1、房地产运营管理流程房地产运营管理流程从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章： 项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、*化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及2、资本运作方案； (6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。3、可行性研究的工作阶段1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）3、初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4）项目的评估和决策。4、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1） 通过行政划拨方式取得；2） 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3） 转让取得；4） 出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；5） 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6） 通过