1、洛南项目可行性研究报告SHANXI LUONAN KEXINGXINGBAOGAO1第一部分 项目总论项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论总目录2第二部分第二部分 项目背景项目背景项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.3项目发起人及发起缘由项目发展概况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块2、出勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程2.4项目投资的必要性3第三部分第三部分 市场研究市场研究市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查市场预测4.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测市场推广5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测4第四部分第四部分 项目3、研究项目研究地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边分析项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要经济技术指标5第五部分第五部分 投资估算投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：土地费用前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用管理费用销售费用财务费用各种税金支出其他成本支出估算6第六部分第六部分 资源供给资源供给资金筹措与使用计划建筑材料的需要量、供应计划和采购方式施工力量组织计划项目施工期间的动4、力、水电等供应项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应7第七部分第七部分 财务评价财务评价获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率效率评价2.1经营比率2.2资金利用率信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率静态获利分析4.1投资收益率（R）4.2投资回收期（PT）动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率（FNPVR）8第八部分第八部分 风险评价风险评价盈亏平衡分析敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第九部分 综合评价经济评价（定性）社会评价（定性）环境评价存在问题与建议总体结论及建议9第一部分 项目总论项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四至范围）5、1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况可行性研究结论2.1市场分析预测2.2项目地块分析2.3项目规划方案2.4项目工程进度2.5投资估算及资金筹措2.6项目财务与经济评价2.7项目综合评价结论10项目概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目位置（四至范围）1.4项目周边目前现状1.5项目性质及主要特点1.6项目地块面积及边界长1.7研究工作依据1.8研究工作概况11第一章第一章 项目概况项目概况1、项目位置本项目位于河南省获嘉县城新城中心地带，汇丰路与振兴路、友谊大道与北干道之间，西侧为新县委县政府、政府广场及获兴公6、园，北侧为新一中，南侧为检察院。2、项目开发现状项目地块处于毛地状态，未做七通一平；地上大部分覆盖植被，属耕地或果林用地，拆迁量较小，平整难度不大；地块东侧振兴路已硬化；地块内东西横穿河流，可利用。3、项目简介“新城华府”总占地约152亩，总规划建筑面积22.2505万平方米，其中多层110954平方米，小高层26878平方米，商业用房63000平方米，会所2058平方米，自行车库11000平方米，地下车库8615平方米，建筑密度为39.8%，容积率为1.85，绿地率41.3%。12第二部分第二部分 项目背景项目背景项目提出背景1.1项目所在区域商业发展情况1.3项目发起人及发起缘由项目发展概7、况2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块出勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程2.4项目投资的必要性13洛南现状洛南现状洛南县地处秦岭东段南麓，秦豫交界处，陕西省东南部，距省会西安158公里。东与河南卢氏、灵宝毗连；南与丹凤、商州交界；西与华县、蓝田接壤；北与华阴、潼关为邻。全县辖25个乡镇，383个村，总人口46.1万，其中城区人口12.5万。其中，农业人口34万，总面积2791平方公里。是一个“八山半水分半田”的土石山区.洛南矿产资源种类较多，极为丰富，已探明和正在利用的矿产资源有金、银、铅、钼、煤、钾长石、水泥灰石、粘土、水晶38种，其中钾长石储量8700吨，居亚8、洲第一，世界第二；黄金产量位居全省第三；钼储量23.5万吨，潜在价值高达243.24亿元；铁储量1270万吨。今日的洛南，交通便利，是陇海、西（安）南（京）线和连霍、西合高速交通大动脉的连接点，经过洛南的商（州）榆（林）高速开建在即.2008年，全县实现生产总值31.64亿元，财政总收入首次突破3亿元，实现2.02亿元，其中地方财政收入9542万元。全县农村经济总收入15.9亿元，粮食总产15.8万吨，城镇居民人均可支配收入9005元，农民人均收入1844元。洛南房地产目前处于初期发展阶段,有巨大潜力.14洛南发展洛南发展2009年，洛南县以“人居主旨、生态主体、经贸主业、旅游主导、休闲主题、9、文化主脉”六主为线的思路，围绕“腾改老城、完善功能、东延西扩、框架、南融北展、打造亮点”的目标，高起点规划、高标准建设、高效能管理，大手笔、大气魄强力推进城镇化建设进程，促进了城镇建设实现跨越式发展。到目前完成城市基础设施建设投资11099万元；完成了城镇和新农村建设投资11893.98万元，完成住宅与房地产投资15750万元。该县围绕实施洛南县城市总体规划，2009年完成了35个重点建设项目的规划审查，完成了48个建设项目的策划和规划审查。编制了县城绿化系统规划、县城北城区控制性详细规划、六镇十村规划、东城河路开发规划、西城堤路工程规划、黄龙路门户工程等15项专业规划，完成污水处理厂项目申报10、和垃圾处理场前期选址，城乡规划投资235万元。使城市和城镇总体规划得到有效实施。全年完成了十大城市基础设施建设项目，完成投资11099万元。东城大道三期工程：全长1445米，红线宽度20米，其中车行道9米，人行道两侧各5.5米。分三期建设。目前一、二期工程已完成，三期工程为东西延伸扩建工程。主要建设内容包括：23户群众的拆迁、排水、道路、人行道和绿化亮化工程，总投资1300万元。该项工程于2009年6月上旬开工，目前已完成拆迁安置，修建路基800米，排水300米，计划年底前完工。西城区河滨路硬化工程：东西全长4.8公里，工程主要建设内容为：河堤砌筑、道路平整硬化、排水、照明、景观绿化等。路面工11、程分为河滨北路和河滨南路，南岸长2552米，宽20米，北岸长2275米，宽30米，基础工程全面已经完成，目前已铺设排水管网、支管道3450米，安装青石护栏3200米，浇筑水泥路面21000平方米，计划全部建成。老城区道路改造包括仓颉大道北段、健康路、清川路、禹门巷路、广场路、文化巷六条老城区道路改造。工程总投资860万元，目前已全部建成竣工并交付使用。房地产开发和廉租房建设情况正在实施阶段：建设中的西苑大厦：建设面积23000平方米，工程总投资4000万元，前期设计、土地平整，附属设施建设全部到位正在招标。东苑大厦：建设面积15000平方米，工程总投资3200万元，目前已建成二幢六层主体工程。12、头雁小区：建设面积14000平方米，工程总投资3000万元，廉租房项目基本竣工，欣宝小区基本建成，天曼小区基础工程正在施工。鑫元新城：建设面积16000平方米，工程总投资3400万元，已建成四幢二层主体。15第三部分第三部分 市场研究市场研究市场供给1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究市场需求2.1所在区域内商业用房的租用情况调查2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查2.3其他替代性产品租售情况调查市场价格3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查市场预测413、.1未来该区域内商业用房需求预测4.2销售及租赁价格预测市场推广5.1推销方式及措施5.2产品推销费用预测16各市社会消费品零售总额比较单位：亿元调查指标陕西省西安市咸阳市宝鸡市商州市社会消费品零售总额665.125365.9360.2554.9543.23市消费品零售总额443.49323.3728.6229.3212.14县消费品零售总额110.5219.0715.6613.5514.36县以下消费品零售总额111.1123.4915.9712.0816.73限额以上批发零售贸易销售总额377.53241.3915.7835.2114.85图六17 通过对消费情况的调查分析，掌握最新的消费14、动态，以及消费者对消费市场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别是商业规划提供实践依据。 调研含盖各个消费层面。调查的方式从项目的四面八方展开并重点调查中心商业区。和目标客户共发放问卷做了调查。 18 项目消费市场调研情况汇总表调研主题选项人数百分比%1、您的家庭地址到项目的距离。2公里以内2人4.09%2至5公里以内11人22.45 %6至10公里以内4人8.17 %10公里以上（城区）19人38.78 %远郊区县9人18.37 %外省市4人8.17 %4.09%22.45 %8.17%38.78 %18.37%8.17%19调研主题选项人数百分比% 2、您的年龄1815、以下0人0%1923岁10人20.84%2430岁11人22.92%3140岁18人37.50%4155岁6人12.50%0%20.84%22.92%37.50%12.50%20调研主题选项人数百分比%3、您的家庭人均收入300元以下0人0%300600元7人14.29%6011000元26人53.07%10011500元12人24.49%15012000元4人8.17%20013000元0人0%3000元以上0人0%8.17%14.29%53.07%24.49%21调研主题选项人数百分比%4、您到商业区的目的购物8人17.40%随便看24人52.17%路过9人19.57%其他52.18%5216、.17%19.57%2.18%17.4022调研主题选项人数百分比%4、您到商业区的目的购物8人17.40%随便看24人52.17%路过9人19.57%其他52.18%52.17%19.57%2.18%17.4023调研主题选项人数百分比%5、您通常喜欢在哪类店铺购物百货商场36.25%超市2041.67%专业店00%批发市场918.75%品牌专卖店36.25%无所谓1327.09%门面00%6.25%41.67%0%18.75%6.25%27.09%0%24调研主题选项人数百分比%6、您认为目前各商业公司商品价格合理度比较合理、符合愿望8人16%价格偏高、但可承受25人50%价格抬高太奢华117、6人32%不在乎价格1人2%16%50%2%32%25 调研主题选项人数百分比%7、在下列商业服务业态中，您认为哪些比较有发展前途（多项）中式饭馆8人7.48%西式饭馆1人0.94%西式快餐7人6.55%中式快餐小吃12人11.22%大排挡1人0.94%酒吧酒廊4人3.74%美食城12人11.22%冷饮餐饮，茶室茶秀1人0.94%宾馆0人0%量贩KTV11人10.28%娱乐城3人2.81%桑那浴城3人2.81%夜总会1人0.94%俱乐部0人0%影剧院10人9.35%保岭球0人0%健身房12人11.22%美容美体3人2.81%大型网吧6人5.61%游戏对战1人0.94%集邮古玩市场0人0%消费者18、自填0人0%2627调查主题 选项人数百分比8、您经常上街购物吗？ 经常来6人12.25% 每月2次以上10人20.41% 每月1次以上10人20.41% 不常来23人46.94%20.41%20.41%46.94%12.25%28 调查主题选项人数百分比9、您外出购物选乘的交通工具大公共汽车11人18.34%中巴0人0%私家车11人18.34%自行车、小三轮9人15%摩托车3人5%步行9人15%其他方式1人1.67%综合乘坐16人26.67%18.34%0%18.34%15%5%15%1.67%26.67%29 调查主题选项人数百分比10、您到某一商业业态购物是因为（多项）距离近10人9.519、3%价格低25人23.81%商品质量好12人11.43%购物环境好11人10.48%服务好，信誉可靠26人24.77%商品齐全便于选择13人12.38%交通便捷4人3.81%停车方便3人2.86%个人习惯0人0%配套服务业态全1人0.96%其他自填0人0%9.53%23.81%11.43%0%2.86%10.48%24.77%3.81%12.38%0.96%0%30 调查主题选项人数百分比11、您的购物时间想买东西就来6人10.17%上下班路过3人5.09%买大件商品才来1人1.70%周末双休25人42.38%节日9人15.26%不一定11人18.65%其他4人6.78%6.78%15.26%20、1.70%42.38%10.17%18.65%5.09%31 调查主题 选项人数百分比12、您认为商业业态有什么不足（多项）大型百货商店重复5人4.51%专业精品店铺少7人6.31%食品副食为主的大型超市少14人12.62%特色餐馆少12人10.81%品牌西式快餐少3人2.71%体育场所少14人12.62%娱乐场所少20人18.02%体育健身场所少10人9.01%停车场车位不足7人6.31%咨询服务性店铺少3人2.71%经营定位不明，无特色5人4.51%服务信誉差11人9.91%其他自填00%3233 调查主题选项人数百分比13、主要商业区交通状况满意情况堵车严重2人3.51%公交太挤13人221、2.81%轿车无处停放5人8.78%停车收费过高8人14.04%秩序混乱29人50.88%3.51%22.81%8.78%14.01%50.88%34 调查主题选项人数百分比13、主要商业区交通状况满意情况堵车严重2人3.51%公交太挤13人22.81%轿车无处停放5人8.78%停车收费过高8人14.04%秩序混乱29人50.88%3.51%22.81%8.78%14.01%50.88%35调查主题选项人数百分比15、（1）如果您家在郊县或外省市，您常来渭南吗？常来 1人2.13%不常来 46人97.88%2.13%97.88%36调查主题 选项人数百分比15、（2）您了解渭南商业吗？了解5人22、10.42%知道，但不太了解29人60.42%不知道14人29.17%10.42%60.42%29.17%37调查主题选项 人数 百分比15、（3）你认为渭南现在的商业能满足您的综合消费需求吗？能 21人43.75%不能 26人54.17%其他 1人2.09%43.75%54.17%2.09%38调查主题选项人数百分比15、（4）谈谈您对渭南商业的整体印象好2人4.17%一般35人72.92%差10人20.84%原因（交通拥挤，秩序混乱等原因）1人2.09%4.17%72.92%2.09%20.84%39 调查主题选项人数百分比16、假如您是投资者，您认为经营什么最好赚钱？（多项）食品副食店623、人5.22%百货4人3.48%服装12人10.44%家电1人0.87%针纺织品6人5.22%文化用品2人1.74%体育健身用品2人1.74%医药保健及医疗器械6人5.22%儿童用品8人6.96%精品家具建材2人1.74%IT，电脑4人3.48 %手机通信5人4.35%汽车配件1人0.87%大型餐饮13人11.31%大型文化娱乐11人9.57%大型健身场所8人6.96%豪华浴城17人14.79%展览中心2人1.74%公共事业2人1.74%其他3人2.61 %4041 调查主题选 项人数（人）百分比（%）17、您对步行街的商业项目有无好的建议（多选）交通治理16人13.12%多建娱乐休闲设施10人24、8.20%综合治理商业区环境、绿化、街景、霓虹灯24人19.68%面向工薪层，多些大众化商品14人11.48%营造文化氛围，提高服务质量20人16.40%增加服务行业8人6.56%丰富菜篮子多建副食超市12人9.84%增加南北土特产5人4.10%增加高科技产品4人3.28%取缔个体商贩1人0.82%举办演艺促销活动0人0%加大宣传力度，增加公厕数量8人6.56%4243 总结1.建议最多的是综合治理商业环境,必须解决商业区道路拥挤,人车矛盾,秩序混乱等问题,并具体提出了拓宽道路建停车场,过街天桥,地下通道等问题。2.部分消费者建议多增加休闲,餐饮,健身,娱乐场所。3.其他建议包括面向工薪阶层,25、多些大众化商品,营造文化氛围,提高服务质量,增加服务性行业,多建超市,增加高科技产品,取缔个体商贩,举办促销活动,提高产品质量等。4.由于调查时间在双休日时间多一些,顾客从来源上看,核心商圈的顾客比平时少一些,从顾客购买习惯,购买意向,购买动机等各项所占比例与平日也有所不同。 5.从调研综合情况分析，市区消费在逐步走向成熟，广大消费者需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向外地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招回就必须彻底改变目前商业的现状，从这个意义上讲，项目的开发有着重要的战略意义。26、442、商业投资调研45主题选项百分比%1.购铺动机作为自己营业30%增值快22既保值又赚钱14可租可售14投资收益来源12风险小8主题选项百分比%2.购铺偏好地段40人气30商业氛围22规模8目标客户对商铺需求调研46主题选项百分比%3.购铺首要考虑因素地理位置50交通便利13购物环境9价格7其他21主题选项百分比%4.商铺功能有单独洗手间37卷帘门17电话网络线16中央空调13自动扶梯10其他747主题选项百分比%5.市场内环境设计促销区37绿化23休闲桌椅22新奇景观11游乐设施8其他10主题选项百分比%6.商业建筑风格北方建筑风格40海滨建筑风格25欧陆建筑风格25美式，日式风格8其他27、248主题选项百分比%7.商铺价格（一类商圈）60008000元/平米57800010000元/平米231000012000元/平米1112000元/平米以上9主题选项百分比%8.商铺性质租赁79自购投资2149主题选项百分比%9.商铺面积3059平米4560100平米3030平米以下16100平米以上9主题选项百分比%10.购买价位15万元以下271520万元2620万元25万元1425万元30万元530万元35万元735万元40万元5其他1650主题选项百分比%11.付款方式按揭83一次性带优惠17主题选项百分比%12.租金（单铺10平米） 10002000元441000元以下20200028、3000元1930004000元740005000元7其他351主题选项百分比%13.目前商铺面积比例1030平米303050平米3050100平米21100平米13其他10主题选项百分比%14.购买时机现铺41内外装修完工时27主体工程封顶时13开工以前9其他1052主题选项百分比%16.购买目的自营70投资30主题选项百分比%15.物业管理费0.5元/平米/月510.51元/平米/月3412元/平米/月132元以上/平米/月253主题选项百分比%18.商铺获取渠道租赁58购买42主题选项百分比%17.经营范围小商品52服务48主题选项百分比%19.租期3年422年255年33543、住宅调29、研55问题答案人数百分比1.请问您有没有在以下单位工作？房地产开发公司/顾问公司2人4.35%市场研究公司0人0%经上皆无44人95.66%问题答案人数百分比2.请问您个人的平均月收入是1500元以上吗?(这里所指的收入包括工资、奖金、津贴、投资收入、转移收入等所有收入)是46人100%否0人0% 问题答案人数百分比3.请问近几年，您是否有打算买房？是15人41.67%否21人58.34%56（一）住房现状问题答案人数百分比1.您现在住房户型是：两房26人53.07%三房21人42.86%四房2人4.09%问题答案人数百分比2.您现在的住房建筑面积是：70以下15人30.62%719017人330、4.70%9111011人22.45%1111306人12.25%问题答案人数百分比3.您现在的住房来源是：商品房18人36.74%私住房15人30.62%单位福利分房8人16.33%购买的微利房8人16.33%57（二）住房要求问题答案人数百分比4.您若买房，您的购买目的是：自住45人90%投资5人10%给亲友住0人0%问题答案人数百分比5.若购买商品房，您选购什么户型？二房一厅17人25.38%二房二厅4人5.97%三房一厅12人17.91%三房二厅14人20.90四房一厅9人13.44四房二厅6人8.96%复式4人5.97%其他1人1.50%58问题答案人数百分比6.您若购买商品房，您打31、算买多大面积的（建筑面积）？60699人18%70799人18%80896人12%90996人12%1001099人18%1101196人12%1201294人8%1301391人2%59问题答案人数百分比7.您打算购买的住宅类型是：高层住宅（层高超过15层）13人27.09%小高层住宅（约815层）10人20.84%多层住宅（7层以下），有电梯14人29.17%多层住宅（7层以下），没有电梯11人22.92%问题答案人数百分比8.请您对住宅朝向排出您的偏好顺序：南北对流34人69.39%朝南5人10.21%朝北3人6.13%东西向6人12.25%朝西1人2.04%60问题答案人数百分比9.您32、希望购买的住宅的装修标准如何？全毛坯23人46%提供一般装修15人30%厨卫高档装修，其他毛坯10人20%发展商提供多种套餐供买家装修，装修费另付1人2%发展商提供装修1人2%问题答案人数百分比10.您若购买商品房,您的厨房打算放下列什么电器?洗碗机10人20%微波炉18人36%电冰箱20人40%洗衣机2人4%61问题答案人数百分比11.您若购买商品房,您的洗手间是否安置浴缸?同时安置浴缸和洗衣机15人31.25%只安置浴缸14人29.17%只安置洗衣机8人16.67%浴缸和洗衣机均不安置11人22.92%问题答案人数百分比12.您理想的客厅是多大面积?10154人8%162011人22%2133、2524人48%263011人22%62问题答案人数百分比13.您理想的卧室是多大面积?8126人12%111216人32%131423人46%15以上5人10%问题答案人数百分比14.您较喜欢的阳台设计是:传统式阳台6人15.39%落地式阳台21人53.85%封闭式阳台12人30.77%其他(请注明)0人0%63问题答案人数百分比15.您若购置商品房,您所能接受的总价位是:小于30万元49人98%3140万元1人2%4150万元0人0%5160万元0人0%6170万元0人0%7180万元0人0%81100万元0人0%101110万元0人0%大于110万元0人0%问题答案人数百分比16.您所能34、接受的单价是:5000元/47人97.92%50006000元/1人2.09%60007000元/0人0%70008000元/0人0%80009000元/0人0%900010000元/0人0%10000元/0人0%64问题答案人数百分比17.您的商品房希望发展商给您装修好呢?还是自己装修?发展商装修好11人22.45%买了自己再装修38人77.56%人问题答案人数百分比18.您希望住宅每层户数是:两户以下25人50%三至四户16人32%五至六户6人12%七至八户0人0%九户以上0人0%无所谓3人6%65问题答案人数百分比19.性别(访问员自己填写)男25人51.02%女24人48.98%问题答35、案人数百分比20.请问您的年龄是多少岁?2030岁17人53.13%3040岁9人28.13%4060岁6人18.75%问题答案人数百分比21.请问您的文化程度是:博士及其以上0人0%硕士0人0%大学本科7人14%大专18人36%大专以下25人50%66问题答案人数百分比22.请问您的职业是:机关/事业单位干部4人8.51%企业管理人员/厂长经理0人0%个体户2人4.26%专业技术人员7人14.90%贸易0人0%证眷5人10.64%建筑业0人0%高科技0人0%学生0人0%拒答29人61.71%问题答案人数百分比23.请问您在单位的职位是:企业高层0人0%企业中层5人10.21%行政事业干部2人36、4.09%私营业主0人0%其他42人85.72%67问题答案人数百分比24.请问您的朋友平均月收入一般属于哪一类?700以下7人14%700900元18人36%10001499元15人30%15001999元6人12%20002999元0人0%90004999元1人2%5000元以上1人2%拒答2人4%68购买购买类型类型定位定位文文化化收收入入作用作用年龄年龄储蓄及现状储蓄及现状行为和心理特征行为和心理特征购买户购买户型型A型：主导型城区与周边县镇小老板,个体经营户,高中标准客户、市场主流、多购主力户型.三十五岁左右1普遍拥有20万以上的存款,年纯收入在3-10万.由农村迁入城区的心态.要求37、体面、又希望在享受豪华、舒适的同时享受不高的价格；事业已基本定型，正处于上升期。三口之家居多。85-120B型：标志型企事业单位中高级管理干部高中市场领头羊；对树立品牌有重要作用；品牌与生活方式的追捧者和标榜者；中户型产品的主要购买者。二十五岁左右专业人才，尤其是从事与信息经济有关的专业人才、自由职业者年轻、前卫、时尚、新潮，喜爱运动，追求新的生活方式，多属超前消费一族，多为单身或夫妻二人小家庭。85-110消费群体特征169购买购买类型类型定位定位文文化化收收入入作用作用年年龄龄储蓄及现状储蓄及现状行为和心理特征行为和心理特征购买户购买户型型C型：提升型城区中高领导,退休领导,社会实力人士不38、等高主要销售对象；但数量不多；多买大户型；对产品档次、品牌形象形成有力的提升和拉动四十五岁左右1普遍拥有大量存款.购买力强，落定迅速130-150左右D型：边缘 型普通市民阶层中低中低数量较少，其作用是补充性的30-401普遍拥有3-5万以上的存款,家庭年纯收入在1-3万.消费仔细,亲朋资助,生活简朴,一定存款85-110消费群体特征270一论点1据调查可知，2007年渭南住宅潜在需求总量可观，并在未来五年内尚有一定幅度的增长，与前几年相比，购房者更加趋于理性，以投资为目的高档住宅需求减少，潜在购房者对住宅各相关要求已具备更多的认识，其要求也逾加具体。2总的看来，面积为90-120平方米二室二39、厅、三室二厅的小区式多层、小高层住宅为市场需求主流，而相应价格承受能力多在2100-2300元/平方米，总价20万元25万元左右。2300元/平方米以上，总价30万元左右住宅的潜在消费者也有一定的数量。3消费者对住宅主要相关要素要求的强度由大到小依次为：配套、价格、品质、环境、物管、地段。可见，价格、配套、环境才是决定他们是否购房的首要要素。居民居住考虑的是：购物、运动、菜篮子供暖、物业管理、完善的安防。教育社区支持率极高，前景乐观。4在装修上，消费者还是选择自主装修，精装修带家具可以炒作，但不实用。电视、户外仍旧是主流媒体，但是销售中心不容忽视。5高新区缺少城市综合体项目,商业和商务氛围不浓40、.71第四部分第四部分 项目研究项目研究1、地块特征分析1.1项目区位分析1.2项目交通分析1.3项目人流分析1.4项目周边分析2、项目SWOT分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析3、项目定位方案3.1项目产品方案3.2主要功能建筑规模3.3主要经济技术指标721、地块特征分析1.1项目周边区位分析1.2项目交通与人流分析7374项目交通与人流分析 上午上午10时时30分至分至11时时30分的人流量：大桥街为分的人流量：大桥街为4590人，车流辆为人，车流辆为1077辆。二道街为辆。二道街为3558人，车流辆为人，车流辆为1074辆。辆。 11时时30分41、至分至12时时30分的人流量大桥街为分的人流量大桥街为3124人，车流辆为人，车流辆为1053辆。二道街为辆。二道街为3243人，车流辆为人，车流辆为1037辆下午辆下午3时时30分至分至4时时30分的人流量大桥街为分的人流量大桥街为4980人，车流辆为人，车流辆为1021辆。二道街为辆。二道街为4062人，车流辆为人，车流辆为1025辆辆 双休日（周日）上午双休日（周日）上午10时时30分至分至11时时30分的人流量大桥街为分的人流量大桥街为5890人，车流辆为人，车流辆为1135辆。辆。二道街为二道街为4620人，车流辆为人，车流辆为1145辆。下午辆。下午3时时30分至分至4时时30分的42、人流量大桥街为分的人流量大桥街为5470人，人，车流辆为车流辆为1141辆。二道街为辆。二道街为5026人，车流辆为人，车流辆为1127辆。人流最大的是在周六下午的辆。人流最大的是在周六下午的5时左时左右和周日上午的右和周日上午的11时左右。核心商业区平均日客流辆有时左右。核心商业区平均日客流辆有6万人以上，平时和双休日的客流差万人以上，平时和双休日的客流差别明显，整体流量基本呈规律性运转。别明显，整体流量基本呈规律性运转。752、项目、项目SWOT分析分析2.1项目优势分析2.2项目劣势分析2.3项目机会分析2.4项目威胁分析76SWOT分析分析优势（优势（S）劣势（劣势（W）项目地处商业旺43、地项目地处商业旺地城市核心城市核心规模庞大，将成为延安商业的旗舰规模庞大，将成为延安商业的旗舰政府对项目的支持政府对项目的支持万弘营销策划的品牌效应万弘营销策划的品牌效应延安市内第一个纯经营权销售的步延安市内第一个纯经营权销售的步行街行街机会（机会（O）发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势利用机会，克服劣势商圈市场已老化，同时经营成本过商圈市场已老化，同时经营成本过高，商户有谋求新市场的强烈愿望高，商户有谋求新市场的强烈愿望区内较新的同类竞争项目未成气候区内较新的同类竞争项目未成气候项目所在区域有得天独厚的优势项目所在区域有得天独厚的优势挖掘商圈的现有商户，挖掘商圈的现有商户44、，开发新商户开发新商户建立项目形象，树立商户的信心，建立项目形象，树立商户的信心，同时引进异地商户，拉动本地需求同时引进异地商户，拉动本地需求威胁（威胁（T）发挥优势，减少威胁发挥优势，减少威胁弱化劣势，避免威胁弱化劣势，避免威胁市场竞争激烈市场竞争激烈商户数量有限商户数量有限延安城市购买力有限延安城市购买力有限利用玉龙的号召力，引进外地的商利用玉龙的号召力，引进外地的商户，引爆当地的热点，同时对项目户，引爆当地的热点，同时对项目进行立体包装，承诺未来的良好经进行立体包装，承诺未来的良好经营理念，体现本项目区别其它项目营理念，体现本项目区别其它项目的显著个性，突显项目未来的经营的显著个性，突显45、项目未来的经营前景及现时的投资价值前景及现时的投资价值 项目包装，以鲜明的经营定位和实项目包装，以鲜明的经营定位和实质的主力商户等到利好建立项目新质的主力商户等到利好建立项目新形象形象773、项目定位方案、项目定位方案3.1项目产品方案与功能建筑规模和主要经济技术指标（含效果图）78柳林花园占地413亩。79以教育城和行政中心为引力，以民俗村和文化中心和大型酒店为依托，以柳林花园住宅区为生活中心保障，以高速配套区和物流中心为发展，形成整个生命力很强的综合城市新区，使洛南整体经济上升一个平台，深受广大人民欢迎。同时具有很大的开发潜力。一、柳林花园整体项目开发体量一、柳林花园整体项目开发体量1开发46、413亩地.总面积55万平米，容积率22总投资81441.23万元.3总销售收入:105293万元4纯利润23852.2万元.5开发周期3年.6启动资金24432万元(含土地与配套)7绿化率:45%8产品以中低密度住宅混合,小高层（板式）30%,多层花园洋房（板式）70%结合,配套建设商业中心与商业步行街.9投资回报率:29.28%8081二、物流中心项目开发体量二、物流中心项目开发体量1开发42亩地.占地28000平米,总面积7万平米，容积率2.52总投资10500万元.3年纯利润1260万元.40年运营收益50400万元4前期运作周期5年.5其中仓储占60%,49000平米,技术贸易交流中47、心20%14000平米.停车场与物流平台20%14000平米.配套建设服务管理中心.8283三三政法小区政法小区(规划中规划中)1开发60亩地.占地40000平米,总面积10万平米，容积率2.52总投资12000万元.3开发周期2年.此项目为政府回购8485四四/行政中心项目开发体量行政中心项目开发体量1开发120亩地.占地80000平米,总面积21.6万平米，容积率2.72总投资38880万元.3建设周期3年.此项目为政府回购此项目为政府回购8687五五开发步骤开发步骤以上整体项目总投资14.2821亿元,总体开发周期5年.先行开发建设柳林花园住宅区和行政中心,中期开发政法小区,远期开发物流48、与配套区.按生活行政休闲教育与物流的次序进行科学开发.符合整体运营标准.此综合城市新区的开发建设势必使洛南城市面貌得到很大改善.为洛南经济发展作出巨大贡献,企业效益也会得到很大提升.88物流中心项目开发体量物流中心项目开发体量1开发42亩地.占地28000平米,总面积7万平米，容积率2.52总投资10500万元.3年纯利润1260万元.40年运营收益50400万元4前期运作周期5年.5其中仓储占60%,49000平米,技术贸易交流中心20%14000平米.停车场与物流平台20%14000平米.配套建设服务管理中心.六六政法小区政法小区(规划中规划中)1开发60亩地.占地40000平米,总面积149、0万平米，容积率2.52总投资12000万元.3开发周期2年.此项目为政府回购七七行政中心项目开发体量行政中心项目开发体量1开发120亩地.占地80000平米,总面积21.6万平米，容积率2.72总投资38880万元.3建设周期3年.此项目为政府回购此项目为政府回购五五开发步骤开发步骤以上整体项目总投资14.2821亿元,总体开发周期5年.先行开发建设柳林花园住宅区和行政中心,中期开发政法小区,远期开发物流与配套区.按生活行政休闲教育与物流的次序进行科学开发.符合整体运营标准.此综合城市新区的开发建设势必使洛南城市面貌得到很大改善.为洛南经济发展作出巨大贡献,企业效益也会得到很大提升.89第五50、部分第五部分 投资估算投资估算房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，其主要内容包括：土地费用前期工程费用建筑安装工程费用基础设施建设费用公共配套设施建设费用管理费用销售费用财务费用各种税金支出其他成本支出估算90柳林花园占地413亩，从地形图看分为三个地块，取东侧地块为宜。短期市场需求为50180亩。分为3期开发，每期开发60亩。本计算按180亩实际操作进行对比计算。91一测算目的 研究如何在投资、利润、风险间寻求平衡，能使项目开发最终收益最大化。说明： 本部分主要是对项目进行的前期投资分析研究，本部分秉着谨慎与负责的态度，对现有的基础资料进行了调查、估算、分析和预测，其中主要研究了建筑51、形式、建筑容积率与项目开发收益之间的关系。（参照商洛项目组调研资料） 本次投资测算是在项目没有确定规划设计前做的一个总体开发模拟，通过对项目开发中影响最终收益的变量趋势模拟来找出符合本项目的开发方式，即通过趋势分析框定对项目开发有利的容积率控制范围、建筑比例及在既定的条件所选用更具市场竞争力的建筑形式。 本次测算以趋势分析为主，采用的数据主要来自相关规范、规定和市场调研数据。本次计算引用数据比较保守，在最大可能上将市场风险涵盖在内。92容积率（R）建筑形式R 1.6全为多层（适合陕南县域经济）1.5 R 2.5多层与小高层混合多层与小高层混合（适合陕南县域经济）2.5 R 3.0全为小高层3.52、0 R 4.0全为高层二产品与容积率的关系93三投资测算(概算建筑成本与销售价格) 为了能够将房地产市场中市场价格、建筑成本、项目收益期等复杂变量与项目的建筑容积率指标建立相应的有效、清晰的关系模型，我们首先做出如下设定：1）市场价格、建筑成本、项目收益期等复杂变量与建筑容积率的变化维持线性关系。基于对本地房地产市场的认识及市场调研所掌握的数据，我们建立了本地房地产市场拟定价格与建筑形式关系模型，以此初步确定价格随建筑形式的变化关系。（附加建筑形式对应的建安成本）建筑形式(常规住宅)普通砖混多层电梯砖混多层混合形式小高层建安成本（元/m）8008701032.971200销售实收均价（元/m）53、1800.002150.00(没有参照)2250.002500.00 商业部分销售均价 (2层)3500地下停车销售均价租赁与经营注：设定的建筑形式：普通砖混多层、带电梯砖混多层、多层+小高层混合、小高层1因高层建筑成本偏高，而本地市场价格支撑有限，所以本次研究不做高层建筑的研究.2销售价格按2009年当地平均价格测算 942）项目销售速率确定为能有效的评估、预测项目的整个收益周期，通常需设定一个恒定的销售速率Vs， 针对目前市场楼盘销售状况及项目自身销售特点，我们将其设定为： Vs = 40000平方米/第一年3）多层+小高层建筑的混合比例为了能较简练的表现多层+小高层混合比例的变化区间内,54、比值与市场价格、建筑成本、项目收益的关系，我们采用通过确定混合比例的方法，来简化这一过程中的诸多影响因素对关系曲线的干扰。由于我们对目前项目的资金运作状况了解甚少，所以在成本计算中按经验取值100万作为资金成本进行估算。4）各建筑形式对应的地块经济技术指标模拟综合经济技术指标模拟（按413亩进行前期测算）根据当地市场购买力有2个建议：1、开发多层为主。2、按当地市场需求分期开发。下表数字即使最低面积已超出市场潜力。项目项目计量单位计量单位多层形式多层形式混合形式（混合形式（5:5）纯小高层形式纯小高层形式项目总用地亩413180180R1.622.8占地面积27533427533427533455、规划建筑总面积440535多层不适合不适合小高层基本基本55066895 通过以上分析，我们基本否定了普通砖混电梯多层小高层与高层四种建筑形式，就现阶段本地态势，结合我们企业初期开发项目，经验不足的特点，我们初步得出以下两个基本结论：结论一：混合超前型小高层（板式）20%, 多层花园洋房（板式）80%结合项目具有较好的经济回报；启动资金多；在保证项目收益的情况下，拉大了项目整体规模，项目开发周期延长。市场对小高层的形态接受,但是对价格有抗性.区域瓶径价格很难突破,来于本地整体的消费水平和经济结构.结论二：混合稳健型小高层10%, 多层花园洋房90%结合项目投资收益率高；项目的利润相对较高；对项56、目地块使用率经济。规避价格瓶径结论三：本项目不适宜建高层四【研究结论】哪种模式更适合本地块的开发方向呢?966项目开发以多层+小高层混合为主.7、考虑到建筑密度及项目收益，支持稳健超前型； 8、开发初期可以适当降低建筑密度，提高绿化率，做好小型景观区域；9、开发顺序：多层多层+小高层。争取小高层投放时突破价格瓶径.结合当地市场，为了进行差异化定位，建议如下：五重要结论建议：1根据市场的发展和地产消费流量,本项目以采取小高层和多层混合为风险较小.2如当地进入快速发展阶段,则小高层社区利润最大.3开发公司根据本公司开发发展战略和当地住宅消费流量,经济结构变化综合掌握.4策划公司根据市场没有激活,且57、住宅供应过多的前提,常规建议采用多层和小高层混合布局,适当增加结构变化权重的策略执行开发.5重研发,轻推广的角度进行落地操盘.97六六建议经济技术指标建议经济技术指标 建议建议规划参数类别规划参数类别 规划参数标准规划参数标准 住宅区规划用地住宅区规划用地 用地180亩，合120000平方米容积率容积率 2.25（多层+小高层）建筑面积建筑面积 总建筑面积：270001.35平方米 其中：住宅建筑面积：243000平方米 配套商业建筑面积：27000平方米 (含酒店办公13000平米,商业步行街4500平米,集中商业8100平米,物业服务1400平米) 车库面积：见设计建议书绿地率绿地率 绿化58、率45%左右。 住宅产品类型住宅产品类型 产品以中低密度住宅混合。 住宅建筑形式住宅建筑形式 多层住宅以6+1层为主，退台处理的景观住宅为主，地块后部可以结合总体控制面积摆放12栋多层中小户型.住宅产品构成住宅产品构成 小高层（板式）小高层（板式）30%, 多层花园洋房（板式）多层花园洋房（板式）70%结合结合停车位设计原则停车位设计原则 大部分考虑地面停车，约占70%左右，根据实际情况,30%考虑地下停车。一楼送入户花园.顶楼送露台 98序号容积率2.251建设总用地面积（亩）1802建设总用地面积（平米）1200003总建筑面积（平米）270001 41土地费用(市场出让基价35万) 2此59、区域属于低消费强劲区,故地价不能太高6300万 (楼面地价233元理想）51住宅建安费用小高层（板式）小高层（板式）20%54000*1250=6750万万, 多层多层花园洋房（板式）花园洋房（板式）70%189000.7*850=16065万万商业部分商业部分10%27000*2000=5400万万2不含暖气初装费,业主自行按成本交付给物业公司3符合毛胚房交房标准4配套安装品牌供应商由甲方指定28215万(平均1045元/平米)6设计,测量,勘探,环评,拆迁费(合计15元/平米)405万7绿化景观,道路,路灯（60元/平米） (绿化率45%为54000平米)324万8行政工杂管理费(30元/60、平米)(含人员工资)810万9基础设施配套费（万元）80*平米(按毛地计算)(水电增容,有线电视初装)2160万10监理费（万元）每平米3元计算81万一投资一级流量估算表1备注:二级财务投入需要另行计算99序号容积率2.2511工程预备与开发机动费（万元）5%1707.75万12财务成本（万元）2.25%768.48万13项目总投资（万元）40771.23万14平米投资单价(元)151015销售均价（元/平米）小高层（板式）小高层（板式）20%54000*2460=13284万万, 多层花园洋房（板式）多层花园洋房（板式）70%189000*1800=34020万万商业部分商业部分10%27061、00*3500=9450万万16销售收入（万元） 56754万(含有线电视初装费用)17销售推广费用（万元）按1.5%计算851.31万18税金及附加（万元）按5.56%计算3155.52万 (最终投资44777.8万)19项目总利润（万元）11976.2(静态收益静态收益)20项目启动资金（万元）按总投资的30%计算12231开盘前)含土地21项目运作周期（月）3622投资收益率26.7% 能执行投资一级流量估算表21费用节点:土地成本30万以内间较为合理,不能突破35万/亩.产出面积以2530万间为合适.销售价格多层要突破1800元/平米小高突破2500元/平米.三个节点能控制好，则此项目62、可行.100最终解答;1开发180亩地.27万以内为宜.2总投资40771.23万元.3纯利润11976.2万元.4运作周期36个月.101第六部分第六部分 资源供给资源供给资金筹措与使用计划建筑材料的需要量、供应计划和采购方式施工力量组织计划项目施工期间的动力、水电等供应项目竣工投入使用后水、电、气、通讯等的供应102第七部分第七部分 财务评价财务评价获利性评价1.1成本利润率1.2销售利润率效率评价2.1经营比率2.2资金利用率信誉评价3.1流动比率3.2杠杆比率静态获利分析4.1投资收益率（R）4.2投资回收期（PT）动态获利分析5.1财务净现值（FNPV）5.2财务净现值率（FNPVR63、）103第八部分第八部分 风险评价风险评价盈亏平衡分析敏感性分析2.1变动因素一2.2变动因素二第九部分 综合评价经济评价（定性）社会评价（定性）环境评价存在问题与建议总体结论及建议104一、前言一、前言105106 结结 论：论：u嘉岭桥项目位于上述嘉岭桥项目位于上述“四大区四大区”的结合部，控制中央生活区（的结合部，控制中央生活区（CLDCLD）的的 前端消费，将对传统商区形成有力竞争。前端消费，将对传统商区形成有力竞争。u项目位于中央旅游区的东部，与延安项目位于中央旅游区的东部，与延安“红色旅游体系红色旅游体系”的庞大顾客群有的庞大顾客群有利共享利共享 ，借力旅游推动项目的发展。，借力旅64、游推动项目的发展。u 与传统中央商务区（与传统中央商务区（CBDCBD）的东关街相连，通过各种经营业态的科学组的东关街相连，通过各种经营业态的科学组合，合， 达成中央商务区重心东移。以上三点从大区战略位置上阐述项目达成中央商务区重心东移。以上三点从大区战略位置上阐述项目的运营前景。的运营前景。 107 延安的商贸是以传统的延百集团和丽融商厦为制高点，辅以80、90年代初建设的一些第一，第二代专业市场和近年来道路改造建设的一些临街门面店为主的基本商业网络。主商业区按大桥街，二道街，三马路，东关街，中心街五条街呈小“申”字形分布。虽然业态较为齐全，但缺陷很多。主要体现在： 1、商业整体规划零散。 65、2、商业物业服务配套（硬件）相对落后。（购物不舒适） 3、经营规模小（最大的单项“延百”的经营面积也没有超过15000平方米） 4、商业管理落后。（导致有些位置好的商场面临关门，商户要求撤柜） 5、商业整体服务意识差。（专业培训不足，无形降低商场信誉） 6、整体商业动感气氛不足，不能给人一种商业的兴奋感。消费者购物后对商 业的印象不好。导致购物过程总体质量较低。 7、 因为商业规划的原因，城市形象和档次没有得到更有效提升。108丽融商厦商业的分区布局为： 一层 珠宝首饰，头饰，烟酒茶叶，皮具，化妆品，工艺品，小家 电，钟表。 二层 内衣区，女装，美容，鞋袜，休闲装，女裤。 三层 男装（男裤），66、童装，儿童城，床品，女装，羊毛衫，衬 衫，窗帘， 按摩椅，休闲。 四层 家和中型超市 商户入驻的经营保证金为10000元起，租赁为1层220元/平 米/月，2层为180元/平米/月，3层为150元/平米/月。一次经 营权出售的分区均价为18000元/平米/月。开发商重视物业管 理而商业管理也初见雏形。招商通路宽，政策灵活，管理正 规，尤其在提高商户质量上很下功夫。大胆进行商户的更 新，所以是延安目前运营最好的商场。109 综上所述，新兴物业硬件较好的商场前期招商好，后期经营和推广如果没有跟上，在消费者心目中只有知名度而没有认知度和美誉度。整个项目将陷入被动境地，进入可怕的商业恶性循环，二次启动67、难度十分巨大。开发商将要投入巨大启动资金，应引起我们的重视。二、大型超市（银海、家和） 延安的几家中超，均为本土发展，没有形成大型综合超市（GMS）的购物模式，商品配置表搭配不合理，货品陈列凌乱，POP制作粗糙。视觉形象不统一，促销标志没有档次，员工工装与超市标志主色没有任何配套，服务意识较差，精神状态不佳。个别超市最大的败笔是童装的区域的布局和商品结构存在问题，人流少。调味品区通风极差，各种杂味混杂一起排不出去。 110超市内的牙膏，洗衣粉的陈列数量过大，给精明的消费者留下超市经营品种不多以数量取代品种的感觉，特别是服装，皮鞋区经营面积不小却卖不出钱。超市管理不规范员工纪律差。所以延安的超市68、运营情况并不理想。这对我们引进大型综合超市十分有利。也是人人乐，家世界，爱家，新一佳等品牌超市入驻延安的因素之一，这些超市的开发部都来延安考察过，他们目前还没有找到合适的物业。但延安的地产开发商有为他们量身打造物业的打算，或已经实施。111三、专业市场（荣利 轻工，王家坪建材） 荣利轻工位于三马路，交通状况拥挤，娱乐配套较差，但业态分布较规 则。经营商品高，中，低档齐全，主要以中低档大众化为主，批零兼营。商户实力参差不齐，主要分为三个商管区。 1区 1F五金电料，灯具油漆，2F为网吧，燃气大全。 2区 1F山货劳保，2F为针织布艺，床上用品，3F为圣第家具中心。 3区 1F烟酒副食，小百货，269、F百货灯具工艺。其为典型大棚式“第二代”综合市场。商户经营保证金为2000元/户。主要以租赁方式出租。16平米为一个单位，市场前部摊位为1300元/月。一层中部和二层为1100元/月。市场后部及三层为800元/月。最低为一次性付租一年。有部分位置不好的摊位一次性买断。工商国地税10000/年/户。112王家坪建材市场交通顺畅（王家坪建材市场交通顺畅（1 1路公交）物流储运方便。分区较为规则。主要经路公交）物流储运方便。分区较为规则。主要经营建材家装等。但商品档次一般，商户服务意识较差，主要针对大众顾客提营建材家装等。但商品档次一般，商户服务意识较差，主要针对大众顾客提供批发零售服务。商户经营信70、心不足，经营意识较差，市场商业管理落后。供批发零售服务。商户经营信心不足，经营意识较差，市场商业管理落后。发展前景堪犹。发展前景堪犹。四、专业商城（奥特，亚圣服装城，延安电脑城）奥特购物广场为奥特购物广场为“第二代第二代”购物广场，主要经营服装鞋帽。经营面积购物广场，主要经营服装鞋帽。经营面积1105011050平米。交通拥挤，经营环境一般，但服装分布较规则，商品档次为中低平米。交通拥挤，经营环境一般，但服装分布较规则，商品档次为中低档大众化，主要货源是西安康复路，以零售为主，主要客户是郊县收入较低档大众化，主要货源是西安康复路，以零售为主，主要客户是郊县收入较低消费群。合同期限一次不低于一年71、，每间商铺消费群。合同期限一次不低于一年，每间商铺2020平米为一个单位，租金单价平米为一个单位，租金单价6000060000元元/ /年，一次性付清。商业管理较差，但消费群稳定，所以经营状况良年，一次性付清。商业管理较差，但消费群稳定，所以经营状况良好。好。 113 亚圣服装城，位于二道街，主要经营服装鞋帽。交通拥挤，经营亚圣服装城，位于二道街，主要经营服装鞋帽。交通拥挤，经营环境差。商场内服装分布较规则，商品档次为中低档大众化，主要货源环境差。商场内服装分布较规则，商品档次为中低档大众化，主要货源是西安康复路，零售为主，主要客户是收入较低消费群。合同期限一次是西安康复路，零售为主，主要客户72、是收入较低消费群。合同期限一次不低于一年，每间商铺不低于一年，每间商铺2020平米为一个单位，租金单价平米为一个单位，租金单价6500065000元元/ /年，一次年，一次性付清。经营状况良好，消费群稳定。和奥特商场有相似之处。性付清。经营状况良好，消费群稳定。和奥特商场有相似之处。五、全市近五千家零售商铺及便利店五、全市近五千家零售商铺及便利店 （1 1）延百大桥街附近的门面大多都在）延百大桥街附近的门面大多都在2525平米为一个单位，人平米为一个单位，人流量较大，租金单价流量较大，租金单价2800/2800/平米平米/ /月，一次性交全年租金。经营档次一般，月，一次性交全年租金。经营档次一73、般，但经营环境较好，商户心态稳定。但经营环境较好，商户心态稳定。114（2 2）荣利批发市场附近的临街门面大多在）荣利批发市场附近的临街门面大多在2020平米左右，人流量不如大桥平米左右，人流量不如大桥 街。其租金单价街。其租金单价13001300元元/ /平米平米/ /月，一次性交全年租金。经营档次一月，一次性交全年租金。经营档次一 般，经般，经 营保证金营保证金20002000元元/ /户。工商国地税户。工商国地税1000010000元元/ /年左右。荣利到年左右。荣利到 竹园的门面，竹园的门面， 8484平米的大铺合同期为一年，租金单价平米的大铺合同期为一年，租金单价1616万元万元/ 74、/年，一年，一 次性付款。主要经次性付款。主要经 营高档男装。烟酒类店铺的面积都在营高档男装。烟酒类店铺的面积都在2525平米左右，平米左右， 租金单价租金单价5500055000元元/ /年，年， 一次性付款。针织品店铺的面积都在一次性付款。针织品店铺的面积都在4040平米左平米左 右，租金单价右，租金单价6600066000元元/ /年，一次性付款。五金类店铺的面积最大的年，一次性付款。五金类店铺的面积最大的9292平米左右，租平米左右，租金单价金单价13/ 13/ 年，年， 一次性付款。其中价格与具体的延伸位置有一定的关系。一次性付款。其中价格与具体的延伸位置有一定的关系。（3 3）从项75、目到延河大桥的东关街临街商铺按）从项目到延河大桥的东关街临街商铺按1818平米为一个单位，平米为一个单位，36003600元元/ / 月，基本上签定一年合同，租金半年一交。月，基本上签定一年合同，租金半年一交。 ( 4 ) ( 4 ) 二道街服装商铺二道街服装商铺2121平米为一个单位，平米为一个单位，6800068000元元/ /年，一次交清，没有押年，一次交清，没有押 金。平均金。平均270270元元/ /平米平米/ /月。为租金较高商铺区。月。为租金较高商铺区。115室内装修和规划落后经营成本过高旧市场（荣利轻工）新商场（中延国际）过度市场（奥特购物）内外硬件较好经营状况一般物业环境一般76、经营面临升级经营者集中在116临街商铺购物中心对于发展商临街商铺以小区商铺为主，建筑成本较低，租售价格视地段而定，市中心旺地的租售价格甚至比大型商厦还高，而纯住宅小区的商铺则较低。发展上应规划好商铺的规模，否则会影响投资回报速度，群楼商铺销售难度大大型购物中心设计要求高，对地段的要求高，而且所需的投资金额十分庞大，要求企业的资本雄厚，有相当的融资能力。大型商厦如果有完善的管理支持，租售皆能获取更大的收益。对于投资者临街铺位虽然售价偏高，但投资风险可以降低至最低，业主有招商自主权，经营项目空间较大，租金有较大的保障。大型购物中心一般由有实力的发展商开发，采用先进的经营模式，同时会提供“返租”、利77、润分成等举措降低投资风险。对于经营者（用家）经营范围较灵活，经营者可与业主协调，只要不是违法经营都可以经营。经营时间较灵活，只要愿意，通宵营业也可以，而且街铺管理费一般每平方米只需几块钱。但临街商铺的租金普遍教高，商家分散经营，缺乏综合支持。大型购物中心一般都会有名牌主力商家进驻，可以保证旺场；并提倡“一站式”的购物模式，集中，吃、穿、用等都可以在购物中心麦道，能吸引不同层次的消费者，增加可观的商机。但经营范围一经确定，就很难改变，而且管理费用十分庞大，经营时间受到诸多限制，一般都是朝九晚十的限制对于消费者临街铺位出售的物品价格低廉，但档次较低，质量没有保证；而且购物环境远没有购物中心优越，一78、般没有停车场。购物环境好，形象较统一，与街铺的各自为政形成鲜明的对比，购物中心一般都配有足够的停车位，是市民购物、休闲、娱乐、旅游的好环境。 街铺与商场的对比117阶段年代物业市场特征租售方式代表项目第一阶段199019931、临建商铺或由其他建筑物改建商铺2、商住混合在楼宇的裙楼或下面基层3、自用经营为主非产权物业租赁为主东盛市场荣利市场第二阶段199419961、纯商业性质的物业以商厦的形式诞生2、引发出投资商铺的营销概念3、发展商忽视商铺日后经营管理非产权物业奥特商城亚圣商城第三阶段2000年后以主力商家进驻带动商铺销售产权物业既售又租丽融商厦中延国际第四阶段2005年后1、商业龙头以点79、带面形成商业网络2、商铺带租约发售3、发展商注重商铺的经营管理产权物业销售为主既售又租新项目新世纪延安商业地产发展表 118 四、消费调研四、消费调研 119 通过对延安消费情况的调查分析，掌握最新的消费动态，以及消费者对延安通过对延安消费情况的调查分析，掌握最新的消费动态，以及消费者对延安消费市场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别消费市场的总体评价和建设开发方面的建议，作为基础材料为制定项目规划特别是商业规划提供实践依据。是商业规划提供实践依据。 此次调研参加人员层次分明有党政机关干部，军人警察，教师职工，私营此次调研参加人员层次分明有党政机关干部，军人警察，教师80、职工，私营商户，打工一族，中小学生，各类企业各层次的员工及管理人员等。含盖各个消商户，打工一族，中小学生，各类企业各层次的员工及管理人员等。含盖各个消费层面。调查的方式从市区的四面八方展开并重点调查中心商业区。共发放问卷费层面。调查的方式从市区的四面八方展开并重点调查中心商业区。共发放问卷800800份，参加调查人员份，参加调查人员1111人，时间为人，时间为1313天，收回问卷天，收回问卷797797份，补充三份。份，补充三份。 120项目市调问卷调研人员先介绍项目概况调研人员先介绍项目概况1 1、您的家庭住址到嘉陵桥项目的距离、您的家庭住址到嘉陵桥项目的距离 2km 2-5km 6-10k81、m 2km 2-5km 6-10km 城区城区 郊县郊县 外省市外省市2 2、您的年龄、您的年龄 1818岁以下岁以下 19-2319-23岁岁 24-3024-30岁岁 31314040岁岁 41415555岁岁 5656岁以上岁以上3 3、您的家庭人均收入、您的家庭人均收入 300300元以下元以下 300300600600元元 60160110001000元元 1001100115001500元元 1501150120002000元元 2001200130003000元元 30003000元以上元以上4 4、您到商业区的目的、您到商业区的目的 购物购物 随便看随便看 路过路过 其他其他582、 5、您通常喜欢在哪类店铺购物、您通常喜欢在哪类店铺购物 百货商场百货商场 超市超市 专业店专业店 批发市场批发市场 品牌专卖店品牌专卖店 无所谓无所谓 门面门面6 6、您认为目前延安市各商业公司商品价格合理度、您认为目前延安市各商业公司商品价格合理度 比较合理，符合愿望比较合理，符合愿望 价格偏高，但可承受价格偏高，但可承受 价格太高太奢华价格太高太奢华 不不在乎在乎 价格价格1217 7、在下列商业服务业态中，您认为哪些比较有发展前途、在下列商业服务业态中，您认为哪些比较有发展前途 中式饭馆中式饭馆 西式饭馆西式饭馆 西式快餐西式快餐 中式快餐小吃中式快餐小吃 大排大排档档 酒吧酒廊酒吧酒83、廊 美食城美食城 冷饮餐饮，茶室茶秀冷饮餐饮，茶室茶秀 宾馆宾馆 量量贩贩KTV KTV 娱乐城娱乐城 桑拿浴城桑拿浴城 夜总会夜总会 俱乐部俱乐部 影剧院影剧院 保龄球保龄球 健身房健身房 美容美体美容美体 大型网吧大型网吧 游戏对战游戏对战 （2121）集邮古玩市场）集邮古玩市场 （2222）消费者自填（）消费者自填（ ）8 8、如果您是延安人，您经常上街购物吗？、如果您是延安人，您经常上街购物吗？ 经常来经常来 每月每月2 2次以上次以上 每月每月1 1次左右次左右 不常来不常来9 9、 您外出购物乘用的交通工具您外出购物乘用的交通工具 大公共汽车大公共汽车 中巴中巴 私家车私家车 自行84、车，小三轮自行车，小三轮 摩托车摩托车 步行步行 其他方式其他方式 综合乘坐综合乘坐1010、您到某一商业业态购物是因为（可选多项）、您到某一商业业态购物是因为（可选多项） 距离近距离近 价格低价格低 商品质量好商品质量好 购物环境好购物环境好 服务服务好，信誉可靠好，信誉可靠 商品齐全便于选择商品齐全便于选择 交通便捷交通便捷 停车方便停车方便 个人习惯个人习惯 配（配（1010）套服务业态全）套服务业态全 其他自填其他自填1111、您一般的购物时间、您一般的购物时间 想买东西就来想买东西就来 上下班路过上下班路过 买大件商品才来买大件商品才来 周末双周末双休休122 节日节日 不一定不一定85、 其他其他1212、您认为延安商业业态有什么不足、您认为延安商业业态有什么不足 （可选多项）（可选多项） 大型百货店重复大型百货店重复 专业精品店铺较少专业精品店铺较少 食品副食为主的食品副食为主的大型超大型超 市少市少 特色餐馆少特色餐馆少 品牌西式快餐少品牌西式快餐少 体育场所少体育场所少 娱乐场娱乐场 所少所少 体育健身场所少体育健身场所少 停车场位不足停车场位不足 咨询服务性店铺咨询服务性店铺少少 经营定位不明无特色经营定位不明无特色 服务信誉差服务信誉差 其他自填其他自填1313、主要商业区交通状况满意情况、主要商业区交通状况满意情况 堵车严重堵车严重 公交太挤公交太挤 轿车无处停放86、轿车无处停放 停车收费过高停车收费过高 秩序秩序 太乱太乱1414、对专业商业步行街或大型购物中心和传统商业区的比较、对专业商业步行街或大型购物中心和传统商业区的比较 步行街更好步行街更好 传统商业区更好传统商业区更好 各有特色各有特色 说不清楚说不清楚1515、（、（1 1）如果您家在郊县或外省市，您常来延安吗？）如果您家在郊县或外省市，您常来延安吗？ 常来常来 不常来不常来 （2 2）您来之前了解延安商业吗？）您来之前了解延安商业吗？ 了解了解 知道，但不太了解知道，但不太了解 不知道不知道 （3 3）您认为延安现在的商业能满足您的综合消费需求吗？）您认为延安现在的商业能满足您的综合消费需87、求吗？ 能能 不能不能 （请说明在哪方面，购物，餐饮，娱乐，住宿，（请说明在哪方面，购物，餐饮，娱乐，住宿，休休 闲，证券投资等）闲，证券投资等）123 （4 4）谈谈您对延安商业的整体印象，并简要说明原因）谈谈您对延安商业的整体印象，并简要说明原因 好好 一般一般 差差 差的原因：交通拥挤，秩序混乱，设施老化，卫生不好，整个商业区差的原因：交通拥挤，秩序混乱，设施老化，卫生不好，整个商业区有有 种灰色感，文化氛围不浓，商品价格偏高，营业员或个别态度差种灰色感，文化氛围不浓，商品价格偏高，营业员或个别态度差1616、假如您是投资者，您认为经营什么最好最赚钱、假如您是投资者，您认为经营什么最好最88、赚钱 食品副食店食品副食店 百货百货 服装服装 家电家电 针纺织品针纺织品 文化用品文化用品 体育健身用品体育健身用品 医药保健及医疗器材医药保健及医疗器材 儿童用品儿童用品 精品家具建材精品家具建材 ITIT，电脑电脑 手机通信手机通信 汽车有配件汽车有配件 大型餐饮大型餐饮 大型文化娱乐大型文化娱乐 大型健身场所大型健身场所 豪华浴城豪华浴城 展展览中心览中心 公用事业公用事业 其他其他1717、您对步行街的商业项目开发有无好的建议、您对步行街的商业项目开发有无好的建议 交通治理交通治理 多建娱乐休闲设施多建娱乐休闲设施 综合治理商业区环境，绿综合治理商业区环境，绿化，街景，霓虹灯化，街景89、，霓虹灯 面向工薪层，多些大众化商品面向工薪层，多些大众化商品 营造文化氛营造文化氛围，提高服务质量围，提高服务质量 增加服务行业增加服务行业 丰富菜篮子多建副食超市丰富菜篮子多建副食超市 增加南北土特产增加南北土特产 增加高科技产品增加高科技产品 取缔个体商贩取缔个体商贩 举办举办演艺促销活动演艺促销活动 加大宣传力度，增加公厕数量加大宣传力度，增加公厕数量 124延安嘉岭桥项目市场调研情况汇总表延安嘉岭桥项目市场调研情况汇总表调研主题选项人数百分比%1、您的家庭地址到嘉岭桥项目的距离。1公里以内124人15.50%2公里以内178人22.3 %5公里以内68人8.5 %10公里以内（城区）90、314人39.25 %远郊区县78人9.8 %外省市38人4.65 %15.50%22.3 %8.5 %39.25 %9.8 %4.65 %125调研主题选项人数百分比%2、您的年龄18以下10人1.2%1923岁268人33.5%2430岁212人26.5%3140岁216人27%4155岁94人11.8%1.2%33.5%26.5%27%11.8%126调研主题选项人数百分比%3、您的家庭人均收入300元以下22人2.8%300600元80人10%6011000元214人26.8%10011500元182人22.7%15012000元102人12.8%20013000元102人12.8%391、000元以上98人12.3%2.8%10%26.8%22.7%12.8%12.8%12.3%127调研主题选项人数百分比%4、您到商业区的目的购物448人56%随便看262人32.8%路过90人11.3%其他0056%32.8%11.3%128调研主题选项人数百分比%5、您通常喜欢在哪类店铺购物百货商场20625.75%超市34242.75专业店627.8批发市场546.7品牌专卖店13617无所谓00门面0025.75%42.75%7.8%6.7%17%129调研主题选项人数百分比%6、您认为目前延安市各商业公司商品价格合理度比较合理、符合愿望126人15.8%价格偏高、但可承受488人6192、%价格抬高太奢华174人21.8%不在乎价格12人1.5%15.8%61%1.5%21.8%130调研主题选项人数百分比%7、在下列商业服务业态中，您认为哪些比较有发展前途（多项）中式饭馆170人21.3%西式饭馆44人12.75%西式快餐74人9.3%中式快餐小吃136人17%大排挡58人7.25%酒吧酒廊92人11.5%美食城60人7.5%冷饮餐饮，茶室茶秀148人18.5%宾馆92人11.5%量贩KTV102人12.75%娱乐城134人16.75%桑那浴城48人6%夜总会38人4.75%俱乐部22人2.75%影剧院62人7.75%保岭球42人5.25%健身房110人13.75%美容美体193、28人16%大型网吧164人20.5%游戏对战18人2.25%集邮古玩市场10人1.25%消费者自填6人0.75%131调查主题选项人数百分比8、如果您是延安人，您经常上街购物吗？经常来510人63.75%每月2次以上86人10.75%每月1次以上78人9.75%不常来126人15.75%63.75%10.75%9.75%15.75%132调查主题选项人数百分比9、您外出购物选乘的交通工具大公共汽车310人38.75%中巴82人10.25%私家车98人12.25%自行车、小三轮14人1.75%摩托车28人3.5%步行158人19.75%其他方式18人2.25%综合乘坐92人1.15%38.7594、%10.25%12.25%1.75%3.5%19.75%2.25%1.15%133调查主题选项人数百分比10、您到某一商业业态购物是因为（多项）距离近126人15.75%价格低214人26.75%商品质量好462人57.75%购物环境好168人21%服务好，信誉可靠206人25.75%商品齐全便于选择162人20.25%交通便捷112人14%停车方便28人3.5%个人习惯120人15%配套服务业态全26人3.25%其他自填0015.75%26.75%57.75%15%3.5%21%25.75%14%20.25%3.25%134调查主题选项人数百分比11、您的购物时间想买东西就来30037.5上95、下班路过10012.5买大件商品才来141.75周末双休15819.75节日769.5不一定11814.75其他344.2514.75%19.75%12.5%1.75%4.25%9. 5%37.5%135调查主题选项人数百分比12、您认为延安商业业态有什么不足（多项）大型百货商店重复128人16%专业精品店铺少252人31.5%食品副食为主的大型超市少96人12%特色餐馆少92人12%品牌西式快餐少54人6.8%体育场所少162人20.3%娱乐场所少144人18%体育健身场所少146人18.3%停车场车位不足40人5%咨询服务性店铺少64人8%经营定位不明，无特色66人8.25%服务信誉差1496、2人17.8%其他自填0031.5%16%12%12%6.8%20.3%18%18.3%5%8%8.25%17.8%136调查主题选项人数百分比13、主要商业区交通状况满意情况堵车严重170人21.25%公交太挤294人36.75%轿车无处停放90人11.25%停车收费过高26人3.25%秩序混乱220人27.5%21.25%36.75%11.25%3.25%27.5%137调查主题选项人数百分比14、对专业商业步行街或大型购物中心和传统商业区的比较步行街更好410人51.3%传统商业区更好134人16.8%各有特色232人29%说不清楚24人3%51.3%16.8%29%3%138调查主题选97、项人数百分比15、（1）如果您家在郊县或外省市，您常来延安吗？常来428人53.8%不常来372人45.5%53.8%45.5%139调查主题选项人数百分比15、（2）您了解延安商业吗？了解208人26%知道，但不太了解384人48%不知道208人26%26%48%26%140调查主题选项人数百分比15、（3）你认为延安现在的商业能满足您的综合消费需求吗？能438人54.75%不能314人39.25%其他48人6%54.75%39.25%6%141调查主题选项人数百分比15、（4）谈谈您对延安的整体印象好66人8.3%一般504人63%差56人7%原因（交通拥挤，秩序混乱等原因）174人21.98、75%8.3%63%21.75%7%142调查主题选项人数百分比16、假如您是投资者，您认为经营什么最好赚钱？（多项）食品副食店156人19.5%百货174人21.8%服装242人30.3%家电68人8.5%针纺织品24人3%文化用品54人6.8%体育健身用品50人6.3%医药保健及医疗器械48人6%儿童用品64人8%精品家具建材50人6.3%IT，电脑80人10%手机通信46人5.8%汽车配件34人4.3%大型餐饮114人14.3%大型文化娱乐148人18.5%大型健身场所144人18%豪华浴城54人6.8%展览中心10人1.3%公共事业34人4.3%其他24人3%14319.5%21.8%99、30.3%8.5%3%6.8%6.3%6%8%6.3%10%5.8%4.3%14.3%18.5%18%6.8%1.3%4.3%3%144调查主题选项人数（人）百分比（%）17、您对步行街的商业项目有无好的建议（多选）交通治理19624.5多建娱乐休闲设施19824.8综合治理商业区环境、绿化、街景、霓虹灯34843.5面向工薪层，多些大众化商品14618.3营造文化氛围，提高服务质量17822.3增加服务行业10413丰富菜篮子多建副食超市587.3增加南北土特产607.5增加高科技产品729取缔个体商贩344.3举办演艺促销活动567加大宣传力度，增加公厕数量1521914524.5%24.100、8%43.5%18.3%22.3%13%7.3%7.5%9%4.3%7%19%146147 总结总结1.1.建议最多的是综合治理商业环境建议最多的是综合治理商业环境, ,必须解决商业区道路拥挤必须解决商业区道路拥挤, ,人车矛盾人车矛盾, ,秩序混乱等问题秩序混乱等问题, ,并具体提出了拓宽道路建停车场并具体提出了拓宽道路建停车场, ,过街天桥过街天桥, ,地下通道等地下通道等问题。问题。2.2.部分消费者建议多增加休闲部分消费者建议多增加休闲, ,餐饮餐饮, ,健身健身, ,娱乐场所。娱乐场所。3.3.其他建议包括面向工薪阶层其他建议包括面向工薪阶层, ,多些大众化商品多些大众化商品, ,营101、造文化氛围营造文化氛围, ,提高服务提高服务质量质量, ,增加服务性行业增加服务性行业, ,多建超市多建超市, ,增加高科技产品增加高科技产品, ,取缔个体商贩取缔个体商贩, ,举办促举办促销活动销活动, ,提高产品质量等。提高产品质量等。4.4.由于调查时间在双休日时间多一些由于调查时间在双休日时间多一些, ,顾客从来源上看顾客从来源上看, ,核心商圈的顾客比核心商圈的顾客比平时少一些平时少一些, ,从顾客购买习惯从顾客购买习惯, ,购买意向购买意向, ,购买动机等各项所占比例与平日购买动机等各项所占比例与平日也有所不同。也有所不同。 5.5.从调研综合情况分析，延安市区消费在逐步走向成熟，102、广大消费者从调研综合情况分析，延安市区消费在逐步走向成熟，广大消费者需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为需要更好的购物环境，对传统商业区的整体也提出了更高的要求。他们为寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向西安等外寻找物价平稳，服务优质，环境高雅的购物场所，消费有逐步向西安等外地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招地大城市转移的迹象，值得关注。要把这部分消费理念超前的顾客重新招回延安就必须彻底改变目前延安商业的现状，从这个意义上讲，嘉岭桥项回延安就必须彻底改变目前延安商业的现状，从这个意义上讲，嘉岭桥项目的开发有着重要的战103、略意义。目的开发有着重要的战略意义。148 五、 项目地块调研149项目在延安的战略位置150房地产的地块，对房地产投资的成败有至关重要的作用。地产的增值实房地产的地块，对房地产投资的成败有至关重要的作用。地产的增值实际上很大程度上是土地在增值。我们将对嘉岭桥项目的地块进行详细的际上很大程度上是土地在增值。我们将对嘉岭桥项目的地块进行详细的分析，分析，（一）地块影响因素分析 （1 1）延安市场的供需行情：）延安市场的供需行情： 与地块的关系非常密切，目前地块的价格呈上升趋势，其价格必然上与地块的关系非常密切，目前地块的价格呈上升趋势，其价格必然上扬，容易销售，投资者可以获得好的投资汇报，根据延104、安购买居业的现扬，容易销售，投资者可以获得好的投资汇报，根据延安购买居业的现实情况，有相当一部分是投资后出租，在市场沟居业区商业区就可以看实情况，有相当一部分是投资后出租，在市场沟居业区商业区就可以看到随处张贴的出租告示。房子卖了却没有人居住。所以下一步延安将掀到随处张贴的出租告示。房子卖了却没有人居住。所以下一步延安将掀起商铺投资高潮，这是地产开发的规律。衡量一个城市地产的成熟与否，起商铺投资高潮，这是地产开发的规律。衡量一个城市地产的成熟与否，关键看商业地产的开发运营成功情况。西安今年的商业地产投放市场的关键看商业地产的开发运营成功情况。西安今年的商业地产投放市场的面积将超过面积将超过80105、80万平米。而且万平米。而且40%40%的商业面积是商业步行街（骡马市，大唐的商业面积是商业步行街（骡马市，大唐西市，唐人街，大唐不夜城）西市，唐人街，大唐不夜城）40%40%的面积是特大型购物中心（宏府商厦，的面积是特大型购物中心（宏府商厦，西北商务中心，国际立丰购物广场，大明宫购物广场，兵马俑国际旅游西北商务中心，国际立丰购物广场，大明宫购物广场，兵马俑国际旅游广场等）广场等）15%15%的面积是大型批发市场（多彩国际服装汇展中心，白马服装的面积是大型批发市场（多彩国际服装汇展中心，白马服装城，澳龙服装城）等。城，澳龙服装城）等。5%5%的其他商业地产。的其他商业地产。151 （2 2）项106、目地块的自然条件：）项目地块的自然条件： 在陕北我们第一个开发大型商业地产，要有全局观念和大格局意在陕北我们第一个开发大型商业地产，要有全局观念和大格局意识。嘉岭桥项目基本位于市中心，而且处在主要商业区的边缘。土识。嘉岭桥项目基本位于市中心，而且处在主要商业区的边缘。土地承载力良好，可以容易进行地基处理，减少费用。在繁华商业区地承载力良好，可以容易进行地基处理，减少费用。在繁华商业区和适宜高层建筑时地块面积越大越是好的投资地段。地块临街长度和适宜高层建筑时地块面积越大越是好的投资地段。地块临街长度越大越是好的地块，项目地块地形及形状虽不很理想，但可以合理越大越是好的地块，项目地块地形及形状虽不107、很理想，但可以合理规划加以避免。规划加以避免。 日照上项目属高层建筑，规划时已经加以考虑，居业方面不会受日照上项目属高层建筑，规划时已经加以考虑，居业方面不会受太大影响，只是商业处在炎热夏季时靠东关街和百米大道十字的步太大影响，只是商业处在炎热夏季时靠东关街和百米大道十字的步行街部分被楼区遮盖，属背阴区，人流量会加大，应作为好的投资行街部分被楼区遮盖，属背阴区，人流量会加大，应作为好的投资地段。风力上靠地段。风力上靠210210国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到一些影响，但是有清凉山的遮挡影响不大。项目周边基本季会受到一些影响，但是有清108、凉山的遮挡影响不大。项目周边基本温度适中，空气清新。针对降水量的，风力上靠温度适中，空气清新。针对降水量的，风力上靠210210国道的商业可能国道的商业可能会受到影响，项目的西北方向冬季会受到一些影响但有清凉山的遮会受到影响，项目的西北方向冬季会受到一些影响但有清凉山的遮挡影响不大。对降水量的处理和上下水的技术处理上要避免从挡影响不大。对降水量的处理和上下水的技术处理上要避免从210210国国道向西北交通十字流水。延安目前没有对项目构成威胁自然灾害。道向西北交通十字流水。延安目前没有对项目构成威胁自然灾害。152（3 3）地块的社会条件：）地块的社会条件：嘉岭桥项目附近的城市地块的社会条件包括109、地块附近的城市基础设施情嘉岭桥项目附近的城市地块的社会条件包括地块附近的城市基础设施情况、附近的房地产情况、社会治安情况、政局稳定情况等。况、附近的房地产情况、社会治安情况、政局稳定情况等。城市基础设施越齐全的地块，越容易发挥作用，越是好的投资地段。按城市基础设施越齐全的地块，越容易发挥作用，越是好的投资地段。按照基础设施建设，选择建设地块，也是一种常用策略。照基础设施建设，选择建设地块，也是一种常用策略。附近房地产的情况，对投资地段也有很大的影响作用。附近房地产的情况，对投资地段也有很大的影响作用。C C地快靠近一在建地快靠近一在建的新世纪商厦，该商厦的建设对我方项目利大于弊，可以形成商业组110、合的新世纪商厦，该商厦的建设对我方项目利大于弊，可以形成商业组合互补，加强对老商区的竞争力。所以互补，加强对老商区的竞争力。所以C C地块是一好的投资地段。地块是一好的投资地段。规划用地附近有化工厂存在的话，肯定不是好的投资地段。项目附近治规划用地附近有化工厂存在的话，肯定不是好的投资地段。项目附近治安良好。从这个角度分析任何地块都是好的投资地段。再此地区投资有安良好。从这个角度分析任何地块都是好的投资地段。再此地区投资有安全感。延安地区的政局稳定、对品牌商家入驻政策宽松，对大型主力安全感。延安地区的政局稳定、对品牌商家入驻政策宽松，对大型主力商家是较好的投资场所。商家是较好的投资场所。153111、（4 4）地块的环境条件）地块的环境条件u 地块的环境条件包括空气污染程度、噪声大小、绿化程度、视觉效果、地块的环境条件包括空气污染程度、噪声大小、绿化程度、视觉效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意在那里生活和工作，因此，清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意在那里生活和工作，因此，不是好的投资地段。不是好的投资地段。 但延安近年的整体空间质量检测总评为良，空气清但延安近年的整体空间质量检测总评为良，空气清新，天空蔚蓝，加上项目周边将来要进行环境整治，所以是好的投资场所。新，天空蔚蓝，加上项目周边将来要进行环境整治，所以是好的投资场所。u 噪声大小对人的情绪以及人的健康都有影响112、，所以，噪声太大的地区，噪声大小对人的情绪以及人的健康都有影响，所以，噪声太大的地区，人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪声源的地块，如工厂、车库、人人们都不愿意居住，不愿意逗留。靠近噪声源的地块，如工厂、车库、人群附近的地块，都不是好的投资地段。群附近的地块，都不是好的投资地段。210210国道的噪音问题通过隔音技术国道的噪音问题通过隔音技术处理，应可以得到解决。处理，应可以得到解决。u 项目紧邻延河，面向宝塔山风景区，视觉效果良好，比较受人欢迎。项目紧邻延河，面向宝塔山风景区，视觉效果良好，比较受人欢迎。步行步行1010分钟即到达清凉山风景区，和中央旅游区。绿化程度越好，生活工分钟即到达清113、凉山风景区，和中央旅游区。绿化程度越好，生活工作的环境优越，交通便捷，汽车站进在咫尺。同样好的投资地段。作的环境优越，交通便捷，汽车站进在咫尺。同样好的投资地段。u 干净清洁的地块，自然地给人以舒服的感觉，人的感觉越好，就越愿干净清洁的地块，自然地给人以舒服的感觉，人的感觉越好，就越愿意投资，所以，干净清洁的地块是好的投资地段意投资，所以，干净清洁的地块是好的投资地段。154（5 5）地块周围的经济条件）地块周围的经济条件u 地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况、物价水平、工资水地块周围的经济条件包括当地的经济发展状况、物价水平、工资水 平、储蓄利率、投资水平等。平、储蓄利率、投资水平等。114、u 经济发展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛，经济发展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛， 所以，嘉岭桥项目地块具有好的投资环境。尤其是延安近年来经济发所以，嘉岭桥项目地块具有好的投资环境。尤其是延安近年来经济发 展势头迅猛。物价水平，尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选展势头迅猛。物价水平，尤其是建筑材料价格，对房地产投资地段选 择影响很大。在其他相同条件下，物价水平越高的地区，越不是好的择影响很大。在其他相同条件下，物价水平越高的地区，越不是好的 投资地段。延安的物价居高不下，原因是各类商业同行业竞争没有形投资地段。延安的物价居高不下，原因是各类商业同行115、业竞争没有形 成，大部分生活零售品均是从外地引进，物流成本增加，造成价格偏成，大部分生活零售品均是从外地引进，物流成本增加，造成价格偏 高，没有品牌主力商家进入，延安本土商家有一种经营优越感，服务高，没有品牌主力商家进入，延安本土商家有一种经营优越感，服务 水平同步降低，延安的消费者习惯了高物价的购买，总的原因是商业水平同步降低，延安的消费者习惯了高物价的购买，总的原因是商业发展落后，轻工业加工生产特别是生活品（含食品）产业落后。发展落后，轻工业加工生产特别是生活品（含食品）产业落后。155u工资水平越高，房地产购买力越强。所以工资水平高的地区，往往工资水平越高，房地产购买力越强。所以工资水平116、高的地区，往往是好的投资地段较多。延安的工资收入差距较大，形成外高内低机是好的投资地段较多。延安的工资收入差距较大，形成外高内低机关平的工薪结构。关平的工薪结构。u银行储蓄利率越高，吸收存款越多，用于购买房地产保值增值的资银行储蓄利率越高，吸收存款越多，用于购买房地产保值增值的资金就越少，越不利于房地产投资，所以银行储蓄利率总是调高的地金就越少，越不利于房地产投资，所以银行储蓄利率总是调高的地区，不是理想的投资地段。相反，对于银行储蓄利率较低或调低的区，不是理想的投资地段。相反，对于银行储蓄利率较低或调低的地区，房地产投资的好地段往往较多。地区，房地产投资的好地段往往较多。u一个地区投资力度的117、大小，对于房地产市场的繁荣与否，至关重要。一个地区投资力度的大小，对于房地产市场的繁荣与否，至关重要。投资力度大的地区，是好的投资地段。投资力度呈下降趋势的地区，投资力度大的地区，是好的投资地段。投资力度呈下降趋势的地区，是不好的投资地段。这一点对项目有利。是不好的投资地段。这一点对项目有利。156（6 6）政策限制）政策限制u政策限制包括价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度等。房地产价政策限制包括价格限制、税收限制、优惠政策、土地制度等。房地产价 格限制严格的地区，不利于房地产投资收益，不是好的投资地段。延安格限制严格的地区，不利于房地产投资收益，不是好的投资地段。延安 房地产价格属基本放118、开的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是房地产价格属基本放开的地区，有利于市场竞争，有利于投资收益，是 好的投资地段。好的投资地段。u税收种类越多，税费越重，越不利于吸引投资，越不是好的投资地段。税收种类越多，税费越重，越不利于吸引投资，越不是好的投资地段。 税收减免程度越大，越易于吸引投资，越是好的投资地段。税收政策的税收减免程度越大，越易于吸引投资，越是好的投资地段。税收政策的 稳定程度也对投资地段有影响，税收政策越稳定，越利于房地产投资收稳定程度也对投资地段有影响，税收政策越稳定，越利于房地产投资收 益，越应作为好的投资地段。益，越应作为好的投资地段。u优惠政策是相对其它地区而言的政119、策性照顾。优惠政策越多越实惠的地优惠政策是相对其它地区而言的政策性照顾。优惠政策越多越实惠的地 区，越应是好的投资地段。区，越应是好的投资地段。u土地制度对投资地段的选择关系重大。土地制度越科学合理，越有利于土地制度对投资地段的选择关系重大。土地制度越科学合理，越有利于 房地产投资。实行科学合理的土地制度的地块，是好的投资地段。房地产投资。实行科学合理的土地制度的地块，是好的投资地段。157（7 7）人口因素）人口因素 人口因素包括人的数量及组成、人的素质、家庭规模等。宝塔区人口人口因素包括人的数量及组成、人的素质、家庭规模等。宝塔区人口数数 量众多，人口密度大，房地产供给相对短缺，是好的投资120、地段。但人量众多，人口密度大，房地产供给相对短缺，是好的投资地段。但人口口 素质偏底，不利于促进经济发展，不利于对房地产的需求，也不利于素质偏底，不利于促进经济发展，不利于对房地产的需求，也不利于社社 会秩序的稳定。所以人口素质高的地区是好的投资地段。延安的社会会秩序的稳定。所以人口素质高的地区是好的投资地段。延安的社会教教 育目前属相对落后地区。育目前属相对落后地区。 家庭规模的变化影响到对房地产的需求，家庭规模由大变小的地区，家庭规模的变化影响到对房地产的需求，家庭规模由大变小的地区，对对 房地产需求增长较快，较利于房地产投资，因此是好的投资地段。房地产需求增长较快，较利于房地产投资，因此121、是好的投资地段。158（8 8）城市规划因素）城市规划因素u城市规划因素包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、城市规划因素包括土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路、行政隶属变更等。行政隶属变更等。u土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越利于投资收益，所以越土地用途允许范围越大，越便于规划设计，越利于投资收益，所以越是好的投资地段。土地用途改变的地块，更是好的投资地段，因为土地是好的投资地段。土地用途改变的地块，更是好的投资地段，因为土地用途改变的地块，必定是升值潜力巨大的地块。项目属综合型业态组成，用途改变的地块，必定是升值潜力巨大的地块。项目属综合型业态组成，所以是好的122、投资地段。所以是好的投资地段。u容积率的大小直接决定了建筑面积的大小。容积率越小的地块，往往容积率的大小直接决定了建筑面积的大小。容积率越小的地块，往往投资效益稍差，因而不是好的投资地段。容积率大的地块，往往投资效投资效益稍差，因而不是好的投资地段。容积率大的地块，往往投资效益较好，因而是好的投资地段。益较好，因而是好的投资地段。u覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，因而越应覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，因而越应按好的投资地段看待。以上三点项目基本符合，所以是好的投资地段。按好的投资地段看待。以上三点项目基本符合，所以是好的投资地段。159u允许建筑高度越123、大，可以建造的层数越多，建筑面积越大，越有利允许建筑高度越大，可以建造的层数越多，建筑面积越大，越有利 于投资者，因而越应按好的投资地段看待，项目符合。于投资者，因而越应按好的投资地段看待，项目符合。u交通道路规划对地段影响很大，嘉岭桥项目是接近交通要道的地交通道路规划对地段影响很大，嘉岭桥项目是接近交通要道的地 块，临街长度大的地块，应按好的投资地段看待。即项目开间较块，临街长度大的地块，应按好的投资地段看待。即项目开间较 长，延东关街，百米大道的临街商铺将是最佳地段。长，延东关街，百米大道的临街商铺将是最佳地段。u行政隶属关系变更的地区，往往使得房地产价格迅速抬高，因而是行政隶属关系变更的124、地区，往往使得房地产价格迅速抬高，因而是 好的投资地段。由于延安的地理位置所限，所属隶属关系不会很快好的投资地段。由于延安的地理位置所限，所属隶属关系不会很快 变更，但随着百米大道为轴心的中央生活区的形成，实际消费版块变更，但随着百米大道为轴心的中央生活区的形成，实际消费版块 发生了变化，此点对项目有利。发生了变化，此点对项目有利。160（9）心理影响u心理影响包括地块风水、土地号码、名人效应、风俗习惯等。地块风水是按潜意识思想对地块的好坏判断。地块风水越好，越容易升 值，越是好的投资地段。土地号码越吉祥，越容易被人接受，越应按好的投资地块对待。名人效应是指是否有名人在某地居住或居住过。凡是有125、名人居住过的地块，往往都是好的投资地段。风俗习惯对投资地块影响很大。符合风俗习惯要求的地块，是好的投资地段。违背风俗习惯要求的地块，最好是远远离开。项目应该注意规避。（10）特色城市u特色城市的核心地块往往是好的地块，延安是国家的特色城市，项目可在 城市的知名度上做足文章，与建设现代化新延安“捆绑式”同步推广。161（二）地块环境分析 早上10:3011:30嘉岭大桥人流量为500600人/小时，车流量为3600辆/小时，物流为食品、水果、石油、煤，流向内蒙、山西等省市地区，信息流一般，其车辆时速为60公里/小时。东关街人流量为4000人/小时，车流量为9001100辆/小时，物流都为市民和农126、民小型物资流动，信息流强，其车辆时速为30公里/小时。西包公路（210国道）人流量主要为等候长途客车的乘客及少量工人，车流量为3000辆/小时，物流量同嘉岭大桥，信息流一般，其车辆时速为6070公里/小时。常青路人流量为1100人/小时，车流量为600辆/小时，物流为本地区小三轮、小货车送一些小百货之类的物资，信息流一般，其车辆时速为2030公里/小时。迎宾大道人流量为2400人/小时，车流量为1600辆/小时，物流极少，信息流一般，其车辆时速为40公里/小时。162午午15:0016:30 嘉岭大桥人流量为嘉岭大桥人流量为1500人人/小时，车流量为小时，车流量为3600辆辆/小时，物流为大127、型货车（多为外省油、煤）和小时，物流为大型货车（多为外省油、煤）和小型货车，信息流一般。小型货车，信息流一般。 东关街人流量为东关街人流量为400014500人人/小时，车流量为小时，车流量为1800辆辆/小时，物流为百货、服装等小型物资流小时，物流为百货、服装等小型物资流动，信息流强。动，信息流强。西包公路（西包公路（210国道）人流量极少（多为乘客及园林工人），车流量为国道）人流量极少（多为乘客及园林工人），车流量为2600辆辆/小时，物流量同嘉小时，物流量同嘉岭大桥，信息流一般。岭大桥，信息流一般。常青路人流量为常青路人流量为2000人人/小时，车流量为小时，车流量为800辆辆/小时，物128、流为门面进货小三轮、小百货之类的物资，小时，物流为门面进货小三轮、小百货之类的物资，信息流一般。信息流一般。迎宾大道人流量为迎宾大道人流量为3600人人/小时，车流量为小时，车流量为1800辆辆/小时，物流极少，信息流一般。小时，物流极少，信息流一般。163（三）地块区域分析u区域商业特点商圈和商业区域是两个不同层次的概念，商圈表示商业的辐射范围，商业区域则表示商业区的空间范围。在研究了商圈对商业物业的影响后，我们来分析一下不同商业区域对商业物业产生的不同影响。俗话说，物以类聚，人一群分。商业物业项目销售力的形成取决于区域商业的市场状态，一个商业物业项目的开发、营销、经营必然与区域商业状况息息129、相关，若能配合区域商业特点，区域原有商业环境所形成的人气和知名度必能帮助新项目取得良好的发展机会。通过区域商业特点的角度分析销售力，目的是从区域商业特点的分析中发掘出有利项目销售的买点。从我国城市区域商业形态的状况来看，商业区域主要分为四个类型：u中心商业区，社区商业区，区域商业区，专业街。164（1）、中心商业区 u中心商业区是一个城市或城区最大、最重要的商业区，一般来说，一个大中型城市会有一个或几个中心商业区，但在一个区街或相对大的范围区域内只适宜存在一个中心商业区，如果中心商业区相距太近或密度过大，会分散了各区的客流，相应地影响各区商业人气的聚集。中心商业区具有较强的辐射能力和吸引能力，130、一般可服务20万人以上，经过我们到项目所属办事处，派出所的调查了解，从延河大桥到东兴超市区域的长驻人口为39000人，暂住人口为13000人，共52000人，宝塔区总人口为30万人其中男15.2万人，女14.8万人。中心商业区通常有大型商业中心和商业步行街两种形式。大型商业中心是以点状的商业经营形态而存在，其销售力以电波形式传播出去，形成以点带动面的商业格局。大型商业中心商业地位的形式有其一定的市场条件使然，其一是商业中心所辐射的消费人群规模，其二是周边交通的便捷度。商业中心所服务的商圈半径应能包括其所在的区域甚至辐射更远的地区，而交通的便捷度则是一个商业点成为城市商业中心的必要条件，发达的交131、通网络能将客流从四面八方带到商业中心消费，拥有这样的条件，才能成为标志性的商业中心。事实上，完善的交通是商业区辐射客流的关键，位于市中心的延百，附近公交线路频密，具有成为中心商业区的巨大潜力。165u由于步行街完全将商业经营隔离在烦嚣的交通之外，商业模式符合现代人休闲消费意念，使消费者全身心投入在悠闲的购物环境中，是一个城市商业最兴旺的地带，近期在很多大中城市都兴起了建设步行街的热潮。商业步行街对于城市整体商业环境能起到由线带动面的作用，通过消费人流的带动促进现金流，成为南来北往游人必到的商业旺地，使中心商业区的商业价值也得到明显的提升，一些全国知名的步行街业已成为这个城市的“商业名片”和“商132、业品牌”。2、社区商业区（2）社区商业区 主要分布在大型住宅小区或住宅群片区，是较小规模的商业平台，是中心商业区和区域商业区的补充，重点为服务居住区市民日常生活“柴米油盐酱醋茶”消费需求而设置。社区商业区商圈的辐射力极小，交通便捷度仅需要考虑空间距离，而不存在时间距离的影响。商业的兴旺与否，很大部分依仗其所在片区的居民量和居民消费水平，一般一个社区商业网点可服务5000人以上，如果居民人口过少无疑会增加投资风险，故在社区商业区内多以小本经营、薄利多销的商业为主，随着小区或片区的成型，社区商业物业无疑是一个稳定及有利润回报的投资热点。目前延安社区商业区基本被延百东兴超市占据。166 （3）区域商133、业区）区域商业区u 区域商业区是中小范围区域的商业区，一般可服务区域商业区是中小范围区域的商业区，一般可服务10万人以上，比中心商业万人以上，比中心商业区规模较小，但比社区商业区规模较大，经营的商品品种、档次、选择性不区规模较小，但比社区商业区规模较大，经营的商品品种、档次、选择性不及中心商业区丰富，却比社区商业区经营的商品要多，但购物的方便性则不及中心商业区丰富，却比社区商业区经营的商品要多，但购物的方便性则不如在社区商业区。区域商业区可开发大型商厦，以超级市场、小型百货商店如在社区商业区。区域商业区可开发大型商厦，以超级市场、小型百货商店为龙头商业，经营品种以日用品为主，兼营耐用商品和中高134、档商品。为龙头商业，经营品种以日用品为主，兼营耐用商品和中高档商品。u在区域商业区开发商业物业，发展商要注意控制项目的规模和经营特色，在在区域商业区开发商业物业，发展商要注意控制项目的规模和经营特色，在商铺需求基本饱和、人口总量和交通环境没有明显或改善的时候，项目开发商铺需求基本饱和、人口总量和交通环境没有明显或改善的时候，项目开发规模过大，容易造成物业供过于求，增大了发展商的开发风险；注重商场经规模过大，容易造成物业供过于求，增大了发展商的开发风险；注重商场经营特色有助吸引更多目标消费者。营特色有助吸引更多目标消费者。167（4）专业街u专业经营一条街具有商业特色浓厚的特点，它在城市某个区域135、形成一个独有的、定性消费品的需求，为商业营造了一个主题商业区域，成为城市商业独特的一道风景线。专业街有别于专业市场，专业市场可由发展商开发建设，专业街的成型则需经过一定的发展历程，具有明显的传统性，一条专业街内，由众多散户集中一起经营，以临街商铺为主要经营场地，近期由于发展商不断看好专业街的开发优势和潜力，专业市场正有进军专业街的有趋势，现在有些专业街，内有多个大型专业市场进驻，更强化了专业街的行业地位。专业街发展已成行成市，所面对的客户群有很强烈的针对性和单一性，几乎集中了同类商品批发市场上的大商家，虽然这种客户层面较窄，但由于客源集中，供应品种齐全，市场成熟，因此专业街仍能吸引很强的消费力136、。如广州市区，著名的专业街如一德路海味干货街、濠畔街鞋类皮革街、海印电器街、南岸路装饰材料街、江南大道婚纱街、高第街服装街和状元坊精品饰物街等享誉国内外，是商家的经营乐园。专业街大多都处于老城区，以散户经营为主，发展商在专业街开发商业务也必须要注意四方面的提升：项目规模超前化；项目配套升级化；经营面积规模化；管理服务专业化；168专业街发展至今天，由于市场容量有限，难以适应市场需求的发展，必须开发大型专业市场，才专业街发展至今天，由于市场容量有限，难以适应市场需求的发展，必须开发大型专业市场，才能有效扩大商户容量。但在城区专业街开发专业市场有三大局限：交通不畅制约了物流速度，影能有效扩大商户容137、量。但在城区专业街开发专业市场有三大局限：交通不畅制约了物流速度，影响了业务的发展；市区可利用的土地资源有限，土地成本高，一则项目规模小，二则销售价格较响了业务的发展；市区可利用的土地资源有限，土地成本高，一则项目规模小，二则销售价格较高；市区物业租金高企，增加了商家的经营成本。因此，近年来，专业市场有向郊区发展的趋势，高；市区物业租金高企，增加了商家的经营成本。因此，近年来，专业市场有向郊区发展的趋势，一方面，郊区有较大的土地供应量，能开发规模较大的专业市场；另一方面，郊区土地成本较低，一方面，郊区有较大的土地供应量，能开发规模较大的专业市场；另一方面，郊区土地成本较低，专业市场的销售价格和138、租用价格对投资者和经营者有相当的吸引力。同时，专业市场依仗的是物专业市场的销售价格和租用价格对投资者和经营者有相当的吸引力。同时，专业市场依仗的是物流环境，郊区公路基本无限制货车通行，为大型物流货运提供条件。流环境，郊区公路基本无限制货车通行，为大型物流货运提供条件。169一、商圈竞争调研分析 第一商圈（核心商圈）按步行8分钟算，西到延河大桥西端。东按百米迎宾大道方向到市文化艺术中心。按长青路方向到博爱医院。按210国道到达市农业发展银行。第二商圈（中心商圈）按步行20分钟计算，西到中心街商业中心，按百米迎宾大道方向到市交通局。按长青路方向到丝绸厂。按210国道到达物资公司。第三商圈（外围商圈139、）按步行30分钟计算，已正常步出城市繁华街道。 1、核心商圈的影响 在核心商圈内已包括了本区域最重要的主力商场和以这些大型商场为核心的小型商场，核心商圈一般能占据该区域顾客总数的百分之六七十，经营的商品档次、每个顾客平均消费额、商场的收益都相对比较高，商铺销售价格自然也就最高。核心商圈的分析重点是，如何从现有的各类商业物业所占有的顾客份额中，夺取或重新分配顾客份额。1702、中心商圈的影响中心商圈由一条或几条商业街组成，若干个大型商业物业并存，且若干中小型商铺分列其中，所凝聚的商业气氛和消费人气具相当规模。中心商圈的分析重点，在于研究区内现有的商业布局和商业规划，研究其它商业物业项目的功能划分140、经营状况，有意识地与其他项目形成错位经营，避免与多个大型项目或接近规模的项目同时展开竞争。 3、次中心商圈的影响次中心商圈的区域较广，商业环境的优劣很大程度取决于公共交通设施是否配套完善，公共交通工具的配置将影响到大型商场的客流量，特别是地下铁路的开通，改变了大多数人的交通方式，使人们在时间距离不变的情况下，扩展了更大的空间距离，更重要的是，地铁给次中心商圈提供了挑战核心商圈的人流量机会。同时，拥有良好声誉且知名度较高的商场必然会吸引众多的品牌追随者，形成品牌效应，吸引众多的购物消费人流。对次中心商圈的分析重点在于能否预见城市交通的发展趋势，大型商场的发展商要考虑如何才能迅速提高项目品牌的知141、名度和美誉度，对于新商场，只有这样，才能立于不败之地。171二、项目与传统商业区的竞争分析嘉岭桥项目与传统商业聚集区将存在激励的商业竞争。按城市区域分类基本处在同一商圈，但我们项目有很大的优势，主要表现在以下几点：1、把控中央生活区（CLD），通过专业的终端拦截系统，不让（CLD）消费者进入传统商业区。所以我项目处在中央生活区和商务区的咽喉位置。 2、地理位置位于传统“申”字商业区的边缘，A地块仍可引导来自传统商业区的消费者。达成两股人流的交汇，形成新的商业核心。或叫“城市商圈的东移”。 3、项目位于常青路，迎宾大道，东关街十字。人流车流相对集中，我们拥有城市最大的停车场，方便停车，此十字街道142、对项目的贡献不容小视，要充分利用。 紧邻延安汽车站坐拥城市最大人流，物流，使外地客户居住，购物极为方便。可利用汽车站作好项目的推广工作。 地处新城区龙头，代表城市规划方向。形成城市的特区。价值独特升值潜力大，“人旺财旺，旺场先旺人” 随着延安城市格局的变化和城市规划的发展，嘉岭桥项目必将带动一个新商圈的崛起。通过有效的策划使地段最大价值得以体现。172 十、延安的目标群体调研十、延安的目标群体调研173根据延安市商业行业的特点：纯产权式商铺少已告别了暴利时代高昂的租金令经营成本直线上升，商家正在寻求有效降低经营成本的办法免租形式的经营权销售商铺能为商家有效降低经营成本大部分经营户在经营的同时，143、有投资商铺的意向174零售业经营户纯投资者一般都拥有几个经营点有一定的资金实力投资自营兼备延安当地人为主无明显实力,自营为主投资者的划分准主力经营户选择返租作长线投资待铺值升价,炒作一把175站在管理学的高度：全盘思路，冷静思维，分步实施。站在长远经营的深度： 单项极至， 局部强势，细处求赢， 留有余地。1、经调研开发建设嘉岭桥项目（特大型商业步行街或购物中心），符合延 安地区。经济发展的需要和人民生活水平提高的需求，项目的成功一定 程度取决与城市的同步崛起。2、充足的资金和良好的社会关系的保证很重要。3、人才资源是关键，要开发、建设、经营、管理都离不开强有力的管理机 构，离不开方方面面的人才144、，项目的成功运营，人才是决定因素，建议 吸引高级商业管理，物业管理人才进入企业。1764、要争取政府部门的支持：要延安市政府把嘉岭桥项目作为延安市现代化建设的重点工程，就是对、要争取政府部门的支持：要延安市政府把嘉岭桥项目作为延安市现代化建设的重点工程，就是对项目最强有力的支持。延安这两个字就是项目最好的广告。项目最强有力的支持。延安这两个字就是项目最好的广告。5、商业地产虽然有比较重的本土意识，但也要有超前的开发意识，项目规划要有一个明确的目标，、商业地产虽然有比较重的本土意识，但也要有超前的开发意识，项目规划要有一个明确的目标，达到西部地区地级市领先水平，要领先延安地区商业硬件水平达到西部145、地区地级市领先水平，要领先延安地区商业硬件水平20年。年。6、 大型购物中心不能光凭感觉建立，绝不能过分依赖西方模式，忽视了国情，省情，市场情。陕西大型购物中心不能光凭感觉建立，绝不能过分依赖西方模式，忽视了国情，省情，市场情。陕西省内所有欧式商城或步行街全部经营惨淡。（如宝鸡的均利广场，咸阳的银泰商城等）曾经，省内所有欧式商城或步行街全部经营惨淡。（如宝鸡的均利广场，咸阳的银泰商城等）曾经，日本的八佰伴把赛特购物中心带进了死胡同，解除合同后，赛特采用了符合国情的措施，取得日本的八佰伴把赛特购物中心带进了死胡同，解除合同后，赛特采用了符合国情的措施，取得经营上的成功。经营上的成功。“洋药洋药”146、虽有效，但作用却十分有限。大型商业地产的开发和经营是以本土化虽有效，但作用却十分有限。大型商业地产的开发和经营是以本土化艺术为主，潮流化艺术为辅的。尤其是经过延安的市场调研，嘉岭桥项目的开发应把国外的经艺术为主，潮流化艺术为辅的。尤其是经过延安的市场调研，嘉岭桥项目的开发应把国外的经验与延安和陕北的市场相结合，在学习外埠先进经验的过程中，创新开发和经营理念。总体延验与延安和陕北的市场相结合，在学习外埠先进经验的过程中，创新开发和经营理念。总体延安的购物中心应简洁，方正，尽量少用或不用太多的超前概念设计，街铺应整齐美观，开间与安的购物中心应简洁，方正，尽量少用或不用太多的超前概念设计，街铺应整齐147、美观，开间与纵深比例为纵深比例为1：1.2为好。适合陕北人民的审美。为好。适合陕北人民的审美。1777、建立专业的开发团队：进行大型商业地产的开发和建设，需要专门的力量来完成操作。建立专业的开发团队是开发成功的重要保证。减少投资风险，避免投资浪费。专业团队的建立不是简单人才的网罗，而是资源整合的过程。包括建筑规划设计，环境规划设计，工程施工，机电机械，经济与市场顾问，金融与房地产估价，法律与财务管理，营销策划推广等。玉龙地产在开发初期已经意识到了这个问题，积极与一些有先进理念的公司强强合作，是有先见之明。为项目的开发奠定了坚实的基础。8、科学的进行开发策略决策：绝不是开发商自己的事，他与整个城148、市的规划建设，城市改造密切相关，要科学进行决策。我们对商圈进行的SPS数字化分析从而决定建不建这个大型商业项目和建成什么样的项目及规模，确定项目的发展特色及主力商户。经过市场调研，万弘慎重分析，在嘉岭桥完全可以建设一个十万平米左右的大型综合型购物中心（MALL）。因为2007年延安的城市人口将近40万。 商业面积绝不能低于8万平米，否则对传统商圈构不成有效竞争，不能超过12万平米，会给业态组合带来巨大压力，不符合商圈购买力和实际水平。影响商业发展战略，这是个原则。9、值得一提的是，政府的发展规划是大型购物中心发展的重要依据，根据调查嘉岭桥项目周边的立体交通网络以及市政配套设施的增加有利于项目规149、划布局及开业后的经营状况。17810、控制开发成本：购物中心适当的规模是运营的需要，但在延安不是一定要建豪华。要结合市场，要符合陕北人民的审美，这个产品属于陕北。要为开发商，投资者，消费者，节约每一分钱，就为成功奠定了基础。如：减少高档石才的运用，加大商业广告牌的外墙面悬挂。减少高档檐式玻璃幕墙悬挂，因为延8安风沙大，给保洁带来难度，长期的积尘反而降低档次。整个街区不要制作安装封闭式卷帘门，统一用玻璃门即可，整个街区较为明亮等等。进行组团式开发，先开发一期在一期营业后再进行第二，第三期的开发，减少投资风险，把资金回收的时间缩短。预先作好经营规划，商户承租意向在施工前确定。11、注重商家组合：嘉150、岭桥项目不是众多店铺的简单组合，也不是各种服务和产品无序的堆积，招商工作要实行严格的准入制，真正作到“宁缺毋滥”，大类商品的配置要与购物中心（MALL）相一致。保证商铺利益的最大化，树立购物中心的品牌形象。17912、商业管理不容忽视：购物中心（MALL）包括商业管理和物业管理，物业管理要为经营者和顾客提供舒适而安全的环境，商业管理则是一个复杂的过程，比单纯的百货公司要复杂的多。13、作好长期投资的打算，一般购物中心（MALL）的投资回报时间为12年左右，经营好的也要8年以上的回报期。不能为尽快收回投资而向商家收取过高租金，结果是“杀鸡取卵”。一方面开发商把购物中心（MALL）作为长线投资工具，只租不售，以获取长期的投资收益。还可以保证购物中心（MALL）的产权的完整性，避免因分割销售造成产权分散进而引发经营无序，管理混乱的局面。另一方面随着经营状况的不断优化，发展商可以获取增长的租金收入。也可以在统一规划分区和严格确定比例的的前提下，作好租售结合。180瑞华机构瑞华机构/2010年年4月月181