1、论依法规范商品房预售保护买受人的合法权益(1)内容提要近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，商品房预售作为一种新型房屋销售制度应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，相对于现房销售而言，处于弱势地位的买受人的合法权益更易遭受侵害。如虚假广告、面积“缩水”、质量低劣等问题屡见不鲜，因此而引发的诉讼逐渐呈上升趋势。为维护买受人的合法权益，笔者结合最高人民法院于 2003年 6 月 1 日起施行的关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，从“五证”与预售合同效力的认定、“楼花”许诺与合同义务、消费者权益保护法与惩罚性赔偿责任的适用、计量规定与商品房面积“缩水”、质量缺陷与司法救济五个方2、面，就买受人应注意的若干法律问题及人民法院在司法实践中，应如何进一步保护其合法权益，进行阐释，使买受人在了解最新立法的基础上更有力、更全面地维护自己的权益，同时，也使人民法院在审理此类案件时作到法制统一适用。一、引言安居乐业，安居才能乐业。自从诗圣杜甫发出“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的感慨至今，有多少中国人为圆这个期盼已久的梦而苦苦追求着以上海市为例：1979 年人均住房面积仅 4.2m2，住房困难的就达 80 万户，占市区总户数的 28%.直至 1987 年，上海居民中还有 1.6 万户居住在人均不足两平方米的环境里。改革开放以来，我国城乡住宅建设进入了高速发展时期，1949 年13、978 年，城镇年均住房竣工面积仅为 1800 万 m2，1980 年突破了 1 亿 m2，1998 年为 4.75 亿 m2，城镇人均居住面积达到 9.3m2，比 1978 年增加 5.7m2.到 20 世纪末，市场机制已经在住房资源配置中开始发挥重要作用，基本形成了以个人产权为主体的住房产权结构，从新建住房看，个人购买商品房住宅的比例已经接近 94%.现在，拥有一个舒适、优美的“安乐窝”已成为现代人迫切而现实的愿望。商品房销售分为现房销售和期房销售。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业（简称“出卖人”）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。由于我国房地产市场发育滞后，市场体系不完善，房地产法制不健全，针对现房销售而言，商品房预售，使得买受人在签订合同时，只取得该商品房的期待权，而非实际上的所有权，只有待开发商将房屋建成竣工后交付给买受人，买受人