1、深圳城市更新项目法律体系与流程总述基本理论与法律体系基本理论将城市中不适应现代城市生活的区域做有计划的“再开发”、“整治”或“保护”深圳：2010/9，市府发深圳市城市总体规划（2010-2020）“工作重点由增量空间建设向存量空间优化转变”法律体系深圳市城市更新办法 深圳市人民政府令（第211号）2009/12/1深圳市城市更新办法实施细则 深府20121 号 2012/1/21（以下简称“细则”）关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 深府办20148号城市更新单元规划审批操作规则（关于印发的通告（深规土2013786号）深圳市城市更新历史用地处置暂行规定 深规土2013294号，2012、3/5/17，“有效期3年”深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法 福府20127号 2012/4/13市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程 深规土201122号拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则（试行）（深规土2010554号，以下简称“注销操作规则”）深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）深规土告201016号（以下简称“计划申报指引”）关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知 深规土201059号(参考)深圳城市更新的实施流程与风险总述总述定义针对现有土地功能和资源利用不符合社会经济发展要求的特定城市建成区域，特定主体根据城市规划进行的活动城市更新类型综合3、整治不改变建筑主体结构与功能，修葺式更新，主要由政府统筹推进功能改变改变部分/全部建筑的功能，保留原建筑的主体结构，不改变土地使用权的权利主体和使用期限拆除重建对不符合城市发展和建设要求的用地类型（土地利用率低，消防隐患，基础设施不足，环境恶劣等）进行全面改造权利主体自改模式市场主体单独改造模式合作改造模式（主要适用于城中村）政府组织实施改造城市更新参与主体政府市查违和城市更新工作领导小组领导城更工作，对涉及的重大事项进行决策市规划国土部门城更工作主管部门，制定政策规范；组织、协调、监督，统筹城更规划、计划管理，负责城更中的土地使用权出让、收回工作各区政府组织辖区内城更用地的整理，对功能改变类4、拆除重建类更新项目的实施进行协调农村城市化历史遗留违法建筑处理部门处理城更单元范围内历史遗留违法建筑街道办、居委会等维护城更活动的正常秩序权利主体市场主体主要工作项目申报土地建筑物核查汇总规划编制搬迁补偿拆除房屋，注销原地产权属证书申请用地审批、签订出让合同建设回迁安置、商品房预售、办证拆除重建类城更基本流程拆除重建类城更的法律风险计划申报与规划审批风险城更单元计划申报风险申报条件不符：更新办法虽有规定，但很多条件仍属主观判断，需与相关主管部门做好沟通工作改造意愿取得不能商业目的难以实现：政府要求责任多，法定图则修改程序繁杂，项目周期不可控城更单元规划审批风险单元规划公示异议规划无法获批土地5、建筑物核查风险被搬迁人确定错误风险核查结果不利风险如未理清更新范围内合法建筑面积及地价缴纳情况，则有被政府重计地价的风险协议签订和实施主体确认风险搬迁补偿方案拟定的风险搬迁补偿安置协议签订的风险被搬迁房屋存在权利瑕疵、项目滞后的违约责任等谈判僵局风险未能成为项目实施主体的风险规划申报主体不一定是实施主体土地取得、开发建设、回迁安置风险更新计划申报更新单元计划申报更新单元须符合的条件符合以拆除重建方式实施城更的情形（细则第31条，计划申报指引第3条第2款）基础设施不足，按规划需落实用地面积大于3000坪的公共设施且不小于拆迁范围用地面积的15%环境恶劣、重大安全隐患：污染严重，危房集中，消防通道6、登高面不足等土地、建筑功能利用不符经济发展要求符合城更单元的划定原则、要求（细则第12条，计划申报指引第2条）更新单元内拆除范围用地面积大于10000坪（计划申报指引第二条规定：拆迁范围用地面积应大于70%*城更单元总用地面积）。（农村集体经济组织地域范围原则上应整村划定单元，整村划定的：可小于70%*城更单元总用地面积）属拆除重建的，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%（深府办20148号第1条第1款）不违反基本生态控制线、橙线、黄线等城市控制新区域管制要求未建设用地不划入城更单元，因规划统筹确需纳入的，属于边角、夹心、插花地，总面积不超过项目总用地面积7、10%，特区内不超过3000坪部分可划入拆迁范围边界涉及道路时的边界拟定原则规划道路与现状道路一致，以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区，以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。申报主体类别权利主体自行申报权力主体委托单一市场主体申报区政府相关部门申报（以旧住宅区为主的计划申报，通常由区重建局或旧改办）申报与审批流程申报途径（计划申报指引第3条第4款）所在地的市规划国土委各管理局（区城市更新职能部门）（福8、田区：区城中村改造办）申报材料（一式三份附电子文件，计划申报指引第4条，福府20127号第4条）城市更新单元规划制定计划申请书城更单元的：现状建设情况，社会经济发展情况，用地及建筑物产权情况申报城更单元规划制定计划的理由再开发用地功能、开发强度、产业发展方向的具体请求承诺按照城市规划及我市城更相关政策的要求履行相应的义务和责任。城更单元现状整体情况照片（3-5 张）深圳市城市更新单元规划制定计划申报表地块现状详细信息一览表申报主体的身份证明工商营业执照（加盖工商部门复印专用章）法定代表人或负责人身份证明图纸（参照政府格式）更新单元范围图现状权属图“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地9、号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息建筑物信息图标明：建筑物平面位置、编号、楼层、结构、已用年限更新意愿证明材料更新单元计划申报委托书业权分散或地块较多的，提交：更新意愿统计表土地及建筑权属证明材料每一建筑单体近期实物照片（电子文件，照片上附拍摄日期，文件名与信息图上编号一致）其他材料旧居住区，须提供：经济可行性研究报告危房：须提供：质检部门认定书受理阶段（5工作日内）（细则第38条）区城市更新主管部门受理并先进行形式审查，材料完整并符合要求的，予以受理审核阶段（20工作日内10、）（细则第38条）审核内容认定意愿达成情况及计划申报主体资格核查更新单元内现状建设情况综合判断申报的城更必要性及城更单元的合理性福府20127号第9条：区城中村改造办对改造意愿达成情况进行为期7 天的公示，公示完毕后汇总整理，行成汇报方案报区城更领导小组审定审定通过后，区城中村改造办2工作日内报市规划国土部门派出机构审查审查阶段（细则第39条）市规划国土部门审查后，形成更新单元计划草案，于深圳特区报、深圳商报、本部门网站上公示不少于10日后，报市府审批审批阶段（细则第39条）市政府市府审批通过后，市规划国土部门会同区政府在5工作日内，在项目现场、特区报本部门网站对 计划内容 进行公告。更新意愿11、征集定义指是否同意进行更新改造的意思表示，具体体现为：更新单元计划申报委托书目标任务取得更新单元计划申报委托书占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上权利主体同意 （细则第37条，计划申报指引第3条第2款第9项）申报拆迁范围内涉多地块的，同意的申请拆除面积占拆迁范围用地面积4/5（计划申报指引第3条第2款第9项）取得权属证明材料身份证明文件身份证、企业营业执照及相关资质证明文件房地产证若无，提供相关证明材料：房屋买卖合同，房地产抵押贷款合同，土地使用证，土地使用权出让合同等存在共有人的，需婚姻、继承方面的证明材料如结婚证、离婚证、财产分割协议、遗嘱过程中的注意事项做好政策法规解释工作12、如，要求权利人提交权属证明材料，是出于政府需据此审查市场主体与权力主体之间的意愿委托的 真实、有效、合法性，不会对权利主体的利益造成任何侵害注重对自身实力的宣传与区域内大业主做好沟通对权利人主体资格的认定应宽严并济委托书签署不涉及权力变动、影响，只要有证据证明权属关系，即可与之签署委托书如无相关权属证书，但存在房屋买卖、赠与、遗赠，并未办理无权变动手续的，经有关权利人认可，可认定权属关系应以全体共有人（如夫妻）为共同权利主体权利人死亡又无确定的继承人，根据继承法规定确认合法继承人委托第三人签署.委托书的，提供经公证的授权委托书旧住宅区为主更新单元的意愿征集只能由政府进行更新意愿公示的异议处理政13、策法规未对更新意愿公示作强制规定，但深圳更新项目中，一般会在现场、报纸、部门网站公示7-15日不等土地建筑物的核查认定1 目的确保权属清楚无争议，以防出现任何差错及纠纷完善各类历史用地手续，解决历史遗留问题2 深圳城市更新核查确权的规定深圳市城市更新历史用地处置暂行规定第5条城市更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，申报主体应向市规划国土主管部门申请对城市更新单元范围内的土地、建筑物信息进行核查、汇总核查内容土地的性质、权属、功能、面积等建筑的性质、面积等核查依据土地使用权出让合同；用地批复；房地产证；旧屋村范围图；建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料政府相关部门信息14、管理系统记载的数据核查流程（细则第40条，深圳市城市更新历史用地处置暂行规定第5条）受理单位市规划国土部门时效对提交的材料进行核查和汇总后，20个工作日内将该结果函复计划申报主体所需材料土地、建筑物信息核查申请申请人身份证明土地权属证明材料建筑物权属证明材料未取得房地产权利证书的，提交规划验收证明文件或者建筑物现状测绘报告土地信息一览表、建筑物信息一览表及相关图示土地征（转）情况证明材料等其他必要材料核查结果土地认定分类国有出让土地已签订土地使用权出让合同或已办理房地产产权登记的用地城中村用地旧屋村用地指1979年设市前已存在的传统村落历史遗留用地经处理的历史遗留违法用地其他用地违法用地、储备15、用地、边角、夹心、插花地建筑物认定分类商品房取得房产证的建筑物经土地清理确认的城中村等范围内建筑物历史遗留建筑物已取得规划确认文件和土地权属证明文件并缴纳地价的建筑物经处理的历史遗留违法建筑物已取得确权通知书并缴纳地价、罚款的建筑物需完善手续的其他建筑物不予确权的其他违法建筑物和批准临时使用的违建3 核查的法律性质及内涵一般意义上的确权行政确权行政主体，对公民、法人或其他组织间已发生的事实或已建立的权利义务关系给予确定、认可或证明的行为司法确权司法机关，通过司法程序对当事人之间已发生事实或已建立的权利义务关系给予确定、认可或证明的行为城市更新中的确权目的为补偿安置和项目实施提供基础性的法律依据16、概念确认土地、房屋、附着物和构筑物的权属及其所处的状态具体事务申请人申请，主管部门核查提供的权属证明材料，对土地及房屋的权属、性质、功能、面积等进行清理和认定，以明确权利主体及其应享有的法律地位性质是依申请的行政行为，由申请、受理、审查、公示、确认等程序构成，行政主体作出确认行为时 必须以 确认书、认定书等书面形式体现。该确权行为具有法律效力，体现为证明力，属于宣示性行政行为，表示法律关系现有状态，而不以法律关系产生、变更、消灭为目的。4 深圳城市更新确权的难点确权程序规定不明且不够完善确权结果的法律定位不明确权结果在主管部门对申报主体提交的材料进行核查之基础上形成，对于确权行为，存两种不同理17、解：仅对材料文本、内容真实性进行确认，不涉及权力关系的变动对材料中涉及的权属关系二次确认，该结果可能推翻之前的认定，对当事人相关权益造成事实影响对不符合确权条件的土地及房屋没有规定具体的处理措施对确权结果的权利救济程序缺少周全安排相关利害人一旦启动行政或司法救济程序，将严重拖延项目进度。同时，关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施规定，自城市更新计划公告之日起一年内，未完成土地、建筑物核查和城更单元规划报批的，可调出计划土地及权属关系复杂，不利于确权工作开展7 历史遗留用地的处理办法用地行为发生在87年1月1日前的根据95年确定土地所有权和使用权的若干规定进行确权后，办理国有建设用地确权登记18、发证手续。用地行为发生在87年1月1日之后，07年6月30日之前的在一定条件下可按用地时土地管理法律处罚后按规定办理征收手续.07年6月30日后的，不适用于上述完善用地手续的规定6 违法建筑的认定及补偿概念违反全国人大及常委会指定的法律，违反国务院制定的行政法规及违反地方性人大及常委会制定的地方性法规规定所建造的建筑物与构筑物分类按违反法律法规性质不同程序性违法建筑未违反法规，只是没办理合法的审批手续实质性违法建筑违反了法律强制性规定，无法通过补办手续纠正违法行为按违法建筑建造时间的不同历史遗留造成的违法建筑现实违法造成的违法建筑深圳地区违建现状城中村旧屋村旧工业区旧商业区旧住宅区建成超20年19、违法形式没有合法用地审批，或超过批准文件用地面积未取得任何批准文件在原有房屋结构上搭建、扩建、改建未经批准合作建房或集资建房的房屋违建的法律评价物权法（07年颁布）第九条：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律规定的除外争议：“法不溯及以往”，物权法颁布之前的违建，是否取得物权?土地管理法（04年修订）第73条：违反土地总体规划将农用地改为建设用地的，限期拆除。城乡规划法（07年颁布）第40条：在规划区内进行建设的，建设单位或个人应向相关主管部门申请办理建设工程规划许可证建筑法（97年）第64条：未取得施工许可证或开工报告批准擅自施工的，责令改正.；第20、70条：涉及建筑主体或承重结构变动的装修工程擅自施工的，责令改正，处以罚款。违建的认定处理确认产权适用：程序违法建筑和历史遗留违法建筑一定日期以前兴建的生产经营性违法建筑一定日期以前兴建的住宅用违法建筑前提条件须普查登记：在规定期限内主动进行登记并被行政机关予以确认经过行政处罚，缴交罚款及地价补办了法律法规规定的手续对没有实质违法，只在程序上存在瑕疵的或因历史原因造成的违建给予行政处罚后，确认建造人对违建的所有权依法拆除或没收适用：实质性违法建筑存严重安全隐患、非法占有已完成征、转地补偿手续的国有土地、占有基本农田、占用一级水源保护区用地、占用公共道路、绿地、高压供电走廊等临时使用经普查记录的21、违建，经向有关部门申请”工程质量和消防安全检验后，办理临时从事生产经营活动的相关手续5 核查确权中的法律问题土地确权过程中须明确的法律问题土地所有权国有土地；集体用地土地的用途农用地；建设用地；未利用地土地使用权形式、状态国有土地使用权取得方式土地使用权出让租赁(补充形式，使用的范围有限制)划拨转让（建筑物、附着物随之转让）出租抵押集体土地使用权宅基地使用权农用地使用权集体建设用地使用权违法用地未经规划部门批准，未领取使用土地许可证擅改用地位置或扩大位置擅改用地性质临时用地逾期未交还边角、夹心、插花地未建设用地中，被分割、包围等难以单独出具规划要点且小于3亩的地块；总面积小于拆除范围用地面积122、0%且小于3000坪部分，可作零星用地一并出让房屋确权过程中须明确的法律问题房屋的权利形态房屋所有权占有权所有必占有，但占有并非所有，因存在“非法占有，非善意占有”等使用权收益权处分权如出售、出租、抵押等房屋使用权非房屋所有权人也可获得使用权，如“房屋租赁”房屋的产权形态完全产权房已办理产权登记并取得房地产产权证的房屋该类房屋确权时，按照证书登记的内容给予直接确权部分产权房概念相对“完全产权人”而言；强调永久使用权、继承权，收益、处分权受一定限制类型微利房房产管理部门建设，低于市场价高于福利房的价格或租金集资房政府、单位、个人共同筹资建设；个人按房价全额出资，享完全产权，部分出资享部分产权房改23、房即福利分配房，房改后职工按规定购买村证房利用本村集体土地自主开发建设起来的村民福利房，只允许村民内部转让更新单元规划编制定义依据经批准的城市总体规划、城更专项规划，在法定图则的基础上，对城更单元的更新目标定位、更新方式、土地利用、开发建设指标、配套设施、道路交通、各方主体利益平衡及分期实施等方面作出规定的更新改造方案。编制原则城市基础设施和公共服务设施等公共设施优先应当大于3000且不小于15%*拆除范围用地面积（细则 第12条）细化法定图册规定的各类用地性质尊重相关权利人合法权益编制内容城更单元内基础与公共服务设施和其他用地的功能更新单元范围拆迁用地范围独立占地的城市基础与公共服务设施及保24、障性住房用地范围开发建设用地范围更新目标与方式功能控制空间控制城更单元内城市设计指引实施措施和计划如落实搬迁责任，制定分期实施计划利益平衡方案涉及产业升级的，应当有相关产业主管部门出具的意见编制注意事项分析城更单元现状，识别问题，据此说明进行更新改造的必要性应明确更新单元规划目标及规划区功能定位明确更新单元的规划方案明确项目实施主体相关的拆迁与配建责任对城更单元内未建设用地的规划要求城更规划设计改变法定图则强制性内容的处理原则尊重各方权利人利益规划的效力（细则第44条）视为对所在地区法定图则相应内容的编制与修改是办理后续更新改造各项行政许可的依据申报、审批流程（细则第42、43条）材料受理受理25、单位市规划国土部门各管理局福田区城更办公室网站：“城市更新单元规划不改变已批法定图则强制性内容的，由市规划国土主管部门审批。城市更新单元未制定法定图则或城市更新单元规划对已批法定图则的强制性内容作出调整的，由市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批”；（详见城市更新单元规划审批操作规则第2章）时效5个工作日内预审申报材料符合要求的，向区城更职能部门征求意见，涉产业升级还应向市产业部门征求意见更新单元规划核查责任单位区城更职能部门（涉产业升级的，还需市产业部门）时效10个工作日内，将书面意见反馈给市规划国土部门审查责任单位市规划国土部门各管理局内容与时效收到反馈意见的10个工作日内行成规划草案公26、示不少于30日会同区城更职能部门在本部门网站及现场公示规划草案公示结束后的10个工作日内汇总意见、处理并审议规划草案，通过的即函复申请人规划公告更新单元规划批准后的5个工作日内，市规划国土部门在本部门网站就规划内容进行公告，并函告区城更职能部门协议签订及实施主体确认实施主体的形成方式（细则第46条）权利主体以房地产作价入股成立或加入公司权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议权利主体的房地产被收购方收购注意属城中村改造项目的与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议属旧住宅区的区政府组织招标（方案经占建面90%以上且占总数量90%以上的业主同意后），公开选择市场主体与业主进行搬迁谈判市场主体与所27、有业主签订协议后，形成单一主体实施主体的申请与确认（细则第49条；深圳市福田区拆除重建类城市更新单元实施办法福府20127号 第17条）受理单位区城更职能部门（福田区：区城中村改造办公室）申请材料项目实施主体确认申请书申请人身份证明文件城更单元规划确定的拆除重建区域内：土地和建筑物的测绘报告；权属证明；抵押、查封情况核查文件申请作为单一主体的证明材料申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证搬迁补偿安置方案；安置协议；付款凭证；异地安置情况和回迁安置表核查与核发内容与时效完成核查10个工作日内认定符合的，公示不少于7日公示结束后3工作日内完成对公示意见的处理，无异议或异议不成立的，上报区政府28、常务会审议（福府20127号）区政府常务会审议通过的，区城中村改造办公室5工作日内与申请人签订项目实施监管协议并核发实施主体确认文件，同时将该文件抄送市规划国土部门确认文件性质一种行政许可，获取后即取得对城更单元建筑物实施拆除重建的法律资格搬迁补偿安置协议的签订协议性质明确双方权利义务关系，政府履行备案审查、办理相关认证和回迁房权属证书的依据签约主体的认定普通情形个人以房地产权产权登记部门登记（不动产登记薄）的权利人为准具体的，审查权利人身份证等身份证明文件是否与之一致企业同上具体的，审查企业的工商登记信息是否与登记的权利人一致特殊情形婚姻应以夫妻双方为共同的被搬迁人；离婚且已协议分配房屋产权29、，办理产权过户手续后，方能确定其权利主体身份继承权利主体过世的，以共有人和继承人为共同的被搬迁人；继承人身份的确定：依遗嘱，无遗嘱据继承法确定继承人特殊企业破产企业以人民法院指定的破产管理人为权利主体改制企业工商登记文件中确定的权利义务承接主体为权利主体；改制后需办理过户手续方能确定其权利主体身份补偿安置方式货币补偿优点简单，一次性了结，避免回迁安置方面的矛盾缺点资金压力大；回迁面积减少不利争取较好的规划指标产权调换优点开发商：减缓资金压力；被搬迁人：以旧换新，价值与环境得到提升缺点1.谈判难度大：涉及补偿面积，回迁房位置，交付时间，地价与税费承担，房产证办理，临时安置期与费用标准等；2.建设30、进度不确定易致违约事件；以上二者结合城中村改造项目中较常见补偿安置标准城更办法及细则未明确规定；参照国有土地上房屋征收和补偿条例（11年）；深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（13年）房屋补偿补偿方式货币补偿政府征收以房地产市场评估价格确定，不低于征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格市场主体协商确定，一般高于房地产市场评估价产权调换以建筑面积标准确定拆赔比，一般1:1.2用途确定以房地产权利证书确定用途为准；无证书的，按土地使用权出让合同、报建批准文件等文件确定用途面积认定以房地产权利证书载明的建筑面积为准无证书的，以合法有效的竣工测绘报告认定其建面仍无法认定的，由测绘机构测绘确定房31、屋构筑（附属）物、其他附着物补偿重置价评估或协商确定装修装饰补偿重置成新价或协商确定临时安置费产权调换形式标准参照同类房屋市场租金确定期限自搬迁至日起至产权条换房屋交付之日止，住宅加三月、非住宅加六月装修期货币补偿形式标准参照同类房屋市场租金确定期限三个月搬迁费停产停业补偿经登记备案的已出租住宅房屋，可给予租赁经营损失赔偿对合法经营性房屋，结合区位、盈利状况给予停产停业补偿费擅改商适当补偿未经批准擅改经营性用途但取得营业执照的，给予两种用途市场租金差额的适当补偿，计算期一般小于3年搬迁奖励签约流程及注意事项协议签署主体资格严格审查；协议签订可由公证机关或律师进行见证补偿标准与补偿方案保持一致；32、注意超出标准的特殊补偿情形处理付款方式可分期付款，付款进度与被搬迁人的搬迁责任挂钩违约责任被搬迁人责任一般为：未按期搬迁，产权发生争议协议附件因后续产权注销的需要有房产证的，提交房地产权属证书注销房地产权属证书委托书（经公证）无房产证的，提交相应产权证明文件放弃房地产权益的声明（经公证）争议解决协议备案协议签订后，搬迁人应报区城市更新主管部门备案协议保全（特殊）对象依法代管房屋：所有权人出走弃留或下落不明的处理方式经公证机关公证，并办理证据保全特殊补偿事项合作建房补偿事宜按产权登记情况办理无产权证的，按建房合同约定的分配方法对房屋进行确权后进行补偿安置出租用房补偿事宜协议签署主体通常只与所有人33、签订协议，由所有人负责租赁关系解除、补偿款项支付、搬迁与移交，应承租人和权利人要求也可签订三方协议区分补偿项目协议中须明确对所有人、承租人的补偿项目区分，约定所有人未履行支付义务时的违约责任关注搬迁问题操作中易遇所有人已签订协议但承租人拒不搬迁情形，应通过责任义务约定，补偿款项支付安排进行规避抵押房屋补偿事宜协议效力认为获得抵押权人同意后签署的搬迁补偿安置协议方具完全法律效力，未获得其同意的，属效力待定合同抵押注销和补偿款支付问题按揭房屋在拆除搬迁前搬迁当事人须告知抵押权人，通过提前还款或重设抵押物解除抵押合同和注销抵押登记事宜，取得抵押权人书面统一意见，办理抵押登记注销，方可拆除为避免风险，34、房屋补偿款支付进度应与抵押事项办理进度挂钩查封房屋补偿事宜告知查封机构其所封房屋纳入城更范围后，签订三方协议，约定补偿款优先支付查封机构用以解封，然后与所有人签订搬迁补偿安置协议，如无法达成一致，改造主体又无法通过拍卖程序成为新权利主体，则与该新权力主体签订协议产权不明房屋补偿事宜指：无产权关系证明，产权人下落不明，暂时无法考证产权合法所有人，存在产权纠纷的房屋由改造主体提出改造方案，经政府主管部门审核，对其办理证据保全公证，将补偿费依法提存后方可实施拆除绿本房补偿事宜属不完全产权房，国家认可。但签订时如权利主体要求改为红本房的，如只涉及地价，协议中应约定在补偿费用中扣减相应的地价款特殊建筑物35、的补偿事宜指军事设施、教堂、寺庙、宗祠等建筑物宗教建筑与宗教团体签订协议军事设施、文物古迹应相应与军事管理或文物管理部门的意见特殊人群建筑物补偿事宜生活特殊困难人员参照政府规定给予一定照顾华侨、港澳台同胞、外籍华人特别注意委托手续的合法性，对税费做出合理安排项目土地取得(细则第54条及市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程第3条）受理单位市规划国土部门用地审批报审责任部门：区管理局（区城更职能部门）所需材料城市更新单元规划批准文件土地权属证明文件改造实施主体核准文件项目实施监管协议工业区升级改造的，应提供市产业主管部门意见其他相关材料批准项目建设用地后，核发建设用地规划许可证，签订土地使用权36、出让合同项目监管协议及回迁安置履行情况核实程序福府20127号 第20条、21条）项目申请预售及规划验收前，主管部门（市规划国土部门）应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。监管协议履行情况核实程序受理单位区城中村改造办所需材料监管协议履行情况的说明文件（附必要的照片，相关报建、施工的证明文件）实施主体申请人身份文件市政配套设施移交部门的意见时效10 工作日内完成核查核实后，区城中村改造办5 工作日内向市规划国土部门出具监管协议履行情况意见书回迁安置责任履行情况核实程序受理单位区城中村改造办所需材料实施主体申请人身份文件搬迁档案备案文件房屋回迁接受安37、置协议书付清临时安置补助费证明回迁安置总表时效10 工作日内完成核查核实后，区城中村改造办5 工作日内向市规划国土部门出具搬迁补偿安置履行情况意见书建筑物拆除、房地产权证注销拆除流程被拆除房屋交付保持房屋的完整性，被搬迁人不得自行拆除墙、门窗、固定装修、水电表、配电房等附属设施设备被搬迁人应结清水电费、燃气费、电话费等一切费用，并向搬迁人提交费用凭证原件拆除实施发布拆除公告房屋拆除施工前须取得施工许可强制拆除拒绝搬迁的，向人民法院起诉，实施司法强制拆除相关法律问题施工资质与行政许可委托实施单位应具“爆破与拆除.”企业资质，委托合同签订后15日内报市府主管部门备案需进行爆破作业的，须办理“工程爆38、破许可”的申请特殊建筑拆除如宗教、公益事业用房的拆除，须征得相关部门的批准拆除纠纷与解决市场主体实施的城更项目，房屋拆除纠纷应当通过民事诉讼或民事仲裁的方式解决存在产权争议、不明的房屋拆迁之前，应办理证据保全公证（公证机关勘测、拍照等保全措施）房地产权证注销（细则第53条）向区城更职能部门申请拆除确认注销受理单位：房地产登记部门申请办理房产注销提交材料深圳市房地产变更及其它登记申请表（权利人签名或盖章）申请人身份证明及委托书房地产权属证书（原件）城更单元规划成果（核原件收复印件）项目实施主体确认文件（核原件收复印件）相应的搬迁补偿安置协议（核原件收复印件）区城更职能部门出具的建筑物已拆除的确认文件法规规定的其他文件审核时效（注销操作规则 第4条）30工作日（不含公告期）房产证遗失情况下的注销办理（注销操作规则 第5条第4款）区城更职能部门出具同意注销房产证的意见房地产登记部门核查认定后，公告十日，无异议的可办理注销