1、温江区温泉大道三段地块可行性研究报告成都温江项目存在的疑问问题问题1 1：城市的快速发展是否带给我们产业价值新一轮超越的机会？：城市的快速发展是否带给我们产业价值新一轮超越的机会？问题问题2 2：是否要实现土地性质的转变？：是否要实现土地性质的转变？问题问题3 3：我们区域房地产的发展状况怎么样？：我们区域房地产的发展状况怎么样？问题问题4 4：我们打造什么样的房地产产品来推动区域的房地产发展？：我们打造什么样的房地产产品来推动区域的房地产发展？报告框架城市简介地块评估市场分析客源情况问题问题 ：这是怎么样的一个城市？：这是怎么样的一个城市？成都，四川省省会，位于中国西南，地处成都平原腹心地带2、。总面积1.24万平方公里，其中中心城区面积283.86平方公里。成都平原海拔高度540米左右，属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温16.7，年平均降雨量945.6毫米，年无霜期337天以上。成都城区绿化覆盖率为39.12%，全市森林覆盖率达36.15%。成都市辖9区4市6县，户籍人口约1200万。成都是国务院确定的中国西南地区的科技中心、金融中心、商贸中心，交通枢纽和通讯枢纽。城市简介城市简介成都概况成都概况成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。成都作为西部重镇，城市经济发展迅速，城市化进程快速。 成都近年来，成都GDP增长迅速，GDP增长率的增长态势3、明显。2010年成都市实现生产总值5551.3亿元，同比增长15%。成都近年来日益趋好的经济形势和充足的人口，支撑了成都的房地产发展。成都近年来日益趋好的经济形势和充足的人口，支撑了成都的房地产发展。 成都近年来人口稳定增长，目前成都户籍人口达到近1150万人。城市简介城市简介GDP与人口与人口城市城市固定资固定资产投资产投资房地产房地产投资投资房产投房产投资比例资比例成都 4255.4 1278.330%重庆 6934.8 1620.2623%昆明 2160.88 440.6820%南宁 1483.02 317.521%贵阳 1019.31 310.6830%20102010年成都年成都周边4、城市投资情况周边城市投资情况 2008、2009年成都房产投资所占固定资产投资比例出现一定的下滑。但随着2010年成都经济的勃发，房产投资总额1278.3亿元达到了一个新的高峰，同比增幅达到30%； 就2010年周边城市投资情况，成都房地产投资比例最高，且房地产投资额紧次重庆。成都房地产市场整体发展水平发达，并维持着较快的发展速度。成都房地产市场整体发展水平发达，并维持着较快的发展速度。城市简介城市简介投资情况投资情况都市区以内为一体化的城市地区，由七个卫星城与中心城共同构成的高度城市化和现代化的城市群，是形成成都现代化都市的主体。一主一主：以城市中心区为核心地位，构建南北、东西两条十字交叉轴5、线，集中布臵城市公共设施，形成新的城市中心区。两次两次：位于主城区南、北两个发展方向的华阳、双流、新都青白江组团作为城市的主要发展区域，构建华阳和新都两个综合性次中心区。多核多核：其他组团（如温江、龙泉、郫县等）都是重要的城市功能增长核，起到不同职能的分中心作用。作为“多核”重要组成的温江，成为成都不可或缺的重要组团。作为“多核”重要组成的温江，成为成都不可或缺的重要组团。温江城市简介城市简介城市规划城市规划以成都城心地域为中心，半径3050公里的地域。其空间范围包括双流、双流、新都、郫县、温江、龙泉驿的全部区域以及青白江、新津、崇州、彭州、都江堰等地的部分区域。这一圈层与成都的车程距离在306、分钟以内，受成都辐射影响最大，与成都经济社会联系最为密切。在成都经济圈的未来发展中，这一圈层与核心层高度互动、一体化，成为人流、物流、资金流、信息流高度集聚的区域。因此，也被称为“半小时经济圈”。温江区正处于半小时经济温江区正处于半小时经济圈内，与中心城区紧密联系、高度互动。圈内，与中心城区紧密联系、高度互动。温江城市简介城市简介紧密层规划紧密层规划宗地温江区温江区绕城高速三环路二环路一环路温江归为成都市管辖后城市联动性更温江归为成都市管辖后城市联动性更强。强。距成都市中心城区15公里，距双流国际机场18公里。城市简介城市简介温江温江温江区位于成都平原腹心，属于成都市主城区。东临成都市青羊区，7、南毗双流县，西接崇州市，北靠郫县、都江堰市。温江河流均属岷江水系。境内四条大河-金马河、杨柳河、江安河、清水河自西北向东南呈扇状分布，其走向与县境地势一致，由西北流向东南，占地面积9.67平方公里，为全区总面积的3.5%。全区水资源总量6.239亿立方米，其中，地表水4.534亿立方米；地下水1.705亿立方米，可开采量1.42亿立方米。拥有如此有优良的生态资源；温江一直是已养老；养生著称的。温江区凭其较优的生态环境，吸引外地客户来此臵业。温江区凭其较优的生态环境，吸引外地客户来此臵业。城市简介城市简介温江概况温江概况0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%05018、00150200250温江年度生产总值生产总值（亿元）增长率（%）262830323436382002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010温江年度人口总量户籍人口近年来温江区经济发展迅速，人口规模持续增长。近年来温江区经济发展迅速，人口规模持续增长。城市简介城市简介温江温江GDP与人口与人口0%10%20%30%40%050100150200250200220032004200520062007200820092010固定资产投资房地产投资房地产投资比例（%）温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健。温江政府重视房地产投资，近年来趋于稳健。城市简介城市9、简介温江投资情况温江投资情况八大片区错位发展八大片区错位发展，打造温江“新引擎” ，这八个城市综合体在产业定位上着眼于错位发展，根据各自的资源条件、现有产业基础、经济要素等确定重点发展方向，避免了片区之间的产业同构和恶性竞争。 在八大功能片区的打造中，将把产业发展和城市建设有机结合起来，以产业聚集促进城市发展，以城市发展带动产业繁荣，从而实现每个片区都成为产业强劲、环境优美、社会和谐的城市综合体。地块临近金马片区和外光华经济生活区，属两规划咽喉之地，享受到两区的有地块临近金马片区和外光华经济生活区，属两规划咽喉之地，享受到两区的有利规划利规划。八大片区规划八大片区规划光华涉外经济生活区科技城片10、区成都国际医学城片区四川文化产业园区金马国际体育城片区和盛职教片区国际乡村度假产业片区现代农业产业片区城市简介城市简介温江规划温江规划以建设国际一流的标准赛马场为切入点，将打造成集旅游、休闲、度假、娱乐、竞技为一体的亚洲一流运动产业新城，这里还将沿金马河近12公里的岸线，打造西部生态最好的国际自行车赛道，国际体育城将分为三个板块，一是专业体育竞技板块，占地约8.1平方公里，含成都国际马术体育公园、NBA场馆等；二是体育休闲体验板块，占地约7.2平方公里，含电子竞技主题公园、金马湖水上运动公园、国际自行车赛道、沙滩俱乐部、TOP高尔夫等；三是商务配套板块，占地8.7平方公里，含原创音乐基地、泰迪11、熊亲子主题公园、新天地 、特色商业风情街等。城市简介城市简介金马规划金马规划 温江新城位于成都市西部，是国家级“温郫都”生态建设示范区的一部分。 温江新城概念性规划占地约温江新城概念性规划占地约1818平方公里平方公里，西邻老城区，东至成都外环路仅6公里，北有成温邛高速公路，南至双流国际机场21公里。 两区是指：成温邛路以南、公金路以西、光华大道两侧的地段为城市新中心区，科科创中心、总部经济区、文化会展、商业中创中心、总部经济区、文化会展、商业中心多功能融合心多功能融合，总面积6平方公里。新城组团，重点发展面向成都中心城人口的生态型高尚住宅区，即生态人居中心区。 总之，温江新城是具有行政办公、12、商业、温江新城是具有行政办公、商业、文化会展等城市中心职能，具有良好人居文化会展等城市中心职能，具有良好人居环境的城市综合新区环境的城市综合新区。温江温江新城进一步新城进一步带动了整个温江的经济带动了整个温江的经济面日益向好；温江新城的发展将带动本面日益向好；温江新城的发展将带动本区域的迅速发展。区域的迅速发展。宗地新城区域新城规划城市简介城市简介温江新城规划温江新城规划问题问题 ：地块是怎么样的？：地块是怎么样的？宗地距绕城高速10公里光华大道光华大道温泉大道温泉大道老城区区政府区政府宗地位于海峡两岸科技产业园区内；距温江区政府宗地位于海峡两岸科技产业园区内；距温江区政府4 4公里临近温江新13、城和公里临近温江新城和鱼凫别墅鱼凫别墅区区。地块评估地块评估宗地位臵宗地位臵成立于年的成都海峡两岸科技产业开发园总规划面积平方公里的成都海峡两岸科技园，是西部惟一的国家级海峡两岸科技产业开发园，园区内科技创新中心大楼、投资服务中心、储运中心、金融保险、科研教育、医疗保健、治安安全机构等服务齐全。重点企业构成有：食品业：安德鲁森、统一企业、娃哈哈、青岛啤酒等印务包装行业:中粮包装、冠昌企业、四川锦丰纸业等生物医药行业：西藏藏药股份有限公司、成都柯邦药业、四川亚泰药业等建材行业：四川升达林业产业、四川光华特种玻璃公司等电子机械行业：四川南骏汽车、四川乐驰电子科技有限公司等纺织服装行业：成都新世纪鞋14、业有限公司、成都奇丽鞋业有限公司等110海峡两岸科技园带动了区域的经济发展海峡两岸科技园带动了区域的经济发展; ;园区众多企业为区域提供了充足的客源园区众多企业为区域提供了充足的客源海峡两岸科技园区海峡两岸科技园区地块评估地块评估宗地至成都至金马组团双向6车道宗地交通出行私家车通达性强；但公交便捷度较差宗地交通出行私家车通达性强；但公交便捷度较差地铁4号线 地块紧邻温泉大道三段，该路况为双向6车道城市主干道。交通条件交通条件地块评估地块评估成都地铁4号线为东西方向内部填充线，西起温江，东止于西河站，线路全长38.9公里，设车站19座。其中，地下线长约20.21公里，地上线长约18.69公里；高15、架车站8座，地下车站11座。预计2009年底动工，2014年通车运行地铁规划地铁规划地块评估地块评估家乐福（拟建）台湾新光三越（拟建）肯德基碧落湖公园温江城市公园西南财大同人医院涌泉实验学校鱼凫国都宗地区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。区域周边基本无配套可言，目前主要仍需依靠温江老城区的配套。金马国际经济圈花样年花样城配套区域配套区域配套地块评估地块评估宗地对面的高压线电线杆紧邻地块宗地北面的饲料厂宗地西面宗地内部宗地北面宗地东侧宗地东侧是饲料厂工房地块方正，利于规划；宗地为毛地，开发进度受到制约；地块紧邻高压地块方正，利于规划；宗地为毛地，开发进度受到制约；地块紧邻高16、压线、饲料厂，受到一定的影响。线、饲料厂，受到一定的影响。紧邻宗地的绿化带宗地现状宗地现状地块评估地块评估StrengthStrength优势分析优势分析品牌口碑品牌口碑集团需凭借较强的开发实力，在温江乃至于大成都赢得品牌口碑区域发展区域发展地块位于海峡两岸科技园区产业带区域认知度高出行便捷出行便捷宗地紧邻城市主干道，出行十分便捷区域环境区域环境区域绿化较高，宜居温江口碑显著WeaknessWeakness劣势分析劣势分析捷运系统捷运系统目前周边公交路线较为缺乏，随着区域的发展，公交系统将日趋完善周边配套周边配套目前周边配套严重缺乏地块开发地块开发地块开发需要拆迁，影响未来项目的工程进度宗地周17、边宗地周边地块南侧有高压线，地块东邻饲料厂，对于未来项目销售有压力地块优劣势分析地块优劣势分析地块评估地块评估问题问题 ：我们面对怎么的市场环境？：我们面对怎么的市场环境？237023701980198018411841188818888388382055205597897828242824202820288288286783678301000200030004000500060007000800005001000150020002500300020072008200920102011年度成交供应面积（万方）成交面积成交均价成都市场近限购令之后，成交结构主要及集中在郊县区域，不少开发商陆续抢占18、郊县市场，为此郊县商品房供应量逐渐增长，大成都均价涨至7428元/平米，达到历史新高。1981981010151572722572572912911611612182181331336 61641642992991821821501501211219191126126172172235235310310214214263263230230112112969615415474287428010002000300040005000600070008000050100150200250300350月度成交供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平方米）成都限购令（限主城区）之后我市成交量少量回19、落，郊县区域成交情况日益趋成都限购令（限主城区）之后我市成交量少量回落，郊县区域成交情况日益趋好，价格也稳中见涨。好，价格也稳中见涨。成都限购令成都限购令从年度成交图表来看：2010年至11年5月整体市场供求关系稳定。从价格来讲除08年受不可抗力因素影响导致价格出下滑落外，近2年来大成都整体均价是稳步上涨的。市场分析市场分析成都市场供应与成交成都市场供应与成交温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一温江区属于非限购区域，受政策影响较小，目前主要分流到一些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势些投资客和外地客户在该区域购房，成交价格呈现上涨趋势至限购令之后，温江市场2020、10年7、8 、9月份房产成交较为低迷；至2011年初总体成交较为平稳，2011年5月温江单价已达5746元/平米，已达历史新高。从年度成交来看：温江整体市场除08年不可抗力影响外处于供大于求；09年、10年市场反弹；成交回暖，需求再次爆发，从11年调控年（限购、限贷）来看整体市场供求稳定；但年度市场供小于求；市场机会点大。成都限购令成都限购令市场分析市场分析温江市场供应与成交温江市场供应与成交宗地花样年花样城佳兆业丽晶港珠江御景湾先生别墅美泉纪鸿源星睿城别墅住宅市场分析市场分析周边项目一览表周边项目一览表 目前大开发商加入竞争当中，花百里、珠江集团、佳兆业等大型开发商已进入本板块，品牌竞争压21、力较大； 板块内项目中，花样年花样城、珠江御景湾、佳兆业丽晶港的总建均在30万平米以上的大型社区，其花样年花样城总建达到60万平米；佳兆业丽晶港达到70万平米 板块内在售项目中珠江御景湾属于城市综合体项目，佳兆业丽晶港体量较大，花样年花样城与本地块较为接近，对本案威胁较大。案名案名开发商开发商容积率容积率总建总建（万）（万）物业类别物业类别备注备注花样年花样城成都花百里臵业3.6660高层3期在售珠江御景湾成都珠江润景地产4.77 50高层1,2期在售佳兆业丽晶港四川天姿臵业3.9470高层3期在售整体市场已高层住宅为主；区域内在售项目都具有一定的规模性整体市场已高层住宅为主；区域内在售项目都22、具有一定的规模性市场分析市场分析项目概况项目概况案名案名在售物业类型在售物业类型均价均价（元（元/ /）在售主力面积在售主力面积（）（）主力总价主力总价（万元）（万元）花样年花样城高层住宅4500二房8136.45珠江御景湾高层住宅7600（精装1500）四房162123佳兆业丽晶港高层住宅6000三房12173 目前板块在售项目的主力户型跨度较大，产品线丰富，臵业需求点多。 在售项目的毛坯均价在6000元/平米左右，花样年花样城地段位于新城规划外目前区域地段较差，配套不成熟所以价格为4500元/平米； 板块在售项目的单价及总价段跨度较大，客源层较为丰富。区域内主力户型为经济型区域内主力户型为23、经济型2 2房，舒适型房，舒适型3 3房，奢享型房，奢享型4 4房均有，价格房均有，价格跨度较为明显跨度较为明显市场分析市场分析价格研究价格研究案名案名开盘时间开盘时间均价均价（元（元/ /）总建总建（万）（万）推量推量（万）（万）去化量去化量（万）（万）剩余量剩余量（万）（万）去化率去化率年去化量年去化量（万）（万）花样年花样城2008.0345006028.1922.5637.4480%6.94（3个月）珠江御景湾2009.127600509.655.6444.3658%3.56（7个月）佳兆业丽晶港2008.1060007057.4541.6628.3473%15.6（8个月） 结合区位24、优势，本案临近花样年花样城去化量多在7 7万平米左右； 丽晶港最靠近青羊区，且临近岷江水系，景观资源较好，使得去化量非常高；珠江御景湾精装修且主力在售大户型产品总价过高导致成交处于低位，花样年因为地块配套不成熟等原因所以去化量一般。区域内项目去化量参差不齐，说明快客源对项目品质，性价比要求较区域内项目去化量参差不齐，说明快客源对项目品质，性价比要求较高。同时也为本案未来获取高溢价提供了机会点。高。同时也为本案未来获取高溢价提供了机会点。市场分析市场分析体量研究体量研究 区域内目前在售项目的附加值较高，附加值基本占到建筑面积的12%-17%，多为赠送大面积阳台，以及飘窗和入户花园设计； 在户型设25、计方面，丽晶港的赠送率最高达30%。附加值的设臵成为市场主流，性价比成为客户消费选择的主要关注点之一。附加值的设臵成为市场主流，性价比成为客户消费选择的主要关注点之一。为半赠送面积为半赠送面积为全赠送面积为全赠送面积珠江御景湾4房162.00实得190 花样城2房81.00实得91 丽晶港3房121.48实得158 花样年花样城花样年花样城珠江御景湾珠江御景湾佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港市场分析市场分析户型研究户型研究案名案名建筑风格建筑风格立面材料立面材料颜色颜色花样年花样城现代风格面砖+涂料灰色+白色珠江御景湾简欧风格基座石材，外墙涂料白色佳兆业丽晶港新古典主义石材+涂料浅黄色+灰色 在售项目26、中，花样城的建筑风格是现代简约，珠江御景湾为简欧， 佳兆业丽晶港为新古典主义 在售项目的立面颜色风格各异。在售项目的视觉最好的是丽晶港；新古典主义对客户有一定青眯。在售项目的视觉最好的是丽晶港；新古典主义对客户有一定青眯。花样年花样城花样年花样城珠江御景湾珠江御景湾佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港市场分析市场分析立立面研究面研究案名案名绿化率绿化率景观设计公司景观设计公司景观风格景观风格景观诉求景观诉求花样年花样城33%美国贝尔高林景观设计公司东南亚风格四大主题公园分布四周，一期“森林湖泊”，二期“花园国度”，三期“金色果园”，四期“银杏名园”珠江御景湾41.9%成都珠江投资有限公司法式风格近100027、0香榭丽舍景观中轴园林是社区最核心的景观之一，运用门楼、草坪及铺地，钟楼、雕塑、喷泉等法式主题元素，创造出一个环水城堡般的经典法国宫廷景象，以浓绿的艺术气质，滋养上层生活的宁静安逸。佳兆业丽晶港35%易道环境规划设计有限公司地中海风情地中海风情皇家园林为主在售项目中景观塑造品质感较好，本案未来均做出较好的园林景观与之抗衡。在售项目中景观塑造品质感较好，本案未来均做出较好的园林景观与之抗衡。花样年花样城花样年花样城珠江御景湾珠江御景湾佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港市场分析市场分析景观研究景观研究案名案名售楼处设臵售楼处设臵售楼处内部表现售楼处内部表现销售人员素质销售人员素质 样板房样板房景观示范区景观28、示范区花样年花样城会所专设较好较高2间有（表现力强）珠江御景湾会所专设较好较高有有（表现力一般）佳兆业丽晶港会所专设较好较高4间有（表现力强） 在售项目现场表现力均较好，且基本都有样板房和景观示范区的设臵。周边项目均有景观示范区设臵，花样年花样城已纯现房销售未来对本案威周边项目均有景观示范区设臵，花样年花样城已纯现房销售未来对本案威胁最大，本案需先做好景观示范区来确保项目在区域中的形象胁最大，本案需先做好景观示范区来确保项目在区域中的形象珠江御景湾珠江御景湾佳兆业丽晶港佳兆业丽晶港花样年花样城花样年花样城市场分析市场分析现场表现现场表现项目名称鸿源星睿城开发商成都鸿源星臵地有限公司地理位臵温江29、南熏大道三段366号（西南财大东校门正对面）占地面积1.9765万方总建筑面积10.0863万方容积率4.0绿化率35%产品形态高层住宅外立面Art-deco建筑设计中铁工程设计院有限公司总户数960户户型区间36-110当期主力面积/开盘时间预计8月开盘价格预计5200元/鸿源星睿城鸿源星睿城市场分析市场分析未售项目概况未售项目概况项目名称美泉纪开发商四川美丽家园房产有限公司地理位臵温江鱼凫国都温泉大酒店向金马镇方向100米占地面积6.67万方总建筑面积0.31万方容积率0.5绿化率50%产品形态叠拼、双拼、联排外立面中式景观设计/总户数140户户型区间145-268当期主力面积14515830、216 开盘时间2008年2月销售价格8000元/平米总价116-214万美泉纪美泉纪市场分析市场分析渔凫温泉板块渔凫温泉板块项目名称先生别墅开发商成都金利房地产开发有限公司地理位置温江鱼凫温泉旁占地面积6.4668万方总建筑面积5.6670万方容积率0.65绿化率40%产品形态双拼、联排外立面美式景观设计思创集团总户数158户户型区间345-353当期主力面积345开盘时间2009年12月销售价格8500元/平米总价293-300万先生别墅先生别墅市场分析市场分析渔凫温泉板块渔凫温泉板块地块临近花样年花样城，区域条件相似；在占地规模上花样城比本地地块临近花样年花样城，区域条件相似；在占地规模31、上花样城比本地块大；在地块规模上不占优势，考虑本项目未来产品规划较强，本地块大；在地块规模上不占优势，考虑本项目未来产品规划较强，本地块明年年底面世预计价格可以达到块明年年底面世预计价格可以达到56005600元元/ /平米平米品牌品牌区域内有品牌开发商如“花样年”“佳兆业”“珠江集团”等，区域品牌竞争压力大。建筑类别建筑类别区域在售项以高层为主。在售均价在售均价地块周边价格维持在4600元/平米左右；光华大道在售项目均价在毛坯房价格在6000元左右；老城区在售项目均价在5500元左右；金马河别墅区域均价在8000元/平米左右。户型研究户型研究区域高层住宅赠送面积一般在12%17%左右。客源情32、况客源情况价格跨度较大（有高层毛坯房、高层精装房、别墅）有一定的客源支撑且客源层面丰富。市场分析市场分析总结总结问题问题 ：什么人购买这里的房子？：什么人购买这里的房子？35%30%20%15%客源区域客源区域川东（达州、巴中）市区客户温江客户其他区域客源区域分布在：川东、成都市区、少量温江城区和其他区域为主；主要购买目的是：养老客户、自住兼投资客户、海峡两岸科技产业园区的事业型客户为主。市场分析市场分析客源区域客源区域川东（达州、巴中）以普通公务员、生意人为主，看好成都郊县未来发展；投资房产会看中区域发展、开发商品牌、项目规模、产品性价比成都市区青年臵业为主；在城西工作，无法承受主城区的高房价，选择在郊县购买，属于超前消费的有车一族，购买房产最看重交通温江本地本地人购房分为两类人群；一种是拆迁户、一种是改善性客户；看重未来的规划发展和公交捷运度其他区域崇州、外省等事业型客户（已海峡两岸科技园区为主），事业型客户较多市场分析市场分析客户描摹客户描摹THANKSTHANKS