1、About us|0 Copyright Centaline Consulting,2014四川中原顾问项目部SiChuan.01.2015住宅案例研究永立龙邸项目About us|1 Copyright Centaline Consulting,2014关键字北改 刚需板块 营销三大件 营销诉求 定位思考 综合体发展模式 简介本案例介绍了永立龙邸综合体住宅物业项目刚入市，着重分析其所在北改区位的刚需环境，难以支撑项目高端定位；另外项目自身营销力表现薄弱，诉求模糊，产品核心价值被埋没；再从市场上类似项目分析为切入点，简述项目产品定位不足之处；最后通过综合体成功KPI结尾，概述其各类发展模式的核2、心理论。About us|2 Copyright Centaline Consulting,2014A.第一部分 开发商简介B.第二部分 区位概述C.第三部分 项目信息D.第四部分 定位再思考E.第五部分 综合体发展模式F.第六部分 小结报告内容报告内容About us|3 Copyright Centaline Consulting,2014 永立集团永立集团 经过十年发展的本土企业，却立志成为房地产行业中的翘楚，经过十年发展的本土企业，却立志成为房地产行业中的翘楚，但是战略布局的排头兵但是战略布局的排头兵龙邸系才布局伊始龙邸系才布局伊始目录之开发商简介目录之开发商简介自身定位自身定位：奢奢3、阔名邸，王者阔名邸，王者登场登场（高端居住社区）高端居住社区）2004.122004.12清溪瑞园清溪瑞园2005.08 2005.08 凯瑞花都凯瑞花都2006.11 2006.11 浅水半岛浅水半岛2014.12 2014.12 永立龙邸永立龙邸.2011.08 2011.08 月光湖月光湖About us|4 Copyright Centaline Consulting,2014【开发商介绍开发商介绍】通瑞地产隶属于永立集团，本土开发商，项目数量少，目前通瑞地产隶属于永立集团，本土开发商，项目数量少，目前正谋求布局西南，打造龙邸系产品线。正谋求布局西南，打造龙邸系产品线。通瑞地产于2004、4年7月成立，隶属于永立集团，总部设在成都，是一家以房地产开发为核心，涉足风险投资、综合服务等几大版块跨越式发展的集团化企业。企业发展至今，取得了良好的社会效益和行业口碑。目前，集团拥有通瑞地产、通瑞物业两大品牌，开发项目遍布成都、西安、重庆等地。成都开发项目有通瑞月光湖和永立浅水半岛。永立浅水半岛永立浅水半岛通瑞月光湖通瑞月光湖About us|5 Copyright Centaline Consulting,2014 北改还在路上，拿什么成就高大上？北改还在路上，拿什么成就高大上？区域无法支撑项目市场站位：区域无法支撑项目市场站位：1.1.北改还在路上，便车搭的太早；北改还在路上，便车搭的5、太早；2.2.周边形象较差，档次与现状不匹配；周边形象较差，档次与现状不匹配；3.3.区域配套不足，难以满足中高端客群需求；区域配套不足，难以满足中高端客群需求；4.4.市场刚需烙印，城北新贵定位突围困难。市场刚需烙印，城北新贵定位突围困难。目录之区位概述目录之区位概述About us|6 Copyright Centaline Consulting,20146【先说北改先说北改】项目位于北改起步区川陕文化经济轴旁，项目位于北改起步区川陕文化经济轴旁，被新成华总部商务片区、火车被新成华总部商务片区、火车北站商务商贸片区以及昭觉寺文化旅游商贸片区所环绕，区位未来发展优势明显北站商务商贸片区以及昭6、觉寺文化旅游商贸片区所环绕，区位未来发展优势明显。成都成都“北改北改”总体规划图总体规划图“北改”片区的总体定位是成都市中心城区北部副中心。其中的人北延线城市副中心、国际商贸城、熊猫国际文化旅游休闲区、人北商务中心、新成华大道中心这五个板块是区域中心功能的主要承载区。项项目主要位于川陕文化经济轴旁，新成华总目主要位于川陕文化经济轴旁，新成华总部商务片区、火车北站商务商贸片区以及部商务片区、火车北站商务商贸片区以及昭觉寺文化旅游商贸片区之间昭觉寺文化旅游商贸片区之间。四轴四轴人民北路城市中轴线川陕路文化经济轴川陕路文化经济轴成华大道商业商务轴沙西线娱乐商务轴九片九片形成功能复合、配套完善的9大城7、市片区昭觉寺文化旅游昭觉寺文化旅游商贸片区商贸片区成华总部商务片成华总部商务片区区火车北站商务商火车北站商务商贸片区贸片区About us|7 Copyright Centaline Consulting,2014永立龙邸永立龙邸512512国际广场国际广场老旧厂房及批发市场老旧厂房及批发市场中小学规中小学规划用地划用地老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区老旧居住区二二 环环 路路512国际广场未来商业规划一墙之隔的永立龙邸定位中高端项目未来规划优势明显，但周项目未来规划优势明显，但周边形象难以短时间一改旧貌，边形象难以短时间一改旧貌，另外另外512512国际广场虽然转型升国际广8、场虽然转型升级，但还是难掩专业市场的影级，但还是难掩专业市场的影子。子。【再言当下再言当下】项目周边形象较差，临近在建的项目周边形象较差，临近在建的512512国际广场难以摆脱专业市场的影子，国际广场难以摆脱专业市场的影子，另外，后边老旧厂房及批发市场改造时间不定，中高端市场占位与区域形象不匹配。另外，后边老旧厂房及批发市场改造时间不定，中高端市场占位与区域形象不匹配。About us|8 Copyright Centaline Consulting,2014n区域配套：区域配套：项目周边一公里范围内，配套主要依附驷马桥片区和李家沱板块，但驷马桥片区本身配套欠成熟，且有铁路线阻隔，通达性和便捷9、性欠佳；主要享有配套来至于李家沱板块，但配套较为匮乏，且低端，难以支撑项目中高端客群需求。n区域交通：区域交通：通达性强，享有BRT和地铁交通，但道路交通便捷性差，周边路网开发不完善。人北实验小学电子科大附属小学李家沱商圈李家沱商圈416三乙医院三洞古桥公园配套：配套较为匮乏，且配套低端，难以支撑项目中高端客群消费配套：配套较为匮乏，且配套低端，难以支撑项目中高端客群消费交通：通达性强，享有交通：通达性强，享有BRTBRT和地铁，但路网交通便捷性差和地铁，但路网交通便捷性差【区域配套区域配套】项目周边配套档次较低，形象较差，难以支撑项目中高端客群消费，另项目周边配套档次较低，形象较差，难以支撑10、项目中高端客群消费，另外交通通达性强，享有外交通通达性强，享有BRTBRT和地铁，但路网交通便捷性差。和地铁，但路网交通便捷性差。About us|9 Copyright Centaline Consulting,2014本案目前区域内在售项目较多，70-110为区域主力供应面积段，且均为刚需住宅，而永立龙邸是该区域内第一个改善性品质住宅,也是城北片区唯一的高端住宅，致使刚需市场对中高端客群难以形成区域吸纳力。【区域市场区域市场】区域内均为刚需项目区域内均为刚需项目，其市场特性对中高端客群难形成聚集效应，其市场特性对中高端客群难形成聚集效应，而该项目定位于城北新贵，难以在刚需市场的烙印中突围。11、而该项目定位于城北新贵，难以在刚需市场的烙印中突围。项目 均价 （元）主力面积（）玛塞城1040072、84、86瑞安城中汇790088、89汇融名城768485、108、137水畔经典910084、118、137马克公馆760076、88、106领地时代760060、70、79COCO国际750053、65、71香澜半岛860086、88、111永立龙邸1080097、108、137蓝光蓝光cocococo国际国际马克公馆马克公馆海纳领地时代海纳领地时代香澜半岛香澜半岛水畔经典水畔经典瑞安城中汇瑞安城中汇融汇名城融汇名城玛塞城玛塞城About us|10 Copyright Centalin12、e Consulting,2014定位奢阔名邸，是否是真的王者登场？定位奢阔名邸，是否是真的王者登场？产品三大核心价值表现力差：产品三大核心价值表现力差：1.1.主力户型面积段偏大，市场去化表现差；主力户型面积段偏大，市场去化表现差；2.2.建筑、园林品质感不强，难以获得客群认可；建筑、园林品质感不强，难以获得客群认可；3.3.综合体配套优势没凸显，项目核心价值被埋没；综合体配套优势没凸显，项目核心价值被埋没；4.4.营销表现力薄弱，诉求模糊，难以在市场上争得一席之营销表现力薄弱，诉求模糊，难以在市场上争得一席之地。地。目录之项目信息目录之项目信息。About us|11 Copyright 13、Centaline Consulting,201411开发商永立集团地址成华二环路与府青路交汇处物业形态住宅、（写字楼、公寓、商业未开盘）楼层18F-31F容积率3.00绿化率30%栋数一期：共6栋，均为底商+住宅底商为两层总户数1300户户型区间79-137梯位比2T4户园林风格现代园林建筑风格现代简约占地（亩）170一期住宅占地（亩）45二期住宅占地（亩）55商业及配套占地（亩)70总建面（万）70住宅开盘时间2014.12.28交房时间预计2016.12底项目意境图【项目概况项目概况】永立龙邸占地永立龙邸占地170170亩，总建面亩，总建面7070万方，是城北区域的大型综合体项目，万方，14、是城北区域的大型综合体项目，20142014年年1212月月2828日住宅首批次开盘。日住宅首批次开盘。About us|12 Copyright Centaline Consulting,2014一期采用半围合式布局，二期采用围合式布局，一期与商业街，写字楼，公寓相邻。2 2栋与栋与3 3栋户栋户型相同，型相同，1 1栋与栋与6 6栋户型相同，栋户型相同，4 4栋与栋与5 5栋户型相同。栋户型相同。项目整体规划住宅物业规划【整体规划整体规划】项目是由甲级写字楼、高端住宅区、商业街区、下沉式商业和项目是由甲级写字楼、高端住宅区、商业街区、下沉式商业和SOHOSOHO公寓等高端物业组成的城市综合15、体项目公寓等高端物业组成的城市综合体项目。二环路二环路About us|13 Copyright Centaline Consulting,2014户型户型面积（）面积（）套数套数 占比占比2-2-179（实得87）11219%3-2-194（实得108）11219%3-2-297（实得107）6411%108（实得124）6411%4-2-2129（实得145）11219%137（实得155）11219%合计合计576576100%100%整体户型是以90-140 套三套四为主，基本为大户型房源，主要针对改善性客户。【户型配比户型配比】一期住宅户型面积区间一期住宅户型面积区间79-1377916、-137，产品，产品线线丰富；以套三及套四改善户丰富；以套三及套四改善户型为供应主力，面积段集中于型为供应主力，面积段集中于94-13794-137。About us|14 Copyright Centaline Consulting,2014【开盘去化开盘去化】项目于项目于20142014年年1212月月2828号首次开盘，推出号首次开盘，推出3 3、4 4、5 5号楼，以套三为主力户号楼，以套三为主力户型，去化率约为型，去化率约为18%18%，开盘去化表现较差。，开盘去化表现较差。楼栋楼栋面积段（）面积段（）面积（）面积（）户型户型供应套数供应套数供应占比供应占比销售套数销售套数成交均价成17、交均价（元（元/）总价区间总价区间（万元）（万元）3栋4栋5栋70-80792-2-15623%45451050078-8590-100973-2-26427%98-105100-1101083-2-26427%110-118130-1401374-2-25623%138-146About us|15 Copyright Centaline Consulting,2014优势：优势：户型方正紧凑，各功能区面积配比合理；主卧和卫生间大面积落地窗，采光较好。劣势：劣势：水线不集中，生活耗能高；与写字楼相邻，私密性差，与商业街相邻，噪音较大，降低居住舒适度；厨房采光相对差。【典型户型分析典型户型分析18、】2-2-1 2-2-1，约，约7979，实得面积：，实得面积：8787，赠送率，赠送率1010%，方方正紧凑、正紧凑、落地窗大落地窗大采光。采光。262613131414采光面采光面临商业街及写字楼About us|16 Copyright Centaline Consulting,2014优势：优势：户型方正紧凑，面积分布合理；空间利用率高，功能性强；朝中庭，采光好，动静分区。劣势：劣势：水线不集中，生活耗能高。【典型户型分析典型户型分析】3-2-23-2-2，约，约 9797 ，实得面积：，实得面积：107107，赠送率，赠送率9 9%，方方正紧凑正紧凑 ，面积利用率高。面积利用率高。219、626121217171010About us|17 Copyright Centaline Consulting,2014优势：优势：落地窗大采光；功能分区明显；赠送面积大，性价比高。劣势：劣势：水线不集中，生活耗能高；临街，噪音污染大；无景观阳台，生活阳台过小，生活不便。【户型简介户型简介】3-2-2 3-2-2，约，约 108108 ，实得面积：，实得面积：124124 ，赠送率，赠送率1313%，落地窗落地窗大采光大采光 ，生活阳台生活阳台过过小。小。30301313232311112.82.8沿街面About us|18 Copyright Centaline Consulting,20、2014优势：优势：横厅设计，三面采光，户型面积布局合理；朝中庭，落地窗采光好，客厅面积大。劣势：劣势：水线不集中，过道浪费大。厨房过于狭长，采光差。次卧与旁边户型对视，私密性差。【典型户型分析典型户型分析】4-2-2 4-2-2 ，约，约 137137 ，实得面积：，实得面积：155155 ，赠送率，赠送率1212%，落地窗落地窗大大采光，厨房狭长。采光，厨房狭长。41411111111112122626过道较长，浪费面积与79户型对视厨房狭长About us|19 Copyright Centaline Consulting,2014【建筑建筑/园林风格园林风格】建筑立面为现代简约风格，品21、质感不强；建筑立面为现代简约风格，品质感不强；80008000园林无主题园林无主题设计，园林观赏性和参与性欠佳。设计，园林观赏性和参与性欠佳。1、住宅外立面采用面砖，现代简约建筑风格，品质感不强。2、住宅采用半围合式布局，中庭园林面积约8000，但无主题设计，仅是小品，水景存托，观赏性和参与性不强。80008000中庭中庭现代简约风格现代简约风格园林意境图园林意境图住宅沙盘演示住宅沙盘演示About us|20 Copyright Centaline Consulting,2014【营销三大件营销三大件】从项目入口处树阵设计，到高尔夫训练场地作为园林展示区，再从项目入口处树阵设计，到高尔夫训练22、场地作为园林展示区，再到售楼部位置选择，均有弄巧成拙之嫌。到售楼部位置选择，均有弄巧成拙之嫌。售楼部售楼部园林展示区园林展示区项目入口树阵项目入口树阵项目售楼部包装采用项目售楼部包装采用LOW-ELOW-E玻璃玻璃设计，现代感极强，但设计，现代感极强，但售楼部位于售楼部位于项目内部，昭示性差，便捷度不够项目内部，昭示性差，便捷度不够；另外售楼部后期将用作会所，对项另外售楼部后期将用作会所，对项目品质有一定的展示作用。目品质有一定的展示作用。以高尔夫训练场地为园林展示区，以高尔夫训练场地为园林展示区，但但项目自身非豪宅定位，即使能项目自身非豪宅定位，即使能实现拔高项目档次的作用，还是实现拔高项目23、档次的作用，还是难以促进客群对项目园林认可，难以促进客群对项目园林认可，且后期场地将拆除，不能给销售且后期场地将拆除，不能给销售加分加分。入口处两侧采用树阵设计，增强项入口处两侧采用树阵设计，增强项目仪式感和品质感，但目仪式感和品质感，但数目品种选数目品种选择细小银杏，表现力不足：深秋一择细小银杏，表现力不足：深秋一过，树叶尽落，凸显萧条，对品质过，树叶尽落，凸显萧条，对品质展现有适得其反之嫌展现有适得其反之嫌。About us|21 Copyright Centaline Consulting,2014【营销诉求营销诉求】项目营销诉求在核心价值，项目配套以及附加值三个层面表现力度项目营销诉求24、在核心价值，项目配套以及附加值三个层面表现力度均不够，致使诉求不清晰，营销力薄弱。均不够，致使诉求不清晰，营销力薄弱。诉求点之一：地段诉求点之一：地段诉求点之四：地标建筑诉求点之四：地标建筑诉求点之三：稀缺性诉求点之三：稀缺性诉求点之二：低密品质诉求点之二：低密品质产品核产品核心价值心价值项目配项目配套价值套价值项目附项目附加价值加价值地段和低密品质为主力诉求，诉求点力度较弱，表现不足。配套诉求表现不足，该项目为区域大型综合体，自身配套完善，但营销诉求未表现。附加值层面强调了稀缺性和地标建筑，但稀缺性难以表现，地标与住宅关联度不够。About us|22 Copyright Centaline25、 Consulting,201422永立龙邸定位再思考？永立龙邸定位再思考？项目主力户型面积段定位偏大：项目主力户型面积段定位偏大：当下市场，北改区域，刚需板块，高地块价值如何定位高端？当下市场，北改区域，刚需板块，高地块价值如何定位高端？参考中原中水电西南建材城项目：压缩主力户型面积段参考中原中水电西南建材城项目：压缩主力户型面积段 当下市场，二环旁，高地块价值，综合体项目如何定位产品？当下市场，二环旁，高地块价值，综合体项目如何定位产品？参考绿地参考绿地GICGIC项目：缩小面积段，控制总价项目：缩小面积段，控制总价目录之定位再思考目录之定位再思考。About us|23 Copyrigh26、t Centaline Consulting,2014【定位再思考定位再思考】同为北改区域，相似区位，相近容积率和地块规模的中水电西南同为北改区域，相似区位，相近容积率和地块规模的中水电西南建材城项目建材城项目20152015年入市的主力产品面积段明显小于本项目，且降低了项目档次。年入市的主力产品面积段明显小于本项目，且降低了项目档次。参考中水电西南建材城项目产品定位：参考中水电西南建材城项目产品定位：项目属性项目属性20152015年入市产品配比年入市产品配比户型户型面积面积套数套数 占比占比2-2-17911219%3-2-19411219%3-2-2976411%1086411%4-2-27、212911219%13711219%合计合计576576100%100%本项目产品配比：本项目产品配比：中水电项目与本项目同位于北改区域，占地规模相似，容积率相似，区位相似，但本项目交通条件优于前者，而前者为住宅类用地，后者为商业兼容住宅类用地，就地块属性和居住条件而言，前者优于后者，但经过论证分析，中水电2015年入市的产品配比的主力户型较本项目偏小。About us|24 Copyright Centaline Consulting,2014【定位再思考定位再思考】同为大型综合体，相似区位同为大型综合体，相似区位,相近地块属性以及相同入市时间的相近地块属性以及相同入市时间的绿地绿地GIC28、GIC与本项目相比，面积区间和主力面积段均小于本项目。与本项目相比，面积区间和主力面积段均小于本项目。参考绿地参考绿地GICGIC项目产品定位：项目产品定位：户型户型面积面积套数套数 占比占比2-2-17911219%3-2-19411219%3-2-2976411%1086411%4-2-212911219%13711219%合计合计576576100%100%本项目产品配比：本项目产品配比：绿地GIC与本项目有相似的区位条件以及地块属性，同为二环旁，大型综合体项目；而前者在区位及品牌上优于本项目，但在产品定位方面，户型面积区间82-117，主力户型106-117套三双卫，无论是户型面积区间29、还是主力面积段均小于本项目。基础信息基础信息产品配比产品配比About us|25 Copyright Centaline Consulting,2014永立龙邸占地永立龙邸占地170170亩，其中亩，其中100100亩用于住宅类用地，亩用于住宅类用地，7070亩用于商业用地；亩用于商业用地；是以住宅驱动的大型综合体项目；是以住宅驱动的大型综合体项目；除去以住宅驱动的发展模式，除去以住宅驱动的发展模式，综合体还有哪些驱动模式？综合体还有哪些驱动模式？目录之综合体发展模式目录之综合体发展模式KPIKPIAbout us|26 Copyright Centaline Consulting,201430、【综合体发展模式综合体发展模式】五大发展模式五大发展模式发展模式发展模式酒店核心酒店核心模式模式商业核心商业核心模式模式住宅核心住宅核心模式模式写字楼核心写字楼核心模式模式均衡发展均衡发展模式模式深圳，华润中心深圳，华润中心日本，博多运河城日本，博多运河城广州，中信广场广州，中信广场深圳，信兴广场深圳，信兴广场香港，太古广场香港，太古广场深圳，星河深圳，星河国际国际本项目属于此模式本项目属于此模式上海，上海商城上海，上海商城About us|27 Copyright Centaline Consulting,2014功能种类功能种类商业核心模式商业核心模式酒店核心模式酒店核心模式写字楼核心模式31、写字楼核心模式均衡发展模式均衡发展模式酒店酒店外包经营外包经营-外包经营写字楼写字楼销售/出租出租销售/出租销售/出租商场商场自行经营/出租自行经营/出租一般出租自行经营/出租公寓公寓销售/出租一般出租销售/出租销售/出租特征特征各功能可自营、销售、各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和出租，且互不依赖和影响影响全为出租或经营，写字全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大经营情况影响较大各功能可销售或出租，公各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况寓收益受写字楼租售情况的影响的影响各功能可自营、销售、各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影出租，且互不依32、赖和影响响,可较好处理长期收益可较好处理长期收益和短期回现和短期回现【综合体发展模式综合体发展模式】其余发展模式下的各物业经营形式其余发展模式下的各物业经营形式About us|28 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因内因内因明确定位明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队一流的合作团队地理位置地理位置城市核心区交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛人流及商业气氛规划设计经营管理【综合体发33、展模式综合体发展模式】商业核心模式成功商业核心模式成功KPIKPIAbout us|29 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因内因内因功能化体系功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施配套设施顶级商场地理位置地理位置不远离城市核心区交通可达性交通可达性主干道沿线客户支持客户支持商务客户定位差异化定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力开发商有足够的经济实力【综合体发展模式综合体发展模式】酒店核心模式成功酒店核心模式成功KPIKPIAbout us|30 Copyright Centali34、ne Consulting,2014客户（产业）支撑客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区交通可达性交通可达性地铁口/主干道沿线强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性写字楼大堂昭示性功能化体系功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善配套完善商场、公寓外因外因内因内因【综合体发展模式综合体发展模式】写字楼核心模式成功写字楼核心模式成功KPIKPIAbout us|31 Copyright Centaline Consulting,2014外因外因内因内因优越的地理位置优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件便利35、的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模较大的规模 建筑面积20万以上强制性的视觉冲击强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验开发商强劲的实力和丰富的经验【综合体发展模式综合体发展模式】均衡发展模式成功均衡发展模式成功KPIKPIAbout us|32 Copyright Centaline Consulting,2014酒店酒店商务商务办公办公商业商业公寓公寓住宅住宅资源平台资源平台商务租客商务租客提升品质36、提升品质高消费人流高消费人流旅游租客旅游租客商务消费人流商务消费人流住家消费人流住家消费人流提升品质提升品质资源平台资源平台提升品质提升品质商务消费人流商务消费人流商旅消费人流商旅消费人流【综合体发展模式综合体发展模式】综合体增值机制解析综合体增值机制解析About us|33 Copyright Centaline Consulting,2014北改区域，刚需板块北改区域，刚需板块1产品高大上，营销表现弱产品高大上，营销表现弱2定位再思考，户型面积偏大定位再思考，户型面积偏大3案例总结案例总结u北改为城北房地产市场带来重大利好规划，但现目前项目周边仍然摆脱不了刚需板块的市场环境。u项目是占地37、170亩的大型综合体，住宅物业定位高端，但营销表现上未能凸显项目核心价值，营销诉求模糊。u参考类似区域和地块属性的西南建材城项目以及刚入市的绿地GIC项目，几相比较，永立龙邸产品面积段偏大。综合体五大发展模式总结综合体五大发展模式总结4u综合体发展模式主要分为住宅驱动、商业驱动、写字楼驱动以及酒店驱动和均衡发展五大模式。旧改区域，刚需板块，项目定位启示旧改区域，刚需板块，项目定位启示：如火如荼的北改，给房地产市场带来众多利好消息，开发商纷纷借势，谋求搭上政策优势分得一杯羹，但在旧改初期，老旧的居住环境和刚需的市场属性难以在一时间转变，即使地块属性条件优越，在市场疲软之下，首要是规避风险高端形象之下可谋求缩小面积段，控制总价的发展策略。启启 示示About us|34 Copyright Centaline Consulting,2014Thanks for your attentionWish you a good day!