1、升龙又一城商业广场沙盘销讲升龙又一城商业广场沙盘销讲环节一：升龙又一城大沙盘区环节一：升龙又一城大沙盘区讲解重点：区位价值讲解重点：区位价值参照道具：区位沙盘参照道具：区位沙盘耗时：耗时：3 分钟分钟升龙又一城位于高新区的中心位置，科学大道和长椿路交汇处。科学大道东西长 6000米，现宽度超过 60 米，同时现在正在拓宽，路两边拆迁基本已完成，您过来的时候应该都按到了，未来会成为 160 米宽的 BRT 主干线，是高新区的东西向黄金交通主干线；向东 5 分钟车程即可到达贯通郑州南北的西三环和正在修建全程高架的北环，北环高架一单通车，从高新区到中州大道时间也将缩短至 20 分钟；另外彩虹桥地下隧2、道也基本已经完工预计今年将通公交车， 公交车的开通将直接为高新区带来更多的客源， 目前影响高新区发展的主要原因就是客户进不来， 瑞达路作为仅有的交通主干道， 不足与支撑一个区域的快速发展，彩虹桥地下隧道的开通，公交车的通车将直接将高新区和北环、南阳路联系在一起，大量客户可以直接从北环、南阳路快速进入高新区，加大了区域之间的客户流量，区域的发展将提速很多。而且西三环也在修建高架，修通势必很极大提高交通的通达性。向西直通西四环，过西四环继续向西的路段正在建设，通车后将直接达荥阳，随着交通的通畅，荥阳、上街的客户今后也将会有很大一批从高新区进过进入郑州，而科学大道则是必经之路。这条和科学大道相交叉的3、南北向道路是长椿路，向北直通连霍高速，向南连接农业西路，也是是高新区南北交通主干线。另外，地铁 1 号线沿长椿路一路向南，与地铁 8 号线沿科学大道一路向东，双地铁线路。两条线路在升龙又一城商业广场处交汇，后期预计将在次设置一个地铁换乘点。地铁的开通以及换乘点的设计， 客户可以直接从地铁站进入到商业广场， 这种感地铁与商业的无缝对接，除了北京上海一线城市部分商业项目具备，目前郑州市场上是非常罕见，我们项目将实现这一设计，为项目商业提供更加充足的客源。科学大道与长椿路两条大路，地铁 1、8 号线两条地铁线在升龙又一城门前交汇，形成黄金十字交叉点，两条路以及其分支路网基本覆盖了整个高新区 30004、 家企业、4 所大学 13万师生客源、10 余个都市村庄、超过 10 个大型社区，合计将超过 40 万消费人群。说到大学， 这是本项目商业的一个亮点， 离升龙又一城商业广场最近的郑州大学.先不说区域内郑州中学和外国语高中两所重点高中以及其他小学， 单单是郑州大学， 在校大学生和教师已经达 7 万人，再加上周边的西边的郑州市轻工学院、东边的信息工程大学、北边的河南工业大学，在校师生超过 13 万人。另外区域内 3000 多家高新技术企业，容纳了大量高新技术人才，这些技术人才收入高，数量庞大，区域内缺少学生需要的青春消费场所和教职工、企业员工需要的高端消费场所，40 万人的消费需求无法得到正常的满5、足，而又一城商业广场是以主题化、多业态、多功能、档次多元化、开放式的商业中心，也会以主题购物、主题休闲娱乐、主题休闲餐饮、主题文化生活为元素对商业进行配置和包装，完全可以满足13 万师生及 3000 家高新技术企业员工的消费的需要，而且高新区同类型的大型商业广场目前只此一家，区域首席，先入为主。先入为主，对于商业来说也是至关重要的。就拿二七广场来说，作为郑州首个成熟商圈，吸引了大量客户前去。尽管后期郑州商业中心遍地开花，依然无法改变人们认为二七广场是郑州商业中心的事实。而我们项目作为高新区首席商业中心，先入为主，势必第一时间吸纳区域内以及区域周边的客户前来消费， 一旦人们消费形成习惯， 即便后6、期区域有其他商业中心开业，也将很难动摇人们的消费习惯，更何况项目所处位置位于高新区的核心位置，商业业态规划丰富， 能满足各层次客户的需求。 我们不敢保证升龙又一城商业中心未来十几年是最大的最高端的商业中心， 但是我们能影响区域内一代人的消费习惯。 所以就目前的区域商业发展形势来看，升龙又一城商业广场占据了区域内外的天时地利人和等多方优势。升龙又一城的西北方向（激光笔）是高新新城的扩建区域，现在正在施工建设，建成后高新区面积将增加一倍，人口将超过 60 万，更多的大型企业将入驻高新区。请随我来这里， （带领至项目沙盘商业旁）看一下我们商业在项目上坐落的具体位置。环节二：升龙又一城项目沙盘商业旁环7、节二：升龙又一城项目沙盘商业旁讲解重点：商业在项目上的规划位置讲解重点：商业在项目上的规划位置参照道具：项目沙盘参照道具：项目沙盘耗时：耗时：2 分钟分钟整个项目分为 4 个地块，这个地块就是 AB 地块，科学大道和长椿路交汇点，商业广场位于整个 AB 地块的十字路口处，沿科学大道和长椿路均是商业。项目商业体量 10 万方，集中商业 6 万方，是区域内目前在售体量最大，配置最高，业态最全的商业，也是目前区域第一个商业中心。商业中心门前是超 1 万平米的地铁广场，将来地铁 1、8 号线在此交汇。集中式商业上是 2 栋高端写字楼，背后是 120 万平米的升龙又一城（8000 户，含安置区）住宅区。8、8000 户住宅预计入驻超过 3 万住户，加上写字楼 3 万办公人员以及商业自带 1 万工作人员，这个商业的铁杆消费人群预计接近 7 万。另外，地铁 1、8 号线将在广场附近交汇并设立出站口，商业的负一层和地铁线直接驳接，大大增加了商业广场的人流量。请随我这边来看下我们商业广场的模型。 （引导至商业沙盘区）环节三：商业沙盘区环节三：商业沙盘区讲解重点：规划价值、业态价值讲解重点：规划价值、业态价值参照道具：商业沙盘参照道具：商业沙盘耗时：耗时：4 分钟分钟位置位置 1 1：沙盘北侧科学大道旁站立：沙盘北侧科学大道旁站立您所看到就是升龙又一城商业广场的模型，商业广场分为地下一层和地上四层。商业广9、场上边三栋高层建筑就是商业广场附带的 2 栋高端写字楼和一栋公寓楼， 公寓楼已经基本售罄，3 栋楼距离广场最近，容纳办公和居住人口将超过 3 万人。【整体规划】首先，又一城商业广场是升龙集团开发的升级产品，之前开发的曼哈顿等项目商业在各自区域都已经算得上优秀的区域级商业中心， 但是对比又一城只是升龙集团开发建造的初级产品。 因为之前的商业设计大都是社区底商， 受住宅结构的限制， 内部机构不是特别合理，而又一城商业是纯粹为商业而打造的商业中心，无论从地下停车、广场配置、内部结构以及业态规划管理都是完全从商业中心的要求进行设计的。 从这个角度看又一城商业广场开业后必定要超越之前升龙系的商业。【外部10、结构】商业门前就是地铁广场，面积超过 1 万平米。这个广场是高新区目前唯一，市区少有的大型广场。包括中原万达、二七万达、国贸 360 都没有这么大的广场。广场面积的大小对于一个商业非常重要的， 因为商家入驻需要的是人气， 大面积的广场对人气的拉动是非常重要的， 又一城地铁广场完全具备了举行各类超大型表演和促销活动的条件， 将来这里将是高新区乃至整个郑州西部面积最大、 人气最旺的广场之一。 同时升龙将来广场上将会设置各类地灯、喷泉、景观标示塔、组合式座椅，这里也会成为高新区景观最好配置最全、聚客能力最强的广场，将成为高新区居民、师生、企业员工茶余饭后的重要消闲场所之一。位置位置 2 2：带领客户11、绕过沙盘到小区内，清晰观看商业内部结构：带领客户绕过沙盘到小区内，清晰观看商业内部结构【内部结构】层高：商业 1 层层高 5.8 米，其余楼层层高 5.1 米，空间感非常好，有条件营造良好的消费环境，适合各类高端消费和品牌业态的进驻。天井：内部商业的动线上每隔一段就会有一个天井，便于增加消费者的视觉范围和美感，同时可以增加更多店面的展示面。引导：连廊、扶梯、升降梯的科学组合合理引导人流动线，尽可能的使内部人流动线更加均匀合理，在保证有效消费的基础上增加顾客的滞留时间。【地下结构】地下负一层规划是大型卖场，永辉超市已经签约，配备有足量商业停车位和卸货平台。同时负一层和地铁直接驳接，将有更多的人流12、通过地铁站直接进入负一层。负二层是地下停车位，又一城商业广场专用停车位达到 1200 个，停车位对于商业后期经营非常重要。老城区内很多商业不但交通不畅，而且停车困难，非常影响后期经营。又一城商业广场在交通和停车的配置上大大优于老城区的大部分商业。【业态分布】业态定位上我们根据区域内人群结构和消费需求，为高新区量身打造各类主题商业区。商业中心业态的规划为：负一层（潮流街区）主要是大型超市。进驻商家有永辉超市及苏宁电器，这些大的商家具有强大的品牌号召力和聚客能力， 餐饮街直接与地铁出入口相驳接。 为项目带来了大量的人流和强大的消费能力。 此层为开发商自持， 保证项目商业业态规划的合理性及人流充分带13、动性。一层（时尚休闲）主要是品牌店。的意向商家有 UR 集合店、cava、莎莎、屈臣氏、丝芙兰、必胜客、德克士、周大生珠宝、梵姿珠宝、中闽魏氏茶行、工商银行、兴业银行、百丽、思加图、达芙妮、KISS CAT 等。二层（青春运动）主要是运动服饰。的意向商家有新华书店、滔博运动、ONLY、MODA、JACK JONES、SELECTED、欧时力、太平鸟、 nike、adidas、puma、converse、kappa、卡宾、ME&CITY、播、拉夏贝尔、ASOBIO 等三层（畅享生活）主要是餐饮、娱乐、早教。奥斯卡国际影院已经意向签约。意向商家有金宝贝儿童早教、富龙动漫、孩子王、绿茵阁西餐咖啡、比14、比客餐厅、汉江烤肉、高丽烤肉、迪欧咖啡、土大力、傣妹火锅、新辣道等。四层（欢悦地带）主要规划为娱乐和餐饮，意向商家有康师傅私房牛肉面、花千代、重庆小天鹅、灵格风培训、咏歌汇 KTV、千群健身、美丽田园 SAP、金水桶足浴、奥斯卡国际影院等。这些高新区前所未有的知名品牌商家入驻不单为又一城商业广场增加了持续的活力， 也对我们项目的区位优势和发展前景的肯定，它的开业无疑将改变高新区人的生活方式。目前与项目意向签约的主力店商家有：永辉超市、奥斯卡国际影院、苏宁电器、赛博数码广场、孩子王、咏歌汇 KTV、富龙动漫（电玩城） 、千群健身等 8 家主力店。目前与项目影响签约的联发品牌商家有：屈臣氏、星巴克15、超继体育、卡宾、ME&CITY、播、拉夏贝尔、ASOBIO、上海银色等 9家联发品牌。目前与项目影响签约的餐饮品牌商家有：新辣道、九仟时尚火锅、绿茵阁咖啡、德克士、土大力、拿渡麻辣火锅、BBQ 健康橄榄油餐厅、傣妹火锅、小南国等 9 家餐饮商家。目前我们项目产品形式丰富多样， 面积 50-1500 组合商业， 也是经过一系列的市场调研分析出来的，这样的商铺适合高新区目前的需求，也非常适合各类行业的选址经营要求，您这边请坐， 我给您去拿来详细的商业铺面分布图， 您可以根据您的投资额来选择一个合适的商铺。环节四：商业沙盘区商业平层讲解（待平层展板到位后补充说辞）环节四：商业沙盘区商业平层讲解（待16、平层展板到位后补充说辞）讲解重点：具体商铺价值讲解重点：具体商铺价值参照道具：平面层参照道具：平面层耗时：耗时：2 分钟分钟环节五：洽谈区环节五：洽谈区工作重点：客户深入摸底，接待客户疑问，逼定或为下次邀约奠定基础；避免客户带着恶工作重点：客户深入摸底，接待客户疑问，逼定或为下次邀约奠定基础；避免客户带着恶性疑问离开。性疑问离开。参照道具：海报、折页、置业计划书参照道具：海报、折页、置业计划书耗时要求：至少耗时要求：至少 20 分钟分钟为何买升龙又一城商业？为何买升龙又一城商业？老城区的商业竞争严重，又一城商业区域独大老城区购物交通阻塞，又一城商业覆盖全区老城区商业同质化严重，又一城商业独享 10 万大学师生老城区商业已然步入中年，又一城商业原始股蓄势待发升龙又一城项目组升龙又一城项目组20122012 年年 8 8 月月 1 18 8 日日