1、建设项目经营管理责任书建设项目经营管理责任书(参考文本)建设项目名称：_（一期、二期、三期）项目所在公司名称：_项目所在公司责任人：_一、总则1、为了加强万达集团建设项目的经营管理，确保实现该建设项目的目标利润，根据万达集团成本管理的要求和经验，签订该建设项目的经营管理责任书。2、签订建设项目经营管理责任书的基本原则以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。3、签订建设项目经营管理责任书的任务明确项目所在公司责任人的义务，赋予责任人相应的权利，实施经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，确保高效、优质、安全地完成建设项目的任务。4、本经营责任书2、的实际完成状况，将作为房地产企业管理有限公司（以下简称为管理公司）、集团人力资源部对项目所在公司、及其领导成员业绩考核的依据。二、项目所在公司的经营管理责任1、经营期间该建设项目的经营期间为_年_月_日至_年_月_日。2、开发面积按万达集团经营决策委员会审批的规划设计方案，在规定期间内完成_平方米住宅小区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。3、成本、费用和利润指标保证在规定的经营期间内该建设项目的开发成本和各项费用控制在_万元之内（目标成本），其中，建造成本_万元，销售费用_万元，管理费用_万元，税金及附加_万元，财务费用_万元；并实现利润总额_万元、净利润（目标利润）_万元。如果项目所在公司3、享受当地政府税收优惠政策有变化，则经管理公司审核后相应修正目标利润（净利润）的额度。4、工程质量要求(1) 应该按照中华人民共和国国务院令（第179号）建设工程质量管理条例进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。(2) 应确保所建工程项目一次性通过竣工验收。(3) 应确保完成集团经营决策委员会审批的项目经营策划书中的质量目标。(4) 应采取措施杜绝重大质量事故的发生，一旦建设项目出现重大质量事故，万达集团将追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。5、安全生产管理要求(1) 安全生产工作实行项目所在4、公司总经理（或主持日常工作的负责人）负责制。(2) 树立建筑工程安全生产管理“安全第一、预防为主”的思想，应依据建筑法、建筑施工安全检查标准对施工单位进行施工安全的检查和监督。(3) 应要求建筑施工企业在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采取安全技术措施。(4) 重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查处理和责任追究的执行情况。(5) 应要求建筑施工企业应当在施工现场采取维护安全、防范危险、预防火灾等措施；有条件的，应5、当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境可能造成损害的，建筑施工企业应当采取安全防护措施。(6) 应要求建筑施工企业应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采取控制和处理施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。(7) 一旦建设项目出现重大安全生产事故（火灾、失盗、人身伤亡等），万达集团应追究项目经营责任人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重程度给予一定的行政处分。6、物业管理要求(1) 应于建设初期成立物业管理部门，介入房地产项目开发的前期管理。按建设部颁发的全国优秀管理住宅小区标准开展物业管理的前期6、计划工作。(2) 在项目开盘之前成立物业管理有限公司（归属项目所在公司管理），开展与业主签署物业管理合同的准备工作，并按建设部颁发的城市新建住宅小区管理办法及当地物业管理法规条例开展相关工作。(3) 物业管理公司（物业部）应建立现代企业管理模式，树立优质服务理念；培养具有高度敬业精神的管理服务人员；在物业管理中推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达到规范要求。(4) 建立健全房屋及维修管理、设备管理、市政公用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、社区文化管理的工作细则。(5) 项目的物业管理应按时、顺利移交给业主委员会。7、内部管理要求(1) 按管理公司的要求，标准化、规范7、化地开展各项工作，建立健全各项规章制度。(2) 按集团经营决策委员会批准的项目经营策划书组织有关设计、预算、施工、营销等方面的工作，并按计划实施。(3) 按集团批准的公司架构确定管理部门和管理人员。(4) 按管理公司相关制度的要求开展成本管理和预算控制。(5) 依据项目的进展情况筹措资金、运用资金。(6) 接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制等方面的检查。(7) 配合管理公司、集团总部完成关于经营、财务、人事等方面的工作，此项工作的完成情况将作为考核项目所在公司经营业绩的重要内容。(8) 按万达集团的管理要求，发展、推广万达房地产品牌。(9) 按“万达员工手册”8、的规定加强团队建设，在敬业精神、团队协作、劳动纪律、着装仪表、文明礼貌等方面符合万达集团的要求。三、奖罚规定1、利润指标的确认按实现净利润的一定比例发放奖金，项目所在公司实际完成的净利润数必须经过管理公司财务部门（或集团审计部门）核实、确认。2、奖罚标准的计算计算公式：奖金总额实际完成净利润奖金发放系数A综合调整系数B 项目特征系数C3、注释(1) 在本经营责任书执行过程中，一旦建设项目出现重大原因而需要调整经营指标时，项目所在公司应充分陈述调整的理由，并报经营业绩管理委员会审批。(2) 一旦建设项目由于管理失误等原因出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由经营业绩管理委员会进行特9、别处理。(3) 奖金采取“三三四”的分配原则，详见大连万达集团薪酬福利管理规定第11条。(4) 奖金发放系数A详见附表1，综合调整系数B详见附表2。(5) 项目特征系数C由项目风险、投资规模、开发难易程度等决定，由管理公司经营策划规划管理委员会在与项目所在公司签署建设项目经营管理责任书时确定。4、奖金发放步骤(1) 当该项目为跨年度经营时，根据项目的总目标及当年该项目各项经营指标的完成情况，发放“年度综合奖金”；(2) 当该项目竣工和实现了60%以上目标净利润时发放“竣工奖金”=目标净利润5%综合调整系数B60%-已发放的年度综合奖金；(3) 当该项目完成业主认领钥匙、实现目标净利润80%以上10、的条件时发放“入伙奖金”=目标净利润5%综合调整系数B80%-已发放的综合奖金-已发放的竣工奖金；(4) 当该项目的物业管理顺利移交给业主委员会、实现100%的目标净利润时发放“全额奖金”=实现的目标净利润5%综合调整系数B100%-已发放的综合奖金-已发放的竣工奖金-已发放的入伙奖金；注释：如因工作期间人员变动，则根据完成的工作阶段情况计发奖金。四、本经营责任书签订后，项目所在公司仍须接受管理公司在人事、财务、生产等方面的管理和监督。五、本经营责任书一式三份，集团、管理公司、项目所在公司各存一份，自签定之日起生效。六、本经营责任书的解释权归管理公司。补充说明：1、目标成本确定时间：项目单体施11、工图预算完成后。2、目标成本修正：(1)招投标结束后，根据招投标结果对目标成本进行修正；(2)室外管网和园林环境工程施工图预算编制完成，根据预算结果对目标成本修正；(3)发生重大设计变更和现场签证，分清责任后，根据承担的责任对目标成本修正。经营责任人（签字）：_ 管理公司总经理（签字）： 签 约 时 间：_年_月_日附表1奖金发放系数A序号实际完成净利润发放系数A1目标净利润70%以下时0.00%2目标净利润70%（含）至80%时2.50%3目标净利润80%（含）至90%时4.00%4目标净利润90%（含）至110%时5.00%5超过目标净利润110%（含）以上的部分6.00%第 7 页 共 12、7 页建设项目经营管理责任书附表2综合调整系数B项目系数调整区间各项系数所占百分比考核部分考核标准开发周期考核系数：0.81.25%管理公司经营管理部详见经营期间考核要求工程质量考核系数：0.81.260%管理公司经营管理部详见工程质量考核要求安全管理考核系数：0.81.25%管理公司经营管理部详见安全管理考核要求内部管理考核系数：0.81.215%管理公司相关部分详见内部管理考核要求物业管理考核系数：0.81.25%管理公司物业管理部详见物业管理考核要求成本、费用、利润考核系数0.81.210%管理公司财务部详见成本、费用、利润指标综合调整系数开发周期考核系数5%工程质量考核系数60%安全管理考核系数5%内部管理考核系数15%物业管理考核系数5%成本、费用、利润考核系数10%注：工程质量考核系数是在基于工程质量验收合格的基础上，针对质量通病情况及其他工程质量的管理措施、手段、力度和效果等来决定的系数。