1、房地产投资全过程房地产投资全过程精讲系列课精讲系列课第六节第六节房地产投资房地产投资经营性物业经营性物业- -自持物业自持物业问题思考？问题思考？经营性物业究竟指的是哪些物业？它的开发盈利模式与住宅有什么不同？对应经营性物业的特点，企业的投拓方向和范围怎么把握？最重要的，在市场中，经营性的资产核心竞争力在哪，怎么体现？经营性物业的覆盖范围经营性物业的覆盖范围盈利模式对比盈利模式对比自持物业成本自持物业成本固定成本固定成本：土地费用，开发成本、折旧和摊销、财产保险、管理税金、大中修、酒店业态支付给管理公司的管理费。变动成本变动成本：经营成本、业务宣传费、人工成本、行政费用。成本构成自持经营项目利2、润来源自持经营项目利润来源投资回报率（投资回报率（ROIROI）物业管理范畴酒店业态：投资回报率=净利润/原始投资额商业、写字楼业态：投资报酬率=净利润/物业评估值投资回报率（投资回报率（ROIROI）开发企业范畴投资报酬率投资报酬率=(EBIT/TI)=(EBIT/TI)100%100%EBIT=项目正常年份的年息税前利润或营运期年平均税息前利润，TI=项目总投资；两种范畴区别：物业管理以净利润作为除数，而开发企业通常用息税前利润。两者的差异在于后者未扣除利息、所得税。那ROI大于多少项目是可以做的呢？通常来说，我们在考虑风险的前提想，考虑风险的前提想，ROIROI需要大于另一个指标：项目基3、准收益率需要大于另一个指标：项目基准收益率项目基准收益率（项目基准收益率（ICIC）Ici1+i2+i3Ici1+i2+i3其中，i1=max（单位资金成本，单位投资机会成本），i2=风险补贴率，i3=年通货膨胀率一般的IC值在房地产市场开发中，按照8%确定。理解了ROI和IC之后，项目的盈利能力基本上就能够有个判断。当ROI远远大于IC时，项目的盈利能力出色，项目的可行性比较高；当ROI略大于IC时，项目的盈利能力一般，收益风险较大；当ROI小于等于IC时，放弃吧投拓范围和方向投拓范围和方向考虑的项目大概包含商业（综合体、mall、商业街）、办公（写字楼、科研基地、孵化中心），以及最近市场新增的支持租赁住宅。核心判断指标：核心判断指标：位置位置发展前景发展前景第一，政策贯彻的决心和持续性；第二，可以说，至少目前阶段来看，决心是很充足的。资产的核心竞争力资产的核心竞争力1 1：自持物业虽然