1、徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析本报告需解决的核心问题在土地属性及户型面积限定的情况下，选择风险收益关系最佳的物业类型组合？第一部分：核心导读可发展物业类型可发展物业类型总部办公产品标准办公产品类住宅产品商业产品1234区域发展属性区域规划属性区域开发属性区域交通属性对本案的启示n浦江两岸开发是上海未来重点开发的区域。n本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置，是陆家嘴之后最大的片区开发机会之一，未来发展潜力巨大。n处于上海发展的主轴线上，未来将受到主轴带经济利好的直接辐射。n区域未来规划六大功能区，本案所处出位置规划为滨江休闲居住商务区，距离徐家汇城市副中心5-6公里，未来将成为滨江板块的商2、务办公居住中心。n本项目处于商务片区临江区域，具备高端滨江商务资源与景观资源。n2010年始，滨江景观带已基本建设完成，开发顺序是从西往东推进。n本案位于的商务办公区域将实行大规模的集中开发，容易形成聚集效应。n滨江开发已进入实质性阶段，政府对其重视。n未来轨交11号线的延伸段，出行便捷。n两条越江隧道，拉近了徐汇滨江地带与浦东的距离。区域土地的现实性和未来性向我们昭示，徐汇区作为上海城市副中心的地位，在全市经济发展中起着举足轻重的作用，土地属性总结标准办公市场总结宏观市场区域现状未来竞争对本案的启示n10年全市办公楼销售触底反弹，量价齐升，供应量及吸纳量大幅增加。n250平米以上的办公产品需3、求量增长较快，且呈现供不应求态势。n徐汇办公市场10年开始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交额。n徐汇区标准办公项目目前多位于徐家汇、宜山路和漕河泾商圈。徐家汇商圈高端办公楼较多，且商务氛围浓厚，配套较为完善。宜山路商圈则以中高档办公楼为主；漕河泾商圈以电子类企业等中档办公楼为主。n区域内甲级写字楼项目都取得了较好的销售业绩n徐汇未来商办土地供应主要集中在滨江、龙华、南站板块。n区域外竞争主要来自北外滩、世博板块以及最为成熟的陆家嘴。n但同质化直面的竞争的压力相对不大，多为企业定向销售全市标准办公项目需求量和价格上升，。区域在售高端办公项目较少，。本案具有打造高端办公项目的机会。从本案规划及户型限制来看，总部办公市场总结总部办公特征总部办公市场对本案的启示n相对于传统CBD内高楼林立的写字楼，总部独栋办公更能带来企业的优越感以及名片效应，和更舒适的办公环境。n总部办公主要凸显企业的