1、北部湾1号休闲餐饮娱乐街区可行性论证报告 本报告是严格保密的。p商业街区p北部湾路p北京路p北海大道p贵州路p四川路p长青路p茶亭路p上海路p碧园街p北海银滩p北海老街p客户访谈 48人p消费者:28人城市观光游客城市普通年轻人群体城市富裕年轻人群体中年商务群体公务员群体p经营者:8人p小型休闲餐饮类经营户p大中型特色餐饮经营户p大中型海鲜酒楼经营户p零售类商业经营户p休闲类专业市场经营户p集中商业新力百货老新力百货和安商港大润发东盟自茂城p在售商业领秀一方香海花园香槟郡越亚碧园街万泉城p专业人士:12人北部湾1号售楼部销售经理、销售主管以及销售员北部湾1号工程师当地房地产中介公司老板当地房地2、产中介公司经理级别员工当地房地产公司招商经理市场调研工作梳理：客户客户城市属性城市属性区域特性区域特性市场特征市场特征综合建议综合建议本体本体结论结论消费者消费者经营者经营者报告思路 初步建议初步建议基本结论基本结论综合建议综合建议本报告是严格保密的。报告前提性结论：项目不具备发展零售业态的条件，餐饮、休闲娱乐是项目商业唯一可能存活的方向，也是本次报告聚集所在报告前提报告前提l l城市：城市：四线线城市，无工业业基础础;非强势势旅游城市, 中低端观观光旅游客为为主,难难以吸引也无法接待高端旅游群体l l区区域：域：主城区内,中心区外,市民认认知中的城乡乡结结合部；大量滞销销住宅；城市三类类地段3、l l市市场场场场：粗放式零售型商业发业发展阶阶段；商业业集中在北部湾广场场；住宅底商，销销售状况惨淡；众多项项目以免租、低租金等手段招商l l客客户户户户：城市消费习惯费习惯；区域缺少人气；未形成商业业氛围围；地段不支持难难以盈利l l本体：本体：可达性差；传销窝传销窝点；住宅问题问题；建筑的先天缺陷；商业业与其他物业业的冲突 餐饮饮、休闲娱乐闲娱乐是目前状况下最佳的选择选择方向零售零售餐饮餐饮休闲娱乐休闲娱乐体育健身体育健身医疗保健医疗保健金融服务金融服务文化会展文化会展其他配套其他配套本报告是严格保密的。目前条件下项目商业面临收益难、招商难、运营难、存活难四大难题；在同时满足重塑区域、大力整改、放低姿态，重树形象四大条件之后才可能成功1234必须满足四大条件必须满足四大条件重塑区域：重塑区域：区域环境区域环境的改善及区域形象的的改善及区域形象的重塑重塑大力整改：大力整改：商业建筑商业