1、房地产投资全过程房地产投资全过程精讲系列课精讲系列课第三节第三节房地产投资房地产投资城市更新城市更新城更定义及前景城更定义及前景城市更新城市更新：顾名思义，就是把原本城市中的一些老破小、城中村，棚户区拆掉，重新规划，建设成符合现代城市功能要求、城市形象、经济发展的一种规划建设方式。存在极大市场空间， 房企未来投资重点发展方向城市更新方式分类城市更新方式分类1、综合整治类2、功能改变类3、拆除重建类一、一、综合整治类综合整治类不改变建筑主体结构和使用功能不改变建筑主体结构和使用功能1、改善消防设施2、改善基础设施和公共服务设施3、改善沿街立面、环境整治4、既有建筑节能改造二、功能改变类二、功能改2、变类主要针对不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构。一般更新方式为改变部分或者全部建筑物使用功能。三、拆除重建类三、拆除重建类1、可能改变土地使用权的权利主体；2、可能变更部分土地性质；3、严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。第三种是房企第三种是房企与政府合作与政府合作最常用的一种方式最常用的一种方式城市更新单元城市更新单元| |边界边界确定确定边界确定依据1、行政区划2、法定图则界限3、道路围合4、山体、河流等自然条件5、更新地块城市更新单元城市更新单元| |禁忌解读禁忌解读禁忌1、旧居住区建筑物建成时间未满20年的；2、已纳入城中村综合治理计划且整治完毕未满5年的。符合改造条件的建成区符合改造条件的建成区再更新再更新满足的条件：满足的条件：1、更新范围符合更新单元划定的条件;2、拟建用途符合法定图则的基本规定;3、业主改造意愿符合两个三分之二的条件;或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。政府与开发商签订合作的原因政府与开发商签订合作的原因1、政府即便有相关的更新专用款项，还是希望开发商提供资金支持；2、对于一些非热点地区的城市更新，合作可以保证土地不产生闲置；3、招商引资的需求；4、不可描述。城市更新痛点城市更新痛点3 3大痛点大痛点1、补偿方式2、意愿征集3、开发周期