1、福田中心区岗厦河园旧村改造规划研究委托方：福田区旧村改造办合作方：中规院深圳分院项目背景1、整体改造增值空间不足以弥补资金缺口。2、将现有建筑全部拆成垃圾，是一种浪费。3、破坏了岗厦村的旧有文化及生活习惯，破坏了现有商脉。1、掩盖式改造不利于中心区发展，应从政治、区位角度考虑，完善中心区功能体系2、岗厦村改造因其特殊区位不具有效仿性，对社会影响意义深远。整体改造所换来的综合效益将会远远超过付出的经济成本。 3、应改造为综合区而不是单纯居住区。加大商业功能，减少居住功能，能最大限度减少资金缺口代表：规划部门代表：区政府不同观点委托中规院及世联从理论及市场经济方面进行本项目的整体规划研究客户目标客2、户问题CBD案例研究中心区功能块分析深圳中心区功能比例成功CBD功能比例地块周边市场物业分析发现中心区功能缺陷初步确定项目功能比例地块现状容积率中心区容积率分布周边区域容积率分布中心区地面地价分布CBD案例研究中心区功能块分析峰值地价点所在区域成为CBD核美国部分城市的CBD功能国际CBD案例研究得出的结论p成熟CBD存在峰值地价点p峰值地价点所在区域成为CBD核p临近CBD核区域分布的娱乐、零售及临时居住功能使CBD充满活力p地铁、轻轨沿线逐渐成为CBD最繁华的重要区位p综合体成为CBD内商业开发项目的发展趋势p容积率奖励制度推动立体步行系统及公共空间的完善概念化的CBD功能示意E区公共管理3、及办公机构区C区商务办公区D区娱乐、及临时居住区F区居住区B区次级零售区A区专业零售区河流或海湾铁路山脉天然屏障混合区周边区域功能延续动态发展功能延续区国际成熟CBD功能结构A区专业零售区。位于可达性最佳的位置，如主干道两侧、地铁站前。所售商品和提供的服务等级最高，服务范围为全市。通常沿街道分布。B区次级零售区。与A区相连但特征明显，所售商品为小件用品，通常位于A区一侧或围绕A区不连续分布。C区商务办公区。为高度集中的写字楼，倾向于分布在展示性较好的位置。D区娱乐区、旅馆及临时居住区。与A区、C区相连，主要依赖于这两个区而实现商业价值。E区公共管理及办公机构区。一般位于CBD一侧，因其非商业性而缺乏活力。F区居家住宅区。居家型居住社区，一般位于CBD边缘环境较好的位置。地块在中心区的功能地位地铁地铁商务区已经形成，由于聚集效应，中心区西侧可能形成会展中心将带动会展经济中心区居住物业大量存在