1、1五彩城选址及投资操作指引二零一三年九月二零一三年九月2第二部分：投资测算量化指标修正引言：工作背景与成果框架附：万达项目选址及投资对标表单第一部分：选址模型第三部分：投资决策逻辑及选址流程3工作背景与成果框架五彩城选址及投资工作背景一、 置地“十二五”战略“十二五”销售额千亿，利润百亿，净利润行业前三。为长远实现投资物业盈利结构占比40%打好基础。“十二五”末期投资物业租金收入53亿，净利润16亿。二 、置地“十二五”战略举措 坚持公司的“住宅开发+投资物业+增值服务”商业模式和高品质战略，以战略导向配置资源。 在十个大区内增加项目并进入更多的二三线城市高效复制成熟产品线。 通过落实“两级总2、部”管控模式，提高组织能力，为高效开发住宅和投资物业提供组织保障。三、置地“十二五”新项目财务指标 对于资源充足、卖得慢（存销比高、资金占压大）的大区，其新增销售型物业的项目利润率和周转要提高，要求净利润率高于15%，IRR大于20%。不考虑销售物业利润冲抵的持有物业EBITDA回报率要求大于10%。 对近一年销售好，没有谈地空间，资源获取渠道少的城市，获取的项目原则上按原标准（利润率大于10%，IRR大于15%）。4五彩城选址及投资现状反思选址层面： 政府捆绑土地出让, 存在被动获取五彩城商业用地现象。 缺少未来进入城市的战略研究和城市地图，缺乏完善的选址流程。 执行层面，各大区五彩城选址未3、按照选址分册进行土地价值分析，投资运营部未参与到五彩城选址分册的制定。 目前五彩城产品线开业项目不多，五彩城产品手册V1.0的选址指标的制定缺少实践检验的步骤。投资层面： 五彩城的财务测算偏重项目整体，缺乏五彩城自身运营成功与否的评价标准。 投资布局层面，机会导向而非战略导向的拿地策略使得五彩城在三四线城市与一二线城市布局的结构失衡。三四线城市发展空间有限而商业商业供应量急剧上升的现状，使得五彩城未来在这些城市极可能遇到增长瓶颈，未来收益不可控。同理，撤出风险也非常高。工作背景与成果框架5工作目标与思路工作思路： 五彩城项目实践运用现有五彩城项目实践的累积数据，检验投资决策目标和选址指标的合理性。对五彩城产品手册V1.0选址分册进行反思和修正。 万达对标法目前置地五彩城项目大多在建设或设计阶段，缺乏支持五彩城研究的置地内部有效数据。因此，研究通过借助外部竞争对手的数据对标，来对比和验证各项