1、1万科七宝万科七宝万科七宝万科七宝53#地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究地块项目零售市场研究（最终报告终稿）（最终报告终稿）2?就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：?新的政府法令?公司政策的变化?对上海房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等?我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的市场研究和初步建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。?这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，2、未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。?我们在此强调，对于未来商业趋势、物业租金的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。?因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的分析、建议和结论而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。免责声明免责声明免责声明免责声明3目录目录目录目录? 研究目的和方法 4?3、 上海市宏观零售市场分析6? 影响区域分析 44? 零售供应分析 65? 代表性竞争性项目分析106? 消费者调查 120? 区域交通分析 152? 市场定位及初步租户组合建议 165页码4研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的与方法研究目的研究目的研究目的研究目的我们理解上海万科房地产集团有限公司正在着手对万科七宝53#地块项目的开发建设作前期准备。为保证本项目之零售商业部分的策划能够顺利进行，基于对工作内容的初步的看法，我们确定主要目标如下：? 基于整体及区域市场研究的基础上，确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位确定本项目的初步市场定位；? 基于测试性消费者调查分析的基础上，确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力确定本项目目标消费群体及消费能力研究方法研究方法研究方法研究方法? 政