1、圆中东客站项目定位深化报告暨定位方向建议报告项目整体工作计划安排及板块分类项目整体工作计划安排及板块分类项目地块查勘区域规划及发展区域商业环境研究城市商业发展规划研究商圈研究2013/10/16第二阶段第二阶段项目整体定位与发展战略项目整体定位与发展战略 2013/10/302013/11/10第一阶段第一阶段市场调研市场调研研研究究内内容容成成果果项目前期市场调查报告项目前期市场初期沟通项目定位项目定位产品设计建议产品设计建议商家预招商商家预招商经济评估经济评估项目定位终项目定位终稿稿第第三三阶段阶段方案设计及调整方案设计及调整2013/12/20建筑设计配合建筑设计配合建筑设计调整意见建筑2、设计调整意见目录目录PART PART 1 1 项目整体定位项目整体定位PART PART 2 2 项目商业定位项目商业定位PART PART 3 3 塔楼部分定位塔楼部分定位PART PART 5 5 经济测算经济测算PART PART 4 4 规划布局及业态建议规划布局及业态建议PART PART 1 1 项目整体定位项目整体定位1.1 1.1 项目项目定位思路（大区位条定位思路（大区位条件、客群特征、市场机会点）件、客群特征、市场机会点）1.2 1.2 整体定位整体定位1.11.1定位思路定位思路大区位条件大区位条件800m1500m东第一圈层核心区第二圈层影响区第三圈层外围影响区高铁区3、“三圈层”发展区域的特征分析核心区影响区外围影响区进入高铁站的可达性最高，直接联系，5-10分钟步行较高，间接联系，10-15分钟（乘车），通过多种交通方式整个市域，甚至周边相邻城市部分地区服务半径800米以内800-1500米1500米以外平均规模1-1.5平方千米2-3.5平方千米（不含核心区）开放的城市区域建筑密度与高度均非常高相对较高较高依赖于特殊功能发展动力高较高适度主要影响方面道路、用地布局、功能、地价、商业地产功能、人口、投资、房地产、地价无直接关联边界界定邻接地块，边界清晰周边街坊，边界弱化不直接体现在用地功能上，边界开放高度关联的功能餐饮、宾馆、商餐饮、宾馆、商务、务、办公、4、信息、旅办公、信息、旅游游商务、办公、信息、居住、文化、教育、工业无直接关联根据Schutz（1998），Pol（2002）等人结合高铁站点周边地区开发的案例研究，提出了“三圈层”结构模型。商务旅行项目距东客站不足800米，处于高铁区第一圈层高铁区第一圈层，是是高铁站商旅人流外溢消费的高铁站商旅人流外溢消费的焦点区焦点区。高度关联的功能有餐饮、宾馆、商务办公、信息、餐饮、宾馆、商务办公、信息、旅游等旅游等。高铁站区三圈层理论：高铁区发展案例高铁区发展案例法国法国里昂里昂巴黎巴黎南特南特 勒芒勒芒旺多旺多姆姆里昂里昂里昂里昂距距巴黎巴黎2 2小时（小时（19811981年年TGVTGV开通）开通5、）从1983年至1990年，站区周边区域办公物业从17.5万平米增至25.1万平米，整体增长43，年均增长5.2。商务乘客人数增加最多的是服务、贸易相关行业的旅客。整体商务旅行乘客增加了约56，其中与服务、贸易相关的乘客人数暴涨了112。到目前，到目前，500500家企业已经选择将其总部设立在里昂地区。家企业已经选择将其总部设立在里昂地区。法国第二大博览会中心。法国第二大制药工业基地。法国化学工业及机械工业中心。里昂地区拥有汽车工业的 完整价值链。欧洲最重要的物流平台之一。金融服务物流丝织化工博览会生命医药汽车交通丝织业业大动脉通车前：大动脉通车后：博览会会1.11.1定位思路定位思路大区位条6、件大区位条件高铁对城市发展新的产业有巨大推动作用。以法国里昂为例，高铁开通后，里昂高铁对城市发展新的产业有巨大推动作用。以法国里昂为例，高铁开通后，里昂形成形成6 6大产业，大产业，500500家企业已经选择将其总部设立在里昂地区家企业已经选择将其总部设立在里昂地区。TODTOD模式模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。城市商业中心周边城市商业中心周边 发展密度建议发展密度建议(BRT/LRT(BRT/LRT枢纽站点枢纽站点)根据根据TODTOD发展模式，本7、案处高铁站核心发展区，最大化程度链接高铁站人流。发展模式，本案处高铁站核心发展区，最大化程度链接高铁站人流。1.11.1定位思路定位思路TODTOD理论理论1.11.1定位思路定位思路客群特征引导物业类型客群特征引导物业类型从高铁理论及从高铁理论及TODTOD模式可看出，东客站交通枢纽将为项目提供重要客群支撑，模式可看出，东客站交通枢纽将为项目提供重要客群支撑，“送、迎、留送、迎、留”为东客站客流最主要三大特性。为东客站客流最主要三大特性。送客送客迎客迎客留客留客停留性消费停留性消费衍生行为商业（特别是餐饮业态）商业（特别是餐饮业态）匹配物业住宿、消费住宿、消费酒店、商业（休闲娱乐业态）酒店、8、商业（休闲娱乐业态）长期居住或工作长期居住或工作住宅、写字楼（住宅、写字楼（SOHOSOHO）业态预估总体量(万）备注（含此业态项目）供应量评估市场机会点写字楼121.23凯德广场、隆鑫九熙、成都ICC、鑫福锦东智谷等偏大偏大存在办公需求，存在办公需求，市场竞争暂未显市场竞争暂未显现现酒店66.34索尔龙舟、凯宾酒店、望江宾馆、龙之梦新城 较小较小市场需求随东客市场需求随东客站能级提升而提站能级提升而提升升购物中心114.9凯德广场、龙之梦新城、成都ICC、花样年花港 偏大偏大市场压力较大市场压力较大商业街及底商87.21乐天世界、环球汇天誉、龙之梦新城 较小较小存在市场机会点存在市场机会点S9、OHO58.57万科金科、摩玛新城、沙河壹号、成都ICC小小市场机会点突出市场机会点突出高层住宅229.25阳光米娅100、通用时代、蓝光锦绣城、魅力城、荣盛偏大偏大市场需求较大市场需求较大1.11.1定位思路定位思路物业机会点判断物业机会点判断本案物业打造上主要考虑写字楼、本案物业打造上主要考虑写字楼、SOHOSOHO公寓、类住宅、酒店和商业街区！公寓、类住宅、酒店和商业街区！项目主体定位项目主体定位 凭借新港地产多年的商业经验。并通过详细的市场调查，以及对大区位及东客站枢纽价值的分析，对项目位置做出合理的未来预测。本项目的定位方向：本项目的定位方向：站在城市未来的发展眼光，将攀成钢站在城市10、未来的发展眼光，将攀成钢东客站商圈综合考虑，并考虑到东东客站商圈综合考虑，并考虑到东客站客站CBDCBD区域中心优势，抓住入市先机，发展高档写字楼、区域中心优势，抓住入市先机，发展高档写字楼、SOHOSOHO、酒店、酒店等市场机会点突出的物业，以新物业（类住宅）满足市场住宅需求，并填等市场机会点突出的物业，以新物业（类住宅）满足市场住宅需求，并填补其在各类餐饮、休闲娱乐、零售方面的空白，以顺应东客站迎来送往客补其在各类餐饮、休闲娱乐、零售方面的空白，以顺应东客站迎来送往客流的需求。凭借流的需求。凭借建筑形式和经营模式等方面的创新，提高项目建筑形式和经营模式等方面的创新，提高项目影响力，扩影响力11、，扩大项目辐射范围！大项目辐射范围！项目整体定位项目整体定位蓝润中心蓝润中心东客站中央商务中心东客站中央商务中心首席initial 商业commerce 商务business高低两大组团，献给东站项目形象定位项目形象定位蓝润中心蓝润中心东客站首席艺术时尚中心东客站首席艺术时尚中心艺术气息 设计感 时尚潮流 天玺物业项目整体功能定位项目整体功能定位打造打造办公便捷办公便捷、居住方便居住方便、餐饮发达餐饮发达，满足东客站客流，满足东客站客流“送迎留送迎留”一站式一站式功能需求的的功能需求的的区域综合中心。区域综合中心。SOHOSOHO、酒店、写字楼、商铺等多种类物业，全面覆盖投资和使用需求。、酒店12、写字楼、商铺等多种类物业，全面覆盖投资和使用需求。更多特色更多特色/品质轻便餐饮，填补东客站现有品质轻便餐饮，填补东客站现有餐饮餐饮的空白，提供丰富用餐选择。的空白，提供丰富用餐选择。配合餐饮业态，填补业态空白，满足日常生活需要。配合餐饮业态，填补业态空白，满足日常生活需要。甲级写字楼、甲级写字楼、SOHOSOHO满足不同办公需求，部分商业作为办公物业配套。满足不同办公需求，部分商业作为办公物业配套。不同档次酒店满足不同接待需求。不同档次酒店满足不同接待需求。项目档次定位项目档次定位在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：市场因素市场因素p本项目区域为新兴区域，项目周边为有较多在建及规划项目，13、形象需有强烈的识别性，以吸引客流。消费因素消费因素项目目标消费群针对明确，主要针对于区域常住人口及流动消费人口。消费力中等较强，目的性消费较强较高。p项目属于陌生商圈待发展区域，需保留未来调整的空间。我们建议项目档次根据不同商业形态有所区别，总体保持在中高档中高档，首先可降低市场不成熟的风险，其次远见未来保持前瞻性。体量大体量大硬件佳硬件佳档次高档次高形象形象好好业态丰业态丰富度富度价格高价格高根据综合分析，我们认为，本案在后期物业的侧重点上根据综合分析，我们认为，本案在后期物业的侧重点上以塔楼为主以塔楼为主。以塔楼产品树立项目形象及实现现金流，以商业产品打造特色化，以塔楼产品树立项目形象及实14、现现金流，以商业产品打造特色化，稳固项目形象稳固项目形象。塔楼物业打塔楼物业打造造优势优势项目造势持续收益销售支持 造势造势通过塔楼物业（写字楼、酒店）打造双塔或多塔概念，商业通过主力店的打造能够提升整体品质感；通过塔楼物业及主力店的引入能够借势而动。收益收益通过自持写字楼、酒店及商业部分，拔高项目调性；主力店的入住能够为开发商带来长期的持久性收入；主力店入驻后，物业可作为优质资产进行融资。销售销售塔楼先入市，商业部分试机而动，以塔楼物业带动商业物业的消化；首先进行主力店的引入，可以提升本案商业街的溢价能力及品牌档次的拔高；主力店的入驻能够带动项目商业的销售。项目开发战略项目开发战略PART 15、PART 2 2 项目商业定位项目商业定位2.1 2.1 定位思路定位思路2.2 2.2 整体定位整体定位2.3 2.3 形象定位形象定位2.4 2.4 功能定位功能定位2.5 2.5 档次定位档次定位2.6 2.6 体量定位体量定位项目现阶段车流交通分析项目现阶段车流交通分析p市区内三条交通要到可到达本项目，分别是双林路、双庆路、万年场、迎晖路、锦绣大道到达本项目；水碾河、双桂路、迎晖路、锦绣大道到达本项目；东大街、锦东路、东大路、静明路、锦绣大道；p南面经锦华路、锦绣大道到达本项目p北面经建材路、锦绣大道到达本项目p简阳、龙泉驿及东面二线城市经成龙大道、驿都大道、成洛大道本案外部交通目前较16、为薄弱，通往本项目主要的要道交通为本案外部交通目前较为薄弱，通往本项目主要的要道交通为2.52.5环锦绣大道。环锦绣大道。未来规划升级后项目外部车流交通分析未来规划升级后项目外部车流交通分析据管委会口径，岷江路、九寨沟路、峨眉山路在招投标，预计1年内将落成。按着规划，整体交通升级将在2015年呈现。区域升级后项目交通体系为：岷江路以北路段：嘉陵江路、沱江路、雅砻江路将延伸至岷山路连接。岷江路以南路段：大渡河路、金沙江路将延伸与岷江路和驿都大道连接。岷江路将延伸经沙河攀成钢片区与二环连接。区域内2、7号地铁线经过。2号线为东西方向；7号线为环线地铁，投入使用后将联动全城人流。迎 晖 路驿都大道（17、下沙河铺街）岷 江 路九寨沟路峨眉山路金沙江路大渡河路锦绣大道岷山路沱江路嘉陵江路雅砻江路地铁7号线地铁2号线外部交通体系完善后，纵横交通路网及地上地下立体交通组织共同形成便捷交通外部交通体系完善后，纵横交通路网及地上地下立体交通组织共同形成便捷交通体系。体系。p市区内主要三个横向交通要道仍是迎晖路、东大街-岷江路、驿都大道、通过交通升级后，项目可以通过岷山路、九寨沟路、峨眉山路、嘉陵江路及支路交通到达本项目；p南面经锦华路、锦绣大道到达本项目；p北面经建材路、锦绣大道到达本项目；p简阳、龙泉驿及东面二线城市经成龙大道、驿都大道、成洛大道；1.11.1定位思路定位思路自身优势自身优势规划利好区18、域先发地块稀缺高差双公园TOD交通购物公园高人流多塔概念自持物业项目价值点u区域开发先发优势；u自然高差，打造多首层概念优势；u成都2.5环，地块稀缺优势；u双公园，景观资源优势；uTOD轨道交通优势；u城际商务CBD，55万商住人口，强大的消费人流；u政府规划利好优势；u公园式购物中心概念引入；u多塔概念的引入；u自持物业，保障运营。本项目商业市场机会本项目商业市场机会体量大体量大业态丰富业态丰富针对客群度针对客群度档次高档次高价格高价格高形象好形象好现有商业现有商业未来供应商业未来供应商业本项目商业本项目商业机会机会本项商业市场机会：本项商业市场机会：1 1、本项目未来可在、本项目未来可在19、形象及业态针对性形象及业态针对性上有较大的发展，加强客群的针对性，以吸引更上有较大的发展，加强客群的针对性，以吸引更多的主力客群。多的主力客群。2 2、在体量、形象、造型上本项目可获得一定的发展空间。、在体量、形象、造型上本项目可获得一定的发展空间。3 3、未来市场上中高档类型及中高价格的商业存在一定的发展空间，本项目可寻得突破、未来市场上中高档类型及中高价格的商业存在一定的发展空间，本项目可寻得突破点。点。1.11.1定位思路定位思路市场机会点市场机会点项目整体定位项目整体定位主打“LSCLSC时尚生活购物中心时尚生活购物中心”概念，结合业态布局方案，突出情感诉求，打造东站首席生活体验式立体20、街区。关键词关键词：消费趣味性；消费体验感；消费独特感官东站首席首席 LSC LSC 生活生活体验式立体街区体验式立体街区(lifestyle shopping centerlifestyle shopping center）国内首席标准LSCLSCLSC案例借鉴案例借鉴北京蓝色港湾北京蓝色港湾北京首席北京首席“Lifestyle Shopping Center”Lifestyle Shopping Center”商业商业国际标准的生活体验式购物中心国际标准的生活体验式购物中心 SOLANASOLANA蓝色港湾形象定位蓝色港湾形象定位p项目位置：朝阳公园西门p占地面积：13万p建筑面积:地上两21、层，6万平方米(部分挑高912米)地下两层，9万平方米p容积率：0.62p开业时间：2007年底LSCLSC案例借鉴案例借鉴北京蓝色港湾北京蓝色港湾p整个建筑由19栋地中海风格的楼宇环型组成，拥有众多的国际品牌名店；p沿着千米湖岸布满各种主题酒吧、特色餐饮店以及多庭影院、娱乐健身中心和精致的咖啡座、甜品屋。区域区域组团组团业态业态零售商业区西主力店品牌街国际一、二线品牌旗舰店为主，穿插主题婚纱影楼、名品珠宝钟表店、艺术画廊、美容院、咖啡甜品店时尚购物广场 品牌服装、流行服饰、特色香薰、儿童用品新青年主题店运动休闲、牛仔、户外运动、高尔夫、图书音像制品、数码科技、文化用品明星冰场、健身中心餐饮娱22、乐区核心娱乐区星级多厅影院、KTV、Disco、SPA健身、电玩、社交舞会及酒吧零售湖畔吧街主题酒吧、咖啡厅、高档西餐厅亮马食街高档酒店和特色餐厅休闲广场儿童游乐场、极限运动区悦椿酒店亮马食街亮马食街时尚时尚MallMall新新生生代代主主题题店店湖畔吧街湖畔吧街酒酒店店品牌街品牌街西主西主力店力店中央广场中央广场山湖山湖广场广场核心娱乐区核心娱乐区国内首个引入国内首个引入Life style Shopping CenterLife style Shopping Center商业模式的地产项目，商业模式的地产项目，包含包含购物休闲购物休闲文化娱乐等多种业态文化娱乐等多种业态 SOLANA的总体23、商业业态比例SOLANA的总体商业业态比例业态规划LSCLSC案例借鉴案例借鉴北京蓝色港湾北京蓝色港湾项目设计特点解析项目设计特点解析1.1.街区内部动线设计不能出现死角街区内部动线设计不能出现死角2.2.立体动线技术处理方式：缓坡、扶梯、立体动线技术处理方式：缓坡、扶梯、引导式建筑结构引导式建筑结构交通动线色彩色彩质感尊贵休闲符合客户群品位；延续历史文化记忆文化质感尊贵休闲符合客户群品位；延续历史文化记忆文化塑造项目内涵塑造项目内涵不同建筑节点设置各类趣味、特色性建筑小品。增强体验感和趣不同建筑节点设置各类趣味、特色性建筑小品。增强体验感和趣味性。味性。街区设计建筑立面LSCLSC借鉴启示借24、鉴启示北京蓝色港湾北京蓝色港湾形象定位可借鉴内容建筑形态建筑形态：注重建筑特色，甚至达到建筑形式至上；建筑与文化、业态、乃至生活态度相互融合；局部设置建筑小品，增强趣味和体验感。业态业态定位定位：餐饮业态面积比例高达到30%乃至40%以上；餐饮主体以主题特色餐饮、商务餐饮为主，以组合吸引人流，带动购物。定位定位：solana定位打造国内首席lifestyle shopping center（生活体验式购物中心），突出情感需求。本案可借鉴此定位强调全新生活理念，注重趣味性和体验感及情感需求。【里外】情景街里外 ：最艺术艺术、最文化文化、最自然自然、最逸趣逸趣、是精心策划，更是私人定制；去里里往外25、外，往外外看里里，街里街外都精彩！每处街点即是情景街里街外都精彩！每处街点即是情景！项目形象定位项目形象定位INout项目功能定位项目功能定位以餐饮功能为主餐饮功能为主，搭配，搭配部分购物、休闲娱乐、生活部分购物、休闲娱乐、生活类配套、类配套、办公类配套办公类配套的一站式停靠型、家庭型复合型生活体验街区。时尚购物时尚购物功能功能项目整体项目整体商业功能商业功能u这里你可以和朋友追逐时尚风向标u这里你可以跟家人共享饕餮美食u这里你可以和同事肆意欢声笑语u这里你还可以享受更多的热情和活力项目档次定位项目档次定位在项目档次定位上，需要考虑到以下因素：市场因素市场因素p本项目区域处高铁站第一圈层核心发26、展区，高铁站往来商旅偏中高端；同时区域为城市副中心，商务功能明显，高端商务人士聚集。消费因素消费因素项目目标消费群针对明确，主要针对区域cbd办公商务人群及东客站往来商旅，消费偏中高端；其次满足周边常住人口对中高端餐饮消费需求。p项目属于城市副中心，未来商务功能明显；同时东客站升级，与北京等形成8小时经济圈。片区消费将面临升级。综合以上因素，基于项目现状及未来发展因素，我们建议项目商业档次保持在中档中档中高档中高档。体量大体量大硬件佳硬件佳档次高档次高形象好形象好品位高品位高价格高价格高项目消费客群定位项目消费客群定位外外围消费群外围消费群次主力消费群次主力消费群主力消费群主力消费群主力客群：27、区域内商务人群及东客站商旅人群年龄：22-55消费特点：商务人群主要是商务用餐需求及日常购物；高铁站人群主要是迎来送往的宴请需求。消费能力强劲，有一定档次需求。主力客群：项目周边区域常住人口及办公人口年龄：不限消费特点：日常的宴请、聚餐及日常购物需求，对消费环境档次有一定要求。主力客群：大成都区域客群及东客站周边省市及二线城市客群。年龄：不限消费特点：主要来自于项目自身的特色吸引。辐射商旅人流及区域常住人口全客层。辐射商旅人流及区域常住人口全客层。项目体量定位项目体量定位我司从市场需求角度出发，适当考量未来发展态势。采取两种不同的我司从市场需求角度出发，适当考量未来发展态势。采取两种不同的方法28、进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。方法进行测算，最终进行对比判断，确定本项目合理的商业体量范围。商业类型定位法商业类型定位法通过对本项目各种条件分析，筛选出适合项目的定位，根据定位得出本项目相对应的发展体量范围。人均商业面积法人均商业面积法通过对东客站区域商业市场的人均商业面积及现存市场的商业面积之间的对比，得出本项目合适的发展体量。适合项目的发展体量适合项目的发展体量商业类型定位法商业类型定位法资料来源：ICSC商业的分类条件条件 本项目本项目 城市级商业城市级商业 超级区域中心超级区域中心 区域商业区域商业 邻里商业邻里商业 家庭商业家庭商业 主题商业主题商业 专业29、市场专业市场 美食娱乐中心美食娱乐中心 功能中心功能中心 区域经济 中等经济水平 经济高度发达 适用性广 适用性广 适用性广 中等经济水平 适用性广 适用性广 中等以上经济水平 适用性广 区域规划 城东2.5-3环城市中心或副中心 区域中心 区域中心 周边住宅较多 周边住宅较多 适用性广 区域功能特色明显 适用性广 适用性广 人口结构 本地居住人群、商旅人群商务/住宅/旅游等中高端消费群体 适用性广 适用性广 住宅人群 住宅人群 目地性人群 目地性人群 适用性广 适用性广 氛围依赖 中 大 小 中 小 中 小 中 中 小 目地性 中 中 强 强 中 中 强 强 强 强 位置状况 区域中心城市中30、心区域 城乡结合处/郊区/新区 区域中心 居民区 适用性广 适用性广 适用性广 适用性广 城乡结合处/郊区/新区 交通条件 主干道旁 主干道旁 主干道旁/高速公路口 主干道旁/高速公路口 社区主干道旁 主干道旁 适用性广 适用性广 适用性广 主干道旁/高速公路口 商业体量 20万7-15万 10-20万 3-10万 1-3万 5-12万 4-7万 10-40万 3-5万 10-20万 商圈范围 城东区域可覆盖10公里 可覆盖40公里 可覆盖10公里 可覆盖3公里 可覆盖10公里 可覆盖10公里 可覆盖20公里 可覆盖5公里 可覆盖20公里 根据项目所具有的条件，本项目定位为区域型商业，根据项目31、所具有的条件，本项目定位为区域型商业，建议商业发展体量建议商业发展体量3-103-10万平米之间！万平米之间！人均商业面积法（大型商业网点）人均商业面积法（大型商业网点）p 根据政府规划2020年，东客站城际商旅城常驻人口将达到18万，流动人口将达到37万，合计商住人口约55万，倒推2016年项目商业入市时，常驻人口10万，流动人后28万，合计约38万人，按照成华区每人每周平均消费性支出是532元，按照国内商业发展规律，对应的人均商业面积约为11.2平米/人；预计此时东客站大型商业网点面积为：380000380000（1 11.21.2）1/3=1831501/3=1831502199782132、9978平方米平方米p 扣除届时运营的集约式商业体量约23.6万，集中式商业市场供大于求；东客站商业1.1万龙之梦（A地块）15万凯德广场7.5万p 人均大型商业网点面积人均商业面积，大于市场商业大型网店平均水平，人均大型商业网点面积人均商业面积，大于市场商业大型网店平均水平，集中式商业超标，加之后众多商业集群林立，购物中心物业谨慎考虑。集中式商业超标，加之后众多商业集群林立，购物中心物业谨慎考虑。p 根据市场调研，现阶段在建集中式商业体量约236000（含龙之梦及东客站商业），商业街及社区底商体量为170000，共约406000；预计2016年东客站商住人口约38万，东客站的人均商业面积为：33、（236000+170000236000+170000）/380000=1.08/380000=1.08平方米平方米/人人p 按照成华区每人每周平均消费性支出是532元，按照国内商业发展规律，对应的人均商业面积约为人均商业面积约为1 11.21.2平米平米/人人；东客站的人均商业街及底商面积为：人均商业面积法（商业街及底商）人均商业面积法（商业街及底商）p 东客站城际商旅城商业街及社区底商，面积不到人均商业面积的东客站城际商旅城商业街及社区底商，面积不到人均商业面积的1/21/2，商业街及，商业街及社区底商机会点较大，本案商业预计社区底商机会点较大，本案商业预计20162016年入市，规划有年34、入市，规划有2020万方商业街，预计有万方商业街，预计有5 5万万方商业入市，方商业入市，建议本项目商业体量为建议本项目商业体量为20000-3500020000-35000。380000380000（1 11.21.2）1/2=1900001/2=190000228000228000平方米平方米190000190000228000170000=20000228000170000=20000 5800058000平方米平方米商业类型定位法商业类型定位法定位体量：定位体量：3 31010万万人均商业面积法人均商业面积法定位体量：定位体量：2 23.53.5万万合理开发体量合理开发体量3 34 435、万万偏保守开发建议：偏保守开发建议：3-53-5万万优势：降低商业开发风险偏激进开发建议：偏激进开发建议：2 23 3万万优势：拥有更丰富的商业品牌，提升竞争力经本项目所处区域环境、后期商业竞争情况、地块情况等多维度考经本项目所处区域环境、后期商业竞争情况、地块情况等多维度考虑，建议本项目商业商业体量约为虑，建议本项目商业商业体量约为3.5-43.5-4万平米万平米商业面积测算结果商业面积测算结果案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11物业名称武汉K11新食艺（“K11 Gourmet Tower”）位 置武汉新世界中心西侧 建设投资18亿元人民币建造楼层B2-5F开业时间2010规模36、2万平方米组成“新食艺”、立体车库、“都市农庄”消费群定位武汉市中高收入人群，年龄分布区间从25岁-50岁项目定位“既陌生更向往”的K11新食尚，代表高效社交与积极向上的城市精神，兼具K11各地统一的艺术气质。餐饮定位以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食武汉K11 由“新食艺”、立体车库、“都市农庄”三部分组成。其中“都市农庄”是利用裙楼露台改建而成。新食艺都市农庄案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11武汉K11 建筑表现案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11武汉K11新食艺（“K11 Gourmet Tower”）以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食。37、武汉k11【新食艺】业态规划：案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11K11新食艺地上5层，地下两层。除负二层为停车场外，其他楼层均以餐饮为主。地下一层是美食广场，约2000。麦当劳飞天面工房金津咖喱食通天美食广场Yumistation武汉k11 业态布局 品牌落位-B1F案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11K11新食艺一层约1000，临街面品牌较多，有享誉盛名的满记甜品、一茶一坐、DQ、面包新语、琥珀、COSTA COFFEE等等。DQ满记面包新语一茶一坐COSTA琥珀武汉k11 业态布局 品牌落位-1F案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11K11新食艺二层至五38、层每层约1000，分别整层租给“大捞家”、“权金城”韩国烧烤、“彩云轩”、“La Chanson”L5:La ChansonL4:彩云轩L2:大捞家L3:权金城武汉k11 业态布局 品牌落位-2F至5F案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11武汉武汉K11K11大道节点布置大道节点布置 1、有机厨房；2、品牌客厅；3、艺术工坊；4、开心农场；5、美食列车；6、东非之旅；A、私密花园；B、都市农庄；C、K11微空间1231456B6CAA案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11物业名称上海K11购物艺术中心位 置上海淮海路区位优势淮海路则位于上海的中心地带，是上海传统的国际时尚商39、业地带，浓缩了上海的百年历史。她灵动、自然、亲切，徜徉着一切敢为先的新思维和新创想，在海派气息中展现着国际大都市的风采。上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带 建设投资未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点楼层地下三层至地上六层开业时间2013年1月中下旬即将于6月28日举行盛大开幕规模400001商场面积3.8万平方米，办公楼面积8.1万平方米亮点最大亮点而原先的部分屋顶车库则将改造成“都市农庄”，成为消费者可以互动体验的现实版“开心农场”。与此同时，上海K11的地下3层空间还将提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊40、，屋顶花园等一些公共空间也会进行艺术展示。特色定位高端购物中心上海K11项目概况案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11上海K11项目实景案例借鉴案例借鉴武汉、上海武汉、上海K11K11上海K11项目亮点u上海K11购物艺术中心将在曾经的香港新世界大厦购物广场的基础上华丽变身，与悠久历史的上海淮海路商圈融为一体，向公众提供包括免费艺术中心、新食艺、屋顶花园、大型垂直绿化以及多元化品牌名店的创艺生活。未来的上海K11艺术购物中心将不仅仅是一座购物中心，更是一间艺术博物馆、环保体验中心、主题旅游景点。最大亮点原先的部分屋顶车库将改造成“都市农庄”，成为消费者可以互动体验的现实版“开心农场”41、。不惜血本打造艺术商业,上海K11的地下3层3000平方米营业面积设置了一个常年艺术馆。提供给本地的年轻艺术家作为创造展示的空间或工作坊，商业和艺术结合不再是一场秀与噱头。借鉴启示借鉴启示武汉、上海武汉、上海K11K11项目定位无论是武汉还是上海K11甚至是香港K11在打造上，都围绕“艺术、人文、自然”之间的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，K11将自己定位为购物艺术中心和艺术舞台。业态布局及品牌落位武汉K11在新食艺业态布局上，以社交宴请餐厅为主，搭配主题餐厅和国际休闲美食广场。从B1F至5F各层均为餐饮业态，楼层之间品牌及特色差异化打造。对于本项目餐饮占据较大比例的商业，无论42、在业态布局还是品牌落位上都有极大的参考意义。设计亮点K11在建设打造上，通过建筑特色小品，强调体验式消费，增加消费的参与度和积极性。武汉在大道节点上设置有机厨房有机厨房、秘密花园秘密花园、微空间微空间等，上海k11打造屋顶都市农庄屋顶都市农庄、垂垂直绿化直绿化和地下艺术空间。地下艺术空间。案例借鉴案例借鉴新加坡新达城新加坡新达城新加坡新达城新达城项目概况区位：位于新加坡的滨海湾(Marina Bay)中央商业区名称：新加坡新达城购物中心（suntec city）建造期间：新达城购物中心为1994年开幕，1997年正式建成面积：占地8.4万平方米，建筑面积65万平方米，包括世界项级的新加坡国际会43、议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，以及财富之泉。地下停车场可容纳3200辆汽车。商业特点商业特点：分为分走廊（高级精品店）、热带（生活居家产品和服务）、娱乐中心（法国超市家乐福）和喷泉平台（餐厅、酒吧和美食店）四个主题区。此外新达城还拥有一间Kinderworld Entertainment Complex，五家电影院和一座虚拟实境的主题公园。案例借鉴案例借鉴新加坡新达城新加坡新达城Suntec：财富之泉设计概念设计概念：喷泉设计取意于佛教和印度教的曼陀罗思想，以巨环的坛场象征完整与圆满，为无尽的力量源泉，也传递了修建者渴望各种族友好相处，融合的愿望。吉尼斯纪44、录：吉尼斯纪录：财富之泉是由四根倾斜的青铜巨柱组成，柱顶是一个直径66米的青铜圆环，整个结构垂直高度13.8米。整个喷泉占地1683.07平方米，喷出的水柱可达30米。庞大的支架堪称人造奇迹，而光是这座喷泉便耗资新加坡币600万，由于实在少见，1998年更被列入吉尼斯世界纪录大全。风水之说：风水之说：据说，只要绕着喷泉中心顺时钟走三圈，就可以汇聚财气并求得好运；而在喷泉大量喷发时，会产生对身体有益的负离子，风水师们相信多吸收有益健康。每晚8点开始，财富之泉均有一场多媒体喷泉秀，有兴趣的民众不妨前往观赏，当灯光与水幕交织出的神秘光彩煞是好看！案例借鉴案例借鉴新加坡新达城新加坡新达城B1F业态示意45、大食代GIANT（超市）HYPERFRESH财富喷泉Suntec：财富之泉之负一楼业态主力商家：大食代；GIANT HYPERFRESH（超市）其他商家：A-GAN tea ;Oriental herbal tea Paste box;Toast box;Pacific coffeeGelare coffee;Bread talk cafTony romas ;New York grand kitchenCyrstal jade kitchen ;GrandmasNamnam noodle bar等负一楼环抱财富喷泉，业态以餐饮、休闲为主。业态以餐饮、休闲为主。案例借鉴案例借鉴新加坡新达城新加46、坡新达城Suntec设计亮点：财富之泉携一本文字，静坐喷泉环绕的餐吧或者咖啡厅，在那不经意的一瞬，泉水 涌出，顺延玻璃而下难以言表的惬意和曼妙！携一本文字；静坐的下午时光一切美好滞留在这一瞬借鉴启示借鉴启示新加坡新达城新加坡新达城设计亮点项目将打造的设计特色“财富之泉”与业态完美结合；营造出不同的购物体验和情境。对本案在设计特色与业态结合上有极大的启示意义。业态布局项目负一楼的业态布局，以主力餐饮搭配各类休闲餐饮的方式对本案在业态布局上有极大的参考意义。项目亮点打造项目亮点打造设计元素设计元素建筑形态项目亮点打造项目亮点打造设计元素设计元素建筑小品在建筑节点、消费节点、人流引入点、大道节点等多47、处设置特色建筑小品，增强项目感官感和体验感。财富之泉微空间室内开心农场设计感项目亮点打造项目亮点打造设计元素设计元素亮点业态儿童业态n满足家庭型消费需求，聚合人流，带动其他业态。满足家庭型消费需求，聚合人流，带动其他业态。PART PART 3 3 项目塔楼定位项目塔楼定位3.1 3.1 写字楼定位写字楼定位3.2 SOHO3.2 SOHO定位定位3.3 3.3 类住宅定位类住宅定位3.4 3.4 酒店定位酒店定位塔楼产品塔楼产品写字楼SOHO类住宅酒店写字楼：写字楼：5A5A甲级标准，开发商持有甲级标准，开发商持有酒店；酒店；2 2家，商务酒店家，商务酒店+主题型酒店主题型酒店SOHOSOH48、O：现金流产品，迅速变现：现金流产品，迅速变现类住宅：现金流产品，满足不同客户需求类住宅：现金流产品，满足不同客户需求项目形象产品项目形象产品现金流产品现金流产品写字楼产品定位写字楼产品定位（5A5A甲级甲级/类甲级）类甲级）区域写字楼市场回顾区域写字楼市场回顾项目名称项目名称销售价格销售价格（元（元/）户型面积区户型面积区间（）间（）热销面积段（）热销面积段（）主力户型主力户型总价段（总价段（WW）月均去化月均去化（/月）月）客群特征客群特征隆鑫九熙隆鑫九熙8800880056-12056-12065-7265-7257-6457-6435003500年龄段主要集中在年龄段主要集中在35-549、035-50岁，岁，70%70%为成渝为成渝方向二级城市客群方向二级城市客群沙河中心沙河中心9500950042-8742-8762-6862-6858-6558-6519841984年龄主要集中在年龄主要集中在35-5035-50岁，成交客群较岁，成交客群较为分散，主要来自城东和城南区域为分散，主要来自城东和城南区域沙河中心概况：沙河中心概况：写字楼楼层：写字楼楼层：3-29层；单单层面积：层面积：约650平方米每层套数每层套数：14套，单套面积区间42-87；层层 高高：3.3m ；电梯配置：客梯4部，货梯2部；销售价格销售价格：均价清水现房9500元/；租金情况：租金情况：租金40-5050、元/月；停车位：地上100个，地下1500个；入驻企业：中小企业(网络电子商务类、家居装饰类、建筑工程类、机电设备类）一期已投入使用一期已投入使用二期今年年底二期今年年底交房交房底商在营底商在营区域内在售在营写字楼产品较少，在售面积面积段为62-72小面积段，总价段为57-65万。在营沙河中心一期，租金在40-45元/月，入驻较高，以中小企业办公为主 区域内办公物业租赁情况良好，但缺乏高标准写字楼。区域内办公物业租赁情况良好，但缺乏高标准写字楼。未来片区未来片区CBDCBD功能凸功能凸显将带来更多高端办公机会点。显将带来更多高端办公机会点。写字楼写字楼使用客群定位使用客群定位行业特点主要来源国51、籍/地区使用特点所属产业需求面积段（）关注重点制造业本地、国内、外资租售第二产业800-1000办公环境及租售情况交通运输/仓储/邮电业本地、国内、外资租售、自建第二产业800-1000地段、交通专业服务业本地、国内、外资以租赁为主第三产业500-800地段、租金情况批发/零售/贸易业本地、国内、外资租售第三产业300-500地段、租售情况信息传输/计算机服务/软件业本地、国内、内资以租赁为主第三产业500-800办公环境及租金情况金融/保险业国内、外资租售、自建第三产业300-500地段、交通多元化经营/集团公司本地、国内租售、自建第二、三产业500-2000办公环境及租售情况建筑/房地产业52、本地、国内租售、自建第二、三产业200-300办公环境及租售情况餐饮/住宿/旅游业本地、国内以租赁为主第三产业80-300地段、交通、租金教育/文化/体育/娱乐业本地、国内以租赁为主第三产业50-300地段、交通、租金公共管理与社会组织本地、国内以租赁为主第三产业100-300地段、交通、租金甲级写字楼蓝润总部办公基地，省内一二线品牌企业办公，快速成长型企业东站交通枢纽沿线城市在蓉办公地点；对交通环境有较高要求企业本案写字楼形象及档次总定位本案写字楼形象及档次总定位蓝润总部办公形象基地蓝润总部办公形象基地写字楼产品写字楼产品设计建议设计建议参考区域办公需求及甲级写字楼标准，进行如下考虑：参考区53、域办公需求及甲级写字楼标准，进行如下考虑：区域内面积需求以50-60平米左右为主体，建议主力面积建议主力面积控制控制在在在在45-90 45-90，无剪力墙设置，可自由拆分组合。甲级写字楼甲级写字楼业权业权持有持有建筑高度169m整体体量64600单层面积1700大堂9米标准层4.2顶层4.9层数33F+避难层2F甲级甲级写字楼写字楼产品设计原则产品设计原则指标指标甲级写字楼甲级写字楼位置商务区，与公共交通系统直接连接物业管理国际化的物业管理公司，丰富的甲级写字楼管理经验体量20000平米以上产权单一产权楼层面积1.整层可租，使用面积超过1000平米2.使用率超过70%3.采用无柱型设计，单层54、平面最好是长方形或者方形室内净高不低于2.6米进深不低于8米走廊宽度电梯前室：不低于3米；公共走廊：不低于1.5米卫生间男女各一或二，每个但找不低于楼层使用面积的1：8配置；拥有行政人员卫生间及残疾人卫生间空调系统四管制风机盘管理系统或VAV系统新风量：40m/人/小时24h机房冷冻水系统具备24h热水供应 具备电梯系统（客梯）分区设置；平均等候时间不超过30秒；梯速：3.5-5.0m/s；配置比例：不低于4500/部；设置有电梯空调系统；载重量：不低于1600kg/部照明系统公共区域：350lux产权区域：500lux无障碍设计必须予以考虑环保要求ISO14000认证，国际LEEDS认证本案55、参考甲级写字楼标准，根据实际需要进行选择性、创造性打造！写字楼写字楼5A5A标准标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统56、（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。写字楼写字楼设计亮点打造设计亮点打造本案写字楼在高度上有限制,低于周边地块写字楼物业。为保证项目识别度和记忆点，项目需在设计造型或色彩上需在设计造型或色彩上,具有强烈的设计感和识别度。具有强烈的设计感和识别度。本案原东站国际广场原概念方案偏古典主义原东锦东智谷原概念方案现代感十足，类船帆形态港澳中心原概念方案现代感,大方块本案周边其他项目概念方案特点本案周边其他项目概念方案特点1 1、以、以造型作为识别点造型作为识别点台北台北:南港高科技园区办公大楼南港高科技园区办公大楼257、 2、以、以色彩作为识别点色彩作为识别点SOHO SOHO 产品定位（宜商宜住）产品定位（宜商宜住）区域内区域内sohosoho市场回顾市场回顾 区域内在营soho集中在万科魅力之城片区，且为商住型公寓，推出市场后，走量情况可观；目前区域无此类soho物业销售，市场存在一定机会点；现在现在-市场现状未来未来-项目所属片区定位于城际商旅城，商业副中心。区域内规划商业体量巨大，未来各类中高档写字楼云集，片区商务功能明显；将配套衍生出中小型办公及自由办公需求，同时目前成都市场上，刚需住宅依然是市场主力。而本项目宜商宜住soho定位，正满足区域市场衍生出的这部分特定客群需求和成都市场主力需求。目前市场58、表现突出，未来需求旺盛，目前市场表现突出，未来需求旺盛，市场机会点突出市场机会点突出。同时此类物业作为市场。同时此类物业作为市场上快销品，能快速回笼资金。上快销品，能快速回笼资金。SOHO SOHO 投资客群定位投资客群定位游离客群次主力客群核心客群主力客群 东客站周边省市及二级城市，有一定成都东客站周边省市及二级城市，有一定成都情节，看好东客站的发展，以投资或投资情节，看好东客站的发展，以投资或投资兼自住为主。兼自住为主。大成都范围看好城东、东客站的发展，主要以投大成都范围看好城东、东客站的发展，主要以投资或投资兼自住客群为主。资或投资兼自住客群为主。城市独立办公者、团队创业者自用需求，城市59、刚城市独立办公者、团队创业者自用需求，城市刚需客群。主要看重低总价。需客群。主要看重低总价。中小型客群及城东区域生活及上班的客群，迫切刚中小型客群及城东区域生活及上班的客群，迫切刚需购房需求。需购房需求。SOHOSOHO定位定位公寓属性公寓属性TOPTOP级五星公寓级五星公寓高硬件配置，高档次形象，建立区域内独一无二的品质公寓！高硬件配置，高档次形象，建立区域内独一无二的品质公寓！SOHO SOHO 产品设计建议产品设计建议sohosoho户型面积：户型面积：28352835 户型：标间户型：标间产品（宜商宜住）产品（宜商宜住）主流主流SOHO/SOHO/类乙级写字楼：户型面积类乙级写字楼：户60、型面积40-6040-60，标间产品（侧重办公属性），标间产品（侧重办公属性）宜商 宜住两大产品系：极致投资产品，小面积填补市场空缺，抢夺细分市场！两大产品系：极致投资产品，小面积填补市场空缺，抢夺细分市场！主流产品迎合市场需求。主流产品迎合市场需求。SOHO SOHO 产品设计建议产品设计建议2/2/外立面新奇独特外立面新奇独特,引人入胜引人入胜3/3/建议户型设计方正建议户型设计方正,无剪力墙无剪力墙,可自由联通组合可自由联通组合.新奇特造型设计，方正户型！新奇特造型设计，方正户型！新颖独特外立面咖啡厅健身室会客厅空中餐厅配套设置配套设置硬件硬件配置健身房、咖啡厅、会客厅、空中餐厅、配置健61、身房、咖啡厅、会客厅、空中餐厅、2424小时电子超市、室内泳池等配套小时电子超市、室内泳池等配套室内泳池配套设置配套设置软性服务软性服务深圳金茂礼都solo SOLO 服务 一种从未有过的完美感受24小时SOLO管家服务体贴入微至生活的每一个细节 家居家政服务：家居清洁、整理，衣物洗烫、代办高级衣物干洗，代订牛奶，代购及速递家居用品，代娉保姆钟点工节假日房屋临时性特约安全巡视，房屋租售服务，家庭小电器维修。关怀备至于生活的每一个方面餐宴服务：市内各大市肆、餐厅定位，代购及速递食物。悉心呵护于生活的每一个角落房屋维护服务：建立房屋健康档案、提供维修服务，水、电、煤气设施定期检查、维修。360度S62、OLO商务服务商务秘书服务：翻译、打印、复印等，代办邮件速递、代收、代发邮件，代订报刊、杂志，代订机票、火车票、船票，代办旅游手续，代办市内旅游景点、文娱节目门票，市内、国内酒店预定服务，出租电脑，租赁商务办公间等。全方位社交服务一场SOLO酒会的惊喜SOLO社区不定期举办主题酒会，在一个业主自己人的酒会上，也许有很多惊喜的事情发生，有认识了一个合作伙伴，又结识了一个投资家，或又认识了一位擅长吹长笛的发烧友、一个痴迷的棋友，这些都说不定一次登山活动的意外收获SOLO社区不定期举行业主旅游活动，认识更多的志趣相投的朋友也是一笔不小的快乐财富。SOHOSOHO配套设施参考标准配套设施参考标准soh63、osoho公共部分精装参考公共部分精装参考大堂地面采用高档拼花花岗岩或高档装饰砖，墙面采用大理石或高档装饰砖石配木饰面，豪华顶灯、壁灯、休闲沙发、背景音乐。门厅高档大理石或高档装饰砖地面，墙面艺术天花顶棚，配优质灯具。走廊 环保乳胶漆墙面，高档大理石或高档装饰砖地面。电 梯 厅地面采用高档拼花花岗岩或高档装饰砖，墙面采用大理石或高档装饰砖配木饰面，豪华顶灯、壁灯。电梯轿厢五星级酒店标准装修。电梯系统上海三菱无机房电梯，24小时运行，24小时闭路监视。外墙首层及部分二层干挂高档花岗岩；二层以上贴高档亚光陶土砖。类住宅产品定位类住宅产品定位类住宅类住宅区域市场情况回顾区域市场情况回顾主力热销户型：64、城东区域住宅产品户型面积段主要集中在70-90的套二、套三；总价区间：总价集中分布在56万-80万元；主要客群：动车沿线二线城市中青年刚需客户为主，较注重住宅功能性。区域内住宅情况回顾1-3F1-3F商铺商铺4-18F4-18F公寓自住、办公公寓自住、办公19-34F19-34F酒店、自住酒店、自住区域类住宅案例索尔龙舟公寓楼层公寓楼层4-34层面积区间面积区间36-42层高层高3m租金租金清水40，精装45价格价格均价清水8800元/，精装9200元/；精装标准700元/公寓使用功能公寓使用功能总数量总数量占比占比备注备注办公约24820%以中小型企业租赁为主酒店约26022%丽斯顿酒店入驻65、自住约63051%多为客户自住或已出租空置约927%还在装修合计1230100%-区域内在营公寓类产品较少，市场空白点大。以以“索尔龙舟索尔龙舟”为例，为例，市场主力户型为市场主力户型为36-4236-42，“自住自住”功能超半，市场接受度较高。功能超半，市场接受度较高。住宅市场维度：住宅市场维度：地块周边项目月均走量可达地块周边项目月均走量可达50-8050-80套，月均去化面积套，月均去化面积3500-80003500-8000，区域，区域主力面积70-90，总价集中在，总价集中在50-8050-80万的刚需客群仍是现阶段的住宅的主力客群万的刚需客群仍是现阶段的住宅的主力客群;公寓市场维度66、：公寓市场维度：项目周边在售及在营的公寓类产品较少，以项目周边在售及在营的公寓类产品较少，以“索尔龙舟索尔龙舟”为例，市场为例，市场主力户型为36-42，“自住自住”功能超半，市场接受度较高，因此本案做功能超半，市场接受度较高，因此本案做“住宅化公寓住宅化公寓”机机会较大；会较大；类住宅户型面积推导类住宅户型面积推导：类住宅类住宅产品定位依据产品定位依据综上所述综上所述：填补填补市场空白，扩大刚需，市场空白，扩大刚需，多功能、低总价、通民用水电气类住宅多功能、低总价、通民用水电气类住宅公寓公寓是本案考虑的重点是本案考虑的重点!公寓市场主力36-42住宅市场主力70-90项目主力户型定位42-467、5游离客群次主力客群核心客群主力客群南充、绵阳、宜宾等下游县市级城市，带南充、绵阳、宜宾等下游县市级城市，带有一定成都情节，愿意在大成都范围内投有一定成都情节，愿意在大成都范围内投资和居住，主要是以投资兼自住为目的，资和居住，主要是以投资兼自住为目的，购房主要为了过度。购房主要为了过度。大成都客群，看中城东、东客站的发展，主要以大成都客群，看中城东、东客站的发展，主要以投资或投资兼自住的客群为主；投资或投资兼自住的客群为主；主城区外溢型客群，此类客群投资额度较少，且主城区外溢型客群，此类客群投资额度较少，且投资渠道较窄，主要看重低总价，固定回报率，看投资渠道较窄，主要看重低总价，固定回报率，看68、重物业增值保值度。重物业增值保值度。在城东区域生活及上班的白领客群，有着急切的购在城东区域生活及上班的白领客群，有着急切的购房欲望，但苦于资金不足的年青客群；房欲望，但苦于资金不足的年青客群；类住宅类住宅客客群定位群定位 他们是：刚需客群，有限的资金寻觅低总价、有回报的过渡性居住环境他们是：刚需客群，有限的资金寻觅低总价、有回报的过渡性居住环境类住宅化概念类住宅化概念 “1+N”1+N”铂金公馆铂金公馆这里是这里是“1+N”“1+N”多功能公馆：多功能公馆：是是品质品质8080后或后或9090后拼搏奋斗的空间，他们后拼搏奋斗的空间，他们喜欢精致，热爱活力喜欢精致，热爱活力，对对西方文化有着特殊69、的西方文化有着特殊的感情。感情。铂金在外铂金在外立面、户型设计上应有独特的调性，作立面、户型设计上应有独特的调性，作为青年公寓要传递出精致的产品理念。为青年公寓要传递出精致的产品理念。类住宅产品设计原则类住宅产品设计原则 类住宅类住宅户型面积：户型面积：42454245 户型：套一产品户型：套一产品 设计建议设计建议:外立面新奇独特外立面新奇独特,引人入胜引人入胜时尚与多功能并存，多赠送空间，时尚与多功能并存，多赠送空间，增强实用性。增强实用性。公共部分精装，拔高住宅品质和形公共部分精装，拔高住宅品质和形象。象。通气，民用水电通气，民用水电各各类生活功能配套齐全类生活功能配套齐全套一产品外立面70、新颖独特n区域内多功能，舒适性强、低总价产品市场接受度较高；n会所等附属设施；n酒店式服务：如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务等；n“1+N”多功能生态公馆概念，享共享空间包括24小时售卖超室、运动健身室、会客室、书室等。高端附属配置高端附属配置风格打造上以休闲和舒适为主题风格打造上以休闲和舒适为主题户型面积以刚需要求的小户型为主户型面积以刚需要求的小户型为主在控制总价的同时，实现功能舒适性在控制总价的同时，实现功能舒适性全面超越市场的产品和价值体系灵活精装策略，控制前期投入灵活精装策略，控制前期投入u 本案产品应突出超强的价值感本案产品应突出超强的价值感，考虑赠送灰空间，超高，考71、虑赠送灰空间，超高的实得面积，集约、实的实得面积，集约、实用的功能布局，在保证总价用的功能布局，在保证总价控制，根据市场接受度，合理定制产品类型。控制，根据市场接受度，合理定制产品类型。公寓户型配比公寓户型配比类型类型套型套型户均面积户均面积梯户比梯户比单层面积（）单层面积（）“1+N”“1+N”多功能生态公馆多功能生态公馆套一套一42-4542-453T203T20户户900900总面积总面积“1+N”“1+N”多功能生态公馆产品建议多功能生态公馆产品建议类住宅类住宅产品产品精装考虑精装考虑可考虑将一栋类类住宅住宅产品进行产品进行精装销售精装销售。精装标准建议控制在10001000元元/以以72、内（对外），内（对外），60006000提升类住宅价值，加大溢价空间。简欧风格现代风格新中式风格前卫风格各类精装风格示意：各类精装风格示意：项目项目德意名居德意名居第五园里城第五园里城金地上塘道金地上塘道精装修标准精装修标准10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米10001000元元/平米平米客厅餐厅地面高级地砖，单房为复合木地板木地板圣象复合地板墙面乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花乳胶漆乳胶漆乳胶漆入户门高级木质防火门、配门套、高级机械锁高级木质门乙级钢材防火门家电名牌液晶电视机及预留有线电视插座、名牌分体空调无无家私名牌沙发、茶几、衣橱整体鞋柜主人房定制衣柜其他高级吸顶灯无入口处73、高级防滑地砖卧室地面复合木地板木地板圣象地板墙面乳胶漆乳胶漆乳胶漆天花乳胶漆乳胶漆乳胶漆门木质夹板门高级木质门高级木质门家电名牌分体空调一台无无家私名牌床架、床垫、床头柜墙体衣柜无厨房地面高级地砖高级地砖高档地砖墙面高级墙面砖高级墙面砖高级墙面砖天花铝扣板吊顶铝扣板吊顶铝板吊顶橱柜高级人造石台面、不锈钢星盆普通橱柜方太整体橱柜电器名牌抽油烟机、嵌入式燃气灶、消毒柜各一台方太抽油烟机方太炉灶、抽油烟机水槽普通摩恩水槽德国科勒洗菜盆龙头普通摩恩龙头德国科勒龙头门普通高级木质门高档木门其他配成品烟道，燃气钢管入户无无卫生间地面高级防滑地砖高级地砖高档地砖墙面高级面砖高级墙面砖高档墙面砖天花铝扣板吊顶74、吊顶吊顶洁具TOTO坐便器、洗手盆、龙头 乐家德国科勒洁具、摩恩龙头及花洒TOTO淋浴屏、花洒摩恩德国科勒洁具、摩恩沐浴房玻璃门玻璃门玻璃门门高级玻璃门玻璃门玻璃门其他排气扇一台收纳柜无其他开关插座高级开关插座、灯饰普通品牌西门子燃气、电话及有线电视接口可视对讲系统、燃气报警、防盗报警按钮正常安装正常安装吸顶灯普通品牌普通品牌普通品牌彩色可视对讲系统铝合金low E中空玻璃推拉门、平开门铝拦板：铝合金夹胶玻璃栏板普通品牌普通品牌10001000元元/以内公寓精装标准参考以内公寓精装标准参考酒店产品定位酒店产品定位（商务型（商务型+主题性）主题性）酒店定位依据酒店定位依据现在-市场现状 周边区域75、酒店分散，市场主力以快捷、商务型市场主力以快捷、商务型宾馆为主。宾馆为主。价格集中在118-228之间东客站人流仅极小部分分流至建材路片区东客站人流仅极小部分分流至建材路片区东东客站往来客旅酒店需求未被激发和满足客站往来客旅酒店需求未被激发和满足。未来-规划、供应 项目所在区域定位城际商旅中心，作为成都与外界接驳的大窗口。同时东客站为西南最大高铁中转枢纽站，往来客群往来客群众多，且为中高端客群。众多，且为中高端客群。但同时区域内未来酒店供应保守估计约57.75万，未来酒店市场竞争激烈未来酒店市场竞争激烈。商务型酒店定位商务型酒店定位符合目前酒店市场主力需求，同时提前面世能抢占市场空白机会点。主76、题性、特色性酒店定位主题性、特色性酒店定位使得本案在未来竞争激烈的酒店市场抢占客群，脱颖而出。定位方向定位方向商务型酒店（出售）主题性酒店（持有）商务型酒店符合市场主力需求，同时顺应片区未来商商务型酒店符合市场主力需求，同时顺应片区未来商务功能升级。务功能升级。未来竞争激烈，打造主题未来竞争激烈，打造主题性、特色性酒店，抢占市场性、特色性酒店，抢占市场脱颖而出。脱颖而出。两个酒店，差异化定位，覆盖不同接待需求！两个酒店，差异化定位，覆盖不同接待需求！引入星级商务酒店或直接出售给酒店，如：格林威斯登/全季酒店/和颐酒店。电影文化主题酒店艺术文化主题酒店酒店酒店使用目标客群定位使用目标客群定位商务77、便捷型酒店主题性酒店核心客群：东客站往来中端商旅客主力客群：周边人群及往来流动人口次主力客群：成都市场上，往来中端商旅客群核心客群：东客站往来中偏高端商旅客主力客群：求新求异的成都往来客旅次主力客群：周边中高端商旅客群酒店酒店销售客群定位销售客群定位商务型酒店散售情况下商务型酒店散售情况下：考虑考虑到酒店为产权式投资酒店，交付后引进专业物业管理公司统一进行管理；到酒店为产权式投资酒店，交付后引进专业物业管理公司统一进行管理；采取产权式酒店，一方面为投资客群提供更多投资渠道，客群打击面更广，丰富项目物业类型，采取产权式酒店，一方面为投资客群提供更多投资渠道，客群打击面更广，丰富项目物业类型，其次78、销售提供充足现金流，降低开发商风险；其次销售提供充足现金流，降低开发商风险；自用兼投资自用兼投资5050投资投资4040其他其他1010其他用途占到约10投资比例占到约40自用兼顾投资（大商家）比例约50 预计客户比例估算预计客户比例估算目标客户锁定在自用型与投资型客户。由于项目所在区域属于重要交通枢纽目标客户锁定在自用型与投资型客户。由于项目所在区域属于重要交通枢纽口，与周边省市口，与周边省市及二及二级城市联系便捷级城市联系便捷。本地客群为主，兼容周边省市及二级。本地客群为主，兼容周边省市及二级城市。城市。酒店档次定位酒店档次定位根据本案酒店客群特征及未来发展因素，就档次定位做如下考虑。本案79、商务型酒店，档次定位中到中高端中到中高端；本案主题性酒店，档次定位中偏高端中偏高端。档次档次配套及居住舒适度配套及居住舒适度中端中端低端低端中高端中高端本案商务型本案主题型望江宾馆七天连锁阆中大酒店世纪蓉和档次档次定位：定位：商务型酒店为中商务型酒店为中中高档，四星级装修标准，精品商务中高档，四星级装修标准，精品商务快捷快捷酒店；酒店；主题型酒店为中高档，四星级装修标准。主题型酒店为中高档，四星级装修标准。酒店突出主题商务风格，时尚、大气、稳重，内饰方面突出主题、与众不同的感觉，同时也增加项目特色与唯一性，对中档及以上商务人士具备极强吸引力；就市场需求来看，餐饮、休闲娱乐配套设施齐全，能够满足80、多方面符合需求，因此本项目酒店也建议设置餐厅餐厅及休闲茶楼会所休闲茶楼会所及保健保健等功能;酒店形象档次定位酒店形象档次定位酒店酒店产品设计建议产品设计建议设计建议类别建筑形态档次房间数 客房面积层高净高备注商务型酒店塔楼内部 4星级 100-12028-403.2-3.52.7-3引入便捷型酒店品牌，注意价格实惠及居住舒适度主题性酒店塔楼内部或独栋中偏高60-8035-503.2-3.52.7-3打造趣味性，注重内部空间环境体验感和视觉舒适度商务型酒店设计计配套参照格林威斯登酒店。格林威斯登房型设施：拥有设施齐备、舒适温馨的商务客房、豪华客房、特色套房等各类客房共100间，客房内配备了42寸81、液晶电视、高速商务光纤接口、独立可移动吹风机，人性化的擦鞋服务，近1/3的无烟客房。商务型酒店：以高性价比及居住便捷性舒适度赢得市场；主题性酒店：注重内部空间打造趣味性和体验感。主题性酒店主题性酒店案例借鉴案例借鉴酒店建筑挺拔不凡，由一栋12层主楼及裙楼组成，以黑色为主色调的外立面，富有浓郁现代建筑风格，是目前珠海以艺术风格为主题的最富有特色的正式挂牌五星级酒店。酒店紧邻裕卓国际会议中心，是珠海市CBD核心区域。案例：中邦艺术酒店 极富特色的大堂及入口，酒店内有各色艺术品和画作当踏进酒店大堂，就会被大堂那浓厚的超现代艺术气息所震撼，特别是由著名旅美画家李忠良大师亲笔绘制的巨幅油画装饰的大堂天花82、更犹如置身于现代艺术殿堂，整幅油画气势恢宏,情景交融，意境深远，堪称当代独一无二的艺术佳作案例：中邦艺术酒店 主题性酒店主题性酒店案例借鉴案例借鉴主题性酒店主题性酒店案例借鉴案例借鉴 案例：中邦艺术酒店 主题性酒店主题性酒店案例借鉴案例借鉴每一个房间里面，均可欣赏到一些艺术家的原创珍品。案例：中邦艺术酒店 运营模式定位运营模式定位盈利盈利能力能力开发模式开发模式盈利盈利方式方式盈利盈利期限期限与本项目发展战略（星级、目标）与本项目发展战略（星级、目标）匹配度分析匹配度分析研研判判将酒店房间的产权销售给投资者，引入酒店管理公司统一管理经营，利润由投资者、经营者和开发商分享销售及经营短期与长期的双83、盈利此种模式能获得销售、经营的利润，盈利能力最大，但酒店经营本身有风险，酒店的运营能力关系后期投资客的利益存亡；开发商独立投资开发，引入品牌酒店管理公司经营盈利，或者有可能整体打包卖给基金，销售盈利经营或销售长期盈利或短期盈利酒店开业前期都有一个静淡期，期间开发商需要承担经营损失和风险，后期与基金公司收购也存在不定因素。符合发展商对本项目的开发战略前期与酒店管理集团达成协议，按照要求订制式开发，整体销售销售短期盈利盈利能力相对较小，但开发风险小，盈利快，符合发展商对本项目的期望整体规划，将酒店用地独立规划，出让土地出让土地短期盈利开发风险小，但仅能获得土地的升值，盈利能力较小通常酒店开发有四种84、模式（如下表）：酒店开发模式大小本案建议采取：本案建议采取：商务型酒店商务型酒店酒店酒店方整租，方整租，产权散售或整售给个人，产权散售或整售给个人，开发商实现销售回款，增加现开发商实现销售回款，增加现金金流；流；主题型酒店主题型酒店开发商持有，自主经营或与酒店管理公司合作经营。开发商持有，自主经营或与酒店管理公司合作经营。PART PART 4 4 规划布局及业态建议规划布局及业态建议项目人车流交通分析项目人车流交通分析周边常住人口周边商业项目分流客流岷江路岷江路九寨沟路 嘉陵江路峨眉山路规划路支路交通规划路支路交通p根据管委会口径得知本案两地块之间道路能及较高，双向2车道，另外3条道路规划均85、为20M的支路交通；p根据规划局规划本案具有较好的承接项目北面及南面的地缘性人流，同时分流周边商业项目的人流，由于本案距离龙之梦及东客站直线距离600M左右，项目途径嘉陵江路、锦绣大道、金马河路到达龙之梦，全程1公里路，可较好的借其势，引入人流；项目到龙之梦经嘉陵江路、项目到龙之梦经嘉陵江路、金马河路到达龙之梦，全金马河路到达龙之梦，全程一公里程一公里项目整体是开放式的人流进入项目整体是开放式的人流进入，两地块之间，人流相互导入，其人流主要为南北，两地块之间，人流相互导入，其人流主要为南北两面的常住居民及周边项目的分流客群；两面的常住居民及周边项目的分流客群；项目地块价值等级分析项目地块价值等86、级分析九寨沟路 嘉陵江路峨眉山路规划路支路交通规划路支路交通1 12 23 34 45 56 67 7p4号地块（1-4#）因地势较为平整同时离东客站较近，地块上面高压线较少，所以价值大于1号地块（5-7#）；p根据地块纵深、方位、地势、人车流可达性、地块规整性及周边关系，将地块价值分为1236 4 5 7。p3、4、5因临主要干道九寨沟路，所以价值3 4 5 1 2 6 7p综合以上3个维度评估得出3 1 2 5 4 6 7通过分析，我们初步得出结论：通过分析，我们初步得出结论：价值价值3453451 12 26 67 7物业布局分析物业布局分析价值最高处，放置价值最高处，放置五星公寓（含酒87、店）五星公寓（含酒店）价值最高处，价值最高处，放置写字楼放置写字楼价值次高处，价值次高处，放置放置SOHOSOHO放置类住宅放置类住宅项目内部人流动线项目内部人流动线此处增加建筑此处增加建筑物或建筑小品物或建筑小品两地块间形成循环人流动线，人气共享，盘活两部分商业。两地块间形成循环人流动线，人气共享，盘活两部分商业。架设天桥连接架设天桥连接架设天桥连接架设天桥连接地块内部地块内部6 6米高差米高差打造下沉式广场及打造下沉式广场及负一层商业负一层商业底层商业外摆区考虑到商业全部持有，那么建议：考虑到商业全部持有，那么建议：建筑布局其他建议建筑布局其他建议1 1、将、将1F1F物业价值最大化，覆盖88、率尽量做够；物业价值最大化，覆盖率尽量做够；2 2、灵动造型，自由的开放式空间；、灵动造型，自由的开放式空间；3 3、人流循环，地块间互动与建筑匹配（设计方案优、人流循环，地块间互动与建筑匹配（设计方案优化）；化）；4 4、楼层设定为地面、楼层设定为地面3F3F，4#4#地块地下半层。地块地下半层。115M162.46M110M162.47M142.53M143.79M91.38M项目产品规划项目产品规划39.00116.83104.004号地块高区物业1号地块高区物业商业街区甲级写字楼soho（酒店式公寓）类住宅类住宅乙级写字楼（SOHO）业权持有业权销售业权销售业权销售业权销售业权持有建筑89、高度168.6建筑高度132建筑高度91.5建筑高度91.5建筑高度97.8总体量41600整体体量66300整体体量38500整体体量25000整体体量25000整体体量30000B1F层高3单层面积1700单层面积1100单层面积1000单层面积1000单层面积12001F层高6大堂高9米标准层高3.3标准层高3标准层高3大堂高7.82F层高6标准层4.2soho层数35住宅层数25住宅层数25标准层3.63F层高4.5顶层4.9一层商业6一层商业6一层商业6写字楼层数25总体量226400层数39二层商业6二层商业6二层商业6预计持有体量107900三层商业4.5三层商业4.5三层商业490、.5预计销售体量118500商业面积细分1#面积（）4#面积（）1F55441F76562F55442F76563F55443F7656地下商业2000面积1663224968总面积41600项目产品动线项目产品动线人流动线车流动线车库入口115M162.46M110M162.47M142.53M143.79M91.38M39.00116.83104.00104.00快时尚服饰KTV洗浴中心特色中式餐饮异域风情特色餐饮特色料理快餐东客站客群日常生活配套（银行、移动、联通营业厅等）家庭娱乐社交美容美发区域内常住客群日常生活配套中档零售类业态中档餐饮中档休闲娱乐业态儿童游乐设施就近消费客群客群定位91、引导业态定位项目商业业态定位引导项目商业业态定位引导时尚零售格调休闲生活服务饕餮饕餮美食美食囊括品饕餮美食、时尚零售、格调休闲、生活配套服务等多种丰富业态在内的全囊括品饕餮美食、时尚零售、格调休闲、生活配套服务等多种丰富业态在内的全能时尚目的地消费商业。能时尚目的地消费商业。项目商业业态定调项目商业业态定调引入的餐饮主要以中档为主，重点为可以吸引年轻时尚及中高端客群的品质餐饮，包括美食广场、轻餐饮、特色餐饮、主题餐饮、异域餐饮、品牌快餐等；引入受中青年客群欢迎的快时尚零售商家，注重体验性和及时尚感；高品质，多元化的品牌娱乐商家，填补区域市场空白满足消费者提升了的娱乐需求。如中高档品牌KTV，商92、务会所、茶坊、儿童乐园，电玩等；和居民生活息息相关的用品，包括家居家饰，礼品，营业网点、美发，家庭日常用品等。丰富业态组合，提高租金收益，同时满足消费者多元化的需求。项目亮点打造之业态打造项目亮点打造之业态打造业态列举餐饮特色餐饮巴黎EP7原木堆积特色餐馆北京yoyobox儿童餐厅上海一千零一夜印度餐厅成都宫崎骏主题火锅北京红色经典主题餐厅项目亮点打造之业态打造项目亮点打造之业态打造业态列举北京hellokitty主题餐厅餐饮主题餐饮项目亮点打造之业态打造项目亮点打造之业态打造业态列举餐饮异域餐饮北京annies意大利餐厅项目亮点打造之业态打造项目亮点打造之业态打造业态列举娱乐KTV项目亮点打93、造之业态打造项目亮点打造之业态打造商业模式主力店主力店+次主力店集群次主力店集群项目商业产品主力店及次主力店分布项目商业产品主力店及次主力店分布4753261u 主力店分布：主力店分布：3、1号主要为餐饮类次主力店（-1F美食广场），2、5号零售类主力店，4号主要以儿童类次主力店；6号主要餐饮类主力店；7号为休闲娱乐次主力店（KTV）多次主力店集群模式多次主力店集群模式3F3F2F2F1F1FB1B1美食广场及轻餐饮美食广场及轻餐饮儿童乐园儿童乐园及配套及配套时尚生活汇时尚生活汇零售零售异域餐饮异域餐饮在考虑到本项目商业整体自持前提下，业态分在考虑到本项目商业整体自持前提下，业态分区及组合建议94、如下：区及组合建议如下：注：色块仅作为业态分布示意，不作为业态面积比例参考项目商业业态组合模式项目商业业态组合模式知味汇知味汇中餐餐饮、特色餐饮中餐餐饮、特色餐饮零售、配套零售、配套个人护理个人护理轻餐饮及主题餐饮轻餐饮及主题餐饮休闲休闲娱乐娱乐零售零售快餐快餐特色餐饮、主题餐饮特色餐饮、主题餐饮1#地块4#地块KTVKTV快餐快餐主力主力餐饮餐饮零售零售项目商业业态落位项目商业业态落位-1F-1F-1F地下商业主要设置在4#地块，1000左右的美食广场+1000轻餐饮，以喷泉小品、内庭广场等设置，将人流引入地下美食广场；项目商业业态落位项目商业业态落位1F1F1#地块规划为时尚生活汇，1F主95、要业态以零售及配套商业为主，单层面积为4584；主要业态类型为零售、个人护理等；4#地块1F，单层面积7656，主要以快时尚服饰、快餐饮为主；项目商业业态面积配比项目商业业态面积配比商业业态面积配比面积占比零售874030.77%餐饮2840068.27%休闲娱乐446010.72%本规划业态主要分为三类，餐饮占比近本规划业态主要分为三类，餐饮占比近68%68%，其次是零售，其次是零售30%30%，娱乐，娱乐10%10%，项目主要以，项目主要以餐饮业为主要业态；然餐饮分为餐饮业为主要业态；然餐饮分为8 8类，占比最多的为地方特色餐饮，其次是轻餐饮、异国类，占比最多的为地方特色餐饮，其次是轻餐饮96、异国餐饮、中餐所占比例相当；餐饮、中餐所占比例相当；地块楼层业态面积1#1F零售4584娱乐9602F餐饮3544娱乐20003F餐饮4044娱乐15004#B1餐饮20001F零售4156餐饮35002F餐饮76563F餐饮765621%68%11%商业业态面积配比商业业态面积配比零售餐饮娱乐各类餐饮面积配比面积占比美食广场12004%轻餐饮380013%儿童餐饮10444%异国餐饮465616%主题餐饮300011%地方特色餐饮965634%快餐饮15005%中餐354412%4%13%4%16%11%34%5%13%各类餐饮面积配比各类餐饮面积配比美食广场轻餐饮儿童餐饮异国餐饮主题餐饮97、地方特色餐饮快餐饮中餐PART PART 5 5 经济测算经济测算项目名称租金（平方/月）主力商业业态商业档次阳光水岸120-140元烟酒副食零售中低端澳龙名城110-130元烟酒副食零售中低端沙河中心90-160元餐饮、银行、快印、便利店中档及中低档比华丽120-150元银行、房产中介、便利超市、干洗早餐店等社区配套中档万科南街50-60元诊所、宠物店、干洗中低端富力东方150-220元餐饮、彩票、房产中介中端项目周边区域租金回顾项目周边区域租金回顾项目所处区域商业不成熟，周边各楼盘多数以社区底商商业为主，业态属于配项目所处区域商业不成熟，周边各楼盘多数以社区底商商业为主，业态属于配套型业态98、，档次片中、低端，商业档次有点升级；套型业态，档次片中、低端，商业档次有点升级；由于项目所在区域十分不成熟，开发商自持商业，建议商业提档升级，以较低租金养商业，确保出租率；东客站区域已呈现的商业稀少，周边各楼盘多数以社区底商商业为主，业态属于配套型业态，档次片中、低端，商业档次有点升级，商业街一楼租金集中在为90-150元/，且本项目距离较远，且项目所在的东客站区域完全不成熟，,故依据市场租金80%折算后的租金水平推算本项目，则本项目首层租金价格约为：参考项目考量因素（1）区域后发开发龙之梦、通威等项目将陆续将区域价值炒热0.9150元/月/M2考量因素（2）考量因素（3）目前区域尚不成熟0.99、8低价入市策略0.8=首层零售专卖店铺租金水平106元/月/平米（营业面积）市场商业街租金项目租金推导项目租金推导项目租金建议项目租金建议单位：元/月/平米（营业面积）在本提报业态组合下,考虑市场通行的商户付租能力标准，建议不同楼层各业态的租金水平标准如右表所示：注：以上为各楼层标准店铺之租金水平，视店铺面积大小、位置、展示面等不同租金将有所调整。-考虑到本项目6米挑高，可买一层送一层设计的使用条件，故建议在上述标准租金水平上提升10%；-因此，最终建议租金水平如右表二所示：1110%单位：元/月/平米（营业面积）表一：表二：楼层楼层 零售零售 餐饮餐饮 娱乐娱乐L3L3-31.828.62L100、2L2-5347.7L1L1127.210695.4B1 B1-53-楼层楼层 零售零售 餐饮餐饮 娱乐娱乐L3L3-34.9831.482L2L2-58.352.47L1L1139.92116.6104.94B1 B1-58.3-项目租金收入估算项目租金收入估算楼层楼层 零售零售 （万元）（万元）餐饮餐饮 （万元）（万元）娱乐（万元）娱乐（万元）合计（万元）合计（万元）L3L3-40.9274.722341.499L2L2-65.29610.49468.9L1L1122.2900837.110.074157.43B1 B1-11.66-10.6合计（万元）合计（万元）278.4302278.101、4302备注：计算公式：各业态面积*各业态对应预估租金项目项目4160041600商业，满租的情况下，月均收入租金为商业，满租的情况下，月均收入租金为278.43278.43万元万元/，按出租率按出租率80%80%计算，项目商业年租金约为计算，项目商业年租金约为26732673万元万元/年。年。商业动态均价=静态基准价格+溢价浮动静态基准价格制定依据：邻近商业物业价格动态均价=静态基准均价+溢价浮动市场类比法租金反推法加权平均市场增长溢价片区利好溢价品牌信誉溢价其他因素溢价销售时机溢价外部溢价浮动因素内部溢价浮动因素由于目前尚未进入项目的核心销售阶段，不确定因素较多。部分溢价浮动因素无法同价格102、进行等价匹配。所以采用根据市场经验粗略预估溢价浮动空间！销售物业价格推导销售物业价格推导静态基准价格制定商业租金反推法（一层商业）加权平均公寓、类住宅、商业最终价格市场类比法（一层商业）反推其余楼层价格p静态基准价格制定导图公寓类住宅市场类比法销售物业价格推导销售物业价格推导SOHOSOHO：80008000元元/类住宅：类住宅：82008200元元/经济技术指标经济技术指标一、规划建设净用地面积()43723.55二、规划总建筑面积()226400（一）地上计容面积()226400商业用房建筑面积()32000soho酒店式公寓及乙级写字楼建筑面积（）62500甲级写字楼建筑面积（）6630103、0类住宅建筑面积()50000酒店建筑面积()6000（二）地下建筑面积()51278.5地下建筑层数2层地下停车及设备用房建筑面积()49278.5地下商业建筑面积2000三、容积率4.8四、基底面积建筑基底总面积()26246.89高层主体基底面积()9619 五、建筑密度总建筑密度60.00%高层主体建筑密度22.00%六、机动车位(辆)2168 地下停车位(辆)2168 项目经济技术指标项目经济技术指标4号地块高区物业1号地块高区物业商业街区甲级写字楼soho（酒店式公寓）类住宅类住宅乙级写字楼（SOHO）业权持有业权销售业权销售业权销售业权销售业权持有建筑高度168.6建筑高度132104、建筑高度91.5建筑高度91.5建筑高度97.8总体量41600整体体量66300 整体体量38500整体体量25000整体体量25000整体体量30000B1F层高3单层面积1700单层面积1100单层面积1000单层面积1000单层面积12001F层高6大堂高9米标准层高3.3标准层高3标准层高3大堂高7.82F层高6标准层4.2soho层数35住宅层数25住宅层数25标准层3.63F层高4.5顶层4.9一层商业6一层商业6一层商业6写字楼层数25总体量226400层数39二层商业6二层商业6二层商业6预计持有体量107900三层商业4.5三层商业4.5三层商业4.5预计销售体量11850105、0项目各物业体量建议项目各物业体量建议基本指标基本指标占地43723.55密度60%计容建筑面积226400甲级写字楼66300SOHO（酒店式公寓）38500类住宅50000乙级写字楼（SOHO）30000商业街区30000地下商业2000地下车库49278.5持有物业持有物业甲级写字楼66300酒店6000商业41600合计113900113900销售物业销售物业SOHO乙级写字楼+酒店式公寓62500类住宅50000合计112500112500销售销售性物业产值合计性物业产值合计项目产值预估项目产值预估产品面积()均价(元/)产值(万元)公寓及乙级写字楼62500800050000类住宅106、50000820041000合计合计1125001125008089 8089 9100091000持有持有性物业产值合计性物业产值合计项目产值预估项目产值预估产品面积()均价(元/)产值(万元)甲级写字楼66300 900059670商业22000 2500055000酒店600080004800合计合计9430094300119470119470项目持有物业体量建议项目持有物业体量建议写字楼产品规划建议写字楼产品规划建议面积设计面积设计 主力面积主力面积单层套数单层套数单层面积单层面积 实际使用面实际使用面积积（）（）（）（）（套）（套）（）（）（）（）45-12045-12045-604107、5-6025-3425-3417001700不低于不低于75%75%层高层高大堂挑高大堂挑高楼层数楼层数总面积总面积 电梯数量电梯数量（）（）（部）（部）4.2-4.8M9M38-40层64600-6800064600-6800012类住宅产品规划建议类住宅产品规划建议面积设计面积设计 主力面积主力面积单层套数单层套数单层面积单层面积 实际使用面实际使用面积积（）（）（）（）（套）（套）（）（）（）（）39-4539-4542-4542-4520-2520-2510001000不低于不低于75%75%层高层高楼层数（层）楼层数（层）总面积总面积 电梯数量电梯数量（）（）（部）（部）3M25-2108、725-2725000-2700025000-270006 6SOHOSOHO酒店物业产品规划建议酒店物业产品规划建议面积设计面积设计 主力面积主力面积单层套数单层套数单层面积单层面积 实际使用面实际使用面积积（）（）（）（）（套）（套）（）（）（）（）28-5028-5032-3532-35；40-4540-4522-3622-3611001100不低于不低于75%75%层高层高楼层数（层）楼层数（层）总面积总面积 电梯数量电梯数量（）（）（部）（部）3.3M38-4038-4041800-4400041800-440008 8SOHOSOHO乙级写字楼物业产品规划建议乙级写字楼物业产品规划109、建议面积设计面积设计 主力面积主力面积单层套数单层套数单层面积单层面积 实际使用实际使用面积面积（）（）（）（）（套）（套）（）（）（）（）32-5032-5035-4535-4524-3824-3812001200不低于不低于75%75%层高层高楼层数（层）楼层数（层）总面积总面积 电梯数量电梯数量（）（）（部）（部）3.6M24-2624-2628800-3120028800-312006 6商业物业产品规划建议商业物业产品规划建议面积设计面积设计 主力面积主力面积实际使用面实际使用面积积层高层高总面积总面积（）（）（）（）（）（）(）（）（）20-150020-15001F:20-1F:110、20-48;2F:100-48;2F:100-150;3F:200150;3F:200以下以下不低于不低于80%80%1F1F：6M;2F6M;2F：6M6M；3 3层层4.54.5M M4000040000项目各物业设计建议项目各物业设计建议成本类别序号费用名称计量依据计量标准合计（万元）备注数 量单位单价（元）单位土地费用1土地取得费用(拍卖)65.58 亩4317987 万元/亩28318.24 2印花税万元256.64 按土地合同总价计3土地契税万元128.32 按土地合同总价计4交易费万元0.00 按土地合同总价计5土地变更补交款3000.00 6拆迁成本0.00 后期置换2000平111、米的商铺合计1387.07 1387.07 元/31403.20 31403.20 按土地合同总价计前期开发费1规划方案设计费226400.00 30元/679.20 按总建筑面积计2施工图纸设计费226400.00 20元/452.80 按总建筑面积计3景观设计费17476.66 30元/52.43 按总面积（含绿地面积）-建筑总占地面积计4图纸审查费226400.00 25元566.00 按总建筑面积计5工程招标费47746.45 万元4190.99 按工程造价计6工程质监费47746.45 万元2.5119.37 按工程造价计7工程监理费226400.00 15元/339.60 按总建筑112、面积计合计106.02 106.02 元/2400.38 2400.38 报建规费1配套费226400.00 25元/566.00 按总建筑面积计2防疫费226400.00 5元/113.20 按总建筑面积计3水土保持费226400.00 6元/135.84 按总建筑面积计4安全检测费226400.00 5元/113.20 按总建筑面积计5气象防雷费226400.00 6元/135.84 按总建筑面积计6白蚁防治费226400.00 11元/249.04 按总建筑面积计7房产面积测绘费226400.00 15元/339.60 按总建筑面积计合计73.00 73.00 元/1652.72 165113、2.72 建安1地上商业框架结构建安费用32000.00 1800元/5760.00 按建筑面积计(不含类住宅、酒店精装成本）2地上高层框架结构建安费用184800.00 1500 元/27720.00 按建筑面积计(不含类住宅、酒店精装成本）3地上框架结构消防工程费216800.00 50元/1084.00 按建筑面积计4地下框架结构负一层土建工程费25639.25 2000元/5127.85 按建筑面积计5地下框架结构负二层土建工程费25639.25 2300元/5897.03 按建筑面积计7地下框架结构消防工程费51278.50 200元/1025.57 按建筑面积计8保温节能费2264114、00.00 50元/1132.00 按建筑面积计合计2108.94 2108.94 元/47746.45 公建配套设施费1智能管理系统226400.00 50元/1132.00 按总建筑面积计2水电气基础设施费226400.00 100元/2264.00 按总建筑面积计合计150.00 150.00 元/3396.00 营销策划费1营销代理费用91000.00 万元1.5%1365.00 按销售收入计2广告推广费91000.00 万元1.5%1365.00 按销售收入计合计120.58 120.58 元/2730.00 开发环节税费1营业税91000.00 万元5%4550.00 按销售收入计115、2城建税4550.00 万元5%227.50 按营业税计3地教费4550.00 万元1%45.50 按营业税计4教育费4550.00 万元3%136.50 按营业税计5企业所得税预提91000.00 万元2.5%2275.00 按销售收入计7土地增值税91000.00 万元0.75%682.50 按销售收入计9印花税91000.00 万元0.05%45.50 按销售收入计合计351.70 351.70 元/7962.50 管理/财务费1管理/财务费91000.00 万元5%4550.00 按销售收入计合计200.97 200.97 元/4550.00 不可预见费1不可预见费70438.05 万116、元5.0%3521.90 按成本累加计合计155.56 155.56 元/3521.90 总成本4653.85 4653.85 105363.15 105363.15 说明：上述成本不包含资金成本；项目成本测算项目成本测算销售阶段（销售阶段（2014-20152014-2015年）年）条件设置：销售期限为2014-2015年，共计一年时间，交房时间为2016年下半年，商业开业时间为2016年年底或2017年年初项目总价(万元)单价(元/)备注一、销售收入合计一、销售收入合计91000 91000 8089 8089 SOHO+乙级写字楼50000 8000 销售100%类住宅41000 820117、0 销售100%二、成本合计二、成本合计105363 105363 4654 4654 土地费用31403 1387 前期投入费用合计35456万元，在实现销售之前的现金支出前期开发费用2400 106 报建规费1653 73 建安47746 2109 开发建设费用合计69907万元，可用销售产值支付的费用公建配套设施费3396 150 营销策划费2730 121 开发环节税费7963 352 管理/财务费用4550 201 不可预见费3522 156 三、财务分析三、财务分析现金毛收入-14363 所得税-3591 适用率25%净收入-10772-10772 销售利润率-10.22%-10.118、22%自持商业价值53473 自持车位价值17344 利润60044 60044 销售+自持利润率57.0%57.0%运营阶段（运营阶段（2016-20302016-2030年）年）条件设置：运营期限为2016-2027年，共计15年时间 项目12年累计(万元)备注四、租金收益合计四、租金收益合计119326 119326 租金收益119326 开发商向企业等收取的租金租金支出0 开发商向业主支付的租金五、车位收益五、车位收益合计合计7454 7454 六、现金利息六、现金利息收益收益22492 22492 七、后期运营收益七、后期运营收益149271 149271 项目收益测算项目收益测算十五年后，开发商拥有现金：十五年后，开发商拥有现金：160768160768万万THANKS!