1、鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思路汇报路汇报六月六月 22 22思源顾问思源顾问2 2项目定位思路项目定位思路市场定位市场定位产品及客群定位产品规划设计营销推广策略三个维度分析调研成果汇总开发目标理解SWOT深入分析其他关键操作策略六月六月 22 22思源顾问思源顾问3 3纲纲要要一、理解开发目标，明确开发战略与策略一、理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方2、向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问4 4本案开发目标的重新理解本案开发目标的重新理解开发目标开发目标利润最大化社会效益最大化u产品是基础，产品要实现作品化；3、产品是基础，产品要实现作品化；u利润最大化是终极目标；利润最大化是终极目标；u社会效益最大化是重要保障。社会效益最大化是重要保障。产品作品化避免项目走政绩工程的老路，创新政府关注项目的新开发模式，为鑫泰新带来更大机会客户眼中的作品政府眼中的作品企业眼中的作品六月六月 22 22思源顾问思源顾问5 5对于开发效果的合理预期对于开发效果的合理预期帮助鑫泰新成功定位为帮助鑫泰新成功定位为“新型产业园区开发商新型产业园区开发商”并进一步发展成为并进一步发展成为“成功的房地产开发商成功的房地产开发商”借助大学城、外语实验学校、借助大学城、外语实验学校、城灌高速，形成区域经济新城灌高速，形成区域经济新的增4、长点，超越政府预期的增长点，超越政府预期开发效果六月六月 22 22思源顾问思源顾问6 6开发目标的实现战略开发目标的实现战略借势、跳出、超越借势、跳出、超越如何借势周边产业及城市功能环境？如何跳出项目本身，跳出红光板块、跳出郫县，跳出成都新西区、跳出成都？如何突破和丰富产学研概念，全面超越目前的产业园区项目？确定本案开发方向六月六月 22 22思源顾问思源顾问7 7借势借势顺势而为，而非造势顺势而为，而非造势u项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不不大不小小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之的本案，最合适的方法是5、借势，即借市场之势、借政府之势、借环境之势，为我所用；势、借环境之势，为我所用；u而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。六月六月 22 22思源顾问思源顾问8 8跳出跳出放眼世界城市放眼世界城市跳出项目看项目跳出项目看项目不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作品来做，做成精品。精品。跳出郫县看项目跳出郫县看项目本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新本案不仅仅是成都郫县一个工业6、地产项目，更是成都新西区发展新型产业园区的示范和样板。西区发展新型产业园区的示范和样板。跳出成都看项目跳出成都看项目本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的；本案应立足大成都，胸怀大西部。本案应立足大成都，胸怀大西部。六月六月 22 22思源顾问思源顾问9 9超越超越全面提升项目价值全面提升项目价值超越工业用地超越工业用地充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使土地价值最大化。土地价值最大化7、。超越产业地产概念超越产业地产概念全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目价值。价值。超越城市区域期望超越城市区域期望既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都推广新型现代产业园的示范和样板。推广新型现代产业园的示范和样板。六月六月 22 22思源顾问思源顾问1010价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件开发目标的实现策略开发目标的实现策略三维策划实现价值最大化三维策划8、实现价值最大化现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金六月六月 22 22思源顾问思源顾问1111纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七9、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问1212二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成果汇总、小环境调研工作成果汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总六月六月 22 22思源顾问思源顾问1313成都打造世界城市，全面提升城市核心价值成10、都打造世界城市，全面提升城市核心价值集散中心集散中心信息中心信息中心休闲城市、魅力之都休闲城市、魅力之都生产中心生产中心城城市市能能级级提提升升规模力规模力辐射力辐射力外向力外向力西南贸易中心西南贸易中心会展中心会展中心综合服务综合服务中心中心本案面临的城市宏观背景六月六月 22 22思源顾问思源顾问1414成都重点发展三大产业，改善产业结构成都重点发展三大产业，改善产业结构u成都市坚持成都市坚持“三、二、一三、二、一”产业发展方针，以产业发展方针，以2.52.5产业为产业为阶段发展重点，坚持二、三阶段发展重点，坚持二、三产业共同推进经济发展，同产业共同推进经济发展，同时逐步实施时逐步实施“退11、二进三退二进三”的的发展战略。发展战略。现现代代服服务务业业现现代代会会展展业业现现代代物物流流业业“三管齐下三管齐下”，扩大第三产业，扩大第三产业“短腿短腿”问题问题六月六月 22 22思源顾问思源顾问1515三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引世界城市世界城市西部中心城市西部中心城市服务城市服务城市增强对高端产业和处于价值链高端的企业的吸引力，并促使它们向成都形成集聚。城市功能定位城市功能定位u成都以世界城市、西部中心城成都以世界城市、西部中心城市、服务城市为三大功能定位，市、服务城市为三大功能定位，通过重点发展第三产业来提升通过重点发展第三产业来提12、升城市能级，以吸引第三产业中城市能级，以吸引第三产业中的各类企业以及其他产业链高的各类企业以及其他产业链高端企业向上海集聚，企业首脑端企业向上海集聚，企业首脑功能向成都集聚，从而增强成功能向成都集聚，从而增强成都的集聚辐射能力。都的集聚辐射能力。u同时使各类第二产业企业向成同时使各类第二产业企业向成都周边转移。都周边转移。六月六月 22 22思源顾问思源顾问1616二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成果汇总、小环境调研工作成果汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总六13、月六月 22 22思源顾问思源顾问1717成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点单核单中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局从单核单中心向多核多中心调整，为郫县区域成为城市功能中心之一创造了条件，而本案也有可能成为城市功能中的一部分，如产业基地、总部办公等六月六月 22 22思源顾问思源顾问1818郫县郫县“工业强县工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑政策为本案提供重要的政策支撑工业港总部经济工业港总部经济现代服务业现代服务业楼宇经济楼宇经济郫县重点发展产业郫县重点发展产业郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点郫县未来重点14、发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点考虑和利用的产业政策。考虑和利用的产业政策。根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重 六月六月 22 22思源顾问思源顾问1919郫县郫县“三个集中三个集中”战略提升项目竞争力战略提升项目竞争力 工业向园区集中农民向城镇集中土地向业主集中“三个集中三个集中”战略战略在郫县的在郫县的“十一五十一五”规划规划中，政府明确提出了中，政府明确提出了“三个三个集中集中”的经济发展战略。的经济发展战略。政府规划对产业发展起着政府规划对产业发展起着非常重要的指导作用，而非常重要的指导作用，而“工业向园区集中工业向园区集中”的战略15、无的战略无疑将提升项目竞争力。疑将提升项目竞争力。六月六月 22 22思源顾问思源顾问2020郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向成都市重点工业集中发展区，成都国家高新技术开发区配套产业基地现代工业港机械电子食品饮料印务包装基础工业“三有一无三有一无”（有市场需求、有经济效益、（有市场需求、有经济效益、有就业容量和无污染）有就业容量和无污染）工业项目工业项目六月六月 22 22思源顾问思源顾问2121现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展北区北区南区南区安德川菜园区安德川菜园区占地面积：起16、步区3平方公里，拓展区5.5平方公里园区现状：入驻企业最多，园区现状：入驻企业最多，产业发展最成熟产业发展最成熟占地面积：3平方公里园区定位：现代化川菜产业基地占地面积：3.5平方公里主要产业：机械制造、印务包装、食品饮料本案所在园区，产业聚集度高本案所在园区，产业聚集度高现代工业港板块划分现代工业港板块划分六月六月 22 22思源顾问思源顾问2222高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系高新西区电子信息现代中药高科技软件研发生产基地生物制药研发生产基地空吸辐射辐射现代工业港（北区）与北区相比，南区产业规划类似，但发17、展相对滞后，存在一定的“空吸效应”。北区作为高新西区的配套产业基地，“辐射效应”明显。现代工业港（南区）机械制造、印务包装、食品饮料六月六月 22 22思源顾问思源顾问2323国道国道317317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利双流机场火车北站本案本案25分钟车程30分钟车程距成都市中心城区仅10公里六月六月 22 22思源顾问思源顾问2424小环境影响总结分析小环境影响总结分析大背景：世界城市、首脑城市、服务城市郫县郫县“工业向园区集工业向园区集中中”战略战略郫县郫县“工业强县工业强县”政政策策现代工业港（北区）现代工业港（北区）产业环境成熟产18、业环境成熟高新西区配套产业基地高新西区配套产业基地改善区域交通条件、提升区域配套水平增强本案所在区域及本案对各类潜在客户的吸引力六月六月 22 22思源顾问思源顾问2525二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总1 1、大环境调研工作成果汇总、大环境调研工作成果汇总2 2、小环境调研工作成功汇总、小环境调研工作成功汇总3 3、市场供需调研工作成果汇总、市场供需调研工作成果汇总六月六月 22 22思源顾问思源顾问2626市场需求调研归类总结市场需求调研归类总结六月六月 22 22思源顾问思源顾问2727满足总部办公需求的典型项目分析满足总部办公需求的典型项目分析六月六月 19、22 22思源顾问思源顾问2828满足总部办公需求的典型项目总结满足总部办公需求的典型项目总结u除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目。趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！六月六月 22 22思源顾问思源顾问2929满足满足SOHOSOHO办公需求的典型项目分析总结办公需求的典型项目分析总结 总结：总结：SOHOSOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、20、商务配套齐全、交通便办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本案并不适合发展案并不适合发展SOHOSOHO办公楼。办公楼。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3030满足厂房办公需求的典型项目分析满足厂房办公需求的典型项目分析六月六月 22 22思源顾问思源顾问3131满足厂房办公需求的典型项目总结满足厂房办公需求的典型项目总结u成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产性服务业的发展，并明21、确提出，将重点规划建设并明确提出，将重点规划建设2020个左右现代服务业集聚区，个左右现代服务业集聚区， 20062006年全面建设启动，年全面建设启动，20072007年取得阶段性成果，年取得阶段性成果，20102010年基本年基本完成。完成。 趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产性服务业集聚区重要需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈，并对其他厂房办公市场形成强烈22、的竞争态势。并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3232满足商务居住需求的典型项目分析总结满足商务居住需求的典型项目分析总结u临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别墅同时兼具商务办公和商务居住功能。墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市由于受商务别墅形成的条件限制，这个市场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。u因此，商务居住仍然是一个值得23、本案关注的发展方向。因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3333纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位24、七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问3434本案本案SWOTSWOT分析分析六月六月 22 22思源顾问思源顾问3535本地块本地块SWOTSWOT分析分析优势优势S S本案最大的优势在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。本案最大的优势在于：优越的区位条件、较低的土地获取成本。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3636本地块本地块SWOTSWOT分析分析劣势劣25、势WW本案最大的劣势主要是：本案最大的劣势主要是：距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少距离中心城区较远，办公交通成本较高，而且目前缺少各种配套。各种配套。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3737本地块本地块SWOTSWOT分析分析机会机会OO本案开发的最大机会来源于：本案开发的最大机会来源于：地铁地铁2号线的开通与成都工业中心的辐射。号线的开通与成都工业中心的辐射。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3838本地块本地块SWOTSWOT分析分析威胁威胁T T本地块开发的外部威胁主要来自：本地块开发的外部威胁主要来自：其他工业园区内办公物业的同步推出。其他工业园区内办公物业的同步26、推出。六月六月 22 22思源顾问思源顾问3939提出问题提出问题是否能够有效优化本案是否能够有效优化本案SWOTSWOT？六月六月 22 22思源顾问思源顾问4040定位工作的方向定位工作的方向发挥优势、规避劣势发挥优势、规避劣势u从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻从项目实际条件和限制条件如资金投入、用地政策等出发，寻找潜在的市场机会，实现价值提升；找潜在的市场机会，实现价值提升；u有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；有效规避劣势、迎接挑战；充分发挥优势、把握机遇；对于本项目而言，发挥优势，规避劣势的最好方法就是寻找看重本项目优点，并对项目缺点不敏感的潜在客群27、。六月六月 22 22思源顾问思源顾问4141关于优化本案关于优化本案SWOTSWOT的初步思考的初步思考以时间换空间，等待区域以时间换空间，等待区域配套的完善配套的完善定位差异化产品定位差异化产品123w项目基地距离中心城区项目基地距离中心城区较远，缺少各种配套；较远，缺少各种配套；w项目基地通达性差，周项目基地通达性差，周边产业园区档次低；边产业园区档次低；w其他工业园区办公物业其他工业园区办公物业等项目形成潜在竞争；等项目形成潜在竞争；转化劣势转化劣势规避威胁规避威胁升级后的企业客群设置升级后的企业客群设置班车或自驾车班车或自驾车转化劣势转化劣势六月六月 22 22思源顾问思源顾问42428、2纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目29、标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问4343第一维度分析第一维度分析价值最大化价值最大化价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金六月六月 22 22思源顾问思源顾问4444价值最大化企业需求细分市场价值势差寻求价值最大化的两个方向寻求价值最大化的两个方向六月六月 22 22思源顾问思源顾问4545对企业需求进行麻雀式解剖对企业需求进行麻雀式解剖如何寻找满足企业需求的价值最大化方向？如何寻找满30、足企业需求的价值最大化方向？六月六月 22 22思源顾问思源顾问4646市场需求调研归类市场需求调研归类六月六月 22 22思源顾问思源顾问4747案例案例1 1：波音领导中心：波音领导中心企业领导力培训细分市场企业领导力培训细分市场u地点美国密苏里州圣路易斯u业主波音公司u竣工2000年u建筑规模包括宽敞的工作室、餐厅、健身房，并拥有120个房间。u职员不定（最多50人）u目标：创建灵活机动、专业化的一流培训中心。u宗旨：创造高度合作的工作环境，并成为整个波音公司的聚会热点。六月六月 22 22思源顾问思源顾问4848案例案例2 2：海南三亚：海南三亚COTELCOTEL企业使馆区企业使馆区31、主题：企业使馆COTEL是一个自创的英文组合词，由CO+TEL组成，来源于英文单词Corporation/company 和hotel缩写的合成。 “COTEL”是对企业行为平台的打造，其理念来源是建立在对企业行为研究的基础之上，作为企业的新平台，“COTEL”具备了三大核心的功能：1）企业形象展示功能；2）公共关系经营功能；3）资产经营功能。六月六月 22 22思源顾问思源顾问4949案例案例3 3：惠普转型：惠普转型“脑体分离脑体分离”u在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度在浦东外高桥，惠普打印机生产基地的产量一度占到全球的三分之一。占到全球的三分之一。u进入新世纪，惠普逐渐把制造业32、务外包到苏州等进入新世纪，惠普逐渐把制造业务外包到苏州等长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织长江三角洲其他城市，自身却转化为一个融组织订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功能于订单、全球采购、物流分拨、技术服务等功能于一炉的亚太营运中心一炉的亚太营运中心u形成形成头脑机构和利润中头脑机构和利润中 心在浦东、制造心在浦东、制造加工在苏州的加工在苏州的“前店后厂前店后厂”式式的产业格局。的产业格局。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问5050案例案例4 4：宁波杉杉集团总部移师上海：宁波杉杉集团总部移师上海u宁波杉杉集团1999年初将总部从宁波迁到上海浦东，仅4年时间，就从单一的服装业进入33、服装、科技和投资三业并举，通过“品牌经营、资本运作”，资产规模翻了一番，达38亿元，企业实现了全面升级。u该集团总裁郑永刚说：“浦东的区位优势、人才资源、信息平台、市场空间和商业机会是得天独厚的。企业要做大做强，必须借助这个舞台。在这里，一定能够产生像新鸿基、长江实业这样的跨国公司。”六月六月 22 22思源顾问思源顾问5151发现新市场、创造新产品、满足新市场发现新市场、创造新产品、满足新市场该模型证明：组合策略优越于其他三种策略，并促成市场战略最优化。因此，走组合策略的道路，发现新市场，创造新产品，从而满足新市场是本案市场定位的总体思路。六月六月 22 22思源顾问思源顾问5252如何细分34、企业行为以寻找可能的需求方向？如何细分企业行为以寻找可能的需求方向？六月六月 22 22思源顾问思源顾问5353企业行为形成需求市场企业行为形成需求市场需求市场需求市场 六月六月 22 22思源顾问思源顾问5454市场细分模型市场细分模型六月六月 22 22思源顾问思源顾问5555企业行为市场细分企业行为市场细分所有活动内部活动内部活动内部活动分部活动公关接待分部活动外部活动外部活动公关接待资本运营战略决策行政管理人力资源生产研发营销推广区域营销会议论坛企业采购六月六月 22 22思源顾问思源顾问5656企业内部行为企业内部行为六月六月 22 22思源顾问思源顾问5757企业外部行为企业外部行35、为六月六月 22 22思源顾问思源顾问5858企业行为所形成的需求市场企业行为所形成的需求市场企业内部行为企业内部行为企业外部行为企业外部行为六月六月 22 22思源顾问思源顾问5959市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端市场需求方向处于价值链微笑曲线的中低端价值链价值会会议议培培训训生产加工生产加工物流仓储物流仓储价值链微笑曲线企业行为细分后潜在的可能需求方向处于价值链的低端，符合项目发展主题。技技术术研研发发营营销销推推广广商商务务居居住住六月六月 22 22思源顾问思源顾问6060根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为根据微笑曲线得出处于价值链中低端的种企业行为1 1、原料加工、36、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、产成品加工、产成品加工4 4、物流仓储、物流仓储5 5、产品研发、产品研发6 6、技术研发、技术研发7 7、培训会议、培训会议8 8、商务居住、商务居住六月六月 22 22思源顾问思源顾问6161价值最大化企业需求细分市场价值势差寻求价值最大化的两个方向寻求价值最大化的两个方向市场价值势差市场价值势差六月六月 22 22思源顾问思源顾问6262价值低u加工制造基地，生产中心。加工制造基地，生产中心。u以标准厂房为主，建筑品质以标准厂房为主，建筑品质不高，缺少商务配套。不高，缺少商务配套。u环境较差，不生态。环境较差，不生态。综合办公综合办公 纯产业37、纯产业u结合了商业、居住等功能的结合了商业、居住等功能的普通办公中心。普通办公中心。u建筑品质相对较好，办公智建筑品质相对较好，办公智能化程度较高高。能化程度较高高。u具有一定的休闲、生态特性。具有一定的休闲、生态特性。价值较高六月六月 22 22思源顾问思源顾问6363别墅型住宅别墅型住宅 VS VS 办公办公在南汇区，所以我们可以看到很多的住宅类产品，尤其是别墅，将近有10多个别墅，而且均价接近6500元/平米。在别墅中营造办公场所显然比建造纯写字楼的价值高，因此，类住宅办公产品就成为一种创新产品，形成蓝海市场。六月六月 22 22思源顾问思源顾问6464同区域不同性质产品之间价值势差同区38、域不同性质产品之间价值势差郫县6200元/平米2500元/平米销售均价通过今日天园和现代工业港的销售均价比较，可以看出别墅类住宅产品与写字楼之间存在较大的价值差，这个价值势差也是正是本案可以借用的。六月六月 22 22思源顾问思源顾问6565住宅住宅 办公办公写字楼价值 住宅价值类住宅：类住宅：能居住的能居住的写字楼写字楼成都成都成都住宅VS写字楼类住宅六月六月 22 22思源顾问思源顾问6666符合市场价值势差的价值最大化方向符合市场价值势差的价值最大化方向低密度产品高密度产品住宅综合办公综合办公纯产业低密度类复合办公成为符合本案地块性质的价值最大化方向六月六月 22 22思源顾问思源顾问639、767符合市场价值势差的价值最大化方向符合市场价值势差的价值最大化方向纯产业综合办公类住宅低价值中高价值高价值高价值低价值低密度高密度低密度复合办公六月六月 22 22思源顾问思源顾问6868纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、40、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问6969第二维度分析第二维度分析竞争态势竞争态势价值最大化通过竞争分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发资金开发资金六月六月 22 22思源顾问思源顾问7070竞争项目样本选取的标准竞争项目样本选41、取的标准1 1、位于成都郊区，郫县未来新行政中心旁；、位于成都郊区，郫县未来新行政中心旁；2 2、土地性质以工业用地（办公、研发、商业）为、土地性质以工业用地（办公、研发、商业）为主；主；六月六月 22 22思源顾问思源顾问7171当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析当前市场已经出现或潜在的项目竞争分析六月六月 22 22思源顾问思源顾问72721 1、天府创意软件园、天府创意软件园 六月六月 22 22思源顾问思源顾问7373软件园总户数为104套。项目总平图最下方为联排别墅，价格在4500元/平米左右。中部为独栋别墅（三套一户），价格估计在50005700元/平米左右。上方为双拼别墅，价格42、预计在5000元/平米左右，具体价格还未确定。天府创意软件园现状天府创意软件园其他情况该项目要求一次性付款，无按揭，每次付款额度为30%、30%、30%、10%，购买签约方为企业或者个人均可。该项目在下个月开盘，预计在2008年下旬交房，交房后约半年可拿到产权。六月六月 22 22思源顾问思源顾问74742 2、芯境界科技园、芯境界科技园 总建筑面积：44270.92平方米 建筑用地面积30673.08平方米 总建筑面积：35200平方米 一期科技园建筑面积：4600平方米 二期科技园建筑面积：30600平方米 建筑基底面积：11310平方米容积率：1.15项目建筑密度：36.9%项目绿化率：43、37.3%停车位：202个总户数：94户六月六月 22 22思源顾问思源顾问7575产品介绍：该项目产品分布有联排别墅与叠拼别墅良种产品形态，其产品有三种户型： A户型：220平方米 B户型：300平方米 C户型：400平方米销售价格分析：起价4500元/平方米，销售均价为5500平方米，最高价格为6100元/平方米。销售进度分析：截止现在，其销售过半。六月六月 22 22思源顾问思源顾问7676 除上述高新西区进驻的企业集团外，高新西区还大致分布着近1100家中小企业，该部门企业主要从事软件产业外包业务、软件生产物流，部分为中小型医药生产企业或代理企业。3 3、高新西区代表企业生产基地分析、44、高新西区代表企业生产基地分析 六月六月 22 22思源顾问思源顾问7777泛郫县区域内办公市场发展结论泛郫县区域内办公市场发展结论 1、 现代工业港区域办公市场价格相对城区写字楼市场价格较便宜，市场价格在2800元/平方米，未来时间价格上涨空间较大； 2、伴随高新西区IBM、英特等国家著名企业的落户与西区地产市场开发的持续升温，带动了项目所在区域内复合办公市场价格的上涨，估计未来还有较大的涨幅； 3、伴随地产住宅投资的大压，项目所在区域内的办公投资市场将被人越来越看中，未来区域市场将改变现有的自用为主的模式，投资比例将得到大幅度提升； 4、项目区域市场目前的产品形态多以企业联合自建为主，其次是45、购买别墅等，估计在未来时间，在区域内工业地产产品形态分布结构中，别墅等产品形态将会越来越多； 5、在未来时间内，项目区域内的办公需求市场客户在现有的中小型成长企业为主的需求形式会得到继续发展，其主要会集中的投资、高新科技及三产业相关企业等方面。六月六月 22 22思源顾问思源顾问7878根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析根据竞争态势，对位于价值链高端的八种企业行为需求满足度进行分析六月六月 22 22思源顾问思源顾问7979通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，通过竞争项目分析，技术研发供应量和需求满足度较高，存在较大的市场风险存在较大的市场风险1 1、46、技术研发、技术研发2 2、生态办公、生态办公3 3、原料加工、原料加工4 4、半成品加工、半成品加工5 5、会议培训、会议培训6 6、商务居住、商务居住7 7、物流仓储、物流仓储8 8、产成品加工、产成品加工六月六月 22 22思源顾问思源顾问8080纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析47、竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问8181第三维度分析第三维度分析限制性条件下的敏感性分析限制性条件下的敏感性分析价值最大化通过供需分析形成核心竞争力充分考虑各种开发限制条件现有条件现有条件土地属性土地属性政府预期政府预期开发48、资金开发资金六月六月 22 22思源顾问思源顾问8282前提：本案地块优劣势及限制性条件分析前提：本案地块优劣势及限制性条件分析启示：根据本案地块针对9个因素做以优劣势的分析可知：本案易于满足对商务氛围、商务配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同时对租售成本、生态环境、交通便利、个性发挥等因素敏感性较高的需求有吸引力。六月六月 22 22思源顾问思源顾问8383基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析基于限制性条件对潜在的七种需求进行敏感度分析5 5、商务居住、商务居住6 6、物流仓储、物流仓储7 7、生态办公、生态办公1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、产成品加49、工、产成品加工4 4、会议培训、会议培训六月六月 22 22思源顾问思源顾问84841 1、原料加工、原料加工基本可行基本可行结论：结论： 本案原料加工用途的优劣势恰好能与项目的特性相符合，发挥了项目的优势，回避了项目的劣势。对于原料来说，其生产一体化操作等具有一定的可行性。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问85852 2、产成品加工、产成品加工可行可行结论：结论： 由于产成品加工各方面要素与本案要素相符合，故项目发展产成品加工是可性的六月六月 22 22思源顾问思源顾问86863 3、半成品加工、半成品加工可行可行结论：结论：半成品加工对商务氛围、形象昭示、商务配套、个性发挥、休闲资源要50、求不高，与项目要素相符合六月六月 22 22思源顾问思源顾问87874 4、会议培训、会议培训不可行不可行结论：结论： 本案作会议培训不具备优势。且劣势方面敏感性系数突出。六月六月 22 22思源顾问思源顾问88885 5、生态办公、生态办公基本可行基本可行结论：结论： 本案作为生态办公基本可行，且优势方面敏感性系数稍微突出，对于生态办公来说，可行性较大。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问89896 6、物流仓储、物流仓储基本可行基本可行结论：结论： 与本案区位、未来交通条件、生态环境、个性发挥因素与企业展示具有较高融合度，存在可行性。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问90907 7、51、商务居住、商务居住可行可行结论：结论： 本案地块特性与商务居住所关注的生态环境、商务配套、个性发挥等因素融合度比较高，因此，商务居住在本案是可行的。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问9191敏感性分析得出可能的需求方向敏感性分析得出可能的需求方向1 1、原料加工、原料加工2 2、物流仓储、物流仓储3 3、半成品加工、半成品加工4 4、产成品加工、产成品加工5 5、商务居住、商务居住6 6、生态办公、生态办公1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、产成品加工、产成品加工4 4、生态办公、生态办公5 5、商务居住、商务居住6 6、物流仓储、物流仓储7 7、培训会议、培训52、会议敏感性过滤六月六月 22 22思源顾问思源顾问9292纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的53、组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问9393基于三维分析的细分化市场需求基于三维分析的细分化市场需求1 1、原料加工、原料加工2 2、物流仓储、物流仓储3 3、半成品加工、半成品加工4 4、产成品加工、产成品加工5 5、商务居住、商务居住6 6、生态办公、生态办公六月六月 22 22思源顾问思源顾问9494需要进一步思考的问题需要进一步思考的问题u任何一种单一的细分市场均存在同质的可替代产品。任何一种单一的细分市场均存54、在同质的可替代产品。u如何突出本案目标市场的差异化定位，剔除替代产品进而规避如何突出本案目标市场的差异化定位，剔除替代产品进而规避开发风险？开发风险？六月六月 22 22思源顾问思源顾问9595组合集中化的细分市场组合集中化的细分市场将细分的市场进行集中化组合，将形成一个将细分的市场进行集中化组合，将形成一个全新的市场！全新的市场！六月六月 22 22思源顾问思源顾问9696图示说明图示说明43211 23 4市场细分集中化组合六月六月 22 22思源顾问思源顾问9797组合细分市场的价值组合细分市场的价值形成新市场形成新市场细分市场组合生态办公产成品加工半成品加工原料加工商务居住仓储物流原料55、加工半成品加工产成品加工物流仓储生态办公商务居住六月六月 22 22思源顾问思源顾问9898本案目标市场的最终组合化定位本案目标市场的最终组合化定位商务居住产成品加工原料加工半成品加工仓储物流生态办公六月六月 22 22思源顾问思源顾问9999在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？在符合目标市场定位条件下，如何创新市场定位？六月六月 22 22思源顾问思源顾问100100市场定位要有战略高度市场定位要有战略高度u定位至少要有定位至少要有5 5年的区域超前性；年的区域超前性；u定位至少要有定位至少要有2 2年的成都区域内超前性（成都乃至西南区域）；年的成都区域内超前性（成都乃至西南区域）；56、确保项目进入市场时的明显领先性！六月六月 22 22思源顾问思源顾问101101市场定位必须从目标市场出发市场定位必须从目标市场出发市场定位商务居住产成品加工原料加工半成品加工仓储物流生态办公六月六月 22 22思源顾问思源顾问102102企业制造产业园企业制造产业园& &生态办公区生态办公区u通过打造第二产业为主的制造产业园为主，辅以一部分生态办公区，把现有优势和机会扩大到最大程度；u通过定位更具辐射效应的制造产业园形成集聚，形成对成都乃至西南的辐射；本案市场定位本案市场定位六月六月 22 22思源顾问思源顾问103103纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，57、明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定58、位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问104104从组合化目标市场出发，寻找目标客群从组合化目标市场出发，寻找目标客群六月六月 22 22思源顾问思源顾问105105目标客群需求应具有的特征目标客群需求应具有的特征目标市场定位产成品加工产成品加工半成品企业半成品企业物流仓储物流仓储商务办公商务办公生态办公生态办公原料加工原料加工商务居住产成品加工原料加工半成品加工仓储物流生态办公六月六月 22 22思源顾问思源顾问106106潜在客群需求特征分析仓储物流仓储物流n以低成本、交通便捷作为物流陪送中心的首选之地产成品加产成品加工工n在消费终端或是项目59、生产线上，按流程对企业产成品进行包装半成品加半成品加工工n一部分高新企业多选择工业园区对半成品进行加工，以便直接入市，减少企业成本商务居住商务居住制造业企业多以郊区、低成本、交通便捷的区域作为原料加工场所；生态办公生态办公n越来越多的企业关注休闲健康，三生态环境中获取工作和生活的乐趣；原料加工原料加工n企业高层首脑在商务活动、商务交流、商务接待中实现办公需求；六月六月 22 22思源顾问思源顾问107107目标客群特征描述目标客群特征描述u具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以部分具有一定的综合实力的企业，他们多经营第二产业为主要，辅以部分物流等；物流等；u企业（机构）的运营60、特征具有某种相对独立性；企业（机构）的运营特征具有某种相对独立性；u企业在一定的时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，企业在一定的时期有战略性扩张需求，需兼并或收购一些业务体系，进入新的市场空间，并对工业园办公物业具有要求；进入新的市场空间，并对工业园办公物业具有要求；u外资、外埠第二产业类企业进入成都市场，设置机构和公司。外资、外埠第二产业类企业进入成都市场，设置机构和公司。 六月六月 22 22思源顾问思源顾问108108潜在目标客群的来源地潜在目标客群的来源地u从组合化市场需求出发，本案潜在目标客群的来源有以下四从组合化市场需求出发，本案潜在目标客群的来源有以下四级市场地区：级61、市场地区：江浙、福广、台湾江浙、福广、台湾地区地区成都本地区成都本地区泛西南地区泛西南地区海外地区海外地区一级目标市场地区二级目标市场地区三级目标市场地区四级目标市场地区六月六月 22 22思源顾问思源顾问109109本案的目标客群是谁？本案的目标客群是谁？?六月六月 22 22思源顾问思源顾问110110本案目标客群定位本案目标客群定位（1 1）成都本地企业，包括民营、国有企业等）成都本地企业，包括民营、国有企业等（2 2）需要拓展成都市场和西南市场的江浙、福广、台湾等地）需要拓展成都市场和西南市场的江浙、福广、台湾等地的民营企业的民营企业（3 3）需进入西南市场的外资企业）需进入西南市场的62、外资企业（4 4）泛西南等其他地区进蓉大型企业）泛西南等其他地区进蓉大型企业 注：以上企业产业形式以以第二产业为主六月六月 22 22思源顾问思源顾问111111（1 1）成都本地企业）成都本地企业u成都本土成长起来的民营企业，尤其是市内外溢的有规模扩成都本土成长起来的民营企业，尤其是市内外溢的有规模扩张需求的民营企业，以及郫县本地发展壮大的企业；张需求的民营企业，以及郫县本地发展壮大的企业；u成都民企与其他类型企业合资、合作企业，需要新的办公空成都民企与其他类型企业合资、合作企业，需要新的办公空间；间；u外地进入成都有一定时间的准成都民营企业，其办公条件有外地进入成都有一定时间的准成都民营企63、业，其办公条件有改善需求；改善需求；u由高新西区带来的相关高新技术企业等。由高新西区带来的相关高新技术企业等。六月六月 22 22思源顾问思源顾问112112（2 2）江浙、福广、台湾等地民营企业）江浙、福广、台湾等地民营企业u江浙、福广、台湾等地民营经济蓬勃发展，存在大量的民营企江浙、福广、台湾等地民营经济蓬勃发展，存在大量的民营企业；这些民营企业经过这些年的积累发展，已经进入西南市场业；这些民营企业经过这些年的积累发展，已经进入西南市场的扩张阶段，他们急需在更高的对接平台上拥有新的成长空间；的扩张阶段，他们急需在更高的对接平台上拥有新的成长空间；u随着这些民营企业的成长，它们也需要自己在成64、都新的制造、随着这些民营企业的成长，它们也需要自己在成都新的制造、加工、办公空间；加工、办公空间；u这些外地民企进入成都，资金充裕，对于区域内外部沟通不敏这些外地民企进入成都，资金充裕，对于区域内外部沟通不敏感。感。六月六月 22 22思源顾问思源顾问113113（3 3）需进入西南市场的跨国公司（入）需进入西南市场的跨国公司（入IBMIBM）u随着西南市场的发展，国外大型企业都开始争夺这个大蛋糕；随着西南市场的发展，国外大型企业都开始争夺这个大蛋糕；而进入西南市场的最佳平台和窗口就是成都，占领成都，就等而进入西南市场的最佳平台和窗口就是成都，占领成都，就等于占据了西南市场的高地。于占据了西南65、市场的高地。u根据跨国企业投资产业的转移变化，下一阶段将会大量进入中根据跨国企业投资产业的转移变化，下一阶段将会大量进入中国市场的行业企业主要是：电子通讯类企业、重化工企业等。国市场的行业企业主要是：电子通讯类企业、重化工企业等。114114（4 4）泛西南地区进蓉大型企业泛西南地区进蓉大型企业 u大成都地区存在大量的国有或国有控股大型企业集团，它们的大成都地区存在大量的国有或国有控股大型企业集团，它们的异地扩张需要新的承载空间；异地扩张需要新的承载空间；u大成都地区（绵阳、德阳等）企业集团的功能部门外迁，如发大成都地区（绵阳、德阳等）企业集团的功能部门外迁，如发展需求等；展需求等；u这些企业66、可能会在成都成立再加工基地或者生态办公中心等。这些企业可能会在成都成立再加工基地或者生态办公中心等。六月六月 22 22思源顾问思源顾问115115不同产品的开发以满足潜在目标客群的不同需求不同产品的开发以满足潜在目标客群的不同需求u从本案的市场定位出发，主要以三类不同产品来满足潜在目从本案的市场定位出发，主要以三类不同产品来满足潜在目标客群的不同需求：标客群的不同需求：定制化产品定制化产品品牌化产品品牌化产品大众化产品大众化产品以商务居住满足企业及区域生活需求以商务居住满足企业及区域生活需求以独栋商务别墅满足品牌客户的需求以独栋商务别墅满足品牌客户的需求以制造、加工工厂满足大众客户的需求以制67、造、加工工厂满足大众客户的需求六月六月 22 22思源顾问思源顾问116116潜在目标客群对不同产品的需求度评估潜在目标客群对不同产品的需求度评估大众化产品品牌化产品定制化产品跨国企业泛西南等制造型企业江浙、福广、台湾等地民企成都本地企业不同产品需求客群来源六月六月 22 22思源顾问思源顾问117117纲纲要要一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略二、第一阶段市场调研工作成果汇总二、第一阶段市场调研工作成果汇总三、针对本案三、针对本案SWOTSWOT进行深入分析进行深入分析四、第一维度分析四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向细分企业需求，68、寻找价值最大化方向五、第二维度分析五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海分析竞争态势，发现蓝海六、第三维度分析六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析基于限制性条件进行敏感性分析七、市场定位七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位满足三个维度的组合化市场定位八、客群定位八、客群定位以创新型产品满足目标客群以创新型产品满足目标客群九、对于市场定位的验证性分析九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？借势？跳出？超越？六月六月 22 22思源顾问思源顾问118118是否能够有效实现是否能够有效实现“借势、跳出、超越借势、跳出、超越”？六月六月 22 22思源顾问思源顾问119119借用高新69、西区规划建设的影响之势借用高新西区规划建设的影响之势u高新西区的规划建设将直接影高新西区的规划建设将直接影响本案的定位与发展方向，充响本案的定位与发展方向，充分利用高新西区的影响力，是分利用高新西区的影响力，是本案的关键；本案的关键；u同时，本案还要积极利用高新同时，本案还要积极利用高新西区的规划建设对区域经济带西区的规划建设对区域经济带来的推动作用，提前做好发展来的推动作用，提前做好发展商务办公、制造加工业、物流商务办公、制造加工业、物流仓储等产业。仓储等产业。高新西区物流仓储制药业制造业高新产业六月六月 22 22思源顾问思源顾问120120跳出区域市场限制跳出区域市场限制放眼中国西部放眼70、中国西部郫县现代工业港郫县现代工业港 成都高新西区成都高新西区成都成都突 破 常 规 性 地 域 约 束实现价值最大化成渝成渝西部西部价值最高点u独特的产品创新、多元独特的产品创新、多元功能组合、特色文化元功能组合、特色文化元素等形成竞争优势，跳素等形成竞争优势，跳出单一工业地产开发模出单一工业地产开发模式，有利于在市场中占式，有利于在市场中占领先机，树立良好的品领先机，树立良好的品牌形象；牌形象；u项目立足高新西区市场，项目立足高新西区市场，吸引成都市场，服务成吸引成都市场，服务成渝市场和西部市场。渝市场和西部市场。六月六月 22 22思源顾问思源顾问121121超越超越全面提升项目价值全面提升项目价值总部办公生态办公SOHO办公郊区厂房企业制造产业园政府期望产业地产工业用地价值最大化后现代产业园示范项目超越常规郊区产品，定位新生代郊区工业园区超越地块性质、概念约束、政府期望，实现真正的价值最大化生态办公区第一阶段工作汇报完毕第一阶段工作汇报完毕