1、上海上海普陀区普陀区 XXXX 财富中心财富中心可行性研究报告二二 OO 七年四月七年四月目目录录1.项目情况.21.1 地理位置.21.2 主要经济技术指标.21.3 地块现状.31.4 周边环境.31.5 配套设施.42.区域规划情况.42.1 区域建设规划.52.2 产业发展规划.62.3 轨道交通规划.62.4 区域发展环境比较.82.5 区域规划总结.93.区域办公市场分析.103.1 宏观背景.103.2 区域办公竞品分析.113.3 项目办公客户定位建议. 133.3 项目办公类型定位建议. 143.4 项目办公开工时序建议. 143.5 甲级办公楼租金/售价建议. 153.6 2、公寓式办公售价建议.164.区域商业市场分析.174.1 宏观背景.174.2 区域商业分布情况.184.4 区域商业消费者定位建议. 204.3 项目商业业态定位建议. 205.项目初步财务评价.235.1 项目评估说明.235.2 项目开发经营方案.235.3 项目总投资估算.235.3.1 估算参数.245.3.2 总投资估算.245.4 项目经营收入估算.255.4.1 估算参数.255.4.2 项目经营收入测算. 255.5 项目财务评价.255.5.1 静态盈利能力.255.5.2 动态盈利能力.265.5.3 资金平衡分析.265.5.3 资金平衡分析.275.6 项目盈亏平衡分3、析.285.7 项目评估结论.281.项目情况项目情况1.11.1 地理位置地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为： 东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。1.21.2 主要经济技术指标主要经济技术指标地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标项目项目数量数量: : m m2 2备备注注总占地面积总占地面积69,930占地：104.9亩总基地面积总基地面积23,986建筑密度：34.3%地上建筑面积地上建筑面积244,775容积率：3.5其中：办公部分181,266可售(50%)商业部分63,489可售(50%)总建筑面积总建筑面积289,775地下建筑面积地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积绿化面积27,972绿化率：40%注：注：地下