1、可行性报告可行性报告2022-4-261江南商城二层项目江南商城二层项目业态定位业态定位2前言 在商业项目市场运作中，经营业态对于项目的商业价值与可持续发展具有关键性的影响力。同一个项目采用不同的业态，其场地租金水平与市场生命力亦相应地呈现异化的效果。因此，业态高度决定经营力度。 基于上述观点，本案的逻辑脉络就是以项目所在地段商圈特征作为思考元点，结合自身客观条件，深入挖掘市场机会，从原点放大、同构超越、空隙切入的提纯角度，剖析项目与市场的最佳契合点，务求以强势业态杠杆全面提升项目商业价值并实现可持续发展。3总纲地段商圈特征项目客观条件市场机会业态提纯业态定位建议项目优化建议商业平台4一、市场2、状况分析一、市场状况分析1.1 1.1 广州商业状况广州商业状况1.1.1 1.1.1 广州商业现状总述广州商业现状总述 现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。 5就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同： 北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。 上下九商业步行街3、体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。 天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。6 北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象； 上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展； 天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：的发展状况继续深化发展，即：7广州市主要商业圈广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带