1、房地产投资全过程房地产投资全过程精讲系列课精讲系列课第四节第四节房地产投资房地产投资合作开发合作开发房地产房地产开发资源整合图开发资源整合图土地资金社会关系品牌专业技术其他土地资金社会关系品牌专业技术其他合作关键因素排序：房地产项目房地产项目开发流程开发流程前期（决策期）：土地接洽-土地获取-方案定案。中期（执行期）：项目报建-施工建设-开盘圈钱-入伙交付。后期（运营期）：物业进场运营。三阶段3 3大模式大模式1、土地入股合作开发2、联合竞买 共同开发3、项目代建（轻资产）房地产合作开发模式房地产合作开发模式一、土地入股合作开发（最主流）一、土地入股合作开发（最主流）该模式是A企出地，B企出资2、的合作模式。方式方式1 1：股权转让股权转让一、土地入股合作开发（最主流）一、土地入股合作开发（最主流）方式方式2 2：增资扩股增资扩股二、二、联合竞买联合竞买 共同开发共同开发第1种：与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后，双方按份额缴交土地出让金，土地按份额共有，双方共同出资开发建设，分享利润的方式。第2种：采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式。第3种：是在拍卖前先约定号共同开发，由其中一家出面先拍下土地，然后参考土地入股合作开发的模式。三、三、项目代建（轻资产）项目代建（轻资产）代建代建：简单的说就是A有土地，有钱，没有开发能力，B是成熟的开发企业，于是A找到B谈合作，由A出土3、地，出开发费用，B负责输出品牌、管理团队、技术等来进行项目施工开发、推广销售，然后收取一定比例的代建费用（管理费）。目前市场的代建费率一般在3%-5%之间。三、三、项目代建（轻资产）项目代建（轻资产）代建代建流程流程合作开发的痛点合作开发的痛点痛点痛点1 1：并表并表案例并表要求并表要求1.绝对控制：持股比例50%,同股同权的情况下，一般会实现会计并表；2.相对控制：持股比例50%，也可以进行会计并表。知识延展：知识延展：企业会计准则企业会计准则第第2626号号要说放在以前，这条应该不能算作痛点。项目开发过程中，合作双方对项目公司进行资金共管，两边成立共管账户，有事商量着来。项目开发销售后，现金流回正了，留下几个月的开发资金，剩下的大家按照股比抽走，各玩各的。点评：现在资金统筹资金统筹的新玩法合作开发的痛点合作开发的痛点痛点痛点2 2：资金管理：资金管理合作开发的痛点合作开发的痛点痛点痛点