1、 石坪桥项目 市场可行性研究报告 Wuxin Real EstateWuxin Real Estate ,The 1# programeThe marketing execution in 2011-2012钧钧略略营销营销机机构构2011-52011-52 2创造深度价值开篇这是小项目这是小项目!钧略将花做大项目的心思去做它钧略将花做大项目的心思去做它只因，它有只因，它有N种值得做的理由！种值得做的理由！3 3创造深度价值目前我们面临的主要问题:根据我们多年参与房地产项目的实际经验得出：现阶段代理公司参与项目的前期工作核心任务在于协助配合开发商共同解决以下三个方面问题： 一一: :拿地策略问2、题：拿地策略问题：（做好调查以及综合测算分析）二二: :产品策略问题：产品策略问题：（提供产品指导性设计建议）三三: :营销策略问题：营销策略问题：（推出务实准确的整合营销策略）报告前的思考:4 4创造深度价值报告前的思考:本报告主要解决两大问题:第一大问题：拿地策略第一大问题：拿地策略拿地策略涉及到“拿地的风险、预期的收益与资金投资回报率”三者的平衡关系。因此，项目经济效益分析及楼盘价格是拿地策略的重要支撑点。拿地核心的问题是取决于我们对市场的预期以及成本的把控：试想当我们市场预期是可实现项目全部市场价值1亿时（相见附件分析），我们可以接受的土地价值约是2600万（根据现金投资收益回报计算）3、；而当竞争对手过于强大时，我们则可审时度势见好就收；可更多的情况是对手未必强大，只是较我们准备的更加充分而已，因此尽管我们已经准备了很久，但还是要打足精神走好这关键的一步：这一步就是 “风险与效益的平衡风险与效益的平衡”。因此，拿地的“精准策略”至关重要！5 5创造深度价值 第二大问题：第二大问题： 产品策略产品策略本项目总用地以及各项设计条件已确定，拆迁安置的方案也已经落实，接下来的问题便是：一、项目总体体量如何分配1、商业、住宅（公寓）及车库体量分配？（商住比）2、商业裙楼修几层比较合理？二、项目档次如何定位1、整体项目档次定位？2、公寓的定位？3、商业业态定位？三、项目户型配比产品创新（基于变化的冷静思考）报告前的思考:6 6创造深度价值报告前的思考:两大问题的交汇点？拿地策略解决的是“算账问题”产品策略解决的是“市场风险问题”商业、商业、还是商业！商业、商业、还是商业！要实现项目2