，面积区间在230290。p别墅产品采取多联排布局方式，户型狭长，在通风和采光会受到影响，实际使用性较差。研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项14、目产品及推售节奏研究尚都一品项目总结p建筑形态：48栋别墅规划为本片区稀缺资源，降低了整体容积率，同时提高小区居住档次。p交通通达度：距离地铁8号线站点更近。优势劣势p居住区隔断：别墅群与高层住宅实质上沿街道完全隔离，高层住户并不能享受到居住档次的提升p内部配套缺失：项目体量较小，小区内部并没有独立的生活教育娱乐等配套，住户完全依赖外部资源p刚需户型稀缺：主力户型为138平三房，面积较大，满足刚需客户需求的房源相对较少。对本案影响p影响：项目高层对本案影响不大，影响主要是来自墅产品。p借鉴点：区域内不适宜做大面积大户型产品，面积小且带品质的洋房可提升整个小区的档次，同时区域接受度较高。研究研究15、周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园整体定位规划汉口花园整体规划图六期幽兰居规划效果图p汉口花园六期幽兰居占地40750，总建面89900，总户数2066，车位1200个，共由31栋楼组成，其中26栋11层、2栋15层、3栋18层，均为一梯两户。户型以二室二厅为主， 90以下户型占据近70%。整体呈队列排布，密度小，居住舒适度高，但栋与栋之间私密性受影响。规划分析研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园产品及户型配比研究本期户型配比户型面积区间（）套数占比2*2*191.5793.15196100%合计84138211100%16、p本次推出29、31两栋楼，仅为两单元，一梯三户，29号楼18层，31号楼15层，共196套房源。产品A1户型2室2厅1卫 92.00研究研究周边竞争项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园销售动态与户型评析113113平三房平三房9191平两房平两房六期整体规划p销售动态：六期尾盘剩余14套左右，均为高层以及底层房源，以113平米的三房为主。p户型评析：动静不分区是主要缺陷，91平设计成两房，实用相对较差。南北通透，通风的采光俱佳是户型优点。113平设计存在缺陷，如次卧设置于进门出，厨房至生活阳台需穿过餐厅，餐厅与客厅间长廊的空间浪费。剩余房源31#29#研究研究周边竞争17、项目产品及推售节奏研究周边竞争项目产品及推售节奏研究汉口花园项目总结p小区环境：项目已开发到6期，小区配套成熟，认知度较高，客户可共享前5期成熟环境p居住密度：容积率2.2，密度小，居住舒适度高p开放商口碑：开发商武汉地产，在武汉享有一定知名度和口碑优势劣势p规划理念：以小高层为主，规划理念比较落后，没有20层以上的产品，景观视野受限p整体布局：楼栋呈行列式排布，栋与栋之间私密性受影响p小区配套：小区内部没有相关生活娱乐教育配套p户型设计：主力户型设计存在缺陷，如次卧设置于进门出，厨房至生活阳台需穿过餐厅，餐厅与客厅间长廊的空间浪费对本案影响p机会：汉口花园已形成良好的社区氛围，对本案起到积极18、影响p竞争：汉口花园至今已开发到六期，目前已基本清完，对本案并无竞争。PART 2二、项目开发方向与优势打造p项目开发方向p项目优势打造项目开发方向项目开发方向项目区位分析:区位价值高于后湖其他项目，未来后湖通往汉口核心区的第一站。CBD商务区江汉路商圈武广商圈3.5公里5公里二七长江大桥发展大道姑嫂树路三环线解放大道汉黄路5.5公里p项目距汉口武广、江汉路商圈与CBD商务区的距离均在5.5公里范围内，区位价值远高于后湖板块其他项目，随着交通路网系统的逐渐完善，未来将成为后湖通往汉口商圈及商务区的第一站。后湖板块项目交通分析:坐拥双轨道，并临近两条地铁线路，交通资源丰富。项目开发方向项目开发方19、向轨道12号线后湖段地铁6号线后湖段地铁3号线后湖段汉孝城际铁路后湖段12号线：（古田-武湖）长29公里，在项目处有站点，通车时间未定；汉孝城际铁路：全线规划长约62公里，在项目处设有站口，预计2015年通车；3号线：（沌口-三金潭）后湖大道、井南路设有站点，途经汉阳中心区，预计2014年通车；6号线：（沌口体育中心-环湖西路站）在幸福大道、杨汊湖，设有站点，途经汉口中心区，预计2017年通车.汉孝城际铁路站点轨道12号线站点地铁3、6号线站点项目项目开发方向项目开发方向项目开发概念 双轻轨，后湖首站多元化时尙新都市生活社区项目开发方向项目开发方向项目规划方案方案比较依据：1、不同方案市场收益20、情况2、不同物业类型市场需求3、不同产品的优缺点对比项目物业形态销售价格（元/）销售情况备注星悦城多层洋房9500尚未销售此价格为预估价高层6800一期开盘约去化78%海昌极地海洋世界退台洋房70002011年上半年首期开盘去化率约78%去化速度快，但销售时间较早，价格较低尚都一品联排别墅11000尚未开盘此价格为预估价金地格林春岸联排别墅均价约10000，临湖户型约12000，中间户型8000-9000.销售情况一般，目前约去化20%汉口花园高层7300-80002011年开盘三次，分别去化率为50%、80%、66%为更好计算本项目经济收益来选择规划方案，我司主要以周边项目同类型产品价格作为21、参考。以上述项目作为参考，项目住宅收益估算时，高层住宅预期估价为7200元/，多层洋房预期估价为9400元/，别墅预期估价为11000元/。项目开发方向项目开发方向产品价格估算根据项目设计公司对于项目两种物业的初步排布，我司对于两种物业排布做了初步经济估算，估算结果如下。产品形态预估价格（元/）体量（）销售额（亿元）高层720015272010.99别墅11000148001.63合计16752012.62方案一：高层住宅+围合别墅方案二：高层住宅+多层洋房产品形态预估价格（元/）体量（）销售额（亿元）高层720014272010.27多层洋房9400245202.3合计16724012.5722、备注因设计院原规划围合别墅与多层洋房面积相差1千，为平衡估算，将原规划多层洋房面积了1千通过上述测算可以看出，项目规划类别墅产品与多层洋房产品，整体收益仅相差约500万元，收益相差不大。项目开发方向项目开发方向市场收益比较项目开发方向项目开发方向市场接受度比较VSp别墅产品对自然环境要求较高，武汉市别墅项目主要集中在汤逊湖与金银湖，而后湖板块自然环境一般，不太适宜打造别墅项目，虽然后湖市场上有个别别墅项目，但去化速度很慢，市场接受度较差，如尚都一品。p 洋房产品相对于别墅产品对环境要求较低，在后湖具备打造高品质的洋房的条件，且洋房产品总价低于别墅产品，舒适性高于普通住宅，市场接受度较高。p受限23、购政策影响，武汉市整体别墅市场行情较差，洋房产品相对较好。综上所述，洋房产品市场接受度高于别墅产品.优点：p多层退台空间，大露台、底层花园均可赠送。p全向朝南，居住舒适性高。p占地面积小，易留出空地规划园林。缺点：p后湖地区整体环境欠佳，露台容易蓄积灰尘。优点：p独门独户，客户私属感强。p类别墅产品，有较高的溢价能力。缺点：p每户朝向不同，西、北房源接受度低。p占地面积大，易提高项目占地面积，不利园林规划。p对开发商开发水平要求较高项目开发方向项目开发方向退台情景洋房VS围合别墅综上比较，别墅产品与洋房产品优劣势对比并不明显。项目开发方向项目开发方向规划方案选择经过对以上两种业态在经济收益估算24、市场接受度及产品的优劣势上的比较，我司建议本项目选择高层+洋房方案。竞争优势打造竞争优势打造项目核心优势打造：先天优势后天竞争优势p双轻轨，完善的交通；p后湖首站、地块更靠近汉口市中心，相对于后湖片区拥有得天独厚的区位优势。p多元化社区生活中心，多种物业组合提升整体开发价值p高层住宅：高性价比、相对周边楼盘的低总价、赠送面积、情境商业和配套、特色外立面和精工品质p多层洋房：个性化、品质化产品设计、大面积赠送、硬件高配置、特色户型p商业：时尚创意的主题、对地铁的最大炒作利用、特色建筑风格、多样化的商业亮点PART 2三、高层产品物业规划p产品价值点p实现方法和途径住宅产品规划思考住宅产品规划思25、考p项目规划多层住宅产品重点在于提升项目形象，增强项目土地溢价能力。p多层住宅主力客户将是汉口中心、后湖的二次置业及改善型置业的客户，所以针对这类客户，设计需突出居住的舒适性及产品的个性。p后湖缺乏景观资源，所以如规划别墅或类别墅型产品时，竞争力较其它地区同类产品要弱，所以多层产品更需要有特色吸引客户。高层住宅产品多层住宅产品p项目规划有“60/90”的限制，所以高层住宅产品将根据这一特点，打造满足后湖主力客户群体刚需客户的户型。p高层住宅主力客户将是汉口中心、后湖的刚需客户，所以针对这类客户，产品设计需突出产品性价比。p后湖市场供应量大，尤其是刚需型产品竞争激烈，所以应通过产品规划、外立面、26、社区配套等方面增加产品附加值。高层住宅建议价值点高层住宅建议价值点 适度赠送面积：通过产品设计，提高产品赠送面积，增加项目性价比。 总价控制：项目产品通过控制相应户型面积，降低总价，提高竞争力。32 双轨道交通：汉孝城际铁路，地铁12号线，未来后湖第一站。1 商业对住宅带动：项目商业运营及价值提升都有利于增加项目附加值。4 建筑风格、精工品质：打造精品品质住宅及具有特色的外立面，成为后湖标志性楼盘。6 配套设置打造：完善项目配套设施，打造精品人居环境。5高层住宅建议高层住宅建议双轨道交通，后湖第一站p项目地处汉孝铁路与地铁12号线交汇处，公共交通便利。p增强项目与轨道交通的接驳性，方便项目业主27、与其的沟通。p营销方面打造“双轨道生活、后湖首站”概念，强化项目形象。p项目规划限定住宅面积60%需建成90以下户型，而后湖90以下户型将是项目针对刚需客户，所以总体设计原则为“提高实用型、控制产品总价”，使这部分住宅成为项目主力“现金流产品”。p“紧凑型两房”重点针对置业承受能力较低的客户及少量投资客户，“普通型两房”重点针对周边项目90左右两房客户，通过控制面积降低总价，提高竞争力。“紧凑型三房”重点强调户型实用性，通过阳台、花池等手段实现三房功能，满足有三房需求刚需客户需求。p90以上户型重点也在于户型的实用性，部分户型在保证实用性的同时，也注重面积控制，提升竞争实力。p退台情景洋房重点28、针对后湖的中高端客户，户型设计以三房为主，加上赠送的露台、阳台，可以有更多空间满足客户个性化需求。户型配比思考高层住宅建议高层住宅建议项目整体户型配比项目整体户型配比 根据项目地块规划条件及前面项目规划定位，我司对于项目住宅户型配比规划如下：产品类型户型户型面积套数平均单套面积总建面积套数比面积比高层住宅紧凑型两房75-79410773157022.78%18.87%普通型两房80-85350832905019.44%17.37%紧凑型三房85-89460874002025.56%23.92%普通型三房95-100270972619015.00%15.66%舒适型三房110120130115129、49507.22%8.94%退台住宅普通型三房120-13080125100004.44%5.98%舒适型三房140-1506014587003.33%5.20%舒适型四房160-1804017068002.22%4.07%合计1800167280100%100%高层住宅建议高层住宅建议户型总价控制说明p60万以下户型占约为比47%，主要为85以下两房户型，与周边同类户型总价低3-4万元。p60-70万之间户型占比约为45%，主要为85-100三房户型，较周边同类产品低约5-7万元。p少量80万以上户型主要是针对后湖少数改善型需求客户。p通过整体户型总价控制，提升住宅产品在后湖市场的竞争力。备30、注：住宅总价以7200元/计算高层住宅建议高层住宅建议 面临未来同质化的市场竞争，我司建议从项目规划及产品细节双方面提高产品性价比，从而推动项目销售。大阳台入户花园空中庭园空中庭院只计算一半建筑面积，可封玻璃成为房间。赠送另外一半面积政策依据：建筑物的阳台均应按照其投影面积的1/2计算p由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。通过“实用阳台”增加产品附加值注：以上偷面积的方法符合武汉新政的要求高层住宅建议高层住宅建议低台凸窗落地凸窗可拆卸式假凸窗受新规限制：飘窗窗台与室内楼地面高差不得少于0.45米，且凸出外墙轴线宽度不得超过0.75米。影响：限制了31、凸窗凸出外墙轴线宽度，影响了空间的可延伸性，减少了凸窗面积赠送。应对：在凸窗受凸出外墙轴线宽度和高度的限制下，只能够增加凸窗的宽度度，但凸窗过宽在建筑节能方面不容易过关，因此需要综合考虑合理设置凸窗的宽度p建筑新规，对低台凸窗和落地式凸窗的影响较大，这两种偷面积形式的功效会逐渐减弱p但对可拆卸式假凸窗或可打掉步入式凸窗梁限制较少，在不影响外墙立面的情况下，可拆卸式假凸窗仍可做不受新规的限制。新规限制的主要是飘窗的高度及凸出外墙轴线的宽度通过“凸窗”增加产品附加值注：以上偷面积的方法符合武汉新政的要求高层住宅建议高层住宅建议商业价值的提升增加住宅附加值p主商业的运营及成熟将提升住宅附加值。p商业32、运营将极大方便项目业主的生活、娱乐需求。商业住宅项目配套建议项目配套建议幼儿园p建设小区幼儿园本项目将容纳近两千户人家，可以考虑引入小区幼儿园并进行包装，使之成为项目重要价值点，增加项目对于客户的吸引力。p建设小区健身场所 在项目社区内规划社区健身场所，方便业主休闲、娱乐生活，增加项目生活氛围。社区健身场所为提高项目品质，更好的服务小区业主，建议小区规划会所，服务小区业主及周边住户。会所设计建议体量：2000-3000平米经营方式：对内、对外兼营经营业态：p游泳池800平米p健身房300平米pSPA水疗 300平米p酒吧300平米p乒乓球室100平米p桌球室100平米p棋牌室100平米 会所的33、布置核心不在于规模的宏大，而在于布置空间的精细与考究。会所的设施布置，还需要和项目的架空层结合在一起，以泛会所的形式来解决会所建议高层住宅建议高层住宅建议会所示意图片高层住宅建议高层住宅建议入户大堂将项目住宅入户大堂打造为挑高入户大堂，提高项目档次。入户大堂局部架空局部架空将项目建筑底层局部架空，与项目园林相结合，打造小区优质生活休闲场所。打造精品品质住区，提高住宅附加品质外立面建议外立面建议p深色外立面有利于增强项目的品质感。p后湖地区空气质量较差，浅色外立面易脏，影响项目整体外观。p精工品质满足首置型客户对品质的追求选择深色外立面、精工品质PART 2四、洋房产品物业规划p洋房类产品价值点34、p洋房类产品打造建议案例研究案例研究 海昌极地海洋世界海昌极地海洋世界海昌极地海洋世界第第 50 页项目名称海昌极地海洋世界项目地址 东西湖三环线与与宏图大道交汇处（常青花园东侧）占地700000建面850000总户数1108物业类型多层 小高层 高层开盘时间2010年12月开发商武汉极地海洋世界投资有限公司，武汉创富房地产开发有限公司花园洋房建筑创新创创新特点：新特点：南北双景退台洋房南北双景退台洋房设计设计/顶层顶层花园、花园、阔绰阔绰多露台多露台赠赠送送/底底层层半地下室半地下室设计设计双景洋房剖面双景退台超大露台顶层花园案例研究案例研究 海昌极地海洋世界海昌极地海洋世界户型创新三房两厅35、两卫三房两厅两卫125.46125.46平米平米创新入户空中花园设计主卧套间设计储物间设计大生活阳台设计入户花园入户花园超大生活阳台超大生活阳台主卧套间主卧套间储物间储物间三房两厅两卫三房两厅两卫168168平米平米创新一楼地下式设计主卧套间设计拥有南北双入户花园下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院主卧套间主卧套间地下室功能空间地下室功能空间双入户花园双入户花园案例研究案例研究 海昌极地海洋世界海昌极地海洋世界案例研究案例研究 海昌极地海洋世界海昌极地海洋世界项目借鉴点高低产品搭配户型设计形象建立拔高溢价p通过在项目地块规划高层、多层、叠墅等多样化产品，提高项目土地产生价值。p多类型物业满足多种客户36、需求，扩大客户范围。p多层洋房设计通过双入户花园、露台、下沉庭院方式扩大赠送面积。p充分考虑客户的私密性及实用性，设计主卧套间及储物间。p通过极地海洋公园拔高项目形象，提高项目溢价能力，在东西湖片区均价5600元/时，实现项目销售均价7000元/。 个性化需求：产品设计多样，满足高端客户的个性化需求。 品质及档次：产品需具有较高的档次及品质，跳出周边同类价值产品。21 硬件配套设施：与高层产品硬件配置拉开差距，拉升产品档次。3 建筑风格：具有鲜明的建筑风格，使自身也成为小区的靓丽景观之一。4多层住宅产品建议价值点多层住宅产品建议价值点多层住宅建议多层住宅建议 退台情景洋房是一种创新的建筑形态，37、通过新颖的入户方式、层层退台的建筑形态以及情景房的设计，是住宅在满足基本功能的同时，提高建筑品位，给居者带来与众不同的全景式的情调生活。 中原建筑中心建筑特点院 底层的私家小院。错 动静相错，室内和室外空间转换相错，增加空间的动感和层次感。退 退台，让没有接地的楼层延伸更大的室外空间，增加室内空间与室外空间的接触面。露 更多的室内空间暴露给自然。主要建筑形态退台情景洋房建筑形态以“3+1、4+1、5+1、6+1”几种形态最为常见。本项目由于建筑密度较高，所以建议“6+1”的形式。产品亮点p层层退台，使楼间距加大，顶层楼距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造了一个有天有地的生活空间。层层退台p退台情38、景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北入口楼梯进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。私密入户方式p传统多层产品一般只有一层才带花园，而退台情景洋房通过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可能使居住者得到更大的实惠。层层露台多层住宅建议多层住宅建议多层住宅建议多层住宅建议提高项目硬件配置，增强项目品质电梯入户p考虑退台洋房2-6层设计电梯入户，每户享受私属电梯空间p如结构及景观条件满足，可以在多层设计观光电梯。保姆房p部分大户型设计保姆用房，满足业主生活需求。p保姆房位置需于位于较为独立区39、域，与主人主要活动区域隔离。提高住房硬件配置p在部分建材的使用上鱼高层相区别，体现洋房的尊崇性。多层住宅产品规划建议多层住宅产品规划建议建筑风格中式风格现代风格西班牙风格地中海风格p退台情景洋房建筑风格多样，可以根据项目整体风格规划进行灵活搭配。整体收益测算整体收益测算物业业态总建筑面积（）单价（元/）销售额（亿元）住宅高层住宅141780720010.21退台情景洋房2550094002.39商业街铺18000220003.96独栋式商业21600180003.89合计20688020.45K6地块整体收益估算p住宅收益约占总体收益的61.6%。其中高层住宅约占项目总体收入50%，是项目主要40、现金流产品；退台情景多层是住宅溢价产品，提高住宅销售利润；住宅整体均价约8890元/p商业收益约占总体收益的38.4%。是项目能产生溢价能力较强的产品；商业整体均价约19800元/测算说明PART 2五、商业打造建议p产品价值点p实现方法和途径商业定位商业定位如何将商业打造出别具一格的特色？p充分利用项目北向双轨道换乘站点的市政规划，炒作双轻轨的概念，将本项目的商业规划与其相连，保证人流最大化导入。p特色的商业经营主题，集“好吃、好玩、时尚购物”于一体p采用时尚绚丽的的建筑造型，从周边物业中脱颖而出。p重视消费者的体验，通过商业打造的细节去实现。p泰国的曼谷是有名的轻轨城市，依靠它，曼谷所有的41、吃喝玩乐场所都被串连起来。pMBK Center位于曼谷轻轨2、3号线的换乘站National Stadium Station，由天桥将其3F与换乘站点的通道相连，人流导入非常便利。pMBK Center总建筑面积为89万平米，共有8层楼底商，其中1-4F为“东急百货”，5-8F为家具市场，餐饮，超市，电影院，KTV。9-35层为MBK Hotel；p在90年代初期，它曾是亚洲最大的购物场所，被公认为曼谷的地标建筑物之一。更位于曼谷的核心地段，每天接待105,000客户，其中包括30,000外国游客。双轨道商业案例泰国MBK Center商业定位商业定位双轨道商业案例泰国MBK Center商42、业定位商业定位轻轨站MBK Centerp可借鉴点：修建人行天桥，将商业与轨道换乘站相联通，将人流强而有效的导入。p面向城市轻轨出站口设置大型广场，并在面向轻轨出站口位置设置特殊造型外立面，以吸引客户前往。商业定位商业定位商业价值提升-将地铁人流导入项目商业主入口，建议此处增设小型广场，以吸引人流形成节点建议在此位置设置天桥或者地下通道，导入地铁出口和对面家乐福商业人流至本项目都市时尚生活体验式街区 让体验融入商业场所。有了好的体验才会吸引更多的人回到这个场所。即使离开，过了五六年后，他们还会回来，因为这个地方给他留下了深刻的回忆和体验。” 购物+餐饮+娱乐+休闲+艺术商业定位商业定位体验式商43、业亮点1-现代、时尚、新颖、亮丽的建筑风格，极易脱颖而出p不规则的楼体、色彩斑斓的外观，到大胆的建筑材料的运用，以及相对独立而又互相连接的多层空间设计，使得建筑整体本身就是一件艺术品。p趋势：世界一线品牌购物终端的发展史，大多都经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建筑艺术风格的演变过程。p夜景效果商业定位商业定位体验式商业亮点2-主力店面的整体装修应具备时尚、个性的视觉冲击力商业定位商业定位体验式商业亮点3-在商业主入口设立创意个性式小广场p巨幅LED电子屏p冬天为溜冰场，夏天是喷水广场，汇聚人气p在商业主入口、独栋式商业与情境式商业街连接处设立创意个性化小型广场，在于突出商业休闲氛围，吸引44、眼球，汇聚人流，提升商业价值。且可定期举办的商业活动来提升名气。商业定位商业定位体验式商业亮点4-主要节点设立个性化艺术小品p通过艺术小品、休闲设施、增加商业的文化体验。商业定位商业定位体验式商业亮点5-“有机”的立体绿化，增加景观层次感合商业的生动。p景观的打造运用绿化墙、垂直绿化、屋顶绿化等手法。p充分利用空间布置景观绿化，不仅增加乐层次感，为冷酷的线形建筑及嘈杂的商业环境，增添了生动、温馨、环保的体验。p道路两旁的景观小品，应体现“有机原生态”，使用不规则岩石、原木、竹子，注重细节的打造。商业业态体系商业定位商业定位特色餐饮、快餐、西餐咖啡、休闲餐饮、小吃店 酒吧、KTV 、电玩店主题一45、：家居饰品、精品店、美容SPA、健身会所主题二：银行、干洗店、便利店、美容美发、医药、面包甜品主题三：儿童类业态文化展、音乐吧、书吧、餐饮娱乐概念家庭生活概念文化消费概念业态体系她呈现一种与传统购物模式截然不同的全新风貌。时尚店铺错落分布在色彩缤纷、极具现代感的建筑中。 在这里，购物是一种享受生活的一大乐事就是吃，这里除了能为你们奉上一场时尚的盛宴，还有各色餐厅、酒吧，能让你大快朵颐一番。不用四处奔波，就能在这里吃到最正宗的本地小吃和地道的各国菜肴，彻底满足你的口腹之欲。在这里，美食值得玩味在这里，快乐与喧闹午夜一点的时候，总要有地方来收拾琳琅的心情，这里亮起的一盏盏吧灯，便是无声无息的召唤。46、当幽幽的烛火、轻幽的音乐飘动在身边时，各种心情在酒吧里软软地消融。 在这里，艺术让生活精彩纷呈在开放的空间里传播艺术，使它融入到生活的细节中去，让来到这里的人总能在不经意间被一阵琴声打动或是被一件雕塑小品深深吸引。艺术如空气般无处不在，你发现，自己正位于一个快乐源源不断、全年无休的地方。商业定位商业定位独栋式商业情境式商业街商业类型总建筑面积层数栋（间）数单栋（间）面积业态规划独栋式商业140003层6-7栋约2000-2500M2娱乐、餐饮、美容SPA、银行、健身会所、儿童培训机构情境式商业街160001-2层160-20080-100M2便利店、粮油店、精品零售、书吧、水果店、蛋糕店等规划47、路后湖大道创意广场商业规划-业态规划商业定位商业定位商业规划-建筑形态独栋式商业情境式商业街关于商业建筑形态的说明：p经营上的考虑：独栋式商业建筑面积不大，四面临街，商业价值高，后期即可以招商，也可以销售。p招商上的考虑：独栋式商业可以考虑引进餐饮、娱乐等对面积需求较大的业态，商业街可以考虑引进对面积需求较小的商业业态。整体收益测算整体收益测算物业业态总建筑面积（）单价（元/）销售额（亿元）住宅高层住宅141780720010.21退台情景洋房2550094002.39商业街铺18000220003.96独栋式商业21600180003.89合计20688020.45K6地块整体收益估算p住宅收益约占总体收益的61.6%。其中高层住宅约占项目总体收入50%，是项目主要现金流产品；退台情景多层是住宅溢价产品，提高住宅销售利润；住宅整体均价约8890元/p商业收益约占总体收益的38.4%。是项目能产生溢价能力较强的产品；商业整体均价约19800元/测算说明Thanks for your attentionThanks for your attentionWish you a good day!Wish you a good day!