1、片区开发类项目投资展望浅析（下）以长三角 TOD 业态为例龚伟于 2021 年 9 月 14 日1、当下时代，由于线上（互联网热潮）+线下（发达的交通网络）的双重作用下，产业发展要素流、人才流、资本流、货流、信息流加速了流动，一定程度上打破了地域上的限制；2、高铁新城一般选址在市区（主城区）之外，由于其区位原因，在前期顶层设计之初，应考虑其未来定位是融入市区（主城区）协同发展还是独立发展其成为城市核心区域，由于其定位不同，发展诉求不同，一些城市主要以更新城市发展面貌为主， 但更多的城市高铁新城为了在新的产业经济发展环境下发展城市可持续增长的经济新动能；3、当下环境可能是片区开发类产品开发运营最2、好的时代，由于当下宏观环境发生变化，过去经济发展主要由于以美国、欧洲为主要消费国、中国及东南亚国家为主要制造国、巴西、俄罗斯等国家为主要资源国的国际分工角色；但当下由于国际分工角色重新定义， 一方面带来国内发展方式要从过去求规模求速度型转向求质量求效率，另一方面带来经济以内循环为主体的发展机遇；针对高铁新城类产品而言，由于其自身交通枢纽的内在优势，加强了城市与城市之间的产业经济的联系，有利于城市间产业协同，市场互补，促进城市所在区域内的内循环经济发展；4、针对高铁新城主导产业选择方面而言，过去更多考虑其城市自身产业基础，找到自身城市特色产业 IP,但当下城市的发展已不能考虑自身特色而孤立式发展3、，在强调都市圈、城市群协同发展的时代，城市应该站在“进群入圈”的角度去思考，这就由过去“我能做什么”发展为“需要我做什么”的思维变化；5、高铁新城项目开发周期短则 3-5 年，长则十年以上，一方面房地产行业是周期性行业，分期滚动开发为了更好穿越周期；另一方面通过业态分期开发，逐步释放价值瞄点，享受片区熟化、热化红利；（参与片区开发类项目底层逻辑分享城市增量红利，而非仅存量红利）6、由于片区开发类项目底层逻辑发展为 “人-城-产” 模式， 更多关注点在于 “营造宜居宜业宜创”的生态环境上，操盘方的着力点也因将从过去单一的“产业思维”过渡到“产业思维”+“空间营造”，这里的空间除了传统意义生活、工作以外，更应强调“第三空间”的营造能力；7、从高铁新城产品系列维度来看，片区开发类产品主要为商务（研发）、生活、公建配套三类；跟同行交流中发现，商务类产品定位最难，很多高铁新城项目一味追求高大上，以打