1、南宁保利心语开盘前营销执行细案（活动、包装部分）世联行保利心语项目组2015年7月23日保利心语二期营销方案2报告内容3活动执行2推广执行1任务目标及整体营销策略4展示执行3保利心语二期营销方案任务目标及整体营销策略14保利心语二期营销方案任务目标及货量盘点根据2015年全年任务7亿，现已完成约2.71亿，还差4.29亿任务下半年二期任务目标冲刺4.5亿结合二期工程施工情况及初步沟通，按照均价7500元/计算，一标段工程4#5#6#9#货值初步盘点约4.26亿，工程需配合拿出二标段产品销售，才能保证目标完成。保利心语二期营销方案5首开货值及目标研判2015年首次开盘推售6#、9#，目标任务2亿2、开盘2亿认筹437组来访2622组按照60%的解筹率计算项目按照6进1的认筹比例计算首期总货值约3.06亿，开盘需完成去化达65.3%销售262套按套均价76.4万/套（电商中介完成100套指标）6保利心语二期营销方案1、启动预约到开盘，两个多月时间，时长跨度长，如何在长预约期内抓住客户；2、开盘达到65%去化率，如何在市场大竞争环境下实现高销售率；3、如何让项目在市场竞争中脱颖而出，让客户高度认知及接受。目标下解决什么样的问题高销售目标，高速蓄客，高价销售7保利心语二期营销方案重新树立项目形象：线上高举高打，制造符号化形象，占领区域有效广告渠道，以新形象强势打入市场，保证市场记忆点制造市场轰3、动热议起势活动、营销炒作保持声音：二期重新面市起势活动，必须达到轰动效应，吸引市场聚焦关注点，配合持续性频繁的营销活动、事件炒作，保持项目曝光率，从而间接吸引需求购房客户。线下广泛拓展，深入执行：线下对项目附近片区客户深入挖掘，反复扫荡不留空白；充分发挥中介（房多多）二手经纪人力量，要求针对客户来源重点区域严格管理考核指标，对客户上门、预约、成交制定指标，考核完成，奖罚措施严明。现场包装提升现场体验：以极致的现场包装体验，将项目的价值深深渗入客户心中，实现溢价和提升销售速度1234核心策略：强推、深挖、大做项目起势，引起轰动全线推广，深入拓展二期营销总策略8保利心语二期营销方案如何实现销售目标4、？如何挖掘符合目标需求的客户资源？核心策略分解推广策略线上高举高打，制造符号化形象，占领区域有效广告渠道，以新形象强势打入市场，保证市场记忆点制造市场轰动热议；两次开盘前需多渠道大力推广铺开。活动策略二期首次开盘前先以产品发布会形式，让中介及老业主对项目新产品的认识，为后期宣传做铺垫，之后以公益大型事件活动造势、客户活动增加客户与现场互动性。销售策略销售人员自身形象的系统培训，制定促进成交的销售武器，低首付策略，给足客户购买信心。拓客策略集中力量，针对客户来源主要区域，深挖西乡塘、青秀区、兴宁区客户，充分发挥中介作用，严格执行考核奖罚制度。同时挖掘一期老业主及保利业主圈层资源。展示策略现场以高5、标准打造高端、精致的展示面，在样板房、售楼部展示上体现项目气质，提升客户认可度和信心，深化客户感知，形成与竞争对手的展示差距。详见：推广执行 详见：活动执行详见：渠道执行详见：销售执行详见：展示执行9保利心语二期营销方案推广执行210保利心语二期营销方案按节点分阶段推广，配合当期活动、优惠政策进行释放，长短效广告配合，开盘前冲刺期加大推广强度和渠道投放新品预约二期轰动入市，首次开盘助力推广目标推广及投放思路网络微信电台报纸电梯广告、公交车身网络微信Call客户外大牌、道旗7.188.229.26“重心出发”保利心语二期“心愿”组团感恩再续“全城夜光跑”为爱奔跑活动信息释放“圆梦心愿”免首付购房6、，9.26开盘“保利心语劲销2亿”样板房开放全面推广启动预约启动线上推广方向9.5开盘出租车顶屏渠道配合现场道旗8.15开盘倒计时电台报纸电梯广告、公交车身网络微信户外大牌、道旗出租车顶屏11保利心语二期营销方案媒体组合建议线上l户外类媒体户外大牌、公交车车身、公交站台、路旗广告、电梯广告为主l主流媒体南国早报、南宁晚报，居周刊l补充媒体重要节点补充媒体投放出租车顶屏、电台广播、网络等l自媒体：微信公众号立体覆盖树立影响线下成交利器活动、派单、现场包装配合线上媒体组织各种活动结合巡展、派单等直面客户连接销售12保利心语二期营销方案户外大牌1、商圈核心、城市主干道、车流常拥堵处，设置户外，拦截客7、户2、收费站附近设置高炮，拦截进出收费站私家车主选择核心商圈、城市主干道、堵车干道等流量较大的点位投放，吸引更多客户关注，增加来电来访本案13保利心语二期营销方案公交车车体路线建议：13路;16路;22路;44路;66路;67路;73路;75路;81路;90路;98路;212路;602路;606路;608路，经过项目周边2公里范围内的公交车线路公交车身广告传播范围广，昭示性强，可帮助项目实现全面引爆本案14保利心语二期营销方案 以项目地为核心，覆盖了项目周边主要干道，辐射明秀路、北湖路、望州路、友爱路、中华路衡阳路等项目潜在客群集中区域。候车亭重点区域重点区域选择核心商圈、交通枢纽以及经过项目8、周边的多趟公交车点位投放，辐射最大范围客户本案15保利心语二期营销方案l 投放形式：LCD广告机媒体l 投放形式：镜框媒体l 投放形式：道闸广告社区媒体投放保利社区媒体，以及项目周边老住宅社区，深入挖掘本区域客户16保利心语二期营销方案网络渠道搜房网l主要选择：腾讯网、住朋网、搜房网、搜狐焦点网等通栏位置进行广告投放话题炒作、论坛维护l保利集团保利心语项目门户主页及时更新。主流房地产网络媒体17保利心语二期营销方案时间安排：2015年7月18日起宣传内容：主要推送保利心语二期项目价值点输出、最新销售信息更新、活动信息释放，通过线下的派单积累粉丝量，结合当下新闻热点推送平台内容，形成舆论热议，同9、时在公众号上设置与粉丝互动的环节，增加项目关注程度。公众账号线上微信平台推送，线下活动配合增粉18保利心语二期营销方案在南宁热门公众号进行宣传造势，进一步拦截目标客户时间安排：2015年9月初至开盘主要选择南宁圈、大南宁、广西同城等粉丝量大、点击率高、具有影响力的公众号，植入项目广告，并进行话题炒作。本地大微南宁热门公众帐号植入19保利心语二期营销方案出租车顶屏时效性广告，开盘前集中投放l投放时间：8月22日-28日（预约释放），9月20日-9月26日（开盘倒计时）l渠道优势：广告同步性好，辐射范围广，l选择规划：出租车作为短时间集中推广，有较好广告效益，建议在开盘前期选择性投放，冲刺预约任务10、。20保利心语二期营销方案活动执行321保利心语二期营销方案全面推广启动8.18.78月7日，中介产品推介会8.88.158.228.299.59.26活动安排样板间开放日 预约升级 起势活动样板间开放，启动预约升级起势活动“保利心语TFboys来了”造势加大项目影响力开盘预约有礼预约升级15日晚上老业主答谢活动暨新品推荐会当天线上微信游戏启动，持续到起势活动开始前暖场活动线下活动铺排暖场活动22保利心语二期营销方案活动时间：8月7日晚19：00-21：00活动主题：“心语有你 一路同行”二期新品发布会活动地点：售楼部活动目的：加强中介对项目价值点及销售信息的了解，提高拓客带客上门质量，促进成11、交。费用预算：3万产品推介会中介新品推荐会23保利心语二期营销方案活动时间：8月15日晚19：00-21：00活动主题：“一路有你”保利心语业主答谢会暨二期新品发布会活动地点：离售楼部较近的某大酒店活动目的：对老业主传递项目新品信息，回馈业主，释放老带新信息，度维护与销售促进双赢；对业主持续关注，提高业主满意度及忠诚度。费用预算：8万产品推介会老业主答谢活动暨新品推荐会24保利心语二期营销方案活动时间：9月5日（19:00-21:30）活动目的：Tfboys的受众群体年龄段广泛，10-35岁客群较为喜爱且知名度较高，借助其人气及话题性，以“保利心语TFboys来了”为话题聚集活动人气，配合保利12、本期童子军成员，为项目营销起到全城造势氛围，树立项目形象。活动地点：售楼部推广配合：8月22日线上结合项目与其实活动的微信游戏配合，广告投放、线下派单拓客，释放活动信息，持续到起势活动开始前费用预算：60-80万节点活动（起势活动+样板间开放预约升级）：保利心语TFboys来了25保利心语二期营销方案活动时间：9月5日（19:00-21:30）活动目的：甜馨的名字与项目关联性强，受众群体年龄段广泛，20-35岁客群较为喜爱且话题性较高，借助其人气，以“保利心语甜馨来袭”为话题聚集活动人气，配合保利本期童子军成员，为项目营销起到全城的造势氛围，树立项目形象。活动地点：售楼部推广配合：8月22日线13、上结合项目与其实活动的微信游戏启动，广告投放、线下派单拓客，释放活动信息，持续到起势活动开始前费用预算：60-80万起势活动备选：保利心语甜馨来袭26保利心语二期营销方案客户活动浪漫心语夜 星空电影周时间安排：2015年9月11日、18日 周五晚上地点选择：项目售楼部、园林、停车场活动目的：持续挖掘周边客户，形成口碑传播，增强项目影响力活动内容：在项目停车场或园林搭建露天电影、每周以主题电影播放：爱情电影周、文艺电影、武侠电影周等。凭上门看房领券的活动券，可领取啤酒、烧烤一份观影。活动配合：活动期间在微信、网络等线上投放活动信息、线下派单拓客释放活动信息活动要求：客户必须上门看房，同时关注保利14、心语微信，领取活动券，即可参与此活动。活动预算：3万元/每场看电影+喝啤酒+吃烤串27保利心语二期营销方案时间安排：2015年8月15日-9月25日活动内容：周末在售楼部举办现场暖场DIY活动，增加客户到场互动及参与性，及逗留时间，营销良好的案场氛围，为销售创造更好的逼定环境。活动方式：体感游戏、亲子DIY活动、游园活动暖场活动增加客户互动性，良好的现场逼定氛围营造28保利心语二期营销方案目前预约送礼是项目前期活动剩余杯子，做为预约礼品，客户对此礼品评价不高，为提高客户满意度及项目口碑形象，建议升级预约礼品，单件成本控制在30元左右。预约礼品升级29保利心语二期营销方案包装执行430保利心语二15、期营销方案包装展示现有硬装全部重新检查，破损陈旧处重新翻新；所有内外场氛围更换最新二期调性与广告，现场整体氛围的配合更改；结合二期推广形象，做成主题推头或造型展示。售楼部展示提升31保利心语二期营销方案包装展示外场氛围1、注水旗广告内容更换，释放二期新品面市几预约信息；外场注水旗32保利心语二期营销方案包装展示外场氛围2、现场VI调性颜色较暗，昭示性不强，建议配合二期设计调性更换；项目VI及导视系统33保利心语二期营销方案包装展示外场氛围3、门口外围树上装饰是圣诞球，已过期且陈旧，建议摘下；树木34保利心语二期营销方案包装展示外场氛围4、户外花箱花色不够艳丽，展示性不强，建议更换颜色鲜艳的花卉16、，增强昭示性及现场氛围；绿植35保利心语二期营销方案包装展示外场氛围5、大门入口处两块展示牌内容过期，建议更换成“心愿宝宝”系列包装展示+项目信息；售楼部展示提升36保利心语二期营销方案包装展示内场氛围6、场内的项目画面更换与二期新品调性一致的内容与画面；售楼部内部广告画面37保利心语二期营销方案包装展示内场氛围7、礼品堆头展示整体调整未氛围感更强的展示；礼品堆头38保利心语二期营销方案包装展示内场氛围8、空间利用，设置一个体感游戏机，增强现场互动性，让客户的小朋友能够逗留更久方便销售进行讲解；互动区39保利心语二期营销方案包装展示内场氛围 9、室内灯箱内画面显示陈旧，建议更换新的画面；室内灯17、箱40保利心语二期营销方案包装展示内场氛围 10、地贴破损且设计不统一，建议配合二期调性重新设计；地贴41保利心语二期营销方案品牌馆改造，多样化展示包装展示11、针对现售楼部品牌馆利用率不高问题，建议针对该区域重新改造撤销精装展示区。二期产品已没有精装修产品，不需展示；将品牌展示，重新留出一部分空间，进行改造。42保利心语二期营销方案品牌馆改造，多样化展示包装展示改造方向一：设置成为泛会所展示，分区展示剩余的泛会所，“运动汇”、”三真书社”、“心悦汇”、“一起玩吧”，最后一个分区设置体感互动。43保利心语二期营销方案品牌馆改造，多样化展示包装展示改造方向二：镜子迷宫+体感机，客户进入迷宫寻找礼18、盒（植入项目信息），礼盒设置房款抵用券（10000元/5000元/3000元）其他为小玩偶之类的奖品，增加客户参与度及趣味性。44保利心语二期营销方案包装展示样板间展示提升二期样板间在尽可能的情况，将主题性和实用性更突出，规避户型赠送小的劣势，细节展示达到豪宅展示样板要求；将样板间实用性、收纳功能做是更为生动、更能打动客户。45保利心语二期营销方案 保持及优化接待流程，提高服务标准，客户体验尊贵感客户体验停车场岗位：随时微笑恭候，引导客户停车；礼宾岗位：着统一服饰，保持微笑，迎送、应答及引导；客服：主动上前询问客户，致以礼貌用语后并给客户2种以上茶饮选择；茶点餐饮：水吧台增加品质感较高茶水、咖19、啡、果汁等软饮；保洁人员：注重细节,时刻为客户展现细节的洁净和整洁的；样板房客户接待：全程陪同样板间参观，体验尊贵待遇。46保利心语二期营销方案加强销售接待规范性，定期进行销售知识及形体培训销售管理销售服装更换；销售发型、妆容统一。针对销售自身专业知识进行定期培训；培养销售对整个销售现场服务及完善接待流程的把控和管理，增强现场管理意识；良好的销售习惯培养：每天的晨会激励，发送团队集体照，有利于帮助团队进行易容仪表的监督，提升团队一天的精神；销售狼性的培养与提升；销售技巧的突破与提升：针对在售户型进行团队辩论赛，提高销售对产品的认识及解说能力。47保利心语二期营销方案案场氛围现场音乐偏向流行乐居20、多，部分曲目偏忧伤，不利于营造舒适的销售氛围营造，建议更换为英文轻音乐等意境比较悠扬大气的乐曲。48保利心语二期营销方案营销费用预算首期整体营销费用预算总计：首期整体营销费用预算总计：101101万元，按本次开盘销售目标万元，按本次开盘销售目标2 2亿元计，亿元计，线下部分预算占营销占比约线下部分预算占营销占比约0.5%0.5%。49保利心语二期营销方案线上推广方向活动配合销售安排营销工作部署7.188.229.26样板房开放全面推广启动预约启动9.5开盘8.15电台报纸电梯广告、公交车身网络微信户外大牌、道旗“重心出发”保利心语二期“心愿”组团感恩再续“全城夜光跑”为爱奔跑活动信息释放“圆梦心愿”免首付购房，9.26开盘“保利心语劲销2亿”出租车顶屏预约升级开盘优惠折扣释放销售市场跑盘说辞培训考核诚意客户意向预约新品说辞培训考核样板房说辞开盘前政策说辞渠道8月29日“全城荧光夜跑”为爱奔跑活动9月22日“浪漫心语夜 星空电影周”活动8月1日，中介、业主产品推介会9月5日“全城寻找南宁心上人”保利为你送婚房活动50保利心语二期营销方案END.感谢各位的聆听！